第一篇：【分析】为何中国地产商开发老年公寓外援难觅？大全
为何中国地产商开发老年公寓外援难觅？
数周前在香港，我有机会与一家房地产机构的人员交流了一番，这家机构代表着中国最大、最成熟的房地产开发商之一。该公司迫切希望跟随众多中国竞争者的脚步，从事老年生活小区开发，旨在抓住中国社会的快速老龄化所带来的商业机遇。目前中国的成熟开发商中，大多数都有这类意向。但是，这些中国地产商纵然拥有如此大的规模和市场实力，却几乎无法获得欧美老年护理服务运营商的认真对待。
补充点或许有益的背景知识：中国几乎每一家大型地产商，比如万科，都打算积极参与中国的老年公寓市场。在大多数外国市场，老年公寓的开发项目要求地产商与运营商开展合作，地产商负责寻找土地并为工程建设筹措资金，一旦建成并迎来住户，就由运营商负责生活辅助、医疗保健、招待与设施等方方面面。但对许多中国开发商而言，开发老年公寓项目最初不过是从政府手中拿地一种便利手段罢了。
结果，很多开发商只留出其中一小部分土地用于建设老年公寓，然后其他大部分土地都一如既往地被用于商业开发。对不少开发商而言，换做是传统的商业或住宅开发项目的话，他们会希望越快退出投资越好。但老年公寓不太一样，因为这类项目需要长远地规划，并要求开发商潜心考虑很多无形因素。比如随着住户年龄的增长，他们开始需要小区内提供越来越多的医疗保健服务，由此而来的问题是，小区该如何去预见这类变化呢？中国开发商与外国运营商之间的脱节，使得早期很多中国公司与美国、欧洲运营商的合作努力都泡了汤。
还记得，前任美国驻华大使骆家辉（Gary Locke）一次带领一个聚焦老年公寓市场的贸易代表团访华，在北京时，其中一位美国代表向中国听众指出，老年公寓不同于在座开发商以往见过的任何商业形式：它兼酒店、公寓、医院、餐厅和社区中心于一身。这种微妙差异很容易就会丧失，因为中国开发商把大部分精力都放在建造华美的设施上，而在社区管理上，比如对于住户需要的服务会随着年龄变老越来越多这类问题，却没有周全地考虑到。这在一定程度上解释了（但并不足以完全说明），为什么这家机构会在香港向我提出那些问题。其中一个被反复提及的问题是：“我们是最大、最好的公司之一„„为什么就得不到美国运营商的响应呢？”
首先，我向他们指出了上文提到的那些种种原因——这种商业模式与传统住宅区模式势必大有不同，但对于这一点，大型中国开发商似乎不愿花心思去理解，正是这一点
吓跑了美国运营商。
第二个原因相对要难一点，只因它反映了美国方面对中国市场的某种无奈和无力感。过去五年来，外国老年公寓运营商几乎被中国公司的合作邀请所淹没，近36个月里这种情况更是日益白热化。
在这些运营商中，选择将中国作为战略扩张目的地的公司如此之少，这已经不是什么巧合，要知道，其中很多运营商都在密切关注着那些率先入局的同行，眼看着它们因为与市场接纳、人员配备和产能利用率等相关的各种基本问题陷入困局。那些进入中国市场的运营商眼看着一些再好不过的交易化成泡影，却无法即刻辨明原因。
第三个原因是，美国也在经历自身社会的老龄化，很多美国公司在国内市场就拥有风险相对更低的选择，既然如此，又何苦一头扎入并不十分了解的海外市场呢？
这一切导致的结果就是，中国开发商与他们的中间商陷入了一个特殊局面：对于中国的人口现状和潜在市场规模，美国运营商基本不会怀疑。但他们顾虑三件事：我们（运营商）能否在中国选中合适的开发商合作伙伴；对于我们这类服务，中国市场是否已经成熟；以及我们公司有没有足够的运筹能力在拓展国内市场的同时，在中国实施战略扩张？
就在美国和欧洲运营商自问之时，中国正在发生一件简单而影响深远的事情：中国开发商正在自己摸索这个市场。诚然，他们犯下了一些代价高昂的错误（坦白说，他们现在所走的弯路美国人在上世纪80年代初就已经走过了），但中国开发商正在迅捷且不动声色地从美国与欧洲物色外国人才，并吸引他们来到中国。这样一来，中国开发商就开始学习老年公寓课题并针对市场的独特需求进行开发，而这个过程的推进速度为很多外国运营商所低估。
不少外国公司一直援引万豪（Marriott）、希尔顿（Hilton）和威斯汀（Westin）等西方酒店品牌的例子，认为跟这些公司一样，在高端老年生活小区领域，外国公司也同样会胜过中国竞争对手。但这些西方酒店品牌最初进入中国之时，主要服务的还是西方客户，一直到近些年才不得不对服务进行本地化改造，将富裕的中国商旅人士作为服务目标。
老年生活社区的特殊之处在某些方面对外国品牌更加有利（包括一种对中国而言全新的融资模式，医疗保健服务，还有如何预见老年人随年龄增长所需的额外设施并将它们纳入建设规划，等等），但这个机遇也有对外国品牌不利的地方（该如何制定适合中
国老年人的生活安排，老人家庭的支付预期和意愿与西方人有何不同，如何以老人家属能够理解的方式沟通他们的需求，等等）。
等到外国运营商确定想扩张到中国市场的时候，他们可能会发现，中国开发商早已摸索出自己的门道，早已知道该如何像外国竞争对手一样建造、销售和运营老年生活设施。
福布斯中文网 译 丁盈幸 校 李其奇
第二篇：2016年中国老年公寓发展现状及问题对策分析
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2016年中国老年公寓发展现状及问题对策分析
目前，中国各大城市的“住宅产业”早已是“风起云涌”，“商业地产”、“工业地产”、“高教地产”也是“蒸蒸日上”，但惟独作为“夕阳产业”的“老年公寓”却成为了“遗忘的角落”。那么，在中国进入老年社会里，中国的“老年公寓”需求市场怎样？“老年公寓”该怎样建设？
中国自1999年以来就已进入了老年型国家，新世纪开始的“银发浪潮”也滚滚而来，而且中国的老年人口基数大、发展速度快、来势异常凶猛，解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。
目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主，主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有养老院、托老所、福利院以及老年公寓等。那么什么是新型的“老年公寓”？
所谓的“老年公寓”（老年社区）就是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。
一、中国老年公寓的特点
老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。我们应按照“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。
1、地点的选择。依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，但必须是空气新鲜、交通方便、有绿化带、有公园、最好在风景区等环境优美的地方。
2、老年公寓的模式。老年住宅模式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅、集合式老年住宅（老年人合住的住宅）、护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。从资金来源划分实际上分为两种：家庭和个人融资、政府和社会融资。借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅、合居老年公寓住宅、护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。
3、设计与配套设施。老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交
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流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。
4、规模与档次。从居者本身的利益、安全管理和市场需求出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。
5、老年公寓的性质。依据国外经验和我国的具体情况，老年公寓可以是以经营性与公益性相结合的方式，也完全可以是市场的方式。老年公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住和中国式会员制等进行资金运转。此外，还需要政府的政策支持以及社会各方面的资助。福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。市场的方式根据市场需求而定，这块蛋糕很大。
二、老年公寓的现状、问题及今后发展建议
老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来。但是，由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。
1、老年公寓的建设供不应求。国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5%左右。以我国大连市为例，60岁以上的老人71.1万，占城市总人口的24.9%，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按3%的比例分析，70多万的老年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。
2、老年公寓的布局不尽合理。目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友、交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。
3、老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达3000-4000元，很多老年人只好望洋兴叹。在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。
4、一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。一般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。
三、发展建议
1、制定和完善老年住房的发展目标和规划。老年住房（含老年公寓）要纳入国家和城市的总体规划。不仅要制定老年住房的长远规划，而且要制定短期计划。
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2、大力兴建中高档的老年公寓。目前我国中高收入老年人住房的需求量巨大，应予以大力发展。与此同时，也要发展适量高收入者的老年公寓住宅。
3、要解决好个人养老融资问题。银行要从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷款办法。如以现房作抵押贷款购买新房；“双合同制”贷款购房。即老年人与银行、其子女与银行，各签定一份买卖合同和担保合同，当老人无力还款时，可以由其子女或亲属还款；逆抵押贷款购房。这是目前国外一些国家普遍使用的方法。
总之，随着我国人口的老龄化，人们生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的社会需求广阔，发展潜力巨大。但是它的持续、健康发展需要观念的转变，政府和社会的大力支持，法律法规的建立和完善。
第三篇：中国从房地产角度角探讨老年公寓开发投资的利弊
中国从房地产角度角探讨老年公寓开发投资的利弊
随着我国人口老龄化的持续发展和老年人口的日益高龄化，在生育水平逐步稳定在低水平、家庭日益小型化的情况下，社会化养老服务成为迫切的问题，相当多的人认为我国社会化养老滞后。但房地产商却不愿意投资老年公寓，有必要从房地产投资的角度看老年公寓开发。
一 未来需求巨大
我国从上世纪70年代后期开始实行计划生育政策，第一代独生子女已经步入婚育年龄。随着第一代独生子女纷纷成家立业，一对独生子女夫妻和四个老人----这种人口结构组成的家庭，正在成为城市的主流家庭，中国的养老方式是反哺式的，而国外是接力式的，传统养老方式已经不再适应新的家庭构成形式。
很多社会学者表示，随着独生子女时代的来临，中国传统的家庭观念正在受到挑战，养老也将会从以家庭为主逐渐向以社会为主转变。大多数老人都得面临这样的选择：单过，或者入住老年公寓。在上了年纪行动不便、子女忙于工作，物质能得到满足而精神却得不到满足等等现实的面前，配套完整、服务齐全、环境优美的老年公寓，必将成为许多老年夫妇的晚年去处。
从山东省来看，到2005年底，山东省60岁以上老年人口已达1293万，占全省总人口的13.98%。65岁以上老年人口达917万，占总人口的9.93%。据2005年11月抽样调查显示，全省60岁以上老年人口比2000年11月人口普查时增加了249万，年均增加近50万人，而同期全省总人口仅增加不到160万人，年均增加不到32万人，比较起来，山东省60岁以上老年人口增长速度是总人口增长速度的12.5倍，增长速度之快惊人。据专家预测，到2050年，山东老年人口比例将达35%，平均每三个人中就会有一个老年人。
从广州市来看，广州市日前有90多万名老年人，占全市总户籍人口的12.5%。全市有各类社会福利机构191家，总床位20344张；全市老人院床位利用率达到九成，有的老人院排队等候入院已经排到400多位，要进老人院还要等待一两年时间。
从宜宾市来看，仅仅城市里就有17.5万老年人，据该市老龄委抽样调查测算，仅中心城区要求入住老年公寓的老年人达3.5万人，占到了20%。全市现有老年公寓床位仅1000张，其中由政府办的盐坪坝老年公寓床位220张，其余为民办，老年公寓床位率只能达到0.57%。老年公寓供需矛盾日益突出。日前，全市没有一个规范性老年公寓，现有老年公寓分布不均匀，活动场地狭小，老年人居住房间拥挤，服务设施简陋，管理服务不到位，一些乡镇敬老院条件较差，已经远远不能适应城镇养老的需要。
二 空巢、独居和不能自理的老人热衷于入住老年公寓
从婚姻现状及居住情况看居家养老，尽管现在的老人大多子女较多，尚未收到独生子女政策的影响，但空巢和独居老人所占的比重已经不小，并且热衷于入住老年公寓。许多规模加大、条件较好的老年公寓，处于排队等候入住老年公寓的状况。比如在宜宾市的抽样调查中，空巢老人占7%，丧偶的独居老人28.82%。
不能自理的老人迫切需要入住老年公寓。2004年我国老年人中生活不能自理的有8.9%。需要照顾的老年人总量已经超过1200万人。随着“十一五”期间老年人口的增多，老年照料需求与医疗救助的需求也会增大。三 政府对于开发老年公寓给予了税收等方面的优惠政策
各地政府在国家有关政策的基础上，面对我国未富先老的现实，针对社会养老机构的经营情况，对于开发商开发老年公寓给予了一定的优惠政策。
北京市的有关优惠政策汇集如下： 1 营业税方面
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第六条第一款，“养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。” 所得税方面
《财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》（财税【2000】97号）和《北京市财政局、北京市地方税务局<转发财政部、国家税务总局关于老年服务机构有关税收征得的通知>》（京财税【2001】5号），在所得税方面给予的优惠有：
对由民政部门审核批准，并核发《北京养老机构执业许可证》老年服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。
对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征企业所得税。
对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。
所得税的见面，税务部门根据办理减免税审批权限，由主管税务机关负责审批，纳税人办理减免税需要提供的资料有：
（1）申请减免税报告即《北京市地方税务局减免税申请书》；（2）企业法人营业执照复印件；（3）税务登记复印件；
（4）《北京市养老机构执业许可证》；（5）《社区服务设施证书》。房地税、城镇土地使用税、车船使用税方面。根据《财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》（财税【2000】97号），对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。优惠的对象
指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。
上海把对老年的照料服务，作为约束性指标列入“十一五”《规划纲要》，要求到2010年社会化照料服务覆盖人数将占届时上海户籍老年人口的10%以上，出台了地方性规章《上海市养老机构管理办法》，从政策上鼓励社会力量投资兴办养老机构。上海已经出现了多种投资主体兴办的养老机构，社会力量兴办的养老机构的床位数，已经超过了上海市养老机构床位总数的三分之一，达到近1.4万张，按照品均每张传为投资5万元计，就为国家在这个方面至少节省投资约7个亿。
济南市通过政策扶持、市场化运作等多种形式，加快老年服务设施的建设和管理，充分运用市场机制和各种优惠政策引导动员社会各方面的力量推动老年公寓的建设发展，力争2007年实现每百名老人拥有两张床位的目标。这意味着，济南市老人公寓的床位数量将增至16000张，比现在规模扩大近7倍。这将在很大程度上改变济南市现在老年公寓床位偏少的现状。
泉州市政府将泉州市老年公寓的建设确定为重点建设项目之一，对其建设用地在批准时规定为老年公寓，给予一定的政策倾斜。由港丰公司投资兴建，产权在港丰公司，并由他们进行管理，民政部门对其经营行为进行指导和监管。投入使用后将以出租的形式，提供给老年人，不允许其改变老年服务设施的使用性质。
常州市天宁区委、区政府拨出专项资金120万元，用于全面推开养老服务社会化示范活动试点工作。对新建床位50张以上、扩建床位在20张以上（不含原床位）的养老机构，每张床位给予一次性补贴1000元；对实施机构养老的敬老院、老年公寓，以每收养一名老人一次性补贴1000元伟标准进行补贴。对开展居家养老项目的，由政府买单为每名老年提供150元/月的送时服务。对建立养老服务中心实行居家养老项目的街道，一次性补贴2万元作为活动启动经费。
但从我国养老服务的财力投入方式看，现行的养老服务财力供给具有非确定性、非完整性、非连续性的特点，政府的资金投入原则上通过财政拨款的方式，直接拨付给事业单位性质的政府办养老机构，政府办养老机构主要靠争取项目、扩大盘子的办法来获得财政支持，多数经费用于建设施、添设备、养人员，自认使用效率低下；另一方面民办养老机构很难通过政府直接拨款的方式获得政府的财力支持，“民办公助”政策很难实施。
四 部分老人具备入住老年公寓的支付能力
部分老人具备入住老年公寓的支付能力。鉴于实地调查中，60%以上的老人入住老年公寓的费用，是老年人自己承担。在进行投资分析时，也不考虑子女对父母赡养的经济支付。老年人自身的经济支付能力主要有两个方面：一个方面是退休的收入。据安徽省一所在地级市某学院的调查统计，该院有离退休人员70人，其中：工资收入3000元以上2人；2000-2999元17日；1500-1999元40人；1000-1499元12人；没有不满1000元的离退休人员。所以，相当一部分老人对于大致千元左右的老年公寓费用可以承担。另一方面是通过以房养老的机制，将老年人住房资产的流动性充分发挥，使老年人过上较高品质的生活。
五 未富先老的状况使老年人的需求有限
从影响房地产市场发展的国际比较分析来看，我们国家的很多社会经济指标都处于典型的发展中国家水平，如人均GDP、人均住房面积、城市人口与总人口比例、养老金覆盖比例等，甚至低于世界平均水平，而老龄人口与总人口的比例（老龄化率）已超过11%，则是发达国家的水平，成为重要的社会问题。直接的结果是老年人的支付能力不足，对老年公寓的需求优先，也就是通常所说的“外国老人有钱”。
所以，尽管我国老年人的总量很高，但有支付能力的老年住宅需求有限。在调查中，许多社会养老机构的负责人介绍，平日里打电话咨询或实地到老人院考察的人不少，但真正入院的比例并不高，除去观念上的原因外，入院费用高是主要原因。很多中低收入家庭的老人想住养老院颐养天年，但是由于费用考虑最终不得不放弃。例如济南市老年人口为80万，但截止2004年，济南市区有养老机构（老年公寓、托老所等）31处，床位2365张，平均入住率仅为64.2%。养老是社会保障体系的重要内容，是一种专业化的社会服务，老人们生活在一起，自娱自乐，可以丰富他们的精神生活，有效减少年轻一代的负担。因此，最好的养好方式就是社会化养老。但入住老年公寓的费用问题，是社会化养好的瓶颈。
老年公寓的发展与经济水平的提高，社会习俗的转变，文化传统的更新密切相关。反映在我国具体情况上，就是经济较发达的东南沿海地区对于老年公寓的需求呼声较为强烈，而中部地区就相对不是那么急迫。
六 开发商取得土地的难度较大
我国为了保证粮食安全和广大农民的利益，实行全世界最严格的耕地保护制度；同时，土地的取得实行招拍挂等方式，加上拆迁的难度越来越大，使得开发商取得土地的成本越来越高。经常要运作两年左右，才能拿到一块地。可想而知，开发商从市场上千辛万苦拿到的土地，不会去坐慈善事业，所以，对于开发老年公寓的积极性就不会很高。
老年公寓的投资者，难以获得划拨用地、地价优惠，也无法享受低息、无息贷款，甚至取得商业贷款的难度也很大，自我发展的经费全靠自筹，发展能力有限。同时，也造成了个人举办养老机构风险增大，搞不好会输光家底，限制了老年公寓的投资。
七 老年公寓投资比普通房地产开发资金回收慢
从房地产投资的角度来看，老年公寓是租赁型，一次性投入，需要长期的租赁才能逐月收回投资，见效慢，资金的使用效率不高。据初步估算，普通型的养老机构的建设费，单床成本平均需要8万左右，再加上其他成本，建造养老机构的费用十分大的。自上海郊区，新建高、中、低档次的养老机构投资额，每张床位分别约为15万、10万和5万，建立一个中等规模、设备设施较齐全的100张床位的老年公寓，需要1500万的投入。一张床位每月租赁的价格假定为1000元（不含伙食费、医疗费、零用费等），则一年为12000元，不算利息，还需要12.5年回收投资的本金。如果每年有2个月左右的时间空置，则需要15年收回本金。而普通房地产开发投资，投资35%就可以进行预售，占用的自由资金少，中等规模的项目，运作三到五年就可以完成，回收本金并取得丰厚的利润。
老年公寓像其他居住物业那样通过预售筹措一定比例的建筑资金的可能性缴销，需进行较大规模、较长时间的资金投入。由于市场需求的特殊性，有一定比例的居住面积和公建面积需通过租住和经营来实现投资的回收。这就决定老年公寓开发所需的资金回收期远远高于普通房地产开发。所以投资者对老年公寓的开发建设往往望而止步，徘徊不前。
八 老年公寓投资比普通房地产开发风险大
老年公寓投资比普通房地产开发风险大。短期内的市场把握容易预测，把握较大，而跨度长的投资，面临的风险更多。如泉州市老年公寓规划用地150亩，建筑面积总量可达35000平方米，是集居住、医疗保健、问题服务、娱乐等功能于一体的庞大现代建筑群。该公寓建成后，将是全省地市级老年公寓中条件最好的一个。泉州老年公寓项目从2001年久开始酝酿了，经过三年完成征地手续，2006年全面建成启用，历时五年。其间面临土地、拆迁、建设等各种风险。
针对老年人的投资，还要面临一些老年人，入住时具有支付能力，但一段时间过后失去了资产或收入，不再具有足够的支付能力，老年公寓不能硬性的将老人赶出去。这种风险还缺乏社会化的解决方案。
九 部分老年公寓入住率低影响投资的积极性
我国部分老年公寓入住率低，也使开发企业在投资老年公寓时裹足不前。分析入住率低的原因，主要有：
有支付能力的老年人相对偏少。经济收入低是制约老年人入住公寓的重要原因，尽管我国有1.43亿老年人，但相当一部分没有退休金收入，生活节俭。如今七八十岁的老人，要么没有正式工作，要么有工作单退休金不高，因此，多数人花不起这个钱住公寓。据有关部门提供的数据，上海老年人的平均退休金为800元左右，而一般的养老机构平均护理床位收费就需要800元以上。另外由于老年人除退休金以外其他收入来源的减少，一些老年人的养老金只能维持其基本的生活，显然单凭老年人自身的收入支付入住养老机构的费用是不够的。其他的经济来源，一方面是老年人子女的自主，更为重要的，是政府建立机制，帮助老年人实现“以房养老”。
传统观念是老年公寓受冷的重要原因。把老人送进老年公寓，老人会觉得自己被子女遗弃了，孩子担心别人说自己不孝顺。因此，有些空巢老人宁可在家忍受孤独寂寞，也不会选择到公寓住。
一些养老院、敬老院改制的老年公寓和规模小的民营老年公寓服务设施简陋，服务人员的素质低，服务质量不到位，不能满足老年人的需求，有的像医院一样只是个养病的地方，有的像小旅馆似的只是个睡觉的地方，有的像营房一样氛围特别严肃，不能吸引追求生活品质的老年人入住。
大多数老年公寓健康老人与患病老人和痴呆老人混住，往往吸引年老患病、活动不便、半自理乃至无法自理的老人入住，半军事化管理较为普遍，吃饭、洗澡、活动等日常行为都有时间限制。而对于健康来讲，心理压力大，门禁森样，导致有意入住者望而却步，混住的模式在很大程度上将那些健康老人拒之门外。开办时，缺乏理论指导，没有从老年经济学、老年社会学和老年心理学、老年住宅学的高度进行设计； 70岁以下的年轻型老人，他们生活能够自理时，对于入住老年公寓的需求不太强烈，而多数老年公寓定位于收住可以自理的老年人。
一些老年公寓过于偏于或过于高档。只有掌握老人的需求结构以及供给能力才能合理配置资源，实行投入和产出的最优化。自傲养老机构发展过程中，必须统一规划，通过调控保持供需平衡，根据经济发展水平，以及老人需求，合理规划发展。实际上发展养老机构与市场经济一样，反映了需求与供给的关系，只有掌握老人的需求结构以及供给能力此案能合理配置资源，实行投入和产出的最优化。
十 老年公寓开发建造的难度大
老年公寓本身的特殊性时期开发建设具有一定的难度。从市场调查看，老年公寓潜在市场巨大，但有效需求不足，其开发建设需投入一定的市场培育工作。
（1）老年公寓的建造、设施不能简单的满足老年人一般生理功能的需求，还应该考虑老年人在心理、社会需求方面的某些特殊需求。
由于老年公寓的市场目标客源十分明确，推广时无需进行大规模的广告效应，但需花费较大的力气和较长的时间取得社会对老年公寓概念的认识和接受，示范效应、口碑和服务品牌将成为老年公寓进行市场推广的有效方式。
老年公寓的建设比一般住宅更为复杂，建筑施工水平和成本都将高于其他普通住宅，因为老年公寓的细部要求比一般住宅更高，更多。
老年公寓应具有一定的医疗设施。对各地老年公寓30个老人的访谈表明，老年人对于各方面的需求顺序，首要的是医（医疗），其次才是食、住、行、衣。在老年人的财务分配中，有限考虑的是医疗费用由保障，有及时有效的医疗救助体系。所以老年公寓，医疗保健特色一定要很明显。但老年公寓还要机会“大而全”、“小而全”，不能把廖念公寓做成一个向相对封闭的系统，无法与外界环境发生信息与服务交换，无法进行资源的优化配置与互补。一些老年公寓片面追求“医院化”，门诊量很低，管理、服务、设备维护的成本十分高昂，而效能却很低下，实际上造成了服务资源的长期闲置浪费。可以通过特定的服务机构建立联盟的方式，开发和利用现有的资源，可以大大减少服务成本。
应具有一定的文化娱乐设施。老年人也要了解整个社会的变化，希望能够不出自己居室，就能够看电视，所以，每个房间都需要配备电视机。
应具有一定的健身设施。除了具有较好的室外活动环境以外，公共活动空间还需要配置一定的跑步机、要推锻炼器等健身设施。
概言之，老年公寓的建设内容除一般居住设施外，还需要包括医疗护理、文化娱乐、生活服务等适应老年人需要的特殊室内设施、配套设施和室外环境空间。
十一 老年公寓BOT融资方式探讨 因为老年公寓的资金回收期长，建设难度大，所以，建设老年公寓的关键在于资金来源。
第一种方式，由房地产商单独投资，作为一个地产项目来开发建设、出售，这种形式在国外较为普遍，美国已有专门开发建设老年公寓的连锁公司。
第二种方式，房地产商投资于住户集资相结合的方式，住户可将原来住房出售或作为抵押来筹集所需资金，入住后只需交纳少量的费用。但可操作性较差。
第三种方式，BOT融资模式。由于老年公寓开发的特殊特点，所需资金规模较大，所需资金回收期较长，可以尝试利用新的融资方式来筹建老年公寓-----BOT融资模式。
BOT建设老年公寓的模式构造
BOT是英文build-operate-transfer的简称，即“建设--经营--移交”，BOT投资方式作为一种新的国际融资方式，目前主要广泛用于发达国家和发展中国家的基础设施建设之中，由于老年公寓的开发特点，可以利用BOT模式来拓宽建设老年公寓的资金来源渠道。
模式分析
（1）项目发起方组建项目公司。项目主办人可以使某家公司，也可以是由多个投资者。组成的联合体。由于老年公寓属于公益性项目，发起人更应该拥有优秀的资质和信誉。
（2）项目公司与政府签订特许协议。在老年公寓BOT项目中，政府是最重要的参与者和支持者。首先，老年公寓BOT项目必须得到政府批准，并与项目公司签订各自的权利和义务。其次，由于老年公寓BOT项目属于公益性项目，政府往往可以提供部分资金、信誉、履约等方面的支持，政府部门也可持有项目公司的股份。
（3）项目公司与银行签订融资协议。商业银行、非银行金融机构和一些国家政府的出口信贷机构，是项目融资债务资金来源的主要提供者。在项目融资中，往往由多家银行组成一个银团对项目贷款。
（4）项目公司与投资者签订投资协议。项目公司的融资形式可以多样化，在主要资金从银团获得外，还可以通过发行公司股票，发行公司债券等来募集资金。
（5）项目公司与承建商签订施工合同，与设备供应商签订供应合同。承建商负责项目工程的设计和建造，通常与项目公司签订固定价格的总价承包合同。项目公司可要求承建商带资进入项目，建设款项的支付可根据事先签订的协议，在项目有现金流入的时期内分期支付。跟承建商签订的合同一样，在合同内实现约定，设备款的支付在项目有现金流入的时期内分期支付。
（6）项目公司在老年公寓建成后与营运方签订营运合同；老年住户与营运方签订租赁合同。在老年公寓项目建成后，老年住户并不直接与项目公司签订租赁合同，而是与老年公寓的管理营运方签订租赁合同。这样便于项目公司和营运公司各自的分工和管理，项目公司更可以成为监督方和管理方。
（7）保险公司。保险公司是分担项目风险的重要一方，项目融资的巨大资金数额以及未来许多难以预料的不利因素，要求项目各方准确的认定自己面临的重要风险，并未他们投保。3 BOT建设老年公寓的优点
对于那些建设资金短缺而又想尽快实施工程项目、通过进入死人投资来提高服务效率和降低服务成本。民间资本的加入，可以提高企业经营效率，提高资本增值能力。采用BOT项目融资大规模的建设老年公寓，可以考虑创立统一的品牌，建立统一的物流配送中心，建立自身的物业管理公司和医疗救护中心。采用BOT项目融资方式建设老年公寓，采用银团贷款，降低了单一的银行的风险，另外，在BOT项目融资中，有保险公司的介入，也可以分散项目各方的风险。BOT建设老年公寓的劣点
采用BOT模式建设老年公寓，需要的相关条件较多，需要大量的沟通和协调工作。
（1）需要政府的支持。
（2）需要银行、保险公司的介入。
（3）回收期较长的特点使一些资本，不愿意介入。
（4）因沟通和协调的工作很多，使交易成本较高。
第四篇：中国大学生旅游市场开发分析
中国大学生旅游市场开发分析
近年来，旅游消费逐渐成为大学生消费的热点。随着我国高等教育规模的不断扩大，大学生作为中国旅游市场的特殊消费群体，因其蕴涵潜力巨大的商机，日益受到社会各界的关注。本文着重就大学生旅游市场开发的相关问题进行探讨，为旅游界开发大学生旅游市场提供可供参考的策略。
一、开发大学生旅游市场的可行性
1.大学生旅游动机强烈
大学生作为较高学历者，他们的知识及各方面的素养都较高，易接受新事物，旅游动机十分强烈。据调查显示，被调查者中80.8％的人对旅游兴趣浓烈，14.2％的人回答可有可无，只有5％的人表示反对，可见旅游已是大学生最为喜爱的休闲方式之一[1]。
2.大学生闲暇时间较多
我国大学生除了有法定的节假日外，还有传统的寒暑假，大约有172天假期，约占全年的47％；此外，教育部门还为大学生提供许多社会实践和自我学习时间。因此，大学生有非常充裕的时间旅游，并且在旅游时间的选择上有很大的自由度。
3.大学生旅游可支配收入日益增多
以往由于大学生的旅游消费水平较低，旅游企业可获经济效益较低，造成大学生旅游市场不受重视。现今，由于家庭的经济支持增加、参加勤工俭学、各种奖学金支持等原因，大学生经济状况得到了很大改善，大学生已经初具出游的经济条件。据新华网报道，旅游消费已是大学生消费的热点，如武汉大学生一年的旅游费用最高达到1000元以上，最低的也在100元左右。
4.旅游基础设施日趋完善
我国旅游业经过20多年的发展，已经具备了相当规模，基本能满足中国旅游市场发展的需要。其中青年旅馆、大学生旅游网等与大学生旅游市场相关的旅游基础设施开始崭露头角，并得到市场的肯定，如第一家青年旅馆于1998年在广东肇庆七星岩景区建立以后，相继在北京、上海、大连等城市开设了20多家分馆，初步形成一定规模网络体系。这都为大学生旅游市场的开发提供了一定的物质基础。
可见，开发大学生旅游市场是完全可行的。旅游企业只要根据大学生旅游市场的特征，采取合理的开发策略，必将会形成“井喷式”的大学生旅游热潮，其潜在的经济效益必定被激发，形成一定的规模效益。
二、大学生旅游市场的特征
大学生旅游市场是旅游市场的一个特殊细分市场，它具有较明显的消费群体特征雷同的特点，这使企业在开发的过程中易于降低开发成本。但同时它还有着
区别于其他旅游细分市场的特征：
1.注重价格，讲究经济，相对更加重视旅游经历
大学生目前大多仍为消费者，可用于个人自由支配的资金不多，属于非强势消费群体，因而对价格较为敏感，在旅游过程中对物质要求不高，讲究经济实惠，特别是吃、住方面只要得到基本满足即可。此外，大学生长期在学校生活，对外面的世界充满好奇，旅游中的各种经历都是他们津津乐道的事，因而他们更加重视旅游过程中的经历和感受。
2.旅游目的地的选择以短期、邻近地区、自然风景类为主
由于在校大学生受经济条件限制，他们的出游多以短期到邻近地区为主。《中国旅游报》对北京高校的专项抽样调查显示，大学生选择出游天数多以2～4天为主，比例总和占74.7％[2]。因大学生生活经历少，对学校和家庭以外的事物新奇，他们旅游时多选择与日常生活反差较大的自然风景类的旅游目的地[1]。
3.出游方式多以自组群体为主
大学生的自我意识和独立意识较强，外出旅游多不愿受限于现行的旅行社线路和组团安排。因而一到假期，高校就会出现五花八门的寻“伴”旅游启事。有关调查也证实，大学生出行外地喜欢结伴而行，在人数组合上以2—7人居多，达到74％，其性别构成上是两性搭配占绝大多数[2]。
4.出游顾虑较多
大学生旅游愿望非常强烈，但因其长期生活在学校和家庭的范围内，缺乏旅游经验，社会实践能力较弱，出游顾虑较多。《中国旅游报》对北京高校的专项抽样调查表明，大学生出行最担心的问题依次是：安全问题（占40.1％）；购车船票问题（占34.9％）；食宿问题（占26.6％）；健康问题（占9.5％）[2]。尤其女生作为其中的弱势群体，对安全等问题考虑更多。这些顾虑也是许多大学生有旅游动机却难以成行的原因之一。相反，旅游企业如果能够解决好这些顾虑，大学生出行将更依赖于旅游企业。
5.大学生从众心理显著，信息传递迅速
大学生旅游市场主要集中在高等院校。大学生作为一个集中的旅游群体，旅游决策易受同学或朋友等相关群体影响。再加上旅游信息不对称等原因，大学生旅游常常没有充分的前期准备，情绪易波动，从众心理显著；同时，由于市场集中，群体间联系广泛，旅游信息传递迅速。
三、大学生旅游市场的开发策略
大学生旅游市场潜力巨大，又具有自身的特征，旅游企业应根据其特征，结合现有和潜在的旅游基础设施，对大学生旅游市场进行合理的开发。
1.采取“开拓重点、机动灵活、薄利多销、诚信为本”的开发思路
（1）开拓重点。大学生旅游市场潜力巨大，但在开发的时候，也应开拓重点旅游市场，才能取得事半功倍的成效。大学生旅游市场中最具开发潜力的重点
市场有三：一是大学生的春秋游市场。在我国高校中，每年春秋季以班级为单位的集体旅游已形成一种传统，其中又以低年级班级最为活跃，组织集体旅游的可能性和频率性较高；二是经济条件较好的大学生。这里就包括家庭条件较好的大学生和独立性较强、可自创收入的大学生，他们大都具有较强的旅游动机，出游条件较为成熟，且旅游消费也较大；三是高年级大学生。高年级大学生比低年级大学生思想更成熟，行为更独立，旅游倾向更强烈。
（2）机动灵活。大学生思想活跃，精力旺盛，旅游动机多样化且追求个性化，在开发大学生旅游市场时要机动灵活。一是在旅游产品的组合上机动灵活。吃、住、行、游、娱、购项目分别列示，供大学生根据自身情况，自由选择，自由组合，形成短、中、长线的包价旅游或小包价旅游，甚至零包价旅游；二是旅游方式多样化。针对大学生不同的需求，设计多种可选择的旅游方式，如远足、自行车、轮船、火车等，也可将它们进行组合；三是组团要机动灵活。大学生出游前大都需要找志同道合的出游者，尤其是女生。旅游企业完全可以根据各自的特点，推行自组旅游团。
（3）薄利多销。大学生旅游市场集中，规模较大且对价格较为敏感。旅游企业要取得较大的经济效益，必须利用它的市场特点，降低成本，实行薄利，取得价格优势，才能激发市场，实现规模开发，取得良好的经济效益。
（4）诚信为本。大学生出游顾虑较多，同时对事物的怀疑心较重。旅游企业要培育和建立稳定的大学生消费群体，必须以诚信为本，为消费者创造良好的消费经历，树立诚实可信的企业形象。
2.推出多种符合大学生需求的旅游产品
推出多种有特色的旅游产品，满足大学生旅游者的需要，这是从根本上有效地开发大学生旅游市场的途径。基于大学生心理和生理的特点，以下旅游产品值得关注：
（1）修学旅游。许多大学生把闲暇时间作为增长知识、开阔视野的时机。他们出游常常带着一定的学习目的，如广西的大学生到阳朔西街旅游，其目的之一就是练习英语口语。旅游企业可设计一些学习目的较强、能增进社会实践经验和开拓眼界的修学旅游，如英语学习的夏令营、革命根据地的考察游、少数民族地区的文化采风游等等。
（2）体育旅游。大学生精力充沛，活泼好动，多数酷爱体育运动，可根据这一特点开展具有健身和娱乐性的旅游活动，如滑雪、游泳、冲浪、沙滩排球等。这些体育活动都可成为体育旅游的卖点。
（3）探险旅游。大学生追求个性化，喜爱标新立异，且好奇心重，喜欢进行探险或令人惊心动魄的旅游活动。旅游企业在安全有保障的条件下，可开展漂流、攀岩、探秘等探险旅游活动。
（4）生态旅游。新时代的大学生环保意识很强，许多高校还成立了环保社团。针对大学生崇尚自然、保护环境的心态，设计生态旅游产品，一定会得到大学生的青睐。
3.合理定价旅游产品
因经济条件有限，大学生对价格比较敏感，大学生出游人数随价格变动弹性较大。只有合理的定价，才能激发更多的大学生出游，形成规模市场。合理的定价主要包括：
（1）明码实价。明码实价能令消费者感到诚实可信，增强大学生的出游信心。若设置多种折扣，只会增加他们对旅游企业利润的怀疑，促使他们放弃通过旅游企业来安排旅游行程的可能。
（2）根据不同的时间和空间制定不同的价格。旅游景区有热、温、冷景区之分，旅游时间有旺、淡季之分。旅游企业应根据出游时间和空间的不同，制定不同的价格。这样既可利用淡季和温、冷景区的优惠价格吸引大学生，又可充分合理利用旅游资源，调节旅游企业的经济收益结构。
（3）根据可选择的旅游项目分别标价，既可降低旅游产品的直观价格，又可让大学生根据自身经济条件选择旅游项目，使其从心理上更能关注旅游产品。
4.采取多种旅游促销方式
大学生从众心理显著，信息传递快。旅游企业在旅游促销中，可利用这一特点，采用一些低成本的促销方式，可取到较为良好的效果。
（1）与高校社团合作。目前，我国高校内社团组织十分活跃，许多学校还专门成立旅游协会。旅游企业完全可以与旅游协会或其他社团合作，深入大学生内部，开拓大学生旅游市场。如可与摄影协会合作，开展旅游摄影比赛等，既可提高旅游企业的知名度，又可节省人力、财力，达到良好的促销效果。
（2）培养学生直销点。现在的大学生大都积极寻求打工兼职的机会，锻炼自己。旅游企业可聘用他们尤其是旅游专业的大学生，作为固定的旅游直销人员，利用其信息广、朋友多的优势，长期宣传、销售旅游产品，达到深入扎根大学生旅游市场的目的。
（3）利用网络促销。大学生大多爱好上网，现已建有的大学生旅游网，远远不能满足他们多方面的需要。旅游企业应在大学生较关注的网站如学校的网站内设立旅游专栏，供大学生浏览和查阅有关旅游信息。
（4）采用宣传单、报纸、海报等宣传形式，在食堂、娱乐场所等地进行促销，利用大学生旅游市场集中的特点，来取得良好的宣传效果。
5.采用面对面的销售方式
大学生旅游市场不同于一般的旅游市场，它十分集中，特征趋同性较强。旅游企业选择销售渠道时，可避开一些销售的中间环节，采取直接面对面的销售方式，这样既可降低成本，又可提供相应的旅游产品。
第五篇：中国白酒礼盒市场开发分析
礼盒白酒市场研究分析
提到礼盒白酒，白酒酒厂为其喜，又为其忧，喜的是，中国人自古有礼尚往来的文化传统，送礼送白酒已成为多年走访亲朋好友的必备之品。每逢佳节，各大终端卖场，礼盒白酒已占大片区域，品种样式繁多让人眼花缭乱；忧的是，除了国内一线品牌礼盒走量明显外，其他品牌礼盒基本处于沉寂中，甚至一些终端，如家乐福，为了促销礼盒，打出让利20-30%的优惠政策，面对这种形式，做还是不做，已成为厂家一件头疼的事情。春节期间，远景项目组有针对性的走访市场，本文将从礼盒白酒的发展时期，礼盒白酒的消费特点，礼盒白酒的发展趋势3个方面得出研究结论。
第一部分
礼盒白酒的发展时期
1.2000年礼盒白酒导入市场
上世纪90年代，众多白酒企业依靠频繁的电视广告拓展市场，消费者一致认可有广告就是好品牌的消费理念，在电视广告铺天盖地的情况下，白酒企业对产品包装也渐渐重视起来。社会往来，人员往来也催生了礼盒白酒市场，少数企业在2000年优先推出礼盒白酒，得到了很大反响。
2.2003年礼盒白酒渐入佳境
回首看2003年，是白酒市场重要的一年，是决定白酒品牌排名的重要一年。GDP连续多年以10%的速度增长，带给人们不光是收入和生活质量的变化，社会的商务模式越来越频繁，消费档次逐渐提高，送礼需求的趋势也逐渐细化，白酒产量从连续多年的下滑，到2003年开始有了高速的增长，越来越多的酒厂和经销商也参与了礼盒白酒市场的竞争，造成了礼盒市场的繁荣。
3.2005年消费升级，礼盒白酒注重包装，不注重品质
05年是白酒市场不平凡的一年，抓住机遇异军突起，没抓住机遇则慢慢没落。主要表现在，国内经济的快速增长加速了消费的升级速度，一些国家级白酒价格有很大幅度提升，高端品牌的出现造就了包装的高端化，价格的高端化，送礼需求已越来越细化，但多数酒厂没能分清消费需求，一味的在包装上下功夫，不注重品质，造成了包装过渡，当年媒体多次报道过礼盒白酒品质的问题。同时，礼盒白酒在节前节后价格幅度太大，消费者对产品缺乏信任，礼盒白酒遭遇了前所未有的寒冬期。4.2010年礼盒白酒遭遇其他多品类竞争
在礼品酒市场，礼盒白酒不仅要与同类的白酒进行竞争，同时，还面临与洋酒、葡萄酒的竞争。礼品酒市场从总体的量上说，不是在下滑而是在上升。因为消费者一直都有这样的需求，而且现在的选择面比以前更加多了。随着葡萄酒、洋酒的文化对消费者的影响，有部分人士把国外的葡萄酒和洋酒当作礼品送人，一方面觉得时尚，另一方面也显示出其与众不同的品位。礼盒白酒发展的道路上布满了荆棘。
第二部分
礼盒白酒的消费特点
1.礼盒白酒消费节日化
从多地的媒体记者报道看，礼盒白酒消费呈现节日化。项目组在春节前后，走访了北京各大卖场，首先，白酒礼盒推头明显减少，除一线品牌保留少数礼盒陈列外，大多数二三线白酒礼盒已退下市场；其次，价格明显降低，原来300元以上的礼盒，现在只卖200元左右，降幅达到惊人的30%,对价格敏感的消费者也表示无奈。为什么会出现节前卖节后散，价格相差巨大这种局面呢？ 2.送礼需求逐渐细分化
社会进步导致消费的多元化，需求的多元化。和10年前送礼需求单一不同，如今的送礼需求层次多元化。我们把送礼需求分为两大块，方便我们做分析之用。一是朋友，亲戚送礼，二是商务送礼。这两种需求，简单的可以分为中低端的送礼需求和高端的送礼需求，反映在价格上就是大众价格和高端或超高端价格，反映在品牌上就是追求亲情，亲民的大众品牌和体现地位，品位，有文化涵养的高端品牌。3.消费追求品牌，追求品质
近几年，社会经济的发展，人民生活质量的提高，白酒市场竞争趋势的有序化，消费者购买礼盒时，已从追求包装到追求品牌，追求品质，已完成从感性消费过渡到理性消费。项目组走访了多家大型卖场，国家级白酒品牌因其自身的优越性，礼盒走量依然较好，而二三线品牌的礼盒样式创意新颖，优惠幅度较大，但经项目组的长期观察发现，观望者多消费者少，促销员也反映销量较低，为什么卖不出去呢？中低端消费者就没有送礼需求吗？
第三部分
礼盒白酒的消费趋势
1.礼盒白酒向“名酒系”集中
据商务部的有关数据统计，中国有超过十个亿的礼品酒市场，面对这个诱人的“蛋糕”，大小厂家都想分羹一杯。但是，通过两三年的混战，消费者最终成为这场竞赛的裁判。现在，随着名酒厂对消费者心理研究进一步深入，它们也越来越会“打扮”自己，这样有品质保证、有品牌形象、有产品卖点的名优白酒势必对杂牌的礼盒酒形成很大的冲击。“由于名酒企业具备资金和渠道的优势，再加上品牌知名度高，它们开发礼品酒，市场的接受程度比较高。我们五星酒厂之所以能长期在礼盒酒领域稳步发展，其实，我们早就重视了产品的品质问题。”茅台镇五星酒厂董事长焦永权分析说。2.礼盒白酒价值面临重塑
上文提到，很多厂商把礼盒酒的“礼品”功能扩大化，认为礼盒酒是作为礼品而被消费者选择购买的，它的价值首先体现在礼品上，主要是以包装作为载体体现出来的。因此，不少生产企业把精力都放在了包装上，把产品设计成了装饰品，而忽视了最终收礼的人喝的是酒而非把产品当摆设。随着礼盒酒的开发热，消费热逐渐降温，厂家更加重视对消费者购买心理的研究。越来越多的消费者抛弃了“金玉其外”的单纯选择动机，而是更看重酒的品牌价值和酒本身的品质定位。
3.礼盒白酒朝艺术文化概念方向发展
人们的社交活动，商务活动随着经济的发展会越来越频繁，送礼需求也会无限的增大，葡萄酒和洋酒礼盒侵占着白酒礼盒市场。面对这种机遇和挑战，远景项目组大胆提出了，礼盒白酒在完成好的品质下，正朝着艺术文化的方向发展。消费者开始追求与自己情感共鸣，能影响自己情感的产品，简单的在礼盒内放两瓶酒已不能满足送礼需求。
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