2012年房地产行业形势分析报告与预测

第一篇：2012年房地产行业形势分析报告与预测

2012年房地产行业形势分析

2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。

由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。

2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。

一、房地产政策调整

2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。

1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；

2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策；

3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；

4、国家按区域性调整政策性商品房政策；

5、下半年对商品房的金融政策将适度调整；

6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。

二、土地供应量走势

土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。1

对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。

1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。

2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。

3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。

三、房地产资金走势

对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五个问题造成的：

1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位；

2、连续出台的金融政策没有到达预期，反而拉高了CPI，CPI回落缓慢；

3、区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济

泡沫风险围墙；

4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与

地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子；

5、仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。

所以，2012年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势，当国家保障性住房按计划批量上市那一天，房地产业政策就会松动，要等到下半年。

四、保障性住房走势

国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住房使用监管。保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。

一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建；

二线城市: 第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来

保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务。

三线城市: 第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。

四线城市：廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到2013年启动。

五、政策性商品住房——限价房走势

限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，30年内房地产的需求都属于刚性需求期。由于国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场需求。2011完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售。这样，既解决了庞大限价房群体的需求，又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼，呈现政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房两种局面。致使政策性商品住房成为房地产开发商新的相互角逐的战场。

六、商品房走势

无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。

一、二线城市商品房：按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。全年是“紧、紧、紧、松”。商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。

三线城市商品房：这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。

地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。

四线城市商品房：属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。

七、商品房价格走势一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房价格走势仍然和2011年一样，上涨空间较大。

一线城市价格：将回落空间4%—8%，反弹空间3%—5%。，二线城市价格: 将回落空间3%—5%，反弹空间4%—6%。

三线城市价格: 将上涨空间3%—5%。

四线城市价格: 将上涨空间4%—8%。

八、房地产业产业质量标准化走势

在房地产业的大调整中，除了去解决市场与资金问题，每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题。

2012年房地产业的产品标准化会有四点突破：

1、房地产业的产品标准化；

2、房地产业产品工艺化；

3、房地产业配套产品标准化；

4、房地产业配套产品工艺化。

现行粗框大面积房地产业建设，一无法有效的控制作业时间，二无法有效的控制建设与装修成本，三无法有效的控制作业质量。产品质量标准化与质量工艺化是我国房地业必经之路。

九、2012年房地产业的警示

1、房地产企业由于大市场原因不得已转入到商品办公用房开发时，必须考虑到本企业自有资金与确有保证的贷款流动资金能否坚持一个完整的开发周期，如果没有资金实力，进入商品办公用房开发请三思。

2、2012年房地产开发商根据房地产政策对土地的供应及土地价格问题会出现：一是对商品住房的土地需求的减少，二是违心的向商品办公用地转移，对其土地需求的增加。后者是一个危险想信号，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂。

3、由于城市化进程过快，城市新增人口的住房矛盾会激增。

结束语

2012年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。我国公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。

文档来源：白菜影院

第二篇：房地产行业分析报告

房地产行业分析

房地产行业发展趋势

从近年房地产企业的盛衰起伏中，我们可以看到行业发展的几个重要的趋势性特征：

 行业资源日益集中，经营规模化正成为趋势；  多项目运营、集团化管控成为发展重点；  粗放经营向精细化经营方式转化；  异地扩张与全国性企业品牌显现；  民营企业力量崛起和壮大；  客户的维权意识明显提高。

什么是房地产企业的核心竞争力？王石说是人才，潘石屹认为是创新，任志强提出是资本，也有人说是管理、是资源整合能力，是土地、是资金，是关系。我们认为无论是从行业利润空间变化引发的需求，还是从行业快速发展的需求，规范化的集团管控与成本控制管理始终是大型地产集团必然的选择和核心竞争力，是需要急切解决的核心问题。

这里问题就出来了，规范化的集团管控与成本控制管理到最后还是需要更多的人才来支持，这时候就需要的是像我们这样的猎头公司，也就是说这就是猎头公司在这个行业的前景很光明。

下面是大部分房地产公司的内部组织架构图

董事会 总经办

营销策划中心

工程管理中心

企业管理中心 销售部

设计部

人事行政部 策划部

工程部

培训部

总工室

物业管理部

装修部

财务部

预决算部

公关部

项目拓展部

下面是2009年中国房产百强企业

1.万科企业股份有限公司

2.中国海外发展有限公司 3.保利房地产（集团）股份有限公司

4.合生创展集团有限公司 5.广州富力地产股份有限公司

6.恒大地产集团有限公司 7.大连万达集团股份有限公司

8.绿城房地产集团有限公司 9.北首都开发控股（集团）有限公司

10.大华（集团）有限公司 11.金地（集团）股份有限公司

12.雅居乐地产控股有限公司 13.龙湖地产.14.远洋地产控股有限公司 15.首创置业

16.SOHO中国 17.北辰实业

18.招商局地产 19.阳光100置业集团

20.江苏新城地产 21.复地（集团）股份有限公司

22.上置集团有限公司 23.重庆市金科实业（集团）有限公司

24.中华企业股份有限公司 25.金融街控股股份有限公司

26.卓越置业集团有限公司 27.农工商房地产（集团）股份有限公司

28.北城建 29.中新集团（控股）有限公司

30.融侨集团 31.广厦控股创业投资有限公司

32.新湖中宝 33.宁波银亿集团有限公司

34.上海三盛宏业 35.福建正荣集团有限公司

37.北金隅嘉业房地产开发有限公司

39.杭州滨江房产集团股份有限公司

41.福星惠誉房地产有限公司

43.四川蓝光和骏实业股份有限公司

45.武汉地产开发投资集团有限公司

47.上海中房置业股份有限公司

49.南栖霞建设股份有限公司

51.佳兆业集团控股有限公司

53.坤和建设集团股份有限公司

55.珠海华发实业有限公司

57.浙江国际嘉业地产

59.重庆隆鑫地产（集团）

61.厦门禹洲集团股份有限公司

63.荣盛房地产发展股份有限公司

65.上海爱家投资（集团）

67.上海市上投房地产有限公司

69.花样年集团（中国）有限公司

71.方兴地产（中国）有限公司

73.广西东方航洋实业集团有限公司

75.上海凯迪企业（集团）有限公司

77.浙江佳源房地产集团有限公司

79.海亮集团有限公司

81.深圳市天健房地产开发实业有限公司

83.翠屏国际控股有限公司

85.奥宸地产（集团）有限公司

87.杭州宋都房地产集团有限公司

89.联发集团有限公司

91.杭州开元房地产集团有限公司

93.中大房地产集团有限公司 ，95.中骏置业控股有限公司

97.莱茵达置业股份有限公司

99.沈阳银基发展股份有限公司

36.建业地产

38.方圆地产

40.沿海绿色家园集团

42.鑫苑（中国）置业有限公司

44.宝龙集团发展有限公司

46.金都房产集团有限公司

48.上海城开（集团）有限公司

50.重庆协信控股

52.建发房地产集团有限公司

54.南方香江集团有限公司

56.深圳富通地产

58.上海景瑞地产（集团）

60.天津市房地产发展（集团）

62.百步亭集团有限公司

64.永泰房地产（集团）有限公司

66.青岛海尔房地产

68.旭辉集团股份有限公司

70.武汉三江航天房地产开发有限公司

72.中冶置业有限责任公司

74.广州百嘉信集团有限公司

76.浙江昆仑置业集团有限公司

78.上海三湘股份有限公司

80.浙江金龙房地产投资集团有限公司 82.广州颐和集团有限公司

84.青岛伟东置业集团

86.深圳市合正房地产集团有限公司

88.大发集团有限公司

90.众安房产有限公司

92.上海中锐地产集团有限公司 94.重庆长安房地产开发有限公司 96.吉林亚泰房地产开发有限公司 98.泛海建设集团股份有限公司

100.上海海泰房地产（集团）有限公司

附TOP10公司简介：

1、万科企业股份有限公司

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。

万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。

公司致力于不断提升产品品质。至08年，万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。2008年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。

公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。在由中国民政部主办的2008中华慈善大会颁奖典礼上，万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号。

2、中国海外发展有限公司 中國海外發展有限公司（以下簡稱“中國海外發展”或“本公司”）於一九七九年在香港註冊成立，是中國最大建築聯合企業——中國建築工程總公司在香港的控股子公司。一九九二年八月，公司在香港聯合交易所上市，首開中資企業以香港本地業務資產直接上市之先河。2007年12月10日，中國海外(0688.HK)正式獲納入為香港恒生指數成份股。

本公司自成立以來，憑藉銳意進取的精神和科學嚴謹的管理，一直致力於專業化與規模化發展。核心業務為房地產開發和銷售，在北京、上海、廣州、深圳、成都、長春、南京、西安、中山、佛山、珠海、蘇州、寧波、重慶、杭州、青島、大連、沈陽、天津、香港、澳門等21個城市和地區成功投資開發了眾多暢銷的精品樓盤。此外，本公司還涉及與地產有關的物業投資、物業管理、建築設計業務，以及管理、發展路橋為主的基建業務等。

2007年，公司榮獲多項殊榮，包括獲標準普爾公司選為「全球40大上市房地產公司指數成分股」、入選「香港恒生指數成份股」、中国大陆在香港上市房地产公司综合实力TOP10第一名、再次获得「中国房地产百强企业综合实力TOP10」、并以86.23亿元的品牌价值连续第四年成为中国房地产行业领导品牌；同時還荣获「中国蓝筹地产」榜首企业、「中国最佳品牌20强」等荣誉称号。中海地产的7个项目在质量、设计、管理等方面获得詹天佑大奖，占总量的三成多。此外，中海地产还荣获2007中国房地产业创建知名品牌（商标）企业和创建知名品牌（商标）推动力优秀企业荣誉称号。

截至2006年12月31日，本公司實現109億港元營業額及股東攤占溢利23.7億港元。至2007年年底，中國海外在內地、香港和澳門共21個城市或地區擁有土地儲備超過2000萬平方米，計畫總投資額超過1000億港元，可滿足未來四至五年的發展需要。

本公司將繼續憑藉優秀的管理模式、廣泛的專業人才、良好的質量、高質素服務，更好地為社會服務，為股東提供最佳的回報。保利房地产（集团）股份有限公司 中国保利集团公司系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业。中国保利集团公司成立于1993年2月，前身为保利科技有限公司。1984年1月，根据党中央、国务院、中央军委领导人的指示，原总参装备部和中信公司共同出资成立保利科技有限公司，从事军事装备进出口业务。1992年，根据国家改革开放和我军装备建设发展的需要，经国务院、中央军委批准，中国保利集团公司在保利科技有限公司的基础上正式组建，1993年2月在国家工商局注册。1999年3月，根据党中央、国务院、中央军委关于“军队、武警部队和政法机关不再从事经商活动”的重大决策，中国保利集团公司由原隶属总装备部划归中央大型企业工作委员会领导管理，成为国有重要骨干企业。2003年，由国务院国有资产监督管理委员会履行出资人职责，中国保利集团公司成为国资委管理的大型中央企业。25年来，中国保利集团公司秉承“为国防现代化服务，为国家现代化服务”之宗旨，在激荡的国内外市场大潮中艰苦创业、自强不息，业已形成以军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发为主业的“四轮驱动”发展格局。集团公司下辖保利科技有限公司、保利南方集团有限公司、保利（香港）控股有限公司、保利文化艺术有限公司、保利财务有限公司等5个一级子公司，企业及项目遍及北京、天津、上海、重庆、哈尔滨、沈阳、长春、包头、济南、青岛、武汉、长沙、南昌、杭州、成都、广州、深圳、贵阳、南宁及香港等地区，在国外设有子公司和办事处。旗下保利房地产（集团）股份有限公司与保利（香港）投资有限公司均为国内或境外上市公司。伴随国家建设与发展中国特色社会主义的伟大历程，中国保利集团公司在资本规模、经济效益、企业管理、品牌建设、社会贡献、党建工作等方面均取得显著业绩。2008年底，集团总资产876.2亿元，同比增长28.4%；净资产136.2亿元，同比增长13.3%；实现营业收入234.4亿元，同比增长66.8%；利润总额48.7亿元，同比增长28.8%，已连续8年实现两位数增长，缴纳税金34亿元。截止2009年6月，集团合并总资产逾1000亿元，同比增长29%，在自身发展史上首次并提前突破千亿元大关，进入138家中央企业前50名之列，跻身中央企业资产规模第一方阵。

保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产“成长力领航品牌”。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选“2008中国上市公司优秀管理团队”。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。

2002年完成股份制改造后，公司开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖24个城市的全国化战略布局，拥有81家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。

保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。在住宅开发方面，逐渐形成了“康居”、“珍品”、“山水”、“尊享”的产品序列，涵盖中高端洋房、公寓、别墅多种物业形态；商用物业包括城市地标性写字楼、体验式购物中心、国际级标准展馆、超五星酒店等，具备多品类物业综合开发的实力。

公司奉行“和者筑善”的企业价值观，将“和谐”提升至企业品牌战略的高度，致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。将“和谐”理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户服务全过程，不断研创节能环保、自然舒适的产品，提升产品品质，通过亲情和院式服务营造良好的社区氛围，赢得了消费者的广泛喜爱。2008年，保利国际广场获得美国《商业周刊》建筑设计大奖。

多年来，公司一直致力于从人文、艺术、历史的角度，倡导和谐理念，关怀公众精神生活，继承保利集团的文化血统，整合保利集团的文化资源，以艺术魅力提升文化内涵。从“圆明园国宝展”、“佛石像展”、“青铜器展”、“改革开放30年交响音乐会”到“相约郎朗·和乐中国”选拔赛，保利地产高举文化地产旗帜，收到了较好的社会效益和示范效应。

保利地产认为，“成长比成功更重要”，公司致力于为员工提供最佳的职业发展平台和温暖和谐的工作氛围，帮助员工制定不同的成长规划，培养具有高尚职业操守的房地产开发和管理人才；致力于与合作伙伴建立长期友好的战略互惠关系，实现与员工、合作伙伴和中国房地产行业共同成长。

保利地产秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，弘扬“奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明”的企业精神，将诚信奉为立企之本。低调务实、规范诚信、专业高效的行事作风让保利地产获得了广泛的市场肯定和客户信赖。作为央企地产龙头，多年来，保利地产一直积极投身社会公益事业，更以“大社会责任观”为出发点，以回报社会、传承文化、推动行业进步为己任。积极参与国家保障性住房建设和多个旧城改造项目，为城市建设、人民安居贡献自己的力量。

十八年来，保利地产循法尚德、诚信经营，在激烈的行业竞争中取得了长足的发展，奠定了行业领军地位。未来保利地产将凭借准确的战略规划、优秀的管理能力、专业的市场运作和不断深化的品牌影响力，不断发展，继续为实现打造中国地产长城的企业愿景而不懈努力。

4、合生创展集团有限公司 合生创展集团有限公司（合生创展）1992年进军房地产业，1998年在香港联交所主板上市（代码：754），是致力发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团。

从1993年起，合生创展积极投身风起云涌的改革开放建设，开香港地产集团大规模投资中国大陆房地产开发之先河。短短十数年间，合生创展集团凭借锐意进取的精神和兢兢业业的态度，实施区域中心和系列品牌发展战略，在广州、北京、天津、上海等中心大城市成功打造了30多个项目，成为这中国大陆业绩表现最佳、开发规模最大、业主数量最庞大的房地产发展商之一，业已奠定行业龙头地位。

合生创展秉承“优质生活、完美体现”的企业理念，致力成为完美生活的缔造者。作为根源于香港的现代企业，合生创展汇集中港两地优势，将世界级居住经典引入中国，实现国人人居梦想，成就业主完美生活。消费者的需求，就是合生创展的追求。展望未来，合生创展集团将积极因应全球经济一体化和中国加快城市化大潮的机遇和挑战，全力投身运营中国城市未来，向国际化、专业化方面迈进，成就“合生”辉煌品牌。

5、广州富力地产股份有限公司

广州富力地产股份有限公司（香港联合交易所上市编号：2777）成立于1994年，注册资金8.06亿人民币，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质,是中国综合实力最强的房地产企业之一。公司于2005年7月14日在香港联交所主板上市，为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业, 并荣登市值最高公司之一。自1994年成立以来，富力人倾尽心思与心血，从细节出绩效，终于赢得了客户的认同与赞赏。实力造就金牌品质，荣誉闪耀品牌辉煌,公司在二零零五年至二零零八年连续四年蝉联国家统计局评选及公布的中国房地产企业综合实力第一名。2008年10月11日，荣获国家税务局计划统计司权威发布的中国纳税百强排行榜房地产行业第一名。

6、恒大地产集团有限公司

恒大地产集团（香港联合交易所股票代码：3333）是集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化大型房地产综合企业。公司于2009年11月5日在香港联交所主板上市，是中国标准化运营的精品地产领导者，连续七年荣登中国房地产企业10强。集团拥有中国一级资质的房地产开发公司、中国甲级资质的建筑设计研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国甲级资质的建筑监理公司、中国一级资质的物业管理公司。

目前，恒大已战略性地进入广州、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京、西安、长沙、太原、昆明、合肥、贵阳、南宁、南昌、石家庄、济南、洛阳、郑州、兰州、长春、银川、海南等全国25个主要城市，拥有项目57个，覆盖高端、中端及中高端、旅游地产等多个产品系列。

恒大高层领导管理团队18人，年富力强、专业经验丰富。平均年龄43岁，平均房地产开发管理经验16年，其中教授1人、博士3人、硕士5人。恒大还拥有一支近13000人的年轻化、高学历、高素质的房地产开发建设员工队伍，92%以上管理干部是大学本科以上学历。恒大坚持全球化视野，在世界经济一体化背景下，全面实施国际化精品产业战略，致力于成为二十一世纪中国地产规模一流、品牌一流、团队一流的“三个一流”企业，全力打造全球化地产航母。

恒大房地产开发公司【中国一级资质】

恒大地产集团旗下房地产开发公司，拥有中国一级开发资质，年开发面积690万平方米。公司从成立之初，就不断研究掌握房地产开发建设的规律，在多年的开发建设中，建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系，形成过程质量控制和创优机制。2004年起，公司全面实施精品战略，大规模整合优势资源，与国内外房地产相关行业龙头企业强强合作，真正实现了满屋名牌的精品产品。先后开发恒大金碧花园、恒大金碧华府、恒大金碧湾、恒大金碧世纪花园、恒大御景半岛、恒大华府、恒大名都、恒大城、恒大绿洲、恒大金碧天下等系列项目近50个，形成了精品开发建设风格，先后获得30多项国家级殊荣，产品已经成为在全国享有广泛知名度和美誉度的强势品牌。

恒大建筑工程公司【中国一级资质】

恒大地产集团旗下住宅建筑工程有限公司，拥有中国一级建筑施工资质，已形成了集建筑施工、装饰和园林古建筑施工等多种资质为一体的经济实体。拥有一支综合能力过硬的专业化队伍，可承担各类工业与民用建筑、高层建筑、设备安装、高级装饰等工程。现有专业技术人员350余人，其中一级项目经理30余名，中、高级职称80余名。经过十年成长，具有独特的技术优势和施工经验，工程质量达到中国先进水平，获得客户的一致好评。

恒大工程监理公司【中国甲级资质】

恒大地产集团旗下工程监理有限公司，拥有中国甲级工程监理资质。公司技术力量雄厚，注册监理工程师等专业人员齐备，具有丰富的施工监理经验。公司通过社会招聘、海外引进等方式，聘请专业施工监理人才，不断提高监理人员素质，强化内部管理，坚决执行“24小时旁站”岗位责任制，全面实施“恒大精品标准”，形成了一套标准化、规范化、专业化及科学化的管理模式，在同行业中始终保持质量领先优势。

恒大建筑设计院【中国甲级资质】

恒大地产集团旗下住宅建筑设计院，拥有中国甲级设计资质。具有规划、建筑、结构、设备、园林景观、室内设计和建筑经济等专业设计人员200余人，其中多数为一级注册建筑师及一级注册结构工程师，专业配备齐全，设备先进。曾独立承担大型居住区、五星级酒店、高级写字楼等综合性高品质设计工程30余项。恒大建筑设计院还与贝尔高林香港公司、美国WY国际设计公司、周德年恒昌等知名企业长期合作。

恒大物业管理公司【中国一级资质】

恒大地产集团旗下金碧物业集团有限公司，拥有中国一级物业管理资质。管理物业类型涵盖多层住宅、高层住宅、独立式别墅及商业物业等,不断升级“精品物业管理标准”，引入“对焦式”全新服务，社会化、专业化、市场化服务优势日益凸显。

7、大连万达集团股份有限公司

本公司成立于2002年9月，2009年12月整体变更为股份有限公司，注册资本36亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以“万达广场”命名的万达城市综合体。

截至2009年底，本公司已经在全国21个省、自治区和直辖市的32个重点城市投资建设了37个万达广场，其中已开业13个万达广场，正在运营7家五星级或超五星级酒店。本公司计划在2010年新开业15个万达广场，新运营7家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国布局的大型商业地产投资及运营商，公司在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。

目前本公司主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。这种以商业中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理，构成了本公司的核心业务发展模式。

以“万达广场”命名的城市综合体是目前国内外领先的商业地产产品，具有显著的社会经济效益：

● 为商贸、文化、娱乐、体育、餐饮等第三产业提供广阔的发展平台，从而带动所在城市的产业结构调整； ● 全方位满足和创造新的消费需求，从而有效拉动和刺激消费； ● 打造新的城市中心，完善城市区域功能，促进城市均衡发展； ● 创造大量的就业岗位； ● 汇聚了众多国内外知名企业，实现商业持续繁荣，创造持续巨额税源。

本公司在市场竞争中逐渐形成独有的核心竞争优势，主要体现在：完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单地产”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力等方面。依凭上述核心竞争力，本公司在全国范围内实现了万达城市综合体产品模式的快速复制，成为目前国内唯一实现全国布局的城市综合体投资及运营企业。

未来，本公司将利用“万达广场”的品牌影响力，继续重点拓展一线城市市场，适当扩大在二、三线城市的布局，并力争在各区域市场占有一定的市场份额，从而巩固并进一步扩大全国性布局的长期竞争优势。

本公司的长期战略目标是：巩固亚洲商业地产排名第一的领先优势，力争成为全球商业地产行业的领军企业，最终成为全球持有物业面积最大的商业地产企业，从而实现“国际万达，百年企业”的愿景。

8、绿城房地产集团有限公司

绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，总部设在浙江省杭州市。绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司。

历经16年的发展，绿城已辖有90多家成员企业，拥有员工3100余人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、舟山、湖州、绍兴、台州、丽水、金华以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、青岛、济南、南京、无锡、苏州、郑州、乌鲁木齐、海南陵水、大连等40多个城市。至2010年6月底，公司土地储备总用地面积达2300多万平方米，规划总建筑面积达3640多万平方米。

绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城、合肥桂花园为代表的多层公寓系列；以杭州绿园、杭州春江花月、杭州西溪诚园、上海黄浦湾为代表的高层公寓系列；以杭州桃花源、青山湖玫瑰园、上海玫瑰园为代表的别墅系列；以北京御园、杭州留庄为代表的平层官邸系列；以杭州翡翠城、济南全运村、青岛理想之城为代表的大型社区系列；以温州鹿城广场、杭州蓝色钱江为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。自2005年起，绿城介入城市安置房的建设。自1996年以来，绿城历年房产销售额名列浙江省同行业前茅，2009年绿城实现合同销售额达513亿元，位列全国第二。

绿城目前已连续6年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续5年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10。2009年，绿城总品牌价值达58.36亿元，在混合所有制房地产企业中排名第二。

16年成长过程中，绿城始终坚信“讲正义、走正道，得正果”，坚持以“人文主义理想”为指导，坚守社会责任与义务，秉承“真诚、善意、精致、完美”的核心价值观，以“为员工创造平台，为客户创造价值，为城市创造美丽，为社会创造财富”为企业使命，全面构建人文、历史、员工、工作、品质、服务、社会等价值体系，努力打造“中国最具完整价值的房地产公司”，致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀的建筑作品

9、北京首都开发控股（集团）有限公司

北京首都开发控股（集团）有限公司（以下简称首开集团），是经北京市人民政府批准，北京市国资委决定，由城开集团与天鸿集团合并重组，于2005年12月10日正式挂牌成立的国有大型房地产开发企业。首开集团注册资本为10亿元人民币，总资产达到500亿元人民币，年开复工能力超过500万平方米，销售总额约100亿元人民币，员工总数近万人，其房地产开发主业综合实力在全国名列前茅。

10、大华（集团）有限公司

大华集团始建于 1988年，是一家以房地产开发为主业、拥有40多家控股或参股子公司和分公司的大型综合性企业集团。集团具备国家一级房地产开发资质，是中国质量服务信誉AAA级、中国建设系统企业信誉AAA级和财务资信AAA级企业。

大华集团总部位于中国上海。10多年来，大华集团立足 “安得广厦千万家”的理想，本着“求实进取，自强不息”的企业精神，坚持“开发一块、繁荣一片、稳定一方”的方针，以“买得起的舒适生活”为核心价值定位，为上海房地产事业的发展和上海城市化进程作出了积极贡献。截至 2004年，大华集团在上海 相继开发建设了宝山区的大华社区，浦东新区的大华锦绣华城，普陀区的大华清水湾，大华颐和华城，大华愉景华庭，闸北区的大华阳城花园和大华公园映象等一系列大华牌住宅商品，总计 商品住宅竣工面积约 500万平方米，公共及商业建筑面积约50万平方米，2004年房地产业的销售额突破50亿元人民币。2005年集团计划实现住宅销售面积100万平方米，销售金额80亿元人民币。同时，大华集团科学系统地制定了“立足上海、发展全国”的战略，先后在武汉、马鞍山、南京、大连、沈阳、长春、西安等城市取得开发权。2004年，首批外省市项目分别在南京、武汉、沈阳、马鞍山等城市启动，项目涉及住宅和商业房地产，总建筑面积达266万平方米。2005年，部分外地项目将迎来销售盛景。

迄今为止，大华集团是上海市唯一一家商品住宅年销售面积总量连续 8年进入前5名的房地产开发企业。2002－2003年，大华集团均在上海市房地产开发企业综合实力排名中位居第2。2003年，“大华”被评为上海市著名商标，集团成为首批进入上海品牌行列的两家房地产企业之一。2000－2003年，大华集团在上海市综合企业百强排名中分列第89、81、45、41位。2002－2003年，大华集团分列中国最大500强企业集团（营业收入）第483名和422名。2004年，大华集团被国家建设部和中国房地产业协会评为“中国房地产成功开发典范企业”，成为全国获此殊荣的16家地产企业之一。同时，大华集团以1.354亿元的纳税额位居国家税务总局“ 2003房地产开发经营行业纳税十强排行榜 ”第 4名,成为上海唯一一家上榜的房地产企业。2004年，集团上缴利税高达7.9亿元，真正体现了大华“情为民所系，利为民所谋”的社会责任感和行业使命感。大华集团开发建设的住宅产品，曾多次获得国家级部委或专业协会认证评定的荣誉称号。主要奖项有：全国人居经典综合大奖；中国优秀环境综合金奖；中国 50佳著名城镇化社区；中国景观环境示范住宅；中国建筑设计示范单位；中国经典示范住宅；中国别墅地产示范楼盘；上海健康住宅社区成功开发典范等．

大华集团的地产文化探索和地产开发实践，集中体现在它独创了一套符合中国国情的、成长型的现代城市规模社区的开发模式。这一模式强调和强化城市社区规划、建设、经营和管理诸方面的协调整合功能，形成良性的开发合力；提倡开放的公园化街区式住宅文化，全方位注重住区与城市关系、人与环境关系的和谐性和有机多元性；营造便利、舒适、多样、传统与时尚并存的社区商业复合功能圈。其中，大华集团的“泛公园概念”在上海的宝山大华社区和浦东大华锦绣华城社区、普陀的大华颐和华城、闸北的公园映象，以及南京的锦绣华城和武汉的南湖公园世家等楼盘的开发建设中得到了最大程度的实现．历经 17年，大华集团从“买得起的舒适生活”的提供者成长为中国城市化进程的探索者和实践者。大华项目建构日渐饱满，呈现出“低-中-高”多层级模式和“普通住宅、别墅、商业”多种物业形态，大华产业链也已覆盖房地产上下游多个产业领域。展望未来，大华集团将一如既往，在“建筑舒适人居，致力品质生活”的道路上全心全力为健康人居生活添砖加瓦。

上海房地产中介公司排名

1中原2汉宇3智恒4美联物业5合富置业6.21世纪锐丰加盟店 7易居臣信 8北京我爱我家

第三篇：房地产行业分析报告

房地产行业分析报告

（一）一、土地市场状况

1、成交土地：4月武汉中心城区无土地成交。

4月蔡甸区有一个土地公告揭牌，共4宗土地成交。总供地面积145648㎡，成交总建筑面积156351㎡，成交总金额5792万元。平均楼面地价310元/㎡。

德思勤观察：蔡甸土地市场日渐规范。蔡甸国土局的招拍挂程序、拿地程序日渐规范。以往个人非正规手段拿地已经少之又少，土地市场的日渐规范将促进房地产市场的成熟。

旅游区成交地价高于老城区地价3倍。2007年蔡甸知音湖畔旅游区出让了全市面积最大的一宗地块，被和记黄埔地产公司以楼面地价939元/㎡竞得，而今年成交的中心老城区土地价格约为310元/平米，远远低于知音湖畔。港资进入蔡甸，将提升当地的商品房开发品质，加快拉动全区的商品房成交价。

2、出让土地

截至4月，武汉市中心城区有一宗土地交易公告，共10宗土地出让。挂牌总用地面积481042㎡，总建筑面积1038645㎡。出让土地中，汉阳有5宗。武昌2宗，汉口3宗。

德思勤观察：汉阳区土地大面积放量，本月汉阳区有5宗土地出让，其中墨水湖周边有3宗，四新区有2宗。总出让面积为749750㎡，占本月出让面积的70％以上。如此大面积的政府出地行为，部分原因是政府重点规划汉阳新区的房地产建设。墨水湖周边由于政府改造力度的加大，自然环境和相关配套均好，较适合开发居住用地，加上政府对此区域的商务及政务配套的规划，预计未来有可能成为带动武汉房价的另一个增长极，即大盘的集中地。

汉阳四新区首次拍地。本月出让2宗四新地块，是继政府对四新地块规划后，首次以招拍挂方式出让土地。政府和业内人士非常关注此地。这两块地的出让面积为581780㎡，占全市出让土地面积的56％，占汉阳区出让土地面积的78％。如此大面积的地块，对开发商的资金及开发势力要求较高，且今年的土地调控政策加剧，预示着开发商的品牌及实力都较高。

二、住宅市场状况

1、新盘（含加推和新入市项目）分析

2008年4月中心城区有15个项目开盘，比上月的6个增加了150％。

4月开盘项目呈现出以下几个特征：

武昌片区开盘量最大。本月开盘项目中，武昌片区有8个，其中武昌中心区有4个，光谷南湖片区有4个。位于光谷南湖片区的保利心语是本月销售最好的项目，开盘当天推出140套中小户型，当天销售约100套。由于其价格低于周边项目500元/㎡左右，又是保利开发商的知名项目，所以销售情况火爆。汉口片有5个项目开盘，其中汉口中心区有4个，东西湖片有1个。值得关注的是位于金银湖片的泰跃金河，开盘均价4280元/㎡，价格较低，当天推出140套左右，截至到目前的销售率约为50％。

盘龙城片区本月销售不佳。本月盘龙城有2个项目开盘，销售率在10-15％左右。由于国家对投资客户的限制政策，在盘龙城片区投资的客户有所减少，市场较冷。

入市新项目较少，4月开盘的15个项目中，2个新项目入市，13个加推项目。其中恒大华府和领袖城为本月新入市项目，但销售情况均不理想。

万元项目增多。本月有5个10000元/㎡左右的项目开盘，销售最好的是位于汉阳片的锦绣长江，开盘均价10500元/㎡，开盘销售110套，其余项目销售情况一般。高端项目依然是影响全市房价的一个增长极，从本月高端项目的开盘情况可以分析，高端客户需求较为稳定，而此类客户考虑最多的是项目自身品质及投资潜力，而对价格的敏感程度较低。

德思勤观察：目前的刚性需求市场非常理性，性价比较高的项目销售情况较好，而一般项目销售不容乐观。回暖信息还有待观察。而高端高品质项目的需求市场，由于其项目产品的稀缺性和品质感，销售一直较稳定，较少受宏观市场的波动。除了刚性需求和高端需求以外的市场，受寒冬影响较大，销售起伏较大。

2、住宅销售分析

成交套数

根据武汉德思勤市场研究部跟踪武汉房地产市场市场信息网备案数据的显示：2008年4月，成交量有所下降，4月成交量3850套，对比上月降幅20％，4月日均套数为128套/日，较上月157套/日下降了18个百分点。

成交套数增幅与面积增幅的关系

本月商品房的成交套数降幅为21％，面积降幅为24％，面积降幅快于套数降幅，从市场成交量看，小户型的成交比重有所增加，变相说明大部分购房客户的置业面积逐渐趋小。

德思勤观察：成交量下跌20％。2008年3月的市场成交量为4872套，而4月只有3800套，少了约1000套，由于目前的市场成交套数基数较小，所以3月受经济适用房和品牌开发商的促销活动的影响，成交量大幅增加。而4月，虽然推盘量远远高于3月，但大部分是4月底开盘，依照武汉房地产市场信息网的备案特点，4月底的大量成交，有可能在5月才有所显现，整个市场是否回暖的判断尚待时日。

价格上涨幅度较小，有缓慢平稳上涨之势。4月成交价较3月有所上涨，但价格水平仍低于2007年。价格涨幅较小，对全市价格起影响作用的重点片区，如汉口中心片，价格及成交量没有明显回暖势头。

成交总面积与总金额

根据武汉德思勤市场研究部跟踪武汉房地产市场信息网备案数据的显示，2008年4月全市累计成交面积38.04万㎡，较3月下降了23.8％。累计成交金额20.08亿元，下降了21％。从成交分析，武汉市场尚处于进一步探底过程。

全市小结：

土地市场上，汉阳区本月大幅放量，政府规划力度加大。汉阳区土地大面积放量，占本月出让面积的70％以上。如此大面积的政府出地行为，墨水湖周边由于政府改造力度的加大，预计未来有可能成为带动武汉房价的另一个增长极，即大盘的集中地。

汉阳四新区首次拍地。是继政府对四新地块规划后，首次以招拍挂方式出让土地。这两块地的出让面积占全市出让土地面积的56％，占汉阳区出让土地面积的78％。如此大面积的地块，对开发商的资金及开发能力要求较高，且今年的土地调控政策加剧，预示着武汉市场对开发商的品牌及实力都抬高了门槛。

全市市场价涨量跌。本月价格持续春节以后的上涨趋势，涨幅为4％，较为平稳。而成交量持续2007年底的下跌之势，全市仍处于房地产的调整阶段。

市场理性回归，市民置业以性价比优先。从目前市场上开盘项目销售情况可以看出，销售较好的项目大部分性价比都较高或是知名开发商开发项目。说明客户日趋理性，如2007年的疯狂买房，担心不买还涨的冲动已经消失。武汉市场真正进入买方市场。

三、区域成交情况

1、区域成交情况

4月成交量最高的是武昌和关山片区，最少的是青山片区。成交量涨幅最大的是沌口片区，降幅最大的是东西湖片区。而该片区3-4月的成交量波动较大，较不稳定，分析得出该片区受宏观政策的影响较大，还在调整阶段。本月汉阳成交量涨幅较大，是由于该片区本月推盘量较大，而沌口片区的价格处于全市低谷区，受汉阳中心区房价挤压的客户可能选择该片区。

武昌中心区初现回暖之势。截至4月以来，武昌中心片的成交量处于稳定有缓慢上涨之势，而中心区的房价及成交量对全市的带动影响较大，是否预示着回暖尚待观察。

区域市场小结：

片区价格平稳。各片区价格没有出现大幅上涨及下跌，市场较为平稳。目前的房价处于稳定上涨之势。

汉阳成交量最大，本月该区是热点。汉阳片区的成交量涨幅最大，预计未来还将增大。由于政府改造力度和新区利好消息的不断放出，其片区价值日益凸显。

房地产行业分析报告

（二）一、2005 年济南市房地产业发展综述

从 2004 年开始实施的本轮次宏观经济调控效果在 2005 年开始显露出来，受此影响济南市房地产业呈现出了一系列的发展特征：

㈠投资额度增长降低

备注： 1.资料来源，济南市统计局月度快报数据。

2.为保证数据的口径统一，完成投资额度均为 1-11 月份数据。

图-1 显示，自 2002 年以来济南市房地产投资完成额度增幅出现了较明显的下降，而且在固定资产投资总额中的比重也在下降。充分表明济南市房地产投资

总额的增长幅度不仅在横向上低于固定资产投资的增长幅度，在纵向上低于前些年的增长幅度。

㈢投资结构略有变化，住宅投资持续下降

备注： 1.资料来源：济南市统计局。

2.投资额度单位为“ 亿元”，其中 2005 年投资额度为前 10 个月累计数据。

二、济南市住宅开发情况简介

㈠新盘较少，住宅大盘数量持续减少，商业项目比重较大

2005 年新开盘项目为数较少，较大规模的有鲁能· 领秀城、华夏海龙金色阳光花园等少数几个项目，此外新开工项目有天泰· 太阳树等几个项目。其余的在售项目多为后续开发或者已建项目的持续销售。

但是 2005 年下半年的一些态势值得关注。通过济南市规划局网站的公示，领秀城、翡翠城、历山名郡、名士豪庭等一批规模较大的项目陆续通过规划，开始步入实质性开发进程。其中领秀城住宅规划面积 65.09 万㎡、翡翠城住宅规划面积 44.4 万㎡，这预示着 2006 年商品住宅的供应量放大，济南市房地产业 2005 年供应相对不足的态势将在一定程度上为之改观。

㈡开发热点集中，不同区域产品结构各异

住宅开发在以下几个区域比较集中：腊山新区、高新开发区东段、省市政府新区、市中区南部地区。周边项目以新区开发为主，中心城区则属于旧城土地资源优化整合。

从产品结构上看，中心城区内以商业、写字楼为主要开发类型。根据《济南时报》 2006 年购房手册的数据，由北园大街经十路-纬十二路围合而成的一环线以内，共计有 18 个在售项目，其中写字楼、商业项目有 9 个； 18 个在售项目中新开工或拟建设项目 10 个，而商业和写字楼项目就有 6 个。

但是 2005 年下半年开发热点的区域分布规律有所变化。无论东南西中，都有较大的开发面积陆续出现。这些新开发项目不仅仅拘泥于现有的城市公共和生活配套水平，而是着眼于土地供应和未来城市发展预期。比如中央花园，地处市政配套、区位形象都不尽理想的主城区西部，()但是该项目多在区域是济南市规划会总的大金片区的核心位置将建成新的城市次中心，未来的发展前景乐观，并且土地资源相对富裕。历山名郡、翡翠城则是由于目前的开发商对土地进行了多年的运作，在土地开发条件成熟的情况下进行开发的，主要受制于土地的可获得性。总的来说，开发跟着土地走的 态势非常明显。

三、济南市房地产主要影响因素分析

㈠新城市规划的影响

根据新公布的《济南市城市总体规划(2005 年-2020 年)》，济南市的整个城市规模和功能布局都将发生巨大的变化。

⒈开发热点片区变化

新出台的城市规划，主城区由腊山、党家、旧城、燕山、王舍人和贤文六个片区组成。这些片区中旧城片区配套最为成熟，燕山片区属于方兴未艾的新城，济南市住宅开发的传统热点区域是南部、东南部山麓以及高新开发区等也多属于这两个片区。其余的四个片区：腊山、党家、王舍人和贤文片区则是刚刚进入城市化进程的初始阶段，各项基础设施配套情况较差。

如果这四个片区的市政配套得到改善，那么在城市产业发展的带动下，这些片区的住宅和公共建筑开发速度将会是极其迅速的。

⒉城市化进程时间表值得斟酌

虽然新的城市规划为房地产业的发展描绘了非常恢宏的蓝图，但是对整个规划的实施进程需要认真斟酌。

首先推进建设的将是政府机构和其他公共设施。伴随着省市政务机构的动迁，与之相配合的全国十一运会的场馆建设也在同步推进过程中。除此之外，唐冶新城等片区的建设、大金片区经济适用房的规划也非常引人注目，巧合的是这两个片区分别是历城区和槐荫区的政务办公区。这说明新城市规划的第一步，将通过政府机构和公共设施的建设来进行推动。

其次，各片区支柱产业的发展值得关注。房地产作为一个先行行业，能否迅速发展有赖于后续产业的跟进。具体而言，房地产业中的房屋开发又可以大致分成公共建筑和住宅两种类别。但是无论哪一种建筑形式，都是以其他产业作为市场的，没有其他产业的发展，单纯的房地产业繁荣只不过是一个经济泡沫。所以在新城市规划实施进程中选择投资机会，应该密切关注各个片区是否有足够的产业规模和前景。并且以此作为投资介入时间点的重要参考依据。

再次，重视配套设施的完善程度。房地产产品的价格取决于不同地段的级差地租的差异。基础设施水平就是构成级差地租差异的重要因素，所以考察新兴片区的基础设施水平，是选择投资机会和时点的另一个重要考虑因素。

⒊存量房市场影响巨大

目前省市政府机构动迁至经十东路沿线，已经通过新的城市规划的形式予以确认，部分单位的职工宿舍已经在建设之中。伴随着这些机构在未来几年内陆续东迁，其工作人员在市区内的原有住房大部会进入住房二级市场。该批存量房质量相对较好，规模可观，将极大地分流商品住宅，尤其是中西部商品住宅的潜在消费人群。

㈡资金融通

2005 年全年货币供应量的增长情况看，M1 与M2 增长不是同步的，广义货币供应量(M2)余额为29.88 万亿元, 同比增长17.57% ；狭义货币供应量(M1)余额为10.73 万亿元, 同比增长11.78%。这突出的反映了流通中的货币增幅较低，具体的表现就是企业资金压力偏大。央行在确定2006 年货币政策主要预期目标时，将广义货币供应量M2 和狭义货币供应量M1 增长率分别定为16% 和14%，全部金融机构新增人民币贷款2.5 万亿元，就是对这种局面的调节。

这样的宏观导向同时还是对银行业的一种关照。2005 年存贷余额不断增长，银行业运营成本压力增大，处于改制中的国有商业银行急需提高利润率、充实资本金，在这种情况下银行业盈利要求和放贷冲动势必非常强烈。因此放松银根对银行业而言是一种非常重要的政策倾斜。

资料来源：中国人民银行

加之宏观经济层面的固定资产投资增速下滑、消费不振，为维持社会总需求规模从而确保宏观经济稳定在增长。央行应该会适当放松银根，增加货币投放。

根据以上的三个方面综合判断，2006 年的固定资产投资的融资政策空间应该比2005 年宽松。

㈢主要原材料的影响

对于2006 年主要建材将出现供过于求，价格会有所降低。发改委主任马凯在接受新华社记者采访时指出：“目前，钢铁、电解铝、铁合金、焦炭、电石、汽车、铜冶炼行业产能过剩问题突出，水泥、电力、煤炭、纺织行业也潜在着产能过剩的问题。具体来看，钢铁产业生产能力已经大于市场需求1.2 亿吨，可是还有在建能力7000 万吨、拟建能力8000 万吨。”

尽管产能一路提高，但是生产形势并不乐观。图-6 显示，2005 年的钢材产量在各项主要经济指标中率先进入下降通道。这一走势提示，钢铁企业的开工率降低，生产能力闲置。在这种情况下，钢材价格进一步走低是可以预期的。

资料来源：国家统计局

导致2005 年全行业销量增长、利润下格的水泥行业的情况与钢铁业基本类似。由于干法水泥生产线的大量开工，落后的立窑并没有立即淘汰，导致产能严重过剩。更有分析人士指出2006 年水泥行业将全行业预亏。在这样的行业背景下，水泥价水泥生产线没能及时淘汰，加之2003 年前后的行业扩张，将继续目前的盘整甚至走低的局面。

四、后市展望

应该看到，目前的房地产市场交易低迷与消费 能力的关联度不高。当前的住宅成交规模相对不高，主要还是市场供应不足造成的，而不是因为经济周期波动导致居民资产缩水引起的消费不足。即房地产的需求本身并没有缩减，虽然受到消费预期等因素的影响，但是市场内在驱动在强度上与2003 年左右相比并没有根本性的变化。

在2006 年受市场供应量放大的影响，静态市场均衡价格应该向下移动。在目前房地产价格一路攀升的情况下，其表现应该是市场成交量放大，价格增速相对平稳。

基于这种判断，我们认为济南市商品住宅市场的需求依然客观存在，除土地外的其他生产资料的供应相对宽裕。据此可以形成以下判断：2006 年济南市房地产行业的景气度将会有较大回升，整个房地产市场成交量将开始重新活跃。

房地产行业分析报告

（三）截至XX年年年末，项目总共实现销售资金回流6.6亿元，银行按揭签约放款率达100%，建设投入期最大现金流3.17亿元，预计本项目最终实现销售净利润1.25亿元，实现项目投资回报率达20.7%，圆满地完成了xx集团和实业公司下达的各项工作考核指标。

二、财务控制管理与财务指标分析

(一)在实业公司的监管下，财务工作实现了几个突破

1)监督与服务

XX年年初，实业公司实行项目公司目标成本管理监督考核，因此公司要求内部财务管理监督水平需要不断地提升。外部，税务机关及银行对房地产企业的重点监察、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控也相应增加了我们的工作难度。在这不平凡的三年里置业公司财务部克服了由于财务专业人员严重短缺、付款审批流程等因素引起的工作量大、事务集中、办理日常财务事务距离远、时间长等多方面困难，在公司各级领导的鼎力支持和关怀下，使得财务部在职能管理上积累了一些经验，并向前迈出了一大步，坚决做好财务审核、监督和服务等各项工作。

2)合作银行的选择

在与银行商谈按揭合作条件的过程中，财务部分析了以前开发项目的一些经验和教训，对项目销售后的资金安全及时回流和开发商承担的连带担保责任以及为配合销售紧密相连的系列增值服务等多方面进行了认真细致的研究，经过反复具体地、探索性地调查讨论和斟酌比较，并屡次与多家内外资银行领导的谈判协商，结合实业公司对香蜜湖项目资金运用等方面的具体要求，寻找适合我们项目的合作伙伴，终于在预定时间内与各合作银行(中行、招行、深发展)达成一致地针对香蜜湖项目的多项最优惠的政策。

从最初的只能凭合同抵押回执到最终业主按揭合同签定后凭预售买卖合同的复印件即放款，使得我项目巨额现金回流时间至少提前了两个月，开盘销售一周内回流资金近1亿元，最大限度地把控住银行的放款节奏，也使得公司有充足的自由资金运用，这样的操作方式也确保了资金回流的安全及时，同时也保证了后续合同备案和抵押等工作的及时顺畅。

房地产项目财务分析报告 意境图片

三、存在的问题和解决的办法：

xx项目走过热火朝天的建设和销售阶段，回顾过往，我们发现工作当中有很多的不足，有的不足在发生前就得到了上级领导的及时纠正，有的则是在摸索中暴露出来甚至影响到工作的，这些不足都会使得我们的工作多走弯路，甚至产生财务风险。

(一)营销台帐建立的重要性

营销台帐与工程台帐一样具有重要的作用，因为营销部门没有类似预算的岗位，费用控制和合理计划支出的意识相对比较薄弱，又不像财务部门与工程部门这样可以实现成本支出的双控，所以日常对销售费用的支出和管理、控制的职能其实仅仅是由财务部门单方面完成的。尤其是像宣传展览、广告等费用在楼盘营销推广工作刚刚开始的阶段更是款项支付频繁，形式也多样繁杂，经常会出现与同一家公司签订多项合作协议，工作强度和压力忽然的增加，更是考验我们的认真细心程度，这个时候如果能够按时记录营销台帐，那么每次付款就不会感觉混乱，心中有本明白账。

(二)销售费用与开发成本支出的预警

项目公司每年都会根据实际情况调整费用目标，造成费用超支各有不同说法，实质的原因除了受市场价格和政策的波动之外，主要是缺乏超支预警的敏感性，对于哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款项必须按期支付，哪些款项需要暂缓支付等等这些内容都需要我们财务人员有对市场和项目形象进度的了解以及良好把控能力。费用把控离不开事前的预计、事中的控制和预警、事后的分析三个步骤，财务人员不应该停留在传统的在办公室做做帐表上面，要争取更多的机会和时间走出去，促进与内部各个职能部门的沟通、信息共享，与外部相关市场的接触，增强对每一细项费用使用的合理性事前的基本判断能力，这样根据细项预计费用情况制定出来的计划目标更趋于可靠性和真实性，不至于调整的偏差太大。根据前述制定的计划目标来指导日常工作，细项费用的动态出现了明显的异常变动与目标对比就有了预警信息。

第四篇：2015房地产形势分析与建议

2015房地产形势分析与建议

2014年房地产市场特点

2014年房地产市场形势出现了较大变化，认清2014年房地产市场变化的特点和原因，将有助于准确判断2015年乃至“十三五”时期中国房地产市场形势变动趋势。

一是房地产开发投资增速明显放缓。2014年1-11月，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速较2013年同期回落8.5个百分点，较2014年上半年低2.2个百分点。2014年房地产开发投资增速是1999年以来最低的一年，也是自1999年以来第一次出现房地产开发投资增速连续3年低于20%。

二是房屋新开工面积开始下降，基本确认2013年成为中国房屋新开工面积的峰值点。2014年1-11月房地产开发企业房屋新开工面积164705万平方米，同比下降9.0%;其中，住宅新开工面积114637万平方米，同比下降13.1%。根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房在1.0套左右，即房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡。从日本等典型经济体房地产市场发展历程看，在户均住房套数达到1.0套左右时将出现新开工面积的峰值。因此2014年房屋新开工面积的下降固然有短期调控政策影响的因素，但更重要的是表明中国房地产发展阶段已发生变化，房地产开发投资增速放缓、房屋新开工面积下降都是符合规律的，也是正常的。

三是商品房销售面积和销售额双双下降，但总体仍处于历史高位。2014年1-11月，商品房销售面积10.2亿平方米，同比下降8.2%;商品房销售额64481亿元，同比下降7.8%。商品房销售面积和销售额双双下降主要受2014年前三季度银行贷款利率提高及商业银行更加谨慎地发放住房贷款影响。2014年1-11月在房地产开发企业的到位资金中，个人按揭贷款为12130亿元，较2013年同期下降了4.2%。个人按揭贷款的减少必然带来商品房销售面积和销售额的下降。根据中国人民银行2014年第三季度货币政策执行报告，2014年9月个人住房贷款加权平均利率为6.96%，比3月上升0.26个百分点，比2013年12 月上升0.43个百分点。由于居民购买住房大都需要借助银行信贷的支持，必然影响到购房人的支付能力。2014年9月底以来，随着住房金融政策调整以及大多数实行限购的城市调整了限购政策，商品房销售情况开始出现一些回暖迹象。虽然2014年商品房销售面积和销售额都较2013年减少，但2014年的商品房销售面积和销售额仍处在有史以来的第二高位，仅低于2013年。

四是大中城市新建商品住宅价格小幅下降，但全国商品房销售均价总体与2013年持平。2014年11月全国70个大中城市中，价格环比下降的城市有67个，持平的城市有3个;价格同比下降的城市有68个，上涨的城市有2个，降幅最大的为9.9%，大部分城市降幅在3%以内。从全国来看，1-11月全国新建商品住宅销售均价为5955元/平方米，2013年同期上涨0.3%。

2015年房地产形势判断

房地产市场是受政策影响较大的市场。如果金融、土地、税收和住房保障政策不发生重大变化，预计2015年房地产投资增速将继续回落，销售情况将好于2014年，全国新建商品住宅销售均价将高于2014年。需要关注的是，由于中国房地产市场的发展阶段已发生重大变化，房地产市场主要运行指标将不再呈同向变动趋势。

2015年房地产开发投资增速将继续回落。房地产开发企业的资金状况是决定短期内房地产开发投资形势的最主要因素。2014年，由于商品房销售面积和销售额双双下降，房地产开发企业资金回笼速度减慢，库存增加。2014年1-11月份，房地产开发企业到位资金110115亿元，同比增长0.6%，到位资金增速不仅是1998年以来最低的，而且持续低于10%的时间也是自1998年以来最长的一次。到位资金增长情况是后续房地产开发投资增速的领先指标，目前到位资金的低增速预示着2015年房地产开发投资增速将继续回落。由于2014年商品房销售下降，房地产开发企业待售面积持续增加。2014年11月末，商品房待售面积59795万平方米，比10月末增加1556万平方米，比2013年同期增加12989万平方米。商品房待售面积高企也将抑制房地产开发企业的后续投资能力。从中长期发展趋势看，由于中国房地产市场已从供不应求转向供求总体平衡、局部过剩，借鉴日本、德国等典型经济体房地产市场发展规律，中国房地产开发投资增速正处于正常的回落阶段。综合判断，预计2015年房地产开发投资增速将继续回落，房屋新开工面积也将继续下降。

2015年房地产销售情况将好于2014年。2014年9月29日，中国人民银行、银监会出台了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，并调整了“认房又认贷”的政策，对正常的改善型需求也可参照首套房的信贷政策。2014年11月22日，中国人民银行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，其中中长期贷款利率由6.55%下降到6.15%。住房信贷政策的调整将明显降低居民的购房成本，特别是将释放数量最为庞大的有改善意愿、有支付能力的改善型需求。考虑到2014年大部分城市房价稳中略降，而居民收入仍保持较快增速，即居民的住房支付能力在相对提高。由于目前物价水平处在低位，2015年存贷款利率仍有下调空间，如果贷款利率进一步下调，将会进一步提高购房人的支付能力。综合判断，2015年房地产销售情况将好于2014年。

2015年房价将企稳回升。市场供求状况和住房支付能力是决定房价波动情况的两个最主要因素。供不应求将带动房价上涨，供过于求将抑制房价上涨乃至出现房价下降的情况，近年来鄂尔多斯等部分城市房价持续下行其根源就在于出现明显的供给过剩问题。住房支付能力主要取决于房价收入比和住房金融政策，其中住房金融政策、特别是利率政策的变化对房价短期波动影响尤为显著。从市场供求关系看，目前市场仍处于去库存阶段，但随着销售逐渐好转以及住房新开工面积的下降，预计到2015年三季度前后库存有望回到相对正常的水平。从房价收入比的变化情况看，1998年到2013年中国的房价收入比均值为8.97倍，其中1998年最高，为10.8倍，2013年最低，为7.6倍。这表明虽然1998年以来房价名义涨幅较高，但由于居民收入名义涨幅更高，居民的住房支付能力是在提高。2014年全国新建商品住宅销售均价与2013年基本持平，而城镇居民人均可支配收入仍保持9%以上的增速，这意味着2014年全国的房价收入比将低于2013年，处于1998年以来的最低水平。考虑到贷款利率下调和对改善型需求的信贷支持将提高购房人的支付能力，预计2015年全国新建商品住宅销售均价将企稳回升，特别是下半年开始涨幅将有所加大。

进一步完善房地产相关政策的建议

由于中国房地产市场已从过去的供不应求转向供求基本平衡、局部过剩，需要根据房地产市场发展阶段的变化，适时调整完善房地产市场相关政策，努力实现房地产市场持续健康发展。

1.更加重视实行中性的住房金融政策。住房金融政策的变化是住房市场短期波动的首要原因，美国、日本等经济体房地产泡沫的产生和破灭都与住房金融政策、特别是利率政策的调整直接相关。2015年要实现房地产市场平稳运行，必须吸取美国、日本等经济体住房金融政策方面的教训，尽可能保持住房金融政策基本稳定。建议实行中性的住房金融政策，可实行住房首付和贷款利率反向调整，如在贷款利率下调时，适当上调首付比例，防止因利率政策调整造成购房人支付能力发生重大变化，造成市场需求和房价的大幅波动。由于居民购买住房大多需要住房金融的支持，在住房金融政策方面要统筹考虑鼓励自住、抑制投机和防范风险三方面的目标。为此，金融政策既要适应居民通过多次换购住房不断改善居住条件的需求，也要防止滥用住房金融支持进行投机性购房，防范金融风险。

2.进一步完善房地产税收体系。一是调整税收政策的目标，将税收政策回归到筹集财税收入等根本目标，不在将其作为房地产调控的主要政策工具。经济学理论已经证明，在其他条件不变的情况下，交易环节征税的结果是价格上升和交易量下降。从典型经济体房地产税收政策的效果看，房产税既未起到稳定市场运行的作用，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。例如，美国早在1792年就开始征收房产税，日本、香港的房地产税收体系也相对健全，但这些经济体都经历过房地产泡沫和泡沫的破灭。因此，完善房地产税收政策的出发点应放在完善税制、筹集财政收入等方面，而不宜将其作为房地产调控的主要政策选择。从这个目标出发，及时总结和稳妥推进个人住房的房产税试点。

二是大幅降低房地产交易环节税费，鼓励梯度消费。目前中国住房交易环节征收的营业税、所得税、契税等各项税费已接近成交价格的10%，交易成本过高，极大抑制了居民换购住房的需求，既不利于居民树立梯度消费的理念，也不利于增加二手房的市场供应，无法充分发挥存量房对房地产市场的调节作用。建议大幅降低房地产交易环节的税费，可将营业税的收取年限从5年减为2年或取消二手房交易环节的营业税，取消个人所得税，适当降低契税税率。随着住房总量规模的不断扩大，完善有利于居民持续换购住房的税收等方面政策，不仅有利于不断提高居民居住水平，而且居民换购住房会对房产中介、建材、家具、家电、装修等相关行业形成较大的带动作用，这也会在一定程度上对冲房地产投资增速正常回落的影响。

3.各地要根据存量住房状况和人口总量、结构变化趋势，合理确定新增住房供应规模。由于住房市场供求关系已发生重大变化，未来不应过多强调加快住房建设这一目标，而应重视根据人口总量和结构变化趋势以及住房市场供求状况，合理确定新增住房规模，实现住房市场供求总体平衡和平稳发展。对住房新增供应量过大和去库存周期过长的城市，建议严控新增住房用地规模，通过减少土地供应量逐步解决部分城市供应量过大问题，防止产能过剩问题在房地产领域蔓延。

4.进一步完善住房保障政策。2008年以来，中国开始大规模实施城镇保障性安居工程建设。继“十一五”全国开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房1600多万套、累计解决近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房问题以后，“十二五”又提出建设保障性安居工程3600万套的任务目标，以及2013年-2017年1000万套棚户区改造任务。经过2008年以来保障房的大规模建设，中国实物型保障房的比重已接近20%。考虑到住房总量不足的矛盾已基本解决，建议进一步调整和优化住房保障供应体系，逐步提高货币补贴在住房保障方式中的比例，在“十二五”集中、大规模建设保障性安居工程的基础上，将住房保障方式逐步从实物建房为主转向以货币补贴为主，多种保障方式相互补充，逐步推动住房保障方式转型。

（作者为国务院发展研究中心市场经济研究所副所长）

第五篇：房地产形势分析

XX市1—5月份房地产

市场形势分析

一、1-5月房地产开发的基本情况

今年以来，我市狠抓重点项目建设，着力推进发展方式转变和经济结构调整。国内房地产政策调控更加严格，刺激性政策减退，我市房地产业面临资金困难、土地、劳动力成本上升等一系列问题，对我市房地产销售平稳运行产生一定影响。

（一）1-5月份以来房地产开发情况

房地产销售情况：1-5月份，我市房价总体继续回落。据统计，我市开发房地产项目共59个。2012年1-5月份，销售住宅869套;商品房销售面积85244.59平方米；商品房销售额30733万元。其中商品房销售平均价格多层为2600元左右，小高层为2800元左右，高层为3100元左右(该统计数字未含“两改造”项目)，具体情况如下：

XX市1—5月份商品房销售统计表

销售呈减缓态势。主要原因：房地产调控政策效果进一步正在深化。

1-5月，房地产新开工面积376390平方米，商品房和商品住宅新开工项目个数10个，投资总规模556320万元;房地产施工面积 1420810平方米，商品房和商品住宅在建项目个数41个。

（二）1-5月份以来房地产购置土地面积情况

房地产开发商今年购置土地的宗数5宗，面积160亩。资金总额1521万元。

（三）房地产企业资金来源情况

房地产企业资金来源为自筹资金。通过银行贷款、商品房预算款、自有资金等方式筹资。面临的主要问题：受国家政策调控的影响，房地产企业贷款难，融资难。企业寻求担保困难。

（四）房地产企业效益情况

大多数开发商反映，房地产企业效益与前几年同期相比，呈现不景气，低迷的状态。

二、存在的主要问题及原因

（一）国家宏观调控制约。受限购、首付比例提高、国家调控房价影响企业投资信心等调控政策的影响。2012年1—5月房地产市场较去年发展出现低迷状况，开工普遍放缓，我市有些房地产已竣工两期，严重影响了房地产开发建设进度。

（二）资金链中断。近来，受非法集资的影响，开发商资金链中断，部分房地产企业已停工。

（三）销售形势不景气。2011年是城建三年大提升的第一年，发展势头猛。投资旺盛，大量的开发商到XX市开发地产项目，出现了商品房一定的过剩。我市很多商品房由多

层变为高层，高层的开发成本高，销售价格相对高。致使刚性需求者无经济能力购买。

三、下步房地产走势分析

我市商品房有发展的潜力和机遇。一是目前我们处于城建三年大提升的第二年，规划建设正在加强，投资需求旺盛，具有保持增长的潜力。二是全市上下谋发展的积极性高。近几年，全市形成了抓重点项目建设的高潮。各地实现较快发展的决心大，上项目的积极性高。三是近期国家放贷政策放松，银行存款准备金率下降0.5%，将有利于商品房的销售，带动开发商的资金流转。

综合而言，抑制房价上涨与支撑房价的诸多因素并存，预计房产价格短期内在政策调控下难以快速上涨，小幅回落概率较大。