某年天平花苑物业管理工作总结

第一篇：某年天平花苑物业管理工作总结

在过去的一年里，我公司本着“维护业主利益、维持物业完好”的经营宗旨，开展日常物业管理服务工作。无论是在治安防范、环境卫生、配套设施的完善，小区绿化的培植养护，社区文化的开展都得到广大业主、住户以及新成立的天平花苑业主委员会的大力支持与配合，使我们的工作得以有条不紊地开展，在此表示衷心的感谢。现对一年来的工作总结如下：

一、治安防范方面

为了使业主能有一个安全的居住环境，针对本区实际情况，我管理处保安部对小区治安加强力度，实行来访登记制度，尽量把安全隐患减小。如在年月日一名盗车犯窜到三车场准备盗车，被当班保安发现，并将其抓获送至派出所处理，为车主挽回了经济损失，受到车主、民警的好评；五月份，正当本小区业主在举行第二届业主委员会选举大会时，三小偷至XX准备入室偷窃时，接到住户通知后，保安们立即赶赴作案现场，将其中的两名案犯抓获，因现场人员众多，我处保安又在警察到来之前维护好现场，南方都市报对此进行了采访，并报道肯定了我们的保安工作，后专区民警对我处的处理方式给予了表扬；月日晚上点左右，门岗收到xx房一业主报告说发现姚伯已昏迷，这时，接到通知的保安立即赶到现场，马上拨打电话，但经抢救无效而死亡;因未有其家属的任何联系资料，各保安一方面维持现场，配合民警进行刑侦工作，一方面千方百计联系其家属，并且一直在现场等到家属回来，当时已是凌晨两点多了；各保安的行动得到了许多业主的肯定，姚伯的家属于次日以表扬信的形式给保安以通报表扬：远亲不如近邻，保安和我们住户心连心；

二、环境卫生、绿化方面

为了使大家有一个干净、舒适的生活环境，我们投入了大量的人力、物力，安排专人对卫生状况进行监督落实，并积极听取业主（住户）的意见与建议，对工作中出现的问题，认真整改，以确保小区公共场所及各栋楼宇的清洁卫生，做到生活垃圾日产日清。与专业的防蚊、灭鼠部门签订合同，定期在小区内开展防蚊、灭鼠、灭蟑螂等工作。按照相关规定定期清洗水池，疏通排污管井、化粪池等。并安排专业人员对本区绿化树木进行维护，不占用任何一块绿地，维持原有的绿化覆盖率，对树木、花草等进行修整成型、喷药去虫、培植补种等，以保证小区绿化质量在原有的基础上，更进一步，为业主（住户）提供较好的居住、生活的生态环境。

三、物业服务方面

本小区的产权呈多元化格局，各种关系纷繁复杂，且业主（住户）的经济能力、自身素质参差不齐，给我处的物业管理服务工作带来很多问题，如何才能搞好本小区的物业服务工作一直是本处工作的重中之重，一直以来，都由主任亲自领头，带领员工尽心尽力的服务，力求将本身的工作管理到位，对业主服务到位，接待投诉率、处理投诉率必须达到，经过不懈的努力，大部分业主对本处的工作是有目共睹的；我处还积极为小区居民谋福利、做好事，塑造文明友爱的居住氛围，如住于XX的老人，因其家人都不在身边，且年纪较大和患病在身，生活不能自理，我处主任带头常陪她到医院看病取药，下班后帮助其做家务等等，一直在生活上、精神上都给予其悉心的照料，在今年月份，单位送老人到养老院前，老人依依不舍，临行前送管理处一面写有：“真诚解民忧、服务暖人心”的锦旗。

四、配套设施方面

我管理处在今年第一季度安排水电维修工对小区供水、供电、消防设备等作了全面的检查、保养工作，因设备使用年限较长，并且小区使用的水泵已是旧代产品，部份已无配件更换，不时出现各种疑难故障，通过报业主委员会审查、复核后我处请专业维修单位进行维修，要求维修单位出维修预算方案，使小区各项设备得以正常运行，确保业主（住户）的正常生活不受影响；在新年开始，管理处还安排工程施工人员对防盗门等进行刷漆翻新等。

五、社区文化方面

我管理处经常通过宣传栏配合街道办事处、居委会宣传党的方针政策，特别是有关物业管理法规、政策等；加强物业管理工作的透明度，按规定每季度公布一次物业管理费的收支情况，每年度向小区业主公布设备维修基金的收支结余情况和水电周转金收支结余情况；另外，在节日，我管理处对大门口配以灯饰，以活跃小区的节日气氛。在今年元旦，由我处组织举办了小区迎春敬老茶话会及元旦游园会，安排了精彩、老少皆宜的活动节目，业主们都踊跃参加，丰富了小区的文化，大大拉近了管理处与住户之间、住户与住户之间的距离；

迎来的年，我处将一如既往地致力于提高本区的物业管理服务工作质量，总结吸取年的经验和教训，抓住机遇，积极进取，与天平花苑广大业主一道，把XXX花苑建造成温馨和睦的大家庭！

XXXXX管理处

_年十二月二十五日

第二篇：温州市鸿基花苑前期物业管理协议

温州市鸿基花苑前期物业管理协议

第一条 协议双方当事人

甲方：温州市鸿基房地产开发有限公司。(以下简称甲方）

乙方：（购房人，以下简称乙方）_______________________________

丙方：温州市鸿伟物业管理有限公司。（以下简称丙方）

物业名称：温州市鸿基花苑多层、高层住宅；地 址：温州市鸿基花苑会所；

乙方所购房屋为：

（住宅、商业用房、写字楼等）、坐落在幢

室，建筑面积

平方米，购房合同编号。

根据有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方在签订《商品房买卖合同》时，就前期物业管理服务达成本协议。

第二条 甲方的权利义务

（一）所在地物业主管部门同意后，按规定选聘物业管理企业，并与丙方签订《前期物业管理委托合同》；

（二）根据有关法规和政策，结合本物业实际情况，审定丙方拟定的物业管理方案和物业管理公共规章制度；

（三）监督检查丙方组织实施物业管理方案和物业管理公共规章制度的执行情况；

（四）开发建设的工程项目应达到国家标准，并通过政府职能部门的验收，取得验收合格证书，并按规定向丙方移交配套公共建筑、共用设备、设施；

（五）按有关规定承担本物业建设工程质量和保修期内的保修责任，并及时进行维修；

（六）按有关规定及时提供物业管理用房、物业维修专项资金、全套竣工图纸和设备资料等；

（七）协助丙方做好物业管理工作、宣传教育和开展文娱活动；

（八）其它。

第三条 乙方的权利义务

（一）有参加业主大会或业主代表大会并享有选举权、被选举权和监督权；

（二）监督甲方履行在保修内对物业的维修责任和丙方的物业管理服务行为，就物业质量、保修期内的维修以及物业管理的有关问题向甲方或丙方提出意见和建议；

（三）遵守本物业的物业管理公共规章制度和《物业使用守则》，服从丙方的管理服务行为；

（四）依据本协议或政府有关规定向丙方交纳物业管理各项费用；

（五）装饰装修房屋时，应事先通知丙方，并自觉遵守政府有关房屋装修管理的法规；

（六）不得占用、损坏本物业的共用部位、公用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、公用设施设备的，应事先通知丙方，并经丙方同意，在约定的期限内恢复原状，造成损失的，乙方应承担赔偿责任；

（七）转让或出租房屋时，应将本协议作为房屋转让合同或租赁合同的附件，并将转让或出租情况书面报告丙方；

（八）业主、非业主使用人及访客等违反本物业的物业管理公共规章制度和《物业使用守则》造成本物业的损失、损害的，行为人应承担民事责任；

（九）按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；造成侵害的，行为人应承担民事责任；

（十）其它:。

第四条 丙方的权利义务

（一）根据有关法规和政策，结合本物业实际情况，拟定本物业的管理方案，并将制定的物业管理公共规章制度和《物业使用守则》书面告知乙方；

（二）为乙方提供入住服务和提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等特约有偿服务，建立健全本物业的物业管理档案资料；

（三）制止违反本物业的物业管理公共规章制度和《物业使用守则》的行为；

（四）依据政府有关法规政策和本协议向甲方、乙方收取物业管理各项费用；

（五）提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，若乙方在装修过程中有违反有关规定行为时，甲方有权予以制止，并要求恢复原状，乙方拒不改正的，甲方可报请装修行政主管部门依法处理；

（六）不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；

（七）可以委托专业公司承担本物业的专项管理服务，但不得将整体管理责任转让给第三方；

（八）从物业管理角度向甲方提出土建施工和设备安装中存在问题的改进意见和建议；

（九）与甲方办理物业接管验收和移交手续，协助乙方督促甲方处理好工程遗留的问题；

（十）其它:。

第五条 物业管理服务内容和服务质量

（一）房屋共用部位、共用设备设施的管理和维护；

（二）小区公用设施的维护和管理；

（三）房屋共用部位、道路、绿地等公共场所的清洁卫生；

（四）绿化的养护和管理；

（五）配合公安部门维护辖区内公共秩序，做好安全防范工作；

（六）交通秩序和车辆停放管理；

（七）协助政府职能部门做好本物业装修管理；

（八）服务质量以丙方提供并经甲方审定的物业管理方案或投标书为依据；

(九)保管工程资料和业主入住档案。

第六条 前期物业管理服务费用

(一)物业移交给丙方管理前的前期物业管理费用，由甲方承担；物业移交给丙方管理后，甲方未出售和已出售未移交给乙方的物业空置房，其费用由甲方承担，甲方按物业管理综合服务费标准的70％按季向丙方交纳；

(二)甲方已将物业出售给乙方，并与之办理物业移交手续的，其物业管理综合服务费由乙方承担，收费标准由乙方按温州物价办[2003]002号文件规定每平方1.5元，向丙方交纳，以后空置房按规定的比例70％缴交；

(三)前期物业管理综合服务费收费标准：由物业上报物价部门审核，执行物价部门核准的收费标准。

(四)丙方提供的物业管理服务不承担乙方的人身安全与财产保管责任。

第七条 其 他 费 用

(一)车辆泊位费和车辆保管费按物价部门规定的标准收取：

(二)如有中央空调使用费按实际费用向使用户摊收；没有中央空调使用费就不收。

(三)公共设备设施(如电梯等)、共用部位的用水、用电(如公共照明 等)费用按实际(含亏空分摊部分)结算，由丙方向乙方分摊收取并代缴；

(四)受供水、供电部门委托，由丙方向乙方代收代付水，电费用的，由丙方按实际发生额向乙方收取，水、电耗空部分按户向乙方分摊收取；

(五)住宅房屋装修装饰垃圾清运费、水电费周转金，按物价部门核准的收费标准收取；非住宅按实际发生额收取；

(六)代办服务费按代办内容由乙、丙双方协商确定。

第八条 物业维修责任和费用

（一）保修期内物业的维修责任和维修费用由甲方承担，甲方已将物业保修期内的保修金移交给丙方的，保修期内的物业维修责任和费用由该丙方承担；

（二）保修期内的物业维修，不得使用物业维修专项资金；

（三）丙方应建立健全物业维修专项资金使用管理制度；

（四）乙方将房屋自用部位、自用设备、设施委托给丙方维修的，丙方应当接受，维修费用由双方协商确定；

（五）保修期满后的物业共用部位、公用设备设施的维修、养护由丙方负责，费用由物业维修专项资金列支。

第九条 甲方利用物业设置广告（或出租）的收益，在物业投入使用后，其广告收益应全部移交给丙方；

乙方若需利用物业设置广告，须与丙方签订《广告设置协议书》，并按规定交纳广告设置费；

第十条 违约责任

（一）丙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，丙方应承担相应的赔偿责任；

（二）甲方、乙方违反本协议，使丙方未达到管理服务质量约定目标的，丙方有权采取必要措施要求甲方、乙方限期改正，逾期未改正并给丙方造成损失的，甲方、乙方应承担相应的赔偿责任；

（三）甲方、乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，丙方有权要求甲方、乙方补交，并从逾期之日起每天加收1‰的滞纳金。

第十一条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使本协议无法履行的，按有关法律规定处理。

第十二条 本协议内空格部分填写的文字与印刷字具有同等效力。本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和政策执行。

第十三条 本协议在履行中如发生争议，叁方可协商解决或向物业所在地物业管理主管部门申请调解；协商或调解不成的，向温州市仲裁委员会申请仲裁。

第十四条 本协议正本连同附件

页，一式叁份，甲乙丙叁方各执一份，具有同等法律效力。

第十五条 在签订本协议前，甲方已将协议样本送所在地物业主管部门备案。

第十六条 本协议自签字之日起生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。

甲方单位签章：

代表人签章：

乙方：

区

幢

室

代表人签章：

丙方单位签章：

签订日期：

****年**月**日

附件

物业使用守则

本物业有温州市鸿基房地产开发公司开发建设，温州市鸿伟物业管理公司受委托对本物业进行前期管理。根据市人民政府令第48号的有关规定，特制订如下《物业使用守则》，由入住本物业的业主使用人共同遵守：

一、遵守物业管理的法规及规章制度，配合本物业的物业管理，遵守本物业的公共秩序，不侵犯其他业主的合法权益，爱护本物业的房屋公用设施设备，共创良好有序的居住环境。

二、遵守《前期物业管理服务协议》，违反《前期物业管理服务协议》的业主、非业主使用人要依法承担民事责任。

三、业主转让或者出租房屋时，应当将《前期物业管理服务协议》作为房屋转让合同或租赁合同的附件。房屋转让合同或租赁合同签订之日起10天内，当事人应当将房屋转让或出租情况书面告知物业管理企业。

四、业主或非业主使用人装修房屋，应当事先通知物业管理企业，申领“装修许可证”后方可进行装修，装修过程中要严格遵守有关装修管理规定。

五、不得擅自改变房屋的结构、外貌和用途。

六、不得对房屋承重墙、梁、柱、板、阳台及共同部位违章开凿和拆除。

七、不得堆放危及公共安全的易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，或排放有毒、有害物质或发出超标噪音。

八、不得侵占公共场地、房屋的共同部位和损坏公共设备或者移装共用设备。

九、保持天井、庭园、平台、屋顶、道路、公共场地的完整、统一。

十、爱护市政、公用设施，设备和绿化。

十一、按规定有序停放车辆。

十二、不乱设摊点和集贸市场。

十三、垃圾、杂物送到指定位置堆放。

十四、保持建筑物、构筑物的整洁、美观、不乱张贴、乱涂写、乱刻划。

十五、按照规划设计功能正确使用公共建筑和公共设施、设备。

第三篇：年物业管理工作总结

篇一：小区物业管理工作总结z 康居花苑物业管理达标差额补贴考核自评报告 各位领导：

今年是嘉盛物业飞跃发展的一年，上台阶，上档次的一年，丰收的一年。在这一年里，康居花苑物业管理处在公司的领导下，始终贯彻业主至上的原则精神，根据康居花苑的实际情况，在搞好服务的同时理顺完善管理工作，初步达到“工程程序化、操作规范化、运用使用化、管理科学化”的管理要求，使小区物业管理工作逐步走上规范化的轨道，物业管理工作取得了一定成绩，受到小区业主的好评，现将今年工作总结如下：

一、日常工作目标管理的完成情况：

（1）房屋管理

房屋管理是物业管理的重要内容之一。为了搞好此项工作，我们建立了完善的房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了详细的管理计划，对于房屋质量问题及时向开发商反映，并及时要求处理。

（2）公共设施、设备的管理

为了保证小区广大住户的正常生活，在公共设施、设备的管理方面，我们制定了完善的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。维修电话24小时有人接听，全年完成小型检修工作28次，应急维修工作5次，达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。

（3）绿化管理

为了给业主创造一个优美的生活环境，我们严格落实了绿化管 理措施，安排专业人员，施工及养护工作，针对绿养护过程中出现的问题，及时发出了整改，制作简易警示牌、围栏，加强绿化防护管理工作，使绿地基本无破坏，践踏及公用现象，绿化完好率为98%。

（4）环境卫生的管理

环境卫生方面，我们针对小区环境的实际的情况，大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了严格的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观，生活垃圾日产日清。在铜陵市“双创”工作第41次考评及第51次考评中康居花苑小区都获得第一名的好成绩。

（5）小区安全防范工作

小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。为给业主提供一个安全舒适的居住环境，我们狠抓了小区治安消防工作，对保安人员定期进行岗位培训，并安排相关人员到开发区公安分局参加保安人员培训考试，智能设备操作培训、考核，制定了严格的岗位考核标准，严格执行工作程序、巡岗查岗、巡更制度。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌询问，遇到坏人坏事大胆管理，使小区安全防范工作情况良好。

二、今年完成的重点工作

（一）物业管理工作

（1）熟悉小区各项设施、设备的运转情况；

由于该小区是老旧小区，部分资料不全，我们接管康居花苑小区

后，为了尽快熟悉小区设备情况，我们管理处工作人员不怕苦、不怕累，顶着烈日，掌握了大量的一手资料，为后期工作打下了坚实的基础，并受到了广大业主的称赞与好评。

（2）根据小区实际情况，完成工作预案，提出合理的建议； 在熟悉小区各项情况后，我们针对小区的实际情况，完成了小区各项管理工作预案，如：车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案等。

（3）搞好保安工作；

保安工作是物业管理中的窗口，为了保证小区保安服务质量，制定了详细的考核办法，加强保安员的自身素质与业务技能，业主在小区内有一个良好精神面貌和业务素质的，保安员的工作受到一致好评。

（二）加强管理服务工作，提高服务质量；

（1）树立小区家园化，人性化管理服务理念。

进驻康居花苑后，我们坚持实施家园化，人性化的管理，“以人为本”的服务精神；业主的需要就是我们的工作中心，为开展服务，让业主进入小区感到有一种温馨的感觉，我们开展特殊关照户的服务，对小区有生活困难的业主，在生活上给予关心与照顾，服务上给予优质服务，除此之外，我们还开展免费代办服务，如代收快递等，使业主有一种“有困难，找物业”的感受，服务工作受到业主良好的赞誉。

（2）搞好维修服务工作

维修服务工作是物业管理的一个重要环节，为此我们狠抓维修工作的及时率和完成率。为了搞好相关设施的维修工作，我们紧密地与开发商、施工队、生产厂家联手，确定了维修程序和办法，圆满完成以前物业公司遗留下多年来未完成的维修任务。我们及时定期对各种设施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理。

（3）认真听取业主意见，及时为住户排忧解难。

业主良好的工作建议，管理建议是我们的工作指针。因此我们做到住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难，如入住业主车辆停放问题，业主装修用沙堆放点等问题。我们这种“为业主着想，以业主为中心”的服务思想取得了良好的效果，（三）努力提高管理水平，促进物业管理上档次；

（1）组织员工进行职工道德与管理技能培训，提高员工业务素质。

管理处员工的综合素质与物业管理服务的质量、水平是密切相关的。根据这种情况，并结合小区大部分都是新进员工，接触物业管理时间短的实际情况，我制定了详细的培训计划和考核办法，定期对员工进行思想和业主管理水平的培训，并定期进行保安业务技能考试，使员工在思想上得到充实，管理技能上得到了提高，安排人员到相关部门去学习等。

（2）利用先进的管理手段，建立健全科学的管理方式；

我们紧跟社会发展步伐，使用电脑，对小区各档案收费帐目、管理计划等工作进行电脑管理，大大提高了工作效率，使管理处的基础工作达到一个新起点，为今后的创优工作打下了坚实基础。

（四）搞好对外协调管理工作；

搞好对外协调工作是物业管理工作顺利开展的关键，为此，我们紧密与集团总公司配合，积极主动和市物业科等主管部门沟通。

三、存在的问题和教训

虽然，我们在这一年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。第一、管理人员整体素质不高，服务意识不强各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高；第二，与业主的沟通不够，了解不足。第三，设备、设施管理力度还需加强，针对以上几个问题，在2014年工作中，我们将吸取经验与教训，努力提高员工的业务技能与管理水平，把工作做得更好。

在新的一年里我们将加快步伐，不断提高自身物业管理水平，不断完善小区各项管理工作，为使康居花苑早日跨入优秀物业管理小区做贡献，为嘉盛物业管理公司的发展添砖加瓦!铜陵嘉盛物业管理有限公司 2013年12月20日

篇二：年物业管理工作总结 ***年物业管理工作总结 ***年,****管理处在公司、分公司的正确领导下，在****各级领导和主管部门的大力支持和细心指导下，全体员工以履行物业管理服务合同为牵引，以提升服务质量和业主满意度为目标，坚持“用心管理、真诚服务”的原则，打基础求发展，突出公司品质，严格按照iso9000质量体系标准实施一体化管理的综合服务，强调服务的规范和细节，把物业管理服务做好、做细、做精，全年无一次重大设备、安全事故，业主对服务工作的满意率达到98%以上，达到了物业服务合同中承诺的服务要求和标准，较好地完成了工作任务。

一、主要做法及特点

（一）加强内部建设，基础管理扎实有效

服务上品质，关键在团队综合素质的高低。为此，管理处坚持“以人为本，服务至上”的工作理念，强化内部建设，从三个方面打牢基础。一是抓员工培训，提升综合素质。管理处成立以来，一直把员工的培训作为团队建设的长期性、经常性工作来做，月有计划，周有落实。以企业文化为主线，以提高员工的文化素质和业务技能，牢固树立敬业精神和职业道德，培养吃苦耐劳、遵守纪律、服从命令的优良品质为目标，通过落实三级培训机制，学习公司初级培训教材和岗位练兵，重点抓了规章制度、服务礼仪、服务规范和各种业务技能的培训，通过练姿态，树立良好的岗位形象；通过练技能，提升我们的服务品质；用班队列训练来培养员工的团队精神，合作意识，取得了良好效果。二是抓制度落实，规范工作行为。按照作业文件，管理处各

项工作均有具体落实措施和相应的考核办法。员工统一着装、挂牌上岗，按时上下班，请销假需经管理处领导批准，出勤率达100%；管理处每周分别召开一次例会，在员工汇报工作的基础上，小结讲评前一阶段完成任务的情况，同时布臵新的工作，提出明确要求。员工分工明确，熟知岗位职责、工作标准和工作规程；建立了完善的档案管理制度，对收集到的各类资料、图纸等各类文件分类归档完整，有检索目录，文件贯彻率达100%。同时，管理处初步实施了计算机化管理，各种联系函、报告均有文档备份。三是抓沟通协调，融洽合作关系。管理处牢固树立“当好管家服好务”思想，端正态度，时刻不忘自己的服务职能，真正以业主的利益为中心，从业主最关心的事情做起,踏实的做好每一件事。处处尊重****领导和各级教职员工，时时有沟通，事事有报告，每月定期召开评议会，听取意见和建议，并及进整改。用我们的真诚和专业赢得了****各级信任和理解，在工作中建立起朋友之情，很好地促进了工作开展。

（二）防范措施得力，安全管理正规有效

作，还要协助完成临街广场、大厅内秩序维持、咨询等工作。并充分发挥技术防范的作用，以监控室为指挥中心，利用先进的电视监控防范系统，对综合大楼的梯口、通道、电梯、公共场所等进行中央监控管理，构成综合大楼技防网络，对重点安全部位进行24小时的监控、录相，发现异常情况，及时协调指挥巡逻人员进行处理。二是堵疏结合，车辆管理成效明显。新学期开始，由于家长们认为车库收费标准偏高，很多车辆不愿意停入车库，二次平台上乱停乱放现象较为突出。我们既采取协调****延长免费停车的时间，值班领导帮助家长送孩子到教室等措施进行疏导，又在分公司的大力支持下加大了执勤力度，耐心说服。经过近一月的努力，基本规范了正常交通秩序，同时也协助****创造了效益，实现了双赢的良好局面。三是群专结合，采取群防群治的治安管理措施。****属于开放式场所，人员流动量大，治安管理难度大，通过狠抓内部管理，实行岗位责任制，落实五大服务规范，加大巡逻检查的力度，加强非开放时间进出人员、车辆的盘问检查等措施，充分发挥我们专业防范效能。加强与****安全部门、社区联防队和两路口派出所的联系，建立定期沟通汇报制度，确保紧急和重大安全事故的处理通畅。同时，在综合楼内部，通过提醒和警示标志来提高大众的自我防范意识，注意发挥广大学生家长的作用，发现可疑人员立即通知保安员，使治安管理防患于未然。

（三）定额管理到位，清洁服务质量稳步提高

进场前期，由于没有进行彻底的开荒清洁，人少工作量大的矛盾较为突出，加之清洁员工多为新手，普遍存在责任心不强、服务意识

差、操作技能弱、工作效率低等问题，严重影响清洁服务质量。针对这一情况，管理处及时调整思路，逐步探索实践，采取定额管理等多种方法，逐步提升清洁服务品质。一是合理区分人手，明确职责。前期，需要合作完成的项目较多，管理处将整个保洁区域划分为四个片区，8个保洁人员分成四组，分别负责，每组又把任务落实到人，既分工又合作，尽量做到工作量大致相当，保证人员轮休时每处区域均有人坚守岗位。每二周实行轮换，既保证了公平，又确保人人熟悉每一区域。步入正轨后，则采取定人定岗定位，每人固定一个区域，不再轮换，保证了稳定性和责任到人。二是落实每日工作程序。根据试点，总结出了每个区域的日工作程序，对每一层楼、每一间教室都设定明确的清洁时间标准，明确了卫生间、通道、跑步梯等重要控制点，确保每一位清洁员都能按照服务标准，在规定时间内满负荷工作。并加强现场指导督促，严格落实公司制定的保洁掌握表，领班、管理员、保洁负责人、经理层层把关，由粗到细，不仅要经得起看，还必须能经得起察。三是注重细节养成，展现良好的精神面貌。管理处把保洁工的精神面貌和职业道德培养放在其工作的全过程。通过每周的例会抓教育和培训，灌输企业的执行文化和服务意识；通过每日的班前会，检查仪容仪表，从站、立、行的仪态，微笑服务和文明礼貌用语等细小养成抓起，使员工基本做到了在工作过程中以礼待人，热情细心为客户服务，处处为客户着想，对于客户提出的工作建议或意见，认真、耐心聆听，乐于接受，努力改进，使客户满意率得到了很大提升。(四)积极探索实践，教学服务主动到位

****教学管理的特殊性对于公司来说也是一个新课题。通过在工作中学习，在工作中总结，逐步形成了与之相适应的工作方法，取得了较好的成绩。一是完善岗位职责，制定标准作业程序。管理处结合暑期的工作实践，充分利用品质部的指导作用，拟制完成了教学管理员的岗位职责和教学管理标准作业程序。对于教学管理服务中的每一个作业环节，都有切实可行的服务标准和作业流程。使管理员在进行教学管理服务时，都有规范的指导性文件，有清晰的操作程序，有明确的效果要求，有严格的监督体系，从而保证了专业化的服务品质。二是细化教学计划，主动服务。****的教学计划性不强，随机性较大，其教学主管部门很难及时提供详细的教学计划。为了服务得更好，管理员常常主动深入一线，通过找任课老师了解，协调安全部在监控室做好使用记录等摸清情况，然后自己汇总、整理出实用的教室使用计划。做到了对负责区域内的基本特点和主要情况都烂熟于胸，从而保证了教室开关的及时性和正常教学秩序。开学至今，没接到一起投诉。三是认真落实标准作业程序。教学前严格按照公司上岗时的仪表要求抓好形象，体现职业化标准。认真进行清洁和教学设施设备检查，加强对保洁员的监控和督促，及时发现问题及时处理。教学中最多不超过1小时在负责区域内巡回服务一次，检查督促清洁卫生，掌握教室使用情况，收集掌握老师、家长的投诉意见和处理意外情况。教学后，迅速整理检查看是否有遗留的物品，及时归还。无课期间，每天对所辖区域内教室至少巡视一次，重点教室如计算机室、语音教室、钢琴室则巡视二次以上，确保了教学的服务品质。

篇三：小区物业管理工作总结

小区物业管理工作总结

作者：未知 文章来源：本站原创 点击数： 3979 更新时间：2009-11-19 去年是飞跃发展的一年，上台阶，上档次的一年，丰收的一年。在这一年里，****物业管理处在公司的领导下，在开发商各级领导的支持下，始终贯彻业主至上的原则精神，根据****的实际情况，在搞好服务的同时理顺完善管理工作，初步达到“工程程序化、操作规范化、运用使用化、管理科学化”的管理要求。使小区前期物业管理工作逐步走上规范化的轨道，物业管理工作取得了一定成绩，受到小区业主的好评，现将去年工作总结如下：

一、日常工作目标管理的完成情况：

（一）房屋管理

房屋管理是物业管理的重要内容之一。

为了搞好此项工作，我们建立了完善的房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了详细的管理计划，并责任到人定期检查。住户房屋装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为，空房完好率为95%。

（二）公共设施、设备的管理

为了保证小区广大住户的正常生活，在公共设施、设备的管理方面，我们制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。维修电话24小时有人接听，全年完成小型检修工作17次，应急维修工作3次，达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。

（三）绿化管理

为了给业主创造一个优美的生活环境，我们严格落实了绿化管理措施，积极配合监督绿化公司，施工及养护工作，针对绿化公司在施工养护过程中出现的问题，及时发出了整改通知与合理化的建议，督促其整改，并在绿化警示牌没有到位的情况下，制作简易警示牌、围栏，加强绿化防护管理工作，使绿地基本无破坏，践踏及公用现象，绿化完好率为98%。

（四）环境卫生的管理

环境卫生方面，我们针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了严格的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。

（五）小区安全防范工作

小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。

为给业主提供一个安全舒适的居住环境，我们狠抓了小区治安消防工作，对保安人员定期进行岗位培训，智能设备操作培训、考核，制定了严格的岗位考核标准，并坚持每日早操、早会，提高员工的身体素质与日常工作管理，严格执行了工作程序、巡岗查岗、巡更制度。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，使去年安全防范工作情况良好。

二、今年完成的重点工作

（一）业主入住前期物业管理工作。

（1）熟悉小区各项设施、设备的施工情况；

进驻****后，我们为尽快熟悉小区施工情况，设备安装情况，我处工作人员不怕苦、不怕累，顶着烈日跑工地，爬高楼，掌握了大量的一手资料，为后期工作打下了坚实的基础，并受到了开发商的称赞与好评。

（2）根据小区实际情况，完成工作预案，提出合理的建议；

在熟悉小区各项情况后，我们针对小区的实际情况，完成了小区各项管理工作预案，如：车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案等，共计9项，并提出合理化建议11项，开发商采纳3项，即报奶箱设置

在门厅内，安设绿化喷淋系统，部分雨水管接入地下管网等合理的建议。

（3）搞好保安员前期的培训工作；

保安工作是物业管理中的窗口，为了保证小区保安前期服务质量，我处安排保安员提前培训一个月，制定了详细的培训方案与计划及考核办法，加强保安员的自身素质与业务技能，保证业主入住后有一个良好精神面貌和业务素质的保安队为业主服务，保安队的工作受到一致好评。

（4）配合开发商的售楼工作；

为了配合开发商的销售工作，我处在前期人员不足的情况下，安排专人在销售部配合售楼工作，耐心解答客户关于物业管理方面的疑问，制作了二块****宣传牌，宣传本公司物业管理服务工作，并达到一定效果。我们除派专人配合销售部，全体员工还放弃节日休息，配合销售部“十一”售楼黄金周的销售工作。我们的工作受到销售部的肯定和称赞。

（5）搞好业主入住前期准备工作，顺利完成交房工作；

为迎接业主入住，顺利完成交楼工作，在公司的指导和帮助下，我们做了大量的前期准备工作，整理准备了大量的入住资料和必要的文件。如入住通知书、前期物业管理协议等共计12项。根据方便业主、服务至上的原则，我处针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程，和岗位，设置了业主入住须知，入住手续办理流程图，装修须知，装修手续办理流程图，使业主在办理各项手续中能一目了然。使交房工作顺利进行，目前办理入住业主139户，办理装修手续户。

（二）加强管理服务工作，提高服务质量；

（1）树立小区家园化，人性化管理服务理念。

（2）搞好维修服务工作

维修服务工作是物业管理的一个重要环节，为此我们狠抓维修工作的及时率和完成率。

为了搞好房屋及相关设施的维修工作，我们紧密地与开发商、施工队、生产厂家联手，确定了维修程序和办法，圆满完成年前无遗留维修工作的目标。今年共计接到维修投诉157起，完成152起，及时完成131起，完成率为96.8%，及时率为83.4%。在公共设施、设备方面，我们及时定期对各种设施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理，如12月30日，小区蓄水池浮球阀失灵，管理人员巡查发现后，为让业主正常用水，我们首先是积极的进行抢修，再通知厂家到场调查原因，保证业主正常用水工作不受影响。

（3）加强小区装修管理工作

小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，这方面我们做了大量的工作，并根据小区实际情况，与管理要求，我们制定了详细的管理制度，如装修须知、屋顶花园管理规定等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。去年共处理违章施工32起，均已整改。保证房屋主体结构完好，在房屋外观方面，我们坚持制度，保证小区外观整齐划一，完好美观。

（4）认真听以业主意见，及时为住户排忧解难。

业主良好的工作建议，管理建议是我们的工作指针。因此我们做到住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难，如入住业主车辆停放问题，业主装修用沙堆放点等问题。我们这种“为业主着想，以业主为中心”的服务思想取得了良好的效果，受到业主好评。

（三）努力提高管理水平，促进物业管理上档次；

（1）组织员工进行职工道德与管理技能培训，提高工员工业务素质。

管理处员工的综合素质与物业管理的服务的质量，水平是密切相关的。根据这种情况，并结合小区大部分都是新进员工，接触物业管理时间短的实际情况，我制定了详细的培训计划和考核办法，定期对员工进行思想和业主管理水平的培训，并定期进行保安业务技能考试，使员工在思想上得到充实，管理技能上得到了提高，去年共组织人员培训6次，技能考核4次。

（2）利用先进的管理手段，建立健全科学的管理方式；

我们紧跟社会发展步伐，使用电脑，对小区各档案收费帐目、管理计划等工作进行电脑管理，大大提高了工作效率，使管理处的基础，工作达到一个新起点，为今后的创优工作打下了坚实基础。

（四）搞好对外协调管理工作；

搞好对外协调工作是物业管理工作顺利开展的关键，为此，我们紧密与开发商配合，积极主动与洪山房地局，城管局，电信局联系，并圆满完成环卫开办；申请门牌、委托合同、服务协议备案，电信局协议的签定等工作。

三、存在的问题和教训

虽然，我们在去年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。第一、管理人员整体素质不高，服务意识不强各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高；第二，与业主的沟通不够，了解不足。第三，设备、设施管理力度还需加强，针对以上几个问题，在二零零二年工作中，我们将吸取经验与教训，努力提高员工的业主技能与管理水平，把工作做得更好。

在新的一年里我们将加快步伐，不断提高自身物业管理水平，不断完善小区各项管理工作，为使****早日跨入优秀物业管理小区做贡献，为****物业公司的发展添砖加瓦。

第四篇：富锦苑物业管理方案

富锦苑物业管理方案

一、项目综述（略）

二、总体构想和管理策划思路

针对富锦苑小区的自然条件和未来业主构成特点，按照《陕西省物业管理条例》之规定，我公司拟对富锦苑项目采取以下总体管理思路。

1、走企业化、专业化管理道路。服务质量是企业生存之本，服务中心按照以下标准管理：

管理无空档，服务有标准，投诉有反馈，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满意见真情。富锦苑项目属分期开发项目，对照物业管理的各个要素，在深入挖掘工程设计和开发思路的基础上，充分了解项目未来的需求，仔细分析项目特点，突破物管工作的难点和重点。

2、采取规范+人文关怀的物管模式。以物业管理法规为管理基础，服务中心24小时全程服

务，提供安防、清洁、绿化、设施设备维护及维修服务，深入熟悉每位业主，通过亲民便民的服务提供为用户营造一个和谐、安心、舒适的社区文化氛围。

3、创造品牌楼盘的优质服务目标。在小区的物业管理服务中，我们的目标是实施品牌工程

和形象工程，秉承以业主为中心，优质服务，低价格合理收费的经营方针，力争达到市级物业管理文明小区，向陕西毅力实业有限公司，向富锦苑业主呈上一份满意的答卷。

三、物业管理前期筹备工作

（一）签订合同后，提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防

监控系统等管理中应了解事项，为以后管理、保养、维修、增值、保值打下基础，为建设单位和业主解决后顾之忧。

（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐

全，有序管理。

（三）依据相关文件基本小区住宅特点制定《楼宇管理公约》、《业主手册》、《管理中心岗

位职责》，以及员工的规章制度。

（四）协助建设单位提出楼宇公共设施、设备的整改要求。

（五）入住时应帮助业主检查房屋质量，协助建设单位做好验收交接，签好入住房验收单。

四、接管后的日常管理服务

（一）基本要求：

1、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定持证上岗。

2、各级服务人员根据工种统一着装，统一佩戴公司标志，行为规范，服务主动热情，做到礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等。

3、客服接待中心24小时服务电话，报修按双方约定的时间到达现场，有完整的报修、维修、回访纪录。

（二）公共设施设备管理：

1、对公用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立公用设施设备档案，做好设备的运行、检查、维修、保养等记录。

3、小区道路平整。小区道路及停车场交通标志齐全、规范，路灯、楼道灯完好率不低于95%。

4、容易危及人身安全的设施有明显的警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。

（三）公共秩序地维护：

1、小区出入口24小时值勤。

2、对配有安全监控的重点区域、重点部位24小时监控。

3、进出小区车场的车辆实行证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发性事件有应急预案。

（四）保洁服务：

1、小区垃圾每日清运一次，保持垃圾桶清洁、无异味。

2、小区道路、广场、运动场、停车场、绿地等每日清扫两次，电梯厅、楼道每日清扫、拖洗，一层公用大厅每日拖洗一次，楼梯扶手每日擦洗一次，及时清除道路积水、积雪、杂物。

3、公用雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井、化粪池每月检查，发现异常及时清淘。

4、结合实际情况不定期进行消毒和灭虫除害工作。

（五）绿化养护管理：

1、指定专业人员做好园林草地的养护、浇水、除草。

2、做好修剪工作，保持观赏效果。

3、根据气候变化、季节和植物生长的特性，实施浇灌、施肥和松土，保持草地湿润，满足花草树木及草坪的生长需要。

4、预防为主，综合治理，防虫害及时发现对症下药，适时喷药，防治病虫害蔓延。

（六）空置房管理：

1、交服务中心的空置房进行登记造册。

2、根据季节变化对空置房定期开窗通风、散热，参照有关电器使用说明，定期将电器打开试运行，以保持良好工作状态，还应注意及时关闭电源。

（七）积极拓展便民服务业务，建立热线电话，方便业主。

（八）以“星级宾馆”服务方式做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力让业主满意。

五、管理预期目标

１、房屋完好率９５％以上；

２、道路完好率９８％以上；

３、路灯完好率９８％以上；

４、管道完好率９８％以上；

５、消防设施安全使用率１００％；

６、避雷装置安全使用率１００％；

７、绿化覆盖率９５％以上；

８、大、中、小修工程合格率１００％，小修、中修及时率９９％以上；

９、业主有效投诉率２％以下；

１０、各种费用收缴率９５％以上；

１１、不发生火灾事故；

１２、不发生重大刑事案件；

１３、杜绝重大工伤事故；

１４、各类机械设备完好率９５％。

六、物业收费价格

按照“以收抵支”的原则预算，精打细算，节约各方面成本开支，以我们的优质服务和管理回报业主。具体预算见商务标书。最终收费标准以政府物价部门报批的标准执行。

第五篇：民族花苑教案

五十六朵芬芳的花

新泰二中 邢献新

教学目标：

（1）通过不同民族的音乐鉴赏，引导学生感受不同的民族音乐文化的风格特征。

（2）能辨别不同民间音乐所属的民族，认识个别民族的乐器，体会各民族的音乐风格

（3）能根据欣赏少数民族音乐的感受，总结归纳出不同民族民歌的音乐特点。

教学重难点： 聆听民族音乐、熟悉音乐风格，了解风格

在音乐具体形态上的体现。

课 时 一课时

教学设施及教具 ：多媒体、手鼓、绸子等

一 组织教学； 师生交流。二 导入新课： 中华民族大家庭的56个民族拥有古老的历史，悠远的文明和灿烂的文化，神州大地的肥沃土壤孕育的民歌，古朴.悠扬.明快，美妙.悦耳 林人感动神往，与其他艺术一样，民歌艺术同样博大精深，同样有着独特的韵味和强大的生命力。今天我将带着同学们走进一个五彩缤纷的民族世界体

验生活的美好。三、新课教学

师：今天我将带你们去少数民族音乐的大花园。让我们坐上五彩的列车从山东出发吧。

第一站：，列车开往吉林延边走进朝鲜族。请同学们回答你知道的朝鲜族是一个怎样的民族，有什么特点？欣赏歌曲《阿里郎》，并按要求找出其中的两件乐器。他们分别是长鼓、伽倻琴。

朝鲜族主要的舞蹈就是长鼓舞和象帽舞，（象）帽吉祥的意思，因为朝鲜族的图腾是仙鹤，所以他们的舞蹈多以手臂上挑为主。（教师播放多媒体）.教师演唱朝鲜族民歌如《桔梗谣》等，通过欣赏聆听得出结论：朝鲜族音乐的特点：大多是民谣，多以三拍子为主。

第二站，离开吉林，进入风景如画的内蒙古大草原。教师启发学生回答蒙古族的民族特点。首先我们聆听一首蒙古民歌《辽阔的草原》。（教师播放多媒体）乐声响起，把我们带入了美丽的大自然。再聆听一首歌曲体会一下它们有什么样不同点呢？（从旋律或者节奏体会）

对了，它有长调短调之分。，（教师播放多媒体）请你们互相讨论，总结长调短调的特点。

长调旋律悠长舒缓、声多词少、气息绵长，旋律多 2

用前倚音、后倚音。

短调曲调简洁，结构对称，节奏规范，多采用一字一音，以节歌形式呈现

教师讲解：安代舞和筷子舞，观看盅碗舞的视频。聆听马头琴悠扬的琴声。（教师播放多媒体）师生互动，教给他们几个简单的舞蹈动作。

第三站，开向大西部新疆、西藏，这个地区聚集着很多民族，我们以维吾尔族为例。其中重要的两个乐器要记牢，学生欣赏《一杯美酒》。聆听藏族人的《酒歌》互相对比一下两种酒歌在情绪上有什么样的区别。

新疆地区的酒歌情绪柔和，而藏族地区热情奔放。总结出新疆地区的重要节奏型是切分节奏。在音乐声中学生打着节奏教师慢慢起舞，舞出新疆走向西藏。观看藏族独有的乐器扎木聂，记住那美丽的音色。给学生讲解藏族舞蹈，并教给他们几个简单的踢踏步。大家互动，共同学习。

第四站走进五彩的云贵高原，接触那里的民族风。欣赏《苗岭飞歌》。

四、认知练习：走遍了大江南北，休息一会，老师出示几张乐器图片考考你： 瑶族长鼓：因鼓身细长而得名，又称花鼓。拍击的膜鸣乐器 傣族的象脚鼓;因鼓身形似大象的腿而得名。3 苗族的芦笙：在中国大地上只要有苗族人的地方就有芦笙，在贵州各地少数民族聚居的村寨，素有“芦笙之乡”的称誉。逢年过节，吹起芦笙，跳起舞蹈，庆祝自己的民族节日。弹不尔：新疆特色的民族乐器，是维吾尔族 乌兹别克族 古老的弹弦乐器。傣族的葫芦丝，大家非常熟悉的吹奏乐器

五、拓展延伸

坐着列车回到山东，别忘了还有山东特色知识呀。北方舞蹈以秧歌为主，山东是北方秧歌大省，其中山东秧歌被称为“三拧十八弯”，山东秧歌分为：

海阳秧歌 起源于山东海阳、莱阳。

谷子秧歌 起源流行于黄河下游的商河。

胶州秧歌 起源于山东胶东半岛。

乐器类：柳琴流行于鲁南、鲁西南一带。形似琵琶比琵琶小，俗称土琵琶。带着大家学跳山东秧歌。

六、五十六朵芬芳的花，溢彩纷呈，各有各的特色，各有各的韵味，希望我们的同学们热爱自己的民族，热爱自己的国家。