内蒙置业地产公司2018年销售部年度工作总结

第一篇：内蒙置业地产公司2018年销售部年度工作总结

逆势而行 坚定信念 勇往直前

——销售部年度工作总结

尊敬的总经理，各位领导各位同事：

大家好。

岁序常易，华章日新。2018年即将在欢笑和祝福声中作别，我们又将迎来满怀希望的新一年。回顾这一年的工作，感慨万千，有汗水也有喜悦。销售部的主要工作就是对产品进行快速去化、并及时回笼资金。销售团队不畏艰辛、迎难而上，对220平米大四居、230平米以上顶跃及商业产品均取得了一定的销售成绩。

2018年初，销售团队谨记总经理下达的“以营销为龙头，全面超额完成各项经营指标”的公司运营战略方针，销售团队深知责任重大，不敢怠慢。工作过程中，牢记“快反应、快决策、快执行”的营销使命，紧紧抓住市场良好的发展势头，抢占市场份额。

在公司各位领导的指导及大力支持下，各部门之间的通力合作下，截止2018年12月25日，营销团队完成签约460套，签约额10.17亿元，回款额10.63亿元，完成全年回款任务指标的133%。

一、逆市而行，将大户型转为“快消品”

年初，项目可售产品为220平米大四居及200平米以上的顶跃产品，对于三线城市的呼和浩特市场来说，客户需求房源面积集中在90-150平米之间，大面积四居产品的销售存在很大困难。营销及策划团队与广告公司深度分析产品特性，多次探讨，制定了切实可行的营销方案，年初提出“贺岁新品，6#楼王附赠车位”的宣传语，成功吸引购房者眼球并引流至销售案场。

2018年2月，6#楼220平米户型原设计中存在一定的空间浪费，销售部反应该问题后，公司总经理牵头，动员销售部全员、工程部及设计部相关人员实地考察，并召开专题会议，最终决定对厨房及餐厅处行改造，既从根本上解决了空间浪费的问题，又多出一间储藏室。5月1日，改造后精装样板间开放，得到了客户的一致好评。

2018年，项目先后推出了“贺岁新品，6#楼王附赠车位”、“为墅不多的如意现房，清尾一口价7999元/平米”等阶段性的促销政策，全年共计销售住宅410套，目前项目仅剩余十套左右顶跃及一楼带院产品，即将全部清盘售罄。

二、破而后立，商业去化取得突破。

2018年商业产品的去化，成为工作的重中之重。销售难点大家有目共睹。7#楼底商由于格局等问题，一直为我项目滞销产品，2018年3月份，公司领导同样召开“商业改造”专题会议，确定优化设计方案，最终决定将一间商业作为示范工程进行改造。销售团队在商铺改造完成后一月内销售5套，“改造工程”确实起到了立竿见影的效果。

5#楼住宅底商入市后，项目通过“我的商铺有小院&车位”“用住宅价买如意临街现铺”等推广话术，吸引大量客户来电咨询，并成功销售44套。截止目前，本年度累计销售商业50套，销售额1.6亿元，回款额1.5亿元。

三、银行贷款多变化，通力配合追回款。

2018年伴随着住宅持续的旺销，银行放款问题逐渐显现，客户基于信用卡带来的便利，同时不可避免出现了不良逾期等问题。针对不良逾期等问题，银行贷款政策逐步收紧，对征信要求愈发严格，逾期连三累六银行拒绝贷款，商铺贷款逐步降低额度的同时，贷款利率大幅上调（住宅从9折变成上浮10%，商业从上浮20%至上浮50%）。

而我项目产品面积大、总价高，客户贷款金额均在150W以上，贷款审批需批到总行领导，放款周期从原来的一周变成了一个月、三个月甚至半年之久。为了能够快速回笼资金，销售部与财务部通力配合，成立回款专项催缴小组。经理、后勤紧盯购房客户按揭贷款材料的递交情况，定期按时梳理。我和财务领导每周有两至三天的时间驻守银行，和中信、中行、华夏积极沟通贷款客户的办理进度和审批速度，及处理客户贷款出现的新问题（我们有时称其为“出幺蛾子”）。

截止目前，全年银行贷款回款率高达99%，创我项目历年最高。2018年贷款的催收工作，销售部和财务部之间分工明确、有条不紊。在此，对为年度快速回款辛勤付出的财务部所有同事，表示由衷的感谢。

四、合理化控制营销费，宣传效果最大化

年初，响应老板和总经理的号召，对全年的营销费用做整体把控，要求策划工作前置，并与预算部紧密配合，提前完成各项招标及媒体合同签订工作，销售部根据自身营销节点选择最合适的媒体渠道进行阶段性投放。全年营销费用为809万，占比回款额的0.8%，既确保了市场有声音，又有效的控制了营销费用支出，项目营销费用逐年降低。

五、政策风云突变，齐心协力渡难关

呼市房管局三季度网签停滞、出台限价销售等政策。具体政策就是住宅销售单价超1万元/平米的房源不予网签，银行贷款没有网签不予放款，此次政策出台属呼市首例，如何解决尚无经验可循。

关键时刻，开发部于总协调房管局相关领导和办事人员，销售后勤派专人与房管局办事人员反复沟通，了解政策要求及办理流程，前后四、五次的尝试与沟通，随即在政策出台后的第5天即取得网签手续的突破。房管局网签主管领导对我司频频竖大拇指，称赞说“见过那么多地产办事儿的，从没见过像你们公司这么拼命的”。

是啊，我们新华联人的工作作风就是“雷厉风行、贯彻始终”，有了经验可循，销售部全体人员一起上，齐心协力加班加点，将800余户没有网签的住宅，在30内将网签本案、价格备案全部完成，此举避免已售房源无法备案、贷款审批已通过无法放款，同时为待售房源的销售及贷款资金回笼提供了必要的保障。

六、提前办理入住交付，为利润结转做贡献

公司年度平衡计分卡有一项重要的任务指标即“3#4#5#6#的交付入住”。为实现这一目标，11月底销售部与客服部、财务部、工程部等多部门密切配合，共同承担二期3#、4#、5#、6#楼的交房重担。销售部每个置业顾问提前与每个客户沟通，通过交房赠送物业费、免收契税、公维等优惠政策引导客户提前办理交房手续。最终二期达到交房条件的1081套住宅，累计交房1048套，交房率高达97%以上。交房整个过程流畅，实现无**交房的同时获得业主高度评价，切实为公司利润结转做出一份贡献。

七、明知山有虎，偏向虎山行

2018年项目商业销售并不乐观，2019年会有更多的新项目入市，市场客户更多的资金流向住宅地产，销售部在积极完成集团下达的各项任务指标的同时，势必将项目剩余所有产品全部售罄。目前2019年的各项销售工作均已提前布置。

1、项目北侧商业虽然取得了一定的销售成绩，但深受快速路及客户乱停车的影响，去化速度缓慢。下一步，拟决定对项目北侧商业停车场做统一管理，营造商业氛围、促进商业销售的同时，加快项目地下停车位的去化。

2、为增加北侧商业人流量，项目拟决定将售楼部搬迁至7#楼独立商业中办公，但考虑年底交房活动场地等事宜，目前18#售楼部仍在使用中，计划于春节前后将办公场所搬至7#底商。

3、售楼部这个8600多平米的大宗商业，至今无找到整体出售的大客户，受市场环境的影响，个人或企业一次性购买的能力有限。项目正尝试与设计院、规划、房管局沟通，将售楼部进行产权分割，化整为零促进销售。我们将售楼部地下超市进行招商，增加人气带动售楼部的销售。销售部所有人员发动身边所有可利用的关系，寻找商超资源，最终与国内大型超市家乐福进行前期接洽，销售部将招商事宜汇报总公司，得到总公司领导的高度重视，派商管中心领导前往项目与家乐福超市领导进行洽谈沟通，双方最终达成租赁合作意向书，下一步着手合同的签订工作。

雄关漫道真如铁，而今迈步从头越。2018年已属于过去，2019年销售工作将是一个崭新的开始，我们部门全员有信心，在公司总经理的带领下，必定披荆斩棘，勇往直前，完成总公司下达的各项任务指标。

最后，我代表销售部全员，感谢各兄弟部门一直以来对我们营销工作的理解以及大力支持。谢谢大家！

某项目营销部 2018年12月25日

第二篇：置业、地产公司工程部项目管理工作总结

置业、地产公司工程部项目管理工作总结

时间飞逝,转眼间我们即将迎来崭新的一年2010年。2010年，我们先后完成清田苑项目1#、3#楼的收尾、交房、售后维修工作，东二路35#商住楼项目工程施工管理，桓台伊家70多万平米的魅力@首座项目施工队伍进驻。这与我们公司全体成员的努力是分不开的，在此表示深深的感谢…….。

工程部人员全面按照“恪己达人、诚信圣发”的公司理念要求，紧扣学习、贯彻、执行公司每次例会精神这一主线，以统一思想为前提，以制度落实为保证，首先对金岭清田苑1#、3#楼实行施工、交房、维修（售后服务）一体化管理，工程质量得到了提高，有效避的免了业主投诉，没有一个业主因质量问题找到公司，降低了公司费用，提高了公司形象，我们的产品在社会上也不断受到业主的好评。其次对东二路35#商住楼项目采用了科学管理，使该项目用了3个月的时间完成了2万余平方米的主体工程；再就是施工企业争相与我们合作伊家“魅力@首座”项目，这是对我们这个项目设计理念、构思的认可，是对我们工程部人员素质的认可，更是对我们公司信誉的认可。

下面我对工程部在过去所做的工作总体情况进行一次盘点与总结，向各位领导和同事做一汇报：

一、主要工作情况

1、制定基本原则、贯彻工作方针、锻炼队伍

工程部严格按照“提高标准、形成流程、实现目标、锻炼队伍”这一基本原则，以提高执行力为重点，集中精力抓好团队建设，使工程部、监理部、施工单位目标一致、协调统一，有效的保障了工程质量目标、进度目标、安全目标、投资目标的实现。

工程部在张总的领导下，制定工作目标：

1、金岭清田苑1#、3#楼售后服务实现“0投诉”；

2、东二路35#商住楼项目：安全目标“零死亡”，进度目标：2010年10月31日工程竣工，12月31日相关配套完成，整体工程交付使用；质量目标：按市优质工程的标准要求，完成全部的建设内容。

目标确定后，为能实现上述工作目标，我们工程部制定了切实可行的各种规章制度，如《岗位工作职责》、《项目例会管理制度》、《设计交底与图纸会审制度》、《施工组织设计与施工方案审查制度》、《工程质量与验收管理制度》、《工程变更管理制度》、《文件资料管理制度》、《安全管理制度》、《安全检查、文明施工检查工作制度》、《安全工作会议制度》、《文明施工管理办法》、《甲供材管理制度》等。做到了凡事有章可循、凡事有据可依、凡事有监督、凡事有人管理，行为有约束、管理有依据，减少了随意性，增加了责任感。

金岭清田苑1#、3#楼的收尾工作中，工程部组织业主共同参与，交房前业主参与验收，并提出质量缺陷书面整改意见和内容，工程部加以整理，下发给施工单位进行整改，整改结果首先满足规范要求其次满足业主要求，业主签字同意后，再进行交钥匙工作，业主入住后工程部对工程质量回访、维修，杜绝投诉，将1#、3#楼打造成了住户满意工程。

2、2010年工程部在东二路35#商住楼项目管理中的主要工作

A、做好事前控制：

A1、工期事前控制：工期目标确定后，工程部要求施工单位黄河建工东二路项目部编制总工期进度计划，合理安排施工工期，提报到监理部、工程部进行审核，经批准后方可施工。在这个问题上，施工单位的编制不是很认真，认为没有必要，后经工程部、监理部多次召开会议，讲明施工进度计划对工程工期控制的的重要意义，使大家提高了认识。尽管实际现场施工进度不尽人意，但在项目监管中施工进度计划对施工进度起到了督促和推进作用。

A2、质量事前控制：监理单位、施工单位在进场时，工程部严把监理单位、施工单位人员资质关，严禁无证上岗，并要求监理、施工单位进场管理人员编制职责表并附有联系方式，保证在工程施工过程中保持联系和及时落实整改措施，对推进工程进度、质量、安全、现场文明施工取得了一定的效果。质量目标确定后，工程部要求施工单位在未施工前认真编写施工组织设计及施工方案。同时根据质量控制要点，组织专题会议对监理单位、施工单位现场技术负责人、各专业工程师进行培训学习，认真掌握要点，熟悉施工图纸，以便在施工中能达到正确监督和指导的目的。同时在此基础上，组织设计单位、监理单位、施工单位以每栋楼为单位，进行图纸会审，按图纸会审制度的要求，认真记录整理图纸会审记录，作为设计文件的一部分，按记录内容进行指导施工。对施工中常见的质量通病，由施工单位编制专项施工方案，工程部同监理部认真审核，办理会签，编写施工工艺要点并画出节点大样图、统一了做法，下发到监理单位及施工单位，如：墙体砌筑工程、外墙保温工程、楼地面防水工程等等，并取得了良好的效果。

B、事中控制：

B1、开工后，工程部根据实际情况和监理合同的约定在质量控制、进度控制、投资控制、安全管理等方面实行监理负责制，并制定了周五例会制度和周例会的四个主要内容：A、检查上次例会问题的落实情况，分析未落实的原因，制定问题落实的具体时间，确定检查时间及处罚原则。B、施工单位总结汇报本周工程进度完成情况，和下周工程进度目标及落实措施，提出需要协调解决的问题。C、监理单位检查分析工程项目质量、进度情况，对施工单位提报的质量措施、进度措施进行批复。D、工程部对有关需要协调解决的问题作出答复。在材料采购方面工程部采用货比三家的方法有效的控制了材料的价格保证了材料的质量。工程部加强了廉政建设管理，不接受相关业务单位的宴请、红包、不索要财物、不利用职权故意刁难、不向相关业务单位报销个人费用；不向施工企业推销材料、介绍关系、不为个人谋取私利，维持了正常的工作秩序，维护了公司利益，树立了良好的企业形象。在甩项项目（外墙保温、配电箱制按等）管理中采用公开、公正、透明的招投标办法，有效的降低了工程造价。在成本方面推行价值工程管理理念，“用最少的钱，获取最大的效益”，保持项目功能不变，降低项目投资（毛胚房思路，室内不做地面、不贴瓷砖），投资不变，提高项目功能（储藏室改地上车库）；参考兄弟单位成功项目的合同，制定自己的合同，通过合同约定结算规则的措施降低工程造价（见补充合同约定的结算细则）。精兵简政，节约开支，简化手续，一个人兼多项职能（东二路配备二人、金岭一人，伊家项目二人）

B2、东二路项目1#-4#住宅楼为条形基础、5#楼为独立基础，我们收集了大量的附近工程有关独立基础、条形基础的施工资料及相关工艺要求和规范标准，组织监理单位、施工单位认真学习，掌握知识，以便在施工中进行监督控制。施工开始后，我们会同监理单位、施工单位一道克服地质条件复杂、地面及地下施工障碍等种种不利因素，确保钎探记录的真实可靠，组织工程部、监理部派人轮流值班，监督检查，从而保证了钎探记录的可靠性。对照设计图纸对独立基础、条形基础认真检查几何尺寸，钢筋间距和需用的马镫支撑，并做好实点实量纪录，并即时拍摄照片资料。对浇注砼严格把关，控制水灰比，严格旁站制度，对不符合设计及相关规范要求的，必须整改，重新施工。达到设计及相关规范、标准要求时，方可进入下道工序施工，经过严格的检查和验收，收到了良好的效果，保证了基础工程的质量。

B3、在钢筋工程施工中，我们首先从材料的源头抓起，为了确保工程质量，将工程用钢材列为甲供材，由工程部统一采购，保证了钢材的合格可靠性.钢材进场后，由施工单位在监理单位见证下现场取样进行复试。复试合格后方可使用到工程上。在钢筋绑扎施工中，我们工程部除进行巡视外，还要求监理单位专业监理工程师对关键部位进行旁站监理，有效防止了钢筋间距、搭接长度满足不了设计要求等质量问题。

通过严格要求和巡视检查、严格监理，施工单位认真按施工方案及施工工艺施工，钢筋工程经检测基本满足了设计及规范要求。根据易出现的质量通病及易发生的质量事故，我们吸取教训，总结经验，采用提前下发通病防治、预控通知单、重点部位旁站监督的方式，解决问题。例如：阳台板及梁板相交处的负筋，施工中经常被踩踏，使负筋位置下移，钢筋保护层加大，易发生板塌落事故。针对这个问题，我们工程部提前预控，下发了结构平面增加钢筋马凳的通知。采取这种技术措施后，保证了钢筋不下移，钢筋砼保护层厚度不变化，经主体检测后证明此措施行之有效。

B4、在模板工程施工中，施工单位缺乏质量意识，不愿意进行生产投入，每幢楼号只投资二层模板，这样造成在浇完上一层模板时，就要拆除下层模板，从而对砼结构造成严重的影响，我部通知监理下发停工通知，立即整改，为了保证砼浇筑后的外观质量及几何尺寸不发生变化及变形，我们要求施工单位结合2010年10月底竣工的施工进度计划要求，重新编制拆模方案，每幢楼号必须配置四层模板，明确了在上层结平浇筑24小时后，商品砼拆模报告合格后，方可拆除底层模板，经过严格检查模板的质量，模板施工中的严格控制。在主体验收中，基本满足了观感质量的验收标准，工程部非常重视砼的浇筑质量，加强平时巡视检查的力度和巡视检查的频率，对在检查中发现的质量问题，及时处理，使得工程质量有了很大的提高，同时不重视质量的现象得到了有效的遏制。

B5、施工用的砼，全部为商品砼，为了保证商品砼的质量，工程部将其列为甲供，精选商品砼供应商，从而保证了施工质量，节约施工成本，我们采取定期或不定期的检查方式到砼拌制厂进行检查，杜绝了不合格的商品砼进入施工现场，在施工现场严格检查砼的坍落度，控制加水施工，采取这些有效的措施后，保证了砼的供应质量。经主体回弹检测，砼质量全部满足设计及砼规范要求，全部为合格。

B6、为了保证砌筑工程的工程质量，我们抓了如下几个环节：控制原材料质量，严格按规定取样，不合格材料坚决不准使用；重点检查墙体拉结筋的放置部位、长度及数量是否符合设计要求，不定时抽查砌筑砂浆（现场制作试块）、砌体的沙浆饱满度等等，在实际施工中，施工单位没有按要求施工，工程部为此加大了巡查力度，并召开会议，提出了严格要求，对没有按图纸、图集及规范标准施工的墙体全部拆除，重新砌筑，不拆除的给于断电、停工整改，此举收到了良好效果，保证了工程质量。

B7、我们工程部根据东二路商住楼项目的自身特点，组织监理部、施工单位，认真熟悉和审查图纸，了解设计者意图；对施工图纸，进行了纵横比较和联系，使水、暖、电、煤气及相关的弱电专业相结合、相对照。发现不合理或有疑问的地方，做好记录并及时反馈到设计单位解决问题。

在明了水、电及通风各专业图纸上预留、预埋的孔洞和管线位置的基础上，并结合土建结构施工图纸，核对施工单位已留孔洞的标高、位置，以保证安装工程的施工不受孔洞预留的影响。编制施工图预算，列出各分项工程的工作量，并确定安装工程中各分项工程用料、用工和机具使用情况，并汇总成表，以便为材料准备提供可靠的理论依据。审核安装工程施工技术方案，确定采取的技术措施，保证施工技术既合理先进又能提高施工进度，缩短工期。编写详细的安全和技术方面的交底记录。交底内容应具体、明了且具有针对性，以保证安装工程施工安全和施工质量符合规范要求。

C、成本方面：

C1、从合同制定着手与施工单位详细约定结算、取费的计算规则，让利幅度，工程款拨付时间等，根据合同制定严格的工程款拨付、设计变更、经济签证等制度，使投资控制工作制度化、规范化、程序化。

C2、施工前对施工图进行会审，及时发现问题，进行事前变更，避免损失。

C3、严格工程计量，防止超付工程款，在支付工程款时，只有质量合格的项目才允许计量，对不合格的项目及由于施工单位自身造成的增加项目则不予计量。支付进度款前抵扣各种款项，如甲供材、甲方已支付的临时设施费、质量进度奖罚款等，严格按照合同规定的计量程序及付款比例进行控制。

C3、严格工程签证制度，工程签证实行随发生随签证，严禁事后补签，签证内容必须在发生的三日内经监理单位、工程部和公司造价控制部人员的现场认定后才可以作为有效的计量文件。

通过以上措施，保证了投资的有效使用，防止了投资失控，取得了良好投资控制的效果。

二、存在的主要问题和不足

1、单纯的廉政观点：认为廉政管理与和谐团结是对立的，不认为廉政只是完成管理任务的条件之一，认为只要廉政管理，一切就会好，忽略了与相关单位搞好团结的重要性。单纯的廉政观点来源：协调能力低，不能认识和谐团结在工程建设中的作用，不能认识和谐团结与吃拿卡要是根本不同的。过分的依赖廉政的力量，忽视了团结和谐的力量。

2、雇用思想：不认识公司和工程部是自己展现才能、报答社会的平台，以为自己仅仅对某个人负责，不愿意到条件艰苦的地方去，总是想着老婆、孩子、热炕头贪图享乐；拿多少钱干多少活，多拿钱少干活，稍不遂意，就消极起来，不做工作。其原因主要是素质低，但也有领导者处理问题、分配工作或执行制度不适当造成的。

纠正方法：

1、从思想上提高认识，在继续发扬廉政管理的同时，不能忘记与相关单位搞好团结，搞好人际关系。

2、领导者处理问题、分配工作和执行制度要得当，经常与员工进行沟通，使其充分认识到公司和工程部是奠基自己事业生涯的平台，只要我们还是公司的一员，就应当抛开任何借口，投入自己的忠诚和责任，一荣俱荣，一损俱损的思想！将身心彻底融入公司，尽职尽责，处处为公司着想。

三、今后的工作设想

1、进一步完善、细化各种规章制度，不是靠人管人，而是靠规章制度约束、规范人的行为，靠制度促使所有的管理人员去主动工作，而不是被动工作，真正做到“凡事有人负责、凡事有人监督、凡事有章可循、凡事有据可查”。

2、加强业务培训，利用业余时间多学习专业知识，特别是对新标准、新规范、新工艺、新材料的使用等学习和掌握，使得工程部员工自我的知识得到更新。对施工单位工程量认真核对，降低企业成本。作出贡献。

3、工程开发项目确定后，就应进入“早谋划、早安排”的程序。加强部门之间的协调、沟通，做好一切施工前后准备工作，特别是前期、技术、计划、甲供物资、甩项工程等准备工作，做到有备无患、恰好衔接。

4、协调好各方之间的关系，特别是与监理单位的关系，如何调动监理人员的积极性，充分发挥监理人员的潜能，实现“小业主、大监理”的管理模式，是摆在我们面前的大难题和大课题。因为目前的实际情况是监理单位聘用的监理人员业务水平普遍较低，而且责任心较差，监督不到位，监理工程师人员数量不足，不能满足工程管理的实际需要。

5、选择优秀施工队伍，有部分施工单位管理人员的业务素质较差，技术水平低下，不能满足施工管理的实际需要，例如：不会编制施工组织设计及施工方案，照抄照搬，不符合本工程的实际，对施工图纸不熟悉、吃的不透、不求甚解等等，不能正确的指导施工。造成返工现象严重。同时，自检体系不健全，有些单位根本不自检，只靠监理单位及项目部的专责工程师检查出问题后再整改。既影响了工期，又保证不了工程质量。有些承包人在工程上不舍得投入资金和材料，以次充好，质量意识不高或者严重的说没有质量意识，使得工程质量很难控制。如在实际工程施工中不采取一些强有力的措施及时的扭转事态，靠承包人的修养和素质，其后果是不堪设想的。因此选择优秀的施工队伍是尤为重要的。

四、2010年的展望与计划

回顾过去，我们硕果累累，展望未来，我们充满希望，在新年一年，我们要一如既往的坚持公司理念、原则，坚定我们执着的信念，团结一致，共同前进。我们工程部人员还要在自己的岗位监守下去，不断发现问题，解决问题，为我们的公司争取更大的利益，为我们的客户营造一个更安全、更舒适、更理想的居住环境。

工程部在实际工程管理中，虽然取得了一定成绩，但还是存在着一定的缺点和错误，我们有决心克服缺点，总结经验，不断丰富和完善自我，在探索和摸索中发展自我，以取得更佳的业绩，回报公司领导对我们的支持和信任，回报广大业户和社会，为建设更加美好的家园和现代化住宅小区贡献我们的力量。在房地产开发圈中高高竖立起我们xx置业有限公司的旗帜

第三篇：某地产置业公司低值易耗品管理办法

低值易耗品管理办法

为了加强低值易耗品的管理，规范低值易耗品的核算，特制定本办法。

一、低值易耗品的范围：

低值易耗品包括文件柜、保险柜、档案柜、打印机、办公桌椅、会议桌椅、电话机、饮水机、电风扇、碎纸机、装订机、裁纸机、白板、DVD、U盘、传真机等单个价值在50元以上，并且使用年限在一年以上、并达不到固定资产管理标准的工具用具作为低值易耗品管理。

二、低值易耗品的摊销方法：

按照现行会计制度规定，低值易耗品的核算摊销方法有三种，即一次摊销法、分期摊销法、五五摊销法。

置业类公司采用一次摊销法，这种方法是在低值易耗品领用时，将其价值一次转作费用或成本支出。

三、低值易耗品的管理：

1、单价在500元的批量物资采购，需进行比价采购，参

2依据采购入库单在金蝶中严格按数量金额账要求进行账务处理。

3、各单位资产管理员对本公司使用的低值易耗品进行管理。资产管理员应建立低值易耗品台账（按资产类别），在低值易耗品入库、出库时进行登记管理，台账内容应至少包括登记资产编号、资产名称、数量、金额、购入时间、使用部门、领用时间、领用人签名、现有状态等。必须贴上编码标签方能办理领用手续。财务部门与资产管理员每月就本月新增、领用和报废进行核对，出具当月低值易耗品确认表。

4、个人使用的低值易耗品必须妥善保管和使用，若丢失或损坏应报行政部门认可责任后方可重新领用。报损的低值易耗品，由相关人员验旧，并出具报损报告，由行政部门经理审批，行政部门在低值易耗品台账中做核销处理。低值易耗品报损时原则上应以旧换新；对盘亏的低值易耗品应落实责任人，并由行政部门进行评估，按评估值赔偿，必须将赔偿款上交财务。

5、低值易耗品的实际使用人转移或离职时，应向行政部门交回领用的工具、用品，办理清交手续。行政部门保管人员应根据各类用品所领用时间和预计的使用寿命，查验收回物品的完资料均来源于网上，房地产E网http://只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！

好程度，如有不符合常规的损耗，应向行政部门经理提出报告，并落实责任人，合理考虑使用状况、对损坏程度进行评估，应该赔偿的必须将赔偿款上交财务。

6、公司规定每半年进行一次低值易耗品盘点，由资产管理员负责盘点，财务部门监盘，并抽查入账保管和领用制度的执行情况。财务部门登记的低值易耗品数量金额明细账和行政部门登记的台账共同核对，盘点低值易耗品数量和使用现状，登记盘点表、出具盘点报告并上报主管领导。

四、低值易耗品的编码和分类

1、低值易耗品的编码规则：

备注：新成立置业公司，依据成立时间顺序顺延编号。第二位 低值易耗品类别编号，具体如下

资料均来源于网上，房地产E网http://只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！

第三位 三位顺序号，如00

1如XXXX(中国)文件柜编号：00-WJG-0012、低值易耗品的分类

（1）办公桌包括所有办公用桌，如电脑桌、会议桌、板台；（2）办公椅包括所有办公用椅，如折叠椅、沙发；（3）文件柜包括所有用于存放办公资料的柜式家具；

（4）电器类主要指除上述办公家具以外的办公用电器设施，如冰箱、饮水机、微波炉、风扇等；

（5）电子类指计算机及其配套设施，如U（6）工具类指维修或施工用工器具；

（7）

五、低值易耗品的配备原则：

22米大班台1张、班前椅1把；接待椅2把；木制书柜3套；会议桌1张带1组；茶几1张；电话机2部；饮水机1台。

3、中心及各分子公司副总可各配1.6米大班台1张、班前椅1把；接待椅2把；木制书柜2套；沙发1组；茶几1张；电话机2部；饮水机1台。（根据办公环境而定）

4、公司中层管理人中每人配备1.4米办公桌椅1套，接待椅2把； 资料柜1组，2部电话机；每个办公室配1台饮水机。

5、其他管理人员每人配备1套1.2米办公桌椅，资料柜根据部门实际情况而定，移动硬盘各部门配备一个。

6、档案管理部门可根据需要配备档案柜。

7、会议室可视大小配备会议桌椅；配整理台1张、饮水机1台、90cm*180cm白板1张；投影幕布等物品。

8、接待室可根据需要配备沙发、茶几、饮水机等物品。

9、各项目部宿舍可配备高低床、桌椅、衣柜、饮水机等。

资料均来源于网上，房地产E网http://只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！

10、需求部门申请时必须坚持上述标准和原则，不得擅自提高配备标准。

11、为减少库存积压和资金占用，低值易耗品实行零库存管理。

六、其他

1、非置业类公司低值易耗品管理办法参照本办法执行，具体制度自行规定。

2、本办法自下发之日起开始执行。

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第四篇：置业公司2010工作总结及

置业公司2010工作总结

及2011年工作计划

2010年，是继2009年后的又一个房地产“政策年”，也是历年来国家实施房地产宏观调控力度最大的一年。一年来，国家及地方接连不断地出台相关调控新政策，面对风云变幻、市场动荡不安的2010年，在集团公司和总裁的正确领导和决策下，臵业公司全体同仁积极参与集团公司组织的思想教育整风活动，进一步转变观念，结合招远当地实情，认真分析当前的形势，努力克服各种不利因素，齐心协力，扎实工作，基本完成了年初工作目标计划。展望2011年，天健臵业全体员工更加信心满怀，在不断总结经验和教训的基础上，稳扎稳打灵活创新，争取取得更大的成绩。现将2010年工作总结及2011年工作规划汇报如下：

一、2010年置业公司主要工作情况

（一）臵业公司经济指标完成情况：

全年开发建筑面积平方米，建成房屋面积平方米，完成建设投资 万元，实现销售收入 万元，销售面积平方米。

（二）臵业公司项目推进情况：

1、大唐金汤园。2010年是大唐金汤园全面开工建设的第二个建 1

设年，1650㎡的天年苑和3152㎡的荷华宫已经投入使用。5150㎡的四星级商务酒店已进入装饰装修工程阶段，计划春节后投入使用。5650㎡的金色大厅计划明年“五一”投入使用。四个项目2010年已经累计完成投资7360万元。

2、金融大厦。总建筑面积86188平方米的金融大厦项目是以金融业为主，具备商业、办公、餐饮等功能的综合大楼。2010年我们针对金融大厦做的主要工作是：督促天津大学5月15日完成了方案设计，跟踪烟台设计院于8月8日完成了初步设计和施工图设计，并一次性通过了设计部门与专家的所有审查，并于国庆节期间进入了全面施工期，年末地下一层封顶。

3、尚水花园。2010年，尚水花园1—21#楼已全部竣工，并于9月份进入交房阶段，整个小区的水、电、暖等后期配套设施已经全部完工，春节前，现有工作面只剩绿化工程。22#、23#、24#、25#楼也正在抓紧施工，预计2011年 月，整个小区全部竣工，正式交付使用。

4、城西路家旧村改造。今年五月份以来，我们就旧村改造工作与城西路家村密切配合、分工协作，成立工作小组，先后进行了改造的政策解读、规划设计、青苗补偿等工作，并先后拨付补偿款 万元。2010年，我们出资组织该村党员、村民代表赴天津和诸城参观学习；投资84万元聘请天津大学著名教授陈天担纲，先后进行四次规划方案修改完善，最终采用了“借绿山造绿水”的规划方案；投资900万元进行了修建性详细规划；投资400万元进行了景观园林设计。

目前，4万多平米的回迁及补偿楼已经完成了详规设计和建筑方案的设计，并进入施工图设计阶段。

5、龙王宫。龙王宫项目是为弘扬招远道教文化，满足信教群众的宗教生活需求，促进社会和谐而开工建设的，建筑面积约720平方米，我们利用阴历四月初三至六月十三开坛之间70天左右的时间，完成了总工程量的70%，为开坛的顺利举行奠定了基础。

(三)、臵业公司思想教育整风活动开展情况：

2010年，总裁高屋建瓴，及时的在集团公司开展思想教育整风活动。活动共分三个阶段，前两个阶段活动中，我们以自我反省和观看音像资料为平台，首先从解决思想问题入手，重点解决好总裁提出的六个方面的问题，通过个人反思和交流影音资料观看心得体会，使臵业公司全体员工充分认识到此次思想教育整风活动的重要性与必要性，思想认识问题初步解决。同时结合总裁为臵业公司在第三阶段思想教育整风活动中提出的大讨论话题：在粗放管理向规范管理转变的过程中，如何加强责任心？我们通过在臵业公司全体员工中举行大讨论等活动形式，总结出了臵业公司自身存在的五大方面问题，这同时也是造成臵业工作项目推进缓慢，问题不断出现的主要原因：

1、工作方法不得当。回顾总结臵业公司一年来的工作和工程，特别是大唐金汤园出现的施工质量问题，归根结底就是臵业公司目前的工作方法不能适应总裁赋予的工作要求，也不能调度全体干部员工的工作激情。工作急，但抓不住工作重点，往往造成拣了芝麻丢了西

瓜现象。

2、团队的协同作战能力不强。一年来，我们如果与县一级同行业相比，取得了一定的成绩，但是与总裁的要求，与公司迅猛扩张的要求，与所担负各种工程的要求，不是有差距，而是有很大的差距。团队的协同作战能力不强，永远不能适应所担负的工作。而臵业公司常常工作起来就事论事，出现不全面、优劣不清的局面。这也直接导致各项工程进展缓慢、问题不断。

3、缺乏科学规范的操作和决策。臵业公司缺乏的不是爱岗敬业的精神，而是科学规范的的操作和决策。这么大的一个公司，没有一个从领导到员工因人制宜、切合实际的工作责任制，没有一个上下贯通、左右流畅的工作流程，没有一个指导和约束干部员工的工作制度，工作效果可想而知。

4、工作计划、措施和检查不到位。计划是工作的先导，措施是贯彻计划的保证，检查是落实措施的手段。臵业公司大小五个部门，从领导到员工每天都是忙忙碌碌，有的忙到考勤的时间都没有，但是工作效率指标用数字去量化，用总裁去考核都不尽人意。重要的原因就是工作计划性差，措施保障不贴实际，检查落实不到位。

5、调查、分析和总结不足。善于调查、分析、总结是一个公司应该具备的基本素质，是一个企业应该具有的基本工作流程。回头看，臵业公司好多工作不尽人意，好多工作到月末、季末、年末总是出现一些不好的结果，归结起来有一个重要的原因，就是不注重工作、工程的调查、分析和总结。毛泽东讲“没有调查就没有发言权”。不注

重调查研究，不注重分析各阶段的工作、工程的特点，不及时的总结各阶段的工作成绩和问题，到头来必然是问题一堆，错误一堆。

五个方面问题的存在正是责任心缺失的具体表现。要找出问题，更重要的是解决问题。我们在第三阶段活动中对臵业公司的组织架构、工作职责、工作流程、管理制度等方面存在的问题进行认真剖析，经过梳理，针对剖析出的主要问题及时采取措施加以整改。

在认真反思、深挖根源、找出症结的同时，我们清醒的认识到，员工素质水平和业务技能参差不齐，团队建设与创新意识滞后，企业各项规章制度的贯彻执行力度不够同样是制约臵业公司快速健康发展的重要因素。

以上问题必须引起高度重视，并在2011年的工作中切实加以改进，籍以推进臵业公司的全面工作。

建章立制工作是第三阶段思想教育整风活动的重中之重，我们从理顺公司的岗位职责和工作流程开始，制订了适合公司发展并具有竞争力的体制、人事、薪酬分配方案，并及时制定和完善了员工绩效考核管理办法。同时，通过对公司现有的管理制度进行修改、补充和完善并及时组织全体员工集中学习，以及在工作中进一步加强了管理，对各种违规违纪行为严格按照制度进行认真处理，使企业各项管理水平有所提高。

二、2011年置业公司工作计划

臵业行业是政策敏感性行业。2011年宏观经济政策走势如何，市场能否保持平稳运行，将对臵业公司的发展有着直接的影响。但政策

是刚性的，人是活的。我们要通过思想整风教育活动，统一思想认识，积极转变经营理念，提高市场洞察力，未雨绸缪，积累各类资源，借力招远经济快速发展的大背景，在2010年稳健发展的基础上，夯实基业，真抓实干，把应变的主动权掌握在自己手中。以“守中察微、业海博弈”为经营方针。确保2011年再上一个新台阶。

（一）臵业公司2011年工作指导思想

以思想整风教育为主线，以经济效益为中心，通过认真研究开发项目、研究市场需要，加大创新力度，使项目品质具有前瞻性和差异性，使公司的经济效益和社会效益得到提升。

（二）臵业公司2011年工作目标计划

1、大唐金汤园项目。

2、金融大厦项目。

3、城西路家和城西吕家旧村改造项目。

4、石油公司开发地段。

（三）臵业公司2011年工作措施

1、进一步深入开展思想教育整风活动，将建章立制工作落到实处，做到按制度办事，照程序工作。改革和完善企业管理体制和经营机制，根据项目及公司发展的需要，及时调整经营班子，合理调整和

完善现行机构设臵及人员力量的配臵。

2、以市场为导向，强力推进项目运作。“大唐金汤园”及“金融大厦”项目前期的大量工作已在2010年基本完成。因此，在2011年的工作中，我们必须集中精力，将两个项目作为公司的形象工程进行打造，全力以赴抓好项目的建设、销售及招商工作，并力争运作出一两个亮点出来，使天健臵业品牌形象能得到较大提升。

首先是围绕项目品质的打造进一步加强对项目的监管工作，加大与设计单位的碰撞和沟通力度，并采取各种有效措施加强市场调研，确保项目具有较强的市场竞争力；其次是要组织强有力的班子，加强项目施工过程各个环节的建设管理，保证项目高质、高效按计划推进；三是要加强和做好市场调研，制定切实可行的营销推广及市场招商方案，搭建好营销及招商队伍，加大销售及招商工作力度，保证项目销售及招商计划的顺利实现。

3、切实加强企业内部管理，提高企业整体战斗力。

进一步完善企业规章制度，加大企业各项规章制度的贯彻执行及监督检查的工作力度，使公司日常工作更加有序，更加有效。同时，继续强化对全体员工的教育和业务培训，切实提高员工的思想意识和业务技能水平。

总之，2011年工作，时间紧，任务重，项目多。但我们相信，通过思想教育整风活动，臵业公司全体员工一定能以全新的工作面貌、工作热情、工作干劲来面对新的挑战，臵业公司全体员工也一定能够统一思想，齐心协力，与时俱进、努力拼搏、扎实工作，保证圆

满完成集团公司下达的全年各项目标工作任务。

第五篇：地产公司置业顾问仪容着装礼仪

地产公司置业顾问仪容着装礼仪

更新：2011-1-2 阅读： 栏目：地产培训

本文提要：

2、卫生 头发保持清洁,常修剪,发脚长度以不盖耳部和不触衣领为度,不可光头或发式另类;及时修脸,以无胡茬为合格。口腔保持清洁,上班前不得喝洒或吃有异味的食物;来源自 房 地产e网

地产公司置业顾问仪容着装礼仪

一、男士标准

1、服 饰

保持工装整洁、无污渍和明显褶皱;西服不宜过长或过短,一般以盖住臀部为宜;西服扣子是两个,只需要扣上面一个(如是三个则只需扣中间一个);衬衫袖口最多到手腕2厘米,露出西服袖口3-5厘米,扣上纽扣,下摆扎入腰带内;西装上衣的口袋原则上不应装东西,上衣领子不要乱别徽章,不带夸张装饰;着西服应穿深色皮鞋,保持干净、光亮,穿黑色或深袜子, 配带工牌,领带长度应是领带尖盖住皮带扣,领带夹的正确位置是在6颗纽扣衬衫从上朝下数第4颗扣的地方,不要刻意把领带夹暴露在他人的视野之内。

2、卫生

头发保持清洁,常修剪,发脚长度以不盖耳部和不触衣领为度http://www.xiexiebang.com/,不可光头或发式另类;及时修脸,以无胡茬为合格。

口腔保持清洁,上班前不得喝洒或吃有异味的食物;

二、女士标准

1、服 饰

保持工装合体、整洁。

正确配带领结、司徽、工牌;着春、秋、冬季工装应穿深色皮鞋,保持干净、光亮;裤装要稍微长一些。

裙装应穿肤色丝袜,袜口不得低于裙摆,建议有备用丝袜,破损时务必及时更换。

2、妆容

女员工化淡妆,粉底均匀、协调;眉、眼线、眼影勾画自然,清爽得体;胭脂淡扫,以弥补脸形不足为基本标准,并能使人体现出精神饱满和具有青春朝气;指甲精心修理,不得夸张饰甲;忌用刺激性气味的香水;头发要常洗,上班前要梳理整齐,保证无头屑。

三、整体要求

统一着工装、正确配带司徽、工牌

提倡每天洗澡,换洗内衣物,以免身上发出汗味或其他异味。

提倡早、晚刷牙,饭后漱口。

勤剪指甲、勤洗手.房地产销售技巧43招

更新：2011-1-1 阅读： 栏目：地产培训

本文提要：

5、学习并实践行销原则。

6、为帮助而销售(给客户利益)。

7、建立长期客情关系。

8、相信你的公司和产品。

9、随时全副武装,时刻准备。

10、真诚。

11、准时赴约。

12、限定顾客(不要和犹豫不觉的人浪费时间。外资银行仅服务于高端)。

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房地产销售技巧43招

1、建立并维持积极的态度。

2、相信自己。

3、订立计划,设定并完成目标。

4、了解客户并满足他们的要求。

5、学习并实践行销原则。

6、为帮助而销售(给客户利益)。

7、建立长期客情关系。

8、相信你的公司和产品。

9、随时全副武装,时刻准备。

10、真诚。

11、准时赴约。

12、限定顾客(不要和犹豫不觉的人浪费时间www.xiexiebang.com。外资银行仅服务于高端)。

13、表现出专业形象。

14、与客户建立良好的关系与信任感。

15、善用幽默。

16、对商品了若指掌。

17、强调好处而非特点。(FABE销售法则)

18、记住所陈述的事。

19、君子一诺千金。

20、不要恶意贬低对手(如实介绍自己)

21、善用客户来信。

22、倾听辨别购买信号。

23、预期客户的拒绝。

24、找到真正的拒绝理由。

25、克服拒绝。

26、要求客户购买,不要聊天。

27、提出要求客户签单后,闭嘴。

28、如果这次未成功,立即约好下一次见面日期。

29、追踪、追踪、再追踪。(坚持就是胜利)

30、客户不是拒绝你,只是你的商品。

31、创新才能适应市场。

32、遵守规则。

33、与他人融洽相处。

34、努力才会有运气或效果。

35、不要归咎他人。

36、99℃+1℃才是开水,再努力一次。

37、用数字找出你的成功公式。(10:1比例)

38、留给客户深刻的印象。

39、热情面对一切。

40、享受行销的乐趣。(做所爱的,不要爱所作的)

41、记住客户的姓名。

42.在节假日给客户发个短信表示祝贺。

43.在客户面前表现的业务很熟练。

房地产销售员销售技巧的分析

更新：2011-1-1 阅读： 栏目：地产培训

本文提要：7.学习力 作为销售人员所需要接触的知识甚为广泛,从营销知识到财务、管理以及相关行业知识等等,可以说销售绝对是“综合素质”的竞争,面对如此多的知识和信息没有极强的学习能力是无法参与竞争的。仅以销售技巧为例....更多精品： 总结

房地产销售员销售技巧的分析

不少客户总有这样一个概念:他好像老在骗我,尤其是事后,当自己对已购买的房屋哪怕有一点点的不满意,这种感觉就会愈加深刻。而有些销售人员也常常因为对一些销售技巧的运用而深感内疚:我这样做究竟对不对? 任何一件房地产商品也不可能十全十美,即使它地点好、规划好、房型好、得房率又高,环境也不错……但它必然有一点让人无法接受,那就是价格高。因为没有一个老板会在产品畅销的情况下低价倾销的。同样,世界上也没有一个产品是卖不出去的,只要它的价格足够低,与产品所能提供的综合功能相吻合,与客户心理价位相一致,必定有它的市场。而不少销售人员往往觉得自己的产品不是最好的而认为竭力推销是不道德的,当产品落伍销售不畅时使用销售技巧更加觉得是在“助纣为虐”,这是错误的想法。任何一个产品都有它所对应的价格,它所对应的客户,只要你为这样的产品找到这样的客户,销售技巧的运用是理所当然的事。

销售时,往往碰到这样的问题,客户对产品已经有70%认可度,但附近地区有一个相似的楼盘让他犹豫不决,而且这个楼盘在某些方面的确优于我们。此时,作为一个销售人员该不该运用销售技巧推荐自己的产品?一般情况下,促销自己的产品是一件自然而然的事,因为满足了基本条件的二个产品,不可能有十分悬殊的差别。选择这个或选择那个,并没有给客户带来太多的不同。况且,有时候这种差别是来自不同角色在主观上的理解。自然,如果两个产品相差很大,大到足以给客户带来显而易见的影响时,推荐好的产品是职业道德的基本要求。

必须特别强调的是,对销售技巧的运用,始终是建立在客户对产品70%的认可程度上的,任何违背客户意愿,随意玩弄手法的行为必定会遭到惩处。同样,对销售技巧一味地忌讳,认为是洪水猛兽的想法也必定是可笑的。

房地产销售必须具有的能力

1.忍耐力

忍耐是最不容易做到的,做过销售的人都知道,刚开始一个客户没有的时候你要忍耐。曾看到过很多刚踏入销售行业的人半途而废都是不能坚持的结果,可能你需要忍耐一个月、半年甚至一年才开始积累到一些客户,你的业绩和收入才能相应的提高,因此如果你是机会主义者千万不要去做销售。

在销售过程中仍然需要忍耐。和客户约好的时间,你准时到达,可是客户临时有事或者正在开会,你应该如何?忍耐,不然你必定失去这个客户。早年前我也做过敲门销售,一栋29层的楼,每层8户人家,从下“扫”上去,见门就敲,结果是20%的人对你的敲门极端反感,门没开就要你“滚”;40%的人不是很耐烦,开门告诉你“快走”;30%的人反应平淡,说“我不需要”,只有10%人能够有耐心听你介绍完你的产品,而且还不一定购买。没有忍耐力做的下去吗?

2.自控力

很多时候销售人员是单兵作战的,销售人员每天要去开发客户等,这些都不可能完全在领导的监督下进行,企业唯一的控制方式就是工作日报表,以及每天开会汇报个人的工作状况,可是如果真想偷懒是非常容易的,比如故意去较远的客户那里,路上可以休息;本来半小时谈完,结果谎称谈了三小时等等,这种方式除了损害企业的利益,更重要的也是阻碍自身的发展。

3.沟通力

沟通是销售人员的必不可缺的能力,沟通含有两层含义:一是准确的采集对方信息,了解对方真正意图,同时将自身信息也准确传达给对方,二是通过恰当的交流方式(例如语气、语调、表情、神态、说话方式等)使得谈话双方容易达成共识。

4.观察力

观察不是简单的看看,很多销售人员的第一堂课就是学会“看”市场,这个看不是随意的浏览,而是用专业的眼光和知识去细心的观察,通过观察发现重要的信息。例如到卖场逛逛一般人可能知道什么产品在促销,什么产品多少钱,而专业的销售人员可以观察出更多信息。

你有没有注意到别人卖的好的产品是因为什么?价格、赠品、包装……用的什么赠品?什么材料?怎么制作的?包装做得很好,好在哪?颜色、造型、材质、可以有别的用途(比如食品的包装,用完了可以当罐子)。竞争品牌又有哪些促销活动?具体的时间段?活动的具体形式,有哪些参与方式?卖场内的竞争品牌的厂家从28家增加到29家,增加的是哪个厂家,是否对我们有潜在的威胁?它的主要产品和价格定位如何?……太多的信息需要你仔细的观察,很多销售人员在对其培训了很久以后,要他去“看”市场,仍然不能得到有用的信息,那我只能说,你不适合销售这个工作。

销售人员也是每个企业的信息反馈员,通过观察获取大量准确的信息反馈是销售人员的一大职责。

5.分析力

分析与观察密不可分,观察得到信息,分析得出结论。看货架的产品分布你能分析出什么?放在最好的陈列位置上的要么就是销售最好的品种,要么就是该厂家此时的主推产品;通过生产日期进行分析,生产日期越近说明该产品的销售与流转越正常,生产日期过久说明该产品属于滞销状态;通过价格进行分析,价格较以前下调幅度较大说明该产品受到竞争产品的压力过大,销售状况不理想,价格上浮较大,该产品的原材料市场整体价格上扬,导致产品成本骤增,或者该产品市场属于供不应求的状态。这些间接信息必须通过慎密的分析才能得到。

同样在与客户的谈判当中你是从对方言谈举止流露出的信息分析对方的“底牌”和心态,例如进场谈判,买手给你报了个价,作为销售人员肯定不是一口答应,分析对方说话的神情语调,用话语刺探,然后分析出是否有压低价格的可能,空间幅度多大等。

6.执行力

执行能力体现的是销售人员的综合素质,更是一种不达目标不罢休的精神。销售人员在执行计划7.学习力 作为销售人员所需要接触的知识甚为广泛,从营销知识到财务、管理以及相关行业知识等等,可以说销售绝对是“综合素质”的竞争,面对如此多的知识和信息没有极强的学习能力是无法参与竞争的。仅以销售技巧为例....更多精品： 总结

时常常会遇到困难,这时你如果只会说“经理这个事太难了,做不了”。那么你的领导也只能说“好,那我找能够完成的人来做”。没有困难的事情称不上是任务,人人都可以完成的事也体现不出你的价值。

某市有家大型连锁A卖场,A卖场在全市有十几个卖场,对于占领该市的终端市场极为重要,B公司决定让销售人员张某搞定这件事,在张某接手前已经有几个优秀的销售人员败下阵来,原因是该卖场在当地是零售业老大,所以一向霸道,没有熟人关系进场费用开价很高,而且不给还价的机会http://www.xiexiebang.com/。但公司要求在“合理”的费用下进场,如何把这个命令执行下去?张某接到任务寝食难安,如果该任务完成,升迁是顺理成章的事,但完不成任务公司同样会觉得他“能力不够,无法执行公司的计划”。接下来,张某去拜访A卖场的采购经理黄某几次,等了很长时间连面都没见到,他知道这是对方故意不给他任何压价的机会,逼迫他同意苛刻的条件。张某此时转而从黄某下属了解到黄某的妻子在一家银行工作,他找到一个做保险的朋友以推销保险为由主动认识黄某的妻子,再介绍张某与黄某妻子认识,然后通过给小孩子买礼物等手段拉近距离,时机成熟后才由黄某妻子引荐给黄某,黄某深感张某的用心良苦,最后张某顺利完成任务。

这种例子在销售工作中并不少见。因此执行不是要销售人员去找到事情的原因,而是要你想尽办法达到结果。结果才是你的领导们最关心的,也是你能力的体现。

7.学习力

作为销售人员所需要接触的知识甚为广泛,从营销知识到财务、管理以及相关行业知识等等,可以说销售绝对是“综合素质”的竞争,面对如此多的知识和信息没有极强的学习能力是无法参与竞争的。仅以销售技巧为例,从引导式销售到倾听式销售,继而提问式销售直至顾问式销售……销售技巧不断变化翻新,作为优秀的销售人员只有掌握各种销售技巧才能在竞争中胜出。当然销售人员需要学习的远不止销售技巧,并且还必须具有举一反三的能力,因此没有良好的学习能力,在速度决定胜负、速度决定前途的今天势必会被淘汰