房地产司法鉴定估价规范研究

第一篇：房地产司法鉴定估价规范研究

房地产司法鉴定估价规范研究

（作者：崔太平来源：《中国房地产估价与经纪》杂志2008年第6期）

一、物权保护与房地产估价

房地产司法估价与财产保护的关系是什么呢？《物权法》作为保护财产的基本法律，在当事人的物权受到侵犯时，救济的途径和手段根本的就是损害赔偿。损害赔偿离不开估价。其实任何的经济纠纷，甚至是刑事法律纠纷，判决和裁决有几种情形，最严重是剥夺人的生命，第二种情况是限制人的自由。第三种情况是财产处罚，对侵害他人权利的除以财产的处罚，另外是一种处罚性的赔偿。一般纠纷的判决当事人的财产往往是个人的财产，所以从这个角度来说，我们侵害当事人的物权是离不开损害赔偿的，就是估价的。其他的任何民事、刑事的纠纷，就是以上几个途径。所以说司法鉴定估价在一定程度上不仅是财产保护，在相当程度上影响了司法的工作。

二、房地产司法鉴定估价的现状

（一）估价委托程序不规范

一是，受托估价机构的资质不符合相关规定。法院委托的房地产估价机构，其资质并不符合部门规章的规定，建设部《房地产估价机构管理办法》规定，一级和二级资质的机构才可以接受法院委托的估价，但是实际情况中，却又一些三级资质机构接受了法院的估价委托。二是，委托书不规范，缺乏估价基本事项的记载。估价对象不明确，谁提供多少资料，这些都没有。法院和当事人配合的义务也没有，或者说不够准确和详尽。三是没有委托合同。委托合同涉及到委托估价的费用、当事人的义务、权利、纠纷的解决等等。四是法院对外委托估价，没有充分尊重当事人的诉讼权利。一般觉得当事人要抽签或者是原被告双方选择一下估价机构就可以了，其实不然。一个是涉及到纠纷的不动产，要不要估价，是当事人的权利，如果说当事人双方都觉得不需要估价，那么就不用估价。所以说第一个是估价的申请和决定权。决定权最终在法官的手里，实际在当事人的手里，然后才申请，授予。

（二）房地产司法鉴定估价缺乏质证程序

我曾经做过律师事务所主任，如果原告和被告请一个律师，大家在法庭上在以法律允许的范围内申请自己的权利，在这样的博弈中，实现了当事人之间利益的平衡，间接实现了司法公正，间接提高了律师的社会地位。房地产估价师很少针锋相对，司法鉴定估价应该有这样的程序，甚至还可以成为专家作证出庭，像律师一样。

（三）《房地产估价规范》缺乏对于房地产司法鉴定估价的规定

《房地产估价规范》在房地产纠纷估价里面有三条，这些规定在现阶段来看，对指导实践缺乏可操作性。

（四）法院等司法机关对于房地产司法鉴定估价的认识不清晰

一是，对国家的房地产估价制度不熟悉。法院对房地产估价作为国家法定制度、《房地产估价规范》作为国家标准还不十分清晰，对估价对象、估价对象的法律权属状态等还有待专家协助。二是，对房地产司法鉴定估价的范围认识不清。例如，如果有委托人委托我们评估一个宾馆的大堂，是否可以？当然不可以。房屋基本单元登记的状态，以及房屋登记办法规定的相关内容，法院在查封和预查封的时候，他们有时也不清楚该查封什么。三是对于法院的配合义务、诉讼当事人的配合义务认识不清。

三、房地产司法鉴定估价规范的基本框架

（1）完善房地产司法鉴定估价的委托程序。目前的《房地产估价规范》对实体性的规定不少，对于程序性的规定较少，实际上规范对程序性规定的应该多些。

（2）建立房地产司法鉴定估价的质证程序。

（3）完善房地产司法鉴定估价的技术标准。

（4）建立房地产司法鉴定估价的专家库。专家库的司法鉴定专家，接受鉴定估价委托。并不从事具体的司法鉴定估价业务，而是接受法院咨询，帮助法官对于鉴定估价报告的质证和采信。估价专家也可以接受咨询，帮助法官确定对于不动产的查封、预查封的具体范围。

四、司法鉴定估价业务的承接

（一）明确基本情况

（1）明确估价的基本事项：

估价目的；估价时点；估价对象（实体状况、权益状况）。委托评估范围，不一定就是估价师实际评估范围！

委托方、产权持有者；估价报告的使用限制；估价报告交付时间及方式；估价服务费及支付方式。

（2）明确估价的其他重要事项：

估价的价值定义；委托方提供的估价依据（估价权属资料、身份证明、相关法律文书）。估价依据，应当能够区分哪些是委托方提供，哪些是评估师自己收集掌握的。

对于委托方之外的使用者，应当在委托估价合同中明确。

能力不能胜任的司法鉴定估价业务的委婉拒绝。

（二）明确具体事项

（1）鉴定委托书应当载明委托人的名称或者姓名、拟委托的司法鉴定机构的名称、委托鉴定的事项、鉴定事项的用途以及鉴定要求等内容。委托鉴定事项属于重新鉴定的，应当在委托书中注明。

（2）委托人应当向司法鉴定机构提供真实、完整、充分的鉴定材料，并对鉴定材料的真实性、合法性负责。

（3）对提供的鉴定材料不完整、不充分的，司法鉴定机构可以要求委托人补充；委托人补充齐全的，可以受理。

（4）不能即时决定受理的，应当在七个工作日内作出是否受理的决定，并通知委托人。

（三）司法鉴定机构不得受理的鉴定委托

（1）委托事项超出本机构司法鉴定业务范围的；

（2）鉴定材料不真实、不完整、不充分或者取得方式不合法的；

（3）鉴定事项的用途不合法或者违背社会公德的；

（4）鉴定要求不符合司法鉴定执业规则或者相关鉴定技术规范的；

（5）鉴定要求超出本机构技术条件和鉴定能力的；

（6）不符合民法通则第二十九条规定的；

（7）其他不符合法律、法规、规章规定情形的。

对不予受理的，应当向委托人说明理由，退还其提供的鉴定材料。

五、司法鉴定估价应当遵循的规范

（1）法律法规

（2）《房地产估价规范》等估价规范

（3）《司法鉴定程序通则》

（4）《司法鉴定文书规范》和《司法鉴定协议书（示范文本）》

六、司法鉴定估价风险提示

（1）鉴定意见属于专家专业性意见，其是否被采信取决于办案机关的审查和判断，鉴定人和鉴定机构无权干涉；

（2）由于鉴定材料或者客观条件限制，并非所有鉴定都能得出明确的鉴定意见；

（3）鉴定活动遵循独立、客观、公正的原则，因此，鉴定意见可能对委托人有利，也可能不利。

七、对于房地产司法鉴定估价的质证

（1）房地产司法鉴定估价的质证程序，包括出庭通知、估价师出庭、质证内容、诉讼当事人质询和法官询问、估价师退庭等。

（2）质证内容主要包括：对于鉴定估价主体资格的质证，对于鉴定估价启动程序合法性的质证，对于鉴定估价机构和房地产估价师是否遵循回避原则的质证，对于鉴定估价范围的质证，对于鉴定估价报告规范性的质证等等。

（3）鉴定估价的质证程序，还应当包括：建立法官直接询问、当事人交叉询问规则，房地产估价师分别出庭接受质证规则，以及房地产估价师适时退庭规则。

（4）对于估价工作底稿的质证

工作底稿分管理类工作底稿、操作类工作底稿。

管理类工作底稿包括：估价业务基本事项的记录；估价业务约定书；估价作业计划；估价业务执行过程中的重大问题处理记录；估价报告的审核记录。

操作类工作底稿通常包括：现场调查记录与相关资料；收集的估价资料；估价测算过程记录。

（5）对估价报告假设限制条件的质证

估价报告中的假设和限制条件应说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理对抵押价值可能的影响及本估价报告使用的限制条件。

注册资产评估师不得滥用估价假设前提，估价假设前提应当具有合理性。评估师应当对于估价的假设前提在估价时点的实际状况进行必要的披露和阐述。

在市场波动较大时，评估师要特别关注价格的下跌风险；金融机构续贷涉及房地产抵押价值的估价，注册房地产估价师对已经发生的市场不利变化，应给予充分重视；注册房地产估价师对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，对预期不确定的收益或升值因素应谨慎处理。

（6）对估价对象法律权属状况的质证

估价师应当知晓评估对象法律权属对估价结论有重大影响。估价师执行估价业务，应当关注估价对象法律权属并予以恰当披露。

对估价对象法律权属确认或发表意见，超出估价师执业范围。估价师不得明示或暗示具有对估价对象法律权属确认或发表意见的能力，不得对估价对象的法律权属提供保证。

对委托方和相关当事方提供的估价对象法律权属资料和资料来源进行必要的查验，并对查验情况予以披露，但不应超越执业范围明示或暗示承担验证估价对象法律权属资料真实

性、合法性和完整性的责任。

对估价对象法律权属瑕疵状况予以充分披露。

以设定产权为前提对委托方不具有所有权的房地产进行评估，应当对估价对象法律权属和设定产权前提予以充分披露，并明确说明设定产权状况与实际法律权属状况存在重大差别。

（7）对估价有关事项披露的质证

对估价结果会产生重大影响、需要提醒估价报告使用者关注的事项,注册房地产估价师应当在估价报告中予以披露,并揭示披露事项对估价结果的定性或定量影响。披露事项包括但不限于：

（一）估价对象的权利人、建筑面积、土地面积及其用途等有矛盾，存在异议、疑义的；

（二）存在共有权人和他项权利的；

（三）房地产的土地剩余使用年限或建筑物耐用经济年限较短的；

（四）根据调查和委托人书证已存在的具有法定优先受偿权的款项；

（五）实地查勘受特殊因素制约的；

（六）估价所需资料缺失及对缺失资料的处理方法；

（七）估价对象房地产附有长期及短期租约的；

（八）估价时存在建筑物损耗的；

（九）有关法律、法规规定的针对估价对象的抵押限制条件;

（十）其他应当披露事项。

八、完善房地产司法鉴定估价技术标准

实行房地产估价师负责制度，遵循回避制度，实行房地产估价师出庭作证制度等等，均是鉴定估价技术标准应当考虑的内容。另外，作为鉴定人的房地产估价师，有权了解进行鉴定所需要的案件材料，必要时可以询问当事人、证人，这既赋予估价师权利义务，又是对诉讼当事人配合义务的规定。

房地产司法鉴定估价实施，应当遵守法律、法规，遵守职业道德和职业纪律，尊重科学，遵守技术操作规范。

在房地产司法鉴定估价当中，补充鉴定估价、重新鉴定估价屡屡发生。这需要在鉴定估价的技术标准当中，明确当事人申请重新鉴定的审查标准。

第二篇：房地产司法鉴定估价解析

201210 2012年第10期总第55期 行政事业资产与财务 □盘小霞

房地产司法鉴定估价是房地产评估过程中常见的

案例。此类工作看似易，行却难。故此，应慎行、周密，于细微处定胜负。本例看点，是对此次司法鉴定估价 中存在的常不为人关注，又得必须关注的问题的剖析 及其应采取的举措。

案情：某市中级人民法院因某建筑公司（申请执行 人）与某房地产开发有限公司（被执行人）工程款纠纷 一案，需要对某房地产开发有限公司（被执行人）所开 发的位于某市棉兴路54号一楼1277.32㎡的商业用房 地产进行拍卖，经过随机摇号后，委托某评估机构对某 房地产开发有限公司开发的位于某市棉兴路54号一 楼1277.32㎡的商业用房地产进行评估；委托日期为 2008年8月19日，评估期限为15个工作日。委托方 仅向评估机构提供了《商品房预售许可证》。后某评估 机构于2008年9月8日出具了《房地产估价报告》，评 估结果为7060元/㎡。

报告出具后，某房地产开发有限公司（被执行人）于2008年9月22日提出异议。异议认为“评估结果 偏低，评估结果与市场价格背离，显失公平；缺乏必要 的资料（缺失国有土地使用证、房屋租赁合同直接影响 评估结果，不应妄加推测）；估价依据使用错误，缺乏交 易案例的证据；评估人员与申请执行人某建筑公司有 单独接触（在没有法院人员陪同的情况下，评估人员与 申请执行人某建筑公司人员坐同一辆车前往估价对象 现场），有缺乏公正之嫌疑；签字估价师未进行现场查 看（报告中注明的现场查看人员为评估助理），程序违 法；要求重新评估或更换评估人”。后某评估机构针对 异议于2008年10月7日进行回复，认为：“评估结果 合理、客观公正、估价人员包括注册房地产估价师及估 价助理，评估作业期内曾多次要求法院补充资料，在未 取得补充资料的情况下，依据《委托书》及《商品房预售 许可证》出具了评估报告；评估结果系因某房地产开发 有限公司（被执行人）未提供任何估价对象权属资料的 情况下，经到当地房地产管理部门进行了相关资料的 查询后对估价对象权属状况在报告中作出了合理的假 设，评估结果反映了在满足估价的假设与限制条件及 价值定义下的公开市场价值。”

后在法院的协调下，某房地产开发有限公司（被执

行人）补充提供了《国有土地使用权证》复印件及《房屋 租赁合同》复印件后，评估机构于2008年11月24日依

据法院转交的某房地产开发有限公司（被执行人）补充 提供的《国有土地使用权证》复印件及《房屋租赁合同》 复印件，因租赁合同租金、租赁合同期限、土地用途及 土地剩余使用年限与原报告中估价的假设条件不一 致，故根据补充资料对估价结果进行了相应调整，估价 结果调整为7370元/㎡。

案由：工程款纠纷执行案件。

估价对象基本情况（摘自某评估公司出具的评估 报告）：某房地产开发有限公司开发的位于某市棉兴路 54号一楼1277.32㎡的商业用房地产，至估价时点,估 价对象尚未办理《房屋所有权证》，所在建筑物也未办 理大产权证；房屋用途以委托方提供的《委托书》记载 用途和估价人员实际查看用途为准，建筑面积以《委托 书》记载为准。估价假设在办理估价对象的《房屋所有 权证》时不存在任何司法和行政障碍，也未考虑该过程 中所产生的费用对估价结果的影响。截止估价时点，估价对象尚未办理分户的《国有土地使用证》，委托方 也未提供估价对象所在宗地的《国有土地使用权证》。房地产司法鉴定估价解析资产 评 估

ZICHAN PINGGU 根据本次评估的《委托书》及估价对象已取得《商品房 预售许可证》，估价假设估价对象应分摊的土地使用权 以出让方式取得、用途为商业用地。估价假设在办理 估价对象的分户《国有土地使用证》时不存在任何司法 和行政障碍，也未考虑该过程中所产生的费用对估价 结果的影响。在估价时点估价对象已经出租，但是委 托方未能提供其《租赁合同》，因此本次估价未考虑该 租约事项对估价结果的影响，至估价时点，估价对象尚 未办理分户的《国有土地使用证》。估价人员也未查询 到所在宗地的土地权属状况。而估价对象所在建筑物 为开发的商品房，已经取得预售许可，《商品房预售许 可证》记载用途为综合楼，估价对象的实际用途为商 业，因此假设估价对象占用的土地为出让商业用地，土 地使用权人与房屋所有权人保持一致；根据国家相关 规定，出让商业用地的法定最高使用年限为40年，同 时通过了解，估价对象所在楼盘的开发期周期约为2 年，估价对象建成于2007年5月，故至估价时点估价 对象剩余的土地使用年限约为36.81年。

估价对象技术路线（摘自某评估公司出具的评估 报告）：估价对象位于某市棉兴路54号，属于城市新 区，该区域内近年来新建房屋较多，市场上类似房屋的 出售情况较为普遍，且资料较容易收集，故可以采用市

场比较法进行估价；同时该区域内类似商业用房出租 情况较为普遍，客观收益资料容易收集，故具备采用收 益法的条件；因此本次选用市场比较法及收益法进行 估价。

解剖（存在的问题）：

通过对以上评估案例的介绍，结合被执行人对评

估报告的异议，可以看出本次司法鉴定估价中确实存 在以下几个问题：

一、现场查看的问题

《房地产估价规范》明确规定，估价人员在进行房 地产估价时，估价人员都必须进行现场查看，亲临现场 感受估价对象的物质实体状况等，而作为房地产司法 鉴定评估项目时，估价人员的身份就由一名普通的房 地产估价师转变成一名司法鉴定人员，司法鉴定涉及 的房地产评估具有特殊性。不管从评估的程序上还是 估价的依据上的要求都更加严格。依据《全国人大常 委会关于司法鉴定管理问题的决定》，司法鉴定实行鉴 定人负责制度。鉴定人应当独立进行鉴定，对鉴定意 见负责并在鉴定书上签名或者盖章。多人参加的鉴 定，对鉴定意见有不同意见的，应当注明。可见，作为 要在鉴定书上签名的鉴定人，理所当然的应该亲临现 场进行现场查看，如果作为签名的鉴定人不到现场进 行查看，而委派评估助理进行现场查看，只是审核评估 结果并签字，是对自己不负责任，也是对当事人利益的 一种侵犯，对法律的不尊重。

针对签字的房地产估价师不到现场进行现场查

看的情况，当事人当然有理由可以推翻整个评估报告，难以想象一个鉴定人员在进行严肃的司法鉴定的时 候，不对估价对象进行现场查看，怎么可能得出让人 信服的、公正、公平、客观的鉴定结论呢？因此，本案 中的签字估价师没有到估价对象的现场进行查看，而 仅评估助理进行现场查看，是一个非常致命的程序错 误。

二、估价人员与一方当事人单独接触的问 题

本案中被执行人仅因为评估人员与申请执行人某

建筑公司在没有法院人员陪同的情况下，乘坐同一辆 车前往估价对象现场，就质疑估价人员单独接触一方 当事人，有缺乏公正之嫌疑。可见，估价人员保持中 立，不私下接触任何一方当事人从程序上来说是多么 的重要。只有程序合法，才能保证实体公正。本案中，作为估价人员，在实务操作中必须要注意 细节，一个很小的细节或者不以为然都可能导致评估 报告被推翻，即使我们的评估报告的结果非常的客观

公正，但是只要程序上出了问题，引起了当事人的质 疑，评估报告的结果客观公正在程序的差错下就会显 得非常的苍白无力，轰动全球的美国世纪大案——辛 普森杀妻案不就是因为司法鉴定的程序上的失误导致 了辛普森在铁证面前也被判无罪的一个很好的例子 吗？可见程序的重要性。

在具体的从事房地产司法鉴定项目时，实践操作 中确实会出现执行法官或技术室的经办人员因种种 原因不配合估价人员进行现场查看，要求我们估价人

员自己与双方当事人联系进行现场查看的情况。笔201210 2012年第10期总第55期 行政事业资产与财务

者认为，如果双方当事人都能够到达估价对象现场，委托人（法院）也能对估价人员在双方当事人同时到 场的情况下进行现场查看事宜进行书面签字确认时，估价人员也可以在没有法院人员陪同的情况下进行 现场查看；但是如果仅有一方当事人配合进行现场查 看的情况下，估价人员就应该坚持要求法院配合一同 前往，这样才能避免出现私自接触当事人的嫌疑。而 且根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖 和变卖工作的若干规定》（法释〔2009〕16号），评估机 构在工作中需要对现场进行勘验的，人民法院应当提 前通知审判、执行人员和当事人到场。当事人不到场 的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。评估 机构勘验现场，应当制作现场勘验笔录。勘验现场人 员、当事人或见证人应当在勘验笔录上签字或盖章确 认。因此，估价人员要求在法院工作人员到场的情况 下进行现场查看是程序合法的必不可少的条件，也是 有法可依的。

三、评估资料提供的问题

本案中，估价对象为商业用房，《国有土地使用证》 是评估的必不可少的资料，而估价人员在被执行人不 配合提供资料的情况下，对估价对象的土地使用权的 性质、用途、剩余使用年限进行假设出具房地产司法鉴 定评估报告是不恰当的。

笔者认为，针对本案的情况，估价对象的《国有土 地使用证》、《房屋租赁合同》在估价机构出具《房地产 估价报告》后，被执行人才补充提供，说明被执行人主 观上是不愿意配合的，这个就好比诉讼中当事人在一 审的时侯不提供证据，等待二审的时侯才补充提供作 为新证据来推翻一审的判决，这个是不被法律所允许 的，也应该借鉴《最高人民法院关于民事诉讼证据的若 干规定》（2002年4月1日起施行），制定有关房地产司 法鉴定估价指导意见，规定当事人必须在规定的期限

内通过法院向估价机构提交估价依据，除因正当理由，依据有关规定向人民法院申请延长期限且经人民法院 批准同意延长期限外，当事人在规定期限内不提交估 价依据的，视为不提交，如果当事人不能提交充分、有 效的估价依据，将承担鉴定估价不能的风险，应当对案 件事实承担举证不能的法律后果。

从估价机构的角度来说，在当事人确实不配合提

供估价所必须的资料的情况下，估价机构可以申请人 民法院调取相关的资料，比如：本案估价机构可以要 求人民法院到国土局调取估价对象的《国有土地使用 证》，只要被执行人办理了《国有土地使用证》，是一定 能够调阅得到的。当然，由于法院的工作人员不是专 业的评估人员，对某些评估资料的敏感度及查阅部门 不一定清楚，就需要估价人员配合法院一同进行评估 资料的查阅，有利于及时的进行评估，保证诉讼的继 续进行。评估机构在工作中应与委托法院相互配合，积极做好各个环节的工作。如目前一般由评估公司 持法院提供的相应证明材料到房屋、土地行政主管部 门落实房地产权属的工作，但有的区、县房屋、土地行 政主管部门不对评估公司提供这项服务，给房地产权 属认定工作带来不便。在法院的配合下，能与房屋、土地行政主管部门协调工作，查阅资料的工作将更为 顺畅。

当然，实践操作中也可能出现经过估价人员与法

院的共同努力，某些评估需要的关键性数据还是无法 确定的情况，而作为法院，每一个案件都必须结案，不 可能悬而不决，在这种情况下，如果法院要求必须出具 评估报告，应针对关键性数据（国有土地使用权的用 途、性质、收益年限）取得双方当事人的一致认可或由 委托人来确定一个合理的数据后提供给评估机构，否 则，评估机构可以终止鉴定。

四、租赁合同是否应给予考虑的问题

本案中估价对象是商业用房，估价人员现场查看

时估价对象已经出租，估价机构仅因为委托方未能提 供其《租赁合同》，因此本次估价未考虑该租约事项对 估价结果的影响是不恰当的。委托方未能提供其《租 赁合同》，并不能否认租赁事实的存在，法院在委托书 中也未明确是否考虑租赁合同的影响。这种情况实际 操作中比较多。作为法院，不是专业的评估机构，对租 赁合同对评估结果的影响并没有明确的认识，当然不 会在委托书中体现，是可以理解的。因此，作为受托的 评估机构，在接受委托后经过现场查看了解了估价对 象的基本情况后，就应该及时与法院沟通，告知租赁情 况的存在对评估结果存在的重大影响，由法院根据对资产

评 估

ZICHAN PINGGU 租赁合同的效力的认定后，在委托书中明确是否考虑 租赁合同的影响，然后估价人员根据委托书中的要求 进行评估。不应该在未与法院针对租赁情况进行沟通 的情况下，直接认定为不考虑租赁合同的影响，这样可 能会损害当事人的利益。

五、建筑面积、房屋用途以《委托书》记载为 准是否合适的问题

本案中，至估价时点,估价对象尚未办理《房屋所 有权证》，所在建筑物也未办理大产权证；房屋用途以 委托方提供的《委托书》记载用途和估价人员实际查看 用途为准，建筑面积以《委托书》记载为准。笔者认为： 房屋用途以委托方提供的《委托书》记载用途和估价人 员实际查看用途为准，建筑面积以《委托书》记载为准 也存在一定的问题。估价对象的用途、建筑面积是影 响评估结果的关键性的数据，直接影响了评估结果的 大小，而法院不能对估价对象的用途及建筑面积进行 认定，建筑物的用途应该是依据合法性原则，根据规划 局批准的用途及房管局认定的用途为依据，建筑面积 的大小只能依据有测绘资质的专业机构进行测绘后得 出，建筑面积应该由面积测量报告或者房屋所有权证 或者不动产登记簿确认。法院没有对建筑物的用途和 建筑面积进行确认的职权。实践中，有时侯还会出现 针对某些未办证的建筑物进行评估时，法院要求评估 公司进行测量后出具评估报告的情况，这是不恰当的，作为评估机构是没有进行房地产测绘的资质，如果评 估机构进行测绘后，拍卖机构依据评估机构测绘的面 积进行拍卖，均可能极大的损害了双方当事人的利益。而且评估报告存在重大瑕疵，当事人是随时都可以此 为由推翻评估报告。

因此，本案中关于估价对象房屋的用途部分，估价 人员也应该到规划部门及房产管理部门核实，本案中 关于建筑面积部分，估价人员应该到相关部门，比如： 房地产管理局查阅办理预售许可证时是否进行了测 绘，或者查阅建筑面积的来源。如果确实没有相应的 合法的书面依据来支撑建筑面积的来源，就应该要求 委托人聘请专业的测绘机构对本次评估的估价对象的 建筑面积进行测绘后再进行评估。因为估价对象在拍 卖后也涉及到要进行过户的问题，过户必然涉及到房 屋的用途、建筑面积的大小，所以，对房屋的用途、建筑 面积的大小的确定工作如果在评估阶段就做到合法合 规，是非常重要的，能够为后续的拍卖、过户工作减少

纠纷，确保执行案件的顺利进行。

六、估价依据是否充分，是否经得起质证的 问题

本案中，被执行人在对评估报告的异议中提到“缺 乏交易案例的证据”，可见，作为估价机构出具的房地 产司法鉴定估价报告一定要在每一个细节上能够经得 起双方当事人质证，司法鉴定涉及的房地产评估具有 特殊性，司法鉴定房地产评估活动中，房地产估价师除 遵循《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关 规定、执业规范以外，作为司法鉴定人应当履行出庭义 务，就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质 证。因此，不管是估价的程序还是实体上，每一个环节 都应该经得起法官、双方当事人的质证，这就对我们从 事司法鉴定估价的估价人员提出了更高的要求，要有 强烈的证据意识，时刻想到我们的评估报告就是一份 鉴定结论，是证据的一种，从参数的选取，案例的调查、选用，资料的采用都要有理有据，做到程序合法，实体 公正。

（作者单位：四川中联恒通资产评估有限公司）

第三篇：房地产估价报告规范格式

房地产估价报告规范格式 封面：

(标题)房地产估价报告

估价项目名称：（说明本估价项目的全称）

委托方：（说明本估价项目的委托单位 的全称，个人委托的为个人的姓名）估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）估价人员：（说明参加本估价项目的估价人员的姓名）

估价日期：（说明参加本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）

估价报告编写：（说明本估价报告在本估价机构内的编写）

目录：

（标题）目录

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设与限制件

四、估价结果报告

（一）（二）…

五、估价技术报告（可不提供给委托方，供估价机构存档和有关部门查阅等）

（一）（二）…

六、附件

（一）（二）…

正文：

一、致委托方函（标题）致委托方函 致函对象（为委托方的全称）

致函正文（说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果）致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章）致函日期（为致函年月日）

二、估价师声明

（标题）估价师声明 我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本估价报告的分析、意见和结论是我们自已公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们在本报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论撰写本估价报告。

5、我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中清楚地明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪能些估价人员没有估价对象进行实地查勘）。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。

7、其他需要声明的事项。

参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章（至少有一名）。

三、估价的假设和限制条件

（标题：）估价的假设和限制条件

（说明本次估价的假设前提，未经调查认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件）

四、估价结果报告

（标题：）房地产估价结果报告

(一)委托方（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）

(二)估价方（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级）

(三)估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积、形状、四至，周围环境，景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质，水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况。对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程式质量，建成年月日，维护，保养，使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）

(四)估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）

(五)估价时点（说明所评估的客观合理价构或价值对应的年月日）(六)价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）

(七)估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）

(八)估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）

(九)估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）(十)估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）

(十一)（十一）估价人员（列出所有参因本次估价的人员的姓名、估价资历格或职称，并由本签名盖章）

(十二)（十二）估介作业日期（说明本次估价的起止年月日）

(十三)（十三）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）

五、估价技术报告

（标题：）房地产估价技术报告

(一)个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）(二)区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素）

(三)市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况、包括过去、现在和可预见的未来）

(四)高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象的最高最佳使用）(五)估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）(六)估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）(七)估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）…

六、附件

（标题：）附件

估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用资料，估价人员和估价机构的资格明等。

第四篇：房地产估价报告规范格式

房地产估价报告的规范格式封面

（标题：）房地产估价报告

估价项目名称：（说明本估价项目的全称）

委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名）估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）

估价人员：（说明参加本估价项目的估价人员的姓名）

估价作业日期：（说明本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）

估价报告编号：（说明本估价报告在本估价机构内的编号）目录

（标题：）目录

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告

（一）（二）

…

五、估价技术报告（可不提供给委托方，供估价机构存档和有关管理部门查阅等）

（一）（二）

…

六、附件

（一）（二）

…致委托方函

（标题：）致委托方函

致函对象（为委托方的全称）

致函正文（说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果）

致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章）致函日期（为致函的年月日）估价师声明

（标题：）估价师声明

我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘）。

6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。

7.（其他需要声明的事项）

参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章（至少有一名）估价的假设和限制条件

（标题：）估价的假设和限制条件

（说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件）6 估价结果报告

（标题：）房地产估价结果报告

（一）委托方（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）

（二）估价方（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级）

（三）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）

（四）估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）

（五）估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）

（六）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）

（七）估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）

（八）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）

（九）估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）

（十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）

（十一）估价人员（列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）

（十二）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）

（十三）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）估价技术报告

（标题：）房地产估价技术报告

（一）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）

（二）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素）

（三）市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）

（四）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）

（五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）

（六）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）

（七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）8 附件

（标题：）附件

1.估价对象的位置图

2.四至和周围环境图

3.土地形状图

4.建筑平面图

5.外观和内部照片

6.项目有关批准文件

7.产权证明

8.估价中引用的其他专用文件资料

9.估价人员和估价机构的资格证明等。

第五篇：房地产估价司法鉴定实践中存在问题浅析

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房地产估价司法鉴定实践中存在问题浅析 作者：罗静

来源：《法制博览》2013年第09期

作者简介：罗静（1963-），女，四川峨眉人，主检法医师，研究方向：房地产评估、土地评估、资产评估。

攀枝花市中级人民法院，四川攀枝花617000

【摘要】本文阐述了房地产评估在司法鉴定中的重要性，分析了我市涉案房地产评估存在的问题，提出了房地产评估过程的建议和对策，为进一步在司法鉴定中房地产评估做出更为科学、合理的价值评估提供一点看法。

【关键词】房地产评估；司法鉴定；问题；对策

一、房地产估价司法鉴定的定义

房地产估价全称房地产价格评估，是由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价的目的，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定的时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质不是估计人员的定价，而是模拟市场价格形成过程，将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验的结合。

房地产估价司法鉴定是指在诉讼活动中房地产估价机构运用房地产估价的专门知识和技能对房地产价格进行评估并出具报告的活动。

房地产估价司法鉴定，是立足于为解决房地产纠纷中房地产价值的评估，它不同于房地产转让、房地产抵押、房地产保险所涉及的一般房地产估价；房地产司法鉴定估价的估价结论，作为解决纠纷的法定证据，对诉讼、仲裁的公正性起着十分重要乃至决定性的作用。总的来看，司法鉴定中的房地产估价工作，首先是一种司法鉴定行为，是由法院委托具有相关资质的房地产估价公司进行评估；同时，它也是专业房地产价格评估行为，是对估价房地产的估算，判断其在估价时点的客观合理价值的活动。

二、房地产估价司法鉴定中存在的问题及对策

2010年至2013年4月，攀枝花市中级人民法院共受理鉴定、评估、财务审计及拍卖案件211件，其中涉及房地产评估案件为121件，占整个对外委托案件的57.35%。121件案件中，单纯涉及房地产评估案件106件，涉及房地产评估、资产评估、土地评估案件15件。121件案件中，因资料不齐或当事人达成和解协议而撤回评估的案件有9件。

121件房地产评估案件呈现以下特点：

（1）由于法院在执行过程中，被执行人因执行其财产出现不满，部分当事人出现法院组织评估机构选择时不到场、不提供房产资料、不配合评估机构的现场勘查等。

（2）部分当事人因对评估结论不满而拒绝交纳评估费用。

（3）当鉴定、评估公司出具鉴定、评估征求意见稿时，法院会将该稿提交当事人。有些当事人在异议期内不提出异议，而在异议期过后提出异议。

（一）房地产估价司法鉴定中存在当事人不配合问题

房地产估价司法鉴定，受诉讼案件各种背景条件影响，为满足案件判决和执行的需要，估价结果价值种类较多，例如，用于协议转让的，为快速变现价值；以资抵债的，为抵偿价值；用于财产分割的，为现有公开市场价值；用于拍卖执行的，为拍卖参考底价。在房地产估价司法鉴定实践过程中，由于诉讼案件的背景复杂，各种各样的情况都会存在，进而造成房地产估价司法鉴定实践过程中会出现和普通房地产估价多且复杂的问题。

笔者结合多年房地产司法鉴定评估工作实践及遇到的一些实际案例，认为在房地产司法鉴定评估实践中，最为突出的问题就是评估过程中相关当事方的配合难问题，下面就对该问题及解决对策谈一点浅见。

在司法实践中，房地产因其自身价值大的特点，往往在民事经济纠纷中占有关键性的地位。因此，房地产估价结果对案件中的各方当事人的切身利益会产生重大影响。并且，不同的诉讼背景因素会让当事方产生完全不同的态度。例如，如果诉讼背景为以资抵债，那么房地产资产拥有方就会倾向于其房地产估价结果越高越“合理”；但同样的情况，如果诉讼背景变成了财产分割，那房地产资产拥有方自然又会倾向于其估价结果越低越“合理”。由于房地产评估在司法鉴定中的特殊影响，造成在工作实践中，估价过程得不到相关当事人的积极配合。

首先，当事方的不配合问题有时表现在相关资料的提供上。在工作实践中，我们曾遇到过这样的情况，该案例中，估价对象为一中型电冶金工业的配套生产厂房，诉讼背景为以资抵债。在整个估价工作过程中，当事方都拖延甚至以种种理由拒不提供房地产评估的相关资料，造成估价工作很难顺利进行。当评估机构将估价结果初稿提交法院后，当事方又拿出原拒不提供的资料，以此为据，对评估机构出具的估价结果提出异议。当事方的如此行为，造成了该司法鉴定评估工作的反复拖延，进而严重影响了整个司法审判的正常进度。

其次，最常见的情况是，现场勘察时相关数据的收集（如商业房地产的租金收益情况），往往从当事方那里得不到准确数据，而估价人员在对周围类似情况房地产调查时也常会受到当

事方一定程度的干扰。在遇到此类问题时，我们在工作实践中一般会要求评估人员在不同时间段对估价对象房地产进行多次独立勘察，从而收集到客观数据，在此调查基础上采用科学的评估方法得出客观的、令人信服的估价结果。

另外，在工作实践中，我们发现有时当事方的不配合，是由于一些客观原因（比如对房地产一些专业知识的所知不够）造成的。在一宗财产分割案件中，被告方所属住宅房地产为“房改房”，未进行过房屋分户平面图测绘，原告方在评估现场勘察过程中提出他们认为房屋的实际大小与资料（房产证复印件）数据不符，认为资料不真实；而被告方认为自己有理，对评估勘察工作有抵触。评估人员为当事双方就此种“房改房”的特点及房屋测绘的相关知识做了较为详细的说明，最后在法院工作人员调解下，当事双方均作出让步，同意就以现有资料数据作为评估依据。从以上情况可以看出，在这种类型的配合问题处理上，评估机构和法院之间的沟通，以及评估机构与当事方之间的沟通是很重要的。作为法院更应该支持、配合做好评估工作，这样才能保证房地产评估顺利进行。

（二）房地产估价司法鉴定中评估机构收取评估费用存在的问题

房地产评估机构在接受法院委托房地产评估的案件后，按照法院的要求完成房地产评估工作，因此依据司法鉴定收费标准收取评估费用是合理、合法的。评估机构以往是在评估工作结束后再向当事人收取评估费用，但在房地产估价司法鉴定中，当事人时常出现因对鉴定结论或对案件判决不满意拒绝交纳评估费用的情况。

根据《四川省高级人民法院委托鉴定管理办法》第十七条规定：“鉴定费用应当由当事人交纳的，由司法技术管理部门通知当事人在5日内向鉴定机构交纳，并告知当事人逾期不交将视为自动放弃鉴定申请，并承担相应法律后果”。针对以上存在的问题，我院要求涉案的当事人向评估机构先期预交部分评估费用，待评估机构的正式报告发出前，交清剩余评估费用。但对于经济条件确有困难的当事人，评估机构应承担专业机构的社会责任，建立“鉴定救济”制度，可根据实际情况对确有困难的当事人实行减、免、缓交评估费用。

（三）关于当事人在异议期内不提出异议，而在异议期后提出的问题

根据《四川省高级人民法院法院委托鉴定管理办法》第二十二条规定：“当事人应当在收到征求意见稿5日内，以书面形式向司法技术管理部门提交回复意见，无正当理由，逾期不提交的，视为无意见”。法院司法技术管理部门在将鉴定、评估报告征求意见稿提交给当事人时，即会书面告知当事人的异议期限和逾期未提交异议应承担的法律责任。如果在异议期未提出异议，视为当事人对鉴定、评估报告征求意见稿无异议。当事人在异议期后提出的异议，法院将不予认可。

三、结语

综上所述，房地产估价司法鉴定在司法实践活动中起着十分重要的作用，因而也承担着较为重大的责任。要顺利完成法院委托的房地产评估案件，法院及评估机构应做好以下几方面工作：1.法院司法技术管理部门应要求当事人积极配合房地产评估工作，提供房地产评估的相关资料；当事人拒不提供的，法院将依法在房产及土地管理部门提取相关资料；2.在房地产评估机构进行现场勘察时，法院司法技术管理部门应通知双方当事人到场；确有必要的，还要通知案件承办人到场。法院司法技术管理部门应告知当事人在现场勘察时不到场应承担的法律后果；3.房地产评估机构应组织有资质的评估人员开展评估工作；4.评估机构应按规定出具评估报告，并加盖评估机构印章。在评估报告中应有评估人员本人签名，及加盖本人房地产注册专用章。

要圆满完成房地产评估项目，只有法院与评估机构积极沟通、配合，才有利于司法鉴定各个环节工作的顺利开展。

参考文献：

[1]柴强.房地产估价理论与方法[M].北京：中国建筑工业出版社，2007.[2]卢新海.房地产估价—理论与实务[M].上海：复旦大学出版社，2006.[3]叶剑平.房地产估价[M].北京：中国人民大学出版社，2002.[4]吴翔华.房地产估价案例与分析[M].北京：化学工业出版社，2008.