清单报价模式下签订施工合同的注意事项

第一篇：清单报价模式下签订施工合同的注意事项

清单报价模式下签订施工合同的注意事项 文章来源:鱼跃期刊网10-09-04 10:10:41关键字:清单报价模式，施工合同，注意事

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摘要：随着清单报价模式的推广，清单报价已几乎取代了传统的施工图预算，而且两者之间存在诸多不同，因此，为了消除结算阶段不必要的歧义，需要在招标、投标、询标阶段对相关问题进行明确，并在合同条款中详细加以约定。关键词：清单报价模式，施工合同，注意事项

众所周知，随着清单报价模式的推广，清单报价已几乎取代了传统的施工图预算，而且两者之间存在诸多不同，因此，为了消除结算阶段不必要的歧义，需要在招标、投标、询标阶段对相关问题进行明确，并在合同条款中详细加以约定。市场经济环境下的商品交换以等价有偿为最高法则，对于承接建筑工程的施工单位，清单报价意味着建设单位以支付中标价的价款换取建筑物这个商品。但是，由于建筑物的特殊性、建造的复杂性、建造过程的长期性决定了建筑物这个特殊商品的计价有别于其他一般商品（如手机、电脑等）。招投标方式为建筑物的价格确定提供了合理的机制，通过市场竞争形成价格，较好的解决了建筑物的特殊性（价格可比性差）的问题。但是，招投标方式却无法根本解决建筑物在施工过程复杂性（设计变更）、建造过程长期性（材料价格涨跌）等方面的问题，因此在施工合同中加以约定就显得非常必要。我认为，若建设单位与施工企业对以下问题进行认真的磋商并达成协议，可以有效地规避施工过程和工程结算过程中的纠纷。

1、合同格式

就建设单位与施工企业的专业能力而言，两者的知识和信息是不对称的，施工企业往往在专业方面具有优势，因此在合同签订阶段，不宜选择简易合同形式或施工企业自己起草的合同格式，应当选择建设部的施工合同示范文本，对双方当事人均比较公平，避免了签约过程中不合理情形出现。在专用条款的签订过程中，为了防止专业信息不对等的情况，双方或其中的一方可以聘请工程咨询或法律方面的专家对合同进行咨询，从而规避合同签订阶段的风险。

2、合同价款方式

目前工程施工招投标过程中，存在着重招投标、轻合同签订的情况，认为能够中标就万事大吉，不合同签订当作一种程序草草了事，常常出现合同约定不明确、约定相互矛盾、约定条款产生歧义等现象，为日后的工程结算留下了隐患。建设部、工商局《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-1999-0201）合同格式是目前采用较多的示范文本，该文本第23.2条规定了三种价款方式：固定价格合同、可调价格合同、成本加酬金合同，双方应当在专用条款中约定采用其中一种。经过招投标竞争的合同价款一般都采用固定价格合同，这在施工图预算报价

模式下被专业人员普遍的理解为固定总价合同，一般不会产生歧义。但在清单投标模式下，国家倡导的是“统一量、竞争价”原则，工程量是由业主（或业主委托的咨询机构）编制并与招标文件同时发放的招标资料，投标人无权修改清单工程量，投标人只有按照自身的作业成本填报单价和累计总价的权力，一般而言，固定的是单价而非总价。此时，合同示范文本中“固定价格”这一定义就显得颇具争议，它既可作固定总价的解释，也可作固定单价的解释。因此，在签订专用条款时，必须注意：

1）务必注明是“固定总价”还是“固定单价”；

2）若采用固定单价合同，应特别注明招标文件中的工程量清单的误差能否调整，还是每个子项的误差率±A%以上时才可调整？更详细的还可注明±A%以内部分不调整，超过部分才予以调整；

3）工程量清单误差在何时调整？在工程结算时调整还是在合同签订3个月内调整。我建议，因工程结算阶段时间较紧张，在合同签订后3个月之内调整可以节约时间；

4）约定由谁担任清单调整的咨询人。一般认为，原编制清单的咨询单位是清单调整的义务人，因此建设单位与咨询单位签订工程量清单编制委托合同时，在委托合同中要约定咨询机构在施工合同签订三个月内有调整清单误差的义务，委托编制费用应当有一部分在误差调整完毕后才予以支付。

3、价款调整方式

价款调整方式是对合同价款的补充和完善，是解决建筑物建造过程中复杂性（设计变更）、长期性（物价涨跌）这二大特性的合同条款，这些条款对于工程结算具有重要意义，应当慎重对待。

1）设计变更、联系单变更、材料变更等引起的工程量增减，应当按实计量，但同时还涉及到以下因素：单价和取费。

A、单价：变更的工程子项若原投标有综合单价的，按通用条款执行；变更的工程子项在原投标子项中没有的，应当请建设单位签证或采用信息价。

B、取费：招标文件应当规定投标文件应当对新增子项的取费率，以便结算时综合单价的组价。

2）施工期间的物价涨跌是否可以调整，是行业内争议较大的问题，因此在合同中加以约定就显得很有必要。我认为，工期在一年以内、预计国内和国际市场的原料价格波幅很大的，可适当选择部分波幅大的主要材料进行价格调整；工期在一年以上的，投标人一般难以预计未来的价格走势，可允许主要材料进行价格调整。对可调整价格的材料定义要明确，如砖与红砖、水泥与商品砼、钢筋与钢材等，在法律上都有明确的定义，其概念的内涵和外延不尽相同，应当审慎对待。

4、履约保证及比例分配

为保证中标工程的诚信履行，在施工合同签订时一般会约定中标价的10%为履约保证金。对履约保证金性质的理解，仁者见仁，智者见智，有人认为履约保证金是一种保证押金，当违约情形出现时，若违约方不主动履行违约处罚时，在履约

保证金中扣除；有人认为履约保证金是一种预先给付的罚金准备，当违约情形出现时，就立即按照预先给付的罚金全部予以没收。对履约保证金按如下处理比较合乎合同相对人的缔约意愿。

1）履约保证金应作必要的分解，如质量目标30%、工期目标30%、安全与文明目标20%、项目经理和主要技术人员到位目标20%等。

2）合同应当约定某个目标未达到合同目标的违约处罚金额，例如：质量不能一次合格，罚工程总价的1.5%；工期每延误一天罚5000元；发生安全伤亡事故，致重伤每次罚5万元，致亡每次罚20万元；项目经理每缺席一天罚500元等。若有上述约定，违约金的处罚就有章可循，不会产生异议。此时履约保证金的性质为一种保证押金，当违约处罚时，在履约保证金中扣除违约金，而并非扣除全部履约保证金。

3）如无上述相关约定条款，一旦违约就无法按照事先约定的具体约定处罚。我认为，若违约事实确立，只能按照履约保证金的比例全额处罚，即认为履约保证金是一种预先给付的罚金准备，当违约情形出现时，按照预先给付的罚金全部予以没收。例如质量不合格，按照履约保证金30%扣罚。

因此，在合同签订时，尽可能对相应条款进行细化，防止结算过程中的扯皮现象，维护合同双方的正当权益。

5、联系单和变更价款报告

建设部、工商局的建设工程《施工合同（示范文本）》通用条款第3.1条规定“承包人在工程变更确认14天内，提出变更工程价款的报告，经工程师（发包人）确认后调整合同价款。”第31.2条规定“承包人在双方确定变更后14天内不像工程师（发包人）提出工程变更价款报告时，视为该项变更不涉及合同价款的变更”。这两条规定在具体操作时，业内争议颇大的焦点是：“变更工程价款报告”是否可以理解为就是“联系单”？

实践中，工程变更时大多只有“联系单”而没有“变更工程价款报告”，建设单位和施工单位一般也认可联系单在调整工程结算价中的作用。这种思维定势有一定的历史渊源。它是从计划经济模式下的工程结算方法延续而来，计划经济时代的工程大多按实计算，套用国家预算定额计算造价，所以只要有联系单就可以结算，因为施工事实确如“联系单”所述。但在现代社

会，一切以合约来分配双方的权力义务，违反约定意味着承担违约的法律后果。我认为，“联系单”的内容大多只表明一种事实，例如“请施工单位将本工程的铝合金门窗改为塑钢门窗”这样一张业主联系单，只表明施工单位按照业主联系单进行更改的事实，如果施工单位没有以“变更工程价款报告”的形式向业主提出变更工程造价，从合同严谨的角度而言，业主有理由认为此项变更为不涉及合同价款的变更。

因此，为防范施工过程和过程结算时异议，合同签订时宜制作“联系单”和“变更工程价款报告”的文件格式，供履行合同时照章执行。文件格式中应当增加一栏“收件人”、收件日的内容，与签复人、签复日期相区别，从而防范无法核查文件流转程序的弊端，准确地界定“承包人在工程变更确定后14天内，有无提出变更工程价款的报告”以及“发包人在收到工程价款14天内有无确认”，为有效地执行

合同条款奠定基础。

6、工程竣工结算

发包人按期获得合格的建筑产品是发包人应享有的权利，同样，承包人的权利是获得对应的价款即工程结算造价。竣工验收交付使用建筑物时，发包方取得了合同的权利；而对于承包人，此时也急于取得等价物——结算款。因此工程竣工结算合理与否，关系到建筑产品最终价格是否合理，关系到交易双方作价是否公正。作为结算款的支付方（发包人）非常急于知道承包人提出的价格是否合理，鉴于发包人的专业能力不及承包人的实际，发包人往往会聘请工程咨询中介机构对竣工结算进行审核，从而实现利益的均衡、作价的公正。

为了避免结算是由谁来聘请咨询机构的争议，在签订施工合同时，合同双方应当进行明确。一般情况下，由于专业能力的均衡考虑，应当由发包人来聘请比较合适，并在施工专用条款中约定：“由发包人聘请造价咨询单位，发包人应在承包人提交竣工结算资料的B天内（B一般不多于14天）向工程咨询单位移交资料，在通用条款33.2条规定的28天内，发包人（或咨询机构）给予确认或提出修改意见，提出修改意见的，双方应在咨询机构的协调下核对造价，达成一致意见。”这样的约定既体现了公平公正原则，又可以防范结算阶段无畏的纠纷。

实际工作中，由于对该专用条款约定不够重视，发包人又不认真阅读合同通用条款，对通用条款33条并不甚理解，酿成了很多结算诉讼纠纷。

7、合同争议的解决方式

争议的解决在合同专用条款中有二种方式可供选择：仲裁或向法院起诉，二者择其一。缔约过程中如何选择争议的解决方式将直接影响到争议的解决途径。仲裁俗称公断，是指民事纠纷的当事人按事先或事后达成的协议，自愿将有关争议提交仲裁机构，仲裁机构以第三者的身份对争议案件作出判断和裁决，以解决争议的一种法律制度，仲裁裁决具有法律效力，实行一局终裁制，当事人必须履行，仲裁后不能向法院起诉。起诉，是指当事人向法院提起诉讼，要求法院对所提起的案件进行审判的行为，诉讼实行一审、二审制，二审为终审，不服二审的也可以提起再审程序。我认为，从判决或裁决的公正性而言，因诉讼可提起多轮程序，判决相对比较严密，有利于案件审理的公正性。

清单报价模式下的施工合同签订，与施工图预算报价施工合同有类似之处，但也有相当一部分内容有其特殊性，特别是合同价款方式和调整方式的约定，关系到合同双方的真实意图有无正确描述，建筑物建造价格是否真实合理，这些问题涉及到合同双方的核心利益，处理不当往往会发生纠纷。因此在合同签订阶段双方认真磋商，在专用条款中详加约定，有利于工程竣工结算的顺利进行，从而有效地保护建设单位和施工企业的正当权益

第二篇：签订建筑施工合同十大注意事项

签订施工合同十大注意事项

建设工程施工合同是依法保护发承包双方权益的法律文件。是发承包双方在工程施工过程中的最高行为准则。为防范合同纠纷，在签订《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-1999-0201）过程中，以下十个方面需要注意。

一、关于发包人与承包人：

1、对发包方主要应了解两方面内容：①主体资格，即建设相关手续是否齐全。例：建设用地是否已经批准？是否列入投资计划？规划、设计是否得到批准？是否进行了招标等。②履约能力即资金问题。施工所需资金是否已经落实或可能落实等。

2、对承包方主要了解的内容有：①资质情况；②施工能力；③社会信誉；④财务情况。

承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同.上述内容是体现履约能力的指标，应认真的分析和判断。

二、合同价款应注意：

1、《协议书》第5条“合同价款”的填写，应依据建设部第107号令第11条规定，招标工程的合同价款由发包人、承包人依据中标通知书中的中标价格在协议书内约定。非招标工程合同价款由发包人承包人依据工程预算在协议书内约定。”

2、合同价款是双方共同约定的条款，要求第一要协议，第二要确定。

暂定价、暂估价、概算价、都不能作为合同价款，约而不定的造价不能作为合同价款。

三、发包人工作与承包人工作条款应注意：

1、双方各自工作的具体时间要填写准确。

2、双方所做工作的具体内容和要求应填写详细。

3、双方不按约定完成有关工作应赔偿对方损失的范围、具体责任和计算方法要填写清楚。

四、合同价款及调整条款应注意：

1、填写第23条款的合同价款及调整时应按《通用条款》所列的固定价格、可调价格、成本加酬金三种方式，约定一种写入本款。

2、采用固定价格应注意明确包死价的种类。如：总价包死、单价包死，还是部分总价包死，以免履约过程中发生争议。

3、采用固定价格必须把风险范围约定清楚。

4、应当把风险费用的计算方法约定清楚。双方应约定一个百分比系数，也可采用绝对值法。

5、对于风险范围以外的风险费用，应约定调整方法。

五、工程预付款条款应注意：

1、填写第24条款的依据是建设部第107号令第14条和《大连市建设工程造价管理办法》第34条。

2、填写约定工程预付款的额度应结合工程款、建设工期及包工包料情况来计算。

3、应准确填写发包人向承包人拨付款项的具体时间或相对时间。

4、应填写约定扣回工程款的时间和比例。

六、工程进度款条款应注意：

1、填写第26条款的依据是《合同法》第286条、《建筑法》第18条、建设部第107号令第15条和《大连市建设工程造价管理办法》第35条。

2、工程进度款的拨付应以发包方代表确认的已完工程量，相应的单价及有关计价依据计算。

3、工程进度款的支付时间与支付方式以形象进度可选择：按月结算、分段结算、竣工后一次结算（小工程）及其它结算方式。

七、材料设备供应条款应注意：

1、填写第27、28条款时应详细填写材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和地点。

2、应约定供应方承担的具体责任。

3、双方应约定供应材料和设备的结算方法（可以选择预结法、现结法、后结法或其他方法）。

八、违约条款应注意：

1、在合同第35.1款中首先应约定发包人对《通用条款》第24条（预付款）、第26条（工程进度款）、第33条（竣工结算）的违约应承担的具体违约责任。

2、在合同第35.2款中应约定承包人对《通用条款》第14条第2款、第15条

第1款的违约应承担的具体违约责任。

3、还应约定其它违约责任。

4、违约金与赔偿金应约定具体数额和具体计算方法，要越具体越好，具有可操作性，以防止事后产生争议。

九、争议与工程分包条款应注意：

1、填写第37条款争议的解决方式是选择仲裁方式，还是选择诉讼方式，双方应达成一致意见。

2、如果选择仲裁方式，当事人可以自主选择仲裁机构。仲裁不受级别地域管辖限制。

3、如果选择诉讼方式，应当选定有管辖权的人民法院（诉讼是地域管辖）。

4、合同第38条分包的工程项目须经发包人同意，禁止分包单位将其承包的工程再分包。

十、关于补充条款：

1、需要补充新条款或哪条、哪款需要细化、补充或修改，可在《补充条款》内尽量补充，按顺序排列如49、50……。

2、补充条款必须符合国家、现行的法律、法规，另行签订的有关书面协议应与主体合同精神相一致。要杜绝“阴阳合同”。

在签订建设工程合同时需要注意的几点法律问题

（一）发表于2008-6-5 17:06:48点击数：2112[加入我的收藏]

本人现结合部分建设工程合同条款对在签订建设工程合同中出现的几点法律问题作一评析，以为共

同探讨！

一、合同整体版式

许多施工单位或者建设单位对《建设工程施工合同》的签订并不重视，导致合同出现许多错别字，比较常见的是将“签订”写成”签定” ；

将“做出”错误写成“作出”。（“作出”是用于比较抽象的事物，“做出”是针对具体的事物。）；

将“必须”写成“必需”；

并且许多段落字体间距不同，不仅对合同的严谨、美观产生疑问，也容易产生许多法律纠纷。

二、《建设工程监理合同》的几点问题

（一）有的《建设工程监理合同》在合同中约定：“监理期内出现重大的伤亡事故，按监理总价款的5%进行处罚 ”。

该条我认为：在该监理合同中反复出现的对另一方进行“罚款”、“处罚”的约定，一般认为：一个企业有权在合同中明确约定对方违约时如何承担违约责任，只要这类约定是合法的，即使再苛刻也没有法律上的问题。但是，企业之间是平等的民事主体，任何一方无权以只有行政机关才有的职权对另一方的违约行

为自行进行制裁。

对此存在的法律风险：一旦发生纠纷，建设单位对对方索赔的依据将不再具有确定性，对方（违约方）会以该条款无效为由，请求人民法院（或者仲裁委员会）予以撤消，这样极易使建设单位产生索赔无

依据的风险，使建设单位处于被动状态。

因此我认为，对这类情况，如果要约定类似的违约制裁条款，只能以违约责任的方式约定。

（二）许多建设单位在签订《建设工程监理合同》时采用的是建设部提供的的范本，其中有如下规定：“监理人在责任期内，应当履行约定的义务。如果因监理人过失而造成了委托人的经济损失，应当向委托人赔偿。累计赔偿总额（除本合同第二十四条规定以外）不应超过监理报酬总额（除去税金），并承担

相应的监理责任。”

对此我认为：该条原文是标准文本中的内容，由于该标准文本很大程度上是维护监理公司的利益，如果因监理人的原因造成的损失高于监理报酬总额，那么建设单位就会自己承担其他部分的损失。因此，该条可以改为：“如果因监理人过失而造成了委托人的经济损失，应当向委托人赔偿。累计赔偿总额为监理

公司造成的实际损失，并承担相应的监理责任”。

三、《建设工程施工合同》的部分问题

（一）明确措辞、注意合同的严谨性

1、如某合同原文约定：“乙方如不能按质、按期完成满足本工程约定的节点进度控制的要求时，甲方有权单方要求乙方无条件立即退场，并赔偿甲方不能按期售楼引起的索赔事件所造成的费用损失。”

修改意见：原文索赔主要是针对现房而引起的，而没有考虑到销售期房所引起的纠纷，因此，该条可以改为“乙方如不能按质、按期完成满足本工程约定的节点进度控制的要求时，甲方有权单方要求乙方无

条件立即退场，并赔偿甲方不能按期售楼或者按期交房等引起的索赔事件所造成的费用损失。”

2、建设工程施工合同原文约定：“施工单位由于内部管理不善，造成工地材料商、施工作业人员工地闹事导致影响工地的施工，停水停电等影响正常施工和生活，建设单位有权单方终止合同，并限五天内出

场，结算以建设单位结算为准”。

修改意见：“闹事行为“不仅限在工地，在其他地点（比如在市政府或者其他行政机构）也会发生针对建设单位的游行、示威等行为，因此该条可以更改为：“施工单位由于内部管理不善，造成工地材料商、施工作业人员等其他人员到工地或者其他地点集会、游行、示威、静坐等危害社会秩序的闹事行为，停水停电等影响正常施工和生活，建设单位有权单方终止合同，并限五天内出场，结算以建设单位结算的为准。”

（二）项目经理问题

某些房地产开发商对项目经理的约定不够清晰，甚至直接以项目负责人代替，比如某合同约定：“乙方实施本项目时，应该选派具有丰富管理经验及相应资质的项目负责人。本项目选派的项目负责

人：；本工程的项目负责人在本合同期内不得更换，并须常驻施工现场，除不可抗力原因外，项目

负责人不得兼任本项目以外的任何项目负责人，一经发现甲方有权中止合同 ”。

本人认为：正常来说，“项目负责人”并不一定是“项目经理”（建造师），甲方无法知道该项目负责人是否有相应的资质，仅仅约定项目负责人并不能保证项目质量可靠。在现实中，项目经理仅仅挂名但不在工地的情况很多，为维护甲方的利益，某些条款可相应的修改为：“本工程的项目负责人在本合同期内不得更换，并须常驻施工现场，除不可抗力原因外，项目负责人不得兼任本项目以外的任何项目负责人，如果发现乙方的项目负责人长期不到施工现场或者兼任本项目以外的任何项目负责人，一经发现甲方有权中止

合同 ”。

（三）工程签证的法律问题

可以约定：将其技术性签证和经济性签证进行分开，约定技术性签证中不得含有经济性的内容，即将技术问题与索赔问题分开，以防止施工方将两种内容写在一起或者签署确认了技术内容同时意味着认可

经济内容，避免建设单位在结算时必须无条件接受签证中的价格。

（四）合同价款问题

如某《建设工程施工合同》约定，合同价为“暂定价”，“土方工程费、措施工程费、总包服务费，一

次包死不得因任何原因调整。”

在此涉及到约定不明的风险。因为招标工程的合同价款应根据建设部107号令的11条规定，依据中标通知书中的中标价格在合同中约定。暂定价，暂估价，概算价，都不能作为合同价款，约而不定的造价

不能作为合同价款。对以上的约定需要注意明确。

（五）工程资料的问题部分施工单位在工程竣工后并不及时将施工过程中的一些技术资料交给发包方，致使发包方不能申请房屋产权证书，拖延了交房日期，住户就有可能起诉房屋销售方（建设单位），这样给建设单位造成重大的损失。因此发包方与施工方在签订合同中应该加上一条：“施工单位在竣工后应当在交房的同时提交相关的施工技术资料，否则，应承担违约责任，向发包方缴纳工程总价款百分之五的违约金。”

第三篇：合同签订注意事项

合同签订注意事项

一、招标文件起草阶段注意事项

招标文件的构成：投标邀请、投标人须知、招标需求、合同格式及合同条款、投标文件制作格式及附件。

1、明确招标范围及招标工程内容，以及专业承包资质要求。

2、合同价款方式及材料、设备供应方式 ：分为固定单价和固定总价。固定总价：一次包死；固定单价：竣工据实结算；并对于合同中的材料价格是否约定可调整范围。

3、工程预付款的约定：工程预付款的支付情况对投标人投标报价将产生一定影响，所以招标文件中应予以明确。

4、总承包服务费的计价方式：招标文件对总承包服务费的处理方式有两种：①总承包服务费暂不计入，签订施工合同另行约定。②暂定专业分包工程暂估价总额，在限定上限费率情况下，投标单位竞争费率及报价。

5、招标文件中需明确水电费由承包方按实际发生费用向提供方缴纳。

6、设备招标文件的起草，在使用部门提出具体用户需求的基础上，要综合考虑公用工程的配套情况，设备吊装，就位等实际工况，结合具体设备自身的安装要求，约定卸货、吊装、就位的具体实施责任主体。

7、招标项目若涉及二次深化设计，要求对设计深度和最终实现的功能，应在招标文件中给与详细说明。

8、招标文件必须写明付款方式，供货期、运输、吊装等涉及后期合同签订的关键因素。

9、招标文件对企业资信、授权委托书、委托代理人、售后服务承诺、相关业绩等信息必须要求投标方在投标文件中详细提供。

10、关于招标的纪律要求，招评标规则、标书份数等要在招标文件中做出说明，以利投标人能认真准备和完善的提供。

11、关键的工程或设备在项目初期，必须进行必要的现场调研或前期的技术澄清，再组织开标。

二、招标阶段注意事项

1、对于招标的项目，要编制招标清单，能使各投标单位在一同平台上进行报价。

2、组织各投标单位进行现场答疑，针对投标方提出的问题进行汇总，在答疑会上对投标单位提出的问题进行解答，并在答疑会后通过邮件方式把汇总后的问题发送至各投标单位。

3、要提前和评标的相关部门结合URS的具体要求做好评标的规则统一，科学、合理制定评分表。

4、要在开标前3天进行投标情况的核实，以确保有足够的厂家参与投标，并对不按规定回应的供应商应按照相关规定，给与供应商冻结投标资格。

5、在项目发布公告结束前1天，对报名情况进行汇总，并及时反馈，避免有资质较强的企业被遗漏，同时应提前做好供应商筛查工作。

6、开标前提前安排好开标时间、地点、参与开标人员，评标人员不得少于3人，严格按照《集团采购管理制度》执行。

7、涉及技术澄清的标的，必须在开标前联系使用部门及时做出回复，不得耽误对方投标时间。

三、标书审核及评标对比阶段注意事项

1、技术标的审核：技术标准和要求是符合响应招标文件及URS要求，其他评标因素包括设备配置、财务能力、业绩与信用等；投标文件是否符合招标文件提出的质量目标和标准要求。

2、商务标的审核：投标内容是否符合招标范围和内容，有无实质性偏差；投标文件内的完成时间是否符合招标文件规定的时间；投标人是否按照招标文件规定的内容范围和工程量清单或货物进行报价、是否存在算数错误，并需要按规定修正。

3、按照招标流程，主持人要做好签到、抽签、招标纪律及厂区的禁令要求的告知，并组织好开标现场秩序管理。

4、开标会议实行当场开标，当场评标，原则上当场出具授标方案，特殊或复杂的标的需要议标或会后报告公司的，经评标小组同意后延迟出具授标方案。

5、对现场不能满足招标文件要求或出现重大偏差的应标情况，应在开标现场评标小组立即做出是否废标决定。

6、对现场商务谈判过程中，双方达成的协议，应详细记录在标书正本上，并让投标方负责人签字确认，以利后期合同签订。

四、合同起草与谈判阶段注意事项

1、合同中的设备材料或承包范围描述清楚。如：双方约定的工作内容、规格型号、品牌、出厂商、数量、含税价、质量标准和等级、提供的时间和地点等。（注意量词尽量使用国际通用计量单位，不要用瓶、套等概念性词语。）

2、合同价款方式：（分为固定单价和固定总价。固定总价：一次包死；固定单价：竣工据实结算。）对于合同中的材料价格是否约定调整范围。

3、在合同中要明确约定“联系电话、传真、邮寄地址，以及通讯地址及方式，若发生变更，则应以书面方式通知对方，不通知则视为送达地址”。

4、尽量明确工程所在地为合同履行地。

5、付款条件：明确付款的条件，付款时间（尽量避免出现多少天后支付工程款）；最后一笔款的比例应高于税率比例，否则可能拿不到税票，建议在倒数第二笔款时见票付款，并且明确税票的类型（专票还是普票）。

6、要严格按照招投标文件的约定，仔细核对技术参数，以及开标现场的承诺，合同经办人必须严格核实，相关合同审批人严格审核，避免遗漏关键参数或约定事项。

7、若涉及深化设计的项目，在合同签订前必须出详细的方案或图纸，以双方技术人员签字确认的为准。

五、合同执行阶段注意事项

1、注意履行中各种文件的取得。特别对合同附件、订单等的订立、变更、修改等，需双方确认，并注意注明日期，可是双方法定代表人或合同中约定的授权代表签字和盖章的传真件，但最好是原件；合同中的预算文件、技术要求文件的内容要与招标文件、投标文件的商务标和技术标内容一致，不得有删减或者修改。

2、向对方发出的比较重要的函件，应当取得对方的书面回复（内容至少为对方承认收到了我司的函件）。

3、在签订合同后的履行中，如果合同条款或主体方面有比较重大的变更，一定要有对变更的书面确认文件（最好另签合同）。

4、注意合同签订方、订单方、收发货方、发票方、收付款方、收货方的一致性。

5、对于对方在履行合同过程中出现的违约行为，如质量不合格、延期交付、服务不到位等，建议及时与对方联系，最好能取到对方对存在问题的书面承认，具体实行中可以备忘录、会议记要、问题解决说明等（要有对方有授权的人的签字或公司公章）形式，尤其是若以后可能涉及合同的变更、取消，价格的减少、不予支付，追究对方违约责任，要求赔偿等情形。

6、注意验收方法、程序和时间。

7、在合同执行过程中应注意收集过程文件，对存在问题的关键事项必须有双方签字认可的文件。

8、按照公司标准合同模版不能涵盖特殊约定事项的，必须有与主合同具有同等法律效力的附件支持。

9、合同的技术附件必须和招标文件相一致，如有偏差，应明确最准的技术参数要求（以使用部门确认的为准）。

10、各项目负责人，要对整个合同有全面的掌握，明确合同中的各项要约，严格执行。

第四篇：合同签订注意事项

签订合同的注意事项有以下几个方面：

（一）合同文本的起草

当谈判双方就交易的主要条款达成一致意见后，就进入合同签约阶段，自然，就提出了由谁起草合同文本的问题，一般来讲，文本由谁起草，谁就掌握主动。因为口头上商议的东西要形成文字，还有一个过程，有时，仅仅是一字之差，意思则有很大区别。起节一方的主动性在于可以根据双方协商的内容，认真考虑写入合同中的每一条款。而对方则毫无思想准备，有些时候，即使认真审议了合同中的各项条款，但由于文化上的差异，对词意的理解也会不同，难以发现于己不利之处。所以，我方在谈判中，应重视合同文本的起草，尽量争取起草合同文本，如果做不到这一点，也要与对方共同起草合同文本。但现在我们的一些涉外谈判，往往是由外商一开始就提出一份完整的合同文本，迫使我方按照合同文本的内容讨论每项条款。这种作法会使我方在谈判中处于极端被动的地位，一方面由于思想准备不足，容易让对方塞进一些对我方不利的条款或遗漏一些对方必须承担义务的条款；另一方面，按一方事先拟好的合同文本进行谈判，极大地限制了我方谈判策略和技巧的发挥，并且很难对合同进

行比较大的修改或补充，甚至有的只是在对方的合同上签字。

另外，如果用外文文本作基础，对我方也有诸多不利，不仅要在翻译内容上反复推敲，弄清外文的基本含义，还要考虑法律上的意义，一些约定俗成的用法，包括外文的一词多义，弄不好就会造成麻烦，出现意想不到的问题。因此，在谈判中，我方应该争取拟就合同谈判的草稿。在此基础上进行谈判，形

势就会有利于我方。

要起草合同的文本，需要做许多工作，这可以同谈判的准备工作结合起来阐述。例如，在拟定谈判计划时，所确定的谈判要点，实际上就是合同的主要条款。起草合同文本，不仅要提出双方协商的合同条款，以及双方应承担的责任、义务，而且我方珲要对所提出的条款进行全面细致地讨论和研究，明确哪些条款不能让步，哪些条款可作适当让步、让步到什么程度。这样，当双方就

合同的草稿进行实质性谈判时，我们就掌握了主动权。

（二）明确合同双方当事人的签约资格

合同是具有法律效力的法律文件。因此，要求签订合同的双方都必须具有签约资格。否则，即使签订合同，也是无效的合同。在签约时，要调查对方的信资情况，应该要求当事人相互提供有关法律文件，证明其合法资格。一般来讲，重要的谈判、签约人应是董事长或总经理。有时，虽具体业务谈判，出现签约的不是上述人员，但也要检查签约人的资格。如了解对方提交的法人开具的正式书面授权证明，常见的有授权书、委托书等。了解对方的合法身分和权

限范围，以保证合同的合法性和有效性。

审查对方当事人的签约资格，一定要严肃认真，切不能草率从事。实行改革开放政策以来，我国对外贸易迅速扩大。但是，在与外商、港商谈判时，由于盲目轻信对方，草率签订合同，以致吃亏受骗的现象屡有发生。有些单位为了急于引进、输出，仅凭熟人介绍，不进行任何信资调查，就签订数额巨大的合同，结果给企业和国家造成重大损失。所以，进行信资调查，了解对方的企业信誉及其行为能力和责任能力是十分重要的。此外，不要轻易相信对方的名片，名片不能代替证书，有的人名片关衔很大，实际上是空的。还有，与外国公司找交道，不要只看母公司的信誉和资产情况，实际上母公司对子公司是不

负连带责任的。

（三）合同要明确规定双方应承担的义务、违约的责任

许多合同只规定双方交易的主要条款，却忽略了双方各自应尽的责任和义务，特别是违约应承担的责任。这样，无形中等于为双方解除了应负的责任，架空了合同或削减了合同的约束力，还有一种情况是，有些合同条款写得十分含糊笼统，即使是规定了双方各自的责任、义务，但如果合同条款不明确，也无法追究违约者的责任。例如，我国南方某一城市与港商签订了一个出售矿渣的合同。合同中只明确港商可以每天拉一车，时间一个月。由于没有 确提货车的型号，结果对方拉货的车越来越大，我方明知吃亏，却也无可奈

何。

合同文字如果含糊不清，模棱两两，在执行过程中，往往争议纷纷，扯皮不断，甚至遗祸无穷。例如，某一合同中有这样一条：“合同生效后不得超过45天，乙方应向甲方缴纳××万美元的履约保证金。……超过两个月如未能如期缴纳，则合同自动失效。”这里“两个月”究竟从哪一天开始算起，是合同生效

之日开始算起？还是合同生效45天以后算起，写得不明确。

此外，对合同中的一些关键词句，一定要谨慎推敲，不能含糊迁就，有时仅一字之差，却“失之千里”。例如，福建某企业在与外商谈判合同履行保证书时，外商要求写上“在发生受方取损失补偿时，要先取得供方认可。”为保留或取消“认可”两字，双方展开了辩论，僵持了两天，最后我方以理服人使外商放弃了“认可”要求。因为，如果我方同意保留“认可”这一条，则供方银行的《履约保证书》就失去了任何意义。如供方不认可，出具《履约保证书》的银行就可以不受理受方索赔的要求。《履约保证书》只不过是一纸空文，成了骗取信

任的一种形式。

（四）合同中的条款具体详细、协调一致

合同条款太笼统也不利于合同的履行。例如，某化肥厂从日本引进一套化

肥设备，合同有这样一条：“

某管线采用不锈钢材料“。没有具体指明管线应包括阀门、弯管、接头等。结果，在合同履行中，日方认为管线只指管子，我方则认为包括其它，但由于

合同没能写明，也无从交涉，干吃哑巴亏。

同时，也应注意合同中的条款不能重复，更不能前后出现矛盾。例如，我一企业与外商签订了一份合同，在价格条款中有这样一条规定：“上述价格包括卖方装到船舱的一切费用。”而在交货条款中却又出现了这样的规定：“买方负担装船费用的1/2，凭卖方费用单据支付。”这种前后矛盾的现象，最容易被人

钻空子。

（五）争取在我方所在地举行合同的缔约或签字仪式

比较重要的谈判，双方达成协议后，举行的合同缔约或签字信式，要尽量争取在我方举行。因为签约地点往往决定采取哪国法律解决合同中的纠纷问题。根据国际法的一般原则，如果合同中对出现纠纷采用哪国法律未作具体规定，一旦发生争执，法院或仲裁庭就可以根据合同缔结地国家的法律来做出判决或

仲裁。

第五篇：签订建设施工合同的十大注意事项

签订建设施工合同的十大注意事项

建设工程施工合同是依法保护发承包双方权益的法律文件。是发承包双方在工程施工过程中的最高行为准则。为防范合同纠纷，在签订《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-1999-0201）过程中，以下十个方面需要注意。

一、关于发包人与承包人：

1、对发包方主要应了解两方面内容：①主体资格，即建设相关手续是否齐全。例：建设用地是否已经批准？是否列入投资计划？规划、设计是否得到批准？是否进行了招标等。②履约能力即资金问题。施工所需资金是否已经落实或可能落实等。

2、对承包方主要了解的内容有：①资质情况；②施工能力；③社会信誉；④财务情况。

承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。

上述内容是体现履约能力的指标，应认真的分析和判断。

二、合同价款应注意：

1、《协议书》第5条“合同价款”的填写，应依据建设部第107号令第11条规定，招标工程的合同价款由发包人、承包人依据中标通知书中的中标价格在协议书内约定。非招标工程合同价款由发包人承包人依据工程预算在协议书内约定。”

2、合同价款是双方共同约定的条款，要求第一要协议，第二要确定。

暂定价、暂估价、概算价、都不能作为合同价款，约而不定的造价不能作为合同价款。

三、发包人工作与承包人工作条款应注意：

1、双方各自工作的具体时间要填写准确。

2、双方所做工作的具体内容和要求应填写详细。

3、双方不按约定完成有关工作应赔偿对方损失的范围、具体责任和计算方法要填写清楚。

四、合同价款及调整条款应注意：

1、填写第23条款的合同价款及调整时应按《通用条款》所列的固定价格、可调价格、成本加酬金三种方式，约定一种写入本款。

2、采用固定价格应注意明确包死价的种类。如：总价包死、单价包死，还是部分总价包死，以免履约过程中发生争议。

3、采用固定价格必须把风险范围约定清楚。

4、应当把风险费用的计算方法约定清楚。双方应约定一个百分比系数，也可采用绝对值法。

5、对于风险范围以外的风险费用，应约定调整方法。

五、工程预付款条款应注意：

1、填写第24条款的依据是建设部第107号令第14条和《大连市建设工程造价管理办法》第34条。

2、填写约定工程预付款的额度应结合工程款、建设工期及包工包料情况来计算。

3、应准确填写发包人向承包人拨付款项的具体时间或相对时间。

4、应填写约定扣回工程款的时间和比例。

六、工程进度款条款应注意：

1、填写第26条款的依据是《合同法》第286条、《建筑法》第18条、建设部第107号令第15条和《大连市建设工程造价管理办法》第35条。

2、工程进度款的拨付应以发包方代表确认的已完工程量，相应的单价及有关计价依据计算。

3、工程进度款的支付时间与支付方式以形象进度可选择：按月结算、分段结算、竣工后一次结算（小工程）及其它结算方式。

七、材料设备供应条款应注意：

1、填写第27、28条款时应详细填写材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和地点。

2、应约定供应方承担的具体责任。

3、双方应约定供应材料和设备的结算方法（可以选择预结法、现结法、后结法或其他方法）。

八、违约条款应注意：

1、在合同第35.1款中首先应约定发包人对《通用条款》第24条（预付款）、第26条（工程进度款）、第33条（竣工结算）的违约应承担的具体违约责任。

2、在合同第35.2款中应约定承包人对《通用条款》第14条第2款、第15条第1款的违约应承担的具体违约责任。

3、还应约定其它违约责任。

4、违约金与赔偿金应约定具体数额和具体计算方法，要越具体越好，具有可操作性，以防止事后产生争议。

九、争议与工程分包条款应注意：

1、填写第37条款争议的解决方式是选择仲裁方式，还是选择诉讼方式，双方应达成一致意见。

2、如果选择仲裁方式，当事人可以自主选择仲裁机构。仲裁不受级别地域管辖限制。

3、如果选择诉讼方式，应当选定有管辖权的人民法院（诉讼是地域管辖）。

4、合同第38条分包的工程项目须经发包人同意，禁止分包单位将其承包的工程再分包。

十、关于补充条款：

1、需要补充新条款或哪条、哪款需要细化、补充或修改，可在《补充条款》内尽量补充，按顺序排列如49、50„„。

2、补充条款必须符合国家、现行的法律、法规，另行签订的有关书面协议应与主体合同精神相一致。要杜绝“阴阳合同”。

谈判施工合同各条款时，发包人和承包人都要以下列内容为依据：

一、法律、行政法规

这是订立和履行合同的最基本的原则，必须遵守。也就是在双方谈判合同具体条款时，不能违反法律、行政法规的规定。谈判只能在法律和行政法规允许的范围内进行，不能超越法律和行政法规允许范围进行谈判。例如：《招标投标法》第九条规定：“招标人应当有进行招标项目的相应资金或者资金来源已经落实，并应当在招标文件中如实载明。”根据这一规定，如要求承包人垫付建设资金，这是与法律相抵触的，如果签订这类合同，是属于无效条款。

二、通用条款

《通用条款》各条款中有四十多处需要在《专用条款》内具体约定。因而《专用条款》具体约定的内容，在谈判时，都要依据《通用条款》这条谈判约定。

三、发包人和承包人的工作情况和施工场地情况

建设工程的工程固定、施工流动、施工周期长及涉及面广等特点使发包人和承包人双方都要结合双方具体的工作情况和施工现场等因素谈合同，离开双方的实际工作情况，妄谈合同具体条款，会造成合同履行中产生纠纷或违约事件。双方在《专用条款》内对《通用条款》要进行细化，补充或修改。

四、投标文件和中标通知书

根据法律规定，招标工程必须依据投标文件和中标通知书订立书面合同。同时，还规定招标人和中标人不得再订立背离合同实质性内容的其他协议。案例与思考

各种合同纠纷，严重困扰着施工企业生存与发展，本文将综合评析施工合同经济案件中有关问题，供财务、经营人员参考——— 案例一

1996年4月28日，某建筑工程公司与某建材有限公司签订了一项建造办公楼、传达室的建筑工程承包合同。合同规定工程期限从1996年4月28日开工至1996年7月28日竣工验收；工程质量确保合格，力争优良；工程价款支付方式按补充协议办理。补充协议规定：传达室工程竣工验收合格后一次性结算工程款；办公楼主体完成一层时预付工程款30％，屋面工程完成时，预付工程款30％，竣工验收结算后，留尾款40％在半年内付清。该工程于当年5月开工，同年10月底竣工，所耗资金全部向银行贷款，但建材有限公司却未按补充协议规定支付工程款。

建筑公司在催讨无果的情况下，向市中级人民法院提起诉讼。原告要求法院判令被告支付工程款及逾期支付的违约金，并要求对原告建造的价值88.9万元的办公楼、传达室及水泥路面享有留置权，在拍卖后优先支付原告的工程款。审理

市中级人民法院开庭审理后认为，原、被告双方自愿签订的建筑安装承包合同及补充协议内容不违反国家法律政策，属于有效合同。原告按合同规定履行义务，但被告未按规定支付工程款，属违约行为。现原告要求支付工程款及逾期支付工程款的违约金，合法合理，法院予以采纳。对原告其他的诉讼请求予以驳回。

法院判决生效后，建材有限公司仍未在规定期限内偿还工程款及违约金。当年8月13日，原告向法院申请执行，法院对建材有限公司进行财产执行。在执行过程中查清建材有限公司早已负债累累，根本无力偿还债务。同时，建材公司也已根本无财产可执行。案例二

1997年9月24日，某房地产公司与某建筑工程公司四分公司签订施工合同，房地产公司将其开发的公寓1号楼工程由四分公司承建。后四分公司按约进场施工，完成了该工程基础部分和主体第一二层。由于某房地产公司方面的原因，1998年9月28日双方达成决算协议：双方所签订的施工合同作废，四分公司已建部分工程量及材料费、人工费、保证金等款项在工程验收合格后一个月内付清（不计利息）。由于某房地产公司拒不按约支付工程款，四分公司于2000年5月起诉至法院。审理

一审法院认为，双方签订的工程款决算协议，符合法律规定，应当有效。现该工程已实际验收合格，某房地产公司未按决算协议书及书面承诺的验收时间付清工程款，应当承担民事责任。对四分公司要求支付工程款的主张予以支持。被告方某房地产公司不服判决，上诉至当地中级人民法院。二审法院认为，上诉人所称工程未经验收，无充分证据，不予采纳，其上诉理由不能成立。判决驳回上诉，维持原判。思考与对策

1、案例一，建筑公司虽然胜诉，但是工程款已无法追回，造成这种情况是由于施工企业在签订合同之前，未做好前期工作，对建设方的社会信誉与经济实力缺乏了解，为承包工程埋下极大的隐患，最后造成恶果。

2、案例二之所以能胜诉是由于施工企业在合同管理上比较严密，合同是打官司的重要法律凭证。施工企业在签订合同时为防止工程款拖欠，应设定具有偿还能力的“保证人”或设定有效的“抵押”手段等。

3、施工企业应充分利用法律赋予施工企业“优先受偿权”的权利，为自己解困。1999年10月1日起实施的《合同法》对此作出了较明确的规定。

4、当建设方遇到资金紧张或企业运转不正常时，常将资金危机转嫁给施工企业，工程质量存在缺陷或工期拖延，是其拒付工程款的主要借口。案例四的焦点是工程是否已经验收，双方约定的工程款给付条件是否已经俱备。一方面，现行法律规定工程竣工验收由发包人组织进行。《合同法》第279条和《建设工程质量管理条例》第16条对此作出了专门规定。具体到本案中，公寓1号楼工程竣工后依法已由发包人某房地产公司通过验收，法定代表人在决算协议上的签字已证实。在二审过程中，四分公司还举证证实，公寓1号楼工程已交付使用。由此可见，该工程已竣工且确实已经验收。

优先受偿权的解释 优先受偿权的解释

在建设领域，拖欠工程款一直是让建设承包商极为头痛的事，建筑承包商在承接工程任务时本身处于弱势地位，合同往往是不平等条约，履行合同时也常因自身合同意识不够强而导致不利局面，工程竣工后决算不能得到及时办理，工程款不能及时支付到位，对外债权达到自身注册资本或是注册资本的几倍的不属罕见。如何及时收回建设单位工程款一直是国内建筑承包商的心头头等大事。而目前建设工程价款优先受偿的法律规定不失为承包商回收工程款的有力武器。

1999年3月15日九届全国人大二次会议通过的《中华人民共和国合同法》第286条规定了建设工程价款优先受偿原则，即“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程拍卖。建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

2002年6月11日，最高人民法院就此又发布了法释（2002）16号“关于建设工程价款优先受偿权问题的批复”的司法解释(下简称最高人民法院司法解释)，明确规定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其它债权。应当说，合同法相应规定和最高院法释（2002）16 号文是正视目前工程款拖欠严重的现实而出台的，但建筑界对建设工程价款优先受偿权的理解还停留在表面上，更谈不上利用此规定维护自身合法权益。

一． 建设工程优先受偿权的条件

（一）、从主体上，能行使工程优先受偿权的主体只能是建设工程的承包人。从合同法第286条第二款规定看，主要指建设工程的勘察、设计、施工单位。但从在践中勘察、设计单位一般在工程前期就已实施，且费用占工程总投资比例小，一般也没有实际占有工程，故实践中能行使优先受偿权的一般是施工单位。

施工单位由总包单位与分包单位之分，因优先权系对建设单位行使，因此从法律上分包单位不具备行使优先权的主体资格。

（二）、建设单位逾期支付工程款。发包人未按合同约定支付工程款是引起优先权的法定条件，如果按合同约定付款，承包人便不能行使，即便有再多的款未付也不行。

（三）、承包人催告后在合理期限内发包人仍不支付。按合同法规定，只有催告要求发包人在合理期限内支付，而发包人超出这个合理期限仍不支付（或未足额支付）才可行使优先权。

（四）、建设工程性质适合于折价、拍卖。对这一条，目前法律、法规及司法解释均未有详尽的阐释，但从法理上看应排除涉及国家安全或其它国家重要利益的工程、学校、医院等以公益为目的的工程，政府机关工程及法律、法规限制由承包人占有、所有或限制流入社会的工程等等。对这些不适合于折价、拍卖的工程，不能以行使优先受偿权为目的进行折价、拍卖。

是否适合于折价、拍卖的标准今后必将成为司法界难以掌握的焦点性难题。因此有关立法、司法机关应尽快对此作出明确的规定。

二． 建设工程优先受偿权的法律特征

（一）、建设工程优先受偿权是一种法定而不依赖约定的担保权。即法定担保权。虽然《担保法》对此未作明确规定，但《合同法》以法律的形式将其固定下来，它是一种勿需当事人双方约定而依据法律而存在的权利，也是目前我国法律中存在的 唯一的对特定的行业的法定担保权。

（二）优先于抵押权。《合同法》中规定了优先受偿的原则，而最高人民法院的司法解释明确规定它优先于抵押权。笔者认为这儿指的抵押权仅指针对工程本身设置的抵押，而不包含工程所用土地使用权的抵押。因此在实践中行使优先受偿权必须与土地使用权人（含抵押权人）进行协商才具有可操作性。

（三）、优先于其它债权。实践中发包人对外一般有多笔债务，如某些工程中“三材”由发包人购买供应对材料供应商的欠款。依据优先受偿权的规定，承包人对工程的受偿权优先于这些债权人。

当然实践中可能有一些冲突，譬如在承包人行使优先受偿权之前，其它债权人向人民法院起诉，对工程某部分或整体进行查封保全。这种优先受偿权能否对抗法院或其它司法机关的保全而优先受偿。也就是说在承包人未主动主张优先受偿权时承包人对工程的受偿权是否当然优先。笔者认为既然优先受偿权优先于抵押权。就应能对抗并优先于人民法院保全。

对此实践中为避免不必要的麻烦，把握好主张优先受偿权的时机就特别重要。当然这更需从立法的角度予以完善。

（四）、在破产还债程序中优先受偿权仍应排在抵押受偿权之前，即除破产费用、企业职工工资和劳动保险费用及所欠税款外，就应为建设工程优先受偿权。笔者认为发包人一旦进入破产还债程序，承包人勿需主张，就自然拥有优先受偿权。这必将改变以往建筑企业在发包人进入破产还债程序后就血本无归的情况。

（五）、不能对抗已支付全部或大部分购房款的房屋买受人。这条规定对行使建设工程优先受偿权极为不利，因为如何认定这种房屋买受人非常难以控制和操作。最高人民法院司法解释中没有规定购房合同是否必须经过备案或公证，而仅以是否支付了全部或大部分房款作为抗辩标准。实践中发包人很可能会利用这一规定，制造虚假的房屋买受人而对承包人行使优先权进行抗辩权。对此无论是给发包人，还是承包人均应注意对这一规定的理解，利用它充分维护自身合法权益。同时，有关司法机关应尽快出台相应的详尽规则，便于司法实践中的操作

三． 优先受偿权的范围

最高人民法院司法解释第三条规定建设工程优先受偿权的建筑工程价款仅能包含承包人为建设工程应当支付的实际支出的费用。这一规定包含了如下含义：

（一）、系承包人为工程本身所支出的实际费用。如是除工程本身以外的债权债务关系则不在此列。承建工程与优先受偿权行使对象工程应为同一工程。

（二）、承包人应当支付且实际支付的费用。为了避免承包人无限制地扩大优先受偿权的范围，最高院在司法解释中明确了系承包人 在建设工程过程中应当支出的费用。这儿的“应当”是指为工程建设必须支付的费用，通常也指按工程实际情况已支付的费用，但同样的工程可能存在价差，实践中发包人与承包人对这儿的“应当支付”一般均会有较大分歧。

如果仅是应当支付而未发生则不能形成优先受偿权。这儿的实际支付应当理解为工程已实际修建。

除了司法解释中所列工作人员报酬（即劳务费）、材料款外，还应包含经发包人认可由承包人进行分包而由承包人支付给分包商的费用。

笔者倾向于承包人的优先受偿权包含且限于按工程实际修建成果结合双方所签合同和当地工程定额计算出的工程费用，这种标准比最高人民法院司法解释中应当支付的实际费用更易于操作。

（三）、违约金及违约损失不在优先受偿权之列。

由于建设工程优先受偿权是一种保证承包人基本权利的规定，将违约金及违约损失列入优先受偿之列违背了这一原则，且很可能会损害其它债权人的利益。因此将违约金及违约损失排除在优先受偿权之列符合《合同法》286条规定和公平、公正的法律原则。

四、优先受偿权行使时效。

（一）、在工程已竣工的情形下，承包人行使优先受偿权，从工程竣工之日起六个月内有效。

如果工程尚未竣工，而发包人拖欠进度款，经承包人催告在合理期限内仍未支付的，则从工程约定的竣工之日起六个月内可行使优先受偿权。

对“六个月内”笔者理解应为六个月前。因为如果必须要工程竣工之日或到工程约定的竣工之日方可行使优先权，在实践中就可能非常不利于承包人，即在工程约定竣工之日之前，如果发包人无力支付工程进度款，同时拖欠其它债权人款项，并将在建工程进行抵押。这些债权人在合同约定的工程竣工之日前进行诉讼或行使抵押权（而承包人这时没有优先受偿权），将对工程承包人极为不利。

在工程竣工前或合同的竣工之日前承包人能否行使优先受偿权关系到这一权利是否完整，从《合同法》立法本意看，承包人在竣工之前只要符合相关要件也能行使优先受偿权。最高院司法解释规定的期限应理解为最后有权行使的期限，而对之前的起始日期则没有规定。

综上，建设工程优先受偿权作为一种保护工程承包人的合法权益的法定担保权，目前我国法律和相关司法解释的规定还不尽完善，在实践中给当事人和人民法院的操作带来了很大的难度。这一规定的出台更需要建筑企业在工程投标、谈判、履约和调解等非诉讼活动中早日聘请有经验的、敬业的律师介入。同时，为使相关人员能尽快运用建设工程优先受偿权的规定，笔者将继续研究相关的实务操作方法。

国家规定的五类建筑工程合同属无效 索引：

（一）合同主体不具备资格。

（二）借用营业执照和资质证书。

（三）越级承包。

（四）非法转包。

（五）违反法定建设程序。

在建筑工程纠纷的司法实践中，建筑工程合同是否有效是首先要明确的问题。根据有关法律规定，结合业务经验，笔者认为以下几种情况会导致建筑工程合同的无效。

（一）合同主体不具备资格。根据规定，签订建筑工程合同的承包方，必须具备法人资格和建筑经营资格。只有依法核准拥有从事建筑经营活动资格的企业法人，才有权进行承包经营活动，其他任何单位和个人签订的建筑承包合同，都属于合同主体不符合要求的无效合同。

（二）借用营业执照和资质证书。根据《建筑法》的规定，禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。也就是说，任何非法出借和借用资质证书和营业执照而签订的建筑工程合同都属无效合同。

（三）越级承包。我国《建筑法》规定，禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围承揽工程。在实践中，有的建筑企业超越资质等级、经济实力和技术水平等企业级别内容决定的范围承揽工程，造成工程质量不合格等问题。因此，法律明令规定，凡越级承包的建筑工程合同均属无效。

（四）非法转包。根据《合同法》第272条的规定，发包人可以与总承包人订立建筑工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程分解成若干部分发包给几个承包人。总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程分解以后以分包的名义分别转包给第三人。禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。《建筑法》第二十八条规定，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程分解后以分包的名义分别转包给他人。凡以上述禁止形式进行非法转包的建筑工程合同，属无效合同。

（五）违反法定建设程序。建筑工程的发包人在建筑工程合同的订立和履行过程中，必须遵循相应的法定程序，依法办理土地规划使用、建设规划许可等手续。否则，将导致合同无效。发包人在建设项目发包中，有些项目法定程序为招投标，但有的发包人擅自发包给关联企业，有的发包人形式上采用了招投标的方式，但采取暗箱操作或泄露标底或排斥竞标人。另外，工程发包后，有些承包人未办理施工许可证就擅自开工。如存在以上违法事实，这样的建筑工程合同也往往被认定为无效。

谈正确处理工程索赔及索赔费用的确定 1．在实际工作中如何正确处理工程索赔

1.1索赔概念

索赔是指在合同履行过程中，对于并非自己的过错，而是应由对方承担责任的情况造成的实际损失向对方提出经济补偿和（或）时间补偿的要求。索赔是工程承包中经常发生的正常现象。由于施工现场条件、气候条件的变化，施工进度、物价的变化，以及合同条款、规范、标准文件和施工图纸的变更、差异、延误等因素的影响，使得工程承包中不可避免地出现索赔。

1.2索赔的处理原则

1.2.1索赔必须以合同为依据。遇到索赔事件时，工程师必须以完全独立的身份，站在客观公正的立场上审查索赔要求的正当性，必须对合同条件、协议条款等有详细的了解，以合同为依据来公平处理合同双方的利益纠纷。由于合同文件的内容相当广泛，包括合同协议、图纸、合同条件、工程量清单以及许多来往函件和变更通知，有时会形成自相矛盾，或作不同解释，导致合同纠纷。根据我国有失规定，合同文件能互相解释、互为说明，除合同另有约定外，其组成和解释顺序如下：

（l）本合同协议书；

（2）中标通知书；

（3）投标书及其附件；

（4）本合同专用条款；

（5）本合同通用条款；

（6）标准、规范及有关技术文件；

（7）图纸；

（8）工程量清单；

（9）工程报价单或预算书。

1.2.2必须注意资料的积累。积累一切可能涉及索贻论证的资料，同施工企业、建设单位研究的技术问题、进度问题和其他重大问题会议应当做好文字记录，并争取会议参加者签字，作为正式文档资料。同时应建立严密的工程日志，承包方对工程师指令的执行情况、抽查试验记录、工序验收记录、计量记录、日进度记录以及每天发生的可能影响到合同协议的事件的具体情况等，同时还应建立业务往来的文件编号档案等业务记录制度，做到处理索赔时以事实和数据为依据。

1.2.3及时、合理地处理索赔。索赔发生后，必须依据合同的准则及时地对索赔进行处理。任何在中期付款期间，将问题搁置下来，留待以后处理的想法将会带来意想不到的后果。如果承包方的合理索赔要求长时间得不到解决，单项工程的索赔积累下来，有时可能会影响承包方的资金周转，使期不得不放缓速度，从而影响整个工程的进度。此外，在索赔的初期和中期，可能只是普通的信件往来，拖到后期综合索赔，将会使矛盾进一步复杂化，往往还牵涉到利息、预期利润补偿，工程结算以及责任的划分、质量的处理等，索赔文件及其根据说明材料连篇累牍，大大增加了处理索赔的困难。因此尽量将单项索赔在执行过程中陆续加以解决，这样做不仅对承包方有益，同时也体现了处理问题的水平，既维护了业主的利益，又照顾了承包方的实际情况。处理索赔还必须注意双方计算索赔的合理性，如对人工窝工费的计算，承包方可以考虑将工人调到别的工作岗位，实际补偿的应是工人由于更换工作地点及工种造成的工作效率的降低而发生的费用。

1.2.4加强索赔的前瞻性，有效避免过多索赔事件的发生。在工程的实施过程中，工程师要将预料到的可能发生的问题及时告诉承包商，避免由于工程返工所造成的工程成本上升，这样也可以减轻承包商的压力，减少其想方设法通过索赔途径弥补工程成本上升所造成的利润损失。另外，工程师在项目实施过程中，应对可能引起的索赔有所预测，及时采取补救措施，避免过多索赔事件的发生。

2．索赔费用的计算方法

2.1分项法

分项法是按每个索赔事件所引起损失的费用项目分别分析计算索赔值的一种方法。这一方法是在明确责任的前提下，将索贻费用分项列出，并提供相应的工程记录、收据、发票等证据资料，这样可以在较短时间内给以分析、核实，确定索赔费用顺利解决索赔事宜。在实际中，绝大多数工程的索赔都采用分项法计算。

2.2总费用法

又称总成本法。就是当发生多次索赔事件后，重新计算该工程的实际总费用。再从这个实际总费用中减去投标报价时的估算总费用，计算索赔余额，具体公式为：索赔金额一实际总费用一投标报价估算总费用。

2．3修正总费用法

修正总费用法是对总费用法的改进。即在总费用计算的原则上，去掉一些不合理的因素，使其更合理。修正内容如下：

（l）将计算索赔款的时段局限于受到外界影响的时间，而不是整个施工期。

（2）只计算受影响时段内的某项工作所受影响的损失，而不是计算该时段内所有施工工作受的损失。

（3）与该项工作无关的费用不列入总费用中。

（4）对投标报价费用重新进行核算：按所受影响时段内该项工作的实际单价进行核算，乘以实际完成的该项工作的工作量，得出调整后的报价费用。

按修正后的总费用计算索赔金额的公式如下：

索赔金额=某项工作调整后的实际费用-该项工作的报价费用。修正总费用法与总费用法相比，有了实质性的改进，能够相当准确地反映出实际增加的费用。

3．索赔的作用

索赔的性质属于经济补偿行为，而不是惩罚。索赔的损失结果与被索赔人的行为并不一定存在法律上的因果关系。索赔工作是承发包双方之间经常发生的管理业务，是双方合作的方式，而不是对立。经过实践证明，索赔的健康开展对于培养和发展社会主义建设市场，促进建筑业的发展，提高工程建设的效益，起着非常重要的作用：它有利于促进双方加强内部管理，严格履行合同，有助于双方提高管理素质，加强合同管理，维护市场正常秩序；它有助于双方更快地熟悉国际惯例，熟练掌握索赔和处理索赔的方法与技巧；有助于对外开放和对外工程承包的开展；它有助于政府转变职能，使双方依据合同和实际情况实事求是地协商工程造价和工期，从而使政府从繁琐的调整概算和协调双方关系等于微观管理工作中解脱出来；它有助于工程造价的合理确定，可以把原来打入工程报价中的一些不可预见费用，改为实际发生的损失支付，便于降低工程报价，使工程造价更为实事求是。补充几点： 《建设工程施工合同》(GF-1999-0201)第35.2条规定，索赔事件持续进行时，承包人应当阶段性地向工程师发出索赔意向，在索赔事件终了后28天内，提交最终索赔报告。补充几点：

（注意：这里的合同主要指我国的施工合同示范文本，不是 F I D I C 合同）

建设工程索赔的程序和方法与反索赔

1、索赔(1)索赔程序 1)提出索赔要求

当出现索赔事项时，承包人以书面的索赔通知书形式，在索赔事项发生后的28天以内，向工程师正式提出索赔意向通知。2)报送索赔资料

在索赔通知书发出后的28天内，向工程师提出延长工期和(或)补偿经济损失的索赔报告及有关资料。3)工程师答复

工程师在收到承包送交的索赔报告有关资料后，于28天内给予答复，或要求承包人进一步补充索赔理由和证据。4)工程师逾期答复后果

工程师在收到承包人送交的索赔报告的有关资料后28天未予答复或未对承包人作进一步要求，视为该项索赔已经认可。5)持续索赔 当索赔事件持续进行时，承包人应当阶段性向工程师发出索赔意向，在索赔事件终了后28天内，向工程师送交索赔的有关资料和最终索赔报告，工程师应在28天内给予答复或要求承包人进一步补充索赔理由和证据。逾期未答复，视为该项索赔成立。6)仲裁与诉讼

工程师对索赔的答复，承包人或发包人不能接受，即进入仲裁或诉讼程序。

(2)索赔文件的编制方法 1)总述部分

概要论述索赔事项发生的日期和过程；承包人为该索赔事项付出的努力和附加开支；承包人的具体索赔要求。2)论证部分

论证部分是索赔报告的关键部分，其目的是说明自己有索赔权，是索赔能否成立的关键。3)索赔款项(或工期)计算部分

如果说合同论证部分的任务是解决索赔权能否成立，则款项计算是为解决能得多少款项。前者定性，后者定量。4)证据部分

要注意引用的每个证据的效力或可信程度，对重要的证据资料最好附以文字说明，或附以确认件。5)索赔文件包括 A.证据部分 B．论证部分 C．总述部分

D．索赔款项(或工期)计算部分

2、建设工程反索赔的概念和特点：(1)建设工程反索赔的概念

反索赔是相对索赔而言，是对提出索赔的一方的反驳。发包人可以针对承包人的索赔进行反索赔，承包人也可以针对发包人的索赔进行反索赔。建设工程反索赔的概念通常主要是指发包人向承包人的索赔

(2)建设工程反索赔的特点 1)索赔与反索赔同时性。

2)技巧性强，处理不当将会引起诉讼。

3)在反索赔时，发包人处于主动的有利地位，发包人在经工程师证明承包人违约后，可以直接从应付工程款中扣回款项，或从银行保函中得以补偿。

(3)发包人相对承包人反索赔的内容 1)工程质量缺陷反索赔； 2)拖延工期反索赔； 3)保留金的反索赔； 4)发包人其他损失的反索赔。补充几点： 施工索赔

（一）可能发生施工索赔的主要内容

施工单位索赔管理是预测索赔机会，要合同实施中寻找和发现索赔机会，同时处理索赔事件，解决索赔争执，可能出现索赔机会的主要内容包括：

1.不利的自然条件与伙障碍引起的索赔。不利的自然条件是指施工中遇到的实际自然条件比招标文件中所描述的更为困难和恶劣，这些不利的自然条件或人为障碍增加了施工的难度，导致施工单位必须花费更多的时间的费用，在这种情况下施工单位可提出索赔要求。

（1）地质条件变化引起怕索赔。在施工期间，施工单位遇到不利的自然条件或人为障碍而这些条件与障碍又产有经验的承包方也不能预见到的，施工单位可提出索赔。

（2）工程中人为障碍引起的索赔。如在挖方工程中由于发现地下构筑物和文物等，图纸上并未说明，确属是有经验的施工单位难以合理预见的人为障碍，如通过处理导致工程费用增加，施工单位即可提出索赔。

2.工期延长和延误的索赔。通常包括两方面：一是建设单位要求延长工期，二是施工单位要求偿付由于非承包方原因导致工程延误而造成的损失。一般这两面三刀方南的索赔报告要求分别编写，因为工期 和费用的索赔并不一定同时成立。

3.因施工中断和工效降低提出的施工索赔。由于建设单位的监理工程师原因引起施工中断的工效降低，特别是是根据建设单位不合理的指令压缩合同规定的工作进度，使工程比合同规定日期提前竣工，从而导致工程费用的增加。施工单位可提出以下索赔：

（1）人工费用的增加；

（2）设备费用的增加；

（3）材料费用的增加。

4.因工程终止或放弃提出的索赔。由于建设单位不正当地终止或不属施工单位原因而使工程终止，施工单位有权提出以下施工索赔：

（１）盈利损失，其数额是该项目合同条款与完成遗留工程所需花费的差额。

（２）补偿损失。包括施工单位在被终止工程上的人工材料设备的全部支出，以及监督费、债券、保险费、各项管理费用的支出（减去已经结算的工程款）

5.关于支付方面的索赔。

（１）关于物价上涨引起的索赔。根据全国的实际情况。目前可根据各省市定额站颁发的材料预算价格调整系数及材料价差对合同价款进行调整，待材料价格指数逐步完善后，可采用动态结算中的公式进行自动调整。

（２）关于货币贬值导致的索赔。在一些外资或中外合资项目，合同中一般有货币贬值补偿的条款，索赔数额一般官方正式公布的汇率计算。

（３）拖延支付工程款的索赔。如果建设单位不按合同中规定的支付工程款的时间期限支付工程款，施工单位可按合同条款向建设单位索赔利息。

（二）工期索赔

在工程施工中，常常会发生一些未能预见的干扰事件使施工不能顺利进行，使预定的施工不能顺利进行，使用权预定的施工计划受到干扰，造成工期延长，这样，对合同双方都会造成损失。施工单位提出工期索赔的目的通常有两个：一是免去或推卸自己对已产生的工期延长的合同责任，使自己不支付或尽可能不支付工期延长的罚款；二是进行因工期延长而造成的费用损失的索赔。对已经产生的工期延长，建设单位一般采用两种解决办法：一是不采取加速措施，工程仍按原方案和计划实施，但将合同期顺延；二是指施工单位采取加速措施，以全部或部分弥补已经损失的工期。如果工期延缓责任不是由施工单位造成，而建设单位已认可施工单位工期索赔，则施工单位还可以提出因采取加速措施而增加的费用索赔。

工期索赔一般采用分析法进行计算，其主要依据合同规定的总工期计划、进度计划，以及双方共同认可的对工期修改文件，调整计划和受干扰后实际工程进度记录。如施工日记、工程进度表等，施工单位应在每个月底以及在干革命扰事件发生时，分析对比上述资料，以发现工期拖延以及拖延原因，提出有说服力的索赔要求。

（三）费用索赔

费用索赔都是以补偿实际损失为原则，实际损失包括直接损失和间接损失两个方面，其中要注意的一点是索赔对建设单位不具有任何惩罚性质。因此，所有干扰事件引起的损失以及这些损失 的计算，都应有详细的具体证明，并在索赔报告中出具这些证据。没有证据，索赔要求不能成立。

1.索赔费用的组成。

（１）人工费。对于索赔费用中的人工费部分包括：人工费是指完成合同之外的额外工作所花费的人工费用；由于非施工单位责任导致的工效降低所增加的人工费用；法定的人工费增长以及非施工单位责任工程延误导致的人员窝工费和工资上涨费等。

（２）材料费。对于索赔费用中的材料费部分包括：由于索赔事项的材料实际用量超过计划用量而增加的材料费；由于客观原因材料价格大幅度上涨；由于非施工单位责任工程延误导致的材料价格上涨和材料超期储存费用。

（３）施工机械使用费。对于索赔费用中的施工机械使用费部分包括：由于完成额外工作增加的机械使用费；非施工单位责任的工效降低增加的机械使用费；由于建设单位或监理工程师原因导致机械停工的窝工费。

（４）分包费用。分包费用索赔指的是分包人的索赔费。分包人的索赔 应如数列入总承包人的索赔款总额以内。

（５）工地管理费。工地管理费指放工单位完成额外工程、索赔事项工作以及工期延长期间的工地管理费，但如果对部分工人窝工损失索赔时，因其他工程仍然进行，可能不予计算工地管理费索赔。

（６）利息。对于索赔费用中的利息部分包括；拖期付款利息；由于工程变更的工程延误增加投资的利息；索赔款的利息；错误扣款的利息。这些利息的具体利率，有这样几种规定；按当时的银行贷款利率；按当时的银行透支利率；按合同双方协议和利率。

（７）总部管理费。主要指工程延误期间所增加的管理费。

（８）利润。一般来说由于工程范围的变更和施工条件变化引起怕索赔，施工单位可列入利润。索赔利润的款额计算通常是与原报价单中的利润百分率保持一致，即在直接费用的基础上增加原报价单元中的利润率，作为该项索赔的利润。

2.索赔费用的计算原则和计算方法。在确定赔偿金额时，应遵循下述两个原则；所有赔偿金额，都应该是施工单位为履行合同所必须支出的费用；按此金额赔偿后，应使施工单位恢复到未发生事件前的财务状况。即施工单位不致因索赔事件而遭受任何损失，但也不得因索赔事件而获得额外收益。

根据上述原则可以看出，索赔金额是用于赔偿施工单位因索赔事件而受到的实际损失（包括支出的额外成本的失掉的可得利润），而不考虑利润。所以索赔金额计算的基础是成本，用索赔事件影响所发生的成本减去事件影响时所应有的成本，其差值即为赔偿金额。

索赔金额的计算方法很多，各个工程项目都可能因具体情况不同而采用不同的方法，主要有三种。

（１）总费用法。计算出索赔工程的总费用，减去原合同报价，即得索赔金额。

这种计算方法简单但不尽合理，因为实际完成工程的总费用中，可能包括由于施工单位的原因（如管理不善，材料浪费，效率太低等）所增加的费用，而这些费用是属于不该索赔的；另一方面，原合同价也可能因工程变更或单价合同中的工程量变化等原因而不能代表真正的工程成本。凡此种种原因，使得采用此法往往会引起争议，遇到障碍，故一般不常用。

但是在某些特定条件下，当需要具体计算索赔金额很困难，甚至不可能时，则也有采用此法的这种情况下应具体核实已开支的实际费用，取消其不合理部分，以求接近实际情况

（２）修正的总费用法。

原则上与总费用法相同，计算对某些方面作出相应的修正，以使用权结果更趋合下，修正的内容主要有：一是计算索赔金额的时期仅限于受事件影响的时段，而不是整个工期。二是只计算在该时期内受影响项目的费用，而不是全部工作项目的费用。三联单不直拉采用原合同报价，而是采用在该时期内如未受事件影响而完成该项目的合理费用。根据上述修正，可比较全理地计算出索赔事件影响，而实际增加的费用。

（３）实际费用法。

实际费用法即根据索赔事件所造成的损失或成本增加，按费用项目逐项进行分析、计算索赔金额的方法。这种方法比较复杂，但能客观地反映施单位的实际损失，比较合理，易于被当事人接受，在国际工程中广泛被子采用。实际上费用法是按每个索赔 事件 所引起损失的费用项目分别分析计算索赔值的一种方法，通常分三步；第一步分析每个或每类索赔事件所影响的费用项目。不得有遗漏。这些费用项目通常应与合同报价中的费用项目 一致。第二步计算每个费用项目受索赔事件影响的数值，通过与合同价中的费用价值进行比较即可得到该项费用的索赔值，第三步将各费用项目的索赔值勤汇总，得到总费用索赔值。

建设单位反索赔

反索赔是指建设单位（业主）向放工单位（承包商）提出的索赔。建设单位向施工单位索赔的主要途径：一是减少或防止可能产生的索赔；二是反索赔，对抗（平衡）施工单位的索赔要求。建设单位向施工单位提出索赔的内容包括：

（一）工期延误反索赔

指工期延误属于施工单位责任时，建设单位对施工单位进行索赔，即由施工单位支付延期竣工违约金。建设单位在确定违约金的费率时，一般要考虑以下因素：建设单位盈利损失；由于工期延长而引起的贷款利息增加；工程拖期带来的附加监理费；由于本工程拖期竣工不能使用，租用其他建筑时的租凭费。

违约金的计算方法，在每个合同文件中均有具体规定，一般按每延误一天赔偿一定的款额计算，累计赔偿额一般不正超过全同总额原10%。

（二）施工缺陷索赔

指施工单位的施工质量不符全施工技术规程的要求，或使用的设备和材料不符合合同规定，或在保修期未满以前未完成应该负责补修的工程时，建设单位有权向施工单位追究责任。如果施工单位未在规定的期限内完成修补工作，建设单位有权雇佣他人来完成工作，发生的费用由施工单位承担。

（三）对指定分包人的付款索赔

指工程施工单位未能提供已向指定分包人付款的合理证明时，建设单位可以直接按照监理工程师的证明书，将施工单位未付给指定分包人的所有款项（扣除保留金）付给这个分包人，并从应付给施工单位的任何款项中如数扣回。

（四）建设单位合理终止合同或施工单位不正当放弃工程的索赔

如果建设单位合理地终止施工单位的承包，或者施工单位不合理地放弃工程，则建设单位有权朋施工单位手中收回由新的施工单位完成全部工程所需的工程款与原合同未付部分的差额。监理工程师处理索赔事件

(1)预防为主的原则。任何索赔事件的出现，都会造成工程拖期或成本加大，增加履行合同的困难，对于建设单位和施工单位双方来说都是不利的，因此，监理工程师应努力从预防索赔发生着手，洞察工程实施中可能导致索赔的起因，防止或减少索赔事件的出现。

(2)必须以合同为依据。遇到索赔事件时，监理工程师必须以完全独立的裁判人的身份，站在客观公正的立场上审查索赔要求的正当性。必须对合同条件、协议条款等到有详细了解，以合同为依据来公平等处理合同双方的利益纠纷。

(3)公平合理原则。监理工程师处理索赔时，应恪守职业道德，以事实为依据，以合同为准绳，作出公正的决定。合理的索赔应予以批准，不合理的索赔应予以驳回。

(4)协商原则。监理工程师在处理索赔时，应认真研究索赔报告，充分听取建设单位和施工单位的意见，主动与双方协商，力求取得一致同意的结果。这样做不仅能圆满处理好索赔事件，也有利于顺利履行和完成合同。当然，在协商不成的情况下监理工程师有权作出决定。

(5)授权的原则。监理工程师处理索赔事件，必须在合同规定、建设单位授权的权限之内，当索赔金额或延长工期时间超出授权范围时，则监理工程师应向建设单位报告，在取得新的授权后才能作出决定。

(6)必须注意资料的积累。积累一切可能涉及索赔论证的资料，同施工企业、建设单位研究的技术问题、进度问题和其他重大问题的会议应当做好文字记录，并争取会议参加者签字，作为正式文档资料。同时还应建立业务往来的文件编号档案等业务记录制度，做到处理索赔时以事实和数据为依据。

(7)及时、合理地处理索赔。索赔发生后必须依据合同的准则及时地对单项索赔进行处理。一般情况下，不宜采用所谓“一揽子索赔”处理方式。

监理工程师审查索赔报告

（１）监理工程师审核施工单位的索赔申请。接到施工单位的索赔意向通知后，监理工程师应建立自己的索赔档案，密切关注事件的影响，检查施工单位的同期记录时，随时就记录内容提出他的不同意之处或他希望应予以增加的记录项目。

在接到正式索赔报告后，认真研究施工单位报送的索赔资料。首先在不确定责任归属的情况下，客观分析事件发生的原因，重温合同的有关条款，研究施工单位的索赔证据，并查阅他的同期记录。通过对事件的分析，监理工程师再依据合同条款划清责任界限，如有必要时还可以要求施工单位进一步提供补充资料。尤其是对施工单位与建设单位或监理工程师都负有一定责任的事件影响，更应划出各方应承担合同责任的比例。最后再审查施工单位提出的索赔补偿要求，剔除其中的中合理部分，拟定自己计算的合理索赔款额和工期展延天数。

（２）索赔成立条件，依据合同条件内涉及到索赔原因的各条款内容，可以归纳出监理工程师判定施工单位索赔成立的条件为：

１、与合同相对照，事件已造成了施工单位成本的额外支出，或直接工期损失；

２、造成费用增加或工期损失的原因，按合同约定不属于施工单位应承担的行为责任或风险责任；

３、施工单位按合同规定的程序，提交了索赔意向通知和索赔报告。

上述三个条件没有先后主次之分，应当同时具备。只有监理工程师认定索赔成立后，才按一定程序处理