保持房地产市场健康稳定发展课题的研究报告

第一篇：保持房地产市场健康稳定发展课题的研究报告

保持房地产市场健康稳定发展课题的研究报告

——主要以山东、湖南、广西三省区为例

作者：中央党校城市发展与城市治理进修班一组 | 来源： 学习时报

保持房地产市场健康稳定发展，是城市发展与城市治理的重要内容。今年年初，国务院专门发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)，各省区市相继采取了一些措施。最近，随着全国大中城市特别是一线城市房价的迅速上涨，房地产市场已经成为社会焦点，尤其在全国“两会”期间成为第一大热点话题。针对当前房地产市场的一些问题，我们调阅了一些资料，先后赴济南、长沙、南宁实地考察，调研了解山东、湖南、广西的房地产市场运行基本情况，与当地有关部门深入座谈，回校后又进行了认真思考和充分讨论。现将我们调研了解的有关情况和研究思考的初步成果报告如下。

对当前房地产市场形势的基本判断

房地产业是现代服务业的重要组成部分，一头连着投资，一头连着消费，直接关系到金融、建筑、建材、装饰、家电、家具、钢铁、化工等50多个行业的稳定和发展，直接关系到老百姓切身利益，已经成为国民经济的重要支柱产业。房地产市场能否保持健康稳定发展，不仅是经济问题，也是民生问题、社会问题。

2008年11月，针对国际金融危机的冲击，中央迅速制定出台 18号文件，把加快建设保障性安居工程、保持房地产市场平稳健康发展作为“保增长、扩内需、惠民生”的首要措施，采取了一系列鼓励和支持住房消费的政策，收到明显成效。2009年，全国完成房地产开发投资3.6万亿元，销售商品房9.4亿平方米，实现销售额4.4万亿元，分别比上年增长 16.1%、42.1%、75.5%。山东、湖南、广西3省区认真贯彻落实中央政策，房地产市场迅速企稳回升，2009年共完成房地产开发投资4491亿元，占其固定资产投资总额的13.8%，相当于3省区地区生产总值的8.25%;商品房销售面积合计达12830万平方米，实现销售额合计达4156亿元，增速平均分别超过30%、50%，有力地促进了居民消费，拉动了经济增长。今年一季度，房地产市场承接去年快速发展的势头，投资和消费增势强劲。全国完成房地产开发投资 0.66万亿元，销售商品房1.54亿平方米，实现销售额0.8万亿元。鲁、湘、桂3省区合计完成房地产开发投资 894亿元，销售商品房3365万平方米，实现销售额835亿元，平均增速达 47%、59%、77%。

从北京、上海、深圳3个一线城市与济南、长沙、南宁 3个二线城市商品房成交价格变动情况看：2009年，北京市由1月份的每平方米10486元上升到 12月份的 18204元，上海市由10902元上升到 20144元，深圳市由11459元上升到22304元，涨幅分别高达73.6%、84.8%、94.6%;反观3个二线城市，济南市由3960元上升到5192元，长沙市由3713元上升到4286元，南宁市由4291元上升到5890元，涨幅分别为31.1%、15.4%、37.3%。无论是绝对价格还是涨幅，二线城市与一线相差甚远。

由此可见，2009年以来，虽然局部地区特别是北京、上海、深圳等一线城市房价上涨过快，但从全国特别是山东、湖南、广西3省区的情况看，房地产市场运行状况总体上是健康的，不仅对拉动经济增长、带动相关产业发展、实现“保八”目标发挥了重要作用，还有力地改善了人民群众的住房条件，增加了就业机会，为维护社会和谐做出了积极贡献。当前房地产市场存在的主要问题及成因

2009年7月份至今，全国房地产市场快速升温，房价上涨偏快。这种上涨，从南到北，从东到西，遍及全国大中小城市。房价的涨幅，不仅远远高于GDP增幅，更高于老百姓收入增幅。加之中小户型商品住宅比例过低，一套房子动辄过百万、甚至几百万，不仅普通百姓买不起房，城市白领等中高收入群体也感到难以承受。另外，由于保障性住房供应不足，大城市相当部分的低收入群体无房可买、无房可租。这就导致房价问题成为社会热点，再加上新闻媒体尤其网络媒体高度关注，逐步转变为社会焦点。这正是当前房地产市场的主要问题。

那么，这究竟是那些原因造成的呢?我们认为，这是经济规律、中国国情、财税体制、宏观经济环境、城市发展环境、社会消费心理等诸多因素综合作用的结果。

经济规律。一是供求规律。供大于求，价格下跌，供不应求，价格上涨，这是市场普遍规律。以山东为例，今年一季度该省竣工商品房675.6万平方米，而销售商品房1316万平方米，其中期房978.2万平方米，需求之旺盛可见一斑。最近，各媒体纷纷报道，北京、杭州等地出现“抢房”狂潮，甚至一套房源几十人争购，青岛也出现“日光盘”。二是资产价格规律。世界各发达国家在经济高速增长时期，随着人们收入的增加，都有改善居住条件的愿望，加之通货膨胀因素影响，资产特别是土地、原材料、房产的价格都是上涨的。当前我国仍处于经济高速增长时期，从长期看，房价上涨不可逆转。三是成本传导规律。成本因素导致产品价格上涨是经济活动的基本规律，面粉涨价，面包必然涨价，房地产也是如此。近年来，土地、钢材、水泥、人工价格都在不断攀升，加之房屋设计和建造中新技术、新材料、新工艺的强制性推广应用也增加了成本，房价上涨在所难免。

中国国情。一是人口众多。13亿的人口基数，每年 1500万的新增人口，主要集中在中东部地区的人口分布，日益小型化的家庭结构，都决定了长期旺盛的住房需求。目前全国城市每年新增家庭户数1100万户，而新增商品住房大约 500万套，远远不能满足需求。二是土地稀缺。我国虽有960万平方公里的国土面积，但适宜生产生活的并不多。为保证粮食安全，18亿亩耕地红线必须坚守。非农业用地中，刨除工业、交通、水利等用地外，可供建设城市住宅的土地就更少了。这使许多城市不得不做存量土地的文章，拆旧建新，而拆迁成本是相当高的。城市住宅建设用地资源的稀缺和拆迁成本高企，导致商品住宅用地价格飞涨，房价水涨船高。三是城镇化进程加快。截至2009年底，全国城镇人口6.22亿，城镇化水平46.6%，近5年城镇化水平年均递增0.9个百分点，这意味着每年1170万人由农村转移到城镇。按2005年全国城镇居民人均26平方米的住房建筑面积计算，每年需新增住房3亿平方米。专家预测，这种快速城镇化进程将持续15—20年。另外，全国每年还有 600多万高校毕业生走上社会，大部分涌入大中城市，他们的住房需求是刚性的。

财税体制。多年来，我国实行的是分税制和“分灶吃饭”的财政体制，增值税的75%、消费税的100%、企业和个人所得税的60%归中央，营业税、契税、增值税的 25%、所得税的 40%归地方。要增加地方财政收入，除发展工商业、获取增值税外，大力发展房地产和建筑业、获取营业税是地方政府的必然选择。随着中央不断向地方下放事权，大量地方财政收入被用于教育、医疗、社会保障等，建设城市基础设施、改善城市环境，只能依靠出让城市国有土地使用权。加之单纯“价高者得”的土地招拍挂制度，使推高地价、拉高房价，成为城市政府的选择取向。

宏观经济环境。为应对国际金融危机，国家实施积极的财政政策和宽松的货币政策，成功地遏制了经济下滑，保持了经济平稳较快发展。同时，这也增加了货币供应量，使货币流动性比较充裕。然而，因国际市场不景气，企业出口受挫，加之煤炭、石油、铁矿石等重要原材料价格和工人工资不断上涨，许多制造业企业利润率降低，不少行业产能过剩，实体投资环境恶化，再加上股市投资风险大、收益低，以及国家鼓励支持住房消费的税收、信贷等优惠政策，使大量资金从实体经济、从证券市场流向房地产市场。

城市发展环境。近几年，全国所有城市都在不断加大对城市基础设施和公共服务功能的投入，尤其是大中城市投巨资建设地铁、轻轨，改造道路，整修山体、河道、湖泊及滨海岸线，大搞园林绿化，城市环境有了很大改善。环境的改善，为城市土地、房产的增值创造了条件。同时，一些区域性规划和城市规划的制定实施，一些重大活动的承办，使部分城市及片区发展潜力凸显。比如，国家批准海峡西岸、辽宁沿海、长株潭、皖江规划后，所涉及的厦门、大连、长沙、芜湖等城市房价快速攀升;北京新规划将通州定位为城市副中心后，通

州区房价由2009年7月份的1万元飞涨到目前的 2万元。北京奥运会、上海世博会、济南全运会、南宁东盟论坛，都大大提升了城市品位，也使房价出现阶段性跃升。

社会消费心理。“有恒产者有恒心”的传统观念，让国人不爱租房爱买房;攀比心理、一步到位意识，让国人不买小房买大房;买涨不买落的从众心理，让不少人跟风抢购。佑护子女的传统观念，使部分还不具备购房能力的年轻人，靠父辈资助提前买房。另外，受通胀预期的影响，相当一部分人通过购房置业来使财产保值增值，加之我国对房地产只是在交易环节征收契税、营业税、所得税，对保有环节没有征税，使老百姓特别是有钱人更愿买房。保持房地产市场健康稳定发展的对策和建议

保持房地产市场健康稳定发展，对于促进经济平稳较快发展、保障和改善民生、维护社会和谐稳定意义重大。正在我们对房地产市场问题开展调查研究、进行讨论分析期间，4月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署了遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。结合我们的思考，提出以下建议。

明确房地产市场调控的总体思路。从长期趋势特别是住房供求关系看，房价总体上是上涨的，但短期内上涨过快，则会对经济社会发展造成不利影响。必须把思想认识统一到党中央、国务院决策部署上来，采取积极有效的措施，遏制房价过快上涨。我们认为，一方面，应切实履行政府社会保障职责，为该保障的家庭提供保障性住房;另一方面，应尊重经济规律，综合运用规划、税收、金融、土地等手段，不断改进和加强市场调控，实行供需双向调节，并区分不同地域、不同情况采取不同措施，防止房价大起大落，保持房地产市场健康稳定发展。

完善住房保障体系。在现行体制基础上，进一步完善住房保障体系，努力使住房保障制度惠及更多的住房困难群体，即：面向城市低收入家庭，提供廉租住房和经济适用住房;面向既买不起商品房、又不符合廉租房和经济适用房保障条件的“夹心层”，提供限价商品住房;面向新就业人员和外来务工人员，提供公共租赁住房;同时加快推进城市和国有工矿棚户区改造，改善棚户区居民住房条件;扩大住房公积金归集范围，力求覆盖所有在职职工。对各类保障性住房实行严格的准入管理，建立健全申请、审核、公示、轮候、退出机制，对骗取保障房的予以公开严肃处理，严防产生腐败，维护社会公平正义。

增加住房有效供给。各级政府应以满足城市居民基本住房需求为出发点，组织编制住房建设规划，科学确定住房供应规模和比例，特别是重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房的建设规模，把各类房源落实到建设项目上，落实到住房用地年度供应计划中，向社会公布，稳定房地产投资者和消费者的心理预期。在此基础上，组织有关部门认真实施住房建设规划。同时，督促已出让土地抓紧开工，督促在建房地产项目加快进度，尽快形成有效供给。

合理引导住房消费。针对旺盛的住房需求，必须加以合理引导和有效调节，总的方向应该是：让买大房、多买房的人付出更大的支付成本和保有成本。在税收和信贷方面，严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化政策，支持合理的自住性购房，抑制投资投机性购房。为打击投机性购房，同时也引导居民合理的住房消费观念，应积极探索住房保有环节的税收政策，对拥有多套房产、大户型房产的人课以高额税收，或实行累进税制，挤出部分存量住房，增加市场供给。要坚持正确的舆论导向，引导媒体客观真实地报道房地产市场状况，避免炒作。

探索改革财税体制。为增加地方政府可用财力，同时遏制“土地财政”，应对现行财税体制进行改革。可适当提高增值税、所得税的地方分成比例，并把契税改为中央和地方共享税，同时把土地出让金收入全部纳入财政预算内管理，适当提高上缴中央财政的比例。这样，既能为地方政府增加稳定的财源，降低对“土地财政”的过度依赖，也不至于大幅度减少中央财政收入。

切实强化市场监管。完善房地产开发经营管理机制，大力引导建设省地节能环保型住宅，不断提高住房品质。加强商品房预售管理，维护消费者权益。严格执行房地产项目资本金要求，加强房地产信贷风险管理。整顿规范房地产市场秩序，依法查处囤地囤房、捂盘惜售、哄抬房价等行为。

因地制宜实施调控。各地在执行国家统一政策的前提下，应从当地房地产市场实际情况出发，采取差异化的调控措施，不要搞“一刀切”，上涨过快的要“控”，健康发展的要“稳”，市场低迷的要“促”。建设、国土、财政、税务、金融等部门，应在各级党委、政府统一领导下，按照职责分工，相互加强沟通，密切配合协作，形成促进房地产市场健康稳定发展的合力。

(组长：杨焕彩 山东省住房和城市建设厅党组书记、厅长;组员：张恩亮 黑龙江团省委书记;唐昆 中国航空工业第三设计研究院党委副书记、院长;高力 人力资源和社会保障部机关服务中心副主任;焦明启 新疆兵团六师政委、五家渠市市委书记;周宁 中央政策研究室国际研究局巡视员兼副局长;刘建敏 西藏自治区文化厅党组书记、副厅长;刘正东广西壮族自治区百色市委书记、市人大主任;执笔人：张恩亮)

第二篇：创新思路强化监管促进房地产市场健康稳定发展

创新思路强化监管促进房地产市场健康稳定

发展

尹克城

2013-04-12 15:47:17来源：《中国房地产》综合版2013年第03期

连云港市地处江苏北部，是一个欠发达的地区，但由于凭山临海，城市环境优美，宜居宜游，房地产开发建设的水平高于周边兄弟城市，房价亦较同类城市偏高，是住建部日常监控的90个重点城市之一。近年来，我市认真贯彻落实国家和省关于房地产市场调控的政策规定，加大房地产市场调控和监管力度，房地产市场实现了平稳健康发展，呈现出阶段性供需平衡的发展态势。

一、严抓房地产市场调控措施的落实，全力促进房地产市场健康平稳发展

在市一级管理上，连云港市政府建立了一整套机制。完善以分管副市长任组长的房地产市场调控领导小组，坚持定期召开领导小组成员联席会议，分析研究市场形势，制定和完善调控措施。同时，把稳定房价、加强房地产市场调控纳入县区政府经济社会发展目标进行考核，强化市、县政府稳定房价的主体责任，并加强督查落实，确保效果。根据国家、省关于房地产市场调控的有关要求，连云港市政府制定了新建住房价格调控目标，即市区新建住房价格增幅不高于市区城镇居民家庭人均可支配收入增长速度，并按时向社会进行了公布。围绕这一目标，出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，对房地产市场调控措施进行了细化，并将房价调控作为物价调控内容之一纳入了市政府工作目标考核，有效促进了全市房地产市场平稳健康发展。

连云港市充分发挥房地产市场调控领导小组成员的合力作用，全方位监管房地产开发项目用地的规划、建设、销售以及融资、税收等环节，严格执行差别化住房信贷政策，积极支持首套自住购房需求，打击投机性购房，抑制投资性购房。目前连云港市大部分金融机构对首套房贷款的首付比例不低于30%、利率执行基准利率，且上浮幅度不超过基准利率的1.1倍，二套房住房贷款首付款比例不低于60%、暂停发放第三套及以上住房贷款。税务部门严格执行个人转让不超过5年的普通住房营业税全额征收营业税和个人所得税政策，并且对出售自有住房在一年内重新购房的纳税人不再减免所得税，并积极推进土地契税清欠，切实把国家、省出台的宏观调控措施落到实处。

在住房用地方面，连云港市政府加大了普通商品住房用地供应力度，对保障性安居工程用地实行计划单列，从2011年12月以来，市规划、国土部门对历年批准尚未开工建设项目的规划和供地情况逐宗进行“回头看”，开展了清理闲置土地和清缴土地出让金专项行动，形成了促进房地产市场健康发展的工作合力。为了加强监测预警、稳预期，连云港市一是定期编发连云港市房地产市场月度快报、季度报告，加强房地产市场分析研判和动态监测工作，并通过连云港房地产网、连云港市住房局政务网，及时发布市场信息；二是加强房产信息化建设，建立了商品房预售资金监管、商品房网上备案等多个信息系统；三是建立全市统一的个人住房信息系统，为加强和改善房地产市场调控提供基础数据支持；四是通过与新闻媒体部门沟通交流，加大媒体对调控政策措施的宣传，引导老百姓树立科学的住房梯度消费观念，稳定市场预期，形成良好舆论氛围。

二、重抓监管手段创新，力保房地产市场秩序规范有序

我市较早地建立起商品房预售资金监管制度，对新建商品房预售资金全部纳

入监管。通过预售资金和售后质量保修金监管，有效地防止了开发商隐性炒房、“烂尾楼”以及因房地产开发企业破产、解散、离开本地等原因怠于或无法履行保修责任时的商品房维修问题。严格商品房预售许可审批和价格备案管理。建立并严格执行商品房“一房一价”和备案制度，对取得预售许可的商品房项目，监督房地产开发企业一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。将每套房屋单价纳入商品房预售方案申报范围，做到申报价格、房地产网上价格、售楼处现场公示价格三个价格一致。商品房价格一经备案后原则上不得调高，开发企业需调高预售价格的，必须重新申报，并说明调价的原因和提供相关材料或依据。同时，严格申报价格审查，在申报房屋价格明显高于同类地段房屋均价时，约谈开发企业负责人，必要时要求开发企业到物价部门进行价格审核，引导开发企业理性定价。上述举措有效地抑制了开发商随意定价、频繁提价行为。

在打击炒房方面，我市还实行了预售商品房退房摇号公开再销售制度，规定预售商品房合同经备案后，双方需解除合同的，所退房源均需面向社会经过公示和抽签的方式进行公开再销售，销售价格不得高于原合同成交价格。经公示的商品房退房房源，开发企业不得指定认购，也不得拒绝他人认购。凡出现上述行为，该房源一年内不得办理转移登记。该制度从2010年7月份实施以来，坚持每月公开摇号销售一次，较好地遏制了个人炒房和开发商隐性囤房，对稳定房价发挥了良好作用。同时，严肃查处房地产违法违规行为，对违规预售、擅自发布商品房预售广告、非法收取定金或预售款、捂盘惜售、信息公开不及时不准确的房地产开发企业以及房地产经纪机构，严格查处，下达整改通知，并公开予以曝光，对违规行为采取行政处罚措施。

三、强抓保障性住房推进力度，力求房地产调控体系科学完善

保障性住房建设既是民生工程，也是房地产市场调控体系的重要组成部分，不仅可以增加住房供应量，而且对平衡市场预期、稳定房价具有重要作用。我市通过集中建设的方式，市区先后开工建设了茗馨花园、茗怡花园、茗异花园、茗泰花园等多个保障性住房小区，建立了以廉租房、公租房、经济适用房为主体，以限价商品房、人才安置房为补充的多层次住房保障体系，仅“十一五”期间全市就解决了29000多户城市低收入家庭的住房困难问题。我市还推行配建制度，从2011年开始，将配建比例提高到10%。对不宜配建保障性住房的项目，缴纳保障性住房易地配建费用。企事业单位申请集资建房项目，需同步配建部分廉租住房及公共租赁住房，以解决单位内部符合条件的困难职工住房问题。目前，市区已落实配建项目16个。

大规模开发建设的背后，需要大量的资金支撑，我市创新工作方法，建立了投融资平台。2011年，我市组建了保障性住房建设发展有限公司，作为市区保障性住房建设的投融资平台，注册资本10亿元，下属二级资质的房地产开发建设企业和具备工程总承包二级资质的企业、物业服务公司各一家，现已展开实质性投融资运作。在保障性住房分配管理方面，连云港市各县区均设立住房保障服务窗口，方便群众随时申请住房保障。在分配过程中，严格实行“三级审查两轮公示”制度以及电脑摇号、电脑抽签选房制度，做到了保障房房源、分配过程和分配结果“三公开”。同时，建立定期年审和退出机制，去年有110户因收入和住房条件变化等原因不再符合条件而退出住房保障，初步实现了动态化管理。

（作者单位：连云港市住房保障和房产管理局）

第三篇：2011年中国旅游市场保持稳定发展情况分析

这次全国旅游市场工作会议是在国际金融市场出现急剧动荡，世界经济不确定性、不稳定性上升，旅游市场复杂性增加的情况下召开的。会议的主要任务是，分析当前旅游市场形势，研究讨论应对措施，部署下一阶段工作，促进我国旅游市场持续稳定较快发展。

一、全面把握当前旅游市场形势

2011年以来，我国旅游业总体上保持平稳较快发展的态势，国内、出境和入境三大旅游市场延续“两高一平”格局。其中，国内旅游较快增长，出境旅游快速增长，入境旅游平稳增长。总体看，国内市场、出境市场比预想的要好，但入境旅游要实现年初确定的增长目标难度加大。对此，我们必须保持冷静的头脑，既要充分认识到当前国际国内经济的复杂因素对我国旅游市场特别是入境市场带来的挑战，又要清醒地看到，我国旅游业发展良好的基本面没有改变，仍然有着诸多有利条件和发展机遇。面对当前形势，我们要未雨绸缪，积极应对，同时要善抓机遇，推动发展。

从不利因素看：

一是当前国际金融市场出现急剧动荡，全球旅游发展的不确定因素增多。近期国际金融市场动荡增加了全球经济发展的不确定性和不稳定性，也增加了全球旅游业发展的不确定因素。8月份以来，美债上限调整、主权评级下降，意大利、希腊等欧洲国家债务危机等一系列金融事件已经从金融领域蔓延到整个经济体系。因担心美国经济会陷入新一轮衰退，近日美国纽约股市下跌，亚太与欧洲主要股市也相继下跌，国际金融市场处于动荡之中。从历史经验看，国际金融动荡将影响居民消费，抑制居民消费意愿，2008年全球爆发的金融危机使得2009年全球旅游下降了4.2个百分点，超过了2003年SARS影响的下降幅度。国际金融危机还没有过去，当前全球金融市场又急剧动荡，对我国入境旅游市场定会带来新的冲击。

二是主要客源国家可能调整的经济政策，将进一步挤压我国入境市场增长空间。金融动荡引发的经济不确定性将影响我国主要客源地的居民出游意愿与旅游消费支出，同时影响投资信心，导致商务旅行减少。如国际金融市场继续动荡，有可能促使部分国家进一步实施紧缩性的出境政策与宽松的入境政策。有的国家已实施征收“出境税”政策，不排除其他国家或地区对出境旅游采取进一步紧缩政策的可能。另一方面，各国对入境旅游可能采取宽松政策，如对高收入人群发放多次往返个人旅游签证等，这将加剧国际旅游市场竞争，对我国入境旅游形成新一轮挤压。

三是国内价格上涨压力加大等因素影响居民旅游消费预期。7月份，我国CPI同比上涨

6.5%，创37个月新高。物价上涨相对降低了部分居民特别是中低收入者的旅游消费能力。同时，受美国量化宽松政策等的持续影响，我国输入性通胀压力进一步增大，加上股市、汇市、房市等诸多不确定性因素都将一定程度上影响居民旅游消费预期。

四是各种传统和非传统安全因素都增加了旅游市场发展的不确定性。今年以来，全球“东震西乱、南升北降”，直接影响年初对全球旅游市场的预测。1-4月，东北亚因日本复合型灾害国际游客仅增长5%，中东地区的乱象使其旅游下降14%。近期，挪威枪击事件、伦敦骚乱等导致欧洲旅游市场下滑。受全球气候变化和极端天气事件频发的影响，韩国首都圈、国内部分地区发生洪涝灾害等因素都将对旅游市场产生影响。

看到不利因素的同时，我们必须而且应该充分看到有利因素：

一是我国旅游业正处于难得的“黄金发展期”。本世纪前20年，是我国经济社会发展的战略机遇期。这个阶段，我国经济保持持续稳定较快发展的基本面不会变；我国扩大内需、促进消费这个长期战略方针和基本立足点不会变；我国人均GDP持续增长、居民收入稳定增加、旅游消费需求快速发展的趋势不会变；随着消费结构升级加快，居民旅游消费支出占居民总消费支出比重增加的态势不会变。这一时期，我国旅游发展大众化趋势更为明显，散客市场快速成长，包括农民和农民工以及部分老年人等一般收入人群，成为旅游消费新的重要组成部分。中国经济基本面持续向好，将继续促进出境旅游较快增长，加上许多国家采取放宽签证政策、人民币升值等因素，我国出境旅游保持快速增长的势头不会改变。中国旅游业至少有十年左右的“黄金发展期”，这个发展趋势不会变。

二是旅游发展政策环境持续向好。在转变发展方式、调整经济结构，更多地依靠扩内需、促消费的战略推动下，各级党委政府更加重视旅游业发展，促进旅游业发展的政策强度、措施力度都将不断增强。党中央、国务院已把旅游业确立为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业加以培育，并且批准设立了“中国旅游日”，这都增强了各级政府和全社会对旅游业的认识，我国旅游业发展的社会氛围更加浓郁，各级政府、各部门和人民群众的旅游意识不断提高。全国有27个省区市将旅游业定位为支柱产业或第三产业的龙头产业。北京、上海、江苏、云南、新疆等省区市提出把旅游业建设成为战略性支柱产业。各相关部门支持旅游业发展的力度明显提高，旅游业与一、二、三产业融合发展的态势正在加快推进。

三是旅游产业化发展加速。近年来，我国高速铁路、高速公路、民航航线等不断增加，旅游通达条件进一步改善。宾馆饭店、景区景点等旅游设施建设进一步加快，仅今年二季度全国就新开业五星级饭店30多家。旅游投资持续升温，初步统计全国有近4000个在建旅游项目，上半年实际完成投资600多亿元，同比增长一成以上。新建项目总体投资大，质量、档次和综合配套水平更高，出现了一批数十亿元乃至上百亿元的投资项目。旅游供给的不断增加，缓解了旅游供求矛盾，进一步引导了旅游消费需求。

四是入境旅游发展潜力仍然很大。我国入境旅游经过改革开放30多年的高速发展，随着市场基数的不断扩大，市场增幅有所放缓是正常现象。总体看，我国入境旅游发展潜力仍然很大。一方面，我国作为文明古国、文化大国和新兴经济体，对各国和地区旅游者仍然有很强的吸引力。另一方面，我主要入境市场仍然有很大拓展空间。如港澳台市场，港澳游客目前绝大部分到的是广东，台湾游客大部分到的是福建等沿海省市，内地很多省区市特别是西部地区都没去过。中日韩旅游部长会议提出到2015年三国间人员双向往来2600万人次，目前只有1700万人次。东南亚市场中目前来华游客80%是华人，开发非华人市场潜力很大。中美省州旅游局长会提出到2015年中美双向旅游往来500万人次，目前只有300万人次。印度出境旅游已近1000万人次，但是到中国目前只有60万人次。因此，无论是传统市场还是新兴市场，都有很大发展潜力。我们应当对这些潜力市场多做工作。

二、采取更加有力措施，促进三大市场协调发展

近年来，在党中央、国务院的正确领导下，我们成功应对了如南方雨雪冰冻灾害、“5·12”汶川特大地震、甲型H1N1流感、国际金融危机等一系列事件对旅游业的冲击。这说明，无

论是现在还是将来，各种危机，包括传统和非传统的安全因素，都将始终伴随着旅游业的发展过程。在应对各种危机中，我们认识到，要善于在危机中增强工作的预见性，把握工作的主动权；要善于利用危机形成的倒逼机制，加快旅游业改革创新；要善于从危机中发现积极因素，抓住机遇，乘势而上。这是我们在实践中形成的宝贵经验，一定要充分总结、善于运用。针对当前国际金融市场动荡对旅游市场带来的变数，我们一定要未雨绸缪，冷静观察，沉着应对。要及时分析旅游市场发展面临的新形势、出现的新情况，做好防范风险的准备。同时，我们要坚定信心，进一步采取有力措施，推动我国旅游市场持续健康稳定发展。一是要全面认识和推动三大旅游市场协调发展。三大市场协调发展，符合中国国情，也符合旅游业发展的基本规律。要始终坚持“大力发展国内旅游、积极发展入境旅游、有序发展出境旅游”的基本方针。针对当前入境旅游市场复杂性增强、不确定性增大的情况，各地、各旅游企业尤其要将开拓入境旅游市场作为当前开拓市场的一项重点工作。总结借鉴国际上旅游业发展的经验教训，我们不能等到出境旅游和入境旅游出现大幅逆差时，再来重视入境旅游市场。立足于中国国情，我国旅游市场主体是国内旅游，但入境市场事关中国对外开放，事关我国旅游业全面协调可持续发展，事关我国旅游业的国际地位，各地在大力发展国内旅游的同时，一定要始终坚持积极发展入境旅游的方针。

二是要加强对重要旅游市场研究。港澳台是我国入境旅游基础市场，入境过夜人数约占我国入境过夜旅游者总量的62%，必须保持并且巩固这一市场的主体地位。入境外国人中，日本、韩国、东南亚、西欧、北美是我国传统市场，占我国入境旅游市场的“半壁江山”；俄罗斯、澳新是发展很快的新兴市场；印度、中东、南美等地来华旅游市场发展潜力很大。对此，我们要始终坚持“巩固传统市场，开拓新兴市场，培育潜在市场”的方略，进一步加强对不同市场的研究，针对新情况、新趋势、新变化，采取不同的工作方法和工作措施，以不断巩固和扩大这些市场的游客规模。不管国际经济形势如何变化，我国入境旅游市场占全球国际市场份额不能减少。

三是要加大入境旅游宣传推广力度。要在继续用好传统的旅游市场宣传推广办法和手段的同时，不断创新旅游营销推广方式，加大投入力度。近年来，各地由省级旅游部门牵头，联合相关地州市在央视等媒体做捆绑宣传推广，效果很好。这种方式也可借鉴运用到对海外旅游推广工作中，由国家旅游局或驻外办事处牵头，联合有积极性的省区市进行捆绑推广。要积极运用现代网络信息优势，积极拓展网络、短信、视频、微博、手机等新媒体宣传渠道。要创新宣传推广手段，广泛使用客源地旅游消费群体看得懂、听得明、传播效果好的宣传推广方式。要整合各种宣传促销平台，推出国家旅游形象，推出若干国家旅游线路，认真办好中国国际旅游交易会，运用好各种国际会议、旅游展览会等促销渠道。

四是要充分发挥各省区市和旅游企业特别是骨干旅游企业的积极性。总结近年来海外宣传推广的经验，经过认真总结，国家旅游局提出，要努力形成“政府主导、企业主体、产品主打、品牌主旨”的旅游市场宣传推广总体思路。核心是要发挥地方的积极性和旅游企业的主体作用，重点是要采取各种鼓励措施，推动地方政府和企业更加积极地参与入境旅游市场开发。鼓励有条件的省区市和国家旅游局在宣传推广尤其是广告营销方面合作，相对集中资金、集中区域、集中时段对重点客源市场进行持续宣传推广。鼓励各地出台具体措施，对旅游企业积极吸引入境游客予以奖励。要高度重视边境入境旅游市场开发。

五是要充分运用国际国内各种合作平台。运用各种合作机制和平台举办各种大型主题活动，是开拓旅游市场行之有效的方法。明年是中日邦交40周年，中韩邦交20周年及中俄旅游年，要积极借助这些机制和平台，研究大思路、策划大活动。在推动中日韩、中美、中俄、中澳、中国—东盟、海峡两岸、内地与港澳等旅游合作方面，要积极利用政府、中介机构、企业、民间的各种合作平台和机制，强化务实合作，推动大产业合作，继续推动旅游市场互换，鼓励企业“走出去”。要推动各国各地区秉承开放合作理念，务实推动区域和国际旅游合作，共同应对各类危机挑战，不轻易对本国出境市场采取紧缩政策。

六是提升质量，规范秩序，保障安全，推动旅游市场持续健康发展。随着中国出境旅游的快速发展，中国游客将遍布全球，成为一种世界现象。加上活动在祖国各地的入境旅游和国内旅游游客，不可避免地会出现各种旅游安全事故、旅游质量问题等，这就要求我们必须未雨绸缪，认真做好旅游质量、秩序、安全工作，尤其要加快推进旅游紧急救援体系建设和旅游保险体系建设，增强抵御风险和应对突发事件的能力，推动旅游市场持续健康发展。

第四篇：强化监管，创新举措，努力促进房地产市场健康稳定发展

强化监管，创新举措

努力促进房地产市场健康稳定发展

---市场科在处部大会上的表态发言稿

各位领导，各位同事：

我表态发言的题目是《强化监管，创新举措，努力促进房地产市场健康稳定发展》。2008年以来，市场科在处部的正确领导下，瞄准年初制定的工作目标，全面落实各项工作任务，重点解

决行业管理中突出问题，精心做好各阶段亮点、热点、难点工作，全方位履行科室工作职能，提升房管处在广大市民心目中的形象。同时，不断强化行业管理手段，更新工作理念，创造性的开展各项工作，先后出台了《宿迁市住宅小区物业服务等级考核办法》，《物业管理前期招投标管理暂行办法》等25份规范性文件，着力落实好房产新政，积极促进地方经济“保增长，促发展”，并采取不定期检查、联合各部门专项检查等手段，加强房地产开发、物业、评估等行业管理的检查力度。尤其是在市区范围内对房地产销售项目实行“棋盘式”管理，取得了一定成效，有力的净化了房地产市场。市场科在2008年虽然做了一定的工作，取得了一些成绩，行业管理中一些不规范行为得到了规范，群众满意度有所提升。但是，我们也清醒地认识到，在日常的管理工作中仍存在一些问题和不足，主要表现在商品房竣工交付中违规现象时有发生，房地产评估市场整治力量投入不足，整治效果还不明显，物业服务水平还有待进一步提高。这些，都需要我们下大力度去整改去改善去提高。2009年，我科将从以下几个方面着手，做好房地产市场管理及其他各项工作：

（一）建立健全房地产市场预警预报机制。今年，我们将积极应对新的经济形势下房地产市场的管理，加强对市区房地产市场信息和基础数据的统计、整合、分析，进一步完善市场信息报送、发布制度，及时、准确、全面地采集房地产业发展中的动态数据，进行科学的分析、整理，对市场状况和发展趋势作出准确判断，对存在的问题及时处理和解决。将要进一步加强房地产市场监管，对每个开发项目实施全过程的跟踪监管，及时准确掌握每个项目的开发运行情况。建立房地产市场预警预报机制，建立应急预案和突发事件处理机制，及时应对可能出现的市场风险和群体性事件。

（二）建立房地产预销售资金监管制度。为防止预售资金被挪用，今年，我们将借签其他城市一些好的经验和做法，加强预售环节监管，建立和推行预售资金监管制度。建立政府全程监管开发商预售资金使用情况，初步计划拟将开发商的预销售房款存入银行指定账户，对开发商的预售款进行监管，形成对开发企业的引导和约束。

（三）加强维修资金的收缴和使用管理。去年7月1日起，市区调整了维修基金的收缴方式，由专户银行收取维修资金，不再由开发企业代收代缴。为进一步加强维修资金管理力度，今年，我们将出台《宿迁市市区住宅专项维修资金使用管理办法》，对维修基金的使用范围，申请程序和相关手续等作了详细规定，以便维护业主的合法权益，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用

（四）加大市区物业管理检查力度，规范物业管理市场。今年将注重建立健全检查长效机制，在每月对物业小区开展精品城市检查工作的基础上，将采取夜间突击检查、不定期和定期检查、明查暗访等形式加强对物业企业的经营行为实行动态量化考核。同时，做好住宅小区物业服务等级考核工作，对市区住宅小区在整体环境、服务质量、服务收费等方面进行考核，并建立考核台帐。对服务质量不高的投诉较多的，记入不良信用档案，限制其在市区物业招投标活动，直至降低资质，清出物业市场。

我的发言完了，谢谢大家。

第五篇：2012上半年中国房地产市场研究报告

2012上半年中国房地产市场研究报告

2012年国家仍然延续上的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。

由于上对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。

2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。

一、房地产政策调整

2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。

1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；

2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策；

3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；

4、国家按区域性调整政策性商品房政策；

5、下半年对商品房的金融政策将适度调整；

6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。

二、土地供应量走势

土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。

1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。

2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。

3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。

三、房地产资金走势

对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五个问题造成的：

1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位；

2、连续出台的金融政策没有到达预期，反而拉高了CPI，CPI回落缓慢；

3、区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济泡沫风险围墙；

4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子；

5、仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。

所以，2012年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势，当国家保障性住房按计划批量上市那一天，房地产业政策就会松动，要等到下半年。

四、保障性住房走势

国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住房使用监管。保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按分配，纳入中央与地方政府财政预算。

一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建；

二线城市: 第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务。

三线城市: 第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。

四线城市：廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到2013年启动。

五、政策性商品住房——限价房走势

限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，30年内房地产的需求都属于刚性需求期。由于国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场需求。2011完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售。这样，既解决了庞大限价房群体的需求，又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼，呈现政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房两种局面。致使政策性商品住房成为房地产开发商新的相互角逐的战场。

六、商品房走势

无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪

圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。

一、二线城市商品房：按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。全年是“紧、紧、紧、松”。商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。

线城市商品房：这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。

地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。四线城市商品房：属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。

七、商品房价格走势一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房价格走势仍然2011年一样，上涨空间较大。

一线城市价格：将回落空间4%—8%，反弹空间3%—5%。

二线城市价格: 将回落空间3%—5%，反弹空间4%—6%。

三线城市价格: 将上涨空间3%—5%。

四线城市价格: 将上涨空间4%—8%。

八、房地产业产业质量标准化走势

在房地产业的大调整中，除了去解决市场与资金问题，每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题。

2012年房地产业的产品标准化会有四点突破：

1、房地产业的产品标准化；

2、房地产业产品工艺化；

3、房地产业配套产品标准化；

4、房地产业配套产品工艺化。

现行粗框大面积房地产业建设，一无法有效的控制作业时间，二无法有效的控制建设与装修成本，三无法有效的控制作业质量。产品质量标准化与质量工艺化是我国房地业必经之路。

九、2012年房地产业的警示

1、房地产企业由于大市场原因不得已转入到商品办公用房开发时，必须考虑到本企业自有资金与确有保证的贷款流动资金能否坚持一个完整的开发周期，如果没有资金实力，进

入商品办公用房开发请三思。

2、2012年房地产开发商根据房地产政策对土地的供应及土地价格问题会出现：一是对商品住房的土地需求的减少，二是违心的向商品办公用地转移，对其土地需求的增加。后者是一个危险想信号，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂。

3、由于城市化进程过快，城市新增人口的住房矛盾会激增。

结束语

2012年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。我国公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。

房地产市场调查报告

房地产市场调查报告的特点

（1）内容丰富。报告涉及的调查内容很丰富，从宏观到微观，从大环境到小环境，从消费者到产品等都进行全面的调查。

（2）篇幅较长。一份报告至少上万字以上，有的其他甚至五六万字才能把调查的内容说完。

（3）多为集体负责完成。由不同专业的人员组成一个小组，统一分工，共同完成。

2、房地产市场调查报告的内容。

第一部分房地产市场环境调查

（1）政治法律环境调查。

1）国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。

2）有关房地产开发经营的法律规定。

3）有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

（2）经济环境调查。

1）国家地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。

2）项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。

3）一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。

4）国民经济产业结构和主导产业。

5）居民收入水平、消费结构和消费水平。

6）项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。

7）与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。

8）财政收支

第二部分社区环境调查

（1）房地产市场需求。

1）消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。

2）房地产市场影响因素调查。（如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调查和变化；消费者和构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。）

（2）消费行为调查。

1）需求行为调查。（如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。

2）购买行为调查。（如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。

第三部分房地产产品调查

（1）房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命同期。

（2）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。

（3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上应用情况。

（4）本企业产品的销售潜力及市场占有率。

（5）建筑设计及施工企业的有关情况。

第四部分房地产价格调查

（1）影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。

（2）房地产市场供求情况的变化趋势。

（3）房地产商品需求弹性和供给弹性的大小。

（4）开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。

（5）国际、国内相关房地产市场和价格。

（6）开发个案所在城市及街区房地产市场价格。

（7）价格变动后消费者和开发商的反应。

第五部分房地产促销调查

（1）房地产广告时空分布及广告效果测定。

（2）房地产广告媒体用情况的调查。

（3）房地产广告预算与代理公司调查。

（4）人员促销的配备状况。

（5）各种公关活动对租售绩效的影响。

（6）各种营业推广活动的租售绩效。

第六部分房地产营销渠道调查

（1）房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。

（2）房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。

（3）租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。

（4）房地产租售客户对租售代理商的评价。

第七部分房地产市场竞争情况调查

（1）竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优势调查。

（2）对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析。

（3）对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。

（4）对竞争者广告监视和广告策略、广告费用的研究。

（5）对竞争者的情况、销售渠道、使用情况调查和分析。

（6）对未来竞争者的情况的分析和估计等。

（7）整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本企业和竞争者的市场占有率。

（8）竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。