房屋建筑工程与商品住宅的保修期限的区别及相应的保修期限★

第一篇：房屋建筑工程与商品住宅的保修期限的区别及相应的保修期限

房屋建筑工程与商品住宅的保修期限的区别及相应的保修期限 《房屋建筑工程质量保修办法》规定：保修期限针对的是房地产开发商和施工单位，是施工单位向房地产开发商做的“保证，其保修期限从房屋竣工验收合格之日起计算；《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》制度中，保修期限从商品住宅交付之日起计算，是开发商对销售的商品住宅的保修项目保修期限。

一、房屋建筑工程的最低保修期限

《房屋建筑工程质量保修办法》中规定：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；

（五）装修工程为2年。

二、商品住宅的最低保修期限

《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》中规定的最低保修项目和保修期限为：

（一）地基基础工程和主体结构工程，在合理使用寿命年限内保修 ；

（二）屋面防水3年；

（三）墙面、厨房和卫生间、地下室、管道渗漏1年

（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年

（五）地面空鼓开裂、大面积 起砂1年

（六）门窗翘裂、五金件损坏1年

（七）管道堵塞2个月

（八）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

（九）卫生洁具1年；

（十）灯具、电器开关6个月

其他部位、部件的保修期限，由房地产开发商企业与用户自行约定。

第二篇：房屋保修期限的相关规定

房屋保修期限的相关规定

房屋的保修期不像一般商品，可以简单地定为购买后的1年、3年或5年。我们如果留意一下《商品房销售管理办法》第三十三条后面一句话：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保证书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限”就会发现，房地产商虽然对房屋负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”所以我们要弄清保修期，还要了解国务院的《建筑工程质量管理条例》。

该条例第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限(注：该年限可能会达到楼宇的使用年限)；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”

因此，购房合同上：“出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”，写的是房地产商开始承担保修责任的时间，而法定的保修时间的长度是“自竣工验收合格之日起计算”。

第三篇：商品房房屋保修期限培训资料

商品房房屋保修期限培训资料

综合管理部

首先让我们了解一下什么是房屋保修期的定义：

房屋保修期是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限。

国家建设部对房屋保修期限有以下规定：

（1）建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条有明确规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”

（2）关于保修期的长短，依据《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”

（3）依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

A 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限）；

B 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

C 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

D 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年； E 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；

F 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

因此，“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”的说法更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。[1]

案例分析

想咨询一下业内大侠：我于是2006年9月入住所购商品房，2008年11月我楼下的四楼业主反应我家漏水到他们家的客厅和厨房，由于我所购的商品房为精装修房，而且装修承包方是开发商指定的，入住前已经全部装修好。现在我家客厅和厨房地面下的管道可能出现漏水，现找到开发商要求解决

问题，开发商说不关他们的事，一方面以过了房屋保修期为由予以拒绝维修，另一方面要求我们去找装修承包方去解决。但现在装修承包房早不知所踪，请哪位大侠我能采取什么方法维护自己的权益。

1、你的房子是在06年9月购买的，在厨房下面的管道会漏水，根据 <建设工程质量管理条例> 第40条，厨房漏水仍然在5年的保修期内，应该由开发商负责维修。

开发商说不关他们的事是错误的，因为当时的装修承包方是由开发商指定的。

2、如果开发商没有尽到保修义务，可以向当地建设局或者房产管理局投诉。

法律依据

<建设工程质量管理条例>

第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

第四十一条 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问

题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

第六十六条 违反本条例规定，施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。

第四篇：建筑工程质量最低保修期限相关规定

建筑工程质量最低保修期限相关规定

《建筑工程质量管理条例》第四十条，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条，《住宅质量保证书》应当包括以下内容：工程质量监督部门核验的质量等级；地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：

屋面防水3年；

墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；

墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

地面空鼓开裂、大面积起砂1年；

门窗翘裂、五金件损坏1年；

管道堵塞2个月；

供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

卫生洁具1年；

灯具、电器开关6个月；

其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

《商品房预售管理办法》第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

第五篇：关于我市房屋建筑工程保修问题的法律研究

当高楼林比、新型建筑物蔚然成观成为衡量城市发展新的坐标，人们的生活重心逐渐从满足温饱之需，升华到追求舒适、安逸、品质等新的生活理念时，购买一套高质、适用、考究的住房逐渐取代了传统的衣食主线，成为城市新的消费亮点。然而在越来越多人享受着房屋带来的舒适与安逸同时，越来越多的房屋质量、安全问题，也着实影响着用户的正常工作和生活，这样，如

何对建筑工程进行保修，恢复房屋的使用功能，彻底解决“闹心房”问题，逐渐成为人们关注的话题。这样，一个新的概念，建筑工程质量保修，就成为我们今天研究的重点。

建筑工程质量保修，就是对建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复的活动。也可以这样说，建筑工程质量保修是在保修期内，由建设单位、施工单位对建筑物所有人进行的具有法律意义上的售后服务。面对着我市目前大量存在的建筑工程质量问题和安全问题，以及越来越多的纠纷和上访事件，如何加强建筑工程质量管理，建立完善的建筑工程质量保修法律体系，依法规范和解决建筑工程质量保修过程中各种行为和争议，是当前我市面临的一个十分紧迫的问题。

一、我市建筑工程质量保修管理存在的突出问题

建筑工程是社会生产和生活的重要物质基础，也是我市城市建设发展的重要组成部分。其质量的好坏，直接关系到国家、社会的公共利益，以及广大人民群众的切身利益。近几年，越来越多的“闹心房”问题，严重影响了居民的正常生活，如：内外墙饰面开裂、起鼓和脱落，屋面防水工程有缺陷，经常出现漏水、漏雨；供热、供冷系统出现故障，用户无法及时取暖等，以上问题破坏了房屋的使用功能，给市民生活带来严重影响。另外，由于建设过程中维修责任界定不明确，建设单位、施工单位相互推诿责任，推托履行保修义务，给居民生活带来不便，加之缺少必要的管理规范进行约束，一旦出现房屋使用缺陷时，居民无法正常主张权利，由此引发了多起集体上访、越级上访等事件，给社会带来许多不稳定因素。因此，为了理清我市建筑工程质量保修方面存在的基本问题，找出合理、妥善解决“闹心房”问题的方法，促进我市建筑市场逐步走向健全、合理、法制化的发展道路，今年上半年，在市建委相关同志的配合下，分别深入到建设单位、施工单位、住宅小区进行调研，查阅并整理了大量相关资料、信息，组织座谈，咨询相关方面的专家意见等方式，基本上理清了我市建筑工程质量保修方面存在的几大难题：

（一）保修责任主体不明确，保修责任没有落到实处。在建筑工程保修过程中，互相推诿，不履行保修义务的情况大量存在，许多房屋在保修期内出现质量问题时，用户找不到明确的房屋维修责任人，建设单位推给施工单位，施工单位又推给建设单位，使问题难以解决。在调研过程中，有这样一个案例：李先生购买了我市某小区顶楼的新房，入住半年后发现，只要一下大雨，两间卧室、书房、卫生间及厨房就会发生不同程度的漏雨情况，经与其他同层业主相互了解，也都存在类似现象，结果，张先生找到物业企业，物业企业称张先生所交物业费中，并没有包含维修房顶的内容；无奈，张先生找到开发商，可是开发商称房屋已经出售，便与其没有关系，而此问题属于施工单位的责任，建议他向施工单位主张权利，可该建筑工程的施工单位，在施工结束后就离开了我市，所以，张先生想诉至法院，通过司法程序维权，但是却不知道谁是具体的责任主体。

（二）建筑工程保修范围不明确，保修期限缺少具体的标准。建筑工程保修范围和保修期限是建筑工程保修过程中的重要问题，也是我市在具体实践中遇到纠纷最多的问题，在调研过程中，我们发现我市在保修范围和保修期限的确定时存在以下问题：第一，我市的保修内容和期限是按照国家上位法规定确定的，虽然国务院《建筑工程质量管理条例》和建设部《房屋建筑工程质量保修办法》，对建筑工程保修的范围和期限作了一些规定，但这些规定都过于原则，没有对于不同地区的具体的问题进行逐一分析，需要各地根据实际另行规定；第二，我市地处北方高寒地区，独特的气候特点和地理特点使我市建筑工程有其自身的特点，由于冬季时间较长，气温较低，决定了我市施工期短，取暖期长，对外墙的厚度与材质的要求远远高于其他城市，尤其是建筑材料和防水材料，经过冬天冻结之后，大大降低了其使用功能，缩短了建筑工程的使用寿命，所以，我市需要根据实际情况，科学合理的确定我市建筑工程的保修范围和期限。

（三）房屋建筑工程质量保修的程序不明确。合理的保修程序是建筑工程保修制度得以实现的必要条件，而现实中，保修程序往往得不到应有的重视，以致许多必要的建筑工程质量保修成为空谈，比如，第一，大多数人只注重买房时的各种细节，忽视了房屋保修过程中的各种程序，以致于房屋出现质量缺陷时，不知道应该如何要求保修，向什么部门要求保修以及采取怎样的保修程序维护权利，尤其是发生房屋承重结构或者基础结构破损、地基基础工程断

裂、屋顶大面积漏水等严重质量缺陷，需要立即进行维修时，给日常的生产和生活带来严重的影响；第二，由于缺乏统一的程序和模式，建设单位、施工单位等房屋保修责任单位履行保修义务时，没有既定的规范、要求和统一的期限，使大量建筑工程得不到及时、有效的维修，或者因推迟维修给用户带来不必要的麻烦甚至安全隐患。

（四）还未完全建立起健全、合理、规范的建筑工程质量保证金制度。建筑工程质量保证金是指建设单位与施工单位在建筑工程承包合同中约定，或者施工单位在工程保修书中承诺，在建筑工程竣工验收交付使用后，从应付的建筑工程款中预留的，用以维修建筑工程在保修期限和保修范围内出现的质量缺陷的资金。《中华人民共和国建筑法》第62条规定：“建筑工程实行质量保修制度”，这一法律规定赋予了建筑工程质量保证金制度法律上的地位。目前，虽然我市很多建筑工程已经设立了保证金制度，但还不够完善，具体存在以下问题：第一，一些建筑工程未建立质量保证金制度，这些施工单位在开工前，拒绝缴纳质量保证金，无视国家法律的规定，扰乱了建筑市场的秩序；第二，已经建立的质量保证金制度不够规范和健全，保证金约定的内容不够完善，缺乏统一、规范的缴纳、管理制度，尤其在保证金的使用上，没有明确、具体的规定，这方面管理也比较混乱，没有建立起平衡的收支制度；第三，建筑工程保修期满，有些建设单位还存在着不按照约定返还质量保证金，或者任意克扣、不全额返还的情况，因此产生了很多质量保证金方面的纠纷。

（五）建筑工程质量保修缺少有效的保障制度。建筑工程需要进行质量保修时，经常出现建设单位、施工单位不履行质量保修责任、拖延履行责任或者保修质量达不到国家要求的标准等情况。如，王女士在南岗区购买了一套商品房，新屋入户时，本应该享受乔迁的喜悦，可是住了一段时间后却发现客厅及主卧室地面和天花板出现明显的裂缝，墙体多处发现竖向、斜向、水平裂缝，王女士找到开发商，开发商却说责任在施工单位，王女士多次查访发现施工单位早已不知去向，无奈多次到开发建设单位要求维修，建设单位便允诺了为王女士进行维修，可修缮以后不到半年，又出现了不同程度明显的裂痕，并且原来的裂缝也凸现出来，王女士没有办法，诉至法院要求维权。

二、对于上述问题的几点建议

对于上述调研过程中遇到的建筑工程质量保修方面的问题，在认真分析总结几种情况，结合具体工作的实践，并借鉴外地先进经验的基础上，提出如下解决问题的意见：

（一）按照国家有关规定，加强我市建筑工程保修方面的立法，合理的确定保修责任主体、保修范围和期限。在国家上位法规定的范围内，结合我市实际情况，加快我市建筑工程保修方面的立法，依法确定我市建筑工程保修责任人和保修的范围和期限。具体包括以下内容：第一，在建设过程中，建设单位将建设项目委托给施工单位进行施工，完工后，由建设单位作为开发商对外销售，与购房者成立买卖合同关系，也就是说在整个过程中，建设单位是一个中间的媒介，所以为了避免用户在房屋质量出现问题时，找不到维修责任人，或者建设单位和施工单位互相推诿责任，在确定保修责任人时，应当坚持施工单位对建设单位负责，建设单位对用户负责的原则，即，建设单位对建筑工程在规定的质量保修期内出现的质量缺陷先行承担相应的质量保修责任；施工单位对未按照国家有关规范、标准和设计文件和承包合同约定施工造成的质量缺陷承担质量保修责任。另外，对于在保修期内，由于勘察设计单位、监理单位和材料供应商等的原因导致的质量缺陷，也应该区别具体情况不同，分别确定了承担保修责任的主体。第二，根据我市的地理和气候特点，结合时间工作中遇到的各种保修问题，合理确定我市的保修范围和期限，尤其对于我市经常出现的内外墙饰面开裂、起鼓和脱落，墙内表面潮湿霉变，油漆、涂料脱皮，室内地面空鼓、起砂和开裂，门窗变形、透气，阳台、窗台漏水等情况应当加以细化。

（二）依法确立房屋建筑工程质量保修的程序。在国务院和建设部《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》规定的范围内，根据我市经济发展水平和建筑市场的具体情况，确定我市建筑工程保修的程序，具体应当包括以下内容：房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修，并立即报告当地建设行政主管部门，采取安全防范措施。保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，还应当报当地建设行政主管部门备案。另外，对于施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。

（三）完善我市建筑工程质量保证金制度。建立、健全我市的建筑工程质量保证金的收集、使用和管理制度，保证在保修期限内出现质量缺陷的房屋能够得到及时、有效的维修；认真贯彻和执行《中和人民共和国建筑法》等有关法律、法规、规章的规定，按照要求进行质量保证金的收缴、使用和管理，用法律的手段规范收缴、使用和管理质量保证金过程中的各种行为，使质量保证金的收取和使用走上法律的轨道；市财政、建设等有关部门应当加强对建筑工程质量保证金缴纳和使用过程的监督和管理，做到收支透明、专款专用，防止挪用、滥用或者擅自使用质量保证金行为的发生，更好的维护广大用户和建设单位、施工单位的利益，并用法律规定来约束质量保证金在使用过程中的违法、违规行为。

（四）适当引入房屋质量保修保证担保制度。房屋质量保修保证担保是保证人为开发商在保修期内，按《商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》的约定履行保修义务，而向购房人提供的担保。在保证期间，除因购房人或者不可抗力的原因，购房人购买的房屋及配套装置发生质量缺陷需要进行保修，而开发商或有关责任人在房屋保修期内未按规定履行保修义务的，购房人有权依据保函约定的内容，在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任。这一制度的确立，为建筑工程质量保修提供了双保险，切实的将建筑工程保修制度落到实处，更好的维护了广大用户的合法权益。目前，许多先进城市已经确立了这一制度，并在实践中取得了不错的效果。

（五）将房屋建筑工程的质量保修纳入建筑市场诚信体系。对保修期内工程质量问题进行维修和处理，是建设、施工企业售后服务体系中的一个重要部分。很多建设单位或开发商在购房者买房前承诺保修期如何高质量服务，可是房屋售出后就不再过问，出现重“售”轻“管”的不诚信现象。去年，我市相继出台了《**市房地产开发企业综合信用评价暂行办法》、《**市建筑业企业综合信用评价暂行办法》等两部规范建筑市场诚信体系的规范性文件，对建筑市场的各种活动进行综合分析和信用评价，而建筑工程质量保修也属于建筑市场的内容之一，所以，应当将建筑工程质量保修纳入到信用评价体系中来，按照《办法》的规定，对建设单位、施工单位的信用情况进行综合评价。

综上所述，是对本市建筑工程质量保修过程中存在的一些重要问题的浅析，并简要阐述了如何完善保修制度、进一步落实保修责任以及保修管理法制化的几点建议，希望可以通过完善立法、加强监督、有效维权等方式促进我市建筑工程的保修管理不断走向程序化、规模化、法制化的道路，为广大市民群众创造一个舒适、安全的人居环境，为我市经济、社会发展打造新的亮点，促进我市的建筑市场在经济吐旧纳新的竞争潮流中与日向荣，蒸蒸日上。