不动产投资入股的相关涉税问题

第一篇：不动产投资入股的相关涉税问题

不动产投资入股的相关涉税问题

根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）的规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。因此，如果属于以房产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征收营业税。

如果属于以房产投资入股，收入固定利润的，那就需要缴纳营业税。根据《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》（国税函

[1997]490号）规定，以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按‘服务业’税目中‘租赁业’征收营业税，即按取得的固定利润按5%税率缴纳‘服务业—租赁业’营业税。

另外，税务人员提醒广大纳税人，缴纳营业税后，其城建税、教育费附加、地方教育费附加也应当一并申报。

第二篇：涉税问题集锦

1.单位可以和个人一样申请代开发票吗？

答：根据•国务院关于修改﹤中华人民共和国发票管理办法﹥的决定‣(中华人民共和国国务院令第587号)规定：“•中华人民共和国发票管理办法‣第十六条 需要临时使用发票的单位和个人，可以凭购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动的书面证明、经办人身份证明，直接向经营地税务机关申请代开发票。依照税收法律、行政法规规定应当缴纳税款的，税务机关应当先征收税款，再开具发票。税务机关根据发票管理的需要，可以按照国务院税务主管部门的规定委托其他单位代开发票。禁止非法代开发票。”

2.销售二手车是否征收增值税？

答：根据•国家税务总局关于二手车经营业务有关增值税问题的公告‣（国家税务总局公告2012年第23号）规定：“经批准允许从事二手车经销业务的纳税人按照•机动车登记规定‣的有关规定，收购二手车时将其办理过户登记到自己名下，销售时再将该二手车过户登记到买家名下的行为，属于•中华人民共和国增值税暂行条例‣规定的销售货物的行为，应按照现行规定征收增值税。……本公告自2012年7月1日起开始施行。” 3.广告代理业需要征收文化事业建设费吗？

答：国家税务总局关于广告代理业征收文化事业建设费问题的批复如下：根据财政部、国家税务总局•关于印发†文化事业建设费征收管理暂行办法‡的通知）‣（财税字„1997‟95号）第二条的规定，凡缴纳娱乐业、广告业营业税的单位和个人，为文化事业建设费的缴费人。广告代理是经营者承诺为他人的商品或劳务作宣传的行为，只是在经营过程中转托有关新闻媒体发布，因此广告代理业务符合•营业税税目注释‣关于“广告业，是指利用图书…等形式为介绍商品、经营服务项目…等事项进行宣传和提供相关服务的业务”的解释，对广告代理业应按“服务业—广告业”征收营业税。亦即纳税人从事广告代理业务也应缴纳文化事业建设费。如过去执行中与统一规定不一致的，从1999年1月1日起一律按统一规定执行。

4.发票丢失如何处理？

答：(1)根据•中华人民共和国发票管理办法实施细则‣（国家税务总局令第37号）第三十一条规定：“使用发票的单位和个人应当妥善保管发票。发生发票丢失情形时，应当于发现丢失当日书面报告税务机关，并登报声明作废。”

(2)根据•国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知‣（国税发„2008‟80号）第六条第二项规定：“及时处理丢失或被盗发票。当发生发票丢失或被盗时，税务机关应要求纳税人按规定及时刊登公告，声明作废，并列入丢失或被盗发票数据库。一旦发现有开具作废发票者，一律依法从重处罚。”

5.纳税人丢失了海关进口增值税专用缴款书还能否抵扣？ 答：根据•国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知‣（国税函„2009‟617号）第四条第二款规定：“增值税一般纳税人丢失海关缴款书，应在本通知第二条规定期限内，凭报关地海关出具的相关已完税证明，向主管税务机关提出抵扣申请。主管税务机关受理申请后，应当进行审核，并将纳税人提供的海关缴款书电子数据纳入稽核系统进行比对。稽核比对无误后，方可允许计算进项税额抵扣。”

6.个人保险代理人，是否仅指自然人? 答：根据•国家税务总局关于个人保险代理人税收征管有关问题的公告‣（国家税务总局公告2016年第45号）规定：“

六、本公告所称个人保险代理人，是指根据保险企业的委托，在保险企业授权范围内代为办理保险业务的自然人，不包括个体工商户。

7.向税务机关申请查询自身涉税信息，应提交哪些资料？ 答：根据•国家税务总局关于发布•涉税信息查询管理办法‣的公告‣(国家税务总局公告2016年第41号)规定：“第八条 纳税人按照本办法第七条无法自行获取所需自身涉税信息，可以向税务机关提出书面申请，税务机关应当在本单位职责权限内予以受理。书面申请查询，应当提交以下资料：(一)涉税信息查询申请表;(二)纳税人本人(法定代表人或主要负责人)有效身份证件原件及复印件。”

8、公司支付的贷款利息能否抵扣？

答：根据•关于全面推开营业税改征增值税试点的通知‣（财税„2016‟36号）规定：购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。因此，公司支付的利息不可以抵扣。

9、幼儿园经过营改增后有什么税收优惠吗？

答：托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务是免征增值税的，但是超过规定收费标准的收费，以开办实验班、特色班和兴趣班等为由另外收取的费用以及与幼儿入园挂钩的赞助费、支教费等超过规定范围的收入，不属于免征增值税的收入。

10、直接收费金融服务是否可以适用免征增值税政策？ 答： 根据•财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知‣（财税„2016‟36号）附件4•跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定‣第二条第（五）款规定，境内的单位和个人为境外单位之间的货币资金融通及其他金融业务提供的直接收费金融服务，且该服务与境内的货物、无形资产和不动产无关的，免征增值税，但财政部和国家税务总局规定适用增值税零税率的除外。

11、挂靠建筑企业如何纳税？

答：以被挂靠人名义对外经营并由被挂靠人承担相关法律责任的，以该被挂靠人为纳税人。否则，以挂靠人为纳税人。

12、营改增企业的一般纳税人核准是多少？ 答：连续是十二个月销售额500万元的。

13、一般纳税人出租营改增之前取得的不动产如何进行税务处理？ 一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

14、营改增后小额贷款公司发生的贷款利息是否可以抵扣？ 答：根据•财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知‣（财税„2016‟36号）规定，购买方购入的贷款服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

15、纳税人提供的建筑分包服务，总包合同与分包合同的日期不一致，如何确定？答：在判断是否老项目时，一总包合同为准。如果总包合同属于老项目，分包合同也属于老项目。

16、饭店农产品进项扣除问题

答：收购农业生产者个人销售的免税农产品，可以开具收购发票抵扣进项税额；购买农产品经营者销售的农产品（流通环节的免税鲜活肉蛋产品除外），可以凭销售方开具的增值税普通发票或增值税专用发票抵扣。

17、房地产企业“一次拿地、分次开发”如何扣除土地价款？答：分两步走，第一步，讲一次性支付土地价款，按照土地面积，在不同项目中进行划分固话；第二部，对单个房地产项目中所对应的土地价款，按照该项目中当期销售建筑面积与可供销售建筑面积的比例，进行计算扣除。

18、之前在地税享受的营业税税收优惠政策的纳税人，营改增之后是否可以继续享受优惠？

答：2016年4月30日（含）前，试点纳税人已经按照有关政策规定享受营业税税收优惠的，在剩余税收优惠政策期限内，按照规定可继续享受有关增值税优惠。

19、取得的税控专用设备以及技术维护费的专用发票需要认证吗？认证后如何全额抵减？

答：需要认证，认证后先做进项税额转出再进行全额抵减。根据财税2012（15）号文，为减轻纳税人负担，经国务院批准，自2011年12月1日起，增值税纳税人购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费(以下称二项费用)可在增值税应纳税额中全额抵减。

20、设备检测服务是否属于营改增的范围？

答：•财政部 国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知‣(财税„2013‟106号)规定，认证服务是指具有专业资质的单位利用检测、检验、计量等技术，证明产品、服务、管理体系符合相关技术规范、相关技术规范的强制性要求或者标准的业务活动。

21、增值税普通发票丢失后，用复印件无法入帐，如何处理？

答：根据•山东省国家税务局关于发布<山东省国家税务局普通发票监控管理办法>的公告‣（山东省国家税务局公告2014年第7号）规定：“第十九条已开具发票的发票联遗失的，应按以下规定处理：

（一）开票方丢失发票联的，应于发现丢失当日书面报告主管国税机关，在县级以上报刊登报声明作废、接受行政处罚后，作废该份发票或开具相应红字发票，并重新开具发票给受票方。

（二）受票方丢失发票联的，可持县级以上报刊刊登的作废声明和主管国税机关的行政处罚决定书，向开票方请求重新开具发票。开票方据此开具红字发票后，为其重新开具发票。”

22、企业所得税核定征收方式有哪些？

答：根据•国家税务总局关于印发•企业所得税核定征收办法‣（试行）的通知‣（国税发„2008‟30号）的规定： “第四条税务机关应根据纳税人具体情况，对核定征收企业所得税的纳税人，核定应税所得率或者核定应纳所得税额。具有下列情形之一的，核定其应税所得率：

（一）能正确核算（查实）收入总额，但不能正确核算（查实）成本费用总额的；

（二）能正确核算（查实）成本费用总额，但不能正确核算（查实）收入总额的；

（三）通过合理方法，能计算和推定纳税人收入总额或成本费用总额的。

纳税人不属于以上情形的，核定其应纳所得税额。”

23、收到一般纳税人开具的农产品销售增值税普通发票，能否抵扣？

答：不能，一般纳税人开具农产品销售增值税专用发票可以作为抵扣依据。从农户手中收购的，由企业自己开具农产品收购发票，发票题头有收购单三个字；从小规模纳税人手中收购的，对方开具增值税普通发票，税率13%；从一般纳税人手中收购的，对方开具增值税专用发票，税率13%。

24.如何申请开具•外出经营活动税收管理证明‣？

答：根据•国家税务总局关于优化•外出经营活动税收管理证明‣相关制度和办理程序的意见‣(税总发„2016‟106号)第三条第一款的规定：“1.“一地一证”。从事生产、经营的纳税人跨省从事生产、经营活动的，应当在外出生产经营之前，到机构所在地主管税务机关开具•外管证‣。税务机关按照“一地一证”的原则，发放•外管证‣。2.简化资料报送。一般情况下，纳税人办理•外管证‣时只需提供税务登记证件副本或者加盖纳税人印章的副本首页复印件(实行实名办税的纳税人，可不提供上述证件);从事建筑安装的纳税人另需提供外出经营合同(原件或复印件，没有合同或合同内容不全的，提供外出经营活动情况说明)。3.即时办理。纳税人提交资料齐全、符合法定形式的，税务机关应即时开具•外管证‣(可使用业务专用章)。” 25.建筑业纳税人咨询，开具发票时备注栏是否需要填写项目名称 答：根据•国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告 ‣（国家税务总局公告2016年第23号）规定，提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。

26.保险公司购进宣传用品赠送给客户，视同销售的话，购进时取得专票可以抵扣，如果购进时取得的是普票，还视同销售吗？

答：根据•中华人民共和国增值税暂行条例实施细则‣第四条的规定，将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人属于视同销售行为。因此，无论企业取得何种发票此行为都需要计算缴纳增值税

27.建筑服务选择简易计税方法，销售额如何确定？

答：根据•财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知‣（财税„2016‟36号）规定，试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部加权和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。28.营改增纳税人之前领购的地税发票

答：根据•国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告‣（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第（七）项规定，自2016年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016年8月31日。因此，除另有规定外，试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日。

29.跨县提供建筑劳务的小规模纳税人在预交税款时，如何享受小薇企业增值税政策？

答：对于小规模纳税人跨县提供建筑劳务，在建筑劳务发生地取得全部价款和价外费用，按月不超过三万元的，暂不不在建筑服务发生的预交税款。会机构所在的主管税务机关进行纳税申报，按照申报销售额来确定是否享受小薇企业征收增值税政策。

30.保安公司增值税是否可以简易征收？

答：保安公司为满足用工单位对于门卫巡逻守护，随身护卫，安全检查等用工的要求，将安保员派遣至用工单位，接受用工单位管理并为其工作，符合劳务派遣服务条件，可以按照劳务派遣服务政策计算增值税。

第三篇：涉税问题

请问：1.旧的发票专用章使用期限？2.财务专用章从何时开始不能在发票上盖？

您好，1.旧式发票专用章可以使用至2011年12月31日。2.根据关于修改《中华人民共和国发票管理办法》的决定，自2011年2月1日起“开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章”。

2.你好，我们是外贸企业一般纳税人。请问增值税纳税申报表中第9栏免税货物销售额如何确定？是按照出口商品发票中销售额合计还是按照离岸价合计填列？谢谢！

2.您好！按离岸价折算成人民币的金额填写

3.你好！我在二手市场买了一台二手货车，已过户，但车辆完税证明不知道怎么办理，不知道还需要提供哪些材料

3.您好！车主办理车辆过户手续时，应如实填写《车辆变动情况登记表》，并提供原来的完税证明正本和《机动车行驶证》原件及复印件。《机动车行驶证》原件经主管税务机关审核后退还车主，复印件及完税证明正本由主管税务机关留存。主管税务机关对过户车辆核发新的完税证明正本（副本留存）。

4.你好！我公司发票购票本遗失了，该怎么办？

4.您好！纳税人丢失发票领购簿或购票密码，应填写《发票领购簿或密码挂失登记表》到主管税务机关发票窗口办理挂失，自机关受理之日起的5个工作日后，纳税人可以凭回执到主管税务办理相关手续，发票窗口人员应将纳税人的《发票领购簿或密码挂失登记表》及回执作为备案资料归档。特殊情况下，需要立即核发新发票领购簿或重设票密码的，由纳税人提出书面申请，主管科长授权办理。

5.外商独资企业有些什么优惠政策？例如：所得税是按多少税率计算的等等

5.您好！现在没有专门针对外商投资企业的企业所得税税收优惠。如果是07年3月16号之前成立的企业（含当天），11年的税率为24%；如果是07年3月16号之后成立的，税率为25%。

6.你好!我公司是外贸出口企业.现在有几单去年的报关单因没有核销单而无法退税.现要做出口转内销,可不可以进项发票做为抵扣后再补税？

6.您好，可以按规定办理。外贸企业出口货物，凡未在规定期限内申报退（免）税或虽已申报退（免）税但未在规定期限内向税务机关补齐有关凭证，以及未在规定期限内申报开具《代理出口货物证明》的，自规定期限截止之日的次日起30天内，由外贸企业向深圳市国家税务局进出口税收管理处申请开具《外贸企业出口视同内销征税货物进项税额抵扣证明》（以下简称《抵扣证明》）。外贸企业必须持以下资料申请开具《抵扣证明》：

（一）由外贸企业据实填写并加盖企业公章的《抵扣证明》（一式三联）；

（二）《外贸企业出口视同内销征税货物进项发票明细表》（需提供纸质报表和相同内容的excel电子数据）；

（三）增值税专用发票原件及加盖企业公章的复印件（验原件留存复印件）；

（四）出口货物报关单原件及加盖企业公章的复印件（验原件留存复印件）；

（五）委托加工合同或协议原件及加盖企业公章的复印件（属委托加工业务的提供，验原件留存复印件）。外贸企业取得《抵扣证明》后，应将《抵扣证明》允许抵扣的进项税额填写在《增值税纳税申报表》附表二第11栏“税额”中，并在取得《抵扣证明》的下一个征收期申报纳税时，向主管征税的区、分局申请抵扣相应的进项税额。超过申报时限的，不予抵扣。

7.您好：请问一般纳税人分期收款销售，增值税纳税义务发生时间怎么确定？谢谢

7.您好，根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》规定：采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天。

8.你好，请问企业为员工交纳本应由员工本人应承担个人部份的社会保险费用，可否在企业所得税汇算清缴时税前扣除？

8.您好，企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除。企业承担的职工个人应承担的部分是不在规定的范围和标准之内的。

9.你好，我公司是新办企业有出口货物，我司要做免抵退的申报，请问是不是办理出口企业退税登记，税局出具《出口退（免）税认定通知书》就可以申报了？是不是现在不需要办理退税登记证了？谢谢。

9.您好，目前《出口退税登记通知书》和经过审核的《出口企业退税登记申请表》可视同退税登记证书使用。从2007年起已经取消对出口退税登记证的发放。

10.纳税人机动车销售发票填开错误但无法从车购办取回发票联次（已交车购税，有税单），在这种情况下，是否必须要求开具方先到税务局办理登报挂失手续接受处罚，才能在联次不齐全的情况下作废原发票，重新开具一张与原开发票的车架号码和发动机号码相同的发票（不重复计算应纳税额）？纳税人能否直接作废重开，不到税务局办理挂失？

10.您好，根据深国税发(2007)127号规定，纳税人丢失了已开具的机动车销售发票或二手车销售发票，或者填开错误但无法从公安机关和车购办取回所有联次的，允许发票开具方在联次不齐全的情况下作废原发票，重新开具一张与原开发票的车架号码和发动机号码相同的发票，不重复计算应纳税额。

11.丢失增值税专用发票要登《中国税务报》，《中国税务报》地址在哪？

11.您好！中国税务报深圳分公司地址：深圳市罗湖区松园路西街52号税务大院三栋106房;电话：0755－81858016/8211603

512.你好：我公司在学习了《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》国家税务总局公告2011年第25号文件后有以下疑问咨询。文件中提到，资产损失，应以清单申报的方式向税务机关申报扣除的有：

a.企业在正常经营管理活动中，按照公允价格销售、转让、变卖非货币资产的损失；

b.企业固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理的损失；

请问按清单申报要如何操作，应提供哪些资料，向哪个部门申报？

12.您好，根据深国税发〔2011〕62号规定：应以清单申报的方式向税务机关申报扣除的资产损失，采取申报表附报形式，纳税人在进行申报时，将《企业资产损失清单申报表》随同企业所得税纳税申报表一同申报。

13.请问丢失增值税专用发票一定要登“中国税务报”吗？

13.您好，根据国税函发[1995]292号规定：

二、为便于各地税务机关、纳税人对照查找被盗、丢失的专用发票，减轻各地税务机关相互之间传（寄）专用发票遗失通报的工作量，对发生被盗、丢失专用发票的纳税人，必须要求统一在《中国税务报》上刊登“遗失声明”。

14.我公司是一般纳税人企业.在辅导期时发票认证要到次月抵扣,请问进项发票该做到哪个明细科目?

14.您好，根据国税发[2010]40号第十一条规定：辅导期纳税人应当在“应交税金”科目下增设“待抵扣进项税额”明细科目，核算尚未交叉稽核比对的专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书以及运输费用结算单据（以下简称增值税抵扣凭证）注明或者计算的进项税额。?

辅导期纳税人取得增值税抵扣凭证后，借记“应交税金??待抵扣进项税额”明细科目，贷记相关科目。交叉稽核比对无误后，借记“应交税金??应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税金??待抵扣进项税额”科目。经核实不得抵扣的进项税额，红字借记“应交税金??待抵扣进项税额”，红字贷记相关科目。

15.你好，我问一下国税的发票有没有出版拾万元版的通用机打发票？

15.您好，没有。目前通用机打发票分设无面额版、万元版、千元版和百元版，共4种面额。

16.车辆购置税完税证明遗失，需要登报挂失，但是没有完税号码完税号码要怎么查询？

16.您好，纳税人需提供《机动车辆行驶证》原件到车辆购置税征收管理分局档案科查询车辆购置税完税证明号码。

17.深圳什么时候开始缴纳地方教育附加？缴纳标准是多少？

17.自2011年1月1日起，深圳市行政区域内缴纳增值税、营业税、消费税的单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人），按实际缴纳增值税、营业税、消费税税额的2％缴纳地方教育附加。根据《深圳市地方教育附加征收管理暂行办法》第四条规定，地方教育附加由地税部门负责代征。2011年7月11日起，各级地方税务部门及委托代征单位开始受理缴费单位和个人的申报缴纳事宜。

18.建筑业自开票须具备哪些资格条件？领购发票时需提供哪些资料？

18.自2011年7月18日起，按规定向注册地税务机关申请建筑业自开票纳税人资格，取得建筑业自开票纳税人资格的企业可以领购网络发票自行填开并按规定申报缴纳税款。

（一）资格条件

在我市依法注册成立并办理了税务登记的建筑业企业，同时符合下列条件的，可以向注册地税务机关申请建筑业自开票纳税人资格，注册地税务机关经审查，符合条件的授予建筑业自开票纳税人资格：

1.具有建设行政主管部门核发的建筑业企业资质证书，并取得安全生产许可证；

2.两年内未发生税收违法行为并受过行政处罚；

3.两年内在我市提供建筑业劳务收入均达到 100 万元以上；

4.在银行开设结算账户并通过银行转账方式结算工程款项；

5.财务会计制度健全，核算规范准确，账簿设置齐全并通过注册地税务机关账册健全认定。

（二）申请材料企业申请建筑业自开票纳税人资格，应当向注册地税务机关提交下列申请材料：

1.《建筑业自开票纳税人业务申请表》;

2.税务登记证副本复印件（验原件）;

3.经办人身份证复印件（验原件）;

4.建筑业企业资质证书复印件（验原件）;

5.安全生产许可证复印件（验原件）;

6.两年内提供建筑业劳务收入均达到100万元以上证明；

7.银行结算账户复印件（验原件）;

8.账册健全情况告知书复印件（验原件）;

企业提供的以上材料，应当加盖企业公章。

（三）资格取消

具有建筑业自开票纳税人资格的企业，有下列情形之一的，由注册地税务机关取消其建筑业自开票纳税人资格：

1.提供虚假材料申请建筑业自开票纳税人资格的；

2.违反税收法律、法规和财务制度要求，未正确核算收入、成本、费用、税金、利润的；

3.未按规定进行纳税申报和缴纳各项税款的；

4.代开或者虚开发票的；

5.偷税、抗税的；

6.未妥善保管、使用发票造成严重后果的。

（四）网络发票领购

建筑业自开票纳税人首次到注册地税务机关发票发售窗口申请领购网络发票，应当提交下列申请材料：

1.《深圳市地方税务局发票领购、验销申请表》；

2.税务登记证副本（验原件

3.经办人身份证复印件1份（验原件）;

4.发票专用章印模原件1份。

（五）网络发票验销

建筑业自开票纳税人作废发票或者开具红字发票的，应当在3个月内到注册地税务机关办理验销手续。验销时须携带作废的发票、红字发票备用联和被红冲的发票原件；被红冲的发票联原件无法收回的，应当提供对方的有效证明。

除作废发票和红字发票以外，建筑业自开票纳税人正常开具的发票，系统自动审验，无需办理验销手续。

第四篇：不动产投资入股税务处理

不动产投资入股税务处理

不动产投资入股，需要开具发票吗？

营业税相关政策规定，以不动产、无形资产投资入股，与投资方不共担风险，收取固定的利润的行为，需要缴纳营业税。《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定，以不动产、无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但是，对于不动产投资入股是否可以向税务机关申请代开发票，业界则存在两种意见：一种认为既然以不动产、无形资产投资入股不征营业税，且不动产、无形资产的评估价值可通过符合资质的中介机构核定，企业就可以根据中介机构的评估报告入账，为必申请代开发票。另一种意见则认为，税务机关应为企业开具发票，因为税务机关具有长期管理发票的经验，且发票具有防伪标识，可以方便税务机关日后跟踪及监控，而且在现行税收法规中找不到对此行为不开具发票的依据，所以是否开具发票不该以是否应税作为标准。

笔者认为，根据相关的发票管理办法，发票用于生产经营活动，而股东把不动产投资办企业，不属于生产经营活动，不应开具发票。因此，企业可以根据相关中介机构出具的评估报告进行相关的账务处理。

个人股东以不动产投资入股，要缴个人所得税吗？

《国家税务总局关于资产评估增值计征个人所得税问题的通知》（国税发〔2008〕115号）规定，个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权的，对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分，属于个人所得，按照“财产转让所得”项目计征个人所得税。税款由被投资企业在个人取得股权时代扣代缴。个人不能提供完整、准确财产(资产)原值凭证的，主管税务机关可依法核定其财产原值。

但是后来，该文件被国家税务总局收回了。笔者认为：如果一个自然人以不动产投资一家企业，需要缴纳税金。而另一个自然人以货币资金投入一家企业，不需要缴纳任何税金。对于不同自然人来说，这就造成不公平，也违背了税法的公平性。因此，在实践过程中，纳税人碰到用不动产投资入股的情况，要与主管税务机关积极沟通，争取在投资环节不缴纳个人所得税，等待转让或处置环节缴纳个人所得税。

法人股东以不动产投资入股，要缴企业所得税吗？

企业法人以非货币性资产——不动产投资入股另一家企业或成立新企业，意味着，该企业法人用非货币性资产换取了另一家企业的股权。

如果该企业法人符合《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号文）特殊重组的条件规定：可以暂缓缴纳企业所得税，可以达到延迟纳税的目的。如果上述交易不符合特殊重组的条件，根据企业所得税法的相关规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应该视同销售货物，转让财产或者提供劳务。这就意味着用不动产换取股权的交易行为，企业应该视同销售不动产，按照不动产的销售确认转让的损益。结论：企业法人以不动产投资入股需要缴纳企业所得税，除了符合财税〔2009〕59号文件企业特殊重组的规定。

第五篇：房地产作价投资入股涉税费用及办理流程

房地产作价投资入股涉税费用及办理流程

一、对房地产投资作价入股涉税及费用有：

1、契税，按成交价的3%由被投资企业缴纳；

2、印花税，按投资做价入股合同金额的0.05%由投资方和被投资方分别缴纳；

3、所得税，由投资方按评估入股价减去购买价的25%缴纳；

4、手续费，按成交价的1%，由投资双方各半缴纳； 不用缴营业税和土地增值税，具体规定如下：

(1)、营业税方面：根据财税[2002]191号文件规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税； 总结：不征营业税

(2)、土地增值税：根据财税字[1995]048号文规定，对土地（房地产）作价入股进行投资时，暂免征收土地增值税。但根据财税[2006]21号规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财税字[1995]048号》第一条暂免征收土地增值税的规定。

总结：投资与被投资企业是从事房地产开发的要缴土地增值税，其他企业不缴。(3)、企业所得税方面：根据国税发[2000]118号文规定，企业以经营活动的部分非货币资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按照公允价格销售有关非货币性资产和对外投资两项经济业务进行所得税处理。

总结：投资企业房地产估价高于原价的要缴企业所得税。

二、企业投资作价入股管理流程：

企业股东决议确定以房产土地投资作价入股的股东决议→评估报告→章程修改（初稿）→向主管地方税务机关提交相关资料→主管地方税务机关审核→国土部门代征契税、印花税、企业所得税（投资方为企业，且由地税部门征管的核定征收企业）、土地增值税（企业为房地产开发企业）→国土部门办理权属变更→企业三个月内到工商部门确认章程修改（章程需加盖工商部门骑缝章）→修改章程把主管税务机关备案

三、投资作价入股需向主管地方税务机关提交的相关资料：

1、股东决议；

2、修改章程（初稿）；

3、评估报告（土地房产评估明细）；

4、企业所在镇（区）政府证明文件；

5、房地产作价投资入股涉税事项审批表。

四、后续管理：

1、企业投资作价入股不需开具发票；

2、对投资方所得税的管理：

(1)、投资方为个人的，其评估增值的所得暂不征收个人所得税，投资方在投资收回、转让或清算股权时，须按“财产转让所得税”缴交个人所得税，其“财产原值”作业资产评估前的价值。

(2)、投资方的企业所得税属地税部门征管且为查账征收的，其评估值所的（投资入股房地产账面净值与入股价值之差）应并入当期的应纳所得额，于章程修改确定的投资入股次月向主管地方机关申报。

（注：非货币性资产投资转让所得如数额较大，在一个纳税确认实现缴纳企业所得税确有困难的，报经主管地方税务机关批准，可作为递延所得，在投资就业发生当期及随后不超过5个纳税内平均摊转到各的应纳所得中。“数额较大”指非货币性资产投资转让所得占当期应纳税所得50%以上。

3、企业三个月内未到工商部门确认章程修改（章程需加盖工商部门骑缝章）并报主管税务机关备案的，主管税务机关应对其“投资作价入股”行为试图房地产就业，追缴相关税费。