浅谈二手房按揭担保业务的风险预测与分析

第一篇：浅谈二手房按揭担保业务的风险预测与分析

浅谈二手房按揭担保业务的风险预测与分析

二手房按揭贷款是指购房人在支付了一定数量的首付款后，因资金不足，以所购房产作为抵押，向银行申请的、用于支付所购房产价款的贷款。购房人获得银行贷款后，按借款期限，分期向银行还本付息。在购房人获得银行贷款到所购房产办理完毕抵押登记手续并把他项权证交于贷款银行收执这段时间，贷款银行要求借款人提供阶段性的第三方信用担保，从而形成了二手房按揭担保业务。

一、风险预测与分析。

在二手房按揭贷款担保业务中，银行批贷额度一般都按评估报价70%--80%；放款时间一般都控制在办理过户手续后，即见契税票放款；阶段性连带责任保证期限从银行放款开始到办理完毕抵押登记手续并把他项权证交于贷款银行收执为止。因为有足值的房产作抵押，理论上讲，担保企业的风险较低。

根据我国的相关法律规定，如果贷款银行的放款时间控制在交易房产办理完毕过户手续后，那么此时的交易房产的产权已经从卖方转移到买方，已经不存在因卖方原因导致担保企业代偿银行贷款的风险，因此，卖方的违约责任理论上是不存在的。这样，整个担保业务是围绕着贷款银行、担保人和借款人之间展开的。

但是，目前我国房地产交易特别是二手房市场还存在很多问题，比如交易程序还不够规范，交易市场还比较混乱，缺乏明确的法律法规保护交易的正常进行，出现二手房纠纷没有完善或明确的法律、法规作为依据，工作人员在政策的执行和执法过程中有较大的自由裁量，造成了执政执法的随意性。例如，同一类业务----在办理过户或抵押登记时，在不同地区办理的程序和完成的时间不尽相同，给担保企业不同程度地带来风险。同一类纠纷----在买卖双方办理完毕过户手续后，卖房人被第三人追讨债权，并且第三人要求法院裁决买卖双方先前的房屋交易行为无效时，不同的法院裁决的结果可能会截然不同：有的法院会以买卖合同有效或买房人善意取得房产为由，裁决维持原买卖双方的房屋交易行为有效；有的法院则以原买卖双方恶意窜通，逃避债务，损害第三人的利益或以买房人非善意取得房产为理由，裁决买卖双方先前的房屋交易行为无效，从而给担保企业带来较大的风险，甚至出现代偿。

另外，贷款银行与担保企业在签订《合作协议》时，贷款银行往往都要求担保企业履行下列义务并为此承担责任：

义务：要求担保企业履行向贷款银行提供相关的前期市场调查、资料收集、辅助营销等服务。具体如下：

1、依据法律、法规及贷款银行的有关规定，向借款申请人提供贷款业务方面的咨询；

2、调查核实借款人、抵押人的资格及其所提供的抵押物的权属状况，并且根据贷款银行的要求代理贷款银行办理抵押登记手续；

3、审查借款申请人的资信，对借款申请人所提供的资料及相关手续进行真实性、有效性、合法性和完整性的调查核实，对借款申请人申请贷款的真实性进行审查见证；

4、依据法律、法规及贷款银行的有关规定，对二手房买卖基础交易的真实性进行调查核实，通过与周边同类二手房交易价格比较，确认某笔具体交易价格的真实性、合理性。

责任：不按约定履行上述义务，或出现下列情形，担保企业应承担由此给贷款银行造成的全部损失。

1、与售房人、借款人或中介机构（包括评估机构）恶意窜通；

2、对借款申请人基础交易真实性失察；

3、提供虚假的房产交易证明；

4、提供虚假的贷款资料、过户资料、抵押登记资料；

5、与担保企业过错或过失有关的其他原因。

担保企业对于贷款银行的上述要求虽不敢懈怠，但还是很难做到万无一失的。并且一旦发生借款人违约不偿还贷款的情形，贷款银行总能找到担保企业有过错或过失的理由，首先从担保企业的保证金账户中扣缴银行贷款。这样，风险就发生了。那么，担保企业经营二手房按揭贷款担保业务的风险究竟有多大呢？

（一）来自买房人（借款人）人的风险

（1）买房人（借款人）提供虚假收入证明，其实毫无还贷能力，并且除了按揭房产外，没有其他房产。这种情形下，因担保企业对客户的“收入证明”审查失实，即便是办理了抵押登记手续且已将他项权证交给贷款银行收执，按贷款银行与担保企业签订的《合作协议》，担保企业仍不能免除担保责任。并且根据现行规定，抵押房屋如由被执行人及其亲属实际居住，在被执行人他处无住房的情

况下（此类抵押房屋通称为“实心房”），难以对抵押房屋进行拍卖。也就是说，买房人（借款人）在只有一套房子的情况下，要想实现抵押权是相当困难的事情。

（2）买房人（借款人）有债务纠纷，按揭房产过户后抵押登记前，因买房人（借款人）的债权人的申请，按揭房产被法院或行政机关查封无法继续办理抵押登记，担保企业无法解除担保责任。这种情形即便是办理了抵押登记手续且已将他项权证交给贷款银行收执，因担保企业对客户的“债务纠纷”审查失实，按贷款银行与担保企业在签订的《合作协议》，担保企业仍不能免除担保责任。这种情况一旦发生，担保企业向银行代偿后将面临无法挽回损失的风险。

（二）来自卖房人的风险

（1）提供虚假资料，一房多卖，一房多贷，造成按揭房产过户后抵押登记前被第三人（或更多的人）申请法院或行政机关查封限制交易。此时卖房人已获得贷款逃之夭夭，即使案件得到侦破，贷款也很难全部追回，担保企业因审查失实，向贷款银行承担保证责任，最终受到损失的仍然是担保企业。

（2）卖房人有债务纠纷，与买房人恶意窜通逃避债务，应卖房人的债权人申请，法院会查封限制按揭房产的继续交易，并最终裁决买卖双方先前的房产交易行为无效。这样，无论交易房产是否办理了抵押登记手续或贷款银行已收执了他项权证，因担保企业对客户的“债务纠纷”及“交易真实性”审查失实，按贷款银行与担保企业在签订的《合作协议》，担保企业仍不能免除担保责任。这种情况一旦发生，担保企业向银行代偿后，也将面临无法挽回损失的风险。

（三）来自中介机构的风险 中介机构向担保企业引荐客户时，与客户恶意窜通，提供虚假资料。无论以何种方式由何许人提供了什么样的虚假资料，风险一旦发生，对担保企业造成的后果都与上述

（一）、（二）项相同或相类似。

（四）来自评估机构的风险以提高贷款额度为目的，恶意窜通，提高评估价格，就是我们通常所说的“高评”。这种情况下，风险一旦发生，担保企业向银行代偿后，虽代位实现了抵押权，按揭房产变现后却不能全额还清贷款，缺口部分只能由担保公司承担，担保公司面临能否追回缺口部分资金的风险。

（五）担保企业内部的操作风险

（1）业务员审查客户资料不认真，擅自加盖“与原件已核对无误”字样的签章，误导后续审查，造成向贷款银行提供了虚假资料，从而埋下风险隐患。

（2）签约员带客户面签时，不按要求见证客户和其共有人本人亲自签名，委托签字的不认真查验经公证的授权委托书，导致过户后，房产共有人不配合办理抵押登记，担保企业不能及时解除担保责任。

（3）权证人员不亲自见证过户和抵押登记全过程，手续不齐全，在新《房屋所有权证》复印件、契税票复印件、《他项权利证书》复印件上擅自加盖“本人亲自见证真实”字样；导致贷款银行或见到假契税票后放款造成贷款损失；或向贷款银行提供了虚假无效的《他项权利证书》，形式上担保企业已解除担保责任，但实际上并没解除，从而埋下风险隐患。

（4）担保企业业务人员实施的犯罪行为，如故意与客户窜通，向银行提供虚假资料，骗取银行贷款，其最终的风险责任也要由担保企业来承担。

（5）担保企业业务人员在办理业务过程中，擅自对外透露过户环节的具体时间，特别是在垫资赎楼业务中，对外透露赎楼环节的具体时间，在买卖双方有债务纠纷的情况下，很可能造成交易房产因故被法院或行政机关查封，无法继续办理过户或抵押登记，所垫付的赎楼资金可能无法收回。

发生上述情况的机率到底有多大呢？肯定地说，二手房按揭贷款担保业务中绝大多数交易都是真实的，上述各种情况也都是可控的。如果担保企业的各类业务人员都能够严格按照业务流程办事，各负其责，审查到位，上述情况是可以避免的。但是，如果万一出现上述情况，那么对担保企业无论是在经济方面还是在信誉方面的影响都是极其严重的。因此，担保企业在运营初期，一般都根据实际情况严格制定内部业务流程，特别是风险控制的相关法律文件，把正常情况和可能遇见的非正常情况通盘进行考虑，来拟定对外签署的法律文本。但是，这样的做法在一定程度上制约了担保企业的发展。

二、对二手房按揭担保业务的认识。

（一）对二手房按揭贷款担保业务重要性的认识首先，随着一手商品房市场销量的扩大及各类政策性住房有条件的允许上市交易，二手房存量和交易量也持续增加，业务内容也更加繁杂。其次，我们要用发展的眼光看待二手房按揭贷款担保业务，以二手房按揭贷款担保业务为基础，二手房转按揭贷款担保业务和二手房加按揭贷款担保业务也被衍生出来，其发展前景足以让各担保企业重视。再次，近年来，在二手房按揭贷款担保业务中，同行业的竞争已经到了相当白热

化的程度，甚至在收费方面出现了恶性竞争。担保企业必须对二手房按揭贷款担保业务的市场现状进行深入、详细、全面调查了解，在受理、审批的程序和制定的收费价格方面要适应市场竞争的需要，有些过于呆板，缺乏必要的灵活性的做法，必须加以改进。

（二）对二手房按揭贷款担保业务风险的认识从总体上来看，二手房按揭贷款担保业务存在一定的风险，但只要管理严谨、风险测评与识别技术先进、审查到位、手续齐全，其中的风险是完全可以得到控制的，二手房按揭贷款担保业务的发展总体上来说还是健康、良性的。但是，任何担保业务的操作风险都相对较大，有权签字人的信用管理和机构印章管理显得相当重要。这种风险不是授权所能解决的，而必须采取对违规人员进行严厉的处罚和进行严格的印章管理。

（三）对二手房按揭贷款担保业务属性的认识二手房按揭贷款担保业务是有足值房产作抵押的贷款担保业务（恶意“高评”除外）。抵押权人是贷款银行，保证人是担保企业。在整个业务过程中，贷款银行是双保险（借款人的抵押权和保证人的保证金的质押权），而担保企业只能在承担了保证责任后，代位贷款银行行使抵押权，收回代偿资金。对此，担保企业应当有足够的认识。

（四）对二手房按揭贷款担保业务的审查和期间管理的认识卓越的风险控制能力，是担保企业的核心竞争力之一。审查的前提是树立风险意识，科学预测风险。风险意识人人都有，规避风险的心理人人存在，但是，科学的预测风险并加以控制则是一门学问，要通过不断的学习、探索、积累才能够实现。社会经济活动复杂多变，风险无处不在、无时不有，担保企业不可能将二手房按揭贷款担保业务中存在的所有风险点都了如指掌来加以规避，必须学会采取科学的方法和现代化的手段加以分析和预测，用“价值工程” 的观点来分析风险和收益的关系，来判断在某项具体的业务中的利益各方，谁的风险最大？谁的利益最大？风险的化减趋势和可能？最终的风险程度如何？是否值得去冒这个风险来获取相应的利益？此外，还要考虑同行业的竞争状况。要将最终的预测分析结果，作为该项业务商务谈判的重要依据。期间管理概括地说，就是自始至终的“跟单”。

（五）对二手房按揭贷款担保业务有效期的认识担保期间和担保责任期间。二手房按揭贷款担保业务担保期间一般约定为贷款发放之日起至交易房屋办理完毕抵押登记，且贷款银行收妥他项权利证书之日止 ；担保责任期间是指债

权人在保证期间届满要求保证人承担保证责任的期间，即债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同（或保函）的诉讼时效，最长为两年。二手房按揭贷款担保业务借款期限多为十年以上，在借款期限内，如果出现借款人违约，不还贷款，造成银行贷款损失，且归责于担保人当初有过错或过失，那么，贷款银行仍可在借款人违约之日起两年内要求担保人承担保证责任。因此，不要认为办理完毕抵押登记手续，将他项权利证书交贷款银行就万事大吉了。

（六）对二手房按揭贷款担保业务的内部操作风险的认识不能忽视。

（1）公司制度建设要完备，形成科学的，责、权、利相统一的管理制度、业务操作规范和岗位责任制度；细化业务操作规程，切实按操作规程开展工作，降低操作风险。

（2）在对待风险问题上，要由单纯的规避转而有效预测和控制，变被动为主动；运用现代化的手段来操控整个业务过程，明确各环节责任，减少人为失误。

（3）加强员工的思想教育，引导员工树立正确的人生观、价值观、荣辱观，遵纪守法，以避免公司经营中的道德风险。

近些年来，二手房按揭担保业务产品及其衍生产品以其灵活、多样的特征在二手房地产市场中快速地发展着，它确保了二手房地产市场交易的顺畅进行。担保企业有必要进一步研究二手房地产市场的需求、特点及变化趋势，学会对各类二手房按揭产品项下的风险进行全面的预测分析和认识的方法，剖析企业经营管理当中存在的问题，加深对各类二手房按揭产品的认识，以便在控制风险的前提下进一步推动和拓展各类二手房按揭产品业务的发展，从而带动担保企业向更高的层次发展（附件待续）。

第二篇：建设工程承包商履约担保业务的风险预测与分析

建设工程承包商履约担保业务的风险预测与分析

2011-2-28

一、建设工程承包商履约担保业务的含义

建设工程承包商履约担保是指，担保人向业主或发包方保证，当承包商未按照主合同的约定履行主合同义务给业主或发包方造成损失时，由担保人按照《担保函》承诺的内容承担保证责任的行为。具体就是要为承包商向业主或发包方出具没有足值财产作抵押或质押的独立性信用保函。

担保企业是否有能力对这种独立性信用保函项下的风险进行全面的认识、预测、分析和控制，是衡量其核心竞争力的关键因素之一。

科学的分析和预测风险并加以控制则是一门学问，要通过不断的实践、认识、探索、积累才能够实现。工程建设活动复杂多变，风险无处不在，信用担保企业不可能将工程建设活动中存在的所有风险点都了如指掌来加以规避，必须学会采取科学的方法和现代化的手段加以分析和预测，用“价值工程” 的观点来分析风险成本和风险收益的关系，来判断是否值得去冒这个风险来获取相应的利益？此外，还要考虑同行业的竞争状况。要将最

终的预测分析结果，作为决策的依据。

二、风险预测分析。

建设工程承包商履约保函的独立性和无条件性，一方面为业主或发包方（以下称受益人）的正常索赔提供了方便，使受益人的利益得到最大的保护，同时也为受益人进行欺诈性索赔提供了可能；另一方面，对担保企业来说，意味着要承担很大的风险。因此，有必要分析研究风险的来源及规避办法。大致说来，这类保函的风险来自以下几个方面：

（一）来自保函受益人的风险

主要考虑受益人两方面的因素：能力和品行。对大多数建设工程来讲，往往有投资大、建设周期较长的特点。一个项目是否能顺利竣工，从业主方来说，就要看其资金实力和应对市场变化的能力。

第一，业主的资金实力。如果建设方自有资金充足或融资能力强，就能确保建项目即使在原材料价格有较大幅度上升的情况下，也能得到充足的资金保证，使之顺利实施。否则，施工方在得不到建设方及时付款的情况下，往往会停止施工，从而拉长建设周期，打乱业主的经营计划，造成恶性循环，进而双方互相指责，产生矛盾而动用保函。

第二，业主应对市场变化的能力。市场供求状况的变化，往往会影响一个项目的效益情况。那些财务状况稳健，经营管理能力强的企业，就有较强的抗市场击打能力，有利于项目按计划施行。但是，那些财务状况不良，负债经营严重，经营管理差的企业，往往不得不中途放弃或暂停在建项目，从而与施工方产生分歧，引发保函的索赔风险。如果承包方信用良好，按约履行自己的职责，而受益人却无理索赔的话，那就涉及受益人的品行问题。所以，担保企业应尽可能调查了解业主的实力和道德品质。在施工过程中，业主与承包商发生矛盾、发生争执是较平常、普遍的事情，一般双方都会从大局出发，通过友好协商，妥善处理好这些矛盾，业主一般不会随意动用保函，将矛盾恶化。因为，一旦承包方进场施工后，可以说工程的施工进程、质量等在某种程度上就取决于承包商了，如果双方矛盾恶化，发生人为停工等事件，对业主的影响恐怕就不一定是动用保函所能弥补得了的。所以，没有特殊原因或困难，发生保函索赔的可能性不是太大。

第三，业主即受益人的品行。独立性、无条件性保函为受益人的索赔提供了极大的方便。那么，在这种情况下碰到品行不良的受益人的欺诈性索赔，担保企业又该如何规避风险呢？尽管人们普遍接受了保函独立性的观点，但是受益人滥用权利的行为，也使得大多数信用担保企业将“欺诈例外原则”作为对信用保函独立性的限制，以对保函项下的欺诈进行防范和控制。将“欺诈例外原则”写入保函，作为保函的一项内容，即若受益人索赔时存在欺诈或滥用权利的话，担保企业有权以此作为抗辩拒绝付款，这是与法律中的诚实信用原则相一致的。我国许多立法都将欺诈规定为一种无效的法律行为。担保企业在实际的索赔案例中，应充分运用这一法律原则去规避风险，在审核受益人的索赔文件时，不仅要审查其提交的单据是否表面上与保函的规定相一致，还要会同申请人判断受益人是否有欺诈行为，若能证明欺诈的存在，应该向法院提出抗辩。当然，对于欺诈行为的认识，不同人士有不同的看法，对欺诈行为的判定有时也很复杂，担保企业在实践中，应以不损害自身的信誉为前提。若保函申请人是分包商，则要关注总包商的信誉和实力。如果总包商的资信较差，当项目施工发生矛盾时，保函受业主（当分包商的保函直接开给业主时）和总包商索赔的可能性就较大。

（二）来自保函申请人的风险

由于保函的背后总有相应的基础合同的存在，我们通常将其称为主合同。履约保函担保的是申请人的履约行为，所以，申请人对于主合同的履行情况很大程度上决定着保函的索赔风险。对来自申请人的风险分析和判断最为重要。一是因为担保企业是根据申请人的要求开具保函的；二是因为在保函的各当事人中，申请人是保函风险的最直接的转嫁方；三是因为申请人一般来说就是投标人或承包方，直接关系着主合同的履行，直接处理着与受益人的关系。那么，来自于申请人的风险究竟有多大呢？即申请人不履约的可能性究竟有多大呢？为回答这一问题，除了需了解申请人的情况外，还得再联系市场的实际来看。目前的建筑市场竞争激烈，处于绝对的买方市场状态，因而一般不可能发生中标后放弃签约或随意终止履约的情况。信誉、能力等情况均较良好的建筑企业，在市场价格不发生大幅度波动的情况下，一般对其投标价格都会有比较科学合理的计算，所以一般也不可能发生因中标价过低而拒绝履约的情况。在施工过程中，由于施工企业一般都需先投入一部分的建设资金，因而在收到进度款之后方可收回先期投资，一般不敢冒违约的风险。因此，对于在建筑市场有着丰富经验、雄厚技术力量、较强的经营管理能力和与担保企业有着多年业务往来关系的优秀建筑施工类客户（申请人），担保企业经过多年的合作，对他们比较了解，由他们申请而出具的履约保函的风险应该是比较小的。对于这样的客户，应该大力发展履约保函业务，并降低办理的要求和条件。对于资信、能力等都较差或认识、了解不清的申请人，特别是非通过招投标的工程，因风险较大或不确定而应该提高保函业务的办理门槛。规避来自申请人的风险，一条重要的措施是要求申请人交纳一定比例的保函保证金。保证金比例的高低，可通过上述的分析，依据风险的不同而不同。要分析申请人的资信情况，如他的信用等级，施工资质，施工经验等。另一条措施是要求申请人提供反担保。

（三）来自反担保人的风险

对通过上述分析认为风险较大又不能按担保企业要求交纳一定保证金的申请人，应当要求申请人提交第三方反担保。这种情况下，如果出现保函风险，在担保企业向外赔付后，若申请人无力偿还，第三方反担保人的信用和支付能力就非常重要。因此，对第三方反担保人的审查，也应当给与高度的重视。

三、对建设工程类履约保函业务的认识。

应该说建设工程类履约保函业务在我国的担保行业中是除了贷款担保以外开展的较多的一类担保业务，建设工程类履约保函市场的现状和同行的竞争态势还在不断加强。

（一）对建设工程类履约保函业务重要性的认识

笔者认为，应该将建设工程类保函业务品种放在一起系统地来看。建筑类施工企业对担保企业提供的担保服务需求是多方面的，而这些服务又紧密地联系在一起。从保函业务态势来讲，正在从过去的以银行保函为主，逐步向担保企业信用保函和银行保函齐头并进发展，其发展前景足以让各担保企业重视。从国家到地方的有关招标投标的各种规定，预示着建筑市场会越来越规范，要求进行规范性招标投标的范围会越来越广，建筑企业对担保企业信用保函的需求量也会越来越大，必须重视信用保函业务的开展，并以此作为一项重要的竞争手段和担保企业发展的一条重要途径。

（二）对建设工程类履约保函风险的认识

从总体上来看，保函业务存在一定的风险，但将建设工程类保函业务品种放在一起系统地来看，各品种之间存在着制约关系，比如，《承包商履约保函》和《业主工程款支付保函》就是一对相互制约的保函等等。只要管理严谨、风险测评与识别技术先进、审查到位、手续齐全、反担保措施落实，其中的风险是可以得到控制的，保函业务的发展总体上是健康、良性的。

（三）对建设工程类履约保函属性的认识

从规避风险着眼，有些担保企业制定的各类保函标准文本都是从属性的、有条件的文本格式。从中可以看出，这些担保企业对保函的认识还是以我为中心，没有反映市场的最新变化。从实践来看，有些所谓的标准格式的保函文本很难为受益人所接受。在实践中若强调受益人采用担保企业的标准格式，则受益人很难接受，这将极大地制约保函业务的开展。所以，有必要接受人们对保函属性的普遍看法和市场的普遍需求，改变自身的认识，在坚持“欺诈例外”的原则下，将信用保函制定成让受益人可接受的标准格式，以发展保函业务。

（四）对建设工程类履约保函市场竞争现状的认识

建筑市场的竞争导致建设工程类履约保函市场的竞争。有些担保企业对保函市场现状的调查了解还不够深入、详细，导致受理、审批保函的程序和制定的价格不能适应市场竞争的需要，有些办法过于呆板，缺乏必要的灵活性。近年来，在保函业务中，同行业的竞争已经到了相当白热化的程度，甚至在收费和交纳风险保证金方面出现了恶性竞争。

（五）对建设工程类履约保函业务的审查和期间管理的认识

有些担保企业在内部管理规定中，要求在受理审查和出具保函后的跟踪管理中对保函项下主合同所涉及的工程项目的技术难度、对投标人是否有意压价、项目的详细进展情况等进行审查，这样的要求过于苛刻。一般的担保企业不但没有足够的人员、精力、时间进行调查，也不可能有这样的能力。进行这样调查的成本会很大，且保函办理的紧迫性要求也无法提供足够的时间，结果不是业务无法开展就是规定无法得到执行。笔者建议在对申请人的资质、经验、信誉有较充分地了解的基础上，对项目本身只作大致了解即可。因为，业主在招标时就会对投标方进行严格的资格审查，在议标时更会对投标人的能力进行仔细地审查，所以，中标者也即意味着他有能力从事该项工程的建设，这实际上已经替担保企业进行了相关内容的审查。另外，对申请人的审查还可着重于对其资质的审查，如施工企业往往会有政府管理部门颁发的一级、二级、三级等施工资质并定期进行检查。某些省市的有关管理部门还会定期对施工企业进行考核评定，并公布结果。担保企业可以根据这些信息对申请人的情况进行审查和判断。

（六）对建设工程类履约保函有效期及保函到期回收管理的认识

第一，在保函业务中，对于保函有效期往往有开口（即期限不确定）和闭口（即期限确定）之说。担保企业往往会要求保函的期限能够固定，保函能够闭口，即确定一个明确的担保期限。这种要求一般是不合实际的。在工程承包业务中，因为种种原因，业主和承包方对工程施工期限的变更是常见的事，所以，无法事先确定一个明确的期限，这样，保函就无法闭口，而由业主提供的保函格式更是以开口的占据绝大多数，因此担保企业必须接受开口保函占多数这一事实。开口保函已经为人们所广泛接受。而界于开口和闭口之间的也是常见的一种形式。因为保函的期限还是由某一事件的发生来限定的，而这一事件的发生是迟早的事情，并有一个相对确定的时间。所以，严格说来，纯粹开口的保函是很少见的。

第二，尽管人们在保函有效期到期后是否必须退还给保证人的问题上尚有不同的看法，担保企业要求收回保函原件是行业中普遍的做法。但是，在实际操作中，往往会由于受益人等原因而无法实现保函的到期回收，这就给保函帐务的撤销带来很多麻烦。工作中可探讨其他撤销保函的办法，如以受益人出具的保函作废证明为依据，或履约保函有效期以竣工验收证书签发期为依据等。

（七）对建设工程类履约保函业务的内部操作风险的认识

保函业务由于操作风险相对较大，有权签字人的印信管理和机构印章管理显得相当重要。必须采取对违规人员进行严厉的处罚和进行严格的印章管理。

近些年来，随着建设工程类履约保函业务的普遍开展，带动了建筑市场普遍的重合同守信用。信用担保企业有必要进一步研判建筑市场的需求和各类履约保函业务自身的特点及变化趋势，学会对建设工程类履约保函项下的风险进行全面预测和分析的方法，剖析企业经营管理当中存在的问题，以便在控制风险的前提下进一步推动和拓展建设工程类履约保函业务的发展，从而带动信用担保企业向更高的层次发展。

第三篇：银行二手房住房按揭贷款业务法律风险研究[定稿]

银行二手房住房按揭贷款业务法律风险研究

孙承爱

个人二手房住房按揭贷款业务历来是一项颇受各商业银行重视却又较易发生不良贷款的个人金融业务。作为多年从事个人金融诉讼业务并为多家银行服务的律师，在实践中，切身感受到银行二手房住房按揭贷款面临较大风险。

一、二手房住房按揭贷款业务法律风险分析

（一）借款人及共同还款人身份及资质的真实性风险

1、“借用身份”情形

二手房住房贷款业务诉讼中，存在相当数量的无法找到借款人的情形。此类案件呈现的共同特征为：借款人的户籍地均为外地且大多数为农村地区；无固定的工作和收入；提供的电话、住址(暂住证的地址）及工作单位均无法联系；抵押房屋的价值被严重高估且借款人还款一期或两期就出现违约，即使抵押物顺利变现也无法满足银行全部债权；抵押房屋或空置或出租，本人不居住在内；借款人无任何其他财产如房产、银行存款、车辆等可供执行；一旦违约，借款人不在乎自己的不良信用记录。上述案件的产生是借款人将自己的身份证、结婚证、户口薄等证件提供给他人并在贷款申请书、贷款合同、贷款借据中签字纳印帮助他人完成从银行贷款的过程。一旦银行放款，借款人可以从中得到一笔承诺的“好处费”或其他利益，幕后的借款人往往象征性地偿还一期、两期或根本不偿还。一旦出现违约，银行无法联系上借款人只能通过诉讼程序拍卖抵押房屋来实现其债权。由于被告常常下落不明或者故意躲避法院，不到庭开庭者居多。借款人在签订贷款合同时，不留真实地址，使用已过期或旧的身份证，由于银行审查不严，导致在借款人违约后，原告提供不了购房者的真实地址。无法找到当事人，在诉讼的各个环节包括诉讼和执行中均通过公告送达的方式推动抵押物变现进程，大大增加变现成本和拖长了变现时间，影响了清收效果。

2、“伪造身份”情形

借款人伪造身份证、户口薄及结婚证(或无婚姻登记的证明）等证件向银行贷款，直接导致骗贷事件的发生。在我们经办的案件中出现过提供假结婚证骗贷的情形：甲是借款人的法定配偶，贷款时，借款人提供了与乙的伪造的结婚证，并且乙作为其“配偶”承诺共同还款并签字纳印。在诉讼中我们从婚姻登记处查证得知在贷款时甲是借款人的真实配偶，办案律师在抵押房屋中找到了甲，了解到甲并不知也不同意其配偶（本案借款人）将房屋抵押贷款一事。由于此案涉及借款人与乙串通伪造结婚证、房产证等骗贷情形，法院认为不属于民事法律关系裁定将该案移送公安机关侦查。伪造身份骗贷的情形一旦产生，转入刑事案件后，清收程序的不定因素大大增加，影响清收效果。

3、收入证明及工作单位不真实

收入证明及工作单位的真实性决定着借款人的偿债能力。具体表现为以下几种形式：⑴借款人并非在提供收入证明的工作单位工作；⑵收入证明出具单位经工商核查早已注销或吊销或根本不存在；⑶借款人私自挪用单位公章加盖收入证明；⑷收入证明上加盖的公章系伪造；银监会在《商业银行房地产贷款风险管理

指引》中明确规定“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）”。银行信贷人员如果出现道德风险，为了完成任务可能出现信贷人员根据上述规定及贷款情形向借款人明示或暗示应当填写的收入证明的数字。住房贷款业务中，借款人的收入是偿还贷款的首要来源，一旦收入不稳定或真实收入水平不能偿还贷款，银行的债权将受到严重的威胁。

（二）交易行为真实性的风险

由于个人住房按揭贷款期限长、利率低，因此很多借款人编造购房等证明文件以骗取银行住房按揭贷款达到融资的目的。具体表现为以下两种情形：

1、虚假交易

房屋的产权人即为借款人，借款人与“卖方”虚构一个虚假的房屋买卖合同关系，并伪造首付款收据、卖方的房地产权证、契税证明等向银行申请二手房住房贷款。借款人由此完成了名为“二手房住房贷款”实为“持证抵押贷款”的过程，得到了具有贷款期限长、利率低优势的二手房住房按揭贷款。此种操作不仅干扰了我国正常的金融秩序，贷款银行有利息方面的损失，而且由于借款人将贷款用于经营或做其他投资大大增加了贷款偿还的风险。“持证抵押”案件占据了我们办理二手房住房按揭贷款案件的大部分，由于借款人将贷款用于高风险的经营或投资将导致不能按时足额偿还贷款。

2、关联交易

通过亲属间的关联交易套取银行贷款。如配偶、兄弟姐妹、父子之间的房屋买卖。这种交易除了产权的过户外，没有居住人的变更，也不存在首期付款。举个例子：甲有一套价值100万元的房产，现在要贷款70万元作为商业流动资金，但由于觉得抵押贷款还款时间紧，压力太大，这时他就采取关联交易的方式：首先将房子做评估及公证，然后出售给自己的表弟，之后由表弟去向银行申请房贷，由于表弟没有住房，所以贷款70万、30年按揭利率还获得下浮利率优惠。此交易完成后，表面看房产归甲的表弟持有，但实际拥有人依然是甲本人，还款也由甲完成。但经过此次操作，甲不仅获得了急需的70万流动资金，还获得了30年较长的还款期限，利率也低于央行基准利率。由于套取银行的70万元贷款用作甲的商业流动资金，大大增加了银行收回贷款的风险。

（三）房屋中介机构及房产评估机构的信用风险

目前从银行办理二手房住房按揭贷款流程可以看出，房屋中介机构掌握的客户资源是贷款业务的源头。而房地产评估机构在二手房贷款业务中对控制金融风险起着非常重要的作用。

由于房产中介机构掌握大量的客户资源，贷款银行将其作为业务扩张的主要力量，由此对房产中介机构存在过分依赖的情形。贷款银行过分信赖房产中介机构对于购房人即借款人信息的真实性的审查，导致出现了大量由房产中介机构深度参与的骗贷案件的产生。例如以上论述中提及的借用身份，虚假交易及关联交易套取银行贷款的情形。

按揭评估机构的主要流程为：实地看房、根据看房结果做评估、向银行递交评估函、银行根据评估函确认

房屋价格、评估公司出示评估报告、银行给客户贷款、客户向评估公司缴纳评估费用。从流程中可以看出，贷款银行将房产评估机构认定的房产价值来确认房屋价格，最后实施贷款。为了取得高贷，房产评估机构应委托人（买房人）的要求高评抵押房屋价值，从而从银行套出更多贷款，从而增加了高贷和骗贷的可能性。在个别极端例子中，贷款金额超过了房屋的真正成交价格。如果房价上涨不多或不涨，借款人几乎不会还贷，银行将成为价格风险的最终承担人。

（四）抵押物存在变现不能的风险

二手房相比于一手房，其存在的权利瑕疵使得银行所持有的抵押房屋物权财产权面临较大的风险。比如由于卖房人无权处分房产,房屋买卖合同无效导致抵押权无法实现。再比如抵押房屋出租情形的存在，《担保法》中明确规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。因此，如不能及时发现这些问题，采取相应防范措施，将直接影响抵押物的处置变现能力。除了物权瑕疵会干扰二手房贷款中的债权保障体系，作为抵押物的房产，其本身的物理状况也会影响到债权的安全。例如抵押房屋位置偏远、建成时间久远、面临拆迁规划、户籍迁出等问题增加了变现的难度。

二、二手房住房按揭贷款业务法律风险的防范及化解

首先，制定与完善二手房按揭贷款业务贷前审查的制度和程序。强化贷款调查环节，提出贷款调查的具体要求和方式方法，梳理贷款调查的有关内容和流程，必须建立并严格执行贷款面谈制度，有效鉴别个人客户身份，把握借款人交易真实、借款用途真实、还款意愿和还款能力真实，严防虚假按揭业务的发生，从源头上保证个人贷款的质量。

其次，银行应该与房产中介机构在贷款业务开展过程中签订协议，明确规范各自的权利、义务，这包括银行对于贷款审核义务的内容和范围，中介公司对于购房人即借款人信息的真实性的审查义务，银行与中介公司的风险责任等。一旦出现法律风险，银行可以根据协议追究房屋中介机构“审查不实”的法律责任。对有不良记录或非规范化操作人员与机构进行披露列入银行黑名单。

最后，提高基层信贷人员及银行高级管理人员的的法律风险意识，对贷款全流程进行风险控制，在开拓业务的同时审慎选择优良客户,最大限度的降低银行的不良贷款率。如一旦出现不良贷款，尽快启动法律程序第一时间对抵押房屋采取保全措施并通过拍卖抵押房屋尽快实现银行债权，降低银行损失。

（作者系德衡律师集团事务所执业律师）

第四篇：个人按揭贷款业务风险分析及应对措施

个人按揭贷款业务风险分析及应对措施

个人按揭贷款包括个人住房按揭贷款和个人商用房按揭贷款，是具有房地产开发资格的房地产公司在楼盘封顶并取得预售许可证或楼盘的房地产权证后，由银行对购买该楼盘住房和商业用房的自然人因短期购房资金不足提供的批量信贷支持。对预售房银行还要求房地产开发商在办妥房地产权证抵押手续之前对该批贷款提供阶段性保证，按按揭贷款的一定比例交存保证金专户存入银行，并签订有关承诺协议。

由于房地产开发市场的蓬勃发展和人们购买力的提高，个人住房贷款存在巨大的潜在市场，加之个人住房贷款业务占用经济资本少并且具有很强的规模效益的优势，又较少受到市场风险冲击，而被各家商业银行所看好。目前全行范围开展的“三比”活动，使个人按揭贷款业务有了突破性的发展，但开发商由于资金不足利用“假按揭”骗取银行资金挪作他用的情况在各家银行时有发生，再加上借款人偿债能力和还款意愿的变化，开发商不能按时向购房人交付房产而使借款人拒绝履行还款义务、银行贷后管理不力及国家宏观调控政策等诸多因素都会给个人按揭贷款带来风险，而个人按揭贷款的特点决定了产品周期长，管理难度大，按照国际经验，通常个人按揭贷款风险的充分暴露约在贷款发放后的3－5年，其潜在的风险也不容忽视。为此，我们需要进一步结合市场情况和实际操作进行风险分析，并采取有效措施进行应对。

一、个人按揭贷款的风险分析

（一）借款人风险:

1、对自身收入预期存在偏差。由于借款人对自己的收入期望值过高，实际收入增长水平没能达到预期目标，造成还贷能力不足。

2、失业或经营失败。由于借款人被解雇、所在企业遭遇破产倒闭或借款人自身经营失败，失去还款来源。

3、道德与信用风险。在社会信用需要普遍提升的时候，不排除借款人主观上有赖账心理，特别是当担保条款对借款人约束力不强或抵押物执行比较困难时，信用风险尤其突出。此外，如果市场出现大的起伏，当房产贬值较快的时候，借款人心理上就有不平衡，从而对还款产生抵触情绪。

4、意外伤害、灾害风险。借款人因意外伤害造成伤残，丧失劳动能力，失去收入来源。或由于火灾、水灾、风暴等原因遭受重大损失，失去还款能力。

（二）开发商风险：

1、开发企业资质较低，实力不强，自身抗风险能力差。

2、一些资质低的开发企业自有资金不足，致使工程进度缓慢，无法按时交付使用，有的甚至形成“烂尾楼”。

3、房屋售后出现质量问题以及权证办理不及时等，购房户与开发商之间产生纠纷，借款人的还款意愿降低，将矛盾转嫁给银行。

（三）银行操作风险

1、个人征信风险：个人按揭贷款金额小、笔数多，工作量大，对借款人提供的购房材料客户经理不可能全部进行实地调查，资料的收集很多依赖开发商。而目前的个人信用体系不完善，银行方面只了解贷款申请人的一些普通资料，如在什么地方工作、从事什么职业、基本收入情况如何等，对于申请人的实际收入、资产负债状况、社会活动表现、有无失信等资信状况很难作出全面和准确的评估。并且个人住房贷款的期限一般都较长，借款人的未来收入具有不确定性，即使借款人提供的当期收入情况真实可靠，也很难用科学的评估方法来确认借款人未来

收入状况。

2、贷款审批条件难以落实的风险：开发商交房和办理权证往往在贷款发放后半年以上，期间由开发商提供阶段性担保，保证金是否留足、抵押登记和财产保险这些手续是否完全落实到位，现阶段主要依靠客户经理的责任心，还缺少回头审查和有力的监控。

3、贷后管理风险：由于征集借款人个人信息的来源渠道较为有限，同时认为抵押充足，而忽视对这一产品的贷后管理。对客户的重大变化情况掌握很少，由于有效的贷后管理手段不足，导致缺少基本的管理深度，不能及时发现和识别风险隐患。

4、开发商“倒逼”风险：由于房产项目一般要向银行进行融资，在房产大量进行销售时往往伴随着开发贷款的到期。开发商缺少其他的还款来源，一旦贷款形成不良，对银行有考核上的巨大影响和严厉的责任追究，由此导致开发商不急，银行更急的局面。为了更快置换出开发贷款，即便借款人条件不是很理想，银行也放松要求办理按揭贷款，实际上将风险进行了后移。

5、假按揭风险：开发商因资金不足，联合非真实的购房人申办按揭贷款，套取银行信贷资金,挪作他用，形成虚假个人按揭贷款。

(四)市场风险

改革开放以来，尽管产业结构经历几次重大调整，但我国经济一直保持着较高的增长速度，经济增长率已经连续5年保持8%以上，去年更是达到9个百分点以上。市场贷款购买商品房的主力多为26－35岁的年青人，对自身收入看好，在市场整体渲染的氛围中跟进入市，对未来形势充满乐观。但是经济增长的周期性仍然不可避免，特别是目前投资效益低下，基础价格不断上涨，环境和资源难以承受，能源、原材料、运输能力已经成为瓶颈，如果不进行增长方式的结构性调整，很难保持持久的高速增长。一旦经济增速慢下来，未来收入可能低于人们预期甚至下降，直接影响人们的生活水平和整体还贷能力。加之，个人住房贷款的抵押物处置成本高，执行阻力大，借款人一旦丧失还款能力，商业银行信贷损失率往往会达到很高水平。

（五）政策和制度风险

1、法律风险：新的司法解释《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条强调：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。这意味着，如果贷款买房者拒不还款，银行不能将其居住的房屋变卖以收回贷款。此《规定》已正式实施，目前对银行的负面冲击已经显现。法院对此类诉讼消极对待，有的甚至拒绝受理，已经起诉的违约户也没能得到执行。银行的住房抵押形同虚设，债权难以得到有效维护。

2、社会保障体系风险：我国目前的社会保障体系亟待完善，医疗、失业、养老保险虽然初具雏形，但与能消除人们的基本顾虑还相去甚远，同时子女上学也已经成为沉重的负担。在长时间的贷款期间内，借款人遭遇失业、重大疾病等事项，以目前的社会保障覆盖面和保障深度，还不能有效缓解生活压力，其中任何一项都有难以承受之重，有可能会导致借款人基本丧失还款能力。

（六）宏观政策调控和行业系统性风险

从整体上判断，房价的上涨对银行是极为有利的。开发商可以盈利和迅速收回投资，银行房开贷款能如期收回。购房人买时犹豫买后也高兴，还款积极性高，抵

押给银行的房产实现增值，变现较为容易，银行风险大为降低。反之，开发贷款和个人房贷面临双重风险，一旦房产泡沫破灭，银行将损失惨重。日本在90年房产泡沫破灭后，房产价格连续14年下跌，至今还未恢复到1986年的价格水平，整个经济十多年停滞不前，金融业遭受重创，仍在进行艰难调整，海南和北海92年的房产泡沫现在也未完全消化。房地产行业面临的系统性风险较为集中。为有效抑制各地盲目上马工程，投资过度膨胀，去年以来国家出台了一系列调控政策，房地产行业则是调控的焦点。为挤压房地产泡沫，除使用利率杠杆外，提高了房地产开发企业的自筹资金比例，紧缩土地供应，还辅之以行政手段，严令各级官员不得越线，期待房产价格的理性回归。但是目前这些政策与市场的结合度以及实际的效果值得怀疑，供求关系没有根本转变，地方投资冲动未减，基础资料紧张，资金、土地、建材、拆迁成本上升，房产价格仍然持续上涨，甚至在调控政策出台后上涨速度更为加快。在此形势下，不排除国家采取更为严厉的宏观政策以实现“着陆”的可能。如果房价保持平稳，则房贷资金相对安全，如果市场应声下落，银行投入房产行业的信贷资金必将面临艰难退出的局面。

二、规避个人按揭贷款业务风险的措施

（一）控制风险

1、把好开发商准入关，选准优质楼盘。首先，严格审查房地产开发商的资质、信誉。对开发商的资质等级、信用水平、领导层的资信及管理水平、自有资金实力、财务状况、履行保证责任的意愿及能力等，以及拟合作楼盘项目开发及销售的合法性、资金到位情况、工程进度情况以及市场销售前景等进行严格审查，从源头上遏止“假按揭”的产生。对信用纪录差、项目审批手续不全、曾出现烂尾工程的开发商要拒之门外。其次，加强对开发商的开发能力及楼盘获利能力的预测。除要求开发商提供必要的手续外，还要对其财务状况进行严格的贷前审查，对资质较低的开发商可提高保证金比例。同时，对开发商所投资项目的建设资金是否落实、工程造价是否切合实际、市场销售前景等等，都要进行充分的分析。建议对二级资质企业积极展开授信，对三级资质企业要择优筛选，对三级以下要谨慎介入。

2、把好客户群体的准入关。选择信用好、风险低、潜力大的优质客户发放贷款是银行防范个人按揭贷款风险的重要工作。按照我行个人客户战略，以国家和社会管理者、经理人员、私营企业主、高级专业技术人员、中高收入行业从业人员和个体工商户为六类目标客户群体，所以，银行可以重点选择以下对象发放个人按揭贷款：㈠国家公务员、国企或外资的高管及营销人员。他们不仅收入高福利好，而且掌握了较好的专业技能，预期收入高，失业风险较低。银行对此类重点客户应加大营销力度。㈡就职于优势行业且自身素质较高的年轻人。目前，发展形势较好的行业有医药、移动、电信、电力、烟草、金融、教育等。㈢发展前景较好的民营企业家等。

3、把好贷前调查、贷中审查关。

一、认真审查房地产开发商的资信和开发项目情况，主要审查：（l）资信审查。如开发商是否依法设立，是否具有房地产开发资质、公司工商登记、注册资金及来源、注资是否充足、公司组织管理机构是否完整等；（2）开发项目审查。如要求提供按揭开发项目的设计、项目开发资金情况、楼盘预售业绩情况、开发项目的工程进度情况。开发商是否合法取得土地使用权、使用权的用途、期限、能否自由转移、该项目是否经合法程序审批报建。该项目是否具备预售条件、是否取得预售许可证、可否保证依时取得合法有效的产权证明，甚至开发商现有项目开发资金的流向情况等。

二是认真审查借款申请人购房行为的真实性，全面测评其还款能力。信贷人员对借款人提交的申请资料真实性逐项认真审查核实，对借款人还款意愿和还款能力认真调查，必要时应上门核实客户情况，坚持客户经理、风险经理双人调查制，重点对楼盘的真实性、住房价格的真实性和住房面积的真实性严格把关，避免出现“假按揭”等骗取银行资金行为的发生。主要审查（1）主体资格审查，即购房人是否符合法律规定的主体资格（完全民事能力）；（2）现在住所、房籍情况，有无可靠稳定的联络方式，是否要有当地户口等；（3）购房人经济收入来源、数额是否充足，是否为稳定的收入；在审查购房人经济收入时，要注重对其工资证明、其他收入证明的审查核实，而不能流于形式；（4）购房目的是否为自用购房，现在住房的松紧情况，是否存在“炒楼”意图等。对于借款金额和市场风险较大的商业用房按揭业务，可视情况要求客户提供一定价值的其他抵（质）押物，以检验客户购房行为的真实性，增强其还款意愿。

三是严格落实借款人的首付款比例、贷款用途及贷款比例。按照人民银行要求，严格落实借款人在经办银行的首付现金，保证借款人首付款足额到位。并控制好按揭贷款的比例，随时关注贷款的流向，确保贷款按规定用途使用。四是落实责任。贷前调查人员要对贷款材料的真实性、全面性、及时性、准确性负责并签名，经营主责任人负责对材料的真实性进行审核把关并签名。未签名的贷款申请材料一律不得提交审批。

4、把好贷后管理关。一是加强对开发商的贷后动态跟踪管理。银行在确定按揭项目后，客户经理应跟踪了解掌握开发项目的进度，按揭贷款的实际用途和流向，督促开发商按时、按质、按量完成开发项目；并建立相应的贷款管理责任制，同时加强售房款专户管理，监督开发商房款专户资金的使用情况。二是加强对个人按揭贷款户的贷后管理。按揭贷款发放后客户经理应跟踪了解购房人的工作和经济状况有无变化，密切关注借款人的还款情况。个贷中心可设立专门的电话催收岗，专门从事电话催收工作。对贷款客户一个月要有一个提醒电话;对没有按时还款的每旬要有一个催收电话;对连续三个月没按时还款的要上门催收，对逾期3个月以上且恶意拖欠的个人贷款，要采取司法催收的方式。

三、是及时做好对贷款档案资料和抵押物权证的占管，以免贷款形成风险后抵押物落空。

5、合理规避抵押物的法律风险。在个人住房贷款担保方面，2005年1月1日实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，对银行主要以房产作为抵押的个人住房贷款担保政策提出了进一步完善的要求，为规避上述司法解释中“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”的限制，银行应要求客户在申请按揭贷款的同时签订一个补充协议，其中载明：如客户不能按约归还银行贷款，且无法自行解决个人及家庭居住问题时，客户愿意或授权银行购买、租赁小面积住房替换已抵押的大面积住房，并承诺将保障本人及家庭最低生活费用外的其他收入全部用于归还银行贷款本息。或者要求抵押人出具法律声明，声明自己放弃处理抵押物时保障其最低生活标准的权利；或声明其最低标准，以便在处理抵押物时可为其提供必要生活物资后处理抵押物；或提供其有第二居所的证明（包括其本人具有第二居所的声明或第三人同意在抵押房产被处置后愿意接纳抵押人居住的声明）。

6、加强对资产评估等中介机构的责任约束和责任追究。有的假按揭的产生，资产评估中介机构起到重要的作用，银行在收到其评估报告后，可以以“确认函”的形式要求中介机构对其出具的相关材料的真实性及所承担的法律责任予

以确认，以抑制其出具虚假评估报告

7、健全银行内部的机制、制度和道德约束。一是建立健全各项业务规章制度，落实内控制度要求，严格操作规程，严格控制各项风险点，最大限度地防止信贷人员的操作风险。二是建立合理的考核机制和激励机制，不能单纯考核贷款的发放和市场占比，更要重视贷款质量和贷款回收，把贷款的发放、回收纳入整个业务考核。三是加强对所有信贷人员的业务培训、思想教育，不断提高经办员的整体素质，用完善的规章制度约束人，防止出现人情贷款等违规现象的发生，杜绝道德风险。

（二）分散风险

1、要求开发商提供全过程的连带责任保证。为了彻底解决开发商与按揭申请人串通办理“假按揭”问题，可以要求开发商对按揭贷款提供全程担保，并实行他项权证和回购的双保证制度，通过保证金来约束开发商及时办理他项权证登记，以顺利实现“鸡蛋从一个篮子转移到多个篮子”的风险转移；一旦发现“假按揭” 或者借款人出现借款合同约定的违约情形，立即要求开发商通过保证金无条件的购回房屋，并将回购房款直接清偿银行贷款。

2、办理抵押物财产保险和借款人人身意外保险。为有效防范贷款抵押物存在的损失风险，银行在发放以房屋作为抵押的个人贷款时，均要求抵押人办理抵押房屋的财产保险，并在保险单中注明贷款行为保险第一受益人，并特别约定一旦发生保险事故，保险人应将保险赔偿金直接划付至贷款行指定的帐户，并在保险单中约定，保险期间届满，借款人未能清偿全部借款时，抵押人须续办保险。另外可选择多家保险公司签定合作协议，争取借款人购买个人住房按揭贷款意外保险。在借款人出现人身意外及其他意外从而造成无法偿还银行贷款时，由保险公司替借款人偿还贷款，以达到分散风险，保障我行资产安全的目的。

3、对个别特殊的购房群体，要求保证人提供连带责任保证。个人住房贷款的担保形式主要包括追加借款人提供其他抵、质押物，或追加具备担保资格和条件的自然人、法人为其提供连带责任保证。对外地购房户、收入不高的未婚购房户除要求房产抵押的同时另须增加其直系亲属作为保证人，并要求保证人出具法律声明，声明其放弃先行处置抵押物的权利即代位权，只要借款人违约，保证人立即承担保证责任，并代为偿还贷款本息。

（三）处置风险，减少损失

1、及时主张债权。对借款人还款意愿比较差、经营失败，依靠正常收入不能归还贷款的，要及时向法院提起诉讼，并加强贷款诉讼时效管理。

2、一旦发生保险事故及时向保险公司理赔。

3、及时向连带责任人、保证人追索 一旦借款人违约或恶意逃债，银行可以通过申请支付令、申请公证执行、申请仲裁等法律手段，行使抵销权、代位权、撤销权对借款人及其配偶、借款人的家庭、借款人的合伙人、保证人等进行追偿，将损失降低到最低。

第五篇：2012最新担保公司的主要业务品种及风险分析

主要业务品种及风险控制

公司目前主要业务品种有三个，即贷款担保、过桥业务和短期拆解。

一、贷款担保

（一）业务内容：借款企业向银行贷款，公司为借款企业提供连带责任保证担保。

（二）风险：借款企业无力偿还银行贷款，担保公司代偿，代偿后无法足额从借款企业及其反担保保证人处追偿，拍卖抵押物仍不足追偿而发生的损失。

（三）风险防范：

1.优选客户，力求第一还款来源的保证。

借款企业的还款能力，取决于企业生产经营情况，主要有业务收入，利润水平、偿债能力，由于目前企业财务报表可信度不高，所以必须对三者进行深入分析，其中利润水平可参考业务收入和市场行业平均利润率计算，较容易核实，其余二个我们一般从以下方面调查核实：

（1）业务收入的核实，主要从以下7个方面： ①财务报表 ②银行对账单 ③税单 ④销售合同 ⑤出入库登记簿 ⑥银行存款日记账

⑦有关会计凭证，特别是银行入账凭证 以上7项应互相印证、彼此相符。

（2）偿债能力的核实，主要从以下7个方面： ①流动比率 ②速动比率 ③应收账款周转率

④资产负债率（含银行外借款）⑤对外投资 ⑥关联企业上述指标 ⑦企业实际控制人征信情况

2、加强反担保措施，确保第二还款来源

以上措施虽可部分防范企业经营风险，尤其是造假风险，但借款企业仍然存在市场风险、政策风险、道德风险（骗贷风险）和意外风险，所以必须加强反担保措施，具体有实际控制人个人及其配偶无限连带责任保证担保、关联企业保证担保、应收账款质押担保、收费权质押担保、股权质押担保、抵押担保等第二还款来源保证，其中房地产抵押担保最为可靠。因此，贷款担保原则上要有房地产抵押反担保。

通过以上防范措施，可基本控制贷款担保风险，但仍有些风险是不可防范的，主要有：不可抗力导致抵押物灭失、抵押物价值大幅下降以及抵押物诈骗性销售等，但概率相对较小。

二、过桥业务

（一）业务内容：通过短期垫资，帮助贷款企业完成向银行借新还旧业务。

（二）业务风险：

1、资金已垫，但企业旧贷未还（垫资资金被挪用），新贷放不下来；

2、旧贷已还，新贷放不下来。放不下来原因具体有4种： ①银行主观上不放新贷，只是诱骗企业还旧贷 ②由于政策变化，银行上级通知不准放贷 ③借款企业被法院查封

④抵押物未能抵押到指定银行，包括：抵押物被查封、抵押物灭失、抵押物被出售、抵押物被用于其他抵押。

3、旧贷已还，新贷已放，但资金被企业挪用。

（三）风险防范： 该业务必须满足三个要件：

1、企业生产经营正常；

2、新的银行贷款已批好，借款合同已签订；

3、企业没有或只有少量银行外借款。

如果：①借款企业还能提供房地产抵押、②下家银行能先做余值抵押、③下家银行处级支行副行长以上介绍、④下家银行客户经理连带责任担保、⑤下家银行客户经理以上介绍，则按以上顺序列为优先选择业务；

该业务标准模式为：

1、上网及到企业实地调查生产经营情况，确认正常（万一这家银行新贷不批，可帮助企业到其他银行获得贷款）；

2、到银行查看贷款手续，经办人员必须亲眼看到贷款审批单原件及贷款合同原件（合同最好已做公证）；

3、查询企业及实际控制人征信系统，确认没有不良记录；

4、查询抵押物登记信息，确认没有查封、预卖、余值抵押（或只有少量余值抵押）、限制权利等情况；

5、核对并收取企业以下资料： ①营业执照复印件； ②法定代表人身份证复印件；

③抵押物原件（含贷款押抵物及企业、关联企业或实际控制人其它抵押物）；

④一个贷款账户印鉴章（与银行预留印鉴核对，防止企业挪用新贷款）；

⑤贷款账户剩余支付凭证（贷记凭证等，须与开户银行核对，确认没有剩余空白支付凭证留在企业手中，防止企业挪用新贷款）；

⑥贷款账户金融服务卡（如有）；

⑦与贷款金额相同的贷款账户贷记凭证一张（用于划回借款）； ⑧贷款账户网上银行密钥（如有）；

⑨企业实际控制人的住宅、车牌号、手机号等。

6、与企业签订借款合同（须企业当面盖章、法定代表人当面签字）；

7、收取企业签署的同意借款的股东会决议或董事会决议；

8、下家银行介绍人当面签署连带责任保证（如有）；

9、经办人员亲自到房地产交易中心收取企业向我公司借款的抵押物他项权证（原件，如有）；

10、查询下家银行余值抵押登记情况，确认已抵押（如有）；

11、收取企业现金（借款利息，不开收条收据）；

12、财务开出银行本票，并向企业出示（不得交给借款人），收取企业收据，然后与借款人企业人员一起到上家银行归还贷款（确保垫资不被企业挪用）；

13、跟踪贷款发放进度，及时用贷记凭证划回借款。

三、短期贷款业务：为生产经营正常、抵押物充足的企业提供短期贷款。该业务必须满足以下要件：

1、抵押物变现容易，目前只接受商铺、办公用房及别墅、豪华住宅，且抵押物不得用于学校、医院、养老院、幼儿园等公益性事业；

2、抵押率低于50%。

3、企业没有或只有少量银行外借款。该业务标准模式为：

1、上网及到企业实地调查生产经营情况，确认正常；

2、查询企业及实际控制人征信系统，确认没有不良记录；

3、查询抵押物登记信息，确认没有查封、预卖、余值抵押（或只有少量余值抵押）、限制权利等情况；

4、与企业签订借款合同（须企业当面盖章、法定代表人当面签字）；

5、收取企业签署的同意借款的股东会决议或董事会决议；

6、与企业一起到房地产交易中心办理抵押登记；

7、我公司经办人员亲自到交易中心取抵押物他项权证（防止拿到假证）；

8、收取企业现金（借款利息，不开收条收据）；

9、到期收回本金，撤销抵押。