企业租赁与承包的差异

第一篇：企业租赁与承包的差异

企业租赁经营，是在所有权不变的前提下，出租方将企业租赁给承租方经营，承租方向出租方交付租金并对企业实行自主经营，在租赁关系终止时，返还所租财产。

企业承包经营是发包方在不改变企业所有权的前提下，将企业发包给经营者承包，经营者以企业名义从事经营活动，并按合同分享经营成果的合同。

与企业承包经营合同相比，企业租赁合同的特点在于：

（一）企业承包合同的基本内容，是承包上缴利润指标以及由此产生当事人之间的其他权利义务关系。企业租赁合同的基本内容，是承租方对企业财产进行租赁经营，并向出租方交纳租金。利润和租金的区别都是不言自明的。

（二）从适用范围上看，承包经营合同多适用于大中型国营企业，而租赁经营合同则多适用于小型国营企业和集体企业。

（三）在承包经营合同中，承包方提供抵押财产不是合同的有效条件，而在租赁经营合同中，必须明确承租人所提供的抵押财产。

（四）发生亏损时，承包企业只要用企业的自有资金补偿即可，而租赁合同的承租方则必须以抵押财产进行补偿。

（五）在承包经营的情况下，承包期间新增资产的所有权性质与承包前的企业所有权性质是一致的；而在租赁经营的情况下，租赁期间承租方用其收入追加投资所添置的资产，则属于承租方。

企业租赁经营合同的特殊性，决定了它是法律调整的特殊性。但是，企业租赁经营合同也具有经济合同的一般特征，例如：签订租赁经营合同双方也必须坚持自愿、平等、协商的原则；合同信法订立，即具有法律约束力，任何一方不得擅自变更、解除；一方违约，应向对方承担违约责任，等等。

第二篇：集体土地承包及租赁

集体土地的承包经营或租赁经营

第一部分 集体土地租赁的问题

集体土地的出租据集体土地使用权的类型不同可分为农地承包经营权出租、宅基地使用权出租、建设用地使用权出租、及四荒土地的租赁。

农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。《中华人民共和国农村土地承包法》

通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。承包方案应当依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。《中华人民共和国农村土地承包法》

一、农地承包经营权的出租

我国《土地管理法》和《农村土地承包法》有明确规定出租作为农地承包经营权流转的合法形式，但严格禁止改变土地性质用途的出租行为，擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设仍然是国家严格限制的行为；同时《土地管理法》第十五条对本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营农民集体所有的土地的程序进行了限制，具体已在前述农地使用权流转中进行了阐述在此不再追述。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。

二、宅基地使用权的出租

《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地„„农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从该规定可以看出法律是允许农民出租住宅的，据地随房走的原则实际上农民在出租住宅时也同时出租了住宅所占用的宅基地使用权，即实际得到了宅基地使用权出租的收益。由于集体土地的租金相对比较便宜，农民住宅的出租为城乡劳动力合理流动提供了相应的住房保障，也提高了农村宅基地的使用效率。但实际操作中不排除有些地方农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的行为，严重影响宅基地使用权的有序健康发展。

三、建设用地使用权的出租

由于集体土地的租金相对比较便宜，在现行经济活动中，租用集体土地兴办企业及建造厂房的情况在实践中普遍存在。但依据《土地管理法》第四十三条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”的规定集体建设用地仅限于兴办乡镇企业、村民建设乡（镇）、村公共设施和公益事业建设，擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于其它建设仍然是国家严格限制的行为。

四、承包年限：

（一）耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长，依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转的期限不得超过承包期的剩余期限-----《中华人民共和国农村土地承包法》

（二）“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过５０年。----《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》

1.四荒地的承包：

“四荒”属于农村集体所有的“未利用地”对在“四荒”使用权的承包、租赁或拍卖中涉及到的“两山”（自留山、责任山）问题，应慎重处理。“两山”是林地的组成部分，不在“四荒”之列。

必须坚持公开、公平、自愿、公正的原则，充分发扬民主，广泛征求群众意见，应成立由村民代表参加的工作小组，拟定方案，要规定治理开发“四荒”的范围、期限、方式（承包、租赁、拍卖等）与程序、估价标准，明确治理开发的内容和要求等，经村民会议或者村民代表大会讨论通过。依照有关土地管理的法律、法规须报经县级以上人民政府批准的，应办理有关批准手续。如果承包、租赁或拍卖对象是本集体经济组织以外的单位或者个人，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

第二部分 集体土地建设用地的流转：

一、村镇建设用地、公益事业建设用地及乡镇村办企业用地流转：《土地管理法》明确规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，但是，符合土地利用规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”

二、国家建设征用地流转：

国家建设征用集体土地主要表现为：一是为发展国家公益事业，如修机场、铁路、公路、建学校、医院用地等而征用，二是因城市规划需要对城中村的集体土地进行征用后出让给房地产开发商进行建设。国家建设征用地存在的主要问题是：当地政府按国家规定的平价从集体农民手中征地，然后以高出原价几倍、十几倍的价格拍卖给开发商，严重侵犯集体农民的利益。

三、农地使用权的流转：

实际是农地承包经营权的流转，是中国独特土地产权制度下的特殊产物，是农村土地所有权、经营权、使用权统分结合的实现形式。早在上世纪90年代，国务院就发文规定，在坚持土地集体所有和不改变土地农业用途的前提下，经发包方同意，允许承包方在承包期内，对承包土地依法转包、转让、互换、入股，其合法权益受法律保护。2003年实施《土地承包法》第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，第四十二条规定：“承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产”。依据上述规定，农民家庭承包土地的流转方式主要为转包、出租、互换、转让、入股及其他方式。

尽管国家对集体土地使用权的流转及方式已制定了相应的法律法规，但据我国《土地管理法》第十五条规定：“农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”。因此，对于未承包到户的农村集体土地，使用土地的农业企业，可以直接向农民集体经济组织承包，但程序要求相对较严未能完全发挥集体土地的使用效率。

第三部分 特别关注

一、地方性政策与法律的不统一

目前浙江、江苏、广东等沿海发达省市根据经济发展需要进行了试点，并出台了系列农村集体建设用地流转管理办法，探索农村集体建设用地流转机制，如2005年10月1日实施的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第8条明确规定了“下列建设项目可以使用集体建设用地：1.兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业），股份制企业，联营企业等；2.兴办公共设施和公益事业；3.兴建农村村民住宅。”这一地方法规的出台，突破了《土地管理法》仅限于兴办集体企业才能使用集体建设用地的规定。

第三篇：土地承包与租赁的区别

土地承包与租赁的区别

农村土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。一般来说，出租是农户将土地承包经营权转让给本村经济合作社以外的个人或组织。承租人通过租赁合同取得土地使用权，并向出租的农户支付租金。

农村土地使用权出租不能违反《土地管理法》第63条的规定，即第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

第八十一条擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

农村土地承包是指采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，通过签订农村土地承包经营合同的方式取得农村集体土地的经营权和使用权，对农村集体经济组织的农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产获取利益并按照承包合同的约定履行义务的承包经营方式。

确定是土地使用权租赁合同还是农村家庭土地承包合同，主要的区别是，一、土地租赁权是债权，而土地承包经营权是用益物权，二、土地承包一般由农村集体经济组织内部的家庭承包，土地租赁则一般由农村集体经济组织以外的人租赁，三、土地租赁一般签订土地使用权租赁合同，而土地承包则签订土地承包合同。

根据你说的情况，你们是农村集体经济组织内部成员，租用农村土地进行经营(不得进行非农业建设)，应当为土地承包经营行为，其合同为土地承包经营合同。

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第四篇：融资租赁会计处理与所得税纳税差异

融资租赁会计处理与所得税纳税差异

刘小冬

2011年，在整个国内外宏观环境的影响下，国内信贷规模适度从紧，中小企业贷款难，现实中以融资租赁业务解决部分资金困难的情况越来越普遍。现就融资租赁业务在融资租入资产、资产的折旧、利息费用、融资租赁收入等方面在《企业会计准则-融资租赁》规定与所得税差异进行分析。

一、出租方会计处理与应纳税所得额

《企业所得税实施条例》第十九条规定“租金收入是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现”。究竟融资租赁收入金额是按会计计量的收入或是按合同约定计算的收入还是营业税法确认的营业额？国家税务总局未作明文规定。按《企业所得税实施条例》第二十一条规定 “在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算”。《关于做好2009企业所得税汇算清缴工作的通知》国税函[2010]148号第三条规定“根据企业所得税法精神，在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定不一致的，应按照企业所得税法规定计算。企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算”。言外之意，税收法律法规没有规定的，应与会计的确认、计量保持一致。《企业会计准则第21号-融资租赁》规定，在租赁期开始日，出租人将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。未实现融资收益应当在租赁期内各个期间进行分配，出租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资收入。企业会计准则计量的融资租赁收入与合同约定计算的利息收入实际上是一致的，只是合同约定的是复利而不是一般的名义利率。能否按营业税确认的营业额为融资租赁收入？按财税[2003]16号《关于营业税若干政策问题的通知》明确规定“经中国人民银行、外经贸部和国家经贸委批准经营融资租赁业务的单位从事融资租赁业务的，以其向承租者收取的全部价款和价外费用（包括残值）减除出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业额。出租货物的实际成本，包括由出租方承担的货物的购入价、关税、增值税、消费税、运杂费、安装费、保险费和贷款的利息”。营业税确认的营业额没有扣除与取得收入有关的、合理的支出。因此，会计计量的租金收入应为应纳税所得额。

二、承租人出租方会计处理与应纳税所得额

《企业所得税实施条例》第五十八条第三款规定“融资租入的固定资产，以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础，租赁合同未约定付款总额的，以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础”。企业会计准则规定融资租入固定资产按在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两 者中较低者作为租入资产的入账价值。一般情况下融资租入固定资产会计帐面价值与税法计税基础产生可抵扣的暂时性差异，作为一项递延所得税资产处理。

企业会计准则规定：融资租入资产，计提租赁资产折旧时，承租人应采用与自有应折旧资产相一致的折旧政策。租赁资产的折旧期间应以租赁合同而定。如果能够合理确定租赁期届满时承租人将会取得租赁资产所有权，以租赁期开始日租赁资产的寿命作为折旧期间；如果无法合理确定租赁期届满后承租人是否能够取得租赁资产的所有权，应以租赁期与租赁资产寿命两者中较短者作为折旧期间。所得税税法上确认的折旧费用与会计计量一般情况下都有差异。导致不一致的因素有折旧年限、折旧基数、折旧范围、折旧方法、折旧净残值、折旧时点等。主要影响因素是会计帐面价值与计税基础产生的不一致，税法扣除的折旧额大于会计计量的折旧费用，在纳税申报时进行纳税调减。

在计算应纳税所得额时，会计上计量的融资租赁财务费用利能否税前扣除？《企业所得税实施条例》第四十七条规定，“企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除；以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除”。也就是说融资租入固定资产租赁费支出仅包括其融资租入固定资产的折旧费用。为什么税法不扣除融资租赁的利息费用？是因为多扣除的 折旧额中已经包括这部分利息。因此，在纳税申报时应进行调增应纳税所得额。

如果是融资性售后回租业务，财务费用则可税前扣除。会计准则规定，在融资租赁的售后租回交易方式下，对卖主(承租人)而言，与资产所有权有关的全部报酬和风险并未转移，并且售后租回交易的租金和资产的售价往往是以一揽子方式进行谈判的，应视为一项交易。无论卖主（承租人）出售资产的售价高于还是低于出售前资产的账面价值，所发生的收益或损失都不应立即确认为当期损益，而应将其作为未实现售后租回损益递延并按资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整。国家税务总局公告2010年第13号《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》 规定“融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除”。为做么在融资租赁情况下，融资租赁利息费用不能在税前扣除，而在融资性售后回租业务中融资利息部分就可扣除呢？原因是融资性售后回租业务无论在会计还是在税法上都对折旧额进行了调整，税法扣除的折旧不包括融资租赁利息了，会计计量的折旧金额与税法税前扣除额一致，不需要对折旧额进行纳税调整。

作者单位：四川精财信税务师事务所有限公司 地址：四川省成都市成都市玉沙路157号综合楼 邮编：610017 联系电话：*** Email;632621173@qq.com

第五篇：EPC总承包与代建制的合同内容差异

EPC总承包与代建制的合同内容差异

一个完整的全过程代建管理合同，代建单位一般要履行以下职责：

①依据项目建议书、批复内容组织编制项目可行性研究报告；

②组织开展工程勘察、规划设计等招标活动；

③组织开展项目初步设计文件编制修改工作；

④办理项目可行性研究报告审批、土地征用、房屋拆迁、环保、消防等有关手续的报批工作；

⑤组织施工图设计；

⑥组织施工、监理和设备材料选购的招标活动；

⑦负责或协助办理开工报告、建设工程规划许可证、施工许可证、施工图审查和消防、园林绿化、市政等工程实施中有关的手续；

⑧负责工程合同的洽谈与签订工作，对施工和工程建设实行全过程管理；

⑨审核、鉴证工程进度报表及提出进度拨款意见，提出对签证或索赔的处理意见；⑩按项目进度要求上报资金计划，并按月向建设单位和有关部门上报工程进度和资金使用情况；

组织工程中间验收和交工验收，按照国家规定对工程质量实行终身负责制；编制工程决算报告，负责项目竣工及有关技术资料的整理汇编。从上面可以看出，代建单位主要从事工程项目管理工作，代建单位并不承担任何工程实体的建设任务。

其中，政府部门要负责审查立项、负责招投标、负责预算及开工计划、负责安排资金计划、负责监管代建单位执行合同、负责组织竣工验收和移交。