如何做好物业保安员的情绪管理工作

第一篇：如何做好物业保安员的情绪管理工作

如何做好物业保安员的情绪管理工作

情绪的产生来自于日常生活工作当中，它能促进或阻止工作记忆、推理操作和问题解决。比如在心情好的状态下会觉得工作时思路开阔、思维敏捷、解决问题迅速；而心情低沉或郁闷时，会觉得思路阻塞、操作迟缓、无创造性可言。

在安全管理工作中影响保安员工作积极性的因素很多，也很复杂，但从系统论的角度来看对其有影响的因素不外两个方面：外部环境和内部环境。内部环境就是保安员自身因素，自我对工作积极性的调动，这些自身因素包括保安员的成就动机、自我效能、自我激励等；外部环境是工作氛围，包括上司、同事、工作激励、工作本身。

保安员作为安全工作的实施者，他们这个行业群体的特性决定了情绪管理在工作中的重要性。主要表现在两个方面：一是保安群体的年轻性。作为一个年轻的群体，正处于对人生和社会的认知阶段，其情绪易波动，易受到自身和外界环境的影响，而这些影响会在保安员的情绪上表现出来，会不同程度地影响到工作。二是工作的枯燥性。安全管理是一项长抓不懈的工作，要求每个保安员必须有较强的责任心，长期从事此项工作的保安员会因为整个身心长期处于紧张状态得不到有效的放松而厌倦工作，从而产生消极怠工的情绪。因此，及时引导保安员的情绪是安全管理过程中重要的环节之一，要有效调动保安员的情绪，提高工作积极性。

一、建立共同的目标

建立良好的社区治安环境，保安管理者和保安员应有同一个目标，那就是所管理的社区治安环境良好，业主安居乐业，创建“和谐社区”是一个为之共同努力、追求的目标。有了这样一个目标，就可以对保安队伍成员产生强大的吸引力，从而增强队伍的凝聚力。只有队伍的每个保安员在思想意识上高度统一、没有分歧，才能确保为目标而具体实施的措施从上至下得到贯彻落实，保证队伍内部个体力量与总体目标方向相同，避免“内耗”(即少数保安员混日子的现象)，才能有效提高实现目标的效率性

二、给予保安员一定的自主权

首先，安排工作时让保安员了解社区的治安状况和工作重点以及出现问题的处理程序，即必须作好岗前的培训工作。通常认为上级对下级布置任务时，上级只需说明工作岗位及要求，而下级一般必须遵照执行。但如果保安员缺乏足够的岗前培训和对小区的基本了

解，他只能完全按照管理者的吩咐去做，掌握知识较慢，工作的积极性和主动性差，往往不敢也不愿越雷池一步。工作过程中遇到的任何特例问题，他都要向管理者汇报，有可能贻误处理问题的最佳时机。

在工作执行过程中，遇到意外情况，让保安员提出解决方案。管理级别高并不意味全能。在某些问题上，有工作经验的保安员可能提出更加合理化的解决方案。不同的管理级别只能代表不同范围团体的利益，不同的思考角度。因此，让保安员提方案而由管理者审批是用保安员的工作经验弥补管理者的不足。

三、布置任务时明确要求

保安管理者经常会向队伍成员下达工作安排。在安排时，尽量明确任务的详细要求、责任人、完成时间。如果一项工作涉及多人，还需明确各人的分工或者主要的负责人。明确的要求可以避免保安员之间推诿责任，淡化了可能出现的管理矛盾。并且在目标考核中明确要求，是考核的前提条件。

四、跟踪落实工作任务完成情况

任何“目标管理”都不会自动实现。任务下发后，要经常询问保安员的执行情况、进度情况。一方面，根据执行具体问题及时调整原任务中不合理的要求；另一方面，对于保安员已经完成的部分要给予肯定，并鼓励他们继续努力完成后续工作。对于保安员在工作中遇到的问题和困难给予有力的帮助，要让保安员时刻感受到自己为之付出的工作，在上一级管理者心目中很重要，从而进一步激发保安员的工作热情。

五、肯定和赞扬保安员

肯定和赞扬作为一种低成本、高效率的激励形式早已被多数的管理者广泛使用。经常与保安员沟通，对他们做出的成绩、取得的成果提出肯定和表扬，不仅会激发保安员的工作热情，更能提高管理者和保安员的沟通指数。管理学中著名的“三明治技巧”正是充分运用了肯定赞扬的效力来达到批评指正的目的。

六、为保安员创造学习氛围，提供学习机会

建立日常学习机制，提供保安员相互交流的机会，搭建技术、经验共享的平台，在保安队伍中创造出良好的学习氛围都是管理者应该做的。因为，保安工作对保安员来讲是吃青春饭，在从事保安的过程中保安员不能从中学习更多的就业技能，对他们以后的人生来讲不能创造更多的就业机会，渴求学习知识改变命运是保安员流动量大的重要原因。因此通过建立日常学习机制等方式，可以极大提高保安员工作的自主性和热情。让保安员在工作中学习，又在学习中增强工作的热情。

七、虚心听取保安员的抱怨

应该经常注意保安员是否有不良表现。这不仅仅影响到目标和任务能否达成，而且不良的思想、行为、情绪具有的传染力，很容易形成团队的不良风气，沉淀为团队的不良价值取向，积重难返。看到有不良表现的保安员，应主动与其交流，注重事实。而不是听取他人的评论，轻易断言，妄下结论。遇到需要帮助的保安员，应帮助保安员解决困难；对于思想偏激的保安员，应帮助保安员了解事实真相，使其尽早恢复工作的热情。

八、展现人格魅力

保安员服从命令是因为管理者的权力。那么管理者的权力基础又是什么呢?权力显然来自更高组织裁定的合法权，但保证这一权力更重要的应是专家权和典范权。要想使保安员心悦诚服地听从命令，管理者除了必须拥有广泛的专业知识，还必须拥有值得保安员尊敬的人格魅力。自信负责的工作态度，高尚的道德操守，牺牲奉献的工作精神才是一个管理者的权力基础。也只有拥有这样的人格魅力，保安员才会积极采取管理者所建议的行动步骤，才更有可能提升管理者的激励目的。

目前物业管理行业已经步入了靠品牌、靠服务去赢得市场的激烈竞争时代，物业管理企业是否重视服务细节和管理细节，已经到了决定企业成败的关键时刻，安全管理则更是容不得半点马虎，因为每一个环节的纰漏将导致整个防范系统的溃决，正所谓“针尖上打擂，拼的就是精细”，所以管理并不是一味的命令、教条的规章和无情的惩罚，而是真正的“以人为本”，注重诸如“情绪”等管理细节，才能提高物业管理企业保安的管理水平，实现创建“和谐社区、平安社区”的总体目标。

第二篇：如何做好物业管理工作？

如何做好物业管理工作

随着城市规模的不断扩大，城市基础设施的建设、维护和管理等工作面临的的困难和问题越来越突出，因此，进一步加强和规范物业管理工作就显得越来越紧迫。

物业管理工作社会性强、敏感度高，涉及到千家万户的切身利益。做好物业管理工作对于维护社会稳定、为广大人民群众和经济发展营造良好的环境、加快城市化步伐具有重要的作用。目前，物业管理工作还存在着规划不完善、管理不规范、收费不统一、服务不周到等许多亟待研究解决的问题。要做好物业管理工作，必须从以下几方面入手：

（一）要进一步明确物业管理的主管职能部门。由于物业管理工作以前没有法律法规来规范，因此，各地的物业管理主管部门也不尽相同。随着《物业管理条例》的实施，物业管理主管部门应统一起来。《物业管理条例》的规定是：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。

（二）小区的规划、建设需要进一步的完善。在小区建设之前，城市规划部门要对小区的修建性规划进行控制，进一步完善各项基础设施建设，尤其要注意的是要规划好办公用房和经营性用房，并要明确指出此办公用房和经营性用房的最终产权归该小区的全体业主所有（办公用房和经营性用房的建设成本分摊在业主所购房屋的成本中）。《物业管理条例》规定，该经营性用房的收入用于该小区的基础设施建设和物业管理，这是减少收费和减轻财政负担的主要途径。

（三）要进一步加强对物业管理重要性的宣传。要利用广播、电视、报纸等各种有效途径，针对人们普遍认为物业管理应该由政府管理的旧的思想观念，采用人们喜闻乐见的形式，广泛深入地宣传规范物业管理工作对人们改善生活秩序、生活环境等的重要性，努力把人们对物业管理市场化运作的感性认识上升为理性认识。

（四）要根据即将实施的《物业管理条例》，制定符合我县实际的物业管理办法。要充分考虑各小区的不同情况，有针对性地采取不同的物业管理办法。可以采取企业管理和业主自营式管理相结合的办法（业主自营式管理是指由某一区域的全体业主达成协议，由业主自己轮流承担该区域的物业管理方式），同时要把城市经营的理念引入我县的物业管理。对于物业管理的收费标准应按照《物业管理条例》的规定，由政府物价部门根据县城居民的收入水平进行确定。

（五）进一步规范我县的物业管理市场。物业管理行政主管部门要和工商行政部门携起手来，共同加强对物业管理企业的资质、能力、服务质量的监督、管理。物业管理企业的资质由省建设厅审批。要重视物业管理企业及其人员的政治素质、法律素质建设，使其从观念和意识上摆正与业主的服务合同关系或可称服务与被服务关系，明确物业管理的概念实质是按照服务合同约定为业主管理物业，而不是本末倒置地象企业管理员工一样去管理业主，真正按照《物业管理条例》的规定实现物业管理队伍的高起点建设、规范化运作。

（六）进一步理顺关系，加大工作力度，把物业管理机制引入未实行物业管理的居住区，变政府管物业为社会管物业，努力做好城市经营这篇文章，进一步推进城市化进程。

怎样做好物业管理服务呢？

优质服务才会赢得市场

一、服务是物管企业拓展市场的重要法宝

二、物业管理企业的本质属性是服务

三、树立服务意识，打造优秀物管企业服务品牌

怎样做好物业管理服务呢？

（一）物业管理服务要做到“五知”：

1、知人——知道我们服务对象是谁。一个管理区域居住着千百之众的人群，这是一个比较繁杂的群体，有男女老幼，有当官的，也有为民的，有富裕的，也有贫寒的，有素质高的，也素质低的。因此我们对服务对对象尽量做到熟知，很有利于我们有针对性的做好服务。

2、知心——要了解为主服务的心里需求，一般来讲，业主有以下十个方面的需求：

（1）业主需要受到尊重——“业主是我们的衣食父母”；

（2）业主需要诚信——“诚信是打开业主心灵之门的金钥匙”

（3）业主需要受到关注——“业主的冷暖我先知”；

（4）业主需要及时沟通——真城面对、坦诚直言；

（5）业主需要小区安全——安全才是美梦的港湾；

（6）业主需要优美环境——好环境才有好心情；

（7）业主需要服务的方便快捷——琐事带来的是烦恼；

（8）业主需要看到员工的微笑——员工生机勃勃，满面春风；

（9）业主需要家的感觉——胜似亲人一家人；

（10）业主需要超值享受——“这点费用交得很值”

3、知爱——我们要用爱的伟大力量去爱业主。爱博大精深，爱像阳光雨露，滋润万物，爱像山间流水令人心旷神怡。我们只有对业主爱得深厚，我们的服务追求才会无怨无悔，我们要有博爱的胸怀，才容得下业主的一切。

4、知事——知道物业管理服务工作具体事务，只有知道要做什么事，才能争取服务主动性，物业管理服务最怕心中无数，心中无数就会被动挨打。

5、知为——知道每件服务工作怎么去做。既要符合法律、政策要求，又要符合情理道德规范。物管企业要长期提倡向雷锋同志学习，人人争做好人好事。

（二）做好物业服务，保证服务质量的五个方面：

1、追求物业管理服务质量——做到精益求精，细致入微，持续改进，无可挑剔：

2、树立物业管理服务形象——语言带微笑的亲和力，行为显文明的感染力：

3、提高物业管理服务能力——力求职业化、专业化，员工做到一门精多门通：

4、讲究物业管理服务特色——根据业主的需要，不断推出具有特色的个性化服务；

5、注重物业管理的服务效果——业主的满意率+惊喜+社会口碑；

（三）做好物业管理服务四点要求：

1、坚持物业管理服务目的的一致性。

2、物业管理服务要有透明度。

3、要保持物业管理优质的持久性、扩展性。

4、加强物业管理服务的规范性。

物业管理，管理的是物，服务的是人，通过对物的管理，实现对人的服务。只有在这种理念的支配下，才能真正做好物业管理工作。抓好服务质量，提高业户满意率。“把温馨留给业户”，为业户营造一个优雅、舒适、温馨的生活环境，使业户心理上感受到文明、热情的服务，这是社会发展对物业管理行业提出的新要求。

如何做好物业管理服务?

物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。作为业主和客户，谁都希望聘请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务。应该说，好的物业管理主要体现在十个方面：服务态度——热情

物业管理属服务性行业，服务的对象是人，所以在服务中要一切从“以人为本”这个基本原则出发，管理公司的员工应发自内心为业主、客户热情服务，做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、动作雅观、称呼得当。

服务设备——完好

硬件设施的完好运行是实现高水平物业管理的先决条件。物业管理中的服务设备包括房屋建筑、机器设备(如空调、电梯)、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等。对这些设备要使之始终处于完好状态，保证使用。

服务技能——娴熟

服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功，如工程人员应具备过硬的设备维护技术，保安人员应具备过硬的治安消防本领，管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识。

服务项目——齐全

在做好物业管理综合服务所包含的必要内容之外，物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度，使业主、客户享受到尽善尽美的服务。

服务方式——灵活

物业管理除了做到规范管理、依法管理外，还应设身处地地为业主、客户着想，努力为业主、客户提供各种灵活的服务方式，尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给业主、客户提供方便。

服务程序——规范

服务程序是指服务的先后次序和步骤，它是物业管理重要内容之一。如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环，紧急情况处理程序则能体现在事故隐患中能有效、及时进行处置，保证业主、客户人身安全和物业财产安全。服务标准——统一

服务标准是物业公司保证服务水平的具体表现。如礼仪标准、入室清洁标准、入室维修标准、绿化标准等，从中体现出物业公司从业人员待人接物和工作要求的一致性以及展现给业主清洁美观的卫生环境等。

服务收费——合理

物业管理属有偿的服务行为，但物业管理公司制定的综合服务收费标准应不高于政府规定的收费标准；物业管理公司开展的特约服务和便民服务也应以满足业主、客户需要为目的，不可乱收费或收费多服务少等。

服务制度——健全

物业管理应制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为业主、客户提供稳定的服务。

服务效率——快速

服务效率是向业主、客户提供服务的时限，管理公司应尽量提高员工素质，减少工作环节，缩短办事时间，提高服务效率。

如何做好物业管理工作?

如何做好高档写字楼的物业管理

一、高档写字楼应具备的环境

1、外部环境

1)本国本地区经济发展状况 2)政府的政策 3)市场供求关系

2、内部环境

1)地理位置 2)设施 3)人

二、如何做好物业管理工作

1、服务工作的方针（安信快捷便技暖）

1)安全 2)信誉 3)快捷 4)洁净 5)便利 6)技术（技能、技巧）7)温暖

2、管理工作的方针（简重效形通试约）

1)简单2)重点3)效率4)无形5)沟通6)试验7)节约

3、管理应树立的观念

信息观念 法律观念

全局观念 细微观念

时间观念 环保观念

服务观念 人材观念

市场观念 学习观念

核算观念 风险观念

次序观念 发展观念

4、需注意的几个问题

卫生间 大堂与电梯 吸烟

巡视制度 户外户内广告 保险

应急措施 收费标准 客户通知

客户的选择 装修的控制

重要文件的签收 水牌与标志牌

5、个人体会

1)养成一个习惯

遇事要做记录，好记性不如滥笔头

2)处理好两种关系

处理好与发展商（业主）的关系

处理好与客户（业主）的关系

3)介绍三种常用的方法

·发现和解决问题的方法（CE法）

·整理思路的方法（MM法）

·打开思路的方法（WBS）

4）牢记四项基本原则 ：

·以人为本、·以客唯尊、·服务至上、·管理为先。

第三篇：如何做好前期物业管理工作（模版）

唐山市路宏物业服务有限公司

如何做好前期物业管理工作

宋汝亭编辑

做好物业管理的前期介入和管理是避免物业管理企业进入正常的工作中出现矛盾和纠纷，提高物业管理水平的重要途径。做好物业管理的前期工作，有利于房地产开发企业对物业建设的质量和销售，有利于维护业主合法权益，提升物业使用人的房屋价值，提高物业使用人的居住环境和品质，对开发商的房屋销售都有利、业主权益和社会稳定都具有重大意义，本文结合目前物业管理前期介入的情况，提出如何做好并加强前期的物业管理。

物业管理的前期介入早在我国物业管理的发展初期就被引入房地产的开发建设之中，且已收到良好的效果，现今，许多房地产开发商越来越重视与物业管理企业间的前期合作，也为日后物业的售后服务与长效管理打下了良好基础。然而，由于一些房地产开发与物业管理企业对物业管理前期介入的意义与作用认识不足，使得物业管理前期介入还未能引起足够的重视。为了更好地履行物业建设单位与物业管理企业在前期物业管理中的责任 , 防范前期物业管理中的潜在风险，建议物业管理行业一起来关注物业管理的前期介入。

加强前期物业管理，应该做好以下几方面工作：

一、规范开发建设企业的建设行为

一个高质量、高标准设施配套完备的物业项目能营造一个高水平的物业管理企业。建设高标准的精品楼盘，除了开发商、建设商、监

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理部门外，还必须通过物业的前期管理来规范和监督开发的建设行为。

（一）对物业的前期设计、规划严要求

开发建设企业的立项、规划、设计要立足高起点、高标准，要有超前意识;规划管理部门要严格把关，对不符合建设要求的不予审批；开发建设企业要严格按照规划设计进行建造，公共的配套设施要与建设同步进行，避免先建物业后建设施的行为;相关主管部门和质检部门要定期进行检查督导，对违规行为及时进行处理，限期改正。

（二）做好物业售前选聘物业管理企业工作

开发建设企业在物业项目开工、商品房预售前应聘任或委托物业管理企业进行前期管理，并制定新建物业管理区域物业管理方案和前期物业管理服务合同、业主公约，报物业管理行政主管部门备案。开发建设企业在出售新建商品房时，应当向购房人明示前期物业管理服务合同的服务内容、业主公约，在与购房人签订商品房买卖合同时，签订前期物业管理服务协议。未委托物业管理企业进行前期管理，未制定物业管理方案、前期物业管理服务合同和业主公约的，由房产管理部门责令限期改正，如不改正或不备案，不予颁发商品房预销售许可证，已颁发的予以收回或吊销预销售许可证。

（三）按合同规定进行运营

新建商品房由开发建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围 , 承担保修责任。如委托物业管理企业负责保修 , 应与物业管理

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企业签订委托保修合同 , 明确双方权利义务和保修责任 , 并向物业管理企业支付质保金。

二、规范前期物业管理行为

物业管理前期介入开发建设阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，对物业后期的管理具有十分重要的作用。物业管理企业前期介入应抓好以下几个环节：

（一）编制前期物业管理方案

物业管理企业应根据前期物业管理合同和物业的规划设计情况，编制物业管理方案，拟制业主临时公约和物业管理规定，使物业管理方案和开发建设项目策划方案融为一体，为日后物业管理打下良好基础。

（二）组织人员介入

组织人员前期介入是前期管理的关键。物业管理企业要挑选具有一定物业管理知识、物业管理实践经验和策划能力的管理人员组成前期物业管理机构，专门负责前期物业管理工作。并指派 1 ～ 3 名物业管理专业人员，参加房地产开发建设企业项目策划委员会，为开发建设企业提供咨询服务。

（三）加强物业施工质量监督，保障工程质量

物业管理企业要组织工程专业技术人员深入到施工现场，配合工程监理部门，对物业建筑规划、建筑材料、工程质量、配套设施建设进行检查监督，对违反规划和规定的项目，及时向开发建设企业提出改正意见和建议。

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同时加强前期住宅装饰装修管理，对维护广大业主的合法权益和物业管理区域环境管理及后期物业管理具有十分重要作用。加强前期住宅室内装饰装修管理应注重抓好：制定相关制度;办理室内装饰装修手续;加强对装饰装修活动的监督管理;对装饰装修工程进行验收等几项工作。

五、做好物业管理员工前期管理培训

物业管理是对专业化要求很高的行业。在英国，物业管理者要求是多面手，要能在不同场合充当不同的角色，现代物业管理要求高水平的物业管理从业者必须具备较高的综合素质，包括思想素质、职业道德、服务态度、管理知识和专业能力等。

在物业管理前期介入中，物业管理人员将代表着企业的外在品牌，人员的整体行为将成为关系到在正常接管、日常服务中能否真正的得到广大业主对工作的认可的关键因素。那么，员工的培养或培训将根据人员岗位不同进行。

（一）知识

对中高层管理人员的知识要求相对会比较高。知识包括经营管理知识、财务知识、法律知识。此外，掌握一些房产估价、房产经营、建筑工程、预算、城市规划等知识，对提升服务的内容和档次大有帮助。

（二）技能

物业管理不仅涉及房屋及其附属的设备、设施管理、维修和养护，而且包括绿化、环境卫生、保安和消防等，又涉及公共服务、专项服

第四篇：保安部如何做好物业管理工作

保安部如何做好物业管理工作

实施管理篇

保安部员工在值岗、值机、巡视等日常安全保卫工作中，除了做好消防和安全巡视、监控、管理等工作外，还应依据物业管理标准规范以及相关法律法规的具体要求，对大厦物业管理范围实施有效管理。

一、保安部中控值机人员在日常值机工作中，应注意发现违反大 厦管理规定、破坏大厦正常办公秩序的行为，一经发现，应 及时上报保安部相关人员到场进行处置，以确保大厦正常的 办公环境和秩序。

二、保安部中控值机人员，应始终保持良好工作状态，高度警惕，密切注意对大厦区域内的安全监控管理工作，及时发现可疑 人员和情况，并及时上报保安部相关人员到场进行处置，同 时实施监控录像，以备追溯。

三、保安部巡逻人员在对大厦的日常巡视检查工作当中，除进行 日常的消防设备设施和安全环境巡视检查（如大厦消防设备 设施的完好情况、消防通道是否通畅、消防门是否为常闭状 态、各楼层内是否有可疑或危险等物品、是否有与大厦无关 人员逗留等情况）外，还应关注其他情况，如楼层平台窗是 否关闭好、楼层环境卫生状况、是否有噪音异味等、电梯运 行是否正常、各办公房间内情况、楼层内绿植是否有枯黄枯

死情况、楼道地面是否湿滑、墙面是否干净整洁、是否有违 规张贴宣传品情况等等不符合物业管理规定规范的现象。一 经发现，应及时上报保安部相关人员到场确认，协调其它相 关部门共同处置，确保大厦环境质量符合物业管理规范。

四、保安部人员应积极学习有关物业管理规范以及其他相关法律

法规，并应用到实际管理工作当中，对大厦实施有效管理，确保大厦环境质量符合物业管理规范，为业主/租户创造持续良好的办公、生活环境，确保大厦各项管理符合“国优示范大厦”管理标准。

五、保安部值岗人员在日常工作中，应密切关注岗位区域情况，如卫生环境质量、是否有对办公人员造成妨碍的情况、是否有对大厦环境质量造成影响的情况等，以工作质量文件标准、“国优示范大厦”标准为依据，认真切实的做好每一项工作，注重细节管理，不断强化自身的管理意识和水平，高效率、高质量的实施管理工作。

六、重视各项培训工作，积极努力的参与学习，不断提高自身的综合管理能力和业务水平，不断完善自己、完善工作。保安部全体员工应积极参与各项岗位培训工作，并将所学到的管理知识应用到实际工作当中去，完善管理、实施管理、体现管理，并使管理质量统一化、标准化。

七、保安部全体员工应积极参与到对大厦的物业管理当中，有效

实施各项管理，充分展现主人翁精神，发挥积极的管理职能，关注管理细节，从业主/租户角度出发，全面提高物业管理水平和质量，做好服务工作。

八、保安部员工不应把自己仅看作是保安员，还应把自己看作是

物业管理员，对岗位和大厦各方面进行全面管理，并保证大厦的环境质量标准，为业主/租户提供一个良好、秩序的办公环境。

九、充分学习各项业务技能，不断充实提高自身的综合管理能力，积极进取，比学赶帮，为自身以及公司的发展积极努力，力争成为与时俱进的现代企业新型管理人才，不断开拓创新，为自身以及公司创造更为广阔的空间。

十、我们的口号是：“学习管理、实施管理、体现管理、完善管

理。”

国宏大厦保安部

第五篇：如何做好机关办公楼物业管理工作

如何做好机关办公楼物业管理工作

后勤管理与后勤服务是机关工作的基石。物业管理在机关后勤工作中又占有相当重要的地位。从目前物业管理工作情况看，主要有以下五个方面的任务：—是房屋的维修与管理。办公楼交付使用后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、灾害因素的相互交叉影响，房屋会逐渐陈旧、破损，使用价值也会逐步降低。为了延缓这个过程，就需要经常对办公用房进行维护、保养和修缮，以保持办公房原有的使用功能，防止、减少和控制其破损，使物业管理达到保值、增值的目的，这是最常见的工作内容之一。二是设施设备的管理。即以一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对各种设备的日常运行和维修进行有效的管理，主要包括高低压配电供应、给排水、空调、消防、电信通讯、卫视、图像监控、红外线报警，综合布线及电梯的管理等。三是清洁卫生管理。主要是公共部位卫生保洁，领导办公室、会议室、接待室、活动室的清洁等服务，为机关办公提供清洁的环境。四是内部会议、来客接待的服务管理。主要是为会议及与会者在会前、会中提供服务，包括会场布置、会场服务、花卉摆放、音响操作等。通过接待服务，展现机关服务中心服务人员的风貌。五是治安保卫及消防管理。主要是门卫、安全监控及停车场的管理。这项工作在物业管理中占有重要的地位，管理难度大，服务性也强。通过以上五个方面的管理服务，为机关提供一个整洁、舒适、文明、安全、方便的办公环境。

办公区的物业管理，有着与住宅及其它物业管理不同的特点：一是技术密集。随着现代科学技术的发展，办公自动化程度越来越高，办公楼内的各种设备、设施日益先进，不但维修难度增大，而且对管理人员、专业人员的要求也较一般其他物业管理人员要高。二是政务活动频繁。办公楼是政务活动场所，会议多、来访客人多、联系工作的人员多，安全管理及卫生服务的任务是一般住宅物业管理所不能相比的。三是涉密性强。服务的对象是市级机关，领导的活动、内外的交往、文件的制发与传阅、会议的内容，带有一定的机密性，安全及保密管理非常重要。四是服务管理要求高。领导参加的会议服务、卫生保洁、客房等,要按星级饭店标准要求,供电通讯上一刻不能间断，节假日、休息日要正常运转，这不仅加大了服务人员的工作量，而且要求服务人员具有较高的服务技能及较强的服务意识和敬业奉献精神。

根据以上的任务与特点，搞好物业管理一定要坚持服务宗旨，着眼机关特点，倡导团结务实作风，发扬敬业奉献精神，努力为大家提供优质、高效、满意的服务。必须从以下几方面着手：

一、要抓在岗人员素质

工作人员比较分散，所担负的工作也分散在南北两楼的各个层面之中，并受到众多人员的监督和检验。人员的分散性、任务的特殊性、失误的公开性，要求我们必须重视人员素质。对此，主要是把好“三关”：一是人员进人关。服务中心目前在用人上采用的是合同工、临时工相结合的用工制度。这部分人主要安排在车辆驾驶、厨师、水电维修、卫生保洁及安全保卫岗位上。这些工作人员，直接为领导服务、为机关服务、为基层服务，保洁工还直接触到领导的办公处(室)，涉密性强。在选拔这些人员时，要进行适当的面试、政审、试用，同时在文化程度、外在气质上有一定要求，在政治上要求严，以保证队伍的纯洁性。二是思想教育关。主要是以职业道德教育为重点，要抓好社会公德、家庭美德、职业道德的“三德”教育。以增强服务意识、责任意识，树立责任重于泰山的主人翁思想，使其自觉做好服务工作，即使是在无人监督的情况下，也能自觉按照规程操作，规范服务。三是跟踪监督关。对招聘的所有工作人员，对其工作、思想要跟踪考察，及时发现问题，该辞退的辞退，该调整的调整，不姑息迁就，不能等出了问题再作处理。通过这些工作建设一支肯服务、守纪律、能战斗的服务队伍。

二、要抓服务技能

有些人误认为物业管理就是“扫扫地”、“倒倒水”、“看看门”、“换换灯泡”，不需要技术，只要出点力就行了。如不克服这些错误的观念，就会忽视技术人才的引进使用，导致技术力量薄弱，服务质量低下的局面。现代办公楼一般都是智能型的，设施设备自动化程度高，技术含量也高。实践证明，物业管理运作过程中涉及的知识面很宽，技术要求也高。不能光凭良好的愿望，还要有真本领。业务技术水平的高低，直接关系到服务的质量，关系到服务中心的工作效率。因此，笔者认为应注意通过不同形式培训提高在职服务人员的业务技能，主要有：(一)参加短期培训。根据专业特点和社会办班的实际情况，按照行业规定，组织技术人员参加专业对口的短期培训，并取得上岗证书，掌握实际操作技能。(二)开展岗位练兵。提倡在岗自学，同时有选择地进行专题讲解，请专业人员现场讲授专业知识及操作方法，根据讲课内容，组织岗位练兵活动。(三)借助厂家的技术优势。为了提高设施设备的维护质量，一般情况下设备使用单位都会与专业厂家签订重要设备的维护合同，按规定厂家会定期派人上门维修保养，我们应借此机会，组织本单位维修人员跟班作业，向厂家来人学习，同时还要有针对性地请他们现场教学，进一步提高在职人员的技术水平。

三、要抓物业维护质量

加强对设施、设备的维修与保养，充分发挥物业设备的使用价值。一是主动安排预防性维修。对于大型、关键性的设备，如变压器、配电柜、空调、电梯、自动监控、消防报警等，不能等出了故障再处理，一般都应及早制定计划，进行预防性维修。有些还要与专业厂家协作，走物业管理专业化、社会化的路子，提高设施、设备运行的安全系数，打好主动仗。二是及时完成日常性急修。对突发故障，组织人员尽快抢修，做到随叫随到，随报随修，分秒必争，不影响使用，让大家满意。为此应加强工作人员通讯联系，要求维护人员准备好必备的工具及配件、材料，不能因待料贻误抢修时机。三是认真进行改善性维修。有些设施由于设计上的缺陷或由于人员办公情况的变化，给机关办公带来不便，需要作某些改进性的处理。对此，笔者认为应本着既要量力而行，又要满足大家需要的精神尽力做好。如因经费上的原因，也要主动向领导说明争取支持，使物业更好地发挥其使用价值。

四、要抓内部服务管理

物业管理是一个系统工程，由许多子系统构成全方位的管理总体系。要想使物业管理达到高效益、高水平，就必须强调规范、注重个性，着力提升服务水准。具体地说，就是要着重抓好“三化”：一是服务规范化。实施规范服务，减少随意性，降低失误率，增强主动性。为此，在制订办公楼综合管理制度的基础上，加强保安员、维修工、保洁工礼貌服务规范，从礼节礼貌到各项服务都应作具体要求，既有量的规定，又有质的要求，使每个服务人员对自己的服务工作不但在思想上有个“度”的概念，而且在实施中有了“量”的目标，使服务工作上轨道、上水平。二是操作目标化。在物业管理的实际操作上，分别有相应的工作目标要求，主要有设备操作、卫生保洁、保安巡视等工作目标。只有主要工作都制定了目标要求，才能有效地避免失误，减少事故，保证服务质量。三是管理制度化。服务中心从成立之初，就致力于制度建设，如制定办公楼综合管理制度、消防安全制度、安全保卫制度、食堂管理制度、卫生保洁管理制度等，同时放大上墙，组织服务人员认真学习、贯彻落实，使物业管理工作在制度化方面迈出较大的步子。

五、要抓质量目标考核

根据办公楼物业管理的主要任务，在抓好质量目标上，应着重从抓“四率”入手：一是设备完好率。主要设备完好率要达到95％以上。这是确保办公环境良好的基础，直接关系到国税机关政务活动的开展。二是卫生达标率。卫生保洁，是办公楼物业管理的一项经常性的工作，面广量大，所有楼层都要达到创建标准。三是服务满意率。要求服务人员的服务达到大家满意。四是事故差错率。要降到最低限度，力争为零。对此，必须下大力气抓好安全工作，把事故消灭在萌芽状态，确保机关办公环境的安全和各项政务活动有条不紊地进行。