第一篇：新时期房地产公司财务风险管理探讨
新时期房地产公司财务风险管理探讨
杨巧敏
1（电子科技大学成都学院经管系 四川成都 610051）
摘要：房地产行业是国民经济的支柱产业，随着国际的政治环境与经济环境变化，房地产公司面临的冲击与影响越来越大，而充满了不确定性的市场经济竞争，使房地产公司的财务风险无处不在，无时不在，严重影响着企业的运营与金融市场的稳定，管理部门应不断增强财务风险控制，提升自身管理水平。本文将对房地产行业的财务风险管理进行分析，探讨，使企业更好的控制和管理房地产公司的财务风险，使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。
关键词：房地产公司；财务风险；控制管理
一、财务风险的概念及特征
（一）财务风险的概念财务风险是财务成果和状况风险，由于财务结构缺乏合理性，融资方式不当减弱了公司的偿还债务的能力从而降低了投资者的预期收益。从狭义来说，财务风险仅是指筹资的风险，是企业由于负债经营所产生的财务风险，即企业投资收益率与借款利率的高低对借入资金的比例与企业收益率的比例变动产生的财务风险。广义的财务风险包括了筹资风险在内的所有由于财务活动过程中的财务成果不确定性如投资风险、收益分配风险、资本运营风险等给企业带来的可能损失及损失程度。
（二）财务风险的特征财务风险的特征包括客观性、全面性、不确定性、双重性和可度量性，客观性是指企业的财务风险是不以人的意志为转移的客观存在性，为此企业应积极坦然面对，以最有力的措施降低财务风险；全面性是指企业地整个经营活动中的每个环节每个部门都有存在财务风险的可能，这就要求企业全面分析财务风险，做到全面控制；不确定性是指企业由于财务活动的多种因素和这些因素的不断变化导致企业无法及时准确了解财务风险的大小；双重性是指企业在对财务风险进行全方位的把握控制和利用方面的能力给企业带来的可能损失或者意想不到的收益；可度量性是指通过一系列的专门数学方法可以计量出企业财务风险的大小进行有针对性的风险控制。
二、房地产公司财务风险的特点及现状分析
（一）房地产公司财务风险特点（1）筹资压力大，资金周转率偏低。房地产行业根个人简介：杨巧敏，女，1979年1月，四川成都人，汉族，讲师，硕士，主要研究研究方向：公司财务，国际金融。
1据它自身的特点，分为征地、土地开发、房屋开发、竣工销售及物业四个阶段，每个阶段都需要资金的投入，真正能够收回资金的只有在最后的第四阶段，部分符合预售条件的公司才可以在房屋开发的第三阶段进行部分资金的回收，而房屋建成出售因其价值大一般都采用分期付款，使资金无法迅速的短时间内收回，加大了筹资压力。（2）资产期限不匹配。房地产公司的业务多数选择举债来经营，这就要求公司的借款必须匹配相当数额的资产以防短期资金不足的危机，房地产行业的流动资产主要是存货，而存货一般是流动性差不易变现的的资产，这就导致流动资产容易与流动负债匹配度低，偿债压力大。（3）财务杠杆使用过度。财务杠杆的作用在提高股东权益收益率的同时也使股东的权益收益率存在极大不稳定性，公司股东用少量自有资本对拥有大量外来资本的公司进行运营，这些大量资金来源多为贷款，这就造成了资产负债率过高，财务杠杆使用过度，虽然产生了很好的税盾效应，但还款压力巨大。（4）现金流入期限不均衡。公司正常运营的根本保证和运营命脉是良好的现金流，而房地产公司在项目开展期间以预售获得资金流入，又极易忽略预售期与销售期的匹配使主营业务产生的现金流入不均衡导致现金流入低时面临短期偿债的流动性风险，现金流入高时又会产生大量冗余现金，现金利息的涵盖比例从长期看来无法得到保证。（5）项目调整能力弱。房地产项目的投资巨大，开发和管理的周期长，实施计划难以调整，项目不易转手，期间的不确定因素多，因某个不确定因素导致项目停滞将使无法收回已经投入的资金降低现金流的产生，造成公司经营损失。（6）土地储备。土地储备的数量和质量体现着房地产公司的竞争力，土地的增值决定着公司的利润水平。
（二）房地产企业的财务风险现状房地产行业由于自身的高风险，投资与收益周期长，房地产行业在复苏、发展、繁荣与衰退四个时期的循环中，面对衰退期或突发状况或国家政策变动时容易产生交易量的锐减；原材料与工资成本会与通货膨胀一起上升，使自有资金缩水，资金压力上升，通货膨胀与利率调整等原因也会导致企业增加筹资成本，使实际收益低于预期，尤其近年来央行的加息增加了房地产企业的借贷成本，按揭贷款买房的客户资金成本攀升，降低了投资者购房热情和企业成交量；现金流的不稳定，资金周转率偏低等都需要企业对现金流量加强管理；国家的宏观调控影响着公司的房产市场，国家从税收金融等方面对企业实施宏观调控，提高二套房首付比例、贷款利率优惠门槛以及异地置业的投资门槛，使房地产成交量下降，影响着房地产企业的资金流，同时房地产企业在国家宏观调控政策与货币政策的影响下，企业获取银行贷款的门槛增高，资金链一旦断裂，大批商品房就有闲置的可能，出现坏帐呆帐，使社会财富受到巨大损失，税收政策也会在住房消费和房地产收益中起到调节作用；很多房地产公司没有建立预算管理制度和资金运作、征地成本与投资回报
率等各方面的财务分析，财务部门不能根据项目的需要对预算额度支出的必要性与合理性进行正确判断，企业的管理效率降低，分散的资金管理又加大了财务管理与风险控制的难度。这些从各个方面引起的财务风险对企业的经营与发展时刻产生着威胁，只有准备识别财务风险的影响因素，才能对企业的财务风险进行有效预防和控制，影响公司财产风险的因素包括了内部与外部因素，内部因素主要包括资金来源单
一、结构不合理、对项目的开发缺乏合理的规划，外部因素包括了经济、市场、法律、资源等环境的影响。
三、房地产行业财务风险的控制
（一）偿债风险控制偿债风险是企业对无法偿还的各种债务所引发的财务风险，房地产企业由于债务负担重、短期融资和必要的现金持有量缺乏导致企业高负债率从而使企业具有很高的偿债风险，需要通过资金结构的合理控制来规避偿债风险，降低房地产企业的损失。具体包括（1）加强资本结构的控制。资本结构很大程度上决定了企业的偿债、融资和盈利能力，根据企业长期负债与权益间的分配情况反映企业债务与股权之间的比例关系，房地产行业的负债经营给企业带来杠杆效益的同时也扩大了财务风险，甚至与日益增的负债还会导致企业破产，所以企业应根据融资环境、经济形式、自身规模、未来发展实际需要等因素来确定权益与债务比例，在良好的融资环境、稳定的财务状况、开发规模与项目市场需求大的情况下销售利润率高，负债比例可以适当增加，反之是应降低负债比率，增加权益资金比率，比较合理的资金权益结构一般采用自有资金：银行贷款：预售资金=1：1：1。（2）合理搭配债务期限。房地产企业要合理进行债务融资，对长期、中期和短期负债之间的比例关系要搭配好，长期贷款缺少灵活机动性，投资资金成本高，但其偿债风险最小，短期借款借款期短，资金成本低，灵活机动，但偿债风险较大，合理的债务融资应从房地产开发周期长这一特点考虑，在采用中长期负债为主，短期负债为辅的债务组合方式的同时对预售资金加快回笼，并利用担保贷款按揭资金减轻融资压力，降低财务风险，对国家财政政策密切关注，对息税前资金利润率的发展趋势和利率发展趋势进行及时了解和认真预测，及时调整筹资方案，提高企业对财务风险的抵御能力。（3）合理规划偿债资金。合理的规划偿债资金可以使企业债务按时得到偿还，在保持企业良好信贷记录的同时也避免了企业在需要还款时没有足够的偿还资金而面临巨大的偿债风险给企业带来不必要的损失。房地产企业的存货主要是商品房，而其成本高使房地产行业流动资产比率高，不易变现性的特点又是影响房地产企业偿债和发展的重要因素，企业在进行房地产开发项目的债务融资决策时主要是针对项目开发后期的预售及开发完成后的销售，企业销售与财务部门需紧密配合，保证及时收回预售和销售资金并充分准备偿债资金，按时还款。
（二）运营风险控制运营风险是企业在运营过程中对外部环境的复杂波动性缺乏应变，认知和适应环境的能力存在局限性，各项资产的周转变现能力不同导致可能无法达到预期业务目标与效果或者运营失败产生的财务风险。（1）有效的销售收款计划。房地产企业的固定资产相比较而言比例较少，商品房在项目的开发、销售、收益等阶段对房地产企业的销售工作的完成情况是企业资产顺利变现的关键，一般而言，资产变现能力的强弱主要体现在房屋出售的时间早晚与销售量。在消费者方面，消费者的付款买房方式主要有分期付款、银行按揭贷款和一次性付清，其中分期付款使房地产企业应收帐款的收回成为长期工作，需对分期收款制定有效的计划使企业能够较短时间内收回资金。（2）合理的资产结构。房地产企业流动资金比率高，本身的变现能力差的特点使房地产企业加快流动资产周转率成为重要内容，要想使企业资金在项目开发时周转顺畅就要保持企业总资产与长期资产、短期资产、对外投资等各类资产之间比例关系合理，总资产周转速度过慢会导致流动资产比重低，影响企业的整体效益，甚至会导致大量的长期资产闲置，所以企业的资产结构是否合理影响着企业的经济效益。
（三）现金流量风险控制现金流量风险是企业不以获得足够现金等所产生的企业经营活动无法正常运作的财务风险。（1）加强日常现金流控制。企业日常现金流出主要是销售费用、人员工资、营业成本与利息等，应对这些日常流出进行合理安排，对可以延期支付的进行支付成本的考虑和企业信誉影响的考虑进行资金在重要领域的使用；企业日常现金流入主要是企业每天的营业收入，在企业的三种付款方式 中，应对分期收付款进行还款期的尽量缩短来保证早日收回房款。（2）重点控制大额现金流量。企业应对回款计划进行合理的制定，严格监控现金支付数额较大的项目的合理支出，重点控制规范存在疑点的项目，对土地收购成本、采购等日常业务中的问题应采取特殊的审查手续，防止企业利益受到损失。
（四）发展风险控制（1）合理的资产规模扩张。资产是企业发展的基础，可利用借款和经营利润的创造来获得，借款是较快的资产规模扩张的方法，同时又增加了企业的债务，风务风险较大，后者是一种比较保险的方式，是企业的自有资本，资产规模扩张方式需要企业根据自身的发展与抗风险能力进行合理选择。（2）增加自有资本的累积。可以增加营业利润，投资者收益和调整利润分配方式来增加自有资本，在企业初期和需要增大资产股份扩张时还可以进行吸收投资增大企业自身股本。
（五）加强内部控制企业内部控制制度是企业维持日常经营和正常运转的基本制度，加强内部控制需从几个方面入手：（1）改善内部控制环境。首先，改善企业内部控制环境需要先进的管理体制和房地产行业风险规范的加强，这就要求公司高管必须依靠及时有效的信
息系统建立适合现今社会发展的管理理念，提高企业职工对自身内部控制的责任感；其次董事会的独立地位尤其在决策与监管过程中应严格强化企业监事会权利，明确法律责任和会计制度的职责。（2）实施内部控制标准体系。国家出台的内部控制标准体系相关制度使企业对自身内部控制的设计有据可循并根据自身情况对内控制度进行相应的运用来加强企业内部的监督，企业应有技术性的对风险的接受、转移、回避和分散进行战略管理的制定来完善风险预测、评估、控制和约束管理体系来降低控制风险。（3）完善内外部控制监督体系。完善企业内部审计机构的设置和内部控制的强制审计的控制，企业建立制衡机制将内部审计与财务控制有机结合，有效加强企业风险管理，对内部审计机构的业务开展要向审计委员会负责并进行报告的同时接受监事会指导，行政方面的工作向总经理负责并报告，这种双向负责和报告模式可以加强业务处理的权威性，使内部审计很好的完成对内部控制的监督，同时对房地产上市公司的内部控制进行强制审计。
（六）盈利风险控制盈利风险是企业无法进行有效销售使企业收入和利润降低导致企业业务萎缩、规模减少甚至破产的一种财务风险，对盈利风险的控制需要从几个方面入手。
（1）科学定价。项目的可行性评估的重要参数是价格的高低，影响着变现能力和速度，定价不当会引发财务风险，过高则会使企业失去市场而无法及时回收资金，过低则获利能力减弱，为保证企业的销售节奏和资金回收需对商品房价格有科学的制定，同时对楼盘的质量、竞争楼盘订价、价格弹性、购房者心理作出分析后对价格进行策略调整。（2）合理促销。企业开发周期长，消费者的买房决策也需要长期考察，因此企业的销售前策划及项目推广对企业的销售起着重要作用，如利用广告、报导、人员推销等促销手段使消费者了解企业产品，使消费者将企业的开发项目列入考虑购买范围，提高有效销售，增加预售，使企业的偿债资金增多。（3）不断开拓新市场。结合企业自身情况对市场区域综合考虑和选择，可以对不同特点的区域市场进行分散投资来规避风险。（4）树立企业良好形象。企业的经营者要有良好的利润等盈利能力的一系列财丿指标来维持企业在投资者心中的形象，另一方面，违法违规行为也会影响企业良好形象的形成，对企业产品质量的把关，对企业日常法律事务的处理，对相关法律法规的实施情况等都会影响到企业的社会形象。
四、房地产行业财务风险防范措施
（一）资金回收和收益分配风险的防范。首先，企业应制定有效的销售战略和完整的服务体系，采用最合理的售销方案，最恰当的销售时机，最多机化的销售渠道，运用各种手段进行产品的宣传推销，建立健全售后服务体系，建立良好的声誉和企业形象。其次，企业应加强对应收帐款的管理，加强资金回收和集中管理，需建立稳定的信贷政策，确定客户信
用等级，评估企业偿债能力，确定应收帐款的比例是否合理并建立销售回款责任制，减少企业坏帐损失，同时企业应对资金占有量逐渐减少，降低房产空置，建立合理的融资、投资和风险相对应的各种管理机制，确定企业的供血造血功能。再次，企业应制定长期利润分配政策和合理的利润分配政策，避免分配随意性，优化资本结构，同时充分发挥内源性融资功能，增大企业资本规模，减轻融资成本，增加企业的竞争力。
（二）积极应对国家宏观调控。房地产企业区域性强，发展不均衡，只有加强异地合作，改变发展战略，在发展的各个环节尽快确立自身优势，同时坚持自己的品牌经营开发，以优质产品与良好形象增加产品附加值，创立品牌个性，强化品牌意识，进行品牌的推广。
（三）把握销售节奏。对急于拿地的企业加强营销力度来实现资金迅速回笼，没有合适土地开发的企业应放慢手上销售项目的速度，缓慢提价，尽可能减少企业损失。
结论
房地产公司的财务风险在新时期国际政治与经济环境变化日益复杂的形式下，面临着各种风险，尤其是财务风险对房地产企业带来很多不确定因素，而作为国民经济支柱的产业，房地产行业关联度高，带动性强，对国民经济发展影响巨大，只有对房地产企业的财务风险进行严格的控制，才能使企业尽可能的避免不必要的损失，使企业健康持续发展。
参考文献
[1]周汉唐.关于对房地产财务风险管理问题的探讨[J].中国外资,2014,01:52.[2]郑永柱.浅谈房地产集团财务风险管理[J].财经界(学术版),2014,03:237+253
[3]熊玲.房地产企业财务风险规避的探讨[J].中国外资,2014,03:53.[4]孙艳平.我国房地产上市公司财务风险评价研究[D].石家庄经济学院,2013.[5]刘丹丹.房地产上市公司财务风险控制研究[D].西安建筑科技大学,2012
[6]高晓丽.中国房地产上市公司财务风险预警研究[D].山西财经大学,2012.[7]杨书军.房地产企业财务风险的防范研究[D].苏州大学,2011.[8]刘潇洋.我国房地产上市公司财务危机研究[D].沈阳建筑大学,2011.[9]孙业慧.中国房地产上市公司财务风险管理研究[D].哈尔滨工业大学,2009.通讯地址和电话：四川省成都市成华区成华大道119号新鸿路22幢一单元，邮编：610051电话：***
第二篇：房地产公司财务管理制度
庐江县仁和职业有限公司财务管理制度
第一章
总则
1．1 为了维护公司、股东和债权人的合法权益，加强财务管理和经济核算，根据《公司法》和《企业会计制度》等相关法规，结合公司实际情况，制定本规定。
1．2 公司财务管理的基本任务是:做好财务预算、控制、核算、分析和考核工作；规范公司的财务行为，准确计量公司的财务状况和经营成果；依法合理筹集资金，有效控制和合理配臵公司的财务资源；实现公司价值的最大化。
1．3 本规定在公司内部暂时执行，随着公司业务的正常开展和不断拓展，将进行更改、补充和完善。
第二章 财务管理组织机构
2．1 公司实行董事会领导下、总经理负责制的财务管理体制，公司是独立的企业法人，自主经营、自我发展、自负盈亏、自我约束，依法享有法人财产权和民事权力，承担民事责任。公司设臵独立的财务机构即财务部。
2．2 公司按照《会计法》和《会计基础工作规范》等规定,结合公司的核算体制和财务管理的实际需要，配备财会人员，加强对财会人员的管理。
2．3 财务部主要负责公司的财务管理和经济核算，主要职责为：
（1）负责公司财务管理制度和各项会计制度拟定；
（2）参与公司筹资方案的拟定和实施；
（3）参与公司发展新项目、重大投资、重要经济合同的可行性研究，提供财务意见；
（4）参与公司经营决策，统一调度资金；
（5）负责公司财务预算管理、会计核算；
（6）负责编制合并报表，提供财务数据，如实反映公司的财务状况和经营成果，并作好项目和财务分析工作；
（7）监督财务收支，依法计缴税收；
（8）负责公司财务会计档案的保管，票据申购、使用、核销等管理工作；（9）监督、检查资金使用、费用开支及财产管理，严格审核原始凭证及账表、单证，杜绝贪污、浪费及不合理开支；
（10）参与对子公司的财务管理。
（11）协调处理与各单位的关系。
2．4 财务部建立稽查制度，出纳员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务账目的登记工作。
2．5 公司董事会按有关程序聘任公司财务负责人。
第三章 会计核算
3．1 公司按照《企业会计制度》规定，结合经营项目实际情况，制订并实施有关会计核算暂行办法，及时、正确反映经营业绩和披露经营风险。
3．2 公司采用借贷记账法，以中文作为记录的文字，以人民币为记账本位币，按照《企业会计制度》的规定并结合公司的实际情况，设臵总分类和明细账科目。
3．3 公司按照《企业会计制度》规定对经济业务进行会计核算、账务处理，并实行会计电算化。
3．4 公司依照权责发生制和配比原则确认收入和成本，以反映公司的经营成果。
3．5 公司严格区分本期费用支出与期间费用支出。
3．6 公司各项财产在取得时按照实际成本计量，其后，如果财产发生减值，按照《企业会计制度》的规定计提相应的减值准备。
3．7 公司在进行会计核算时，应当遵循谨慎性原则的要求，不得多计资产和收益、少计负债和费用。
第四章 财务预算管理
4．1 公司制定财务预算管理暂行规定，对公司的经营业绩、财务状况、项目运作等实行全面财务预算，并依据其实施管理。
4．2 公司在开始前组织编制完成本的各项财务预算，财务预算主要包括以下内容：
1.经营预算；
2.盈利预算；
3.资金预算。
4．3 公司在预算开始后，对财务预算执行情况进行分阶段的控制和监督，及时进行差异分析，并查实差异的原因，向总经理报告。
第五章 收入、成本费用管理
5．1 公司建立并完善营业收入的管理规定，确保收入循环中的报价、签订合同、实际收款和开具发票等各环节的内部控制，以加强对业务活动的财务监督。
5．2 营业收入是指公司在营业期间收取的各种经营项目的主营收入和其他业务收入。公司在收讫价款或取得价款的凭证时，确认营业收入的实现。
5．3 公司对外投资性的收益包括短期投资收入和长期投资收益。短期投资收益在持有期满后确认，长期投资收益按被投资单位取得的合法审计报告中的财务权益确认。
5．4 成本费用的核算坚持权责发生制的原则，当期发生的成本费用，无论其款项是否支付，都应计入当期的成本费用；虽在本期支付的成本费用，但应有后期负担的均不能计入本期成本费用。但应归属本期的成本费用和损失不得挂账，调节利润。
5．5 严格控制成本费用的开支范围和标准，严格履行请购、审批、合同订立、付款等程序，合理控制成本和费用。费用报销的审批及流程按照费用报销暂行规定执行。
5．6 公司合理运用财务杠杆，降低财务费用等资本成本。
第六章 资产管理
6．1 公司严格按照国家有关部门颁布的《现金管理条例》、《银行支票使用管理暂行规定》、《银行账户管理办法》和公司现金、银行存款管理暂行规定，对货币资金的使用、银行账户的开设和使用进行管理。货币资金的保管和核算须岗位分离。
6．2 公司制定信用政策，加强对应收款项的管理，明确欠款对象，落实追款责任并依据结果施以奖惩。
公司采用余额百分比法估计坏账损失，并计提坏账准备，计提的比例为期末应收款项的5‰。财务部对已确实不能收回的超龄应收款项，定期逐笔书面上报总经理审核，批准后作为坏账损失处理。如数额较大者须通过董事会批准后处理。
6．3 公司加强对存货的管理，建立完善的采购、保管、领销、记录、盘点制度，保证账、卡、物相符。存货按照实际成本计价，领用或发出存货，采用先进先出法确认其实际成本。
6．4 公司制定并严格执行《固定资产管理办法》，健全固定资产购建预算、授权购买、登记核算、维护保养、处臵等控制制度。公司的固定资产按分类确定折旧率，采用直线法折旧。全部折旧额在相应资产的有效经营期内收回。
公司对固定资产的购建、清理、报废等，都应当办理会计手续，设臵固定资产明细账，建立固定资产卡片，进行会计核算。
6．5 公司对资产使用部门要求定期或者至少于每年终了，对各项资产进行全面检查，并根据谨慎性原则的要求，合理地预计各项资产可能发生的损失，当期末账面资产价值与可收回金额发生差额时，对可收回金额低于账面价值的差额，提交公司总经理批准后计提资产减值准备。
第七章 负债及所有者权益管理
7．1 公司的债务性融资和权益性融资，依据《公司法》等相关法规和《公司章程》进行。
7．2 公司依据《公司法》等相关法规和《公司章程》实施股本变动、提取公积金以及分红派息等程序。
公司法定公积金按照税后利润的10%提取。
第八章 筹资管理
8．1筹资是公司根据发展需要，在自有资金不能满足和保证公司正常运转时，从外部获取资金以达到公司经营目标的必要活动。筹资必须充分考虑公司实际情况，制定和掌握好筹资策略和方法，确保此项工作安全、有序，并取得最佳效益。
8．2筹资的目的是投资，筹资策略必须以投资策略为依据，充分反映公司投资的要求。筹资时考虑以下因素：以“投”定“筹”、量力而行、具有配套能力和消化能力、筹资成本、筹资管理的难度、公司筹资的期限、负债率和还债率等。
8．3 筹资方式包括银行筹资、股票筹资、债券筹资等。结合公司实际情况，银行筹资是公司资金筹集的最主要、最直接的内容，在公司的发展阶段，应尽量争取各专业银行的支持。
第九章 投资管理
9．1 公司依据国家宏观经济环境、有关法规和公司章程、地区及行业发展状况、公司及项目前景分析等因素，把对公司的长期发展有较大的影响投资项目，作为是对外投资管理的重点，同时，为改善投资决策效果，提高投资决策能力和收益，董事会对投资项目进行初审、分析、筛选、评价、论证。公司不从事证券信用交易，避免从事承担无限责任的投资。
9．2 对外投资应考虑投资增值程度、投资保本能力、投资风险性、纳税优惠方针、投资的预期成本、筹资能力、投资回报期间的长短等，全面综合考虑各因素的基础上，确定投资的项目。
9．3在争取获得更多的投资增值、投资收益时必须重点考虑投资的风险，包括项目特有风险、公司风险、市场风险。由于项目的市场风险不能通过多角化加以分散，因此其对项目的影响非常重大，但公司风险或项目特有风险也不容忽视。
9．4 短期投资是指公司购入能随时变现并且持有时间不准备超过一年的投资。短期投资按取得时的投资成本入账。
短期投资持有期间所取得的股利、利息等收益，不确认投资收益。
9．5长期投资是指公司购入不能随时变现或不准备随时变现的投资，并分别在“长期股权投资”、“长期债权投资”科目中核算。
公司对外进行股权投资，根据对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的不同情况，分别采用成本法或权益法核算。
公司对外进行债权投资，按取得的实际成本，作为开始投资成本。
9．6 公司应当定期或者至少每年终了,对长期投资逐项进行检查,如果由于市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因导致其可收回金额低于账面价值的,应当计提长期投资减值准备.9．7公司根据《公司法》，以及公司发展战略实施对外投资，并严格履行立项、可行性分析、审批、运作、监督管理和核算等程序，对外投资必须经董事会审议通过。
第十章 财务信息管理
10．1 公司依据《企业财务报告条例》、《企业会计准则》、《企业会计制度》、《合并会计报表暂行规定》以及财政部颁布的其他有关制度，编制财务报表。
10．2 公司的财务报表属于公司的财务机密，未经董事会批准的财务报表一律不得外流。
10．3 已经审核过的报表如需外送，需经财务负责人并报总经理批准。月报在次月的十日内送各股东，季报在每一季度结束后的二十日内送各股东，年报在每一会计结束后的三十日内送各股东。
10．4公司依照《会计电算化管理制度》实行财务电子信息系统，实现授权、岗位分离、记录控制等内控程序的电算化，保证内控制度的有效性,相关人员在使用财务电子信息系统过程中，严格遵循内部控制规范和技术规范，保证系统的正常运行。
10．5 公司财务部依照《会计档案管理办法》妥善保管各种财务会计文本（电子）资料。
10．6 财务部按照规定作好财务工作交接工作，财务人员工作调动或者因故离职必须将本人所经管的财务工作全部交给接替人员，没有办清交接手续不得调动或者离职。
第十一章 附则
11．1本规定由董事会负责修改和补充。
11．2本规定由董事会授权公司财务部负责解释。
11．3 董事会委托公司财务部依据本规定拟定若干具体实施细则和具体办法，由公司总经理审批通过后，颁发施行。
11．4本规定自颁布之日起开始执行。
第三篇：房地产公司财务管理制度
房地产公司财务管理制度
第一节
总
则
第一条、为了加强XX房地产开发有限责任公司（以下简称“公司”）的财务管理，规范公司财务行为，真实、完整地提供会计信息，保证公司各项经营活动的正常开展，维护投资者的合法权益，根据国家相关法律、法规及公司《章程》的有关规定，特制定本制度。第二条、公司财务管理的主要任务是：以稳健经营为原则，建立健全内部控制制度；科学编制公司财务预算，依法组织收入，合理控制成本费用，增收节支；加强经济核算，有效利用公司资源，提高资产使用效益；定期进行财务分析和考核，如实反映公司财务状况；加强资产管理，维护公司资产安全与完整。
第三条、公司及所属子公司、项目部在开展各项经营活动时，必须严格遵守本制度。
第二节
财务核算制度
第一条、会计人员每月终了，对会计账薄进行一次核对，以保证账账相符、账实相符。第二条、财务人员要保守企业商业秘密，不得私自向外提供单位的会计信息。第三条、各财务部要严格要求按照公司资金计划、费用预算、合同审批付款。
第四条、各财务室对超过支票起点支付的款项均由出纳办理转付手续。付现需由领导批准，出纳不得开空头支票。
第五条、公司所属各分公司每月25日结账，按公司要求在次月5日前向各有关部门报送报表。公司财务部按季向总经理报送合并会计报表及附注说明。
第六条、财务人员要加强对财务收支的监控。严防虚报冒领、贪污等行为发生。第七条、各分公司财务人员监督、督促应收账款的回收。
第八条、各分公司会计对所辖帐务要一月一滤，以保证帐务应转尽转，信息真实准确，发现问题要及时上报公司财务。
第九条、各分公司财务对年终科目余额必须进行清理，对确实不能销账的预付款，要单独向公司汇报审批。
第十条、财务部要收取合规、合法手续，避免因手续问题给公司造成经济损失。第十一条、购置固定资产要及时入账，按规定计提折旧。
第十二条、各分公司出纳账都要做到日清月结，接受公司审计、财务部和本单位会计的检查指导。
第十三条、出纳人员应及时将所收现金存入银行，每日晚间库存现金不得超过1000元。对特殊情况下发生的以个人存折形式存放公司资金，出纳应向公司财务部长事先申明，并办理登记手续。更换或注销存折时，应由登记人留存存折复印件，计收利息后方可更换。第十四条、财务人员组织、指挥、协调与核算相关事项的操作运行。
第十五条、财务部门建立完整的帐务核算体系，必须设立总帐（一级帐）、分类明细帐（二级帐），对各类资产进行分类明细核算，各使用部门建立三级保管帐。所有帐务设置、票据领用、传递、各类资产的出入库程序由财务部门负责管理，确保帐帐相符、帐实相符、帐表相符。资产管理部门设立台帐进行监督管理。
第十六条、财务部要对重包、半重包工程缴纳建安营业税，由公司直接代扣。直供材料凭真实的购货发票等手续报账。代扣职工个人所得税。
第十七条、有奖发票在报销时，由会计人员监刮方有效，自行刮票拒收。第十八条、因工作滞后发生税款滞纳金，均由所在单位会计承担。第三节
票据管理制度
第一条
为加强公司票据的管理，规范票据的传递和保管，控制票据的有效使用，制定本制度。
第二条
本制度所称票据系指与公司日常经营相关的各种有价证券和凭证，包括发票、支票、汇票等。
第三条
公司处理有关票据事务时，应遵循本制度的规定。票据管理
第四条
支票的管理：
借用支票必须填写借支票单，借支票单必须经财务部长签字后才可到出纳处领取支票。向银行提取现金时，使用现金支票，转账支付时，使用转账支票。第五条
发票的管理
1、公司应当指定财务部专人向税务机关领购发票。申请领购发票时，应当提供经办人身份证明、税务登记证，以及财务印章或者发票专用章的印模，经主管税务机关审核后，领取发票领购薄。然后，凭发票领购薄上核准的种类、数量以及购买发票方式，向主管税务机关领购发票。
2、公司应当按规定的时限、顺序、栏次，全部联次一次性如实开具发票，并加盖公司财务印章或发票专用章。公司不得转借、转让、代开发票；不得倒买发票。
3、公司应当建立发票使用登记制度，并定期向主管税务机关报告发票使用情况；应当按照税务登记机关的规定存放和保管发票，不得损毁。已开具的发票存根联和发票登记薄应当保存5年。
4、财务部门应当定期对其购买和其他部门领用的发票进行检查。对其他部门领用的发票应当严格控制，用完后及时收回并办理领用注销手续。第六条
汇票的管理
汇票分为银行汇票和商业汇票。
1、出票：出具汇票（或接受汇票时）应认真检查以下内容是否齐全：汇票的金额、付款人名称、付款日期、收款人名称、出票日期、出票人在票据上的签章。
2、背书：对未记载“不得转让”字样的票据，可以依法转让（或接受转让）。背书（或接受背书）时应检查以下内容是否齐全：背书人签章、背书日期、被背书人名称。同时应注意：背书时不得记载附有条件和部分背书。对于下述三种汇票不得背书（或接受背书）即：被拒绝承兑的汇票；被拒绝付款的汇票；超过付款提示期限的汇票。
3、承兑：承兑（或接受承兑）时，应检查以下内容是否齐全：汇票正面记载的“承兑”字样、承兑日期、承兑人签章。
4、保证：出具（或接受）附有保证条款的汇票，应检查在办理保证手续时，保证人是否在汇票上或粘单上记载下列事项：表明“保证”的字样；保证人名称和住所； 被保证人名称；保证日期；保证人签章。同时应注意保证不得附有条件。
5、付款：付款（或接受付款）一般通过委托银行代理进行。付款人应当在持票人进行付款提示后，无条件地在当日按汇票金额足额支付给持票人。对应售票据及应付票据应当设立登记制度，认真登记票据的出具日期、到期日、金额、利率、背书转让、保证情况、收（付）款人、付款及核销情况。
货币资金管理制度
第一条、为加强公司财务管理，提高资金运作效率，降低资金运营成本，加强资金一体化运作，保证资金运营的安全性、可靠性，按国家财经法规规定，结合公司具体情况，制定本制度。第二条、本制度所称货币资金包括现金、银行存款、其他货币资金。
第三条、货币资金的管理部门为财务部，财务部门办理有关货币资金事宜时，应遵循本制度的规定。现金管理
第四条、公司办理有关现金收支业务时，应严格遵守国务院发布的《现金管理暂行条例》及其实施细则和银行结算办法。公司必须加强对现金的日常监督和检查，做到“日清月结”，账实相符。必须遵守库存现金限额管理的制度，及时将超过限额的现金送存银行，不得坐支现金或私设小金库。
第五条、会计、出纳人员严格职责分工。出纳人员的资格应由财务部和行政部审查认可。现金的收入、支出和保管只限于出纳人员负责办理，非出纳人员不得经管现金，支票、发票、空白收据和其他收付凭证应由专人保管。支票等票据与财务印签必须分别设专人保管。第六条、日常结算中超过结算起点（1000元）的 业务，都应采用转帐方式结算，不准以现金方式结算。
第七条、现金的收付凭证，除由经办人签字外，还必须经财务部长签字方可有效。现金付款的原始凭证必须是合法凭证，付款内容真实，数字准确，不得涂改。
第八条、现金收入的管理：对于现金收入业务，须由会计人员开出收据或发票，及时编制收款凭证；出纳清点现金后，在凭证上加盖“现金收讫”章后方可入账。
第九条、现金支出的管理：任何一项现金付款的业务都要有原始凭证，有经办人签字和有关负责人审核批准，并经会计复核、填制付款凭证后，出纳才能付款并在付款凭证上加盖“现金收讫”章后方可入账。
第十条、现金支出的范围如下：（1）工资、津贴及奖金；
（2）个人劳务报酬，包括稿费和讲课费及其它专门工作的报酬；（3）抚恤金、退休金、离职费、丧葬费、各种劳保福利支出；（4）出差人员必须随身携带的差旅费；
（5）向个人收购的农副产品或其他物资的价款等；（6）结算起点1000元以下的零星支出；
（7）中国人民银行规定可以支付现金的其它支出。
第十一条、公司需按不同的币种，设现金日记账，根据收付款凭证，按业务发生顺序逐笔登记现金日记账，做到日清月结，保证帐款相符。
第十二条、现金盘点。一般情况下，每月月末应将漏登的现金收付款凭证补记入账，结出当日库存金额，并对库存的现金进行盘点。盘点应由非出纳人员监盘，并由出纳人员、监盘人员及财务部部长共同签字。查明现金溢、缺原因并作相应处理。
银行存款的管理
第十三条、公司的银行存款业务应严格遵守银行结算纪律和规定。
第十四条、公司除了在《现金管理暂行条例》规定的范围内直接使用先进结算外，其它收付业务，都必须通过银行办理结算。
第十五条、银行存款发生收支业务时，对各项原始凭证，如发票、合同、协议和其他结算凭证等，必须由经办人签字和有关负责人审核批准，财务人员复核填置收付款凭证，财务部长审核同意后，方可进行收付结算。
第十六条、对外支付的大额款项，必须按照公司规定的付款程序，经各级负责人逐级审核同意后，方可办理。
第十七条、对银行结算业务，要逐笔序时登记银行存款日记账，每日终了结出余额。定期与银行对账单进行核对，账面余额与银行对账单之间如有差额，必须逐笔查明原因，并按月编制银行存款余额调节表，调节相符。
第十八条、建立健全支票领用登记制度。财务部必须设置支票领用登记薄，登记制票领用日期、领用人、用途、金额、限额、批准人、签发人等事项。
第十九条、对于确实无法填写支票金额的，在签发支票时，除加盖银行预留印签外，必须注明日期、用途和以大写金额书写的限额，以防止超限额使用或银行账户出现透支。同时还必须在 签发支票时填写收款单位，个别确实无法填写收款单位的小额支票除外。
第二十条、支票领用后，应在5天之内报销，以便财务人员及时和对银行存款。支票如在5天之内没有使用，应及时将未使用支票交回财务部。
其他货币资金的管理
第二十一条、其它货币资金主要是指外埠存款、信用证存款和在途货币资金等。
第二十二条、公司到外地临时采购材料、设备时，可将款项汇往采购地银行开立采购户，既形成外埠存款。外埠存款，应反映在资产负债表“其他货币资金”项下。采购结束后，外埠存款余额应及时转回单位所在地的银行账户。第二十三条、公司因采用信用证结算方式而存入银行的信用证保证金余额也反映在资产负债表“其他货币资金”项下。业务发生完毕，信用证保证金专户存款的余额，应转回原账户。第二十四条、在途货币资金，是指月终时尚未到达的汇入款项。各单位应根据通知及时联系收取汇款。
外汇资金的管理
第二十五条、外汇是指一级帐本以外的货币表示的，可用于国际清偿的支付手段，包括：
1、外国货币：纸币、铸币。
2、外币支付凭证：票据、银行存款凭证、邮政储蓄凭证。
3、外币有价证券：政府证券、公司证券、股票等。
4、特别提款权。
5、其他外汇资产。第二十六条、公司的会计核算采用人民币为记账本位币。发生外币结算业务及对境外投资业务时采用复币记账。
第二十七条、为简化核算手续，会计核算使用的汇率统一按上月最后一个工作日的市场汇率（中间价，下同）作为本月的记账汇率（保留四位小数）。期末外汇账户余额，在编制会计报表前按期末市场汇率折合为人民币，作为外币账户的期末人民币余额，折合金额与账面金额的差额记入“财务费用”。
第二十八条、外币现金、外币存款、以外币结算的债权、债务由于汇率调整而发生的折合记账本位币的差额以及由于银行结汇、售汇而发生的汇价差额记入“财务费用”，外币借款由于汇率调整而发生的折合记账本位币的差额，在使用该借款的工程竣工交付使用前，记入工程成本；在工程交付使用后，记入“财务费用”。
第二十九条、公司筹建期间发生的汇兑损益，自公司开始营业后5年内平均摊销。第五节
收入管理制度
第一条、为进一步加强公司的营业收入管理工作，保障公司营业收入的正确计量和记录，制定本制度。
第二条、本制度是公司经营管理制度的重要组成部分，适用于公司各部门。
第三条、营业收入是指公司在经营活动中因销售商品或提供劳务等取得的经济资源的流入。第四条、公司的营业收入主要有：商品销售收入、提供劳务收入、合同收入及其他收入等。商品销售收入
第五条、销售商品的收入，应在下列条件均能满足时予以确认：(1)公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
(2)公司即没有保留通常与所有权先联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；(3)与交易相关的经济利益能够流入公司；(4)相关的收入和成本能够可靠地计量。
第六条、销售商品的收入应按公司与购货方签订的合同或协议金额或双方接受的金额确定。现金折扣在实际发生时确认为当期费用；销售折让在实际发生时冲减当期收入。
第七条、企业已经确认收入的售出商品发生销售退回的，应冲减退回当期的收入，但资产负债表日及以前售出的商品在资产负债表日至财务报告批准报出日之间发生退回的，按资产负债表日后事项的有关规定处理。
提供劳务收入
第八条、在同一会计内开始并完成的劳务，应在完成劳务时确认收入。
第九条、如劳务的开始和完成分属不同的会计，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，企业应在资产负债表日按完工百分比法确认相关的劳务收入。当以下条件均能满足时，交易的结果能够可靠地估计：(1)劳务总收入和总成本能够可靠地计量；(2)与交易相关的经济利益能够流入企业；(3)劳务的完成程度能够可靠地确定。第十条、劳务的完成程度应按下列方法确定：(1)已完工作的测量；
(2)已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例；(3)已经发生的成本占估计总成本的比例。
第十一条、在提供劳务交易的结果不能可靠估计的情况下，企业应在资产负债表日按已经发生并预计能够补偿的劳务成本金额确认收入，并按相同金额结转成本；如预计已经发生的劳务成本不能得到补偿，则不应确认收入，但应将已经发生的成本确认为当期费用。第十二条、提供劳务的总收入应按企业与接受劳务方签订的合同或协议的金额确定。现金折扣应在实际发生时确认为当期费用。合同收入
第十三条、本章所述合同特指建造合同，是为建造一项资产或者在设计、技术、功能、最终用途等方面密切相关的数项资产而订立的合同。
第十四条、公司合同收入严格按《企业会计准则—建造合同》确认。其他收入
第十五条、其他收入应比照上述收入进行管理。第六节
成本费用管理制度
第一条、为了进一步加强公司的成本费用管理工作,保障公司经营活动健康、有序的进行，并有利于各部门对其发生的成本、费用进行控制和考核，特制定本制度。第二条、本制度是公司经营管理制度的重要组成部分，适用于公司各部门。
第三条、公司在经营过程中发生的各项直接支出，计入营业成本；公司为管理和组织经营活动所发生的各项非直接支出，计入公司费用，包括营业费用、管理费用和财务费用。营业成本
第四条、财务部门应认真进行营业成本核算： 商品销售成本，根据配比的原则，在实现销售的同 时结转。
其他营业成本，应依据具体情况一次性或分次平均 摊销。
第五条、财务部门在成本计算和结转过程中，应当遵循一致性原则和收入成本配比原则，提供正确、合理的成本数据资料。营业费用
第六条、公司的费用项目繁多,主要包括：
(一)管理费用：指公司总部的下列支出，具体为：邮电及电讯、工资及薪金、职工福利、职工餐费、临时工工资、劳务费、办公用品、培训费、服装费、会计师费、咨询费、诉讼费、排污费、绿化费、交通费、差旅费、广告费、保险费、工会经费、交际应酬费、财产损失、管理合同管理费、水费、电费、折旧费、关税、增值税、印花税、房产税、土地使用税、车船使用牌照税、修理费、物料消耗、低值易耗品消耗、无形资产摊销、开办费摊销、其他资产摊销、租赁费和其他。
(二)营业费用：指公司生产部门的下列支出：邮电及电费、工资及薪金、职工福利、职工餐费、劳务费、办公用品、制服费、印刷费、养路费、运输费、装卸费、保管费、包装费、交通费、差旅费、广告费、保险费、交际应酬费、财产损失、管理合同管理费、水费、电费、燃料费、折旧费、关税、增值税、劳动保护费、修理费、物料消耗、低值易耗品消耗、清洁用品、洗涤费、租赁费和其他。
(三)财务费用：利息净支出、汇总损失、金融机构手续费。
第七条、财务部门负责费用的总分类核算和明细项目的核算、分解、审核、检查、分析。第八条、各归口部门负责归口项目的预算安排，支用的掌握，执行情况的简要分析。各明细项目的归口按上诉第七条划分。
第九条、财务部在核算费用中除应按费用细目设置明细账外，还应按归口部门设置分解明细账或辅助记录，以核算各归口部门实际发生的归口费用项目，记录中应摘要记载经手人或业务合同编号，以便统计发生额。
第十条、费用中与营业额相关的业务费用（可变费用），如运输费、包装费、促销费、业务招待费等，应与营业额联系进行考核，为此应由公司财务部门对这些费用定期提出考核指标（或定期修订指标），报经总裁审批后下达各有关部门，据以编制预算和控制，考核。第十一条、除对业务费用考核指标外，公司企业管理部和财务部应制定若干费用开支标准实行细则，例如交际应酬费标准细则，支付佣金手续费标准细则等，经公司总裁审批后实施。第七节
财务分析工作制度
第一条、为正确反映公司经营成果，满足高层管理者对公司盈利能力、筹资结构、变现能力、利润分配等情况的了解和经营方针、经营策略制定的需要，特制定本制度。
第二条、本制度为公司经营管理制度的重要组成部分。财务部门在编写财务情况说明书时，应当运用财务分析技术和方法，选择相关财务指标进行分析，并结合实际情况，作出合理的论述，指明改进方向。
第三条、经营成果趋势分析。通过分析，了解经营成果增减变动情况，分析其原因和发展趋势，主要有两种分析方法：
(一)横向趋势分析：将连续多期的利润表各项目的绝对金额列入分析表内，采用环比分析的方法，予以分别计算和比较，各项目之间呈现出波浪式起伏即为其发展趋势；(二)纵向趋势分析：以利润表中的营业收入净额作为比较基数（100%），计算纵向排列的各项目占基数的百分比（亦称共同比），将连续多期的利润表中各项目列入分析表内，并作百分比增减的计算，其变动情况及发展趋势也就展现出来。
第四条、财务状况趋势分析。通过选择公司资产负债表中（1）实收资本（2）长期负债（3）流动负债（4）存货（5）应收款项（6）固定资产共六个指标，将其绝对金额列入分析表内，采用环比分析方法，予以分别计算和比较。
第五条、短期偿债能力分析。偿债能力分析目的，在于揭示公司的流动资产在清偿流动负债之后，还有多少余力去应付日常经营活动中的其他资金需要，即以流动比率予以揭示；此外，也可用酸性测验比率法，揭示对短期债务的清偿能力，即以速动比率予以揭示。计算公式如下：流动比率=流动资产/流动负债*100%；速动比率=（现金+银行存款+其它货币资金+应收票据+应收帐款）/流动负债*100%。
第六条、资产管理情况分析。资产管理情况分析目的，在于衡量公司在资产管理方面的效率。主要以下四个指标反映：
(一)存货周转率：存货周转率反映公司存货的流动性，其计算公式为：存货周转次数=销售总额/存货平均余额；存货平均周转天数=存货平均余额/销售总额*360，存货平均余额，一般取期初和期末的平均数，如由于季节性等原因的影响，期间内各月份存货余额波动较大，则应按期间内各月末的平均余额平均计算。
(二)应收帐款周转率：应收帐款周转率在于揭示因赊销商品发生的应收帐款周转情况或收款期限的长短，其计算公式为：应收帐款周转次数=销售总额/应收帐款平均余额；应收帐款平均收款期（天）=应收帐款平均余额/销售总额*360。应收帐款平均余额，一般取期初和期末余额的平均数。
(三)流动资产周转率：流动资产周转率反映流动资产的周转速度，其计算公式为：流动资产周转率=营业收入/平均流动资产。平均流动资产，一般取期初和期末的平均数。(四)总资产周转率：总资产周转率反映资产总额的周转速度，其计算公式为：总资产周转率=营业收入/平均总资产。平均总资产，一般取期初和期末的平均数。
第七条、长期偿债能力分析。偿债能力分析主要反映公司偿付到期债务的能力。通常以下述两个指标反映：
(一)资产负债率，反映总资产中有多大比例来源于债权人，也是衡量公司在清算时保护债权人利益的程度。其计算公式为：资产负债率=负债总额/资产总额*100%。
(二)权益比率，是负债总额与股东权益总额之比。其计算公式为：权益比率=负债总额/股东权益*100%。
第八条、盈利能力分析。反映公司赚取利润能力的大小。主要以下述三个指标来反映。(一)营业净利率，是指净利润与营业收入的百分比。其计算公式为：营业净利率=净利润/营业收入*100%。
(二)资产净利率，是公司净利润与平均资产总额的比率。其计算公式为：资产净利率=净利润/平均资产总额*100%。平均资产总额，一般取期初和期末的平均数。
(三)净资产收益率，使公司净利润与平均净资产的比率。其计算公式为：净资产收益率=净利润/平均净资产*100%。平均净资产，一般取期初和期末的平均数。第八节 税务管理制度
第一条、为进一步加强公司的税务管理工作，正确计提、及时申报和缴纳各项税款，特制定本制度。
第二条、公司将严格依据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，认真执行相关的税法。税务登记
第三条、公司应当自领取营业执照之日起30日内，向当地主管税务机关申请办理税务登记。如设立跨地区的非独立核算的分支机构，也应自设立之日起30日内向所在地主管税务机关申请办理注册税务登记。
第四条、公司办理开业税务登记后，如发生变更公司名称，改变所有制形式、隶属关系和经营地址，改变生产经营方式、范围、应纳税项目等，发生改组、分设、合并、联营、迁移、歇业、停业、经营到期清算等，应及时向税务机关申报，并办理变更税务登记进行税务登记或注销税务登记手续。
第五条、公司应主动接受主管税务机关对税务登记证的定期检验，在主管税务机关规定的期限内持有关证件到主管税务机关办理验证或换证手续。
公司的税务登记证件和领取的代扣代缴、代收代缴税款凭证（如有），只限本公司使用，不得转借、涂改、损毁、买卖或者伪造。
第六条、公司遗失税务登记证件或者代扣代缴、代收代缴税款凭证后，应当及时书面报告主管税务机关并公开声明作废，同时申请补发。
第七条、公司应当按照国务院财政、税务主管部门的规定设置帐簿，根据合法、有效凭证记帐，进行核算，依照国务院或者国务院财政、税务主管部门有关税收的规定正确计缴各项税款。这里所指国务院财政、税务主管部门分别指财政部及国家税务总局。
第八条、公司应当自领取税务登记证件之日起15日内，将其财务、会计制度或者财会、会计处理办法报送税务机关备案。纳税申报
第九条、公司应当定期就计算缴纳税款的有关事项向主管税务机关提出书面纳税申报。办理纳税申报时，应当如实填写纳税申报表，并根据不同情况报送相关资料如：财务、会计报表及其说明材料；与纳税有关的合同、协议书；税务机关规定应当报送的其他有关证件、资料。第十条、公司如为扣缴义务人时，应当办理代扣代缴、代收代缴税款报告，如实填写代扣代缴、代收代缴税款报告书，并报送代扣代缴、代收代缴税款的合法凭证以及主管税务机关规定的其他有关证件、资料。
第十一条、公司应当在税务机关核定的纳税申报期限内及代扣代缴、代收代缴税款的期限内到主管税务机关办理纳税申报。如确有困难，需要延期的，应当在核定的期限内向税务机关提出书面延期申报，经税务机关核准，在核准的期限内办理。如因不可抗力不能按期办理申报的，可以延期办理，但应在不可抗力情形消除后立即向书务机关报告。发票管理
第十二条、公司应当制定财务部专人向税务机关领购发票。申请领购发票时，应当提供经办人身份证明、税务登记证，以及财务印章或者发票专用章的印模，经主管税务机关审核后，领取发票领购簿。然后，凭发票领购簿上核准的种类、数量以及购买发票方式，向主管税务机关领购发票。
第十三条、公司应当按规定的时限、顺序、档次，全部联次一次性如实开具发票，并加盖公司财务印章或发票专用章。公司不得转借、转让、代开发票；不得倒买倒卖发票。第十四条、公司应当建立发票使用登记制度，并定期向主管税务机关报告发票使用情况；应当按照税务机关的规定存放和保管发票，不得损毁。已开具的发票存根联和发票登记簿应当保存5年。
第十五条、财务部门应当定期对其购买和其他部门领用的发票进行检查。对其他部门领用的发票应当严格控制，用完后及时收回并办理领用注销手续。税务检查
第十六条、公司应当主动配合主管税务机关对公司发票及发票使用情况的依法检查，如实反映情况，提供有关资料，不得拒绝、隐瞒。
第十七条、公司应当主动配合主管税务机关对其履行纳税义务和扣缴义务的情况进行依法检查。如实反映情况，提供有关资料，不得拒绝、隐瞒。
相关业务制度
第一条、固定资产、周转工具、库存材料的正常、非正
常损失，应由所在单位在损失发生后半个月内报公司财务，对非正常损失，须经税务机关审批才能在申报企业所得税时扣除。
第二条、公司人员所经办的饭费、差旅费、包括打的费等，报账时必须在票后填报销单注明发生日期等简明情况，出租车票均需单位领导签字、报饭费附菜单，否则会拒报。报账时间不得超过一个星期。
第三条、任何个人不得擅自以公司名义向外办理经济担保业务，特殊情况需经总经理办公会议研究通过，由公司行政部办理严格的反担保公正手续。
第四条、各单位签订涉及到收付款、报账手续等财务内容的合同条款时，必须有财务部长事先审定，并在审批表中签字。否则因此而出现的财务问题由责任人自理。对已签订好的经济合同，必须将合同原件盖章后（加盖骑缝章）由行政部及时转送相关财务部一份，财务监督履约。
第五条、根据会计准则关于企业收入、费用必须配比的原则，税务汇算时对企业跨年列成本数据，均予剔出，并在按利润征收所得税的同时按补税金额0.5—5倍的处罚标准对企业进行处罚。同时，税务还可按10%的纯收益率计算企业利润。故我公司对所有跨年业务的结算原则上不予处理，如经总经理审批同意结算，财务至少处以49.5%的罚款。
第六条、各分公司形成应收款时，审批人为连带清偿责任人，即在应收款收不回时，由审批人偿还。
第七条、所有工程决算必须附正式计算书，《恒利公司工程结算单》只作为结算封面使用。预借工程款，需在形象进度额度内履行借款审批手续即可。杜绝以竣工结算方式领取进度款。第八条、在工程结算过程中，将按形象进度领取款的手续按工程结算程序填为结算单的，对相关审批人员处以200—2000元的罚款。
第九条、财务档案要集中管理，查阅档案须办理审批手续。
第十条、公司对外合同无论金额大小，都要及时签订，不得补办，对没有图纸的零星工程及购料合同，在写明总额的同时须附便于操作的明细。
第十一条、建立举报保密的奖励制度。举报奖最少300元/次，同时按所挽回经济损失的30%归个人.
第四篇：房地产公司财务工作总结
房地产公司财务工作总结
工作总结频道为大家整理的房地产公司财务工作总结，供大家阅读参考。
时间如梭，转眼间又跨过一个之坎，回首望，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。年初，****置业公司经营管理模式调整，财务工作并入财务部；客旅分公司人员分流，财务工作又并入财务部；新公司像雨后的春笋一样不断地涌现，会计核算、财务管理工作纳入财务部。XX年X月份集团公司推出财务合同管理月，财务部被推向了阵地最前沿；XX年X月份集团公司实际预算管理，财务部是冲锋陷阵的先锋队。公司内部，要求管理水平的不断地提升，外部，税务机关对房地产企业的重点检查、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控，在这不平凡的一年里全体财务人员任劳任怨、齐心协力把各项工作都扛下来了，下面总结一下一年来的工作。
一、职能发展
过去的一年，财务部在职能管理上向前迈出了一大步。X、建立了成本费用明细分类目录，使成本费用核算、预算合同管理，有了统一归口的依据。
X、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整，制订了会计报表管理办法。使会计报表更趋于管理的需要。
X、修改完善了会计结算单，推出了会计凭证管理办法，为加强
内部管理做好前期工作。
X、设置了资金预算管理表式及办法，为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金，铺下了良好的基础。
财务合同管理月总结
公司推出“财务、合同管理月活动”，说明公司领导对财务、合同管理工作的重视，同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。
为了使财务人员能充分地认识“财务、合同管理月活动”的重要性，财务总监姚总亲自给财务部员工作动员，会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感，看问题、做事情缺少前瞻性，进行了一一剖析，同时提出财务部不是核算部，仅仅做好核算是不够的，管理上不去，核算的再细也没用，核算是基础，管理是目的，所以，做好基础工作的同时要提高管理意识，要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。如对每一笔经济业务的核算，在考虑核算要求的同时，还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题，现在考虑不充分，以后出现纰漏就难以弥补。针对“财务、合同管理月活动”进行了工作布置。
X、根据房地产行业的特殊性结合公司管理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理，并对明细科目作简要说明，目的，一是统一核算口径，保证数据归集及分析对比前
后的一致性；二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成，并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。
X、配合目标责任制，对财务内部管理报表的格式及其内容进行再调整，目的，一是要符合财务管理的要求；二是要满足责任单元责任人取值的要求及内部考核的要求。财务内部管理报表已经多次调整修改，建议集团公司对新调整的财务内部管理报表的格式及其内容进行一次认证，并于明确，作为一定时期内相对稳定的表式。
X、针对外地公司远离集团公司，财务又独立设立核算机构，为加强集团公司对外地公司的管理，保证核算的统一性、信息反馈的及时性，提出了与驻外地公司财务工作联系要求。XX月份与宁波公司财务进行交流，将财务核算要求、信息传递、对外报表的审批程序、上报集团公司的报表都进行了明确。
X、对各公司进行一次内部审计，目的，是对各公司经营状况进行一次全面地了解，为今后财务管理做好基础工作。X、根据公司的要求对部门职责进行了修改，并制订了部门考核标准。为了使会计核算工作规范化，重新提出《财务工作要求》，要求从基础工作、会计核算、日常管理三方面提出，目的是打好基础。内部开展规范化工作，从会计核算到档案管理，从小处着手，全面开展，逐步完善财务的管理工作。
X、会计知识的培训，我们从三方面考虑培训内容，一是《会计
法》，要了解会计知识，首先要了解这方面的法律知识；二是会计基础知识，非专业人员学习这方面知识的目的要明确，目的是为了看懂会计报表，为了能看懂报表，就要了解一些基础的东西；三是如何看报表，这是会计知识培训的重点。
第五篇：房地产公司财务管理办法
第1章总则
第1条目的为加强公司建设项目的财务管理，监督资金使用，控制项目成本，提高公司的经济效益，结合国家规定和公司的实际情况，特制定本办法。
第2条适用范围
本办法适用于公司建设项目的财务管理工作。
第3条职责
建设项目部财务处负责建设项目的财务管理工作，主要工作内容如下。
（1）贯彻执行国家有关法律法规和公司相关制度。
（2）及时筹措资金，保证建设工程资金需求。
（3）加强资金管理，严格财经纪律。
（4）严格合同管理，保证资金安全。
（5）控制费用支出，降低建设成本。
（6）降低资金成本，提高资金使用效率。
（7）组织会计核算，发挥会计信息在项目管理中的作用。
（8）编制财务决算，做好财务分析，提供财务报告。
第2章项目策划阶段财务管理
第4条项目评审
项目部财务处参与建设项目可行性研究报告的评审工作，评价或测算建设项目投资收益、投资回收期、内部收益率等财务指标。
第5条拟定融资方案
项目部财务处根据项目计划，设计、比选，拟定融资方案。
第6条编制资金计划
建设项目投资计划经总经理批准后，项目部财务处根据投资预算、施工进度计划和融资方案编制资金计划。
第7条项目立项与预算
项目部财务处根据项目工作计划开展立项批复、工程预算工作。
第8条掌握财务信息
建设项目立项后，项目部财务处应关注有关财政、金融、税收政策、法规的变化，及时
向项目部经理及公司领导反映相关信息。
第3章项目建设阶段的财务管理
第9条项目合同、文件会审
项目部财务处参加建设项目合同会审和公开招标范围内的各类工程招标文件会审，重点审查涉及财务方面的条款，包括合同价款支付条件、支付时间、支付方式等。
第10条合同文件存档
建设项目合同、协议正本及合同结算书原件需由项目部财务处存档。
第11条项目合同款项管理
（1）合同预付款在50万元以上的，一般应同时规定承包商出具预付款银行保函。
（2）预付项目款原则上不高于合同金额的30%，预付项目款必须在合同中约定抵扣方式，并在工程进度款中抵扣。
（3）项目合同至少应按工程价款的5%留作质量保证金或由承包商出具相应金额的银行保函，待质量保证期结束后支付。
（4）材料、设备购买合同未保留质量保证金的，合同中应明确规定质量保证期内承包商的责任。
第12条项目资金使用
每月项目部按照项目建设进度编制资金使用计划，经项目经理审核后，项目部财务处根据资金使用计划筹措、调度资金，满足资金需求，合理储备资金。
第13条项目付款
（1）项目部财务处严格按照合同规定和公司财务支出审批流程办理付款。
（2）财务人员应当对合同规定的支付条款、项目部提交的鉴证文件进行审查和复核，复核无误后方可办理付款手续。
（3）付款必须到达合同约定的账户，特殊情况需要支付到非合同约定的账户时，必须有承包商的书面证明，由承包商出具正式发票。
第14条项目付款准备资料
项目部办理付款时，应向项目部财务处提交以下文件。
（1）工程合同请款单、支出凭单。
（2）视合同规定，承包商的发票或收据。
（3）合同首页、盖章页、付款条款页复印件。
（4）付款条件鉴证文件，如到货单、验收单、结算单等。
（5）承包商来函、项目部请示等相关文件。
第15条项目结算
项目部对已验收的项目应及时办理结算，结算前累计付款额不应超过合同价款的80%，以免冒支。
第16条质量保证管理
质量保证期满由项目使用部门出具合格证明，质量管理部进行审核，项目部财务处按合同规定支付质量保证金。
第17条费用控制
项目管理费用支付程序按照总公司费用报销管理办法执行。
第18条项目报告
项目部财务处定期编制建设项目费用支出情况表、工程管理费用预算对比表，提出阶段控制调整意见。
第5章附则
第23条本办法由财务部制定，解释权归财务部所有。
第24条本办法自颁布之日起开始执行。
点击咨询 