签订购房合同需注意事项[五篇材料]

第一篇：签订购房合同需注意事项

签订购房合同需注意事项.txt39人生旅程并不是一帆风顺的，逆境 失意会经常伴随着我们，但人性的光辉往往在不如意中才显示出来，希望是激励我们前进的巨大的无形的动力。40奉献是爱心，勇于付出，你一定会收到意外之外的馈赠。想成为一位普通购房者，光有购房的想法是不够的，还要通过学习、了解房地产的相关知识，因为你可能是某些领域的行家里手，但毕竟不是房地产方面的行家，要想买得明白，自己就必须了解房地产的相关知识。掌握购房知识是减少风险的必要途径，也是实现我们消费者与开发商之间信息对等的必要工具。

通过什么途径了解购房知识呢？现在是资讯发达的年代，了解购房知识的途径很多，比如查阅房地产方面的报刊杂志、购买相关书籍、去售楼处与从业人员交流、网络查询、电视广播等方式。

下面笔者就购房者在购房前必备的知识做一个简单的介绍，以帮助大家开拓思路，用最短的时间达到了解购房知识的目的。

一、购房流程

目前，唐山的楼市上，虽然各项目有其各自的程序，但总的来说，以下基本步骤是每个购房者都可能会经历到的：

(1)签订认购书，交纳定金；

(2)根据认购书约定的时间、价格等，与开发商签订商品房买卖契约，并按契约约定交付房款；

(3)买卖双方到房屋管理局或房屋所在地区县各局办理合同登记手续(大部分项目由开发商代办)；

(4)办理购房贷款(商业性贷款或公积金贷款)，与商业银行或市住房基金管理中心签订贷款协议；

(5)验收房屋，办理入住手续；

(6)购房者与物业管理公司签订有关物业管理契约及交纳相应费用；

(7)开发商与购房者共同办理产权过户手续，购房者领取房屋产权证。

二、概念

1.楼盘均价：是楼盘的平均价格，它代表着一个项目整体的价位水平。但购房者在去售楼处咨询时会发现，用标着的“均价”来买房，往往是买不到的。那么“均价”到底是什么呢？开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算，定出要销售的小区中的销售价格，这个价格就是项目的均价。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售

价的平均值。根据这个平均值，才是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系数。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。

2.楼盘起价：楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价。起价房可能只有一套或一层，所以对购房者没有太大的实际意义，只是参考价而已。

3.使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。

4.实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。

5.住宅的结构的形式

(1)砖混结构住宅：砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。

(2)砖木结构住宅：砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。目前这种结构在北京较少采用。

(3)钢筋混凝土结构住宅：钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。

6.住宅的开间、进深、层高和净高

(1)住宅的开间：就是住宅中房间的宽度。住宅建筑的开间一般为：2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

(2)住宅的进深：就是指住宅的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。

(3)住宅的层高：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼地板面或楼板面之间的距离，也就是一层房屋的高度。现住宅的层高一般在2.7米——2.9米。

(4)住宅的净高：住宅的净高是指地板面上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用以下公式来表示：

净高=层高-楼板厚度

7.建筑容积率、建筑密度和绿化率

建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。建

筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

8.商品房的销售面积的计算方法

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和

(一)套内建筑面积的计算方法：

①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：

(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

(二)商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：

(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；

(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

下列空间不得计入公用建筑面积：

(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。

(2)作为人防工程的地下室。

公用建筑面积计算公式：

公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和

分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

因此，商品房销售面积公式还可表达为：

商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)

9.房屋的产权

房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。

10.印花税

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。

1)征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。

2)税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按合同额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。

3)纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。

11.契税

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。

1)征收范围及纳税人。由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳。

2)税率。契税税率为3%~5%。对于购买自用普通住宅的个人减半征收契税。

12.个人住房贷款

包括：个人住房商业性贷款、个人住房公积金贷款、个人住房组合贷款、1)个人住房商业性贷款

个人住房商业性贷款，是银行信贷资金所发放的自营贷款，指具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

2)个人住房公积金贷款

个人住房公积金贷款，是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，指缴存住房公积金的职工，在城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为

偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。

3)个人住房组合贷款

凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款(这种贷款方式简称个人住房组合贷款)。

第二篇：合同签订需注意事项

合同签订需注意事项

1、合同签订人为签订合同及后期所有需要签订的文件资料的签订人，需提供项目经理、合同签订人、工程款办理人授权委托书、身份证复印件（均盖公章）、法人证明书、法人身份证复印件（均盖公章）各3份；（我方若打印出可直接盖公章，若有缺少的乙方自行补充上）

2、提供营业执照、资质证书、安全生产许可证复印件盖公章各3份；（我方若打印出可直接盖公章，若有缺少的乙方自行补充上）

3、管理人员表中的所有人员的身份证复印件和证书复印件各3份，我司已打印出，请您公司在其上加盖公章以确定提供的证件信息的准确。（我方若打印出可直接盖公章，若有缺少的乙方自行补充上）

4、关于分包合同需注意的地方：

1）每本合同都要盖“骑缝章”，骑缝章需盖合同章：

2）合同页码右侧处“乙方委托人”签字：有委托人，签委托人名字，没有委托人签法人名字。

3）合同中法定代表人处如果没有合同签订授权委托人法人“只需要签字”，如果有合同签订授权委托人的话“法人只盖手章，不签字，授权委托人签字”。

5、授权委托书中法人代表处“签字并盖手章”，单位处盖公章。

6、合同及委托书等所有文件中涉及到“日期”的地方均空着不用填写。

琳

各位，从现在开始，所有的分包合同，只有合同的补充条款需要经理签字 赖鹏 2017-10-18 15:44:19 没有

周琳 2017-10-18 15:44:47 包括综合单价表、图纸目录在内的附件，都不再写甲乙双方签字盖章了。周琳 2017-10-18 15:44:58 别插广告，先看我说完

周琳 2017-10-18 15:45:38 承诺书和廉政责任书格式保持不变。15:46:14 周琳 2017-10-18 15:46:14 分包合同在寄给我交经理签字之前，必须要项目经理先签字，今天因为合同没有项目经理签字，已经被马总叫到办公室去了。周琳 2017-10-18 15:48:08 分包方签字要求如下：

1、法定代表人：分包单位的法人签字并加盖法人手章

2、委托代理人：有授权委托书的委托人亲笔签字

3、现场代表：合同中的乙方驻工地现场代表签字。必须与合同中的人名为同一人。

15:49:08 周琳 2017-10-18 15:49:08 综合单价表和图纸目录，由于不再设置签字了，所以请分包单位在每页盖上合同章，以示知悉。

周琳 2017-10-18 15:49:55 @赖鹏 你那里要增加质量保修书的话，格式保持不变。依然是盖经理的手章。赖鹏 2017-10-18 15:50:59 好的

16:07:28 周琳 2017-10-18 16:07:28 各位，请尽快使用新版合同。由于出入太大，旧版合同，不能再继续使用了。除招标时使用的是旧版合同外的其他合同，全部采用新的合同电子版和纸版啦 16:17:32 周琳 2017-10-18 16:17:32 合同里有需要打“/”斜线的位置，请将斜线打成“”这个样子 16:21:32 周琳 2017-10-18 16:21:32 原则就是不要让斜线看起来像数字 1 就可以了 16:28:38 赖鹏 2017-10-18 16:28:38

第三篇：购房需注意事项

购房需注意事项

第一、购房前的准备：

购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。

有极个别开发商的信用度不是特别好，不要贪图一时的方便或便宜。购房者可以通过江阴房产网对楼盘进行全面的了解，通过江阴房产论坛多听听人家对楼盘的意见，特别是开发商的资信问题。

第二、签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。

购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验预售许可证，交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，这是购房中的第二个阶段。

第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。

在这里，我再展开来讲一些购房过程中可能会遇到的法律问题，希望引起大家的注意：

一、如何阅售楼书。

售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在江阴房产信息网查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。

用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。

怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？

根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。

但把楼书内容写进合同，实际操作中还是有一定困难的，我们江阴前二年，有家开发商楼书上说的天花乱坠，后来因为偷工减料，对购房者造成了很大伤害，所以，在这里提醒我们论坛的朋友，楼书内容可以不全部写进合同，但一些关键的内容还是要求开发商写进去的，同时，保存好楼书。

在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。

建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。

认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。

二、签订合同的注意事项：

（1）看是否有商品房预售许可证，法律规定，在楼盘未取得预售许可证前，开发商向你收取的任何钱款都属非法，订立合同无效；

(可通过江阴房产信息网的新商品房市场频道进行查询，看看是不是上市)；

（2）看购买的房产是否已被开发商抵押或另售？

（现在的合同都是网上签订的，只要是网上签订打印出来的合同，就不可能被开发商抵押或另售）；

（3）签定购房合同时，注意使用标准合同文本；

(一定要求开发商签订网上合同，只有网上签订的合同，购房者的权益才能得到保护，因为只要网上签订的合同的房产，开发商不得另售)

（4）问清售房报价、付款形式及总共要付多少款，并将房款存入监管银行的监管帐户；

（5）明确房屋所有权证发放时间，适时办理产权证。

在期房纠纷中，很多是关于房屋产权证的发放期限的，开发商解释产权证的发放进度为何一再拖延时，一个常用借口是有关部门不给办。只要权属清楚、产权来源资料齐全的，房管部门在受理登记之日起十天左右一定颁发房屋产权证。也就是说，造成房屋产权证迟迟办不下来的原因很可能在于开发商，比如，开发手续不健全、欠缴出让金、程度有误等，一旦属于这些情况，购房人就要提高警惕，一方面了解能否解决，一方面考虑是否要放弃购买该房产的计划。

（6）、面积问题。

《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因此，要防止面积纠纷，关键是订好合同。期房最大的特征是在预售合同订立时，房屋所有权并未现实存在，有关房屋状况只能体现在图纸上，这样，使得按图纸预测的建筑面积和竣工后现场实测的建筑面积常有误差。而预售商品房的价格又往往是按图纸预测的建筑面积来计算的。

三、如何验收二书？

买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

三、几个购买期房时的几个最重要的问题：

(一)、面积问题：

商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。我们江阴用都是按照建筑面积，是套内销售面积和分摊的公用面积之和。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。

在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定。第二种是，如无约定，则从3%法则。

（二）、交房时间问题

在商品房合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比

如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。

（三）、合同和谁签订及违约金

购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。

（四）、最重要的补充协议

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，我们江阴的合同都是通过江阴房产信息网打印的，是标准条款，有些购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

第五，应该明确装修标准。江阴现在少有精装房，但以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买

家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。江阴少有请律师签订购房合同的，这和江阴的楼市一直来的供不应求有关（前几年，我陪过几个朋友去签订合同，听到开发商最多的一句话就是：我们都是这样的合同，要就要，不要就拉倒），随着江阴近几年推出了大量住宅用地后，慢慢的供求在转变在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险

第四篇：签订劳动合同需注意事项

《中华人民共和国劳动合同法》

第十七条 劳动合同应当具备以下条款：

（一）用人单位的名称、住所和法定代表人或者主要负责人；

（二）劳动者的姓名、住址和居民身份证或者其他有效身份证件号码；

（三）劳动合同期限；

（四）工作内容和工作地点；

（五）工作时间和休息休假；

（六）劳动报酬；

（七）社会保险；

（八）劳动保护、劳动条件和职业危害防护；

（九）法律、法规规定应当纳入劳动合同的其他事项。

注意事项：

1、以上条款是否均有约定；

2、约定是否符合法律规定；

3、劳动合同法没有规定劳动合同到期用人单位应提前多久通知劳动是否续订，最好在合同中明确一下。

4、解除或终止劳动合同时，用人单位应按劳动合同法第50条规定出具解除或终止劳动合同的证明，证明的内容应符合劳动合同法实施条例第24条的规定。拒不出具的，继续按月支付工资。

暂时就想了这几条，供你参考。

建议你用一小时看一下《劳动合同法》和《劳动合同法实施条例》，你才能知道用人单位到底在那些方面侵犯了你的权益，也才能更全面地维护你的合法权益，会使你一生受益。

如果用人单位侵犯了你的合法权益，注意收集证据。如果将来仲裁或诉讼，这很重要。

第五篇：如何签订购房合同

目前，大家签订商品房买卖合同时，最好使用建设部和国家工商行政管理总局制订的《商品房买卖合同示范文本》。由于《示范文本》是政府机关制订的，较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系，因此，采用《示范文本》签订合同有利于保护购房人的合法权益。但切不可认为采用《示范文本》就万事大吉，即使采用《示范文本》签订商品房买卖合同，购房时也应注意以下几个问题。

1、认购书问题。在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况：一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购；另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。

第一种情况的认购书，由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的，而依据我国《合同法》第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民法院于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《最高法院解释》)第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。根据该条规定，在取得预售许可证之前所签订的认购书，如果开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证，该认购书肯定是无效的；如果开发商在购房人起诉前取得预售许可证，那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情况一样，即和下面要讨论的第二种情况的认购书的性质相同。

第二种情况的认购书，需要看认购书是否满足了合同成立的要件，主要是看合同条款是否完备。《最高法院解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这些认购书的法律效力如何?《最高法院解释》并未作明确规定，笔者认为不能从《最高法院解释》第5条的规定，反推出不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购书，就必然没有法律效力。但是如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，那么该认购书未满足合同应具备的基本条款，不具有法律效力。

2、补充协议问题。在商品房买卖过程中，开发商除和购房人根据《示范文本》所订立的商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议，该补充协议的内容很多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。比如有些开发商在补充协议中规定：“政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用承担延迟交付房屋的责任。”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。

3、售楼广告问题。开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为，购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。根据《广告法》第37、38条规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，不仅要承担行政违法责任，而且要依法承担民事责任。因此，购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向政府有关管理机关举报，申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。

同时，国家工商行政管理总局发布的《商品房广告发布暂行规定》也对房地产广告所应遵循的原则、事项以及禁止出现的内容作了规定，购房人也可根据该暂行规定检查销售广告问题。

不过为了避免不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，使其成为合同内容的一部分，以便在广告名不副实时告开发商违约。

4、样板房问题。目前在商品房销售过程中，开发商都要设置样板房或样板间。购房人入住后，发现房屋和样板房有差距，当购房人要求退房时，开发商却认为样板房不是“样本房”或“样品房”，设置的目的是为了推销商品房。在购房合同中并没有约定商品房与样板房不一致时，购房人有权退房，因此购房人无权要求退房。事实并不如此。《商品房销售管理办法》第31条明确规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。开发商未作说明，致使购房人因重大误解而订立商品房买卖合同的，购房人可以根据《合同法》关于重大误解的规定，请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同(变更还是撤销购房合同由购房人进行选择)。

5、质量问题。有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且根据有关法律规定，开发商在交付商品房时，应同时向购房人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，是购房合同的重要组成部分，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。

商品房竣工验收，是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格。而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。

根据《最高法院解释》第12条和第13条第1款的规定，在下列情况下，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用。《最高法院解释》第13条第1款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。