对拆迁安置协议债权再转让的法律分析

第一篇：对拆迁安置协议债权再转让的法律分析

对拆迁安置协议债权再转让的法律分析

【内容摘要】本文从一件拆迁安置房屋转让纠纷案件入手，全面分析了拆迁安置协议债权转让过程中所涉及的各种法律关系，提出了债权人（被拆迁人）对拆迁安置协议中所约定的拆迁安置房屋进行转让，不是房屋的转让，其实质是债权转让的观点。文章最后对由于法律规定不明确所引发的纠纷案件，助长了随意毁约违背诚信的不良社会风气，不利于我国诚信体系的建立进行了思考。

关键词：拆迁安置,债权再转让,法律分析

引言

债权人（被拆迁人）对拆迁安置协议中所约定的拆迁安置房屋进行转让，不是房屋的转让，其实质是回迁要求交付房屋权利的转让，属于《合同法》中所规定的债权转让，该转让只要不具有《合同法》第七十九条规定不得转让的情形，转让依法有效。受让人取得该债权后，亦可进行再转让。次受让人受让该债权后，交付房屋的请求只能向债务人（拆迁人）主张。在债务人（拆迁人）不能按时交付房屋的情况下，只能理性面对商业风险。次受让人要求解除与受让人的债权转让关系的请求，人民法院不应支持。

一、案件基本事实

2007年3月，XXXXXX有限公司，对邯郸市丛台区XXX进行旧城改造拆迁。在拆迁过程中，一些拆迁户在与XX公司签订拆迁安置协议后，把拆迁安置协议中的拆迁安置房屋对外买卖。拆迁户王XX委托XX公司项目部经理郑XX做中间人把自己的拆迁安置房屋对外买卖。他的拆迁安置协议有4套房屋，转让其中两套，单套100平方米价款23万。2007年4月底，被告李X便通过郑XX介绍，买了王XX拆迁安置协议中注明的2套安置房。被告李X把房款46万交给郑XX，郑XX给被告李X开具了XX公司盖章的收款收据，郑XX也把46万交给了王XX。

2007年的房地产市场异常火爆，市场房价飞涨。2007年8月，原告王XX通过熟人介绍，以28.5万元的价款买了被告李X所买的其中一套拆迁安置房。被告李X收款后，原告王XX和被告李X到XX公司，XX公司为原告王XX开具了房款收据，办理了由被告李X变更为原告的更名手续。

2007年底，XX公司在拆迁过程中发生伤害案件，致使项目陷入停顿。2008年下半年，随着国际金融危机的爆发，商品房价格出现严重下跌。原告王XX提出退房，被告李X不同意退房，双方协商无果，原告王XX便于2009年5月14日向邯郸市XXX法院提起诉讼，请求依法解除双方买卖关系。

二、争辩观点

该案在所内讨论过程中，对买卖拆迁安置房的法律效力存在不同认识，有以下两种意见：第一种意见认为，拆迁户对外所卖的房屋由于尚没有办理房屋所有权证，根据《房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：

（六）未依法登记领取权属证书的。”拆迁户与被告李X之间的买卖行为显然违反法律规定，依法确认无效。由于拆迁户与被告李X之间的买卖行为无效，被告李X没有取得房屋的所有权，其与原告王XX之间的买卖合同也无效。由于双方的买卖合同无效，双方均有过错，无效合同不适用定金罚则，人民法院应判决确认双方买卖合同无效，李X返还原告的房款28.5万，对购房款的利息损失，由双方分别承担。

第二种意见认为，拆迁户对外买卖拆迁安置房的实质并非转让房屋而是转让回迁安置要求给付房屋的债权，其对债权的转让符合《合同法》的有关规定。被告李X受让上述债权后，亦可进行再转让。被告李X与原告王XX之间属债权转让法律关系，依法有效，人民法院应判决双方继续履行合同，驳回原告王XX的诉讼请求。笔者同意第二种意见。

三、对本案的解析

处理本案的关键在于正确分析把握本案的法律关系，本案是一起典型的拆迁安置协议债权转让合同纠纷，不是房屋买卖合同纠纷。

(一)、拆迁安置协议分析

拆迁人与拆迁户之间的拆迁安置协议实质上是一种特殊的“买卖”合同，是拆迁户的被拆迁房屋与拆迁人将来建好的商品房进行“互易”的协议。在这种合同中，不是产权的互易，拆迁户失去了现存的居住房屋，换来的是拆迁人将来的尚未建好的房屋，是一种期待权，在拆迁安置协议中体现的是一种债权，即要求拆迁人给付房屋的权利。

(二)、本案债权转让法律关系所包含若干法律关系分析

本案中，债权转让法律关系包含五个法律关系：

一为债权让与人（拆迁户王XX）与债务人（XX公司）之间的债权债务关系（以下简称基础债权关系）；二为债权让与人（拆迁户王XX）与受让人（被告李X）之间的债权转让关系；三为债权受让人（被告李X）基于债权转让关系，与债务人（XX公司）之间形成的债权债务关系；四为债权受让人（被告李X）与次受让人（原告王XX）之间的债权转让关系；五为次受让人（原告王XX）基于债权转让关系，与债务人（XX公司）之间形成的债权债务关系。

在XX公司与拆迁户王XX之间拆迁安置协议中，拆迁户以现有的房屋换来的是一种债权，即要求拆迁人给付房屋的权利，拆迁户对外转让的尽管名义上是房屋，但其转让的法律实质却是债权，即回迁安置的权利，要求拆迁人给付房屋的权利，对于这种债权的转让，根据《合同法》第七十九条：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：

（一）根据合同性质不得转让；

（二）按照当事人约定不得转让；

（三）依照法律规定不得转让。”规定，该转让不具有《合同法》第七十九条规定不得转让的情形。因此，该转让合法有效。在被告李X受让该债权后，被告李X基于债权转让关系，也就享有债权，与债务人（XX公司）之间形成的债权债务关系，当然也可以进行再转让。被告李X其与原告王XX之间也属债权转让关系。

最终，原告王XX基于债权转让关系，与XX公司之间形成债权债务关系，被告李X与债务人XX公司之间的债权债务关系在把债权转让给原告王XX后终止。

(三)、如何对待原告王XX在拆迁人不能交房情况下的解除合同请求

尽管原告王XX与被告李X在当初双方都认为买卖的是房屋，但在法律上双方实为拆迁安置合同债权转让关系，转让的标的是债权，即回迁安置权，亦即要求拆迁人给付房屋的权利，而不是房屋。因此，在双方债权转让协议生效后，原告王XX房屋利益的实现与否，已经脱离双方债权转让的范畴，已经转化为原告王XX与拆迁人之间的债权债务关系，在房屋交付不能的情况下，只能是原告王XX需要面对的与拆迁人之间的商业风险。因此，原告王XX要求解除双方买卖关系的请求依法无据只能依法驳回，法院应判决双方继续履行合同。

四、案后思考

近年来，在处理相关房地产纠纷案件过程中，司法实践中存在一定误区，律师在代理案件过程中观点纷呈，法院在处理结果上各异，做法不一。同时，随着房地产市场的冷热变化，在诉讼群体上也发生着相应变化。在房地产市场火热房价一路走高的2005、2006、2007年，房价一路飙升的情况下，频频出现出卖人以买卖合同违反规定为由，向人民法院起诉要求确认合同无效返还房屋之诉的退房潮；而在2008年金融危机爆发后，在各地频频出现按揭房断供，同时也出现了买受人以各种理由要求解除合同的另一种退房潮。出卖人和买受人

两类身份角色的人随着中国房地产市场的变化而相继提起诉讼，提起诉讼的目的都是意在获得不当利益。在这种期待获取巨大不当利益的市场氛围中，助长了随意毁约违背诚信的不良社会风气，极大危害了交易安全，诱导了诚信危机发生的恶果，不利于我国诚信体系的建立。在本案审理过程中，2009年7月22日，恰逢最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知（法发〔2009〕42号），要求各级法院准确把握宏观经济形势发生的客观变化，在法律和国家政策规定框架内，适用原则性和灵活性相统一的方法，妥善审理房地产案件，为“保增长、保民生、保稳定”的工作大局提供强有力的司法保障。要求各级人民法院高度重视当前形势下的房地产案件审判工作，确立了尽可能维持合同效力，对商品房销售过程中，购房人要求解除合同退房的请求，要求区分情况，慎用解除，依法稳定房屋交易市场，对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除；要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。

参考文献

[1]朱征夫，何海东，贺玉平.房地产开发经营中的合同问题[Ｍ].北京：法律出版社，2004：52-61.[2]李国光主编.中国合同法条文释解[Ｍ].北京：新华出版社，1999：181-205.[3]胡康生主编.中华人民共和国合同法释义[Ｍ].北京：法律出版社，1999：128-144.[4]江平主编，王连成.民法学[Ｍ].北京：中国政法大学出版社，2007：506-513.

第二篇：拆迁安置房转让协议

拆迁安置房转让协议

协议双方当事人：

转让人（甲方）：，身份证号码：（以下简称甲方）（房屋共有产权人），身份证号码：

以上人是本合同中所述房屋的共有产权人。

地址：

邮编：，电话：

买受人（乙方）：身份证号码：（以下简称乙方）地址：

邮编：，电话：

甲方原有位于的房产一套，属于（区）的拆迁人，根据甲方与（区）拆迁指挥部签订的安顿补偿协议（协议文号为），甲方对原房产可得到安置房面积平方米，甲方自愿将其中平方米的安置房面积按当时安置房出售的市场价元/平方米转让给乙方。现甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订本合同，以资共同信守执行。

第一条、房屋的属性：

甲方自愿转让给乙方的平方米面积的拆迁安置房屋，自本协议签订之日后，户头随即更名为乙方，将有乙方另行与（区）拆迁指挥部签订安顿补偿协议。房屋用途为住宅。选房和安置乙方享有甲方同等权利，若需甲方帮助须无条件配合乙方。

第二条、房屋的面积和价额：

转让的拆迁安置房屋建筑面积为平方米，按照元/平方米计价，共计。如实际安置房面积不足平方米时，缺额面积补偿应归乙方所有，甲方无权享有。因实际安置房面积超过平方米时，超面积补偿款也由乙方承担补偿。（拆迁房屋面积差、房屋价格补差由乙方承担）

第三条、付款时间与方式：

乙方一次性付清房款人民币元整交付甲方，房款在签订协议当日支付。房款付款当时甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途。

第四条、房屋交付：

甲方应配合乙方凭安置选房顺序号证办理选房。当乙方与甲方的安置房选房顺序号相同时，乙方享有优先权。

第五条、房屋的产权登记

对本安置房以后需要办理房屋产权证，土地证的等其他手续，一切费用由乙方自行承担，若需甲方提供一切与之有关的资料，甲方不得用任何方式拒绝或阻挠。

第六条、违约责任条款：

1、乙方没有按照约定的期限内将房款交付给甲方，逾期达到一个月的，甲方有权解除本协议，乙方首付给甲方的房款归甲方所有。

2、甲方如未按本协议规定履行职责即视为甲方违约。一旦因甲方之过而解除协议，乙方有权要求甲方应将乙方累计已付款全额退还给乙方，并有权要求甲方支付按照同期银行存款利率计算的利息给乙方。

第七条、本协议发生争议的解决方式：

双方本着友好协商，公平合同的原则签订本合同，签订本协议后，双方应严

格遵守执行，不得以任何理由反悔。在履约过程中发生的争议，双方可通过协商解决。协商不成的，双方同意通过法律方式解决纠纷。

本协议在双方签订之日（年月日）起生效。本协议中空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力，未经双方同意不得涂改。本协议一试贰份，甲方产权人共持一份，乙方一份，留存备查。

甲方：（签字生效）：

乙方：（签字生效）：

年月日

第三篇：拆迁安置房转让协议

拆迁安置房转让协议

转让人：，现住：电话：身份证号码：（房屋共有权人），身份证号码：（房屋共有权人），身份证号码：（房屋共有权人），身份证号码：（房屋共有权人），身份证号码： 以上人系本协议中所述房屋的共有权人，在本协议中与转让人合称“甲方”。

受让人（乙方）：，现住：电话：身份证号码：甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买拆迁安置房事宜签订本协议，以资共同信守执行。

第一条 房屋基本情况：甲方承认政府安排一幢不少于120平方米的公寓楼，拆迁安置面

积为 50.3平方米，其余面积由乙方向政府购买（以下简称“房屋”）。上述房屋为

甲方的拆迁安置房，系甲方的家庭共同财产，并且不存在其他共有权人。甲方保

证该房屋无任何权利瑕疵或产权纠纷。交易后如有上述未清事项，由甲方负责解

决，乙方不负任何责任。

第二条 房屋交易价格：人民币______元（大写：______元 整）。上述交易价格为拆迁补

贴费用，乙方支付交易价格即拥有房屋的所有权，房屋购买的其他价格由乙方支

付给政府，与甲方无关。乙方支付房屋交易价格后，全部政府房屋补贴费用及房

屋产权归乙方所有，与甲方无关。

第三条 付款时间和方式：定金元已于年月日支付并于本协议

签署之日转为房款，余款元于拆迁安置房抽签后一次性支付完毕。

第四条 房屋交付时间：甲方必须及时通知乙方参加政府安排的安置房抽签，并写委托书

由乙方参加抽签，抽签后房屋产权归乙方所有，与甲方无关。

第五条 争议解决方式：本协议签订后双方应严格遵照执行，不得以任何理由反悔。如因

履行本协议发生争议，双方应友好协商解决，协商不成的提交房屋所在地人民法

院解决。

第六条 本协议未尽事宜，甲乙双方可另行补充约定。

第七条 本协议自各方签署之日起生效。本协议一式两份，甲方各产权人共持一份，乙方

持有一份，具有同等法律效力。

甲方各产权人签字：

日期：

乙方签字：：

日期：

第四篇：拆迁安置房转让协议

拆迁安置房转让协议

转让人：XXX，身份证号码：XXXXXXXXXXXX 房屋共有权人：XXX，身份证号码：XXXXXXXXX 以上 2 人系本协议中所述房屋的共有权人，在本协议中与转让人合称“甲方”。

受让人（乙方）：XXX，身份证号码：XXXXXXXX 甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买拆迁安置房事宜签订本协议，以资共同信守执行。

第一条、房屋基本情况：XXXXXXXXXX,本房系甲方的拆迁安置房，为甲方的家庭共同财产，并且不存在其他共有权人。甲方保证该房屋无任何权利瑕疵或产权纠纷。交易后如有上述未清事项，由甲方负责解决，乙方不负任何责任。

第二条、房屋交易价格及付款方式：XXXXXXXXX。一次性付清（现金XX、转帐XX）。

第三条、房屋交付时间：甲方应于购房款付清之日将此房产权相关材料提供给乙方。日后配合、协助乙方办理此房的房产证和土地证，办证时甲方不得推诿，涉及的费用由乙方承担。同时将此房的房门钥匙在小区物业的见证下交给乙方。

第四条、违约责任：本合同经双方签字后生效，如甲方日后，不协助乙方办理产权证书等事宜，甲方给付乙方办证费用的两倍。第五条、争议解决方式：本协议签订后双方应严格遵照执行，不得以任何理由反悔。如因履行本协议民生争议，双方应友好协商解决，协商不成的提交房屋所在地人民法院解决。

第六条、本协议一式三份，甲方一份，乙方一份，物业一份，具有同等法律效力。

甲方各产权人签字： 乙方签字：

第五篇：债权转让协议

债权转让协议

出让方：___________（以下简称'甲方'）

住所：_______________________________

法定代表人：_________________________

电话：_______________________________

传真：_______________________________

受让方：___________（以下简称'乙方'）

住所：_______________________________

法定代表人：_________________________

电话：_______________________________

传真：_______________________________

甲乙双方按照诚实信用原则，依据中华人民共和国《合同法》等有关法律规定，经双方协商一致，就甲方向乙方转让其拥有的对盘锦胡家镇和河蟹水产品市场有限公司（以下简称振合公司）破产债权事宜达成如下协议：

第一条 转让事项

甲方将对盘锦胡家镇和河蟹水产品市场有限公司享有的破产债权金额元（暂定此数额，将来以破产终结时认定的破产债权数额为准）按双方协商的价格元（暂定此价格，将来以破产分配时认定的破产债权数额为准）转让给乙方。暂定价格与破产分配时认定的破产债权数额不一致时，多退少补。

第二条 双方的权利义务

甲方保证本合同第一条转让给乙方的债权为甲方合法拥有，甲方拥有完全、有效的处分权。甲方保证其所转让的债权免遭任何第三人的追索。否则，甲方承担由此而引起的所有经济和法律责任。

签订本协议之日起，甲方对盘锦胡家镇和河蟹水产品市场有限公司享有的一切权利义务，均由乙方享有，甲方与振合公司一切权利义务全部结束，包括与振合公司关于水韵雅居小区的建筑合同。

甲方保证已将该债权的转让通知振合公司，并办理变更债权人书面手续。

乙方保证依本合同第一条规定的价款，在本合同生效之日起天之内向甲方支付规定的转让价款的元。待破产分配时以破产债权数额确定最终的转让价格，多退少补。自签订本协议之日起，由乙方享有向振合公司申报的权利、履行继续承建水韵雅居小区9号、10号、11号、12号楼的权利。

第三条 特别约定

水韵雅居小区9号、10号、11号、12号楼的先后由甲乙双方共同承建，双方应共同对所承建的楼房的质量负责。甲方负责，乙方负责。违约责任

如果本合同任何一方未按本合同的规定，适当地、全面地履行其义务，应该承担违约责任。未违约一方由此产生的任何责任和损害，均由违约一方赔偿未违约一方。

如果乙方未能按本合同的规定按时支付债权价款，迟延一天，应支付迟延部分总价款_____%作为违约金，由乙方向甲方支付。

第四条 合同的解除

1．经核实债权状况与甲方提供的资料不一致或债权有权属纠纷，乙方有权解除合同；

2．甲乙双方经协商同意，可以变更或者解除本合同。

3．甲方伪造事实证据、隐瞒重要情节、提供非法权益凭证，乙方有权解除合同。

第五条 费用的负担

双方同意共同负担本转让合同实施所发生的有关费用，甲方承担_______，乙方承担_______。

第六条 合同纠纷

甲乙双方就本合同发生纠纷应协商解决，协商不成任何一方均有权向_______申请仲裁或提起诉讼。

第七条 合同生效

1．本合同一式四份，甲方执_______份，乙方执_______份，具有同等法律效力。

2．本合同自签订日起生效。

甲方（盖章）：__________???乙方（盖章）：_________

甲方代表：______________???乙方代表：_____________

签订时间：___年___月__日