坚持房地产调控政策不动摇

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第一篇:坚持房地产调控政策不动摇

坚持房地产调控政策不动摇

发改委专家认为,房价上涨的潜在压力仍然较大。目前房地产价格回落在一定程度上是通过限购、限贷、限价和行政问责等措施实现的,而不是市场自发调整的结果。

不能放松调控力度 抓紧制定长效机制——发改委专家解读“坚持房地产调控政策不动摇”

新华网北京12月13日电(记者 江国成)近日召开的中共中央政治局会议提出“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展”。怎样看待当前的房地产调控形势?房价合理回落会不会引发系统性金融风险?如何制定促进房地产业健康发展的长效机制?记者13日就此采访了相关专家。

房地产价格回落的基础仍不稳固

国家发展和改革委员会宏观经济研究院副院长王一鸣表示,2010年以来,针对部分城市房价过快上涨、投资投机购房过度活跃等问题,中央出台了一系列加强和改善房地产市场调控政策,商品房价格过快上涨的势头得到遏制,商品房价格涨幅逐步回落。住房投资投机需求得到有效抑制。保障性住房建设规模扩大,住房市场供给结构有所改善。在2010年建设590万套保障性住房的基础上,2011年又开工建设1000万套保障性住房,今年开工的保障性住房占住房新开工面积总量的比例接近50%。

“从总体上看,房地产调控政策措施已经取得初步成效。但我们必须清醒地认识到,当前房地产市场调控仍处于关键时期,调控取得的成果还是初步的,房地产价格合理回落的基础仍不稳固。”他说。

他认为部分城市房价过高的局面还没有根本改变。房价上涨的潜在压力仍然较大。目前房地产价格回落在一定程度上是通过限购、限贷、限价和行政问责等措施实现的,而不是市场自发调整的结果。在这种情况下,调控力度一旦放松,就可能在短期内引发房地产市场价格的迅速反弹。

王一鸣说,当前,“抑制投资投机需求的任务仍很艰巨”。目前国内投资渠道相对有限,房地产成为资产投资和保值增值的重要途径,在流动性充裕和通胀水平依然较高的情况下,投资投机的套利空间仍然较大,调控力度一旦放松,被抑制的投资投机需求就可能重新释放,引发新一轮房价上涨。“放松调控力度,将引发市场预期的混乱,不仅政府的公信力将受到影响,而且也不利于巩固已经取得的调控成果和房地产业的持续健康发展。”

调控力度不能放松 不会引发系统性金融风险

随着房地产调控的实施效果逐步显现,部分城市的商品房市场交易量明显下降,社会上开始出现不同的声音。有些人认为,房地产业对国民经济影响面广,如果不放松调控力度,将引发房地产投资大幅回落,进而引发金融系统风险,加剧经济增速放缓趋势。

对此,国家发展和改革委员会投资研究所所长张长春表示,随着房价涨幅回落、通胀预期发生变化,预计2012年房地产投资增速将进一步放缓。在持续

多年房地产投资高增长之后,投资增速的适度回落,有其内在合理性。

王一鸣认为,从我国情况看,无论是个人住房消费信贷、房地产企业开发贷款,还是地方政府融资平台公司贷款,房价合理回落都不会引发金融风险。他说,从个人住房消费贷款和房地产开发贷款看,近两年来,不良贷款比率都在逐步下降,2010年分别降至0.37%和1.26%。今年以来,购房的首付比例进一步调高,也在一定程度上提高了银行防范和化解金融风险的能力。从地方政府融资平台公司贷款看,虽然过去两年土地收益的大幅增长,使地方融资平台公司以土地抵押获取的贷款规模增加较多,但由此形成的地方政府债务规模总体上是可承受的。

调控有利于经济长期平稳健康发展

张长春表示,近年来,房地产业对我国经济社会发展和改善人民生活做出了重要贡献。1978年我国城市人均住宅面积仅有7.8平方米,2010年达到了31平方米。房地产业的快速发展也带动了经济的快速增长和各级政府财政收入的增加。

“但要看到,房地产业发展也存在一些问题。从国际经验看,房地产业过度繁荣极易积累泡沫,一旦泡沫破灭,就有可能造成经济的长期衰退,带来严重的社会问题。上世纪90年代,日本房地产泡沫破灭造成了‘失去的20年’。2008年美国住房次贷危机引发全球性金融危机,造成了上世纪30年代大萧条以来最严重的经济衰退。直到今天,这场金融危机还没有完全过去。”他说。

他认为,当前,我国经济增速放缓,既有全球经济减速和外部需求收缩的影响,也是我国主动调控和市场需求变化共同作用的结果。研究表明,房地产市场周期与经济周期的变化具有一定的关联性。房地产价格和投资增速适度回落,对当前我国经济增速会形成一定的影响。但从长远看,房地产价格回落到合理区间和投资适度回调,有利于保持房地产业长期平稳健康发展,进而更好地推动我国经济保持更长时期、更高水平、更好质量的发展。

抓紧制定房地产市场稳定健康发展的长效机制

王一鸣表示,在坚持房地产调控的同时,必须加快研究制定符合国情的住房体制机制和政策体系,坚持住房资源市场化配置为基础,加强和改善房地产市场调控,逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价和消费能力基本适应的住房供需格局。

他建议我国要立足国情,引导理性消费,保障基本需求,加快构建以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障的住房供应体系。以市场机制为主导的商品住房市场是我国房地产市场的主体,我国多数家庭要通过购买或承租商品住房实现住有所居。

他认为我国要继续坚持住房市场化改革方向,更好地发挥市场机制在住房资源配置中的基础性作用。政府要在提供基本保障、维持市场秩序、改善投资环境、引导合理消费方面发挥积极作用。对城镇低收入住房困难家庭,实行廉租住房制度;对中等偏下收入住房困难家庭,实行公共租赁住房制度;对中高收入家庭,实行租赁与购买商品住房相结合的制度。要强化政府工作职责,落实政府保障责

任,健全住房保障及供应体系。

在加快保障性住房制度建设、健全房地产市场调控体系、推进房地产领域法律法规建设方面,他认为我国应“健全差别化住房信贷、税收政策,合理引导自住和改善性住房需求,有效遏制投资投机性购房。调整和完善房地产开发、销售、租赁、中介服务和持有等环节的税收政策,加大房产持有成本,扩大房产税试点范围,加快房产税实施方案的研究进度”。

第二篇:坚持房地产调控不动摇

2013年国家公务员考试热点时评:坚持房地产调控政策不动摇

持续至今的房地产调控已经产生积极效果。从全国来看,不但房价回落的城市的范围进一步在扩大,而且一些一线城市的中心城区的房价也出现下降的势头。

行百里者半九十,从历次房地产调控的经验来看,这个阶段也是房地产调控的“胶着”时期。慎防一些房地产企业提前“叫疼”,警惕一些地方过早营造“调控目标已经完成”的舆论场;坚定调控决心,维护调控的相对稳定和连续性,已成为这一轮房地产调控时下的关键抉择。应该看到,对房地产的调控,中央的决心十分明确。中央经济工作会议明确提出,坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展。全国发展和改革工作座谈会强调,保障性安居工程建设既关系民生,也关系发展。要加大资金投入,落实土地指标,确保按时开工、精心施工、如期竣工,确保工程质量和分配公平。要坚持房地产调控政策不动摇,继续抑制投机、投资性购房需求、增加普通商品房供给,促进房地产市场健康发展,这也有利于推进城镇化进程。

在外界看来,为应对调控,一些房地产开发商形成了某种“价格同盟”。在这一轮房地产调控阶段,需要维护房地产调控的预期不被干扰,才能取得自上而下的目标成效。近来,某些房地产企业的代言人频频出来发声,比如蓄意夸大房价下降幅度,或是给出一些不切实际的预测,试图影响调控松绑。

确实,一些城市的房地产开发企业出现了资金压力,有的房地产开发商开始在产权市场转让股权、债权,出售房产、在建项目等实物资产。这一方面反映房地产市场正在发生变化,通过结构调整,产权重组,形成优胜劣汰;另一方面,这类需要大量资金的项目被迅速接手,也反映出在一些地方,房地产行业的“吸金”效应还很明显。有的观察家一味强调房地产行业利好,避行业洗牌风险而不提。如此下去,不利于房地产行业的健康稳定发展。

当前和今后一个时期,我国仍将处于城镇化快速发展阶段,房地产行业依然大有可为。然而,也应认识到,经济发展决不能过度倚重房地产业。房价畸高、充满投机氛围的房地产业,玩的只是击鼓传花的高风险游戏,其所带来的危害并不仅仅是鸡蛋最终破在谁的手里谁倒霉这么简单,真正受损的是整体经济。

从这个意义上,房地产专家也好,经济学家也好,需要从国家经济整体运行的大局出发,不能罔顾事实,更不能为某些开发商所利用,成为其传声筒。

第三篇:谢逸枫温总理重申坚持房地产调控政策不动摇

谢逸枫:温总理重申坚持房地产调控政策不动摇

导读:2012年10月12日、13日和15日,中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在中南海先后召开行业协会负责人、部分地方部门和企业负责人以及专家学者三场座谈会,听取大家对当前经济形势的意见和建议。“今年以来的经济形势艰难曲折,走到今天非常不容易。三季度非常关键,承前启后,关系到实现全年的经济社会发展目标。国内外都非常关心中国经济的走势。正确分析判断当前的经济形势,做好第四季度的工作,为明年的经济社会发展打好基础十分必要。请大家畅所欲言,谈谈你们的看法。座谈会上,物流与采购、机械工业、机电进出口、纺织、钢铁、房地产、商业、有色金属等行业协会负责人,江苏、广东、辽宁、浙江等地方部门负责人和义乌小商品城、华为、上海 大众、中国远洋、魏桥纺织等企业负责人,以及专家学者从各自实际出发,介绍情况,研判形势,提出建议。

中国房地产业协会副会长朱中一说,当前房地产调控取得了明显成效。9月份房价环比涨幅继续收窄,房地产投资降幅收窄。前9个月,保障性安居工程新开工720万套,基本建成480万套,完成全年任务问题不大。中国房地产业协会副会长朱中一建议,将调控措施常态化,并逐步与中长期制度相衔接。中共中央政治局常委、国务院总理温家宝说,房地产调控初见成效,但依然不稳定,必须坚持调控政策不动摇。今天的调控,包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归,都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手

段,从长期讲还需要逐步完善,更加注重市场和法制手段。

有请住建部政策咨询专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫先生对此评论与分析:

记者:如何理解温总理重申坚持调控政策不动摇?为什么在此时再次强调?

谢逸枫:从温总理的讲话内容与态度上分析,中央房地产调控基本取得初步效果,暗示中央房地产调控暂时不加码,意味着今年第四季房地产调控继续维持“维稳与微调”并存的博弈趋势,而今年最后一个季度楼市则呈现平稳发展。另外是由于市场存在变数,前期调控的成果不稳定,表明中央房地产调控暂时不放松,继续监督地方政府落实与执行调控。三是考虑到限购、限贷、限价、限售这类行政强暴手段过于伤害市场,不利房地产市场长期有序健康的发展,又违背市场经济。因此,临时性行政手段的措施需要完善,未来房地产调控将让位给市场和法制手段,作为未来长期调控的手段。

谢逸枫:温总理重申坚持调控政策不动摇的原因,一是当前多地的地方政府调控频繁微调动作不断,放松调控执行力度放松,楼市价量上升。引起市场调控放松的猜测。譬如广州限售高价房、杭州溢价率49%封顶、贵阳买房送户籍、北京十宗地块紧急叫停、预售许可审批权下放等上海。二是房价连续四个月上涨,部分城市房屋价上涨回调控前,大有反弹趋势。三是土地市场后热,地价上涨,甚至出现地

王。四是房企取消价格折扣,调整价格。新增加供应减少,新上市项目纷纷上涨房价。五是楼市商品房库存去化明显,销售成交回升,市场回暖明显。

记者:温总理再次强调与重申坚持调控政策不动摇的目的什么?

谢逸枫:温总理再次强调与重申坚持调控政策不动摇的企图很明显,一是表明中央坚持房地产调控不放松的决心与态度。二是要求地方政府继续保持调控力度,同时中央正在完善调控手段。三是稳定楼市与房价预期,防止出现恐慌性购买。四是警告放松调控的地方政府,巩固前期调控成果。

记者:能否起到楼市与房价下降及遏制地方政府放松调控的冲动?

谢逸枫:仅仅是表态而已,并无降房价与促进房价合理回归的具体的新调控手段与政策,很难起到楼市降温与降房价及遏制地方政府放松调控的冲动的效果,也很难遏制房价继续上涨的趋势。从总理讲话的内容看,表示新一轮房地产调控政策不会出台,未来楼市调控将以维稳与微调并存的局面存在。

记者:调控是否有效果?“四限”政策年内会取消吗?

谢逸枫:从价格控制目标的遏制房价上涨过快和遏制投资投机炒房需求角度看,中央房地产调控效果非常明显。9月份房价环比涨幅

继续收窄,房地产投资降幅收窄。但是从调控目标的房价合理回归角度看,调控比较“失败”,可谓有“空调”之嫌疑。新房开盘价普遍走高,房价几乎已涨回到调控前水平。尽管本轮调控遏制了投机炒房,起到了遏制房价暴涨的效果,但并没有实现房价合理回归的目标,主要原因在于地方政府微调政策迭出,且当前地价上涨幅度远超房价。

记者:温总理再次表态,是否存在新一轮房地产调控?

谢逸枫:今年年内房地产调控“四限”政策不要指望取消,但是不排除地方政府“四限”政策微调。一方面是中央既有防止房价大幅度反弹又要防止经济下滑过快,同时既要稳定楼市与房价预期又要完成今年价格控制目标。尤其是今年前三季楼市回暖明显,销售成交回升快速,房价大有反弹之态势。另外一方面是地方政府面临巨大的财政压力,全国多地调控微调。另外是房企去商品房库存量加快,前三季销售业绩良好,况且融资渠道放松与贷款成本先进,房企资金逐渐宽松,楼盘涨价现象越来越多。三是考虑到“房价未合理回归与巩固前期调控成果及市场存在变数的因素,短期如取消“四限”政策,弊大于利。从近期中央表态与楼市行情及房价走势等经济形势看,随着8月通胀率低位徘徊与外汇下降与前8月国内经济预期悲观等QE3量化宽松货币政策的因素影响,中国货币政策宽松的预期加大,估计今年九月降准或降息一次。在中国房地产市场处冷热不均与经济下滑不稳的环境下,新一轮房地产调控政策不会出来,特别是房产税扩容与商品房预售制度取消及预售款监管等政策暂时不会有新的变化。

记者:下半场房地产下半场调控究竟走向如何?

谢逸枫:在中央连续两年的政策调控下,房价得到了有效控制,作为长期的国家政策,未来一段时间内房地产调控依然会继续以微调与维稳为主题。此次贵阳和上海两地楼市政策松动,意味着地方政府面临巨大的调控与市场及财政的三层压力。一是尽管房价反弹风险信号已经出现,但不变的是决策层继续紧盯市场坚持调控,动辄喊话的警示,表明房地产调控仍属常态。二是现在是市场与政策博弈的关键点,如果市场回暖过快,也不排除会出台收紧楼市的政策。现在开发商的定价与政策亦步亦趋。三是今年前三季度土地出让计划与土地出让金任务完成率不到60%,尤其是在各地政府前三季财政收入下降的情况下,土地财政导致地方政府调控放松的冲动越来越明显。因此,中央政府一方面要保持楼市与房价稳定预期,巩固前期调控成果,防止楼市过热与房价全面上涨反弹的现象。另一方面还要考虑到合理购房需求,防止投资投机炒房入市,以及开发商哄抬房价上涨。同时也要地方政府完成今年价格控制目标。

温家宝对他们的意见一一回应,并与他们就具体问题深入交流。今年以来,国际金融危机深层次影响继续显现,我国经济下行的压力加大。在复杂严峻的国内外经济环境下,按照稳中求进的工作总基调,特别是5月份以来,我国及时采取了一系列稳增长的政策措施。从座谈会上与会人士反映的情况看,三季度尤其是9月份以来,出口逐步回升,消费稳定增长,物价涨幅明显回落,就业形势良好,结构调整

迈出新的步伐。温家宝说,三季度的经济形势应该说比较好。现在可以有信心地讲,中国经济增速基本趋于稳定,并且继续出现积极的变化。随着各项政策措施进一步落实到位,中国经济还会进一步企稳。

采购经理人指数(PMI)是经济运行的先行指标。在12日下午的座谈会上,中国物流与采购联合会蔡进带来了9月的最新数据。他说,从目前掌握的数据看,制造业PMI为49.8%,比上月回升0.6个百分点,这是5月以来首现回升。更为重要的是,新订单指数明显回升,达到49.8%,比上月回升1.1个百分点,是6月以来的最高水平。库存呈现持续下降走势。

温家宝说,稳增长我们态度很坚决,一天都没有迟疑。一是加快财政支出进度,保障重点支出,加大结构性减税力度,但我们并没有超出预算来采取刺激经济的措施。二是在货币政策方面,发挥逆周期调节作用,两次降低存款准备金率和存贷款基准利率。我们所采取的一些措施是与改革相结合的。比如,扩大营业税改征增值税试点范围,努力减少重复征税;调整利率的同时,推进利率市场化,扩大存贷款利率的浮动区间。另外,出台了新36条的42项实施细则,鼓励民间投资;取消和调整了314项部门行政审批项目。这些措施对增强市场信心、促进经济企稳起到了重要作用。

第四篇:房地产调控政策

房地产调控政策

然而,调控部门知道开发商这般心思,于是不断释放楼市调控不会放松的信号,让房地产市场预期由幻想变为悲观,一些人甚至对中国房地产行业的发展绝望。

实际上,这种大喜大悲的感情大可不必。根据国家发改委日前召开的工作会议所透露内容,2012年房地产调控政策定调基本廓清,如不发生经济衰退等意外情况,房地产调控在2012年不会大幅度放松,但是也不会更严厉,整体来说,2012年房地产市场预期状况应好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路劲基建[简介 最新动态]上市15周年的一个活动上明确表示,2012年的调控政策仍然坚持抑制投资投机性购房需求,但是也会对中低价位、中小套型商品房的需求市场进行支持。

日前召开的国家发改委工作会议也透出对房地产调控的三个基本定调:一是巩固和扩大房地产调控效果;二是抑制投资投机性购房需求;三是支持和帮助自住性、刚性购房需求。

总结上述代表两个参与房地产调控主要部门的信息,可以得出如下结论:其一,由于2012年定调经济稳定增长,货币投放量不会低于2011年严厉控制货币投放的时期,虽然对于房地产贷款仍会控制,但是房地产行业紧张的资金链在2012年初开始会得到缓解。

其二,中央各个部门均提出了支持自主性、刚性购房需求的调子。这说明,在2011年最后2个月时间内,银行对首套房贷限制或者提高门槛的做法已经引起了监管部门注意。住建部、银监会等部门对此进行调研和反映以后,从2011年12月份开始,银行对于首套购房贷款已经进行了下调利率、放宽贷款条件等改善性做法。这将在2012年初引起自住性购房需求的反弹,进而带动中低价位、中小户型普通商品房市场的放量。

其三,继续抑制投资投机性购房需求的政策被重申。秦虹也在上述论坛上表示,未来调控仍将着力于使房价与大众的可承受购买力接近。无论是限购政策,还是房产税政策,都将为抑制投资投机性购房所设计。

综上所述,2012年房价绝对不会反弹,中央以及调控部门也不会允许这种情况出现。但是会对刚性购房需求进行一定程度的政策扶植,并且着重推保障性住房建设,以满足中低收入家庭住房需求。

在此情况下,目前各种政策安排被视为最有效的,尤其是房屋限购政策,被看做短期内稳定房地产市场的定海神针。因此限购政策不会轻易退出,但是随着

2012年货币总量的放松,以及地方政府执行限购政策的力度问题,2012年会不会再出现房价上涨、限购形同虚设等意外情况呢?

这恐怕是当前房产税等政策加紧研究的一个重要原因,如果楼市出现意外情况,恐怕只能用严厉的房产税政策去顶了。

在上述情况下,还有一个变数因素,那就是地方政府土地财政在2012年告急。

第五篇:房地产调控政策评析

房地产调控政策评析

(针对2011年1月27号颁布的调控政策——新国八条)

上海大学房地产学院:刘一兵08120688

摘要

众所周知,从1998—2003年住房分配制度的改革,到近几年保障房政策的密集出台,在短短的不到十年间,房地产产业就成为我国的支柱产业,而我国的房地产市场也随之发生了翻天覆地的变化。自2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后,房地产市场泡沫膨胀过快的现象得到了初步的遏制。为巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展,在今年的1月26日晚,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,会议确定了八条政策措施,简称“新国八条”。从“新国八条”的内容上看,其是对之前房地产市场调控政策的进一步加强。不管是“限贷”、“限购”、税收制度改革还是保障性住房、政府公示、民众监督等方面都做了进一步的加强和完善。

关键词:限购,限贷,税制度改革,保障性住房,政府公示,民众监督

1.关于“限贷”

强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理。

所谓“差别信贷政策”,就是说拉开信贷政策的档次。“新政”对词的要求在二套房上有所加强,将其首付比例由之前的50%提升到60%,表明信贷政策的差别化程度。而二套房的贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,这是对之前四月份楼市调控政策的进一步强调。对于此,银行的业内人士表示,自去年楼市调控以来,二套房的信贷业务一直占比不大,在10%左右。再者,就真正想买二套房的人来讲,首付多个10%,怎么着也能凑齐这个钱。可见,“限贷”政策对这部分市场需求的影响不大。

但我个人认为,房贷的“差别化”对买房人的心理上还是有影响的。对于买二套房,有两种需求,改善性住房需求和投机性住房需求。有投机心理的购房者,看到“差别信贷政策”的进一步加强后,其心理预期会发生变化。他可能认为,中央此次是下了狠心,再加上上海、重庆房产税的试点实施,房价应该不会涨了,也许就会不急着买,市场上出现持币待购的现象。还有,二套房各项政策的实施不会对首套房的政策产生影响。也就是说,首套房的首付和利率不会发生大的变化。因为购买首套房是国家政策所支持的,与民生息息相关。提高二套房的贷款门槛,已经损伤了一些具有改善性住房需求的人的利益,若再在首套房上做文章,那么,政策矛头所指的方向就不对了。2.关于限购

合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。

首先我们明确了限购的城市。直辖市、计划单列市、省会城市都在限购之列。不明确的地方是,哪些城市属于“房价过高、上涨过快的城市”。

“限购令”自去年四月份的楼市调控提出后,除上海等几个房价泡沫比较大的城市有具体措施外,很多城市仅形式上有所追随,但并没有落到实处。从网上了解到,南京市在去年的下半年出台了限购措施,但紧随其后的具体操作细则和执行时间并没有公布,市场上三套房以上的过户照常进行。但今年,虽然“房价过高、上涨过快的城市”还没有明确的说法,但将直辖市、计划单列市、省会城市都划在限购之列,可见此次调控的力度之大,决心之强烈。换句话说,这三类城市必须限购。从各地方的网站可以看出,地方的限购细则也在紧锣密鼓的制定中,相关人员也表示,严格执行国务院大精神。

就山东而言,与限购有关的城市就济南和青岛两个。到目前,济南市的限购细则已经出台,其采用了类似于上海“以家庭为单位,限制新购一套房”的较宽松的政策;青岛市的限购细则还在制定中。我个人认为,较宽松的限购政策对房价泡沫并不太大的济南和青岛的房地产市场都是有很强的约束力。而这两个城市的炒房投机者或许会涌向其它的二三线城市,对其它城市的房地产市场带去压力。所以,地方政府在出台限购细则的时候,也应该给持有货币的投资者带去一些投资的机会,将一部分货币从房地产市场转移到其它市场,促使整个经济市场的和谐运行。

3.关于税制改革

调整完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。

关键词“不足5年”。

众所周知,税收是调节经济市场的一个很重要的因素。可以看出,此次调控对税收的改革只针对不满五年的普通住宅。,下面我们来比较一下全额征收营业税与原营业税政策是区别。假定某人新购入一套普通商品住房,价值100万,5年内,其房主准备转手出售,出售价格150万。按照原有的税收政策,房主只需缴纳两时点差价的营业税,即 150w−100w ×5.56%=27800元。若按照新政的税收政策,则需缴纳150w×5.56%=84000元。理性的看,这笔钱还是比较客观的。从各地区房价的走势上看,相对于原有税收政策,新政对税收政策的增幅一般在2—4倍之间。另外,按照“新国八条”文件的表述,此次调整只是调整了5年内转手交易的营业税,对于满5年的交易,仍按普通住宅免征,非普通住宅差额征收的办法执行。我个人认为,此次税收制度的改革是对二手房市场的一个冲击。很多未满5年的不动产拥有者,并不畏惧全额营业税带来的压力,他们会故意抬高出售房的房价,将将要缴纳的税收转移到购买者的身上,给购买者施压。于此,很多想购买二手房的持币代购者会将目光转移到期房上面,毕竟3倍左右的税收增幅,在短时间内也可以租一套不错的房子。这样一来,税收新政无疑让越来越不景气的二手房市场雪上加霜。我的建议是,对于二手房的评估机制适当健全,确定实际操作价格上下浮动的区间,对于房价差异较大的交易行为,当地政府应明令禁止,杜绝不正当交易行为的发生。

4.关于保障性住房

1加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多○渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

2严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住○房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的,坚决纠正,严肃查处。对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

以上两条均是新政在有关保障房上面所做的措施。

继2010年12月住建部提出在2011年将在全国范围内建1000万套保障房的措施后,一月份出台的“新国八条”再次加大了对保障性安居工程的建设力度。无疑,2011年国家将重点建设经济适用房、廉租房等保障性住房,增加低端市场供应量,来解决中低收入者的住房需求。在2011年1月19日,山东省召开的全省住房和城乡建设工作会议上,为增加保障性住房的数量,济南市准备出台政策,对于在房地产建设中不配建保障房的,一律不供地、不立项、不审批。个人认为,济南若出台这一政策,将能够大大增加保障房的供应量,楼市的供给增加,促使房价下降就有了基础。尤其是保障房的供应量大量增加后,才能够有力阻止房价快速上涨。如果上述政策再加上限购政策,两者结合,会发挥更大的作用。会议上还提到了,省财政计划支出5亿元用于支持保障性住房建设。山东将把公租房建设作为重点,重点建设30-40平方米的小户型公租房。对于未完成2010年保障性住房建设用地供应任务,保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量70%的市、县,近期不得出让大户型高档商品住宅用地。就东营地区而言,随着近期胜利油田职工住房建设的陆续交付使用和后续的不断开工建设、市区经济适用房建设和廉租房的建设等,将会给房地产商品住房市场带来不小的冲击。这将会改变传统意义上的房地产供求结构,在很大程度上改变市场供求关系的变化,普通商品住房建设比重的增加,能够保障和促进整个市场的健康运行和发展,同时也会使得竞争本来就很激烈的房地产市场的竞争会进一步的加剧,迫使开发商不得不在开发项目的软环境上做文章,有利于提升楼盘项目的品质,也会带动整个房地产市场品质的提升。此外,随着近几年我国保障性住房的快速发展,保障房的管理愈来愈重要。比如,廉租房、棚户改造区的住房不稳定的情况;原来的廉租房住户在收入条件发生根本性改善后,仍长期占据着住房,缺乏更严格的退出机制的问题;因管理水平跟不上,物业形象不佳的诟病和加剧社会隔离及治安等问题仍难消除的情况;一些城市由于种种原因廉租房建设至今还未达标等等。我个人认为,为寻求解决这些相关问题,在大量资金投入的同时,各地行政机构严格按建设保障性住房的法律办事,将这项为民造福的工程进一步做实做好。我个人对使保障房体系持续下去的几点建议

1将住房保障纳入社保体系。保障房建设资金的缺乏,一个重要的原因是,缺少法定的○资金来源,因此投入难以稳定。我认为,正确的做法,应当考虑将其纳入社会保障体系,建立专门的法律法规,形成专收专支的专项建设基金。公积金贷款只是其中一个部分。

2对专项资金的使用和保障房建设的质量,○必须加强监管和审计监察。通过法制建设完善程序管理和过程监管,杜绝低效率、豆腐渣工程、贪腐等现象的发生,避免“民心工程”出现“伤心事件”。

3因地制宜。○各地应结合本地住房需求结构,建立有效的住房保障体系建设的中长期规划,完善住房保障的形式和供应结构,避免供应结构不合理造成新的“浪费”现象。

5.关于政府公示

进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。

“新国八条”明确了地方政府的责任与义务——确定房价控制目标,一季度向社会公布。以东营市为例,由于2010的数据还没有公布,2009东营市城镇居民人均可支配收入21313元(东营市统计局),较上年增长9.4%,假设城乡居民收入稳定,预计2011年的人均可支配收入为25508元,按每个家庭中有两名成员有收入计算,东营市每个家庭在2011年的可支配收入为51016元,按照房地产市场无泡沫或者泡沫不大的情况下计算(6年或者7年的时间可供给一套生活住房,按100㎡计算),每家庭6年或者7年总的可支配收入分别为30.6097和35.7113万元(按预计数据,不计利息),由此预计2011年东营市的房价应控制在3060.97——3571.13元/㎡左右。据调查,位于东营市南部的广饶县城东2011年1月6日新开盘的华骜小区(多层、小高层)均价为3200元/㎡(实地调查);东营市东城地区房价多介于5000——6500元/㎡(东营房产网一月份数据)。而以2010年网上盛传的《2010年7月中国城市房价排行榜》为标准,东营市房价为4370元/㎡,位列76位。由此可见,作为二三线城市的东营来说,由于房价泡沫较少,其房价水平较为真实的反应了当地的经济发展水平。另外,据东营房产网不完全统计,预计2011年将有32个纯新盘上市,按区域划分:东城12个、西城14个、县区6个;按物业类别划分:多层7个、高层或小高层18个、别墅10个、写字楼11个、商业8个(有的项目有多种物业类型,以涉及到为划分标准)。这些数字就意味着,随着开发项目数量的增加,房源的增多,房地产市场竞争会不可避免的变得更加的激烈,东营的房地产市场已经开始实现由卖方市场向买方市场进行转变,这对于广大刚性购房者而言肯定是有益的。同时,人民生活水平的提高,可支配收入的增加,以及竞争日趋积累的房地产市场对房价的影响都会对政府控制房价起到积极的作用。我们相信,对于处于二三线、房地产泡沫不大的东营市来讲,在2011年第一季度确定公布房价控制目标并非难事。

6.关于民主监督

1落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。○未如期确定并公布本地区新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。

2坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传○力度,引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。总的来讲,房地产市场上的第三轮调控力度空前。不管是“限贷”、“限购”、税收制度改革还是保障性住房、政府公示、民众监督等,都从根本上控制了住房的需求,增加了住房的供给。

我想,伴随着各地相应政策细则的出台,政策叠加效应的愈发明显,各地房地产市场必会向一个更加稳妥的方向发展。作为个人,很高兴看到中央新政的出台。因为之前的调控并未使房价出现松动,抑制房价的政策大多只能起到扬汤止沸的效果。一项好的政策,需要长期坚持,“虎头蛇尾”是政策大忌。希望中央也借此机会,建立有效的住房保障体系,建设的长效机制。

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