物业管理范围

第一篇：物业管理范围

物业管理费的范围

物业管理范围。物业管理范围包括房屋日常养护维修、给排水设备运行维护、供电设备管理维护、电梯运行维护、中央空调维护及部分运行费、环境卫生管理、绿化养护（不含室内盆景摆放）、门卫、保安、单位内部秩序管理、消防安全维护等。

一般由以下一些项目构成：

1.公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等；

2.清洁卫生费，包括垃圾清理费、水池清洗费、消毒灭虫费、化粪池清掏费等；

3.绿化管理费，包括公共区域植花、种草及其养护费用、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费等；

4.公用水电费，包括公共照明灯电费、喷泉和草地淋水费等；

5.清洁公共地方及幕墙、墙面的费用；

6.节日装饰费用；

7.公共电视接收系统及维护费用；

8.临时外请人员劳务费；

9.其他为公共物业管理而发生的合理支出。

第二篇：物业管理管理范围

物业管理管理范围

物业管理就是以经济手段管理房地产，运用现代管理科学、先进的维修养护和先进的服务手段，为物业所有人或使用人提供综合、优质的有偿服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。它包括的范围有： ①房屋的维修与修缮管理。以对房屋及设备的维护管理来保证房屋及设备在正常状态下使用，并通过科学、正确的使用，延长使用年限，减少自然淘汰，充分发挥房屋及设备的效用，做到维护产权人、使用人的合法权益。②绿化管理。制定和实施管区内的绿化管理条例，为产权人、使用人提供一个温馨、幽雅的生活环境。③卫生管理。为产权人、使用人提供一个高品质的卫生环境区域，满足产权人、使用人的居住需求。④治安管理。包括对房屋建筑及其设备设施的安全管理、产权人和使用人的人身安全、财产安全管理，制定并落实防盗等安全措施。⑤车辆交通管理。对小区内的主要通道、停放车场地及设施的管理。⑥公用市政设施管理。进行供水、供电、供气、供热、邮电、通讯等市政设施的委托管理，包括代收代交有关用。⑦违章建筑的管理。配合违章办，对违章建筑进行举报监督管理。⑧多种生活服务。进行公共楼道、楼外道路及公厕的保洁清扫，垃圾清运等常规服务；代订奶、送报、送小孩入托上学、就医送药等委托性服务；开辟夜间收费停车场、收费农贸市场、旅游服务、养花种苗出售等经营性服务。在为产权人和使用人提供方便的同时，又增加了收入，弥补了管理经费的不足。

第三篇：最新物业管理文件材料归档范围

物业管理文件材料归档范围

一、公司成立工商登记资料：

1、营业执照

2、税务登记证

3、资质证书

4、组织机构代码证、卡

5、公司章程及章程修正案；

6、工商变更资料

7、年检报告

8、其他工商资料

二、产权资料

1、规划许可证；

2、用地协议书；

3、投资许可证；

4、开工许可证

5、红线图；

6、总平面图

三、行政后勤管理材料

（一）行政资料

1．物业管理组织沿革、大事记及工作计划、总结

2．各类重大会议纪要、会议记录

3．各类审批通过的行政规章制度

4．物业管理发展规划、计划、总结

5．有关物业管理的请示、批复、报告、通知等

6．专题调查、调研、考察、普查工作材料

7．物业管理区域验收、接管记录

（二）接待宣传工作

有关本物业的专题新闻报道、采访、新闻发布会材料

（三）人事管理

1．机构设置与人事管理规定

2．员工花名册、劳动合同、经济合同档案

3．员工档案（在职、离职）

4、员工工资表、劳动工资表、员工考评记录

4．员工培训计划、措施、教材、试题、考试成绩

5．人员保险增补申请表

（四）后勤管理

1．固定资产盘点表

2．公共设施、办公用房及办公用品管理记录

3．行政办公设备领用、维修、报废记录表

4．物料采购计划表、供方评价记录

5．物料管理、盘点资料、调离人员移交清单

6．水电管理、员工宿舍、车辆使用材料

7．职工食堂管理材料

8．区域通讯工具管理材料

9．员工福利管理材料

二、客户服务管理：

（一）、客户管理 ：开发项目的客户档案（一户一袋），包括预出售合同、借款合同、抵押合同、特批单及其他资料等

（二）、房产管理：

1、代理销售项目的承包协议书

2、委托代理合同

3、楼盘交房资料（住户手册、住宅使用说明、装修手册）

4、市场销售工作流程相应的规定、制度

四、业主资料

1、业主住户入住通知、购房合同复印件

2、业主住户身份证、工作证复印件、家庭成员登记

3、业主公约

4、租住户登记表

5、租赁物业清单、合同

五、物业装修资料

（一）装修申请审批表

（二）商铺楼宇装修审批表

（三）装修违章处理通知单

（四）装修税单

六、业主大会、业主委员会材料

（一）业主委员会筹备、选举等材料

（二）业主委员会的请示、报告、批复

（三）业主委员会制度

（四）业主大会材料

（五）楼长评选、增补、改选记录

（六）有关收支情况公告

七、日常运行材料

（一）日常运行综合1．业主、住户问卷调查表

2．员工住户合理化建议、表扬与投诉处理记录、物业管理事务处理跟踪记录

3．日常工作检查记录

4．事务助理工作总结

5．分包计划、合同、合格供方名录、供方评价记录、分包服务记录、不合格报告、纠正措施报告

6．家访表、联络单

7．服务要求评审记录、车辆缴费换证记录

8．突发事件处理记录、预防措施报告

9．公共、办公设施、工程及住户日常维修和回访记录

（二）园林绿化

植物档案及补种、病虫害检查、防治材料

（三）保洁工作

1．保洁队工具领用、维修、报废记录表

2．保洁综合、保洁区域及人员分布记录、检查表

3．环境卫生消杀记录

（四）治安工作

1．治安队工具领用、维修、报废记录表

2．治安事件处理记录

3．带班员查岗记录、交接班记录、巡逻记录、签到表、4．来访人员登记表、搬运放行记录登记表

5．车辆进出登记表、异常车辆进出登记表

（五）设备运行记录

1．供水、供电设备汇总表、月统计表

2．供水、供电设备值班、操作运行及保养、检查记录

3．电梯运行情况统计表、记录、值班巡视检查记录表

4．电梯故障（事故）处理单

八、消防工作材料

（一）消防值班情况记录

（二）消防设备月、季度检查记录表、维修记录表

（三）消防设备运行记录表

（四）消防安全检查记录表

（五）火险隐患整改通知书

九、创优资料

（一）行业评比资料

（二）企业内部创优评比资料省

（三）企业ISO9000认证及其它认证材料

十、社区文化

（一）和街道、社区居委会、派出所等协作单位共同活动材料

（二）社区文艺体育活动材料、大型庆典、文化活动材料

（三）团组织及青年文明号活动材料

（四）社区科普教育、社会公益性、各类专题座谈会材料

（五）人文事件方面、学习参观考察活动材料

（六）员工文化生活材料

十一、财务档案

（一）原始凭证、记账凭证、汇总凭证

（二）总帐、明细账

（三）银行日记账、现金日记账

（四）停车场机动车辆管理及收费记录、住户维修费记录、收费统计等会计月、季度报告

（五）会计报告（决算）

（六）会计移交清册

（七）会计档案销毁清册

（八）会计档案保管清册

（九）其它

十二、工程档案

（一）土建综合材料、水电综合材料

（二）楼宇住房验收交接材料

（三）业主工程维修项目价格表

（四）公共设施新建、维修请示、批复、施工、验收材料

（五）竣工验收资料：

1、土建竣工验收书；

2、消防竣工验收证明；

3、水电竣工验收书；

4、电梯竣工验收书、电梯准用证；

5、通信系统竣工验收证明；

6、燃气系统竣工验收证明

7、各专业工程竣工图

十三、设备档案

十供水、供电、电梯、消防等设备随箱、开箱及试运行、维修、维护资料

十四、声像档案

国家、省、市领导和重要来宾视察、来访、参观，举办各类庆典活动，社区文化及开展各项宣传等活动形成的照片、底片、录音带、录像带等载体材料

十五、实物档案

本单位获得的各种证书、奖状、奖牌、奖杯、锦旗等.注：物业管理是一项长效而艰巨的任务，物业档案的建设是我们在物业管理工作中必不可少的工作，公司及各物业项目管理部，结合自身实际状况，因地制宜，尽最大努力建立建全各项档案，为物业向规范化、标准化发展而努力！

来源:考试大-物业管理师

第四篇：物业管理概论复习范围

物业管理概论复习范围

一、不定项选择题（每题有一个或多个正确答案，多选、少选、错选均不得分，每答对一题得2分，共20分）

1、物业按其使用的功能不同可划分为（）

A.居住物业 B.商业物业 C.工业物业 D.单位团体物业 E.其他用途物业

2、我国物业管理应坚持以下几项基本原则（）

A.社会化管理、企业化经营有偿服务的原则B.业主自治管理与专业管理相结合的原则C.由物业服务企业实行统一、全方位、多层次的管理服务原则D.物业服务企业实行合同制聘用的原则E.随时叫随时到原则

3、物业管理服务的专项业务包括（）

A.治安服务B.环境卫生服务C.消防安全服务D.园林绿化服务E.车辆道路管理服务

4、便民服务的项目有（）

A.商业网点B.日常维修服务C.文体娱乐D.交通网点E.社区服务

5、物业管理服务的内容可以分为（）

A.便民业务B.专项业务C.特色业务D.多种经营业务E.基本业务

6、物业管理服务工作的特点有（）

A.与业主住户密切相关B.处理问题的及时性与时效性C.具体工作的实践性与实务性D.系统性与综合性E.需求变化与递增性

7、从经营服务方式来划分，物业服务企业可以分为（）

A.私营型物业服务企业B.管理型物业服务企业C.咨询型物业服务企业D.外商投资型物业服务企业E.综合型物业服务企业

8、根据《物业管理企业资质管理办法》的规定，以下陈述正确的是（）

A.二级服务企业注册资本要求是人民币500万元以上B.二级服务企业注册资本要求是人民币400万元以上C.二级服务企业注册资本要求是人民币300万元以上.D.二级服务企业可承接的物业管理服务项目为50万平方米以下的住宅项目E.二级服务企业可承接的物业管理服务项目为40万平方米以下的住宅项目

9、业主在物业管理活动中，应履行的义务有（）

A.遵守管理规约、业主大会议事规则B.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度C.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定D.按照国家有关规定交纳专项维修资金E.按时交纳物业服务费用

10、物业管理行业协会享有的权利有（）

A.要求会员按规定缴纳会费B.要求会员执行协会的决议C.要求会员完成协会交办的工作D.有权制定物业管理行业行为准则及道德规范E.有权将严重违反协会章程行为的会员除名

11、物业服务合同解除的原因通常有（）

A.约定解除合同的条件成立B.事后协商解除C.因物业服务企业被吊销资质等原因终止D.合同期限届满E.其他原因

12、物业管理早期介入的内容有（）

A.物业服务企业通过投标来接洽物业管理服务 B.建立与业主或使用人的联络关系C.察看工程建设现场D.设计管理模式，草拟和制定管理制度E.建立服务系统和服务网络

13、物业服务企业通过投标来接洽物业管理服务的内容包括（）

A.进行可行性、可靠性、可盈利性分析B.听取业主或使用人对物业管理的要求或希望C.具体测算物业管理费用，并草拟总体管理方案D.投标竞争、洽谈、签订物业管理合同E.选派 1 管理人员运转物业前期管理

14、竣工验收的依据有（）

A.上级主管部门的有关文件B.开发商与建筑商签订的工程合同C.达到规定的质量标准D.设计文件、施工图纸和设备技术说明书 E.国家现行的施工技术验收规范

15、物业管理招标与投标应遵循的原则有（）

A.公开原则B.公平原则C.公正原则D.合理原则E.量力而行原则

16、物业管理招标前期准备阶段的内容有()A.招标人成立招标机构或寻找合适的招标代理机构B.申请招标批准C.资格预审D.编制准备招标文件E.确定标底

17、在签订合同阶段，投标公司应掌握的策略是（）

A.创新思维，组织答辩B.预留空间，游刃有余C.知己知彼，合理报价D.多方案报价，扬长避短E.不急不躁，步步为营

18、包干制的优点有（）

A.实行起来比较简单B.不需要对物业服务企业进行账目监督C.在一定程度上刺激物业服务企业进行管理创新D.有利于物业服务企业走专业化道路E.减少了物业服务企业与业主之间的矛盾

19、成本定价法的常见形式有()A.成本加成定价法B.目标利润定价法C.以不同的服务标准为基础的差别定价D.以地域为基础的差别定价E.参照法

20、物业管理维修资金管理的原则有（）

A.统一缴存原则B.专户储存、专款专用原则C.所有人决策、政府监督原则D.公开原则E.公正原则

21、房屋日常维护工程的考核指标主要有（）A.定额指标B.满意度指标C.服务指标D.安全指标E.经费指标

22、房屋维修的方法有（）

A.定期性整修B.预防性维修C.日常性维修D.检测性维修E.拆除性维修

23、中型房屋维修的范围主要包括（）

A.修复严重损害房屋主体结构的维修工程B.对整幢房屋的共用生活设备进行管线更换、改善或新装的工程C.对房屋进行局部改建的工程D.少量结构构件形成危险点的房屋维修E.对房屋主体结构进行专项抗震加固的工程

24、建筑方面的验收包括（）A.地面B.墙面C.门窗D.给水系统E.排水系统

25、对危险房屋的不同情况，采取的不同解危办法有（）A.观察使用法B.处理使用法C.局部使用法D.停止使用法E.整体拆除法

26、房屋维修的基本效率标准有（）

A.时间的标准B.成本的标准C.工程量的标准D.资金占用标准E.房屋完好率标准

27、房屋建筑卫生设备设施包括（）

A.给排水设备设施B.房屋卫生设备设施C.房屋消防设备设施D.房屋运输设备设施E.房屋供暖设备设施

28、设备维护的四项要求是（）A.整齐B.清洁C.美观D.润滑E.安全

29、安全服务主要包括（）

A.有毒废弃物管理 B.消防管理C.公共秩序管理D.车辆与道路管理E.突发事件管理 30、做好事前的防范准备工作的内容有（）

A.制定安全服务计划与制度B.紧急物资准备C.演习与紧急事故急救准备D.定期检测事故隐患E.资源信息调查准备

31、室外空气污染的控制途径有（）

A.改变能源结构B.硬化地面与绿化C.增加通风率D.禁止车辆驶入E.限制车辆驶入

32、物业绿化配置方式一般有（）A.规则B.自然C.混合D.艺术E.美观

33、突发事件的具有的特点是（）A.突发性B.破坏性C.影响广泛性D.严重性E.群体性

34、物业租赁形式按租金支付方式可以分为（）A.毛租B.净租C.自动延期租赁D.百分比租约E.统一租金

35、关于收益性物业的特点，以下说法不正确的有（）

A.具有商业特性B.具有不断保持设施先进的特点C.具有综合性特点D.以出租出售为主的收益性物业具有价值不能库存的特点E.具有单一性特点

36、收益性物业管理的目标是（）

A.时间目标B.利润目标C.信誉目标D.发展目标E.信誉目标

37、根据租户的需求，可将办公空间的要求分为以下几类（）A.独立的办公室B.混合办公区C.特殊使用区D.公共流通区域E.计算机房

38、办公物业的宣传包括（）

A.运用宣传册B.运用广告C.开展公共关系活动D.直接游说E.运用销售中心

39、下列购物中心的分类，按商店样式和租户情况进行分类的有（）A.桩型销售中心B.街道购物中心C.社区购物中心D.区域性购物中心E.街角商店 40、根据工业场所的适用性可将工业物业分为（）

A.阁楼式厂房B.孵化器式厂房C.普遍型工业物业D.特殊型工业物业E.单一型工业物业

41、工业物业的特征主要包括（）

A.投资大B.非流动性C.投资性物业D.功能易过时E.租赁期长

42、物业档案管理的专业技术要求包括（）

A.收集资料要完善及时B.整理资料要规范C.变更资料要及时D.要配备专业管理人员E.统计资料要准确

43、下列不属于保管制度的有（）

A.无关人员未经允许，不准擅自进入档案库B.库内所有实施实行专人专用C.绝密档案要专柜存放、专人保管D.定期检查，做好检查记录E.离库锁门，人走灯灭，库房钥匙妥善保管，防止丢失

44、物业档案收集的要求包括（）

A.纳入计划，明确责任B.早期要介入C.内容要齐全、完整、准确、翔实D.形式要标准规范E.载体要丰富

45、物业档案立卷工作的内容包括（）

A.卷内文件材料的排列与编号B.填写卷内文件目录和备考表C.填写编制时间D.填制案卷封面E.案卷装订

46、物业服务企业公共关系管理的客体特点有（）A.同质性B.广泛性C.可变性D.反复性E.多维性

47、协调与外部的关系包括（）

A.寻求与公众的共同点B.设身处地为公众着想C.注意倾听客户意见，处理客户抱怨D.尽量帮助公众摆脱困境E.帮助和引导公众对企业的了解

48、访问调查主要有（）

A.观察法B.面谈法C.电话调查D.书面调查E.日记调查

49、物业服务企业公共关系管理活动的实施内容有（）

A.明确指挥体系B.健全管理制度C.落实准备工作D.预防实施中的障碍E.实施时的注意事项 50、冲突管理的原则有（）

A.建立以业主为中心的原则B.高度的社会责任感原则C.全方位服务原则D.短期利益与长期利益相结合的原则E.从根本目标出发，从细微处入手的原则

51、面对租户的迟疑，物业管理这的缔约技巧有（）A.单刀直入式B.询问式C.总结式D.谈判式E.先扬后抑式

二、判断题（判断对错，正确的在题后的括号中打“”，错误的先在题后的括号中打“”，然后在错误的表述下面划一道横线，并改正。每题3分，共5题，共15分）

1、物业管理的目的是为追求利润的最大化。

2、传统房产管理是计划经济管理模式下的行政性福利型管理，房产部门与住户之间是服务与被服务的关系。

3、在传统的房产管理条件下，房管部门提供的劳务是无偿的，执行的是“以业养房”的方针。4、1981年3月，第一家涉外商品房管理专业公司上海市物业管理公司成立。

5、物业服务企业是非营利性组织。

6、一般的大中型物业服务企业都采用事业部式物业管理组织机构。

7、经过30%以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

8、业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

9、业主大会所做出的专项维修资金筹集和使用方案，必须经专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数过半数的业主同意。

10、业主大会2/3以上业主对对原开发商聘用的物业服务企业的物业管理服务持认可赞同态度后，可直接与原物业服务企业签订新的物业服务合同。

11、应在业主装修申请表上签字盖章的三方是业主、施工队和物业管理主管部门。

12、采用公开招标方式的，应向符合资质要求的3家以上的物业服务企业发出投标邀请书。

13、评标委员会有招标人和工程、技术、经济等方面的专家组成，招标人占1/2以下。

14、在确定中标人前，招标人可以与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

15、业主首次缴存住房专项维修资金的标准，应当不低于当地住宅建筑安装工程造价的1%。

16、物业服务企业自己没有专业的房屋设备设施管理的队伍，而是通过招标到社会上去招聘各种专业的房屋设备设施管理人员，这种管理叫做专业管理。

17、物业综合服务是针对物业住用人的服务与管理，是管理型服务。

18、自动延期租赁关系在双方中的一方死亡时自动终止。

19、业主的提成一般都要对租户毛收入的上限做出规定，很少情况是不做出规定的。20、租户将部分权利进行转让叫转租。

21、在高层办公楼中标准租金一般随楼层的增高而降低。

22、如果不考虑其他因素，一般处于生命周期早期的新建的现代化办公楼的空置率较低。

23、一般来说，珠宝店的百分比租赁率比杂货店低，因为其交易笔数少。

24、物业档案卷内文件材料按请示在前，批复在后的顺序排列。

25、保管档案应使用铁质档案柜，不宜使用玻璃柜、木制柜等。

26、物业服务企业公共关系管理的重点是对行动公众的管理。

三、名词解释（每题4分，共5题，共20分）

1、物业管理

2、专业化管理服务模式

3、业主大会

4、管理规约

5、临时管理规约

6、业主大会议事规则

7、物业管理行业协会

8、物业服务合同的变更

10、隐蔽工程验收

11、物业管理的招标

12、物业管理投标

13、物业服务收费

14、包干制

15、酬金制

16、物业管理维修资金

17、房屋日常维护

18、危险房

19、房屋完损等级的评定 20、物业综合服务

21、突发事件管理

22、主动式管理

23、物业档案

24、物业服务企业的公共关系管理

25、整群抽样 26.物业服务企业

四、简答题（每题10分，共3题，共30分）

1、简述物业管理的职能。

2、简述业主的权利。

3、简述物业服务合同应具备的内容。

4、简述述物业管理招标的实施阶段的内容。

5、在投标可行性研究中，如何分析公司投标条件？

6、简述物业管理服务收费的类型。

7、简述酬金制的优缺点。

8、简述房屋维修施工管理的程序和内容。

9、简述公共秩序维护管理的原则

10、简述如何做好突发事件的管理工作。

11、简述提高租金率的方法。

12、简述收益性物业管理的特点

13、物业档案可分为哪几类？

14、简述如何做好物业档案的利用工作。

15、外部公众意见的调查包括那几个方面的内容？

16、简述物业管理的原则。

17、简述接管验收与竣工验收的区别。

18、简述房屋日常维护的特点。

五、论述题（共1题，共15分）

1、试论述现阶段我国物业管理行业协会的作用。

2、试论述物业管理投标实施阶段的具体内容。

3、试论述房屋日常维护的管理具体内容。

4、试论述零售物业租赁实施的具体内容。

5、试论述解决物业管理冲突的途径与方式。

6、试论述如何对小区进行安全服务。

第五篇：物业管理实务复习范围1

一、名词解释题

1.物业区域开发：一般指物业的再开发，是对物业区域内已经建成并投入使用的房屋建筑、配套设施以及其他场地等进行改造或局部增建。

2.业主大会：是作为依法行使物业管理民主自治权利和拥有自治规约订立权的群众性社会自治机构，它是业主自治管理体系中的表达集体共管意思的权利机关，应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

3.物业服务合同：是房地产开发商、物业所有人（业主委员会）或者专业服务公司等与物业管理公司，围绕有关物业管理与经营服务方面的事项签订的明确双方权利与义务关系的协议。

4.写字楼：是指用于商务、办公的楼宇及其配套的设备、设施、场地。

5.物业：指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。

6.投标标价：物业管理公司根据招标方提供的招标文件以及购买的有关物业的图纸资料，依据招标方的管理要求、物业的实际状况、消费者的消费水平、自己公司的管理实力及形象、物业管理市场价格平均水平等确定的、自己公司拟接管某物业将考虑接受的最低物业管理收费标准。

7.物业管理服务费的包干制：是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担物业服务计费方式。

8.物业档案：是物业管理部门在物业管理工作中形成的，在物业的建设、租售、使用和管理过程中直接生成的，具有保存和使用价值的历史记录。

9.物业专项维修基金：物业专项维修资金是指专项用于物业保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。

10.公共服务：是物业管理企业直接针对物业和所有业主的各项具体管理与服务，是最基本的公共性管理和服务。

11.招标标底：招标单位根据政府有关方面的规定及本物业管理的目标而计算确定的管理服务收费标准或基本价格，即一种预算价格。

12.物业综合经营：是指在物业区域范围内由物业管理企业经营和提供的一系列配套设施，包括商业、卫生、教育、金融和娱乐等经营服务项目。

13.入伙：是指业主或使用权人根据购买或承租物业的契约规定，在交付各项费用和款项后，领取钥匙，迁入或进驻购买或承租的物业。

14.邀请招标：由招标单位向预先选择的有承担能力的若干物业管理公司发出邀请书，让它们各自报价和分别议价，最后选定一家授标的招标形式。

15.物业管理品牌：是指用以识别不同物业管理企业、不同物业管理服务产品或服务，并使之与竞争对手的产品或服务区别开来的商业名称及其标志，通常由文字、标记、符号、图案和颜色等要素或这些要素的有机组合构成，其主要功能是识别，涵盖了技术含量、品质、能力、信用、形象、价值、文化积淀等各个方面。

16.物业管理公司：按合法程序成立，以经营物业管理咨询、管理、操作为主要业务的企业性经济实体。

17.物业管理品牌形象：是指物业管理品牌在市场、社会公众及业主、使用人心目中所表现出的个性特征。

18.物业管理项目招标：一般是指物业所有权人或其法定代表的开发商或业主委员会，为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业管理者，而制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘并确定最符合自身要求的物业管理企业的过程。

19.房屋维修工程量：是指全年完成综合维修的大、中修工程数量（建筑面积）

之和与年全部维修人员平均数之比。

20.智能型住宅小区：是指由通讯网络和各种传输管网连接的若干智能住宅及与智能管理下的各种住宅公共设施的集合。

二、简答题

1.物业管理投标标价估算的几个主要步骤：投标标价估算的准备；制定管理服务方法及工作量；制定资金计划；标价试算；标价评估与调整；投标标价确定。

2.物业与房地产、不动产的区别：“房地产”是经济法和行政法及商务事务中比较常用的称谓，“不动产”则是民法惯用的词汇，而“物业”则通常是房地产领域中单元性的房地产概念的别称。适用范围不同。“物业”通常用于个体，“房地产”通常用于整体。概念外延不同。“房地产”概念的外延包括房地产的投资开发、建造、销售、售后管理与服务等整个过程。“物业”仅仅涉及房地产交易、售后管理服务这一阶段或区域。

3.物业管理企业架构定位应遵循哪些原则：按规模、任务设置的原则；分工协作的原则；统一领导与层次管理的原则；有效管理幅度的原则。

4.物业管理企业投资决策的内容：研究企业的投资环境，研判是否合适投资；预测投资规模和投资时机；确定投资结构；评价投资方案的风险与收益；选择符合财务管理目标的最佳投资方案等。

5.物业管理纠纷的防范：明确管理范围，谨慎服务承诺；加强与业主（住户）的联系与沟通；强化内部培训、管理与监督，杜绝管理漏洞；妥善处理物业管理投诉。

6.物业管理企业筹资决策的主要内容：预测公司资金需要的数量；确定筹资规模和筹资时机；确定筹集资金的来源与比例；研究或评价最佳的筹资方式；确定成本，分析财务风险，优化资本结构；研究资本结构的弹性及调整方法。

7.物业管理企业的目标定位包括以下几个方面：总体目标定位、运作目标定位、信誉目标、盈利目标、发展目标和服务目标。

8.业主委员会的地位：业主委员会应由业主大会选举产生；业主委员会权力范围是进行物业的业主自治管理；业主委员会代表和维护全体业主的合法权益

9.停车场（库）改扩建的主要内容：掌握物业区域现状、改扩建停车场(库)的规划设计、可行性研究、财务估算、效益（经济性）分析。

10.物业早期介入需做以下准备：早期介入的可行性研究、介入人员的准备、有关资料的准备、设备仪器的准备、资金的准备、合同的准备。

11.构成物业管理企业品牌的要素：物业管理企业知名度；物业管理企业的经营理念；物业管理企业的资质等级；物业管理企以往的管理业绩；物业管理企业管理现状；物业管理企业的管理制度；物业管理企业质量认证情况；物业管理企业服务质量情况。

12.物业管理前期阶段的基本工作环节：物业管理的招标与投标；物业管理机构设置与人员安排；规章制度的制定；早期介入管理。

13.绿化景观再开发方案的主要内容：物业区域内绿化景观现状；绿化景观的规划设计；可行性研究；财务估算；效益（经济性）分析。

14.策划物业综合经营项目时市场预测的主要内容：预测综合经营项目的市场需要变化；预测项目的市场新形势；预测本企业的服务提供量；预测相关因素。

15.写字楼物业的特点：位于城市繁华地段、建筑规模宏大、有大量的现代化设备、配套齐全、人员的流动性和使用的集中性。

16.组成物业管理公司管理信息系统的六个子系统有：经理查询、办公室、管理部、财务部、经营部和房管部。

17.构成物业管理企业品牌的要素有：物业管理企业知名度；物业管理企业的经营理念；物业管理企业的资质等级；物业管理企以往的管理业绩；物业管理企业管理现状；物业管理企业的管理制度；物业管理企业质量认证情况；物业管理企业服务质量情况。

18.综合经营项目进行市场调查的内容：考察物业区域及其周边的地理位置、交通状况、商业氛围和人口情况、物业类型、规模等基本条件。分析开展综合经营项目所需的条件。了解客户群分布及需求状况，以及其他一些对综合经营项目可能会产生影响的因素。分析物业管理企业自身的条件，找出优势和劣势。

19.物业品牌形象的构成：物业管理品牌服务形象；物业管理品牌信誉形象；物业管理品牌文化形象；物业管理品牌标识系统形象。

20.物业环境管理应采取哪些措施：建立环境管理机构；抓好环境污染的治理工作；认真清理物业区内的违章搭建；加强市政公用设施的管理；努力建设新型的社区人文环境；建设各种环境小品。

三、论述题

1.高层建筑消防管理的主要措施：做好高层建筑消防管理的防火分隔工作。消防部门要对高层建筑进行内部分区，设置防火和防烟区域；对电梯井、管道等也要进行分隔。做好安全疏散的准备工作。消防人员要经常检查楼房公共通道畅通；还要检查消防供水系统；解除客户对火灾的过分恐惧心理，以便安全疏散。设置自动报警设施和灭火装置。设置火灾事故照明和疏散标志。在高层建筑的楼梯间、走道、人员集中场所和发生火灾时必须坚持工作的地方（如配电站，消防控制室等）应有事故照明装置；在人员疏散的走道、楼梯等处设有灯光显示的疏散标志。提高消防自救能力，健全制约机制。定期联合组织消防演习和消防知识宣传，并配备一些自救用的安全绳或缓降器、软梯、救生袋等工具。

2.物业管理企业如何进行管理制度创新：（1）管理处主任职业化制度。从公司内关注员工需求层次，并从制度上加以保证，使公司全体员工树立目标意识。（2）员工持股制度。这项制度使员工既是企业投资者、所有者，又是企业的劳动者，他们通过个人投资获得收益，同时，通过劳动获得报酬。（3）首问负责制。它是指物业管理企业任何一名职员接到业主（客户）投诉，都必须跟踪到底，绝不推诿，并要及时解决。（4）岗位轮换制。它是指物业管理企业的职员在一个工作岗位工作比较长的时间后，可以适当地轮换岗位，使职员能够得到多方面的锻炼，使业务能更加全面，更好地满足业主（客户）的需求。

3.物业管理公司在接管验收时应注意哪些事项：（1）物业管理公司既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。（2）接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限，督促开发商对存在的问题加固补强和整修，直到完全合格。（3）写明接管验收的时间。这是划清交接双方责任的界线和依据。（4）坚持合格一项接管一项。特别是在设备方面，调试合格一项就移交一项；对未经调试合格验收的不能签字接管。（5）落实物业的保修事宜。由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发商一次性拨付保修费用。（6）接管验收符合要求后，物业管理公司应签署验收合格凭证，签发接管文件。

4.物业管理纠纷产生的原因：（1）业主及业主委员会方面：物业管理消费观念没有适时、适度改变（如花1元钱就要消费10元钱物业管理服务的不正常心理）；物业管理方面的专业知识还相当缺乏；部分业主民主法治观念淡薄。（2）物业管理企业方面：物业管理公司从业人员的某些传统观念没有改变；物业管理公司人员素质低，服务质量差；物业管理公司与业主及业主委员会缺乏沟通。（3）政府管理方面：政府没有制定健全、完善、操作性强的物业管理法律法规；政府行政管理工作不得力。（4）监督机制方面：物业管理的监督机制需要有政府的监管、行业自律、业主委员会的监督以及社会媒体的监督几个方面，还需要这些方面的良好的有机配合。

四、案例题

1.某小区的业主贾先生，卫生间管道漏水.....？

（1）不应该。因为物业专项维修资金是指专项用于物业保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。贾先生家的卫生间管道不属于物业共用部位、共用设施设备，因此不能动用物业专项维修资金。（2）应该遵循的原则有：专户存储：应该设立专门的账户，存入进入金融机构。专项维修资金的管理部门应该配备专业人员负责管理账户开立后的存取款、记账、分摊核算及受理变更业务。业主决策：专项维修资金的所有权属于全体业主。专款专用：专项用于物业保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。（3）让业主及时了解物业共用部位、共用设施设备的运行状况。当物业共用部位、物业共用设备出现异常情况时，应该及时通知业主委员会，尽快与之沟通并解决问题。及时向业主公布维修资金的使用状况。加强物业专项维修资金使用的透明度，并且接受业主委员会的检查与监督。做好成本核算，努力提高维修资金的使用效果。在维修计划执行前，应以专业的角度向业主委员会提供几种可选择的方案和费用预算，优先选择既具备技术性又具备经济性的方案。编制维修资金财务计划，保证维修、更新的资金需要。必须在每个开始前编制维修资金财务计划，合理统筹资金的使用。

2.某住宅小区建造年代较早，随着私家车的逐年增加......?

（1）物业管理公司做法不当。因为住宅小区内的公共道路和绿地是属于全体业主的公共用地。物业管理企业对该部分用地没有所有权，也无处分权和收益权。

（2）物业管理公司组织实施普通住宅小区的物业管理应做好以下几个方面：处理好物业管理中的各种关系；保证实现小区原规划意图；房屋的定期维护与保养；动力设施的维护管理；市政设施的维护与管理；环境保护、绿化管理；清洁卫生防疫工作；防火、防盗及公共秩序的管理。

3.王先生购买了某小区一套住宅，并办理了入住手续签订了物业服务合同......?

（1）王先生应该缴纳物业管理费。因为王先生与物业公司签订了物业管理合同，那么物业公司即有权依合同约定收取管理费用，并不能因为房屋并未实际居住而得以豁免。同时由于物业服务不是私人服务，而是公共服务，所以只要办理了入住手续，无论实际住不住，都需交付物业管理费。因为物业公司有许多物业服务均已提供了，如保安、保洁等。（2）对长期不交费，又不讲道理的业主，在一次一次派单无效情况下，可通过法律程序进行处理，或采取一些强硬措施。（3）当上月费用被拖欠时，物业管理公司在第二月向业主（或用户）发催款通知单；并经常以电话催缴；打电话时，要注意文明礼貌。如果第二月仍然拖欠，物业管理公司将在第三个月第二次发催款通知单，并限期三天内交清。如果三天过后仍未

交，物业管理公司将根据管理公约停止对其服务。如果业主（或用户）经收费员上门催缴仍拒付，物业管理公司可根据管理制度以及相应的法律程序处理。

4.某新建住宅小区正热热闹闹地办理业主入住手续，小区的物业管理公司也做了相当的准备工作......?

（1）物业管理人员应以最快的速度感到案发地点，保护现场。对各出入口实施警戒，所有人员、车辆不得随意出入，并请示领导是否应该报警。如有可能，应对犯罪嫌疑人实施控制，协助公安部门处置社会不良行为。（2）入伙管理的准备包括：先期进驻，了解情况。建立机构，安排人员。制定入住管理工作方案。保持道路畅通。抓好清洁卫生。准备入伙手续文件。做好协调工作。