银行二手房住房按揭贷款业务法律风险研究[定稿]

第一篇：银行二手房住房按揭贷款业务法律风险研究[定稿]

银行二手房住房按揭贷款业务法律风险研究

孙承爱

个人二手房住房按揭贷款业务历来是一项颇受各商业银行重视却又较易发生不良贷款的个人金融业务。作为多年从事个人金融诉讼业务并为多家银行服务的律师，在实践中，切身感受到银行二手房住房按揭贷款面临较大风险。

一、二手房住房按揭贷款业务法律风险分析

（一）借款人及共同还款人身份及资质的真实性风险

1、“借用身份”情形

二手房住房贷款业务诉讼中，存在相当数量的无法找到借款人的情形。此类案件呈现的共同特征为：借款人的户籍地均为外地且大多数为农村地区；无固定的工作和收入；提供的电话、住址(暂住证的地址）及工作单位均无法联系；抵押房屋的价值被严重高估且借款人还款一期或两期就出现违约，即使抵押物顺利变现也无法满足银行全部债权；抵押房屋或空置或出租，本人不居住在内；借款人无任何其他财产如房产、银行存款、车辆等可供执行；一旦违约，借款人不在乎自己的不良信用记录。上述案件的产生是借款人将自己的身份证、结婚证、户口薄等证件提供给他人并在贷款申请书、贷款合同、贷款借据中签字纳印帮助他人完成从银行贷款的过程。一旦银行放款，借款人可以从中得到一笔承诺的“好处费”或其他利益，幕后的借款人往往象征性地偿还一期、两期或根本不偿还。一旦出现违约，银行无法联系上借款人只能通过诉讼程序拍卖抵押房屋来实现其债权。由于被告常常下落不明或者故意躲避法院，不到庭开庭者居多。借款人在签订贷款合同时，不留真实地址，使用已过期或旧的身份证，由于银行审查不严，导致在借款人违约后，原告提供不了购房者的真实地址。无法找到当事人，在诉讼的各个环节包括诉讼和执行中均通过公告送达的方式推动抵押物变现进程，大大增加变现成本和拖长了变现时间，影响了清收效果。

2、“伪造身份”情形

借款人伪造身份证、户口薄及结婚证(或无婚姻登记的证明）等证件向银行贷款，直接导致骗贷事件的发生。在我们经办的案件中出现过提供假结婚证骗贷的情形：甲是借款人的法定配偶，贷款时，借款人提供了与乙的伪造的结婚证，并且乙作为其“配偶”承诺共同还款并签字纳印。在诉讼中我们从婚姻登记处查证得知在贷款时甲是借款人的真实配偶，办案律师在抵押房屋中找到了甲，了解到甲并不知也不同意其配偶（本案借款人）将房屋抵押贷款一事。由于此案涉及借款人与乙串通伪造结婚证、房产证等骗贷情形，法院认为不属于民事法律关系裁定将该案移送公安机关侦查。伪造身份骗贷的情形一旦产生，转入刑事案件后，清收程序的不定因素大大增加，影响清收效果。

3、收入证明及工作单位不真实

收入证明及工作单位的真实性决定着借款人的偿债能力。具体表现为以下几种形式：⑴借款人并非在提供收入证明的工作单位工作；⑵收入证明出具单位经工商核查早已注销或吊销或根本不存在；⑶借款人私自挪用单位公章加盖收入证明；⑷收入证明上加盖的公章系伪造；银监会在《商业银行房地产贷款风险管理

指引》中明确规定“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）”。银行信贷人员如果出现道德风险，为了完成任务可能出现信贷人员根据上述规定及贷款情形向借款人明示或暗示应当填写的收入证明的数字。住房贷款业务中，借款人的收入是偿还贷款的首要来源，一旦收入不稳定或真实收入水平不能偿还贷款，银行的债权将受到严重的威胁。

（二）交易行为真实性的风险

由于个人住房按揭贷款期限长、利率低，因此很多借款人编造购房等证明文件以骗取银行住房按揭贷款达到融资的目的。具体表现为以下两种情形：

1、虚假交易

房屋的产权人即为借款人，借款人与“卖方”虚构一个虚假的房屋买卖合同关系，并伪造首付款收据、卖方的房地产权证、契税证明等向银行申请二手房住房贷款。借款人由此完成了名为“二手房住房贷款”实为“持证抵押贷款”的过程，得到了具有贷款期限长、利率低优势的二手房住房按揭贷款。此种操作不仅干扰了我国正常的金融秩序，贷款银行有利息方面的损失，而且由于借款人将贷款用于经营或做其他投资大大增加了贷款偿还的风险。“持证抵押”案件占据了我们办理二手房住房按揭贷款案件的大部分，由于借款人将贷款用于高风险的经营或投资将导致不能按时足额偿还贷款。

2、关联交易

通过亲属间的关联交易套取银行贷款。如配偶、兄弟姐妹、父子之间的房屋买卖。这种交易除了产权的过户外，没有居住人的变更，也不存在首期付款。举个例子：甲有一套价值100万元的房产，现在要贷款70万元作为商业流动资金，但由于觉得抵押贷款还款时间紧，压力太大，这时他就采取关联交易的方式：首先将房子做评估及公证，然后出售给自己的表弟，之后由表弟去向银行申请房贷，由于表弟没有住房，所以贷款70万、30年按揭利率还获得下浮利率优惠。此交易完成后，表面看房产归甲的表弟持有，但实际拥有人依然是甲本人，还款也由甲完成。但经过此次操作，甲不仅获得了急需的70万流动资金，还获得了30年较长的还款期限，利率也低于央行基准利率。由于套取银行的70万元贷款用作甲的商业流动资金，大大增加了银行收回贷款的风险。

（三）房屋中介机构及房产评估机构的信用风险

目前从银行办理二手房住房按揭贷款流程可以看出，房屋中介机构掌握的客户资源是贷款业务的源头。而房地产评估机构在二手房贷款业务中对控制金融风险起着非常重要的作用。

由于房产中介机构掌握大量的客户资源，贷款银行将其作为业务扩张的主要力量，由此对房产中介机构存在过分依赖的情形。贷款银行过分信赖房产中介机构对于购房人即借款人信息的真实性的审查，导致出现了大量由房产中介机构深度参与的骗贷案件的产生。例如以上论述中提及的借用身份，虚假交易及关联交易套取银行贷款的情形。

按揭评估机构的主要流程为：实地看房、根据看房结果做评估、向银行递交评估函、银行根据评估函确认

房屋价格、评估公司出示评估报告、银行给客户贷款、客户向评估公司缴纳评估费用。从流程中可以看出，贷款银行将房产评估机构认定的房产价值来确认房屋价格，最后实施贷款。为了取得高贷，房产评估机构应委托人（买房人）的要求高评抵押房屋价值，从而从银行套出更多贷款，从而增加了高贷和骗贷的可能性。在个别极端例子中，贷款金额超过了房屋的真正成交价格。如果房价上涨不多或不涨，借款人几乎不会还贷，银行将成为价格风险的最终承担人。

（四）抵押物存在变现不能的风险

二手房相比于一手房，其存在的权利瑕疵使得银行所持有的抵押房屋物权财产权面临较大的风险。比如由于卖房人无权处分房产,房屋买卖合同无效导致抵押权无法实现。再比如抵押房屋出租情形的存在，《担保法》中明确规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。因此，如不能及时发现这些问题，采取相应防范措施，将直接影响抵押物的处置变现能力。除了物权瑕疵会干扰二手房贷款中的债权保障体系，作为抵押物的房产，其本身的物理状况也会影响到债权的安全。例如抵押房屋位置偏远、建成时间久远、面临拆迁规划、户籍迁出等问题增加了变现的难度。

二、二手房住房按揭贷款业务法律风险的防范及化解

首先，制定与完善二手房按揭贷款业务贷前审查的制度和程序。强化贷款调查环节，提出贷款调查的具体要求和方式方法，梳理贷款调查的有关内容和流程，必须建立并严格执行贷款面谈制度，有效鉴别个人客户身份，把握借款人交易真实、借款用途真实、还款意愿和还款能力真实，严防虚假按揭业务的发生，从源头上保证个人贷款的质量。

其次，银行应该与房产中介机构在贷款业务开展过程中签订协议，明确规范各自的权利、义务，这包括银行对于贷款审核义务的内容和范围，中介公司对于购房人即借款人信息的真实性的审查义务，银行与中介公司的风险责任等。一旦出现法律风险，银行可以根据协议追究房屋中介机构“审查不实”的法律责任。对有不良记录或非规范化操作人员与机构进行披露列入银行黑名单。

最后，提高基层信贷人员及银行高级管理人员的的法律风险意识，对贷款全流程进行风险控制，在开拓业务的同时审慎选择优良客户,最大限度的降低银行的不良贷款率。如一旦出现不良贷款，尽快启动法律程序第一时间对抵押房屋采取保全措施并通过拍卖抵押房屋尽快实现银行债权，降低银行损失。

（作者系德衡律师集团事务所执业律师）

第二篇：银行二手房按揭贷款

推荐银行二手房按揭贷款

业务说明

二手房按揭贷款是指买房人在购买具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向银行申请的贷款。我司与工商银行、农业银行、建设银行、邮政银行、广大银行等多家银行签订合作协议，为其推荐二手房按揭贷款业务，并保持着良好的合作态势。

申请二手房按揭贷款基本材料：

1、买卖双方方身份证、户口本或婚姻状况证明

2、买方（夫妻双方）收入证明或其他资力证明

3、《存量房买卖契约》银行贷款联原件

4、资金托管协议及首付托管凭证

5、所购房产的房屋所有权证、土地使用权证

6、贷款评估报告

7、其他需要增补材料

业务流程：

第三篇：住房按揭贷款所需材料(二手房交易)

住房按揭贷款所需材料：1、2、3、4、5、6、7、8、9、借款人身份证复印件（未成年则出生证）借款人户口薄复印件（需全套复印）借款人离婚证复印件以及未再婚声明（市民中心出具）收入证明以及一年银行卡流水清单 首付款发票以及付款凭证（所有pos转账凭证）农商行存折复印件 买卖合同（原件两份）房产证复印件 公积金账号

10、上家：产权人以及配偶身份证复印件

11、上家：产权人以及配偶户口薄复印件

12、上家：产权人以及配偶结婚证复印件（如未婚则需民政局出具的未婚声明）

13、贷款资金划入的银行卡复印件

第四篇：住房按揭贷款及相关业务规定

住房按揭贷款及相关业务规定

1、一手房优惠利率的执行标准。

贷款成数：

（一）借款人以银行贷款购买首套套型建筑面积144平方米以下自住住房的，贷款成数最高不超过8成；

（二）借款人以银行贷款购买首套套型建筑面积144平方米以上自住住房的，贷款成数最高不超过7成；

（三）借款人已利用银行贷款购买住房，又申请贷款购买第二套住房的，贷款成数最高不超过6成；对借款人已利用银行贷款购买住房，又申请贷款购买第三套住房的，每增加一套贷款成数降低一成；

（四）借款人以银行贷款购买商业用房的，贷款成数最高不超过5成；购买“商住两用房”的贷款成数最高不超过5.5成。

贷款利率：

目前对贷款购买第一套住房的借款人，贷款利率最高下浮比例为30%，对贷款购买第二套住房的借款人，贷款利率上浮比例不低于10%，对贷款购买第三套（含）以上住房的借款人，贷款每增加一套利率上浮比例在第二套上浮比例的基础上依次增加5个百分点；商业用房和“商住两用房”按揭贷款利率上浮比例不低于10%。

备注：对于已结清的住房贷款不计入借款人的房贷套数。

2、客户需要提供的材料。

（一）客户夫妻双方的身份证、户口本、婚姻证明（如离异或未婚的客户请提供民政部门出具的未再婚证明）。

（二）加盖公章的收入证明和财力证明（营业执照副本复印件、银行帐户流水、自住房产证、车辆行驶证等）。

（三）一手房购房合同和首付款发票复印件。

3、开发商需提供的材料。

楼盘准入提供资料明细

1、营业执照（复印件盖公章）

2、企业组织机构代码证（复印件盖公章）

3、税务登记证，含地税和国税（复印件盖公章）

4、贷款卡及密码（复印件盖公章）

5、公司章程及验资报告（复印件盖公章）

6、报表（公司近三年经会计师事务所审计的年报及上月资产负债表、损益表、现金流量表，复印件盖公章）

7、按揭额度申请书

8、公司简介、法定代表人简历（复印件盖公章）

9、法定代表人（或被授权人）身份证明书、身份证复印件（复印件盖公章）

10、五证：国有土地使用证（复印件盖公章）

建设用地规划许可证（复印件盖公章）

建设工程规划许可证（复印件盖公章）

建设工程施工许可证（复印件盖公章）

商品房预售许可证（复印件盖公章）

4、我行可以提供的服务。

1、我行可以在受理贷款申请并在客户需提供的材料齐全后三个工作日发放贷款，在抵押到位后一个工作日解除开发商阶段性担保保证金。

2、我行可以安排个贷客户经理上门签合同并配合售楼部与客户沟通和解释贷款相关问题。

3、可与楼盘负责销售且具有发包权的负责人给予一定的奖励。

民生银行南昌分行

2009-8-17

第五篇：银行住房按揭贷款流程

银行住房按揭贷款流程

一、住房按揭贷款概念

是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。

二、基本条件

借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力；

所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人现居住地或工作、经商地；

已与售房商签订了购买住房的合同或协议，并已支付30%以上的购房款；同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续；

售房商同意为借款人提供连带责任保证，并承担回购义务；

同意在贷款银行办理银行卡（或折），每期贷款本息委托贷款银行扣收。

三、须提供以下资料

借款人与售房商签订的购房意向书、30%以上购房收据或其他证明文件；借款人有效身份证件、婚姻状况证明和其它必要的证件；

产共有人愿意抵押房产的证明；

贷款银行认为必须提交的其它资料；

借款人为法人的要携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。若是股份制企业，还需提供公司章程、董事会同意抵押证明书。

四、业务一般规定

贷款金额根据借款人的品行、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人65岁的年龄。

贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。

借款人应按合同约定的还款方式、还款计划归还贷款本息。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行按季付息，到期结清本息；贷款期限在1年以上的，按月分期偿还贷款本息。

五、住房按揭贷款流程

⑴售房商向贷款行提出按揭贷款合作意向。

⑵贷款行对售房商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的售房商签订按揭贷款合作协议。

⑶借款人与售房商签订购房协议，并缴纳30%以上的房款（营业房40%）。

⑷借款人持购房协议、30%购房收据、身份证、婚姻状况证明向贷款行申请按揭贷款，并在贷款行开立存款账户或银行卡。

⑸经调查、审查、审批同意后签订借款合同，贷款行代理办妥登记、公证手续后，将款项存入售房商账户（保险采取客户自愿原则），并通知客户取合同和到售房商处办理购房手续。

⑹借款人以后只要每月（每季）20日前在存款账户或银行卡上留足每期应还款额，贷款银行会从借款人账户中自动扣收，到期全部结清。

(7)贷款行代理缴纳契税、领取契证、办妥房地产权证及住房抵押登记手续，收费严格按各有关办理机关的收费标准执行，不收取任何代理费，借款人必须提供办理以上手续所需的一切材料。贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。

一般来说，房产公司的按揭专员不单一只是与银行打交道，具体工作还是这样：

1、房地局——这是工作的重点，也是工作量最大部分，包括准备公司及工程进度资料，递交房地局办理房屋预售证及栋证，然后准备业主（购房者）资料，递交房地局办理分户产权证，这些工作在中途要来回不停在去做，及到拿到产权证。

2、国土局——除了把业主资料送房地局，还要送交国土局，当业主拿到产权证（房产证）之后半年到一年时间，国土局办出业主的国土证。

3、银行——在向房地局与国土局递交业主资料的同时，必须向公司开户银行或分行递交业主资料，为有需求的业主办理银行货款。

4、公积金管理中心——有些业主办理了公积金的，那么，专员就得向该中心递交业主资料，以方便业主在该中心办理货款。

按揭专员岗位职责

1、对要办按揭的客户资料进行审核。

2、将按揭资料准备齐全的买卖双方资料递交银行审批，一手房的话，开发商的资料会提前交给银行审查。

3、负责与中介公司、银行之间有关按揭方面工作的协调与沟通工作。

4、负责房交所抵押登记工作的完成处理工作。

5、按揭手续完成后，银行审批通过，然后去房交所过户，直到最后把抵押登记的房产证领出来交给银行进行放款。按揭员返还资料。属于客户的返还客户，属于公司存档的交公司档案室保存。

6、一手房办理房产证的相关资料在客户交纳完契税和维修基金后交到办证专员处进行房产证的办理。

在保证风险在公司可承受范围内最大限度帮助客户完成按揭工作，加快公司现金流。