物业综合服务

第一篇：物业综合服务

鑫精博电子科技中心物业管理处服务标准

一、综合服务

1、物业服务企业持有效证照，与开发企业签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、设有物业服务处，办公设施设备先进完备，应用计算机等现代化手段进行科学管理，办公场所整洁有序。

3、物业管理服务人员和专业技术人员持有效岗位证书及资格证书上岗；人员配备合理，有管理人员、水、电、绿化等专业人员，统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨，服务主动热情。

4、有完善的物业管理制度、作业流程及物业管理工作计划及实施时间。建立财务制度，财务收支符合国家规定。财务管理、房屋档案、设备档案、收费管理等全面实行计算机管理。小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。

5、对小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。

6、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便；装饰装修管理规定及业主临时公约等各项公众制度完善。

7、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。

8、设有服务接待中心，公示24小时服务电话，及时接受使用人

对物业管理服务的报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等，业主咨询、投诉在一周内予以答复处理；业主急修2小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录，并有回访制度和记录，满意率达70%以上。

9、每季度在小区宣传栏公布一次由业主公摊的公共水电费等费用详细情况；每年一次公布涉及住户共用设施设备费用分摊情况和其他物业管理代收代支费用情况；接到相关部门停水停电通知的应及时通知住户。

二、公共秩序维护

1、小区主要路口及停车场交通标示齐全，设有路标，各幢、单元（门）和公共配套设施场地标号标志明显。

2、门岗整洁，设专人24小时值勤。

3、有安保队伍，实行24小时值班及巡逻制度；安保人员文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。

4、配有安全电子监控设施，实施24小时监控并及时记录，发现问题1小时内有专人到现场处理，对重点区域、重点部位有巡查并记录。

5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出实施登记管理，按规定位置有序停放、通行，管理有序。

6、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时登记管理。

7、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时告知相关租户并报告有关部门，同时协助采取相应措施。

三、房屋公共部位管理与维修养护

1、房屋外观完好、整洁，符合原设计要求；外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。

2、每半年一次编制房屋共用部位日常管理和养护计划，每日至少巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材及小区的表井盖、雨蓖子、小品、花、草、树木等，并做好巡查记录，有损坏现象的一周内恢复正常，并及时维修养护，巡查、维修记录和保养记录齐全。

四、共用设施设备运行管理、维修养护

1、共用配套设施完好，无随意改变用途，设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

2、共用设施设备运行、使用及维修养护制度健全，每年一次编制维修养护计划，并定期建立共用设施设备档案，水、电、电梯、监控等专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范，设施设备运行、检查、维修保养记录齐全，无事故隐患。

3、设施设备标志齐全规范，容易危及人身安全处有明显警示标识和具体防范措施。

4、每周至少三次对共用设施设备组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属小修范围的，一周内组织修理，属于大、中修范围的，及时向原开发企业报告与建议，协助开发企业及时维修或更新改造。

5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影

响车辆和行人通行，排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象。

6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案。

7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好，并按时间定时开关，制定停电应急方案。

8、载人电梯24小时正常运行，安全设施齐全，经常对电梯实行巡查；制定出现故障后的应急处理方案，发生故障应立即维修。

9、消防设备设施完好无损，可随时启用；消防通道畅通；制订消防应急方案。

10、每周至少三次检查路灯、楼道灯等，完好率不低于70%，并按规定时间定时开关。

五、公共区域卫生清洁服务

1、公共场所根据实际情况合理设置果皮箱或垃圾桶，并实行垃圾袋装，每日清运2次。

2、小区内道路、广场、停车场、绿地、明沟等每日清扫1次；共用部位玻璃、室外标识、宣传栏等每半月至少清洁1次；路灯每月至少清洁1次。

3、垃圾日产日清，共用雨、污水管道平时经常检查，发现堵塞及时清掏；经常检查化粪池，每年请专业清掏1次，发现异常及时清掏，保持畅通。

4、建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

5、二次供水水箱每年请专业公司清洗二次，定期巡查，水质符合国家规定要求。

6、进行保洁巡查，乱贴乱画、乱堆放，无明显暴露垃圾、无卫生死角等现象，干净整洁。

7、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜，无乱设摊点。

8、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。

六、公共区域绿化养护管理

l、有专业人员实施绿化养护管理。

2、草坪生长整齐，发现杂草半个月内修剪，有效控制杂草孳生，无纸屑、烟头、垃圾等杂物。

3、定期喷洒药物预防病虫害，花草树木适时修剪，花草树木生长良好。

4、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象。

七、小区文明建设及社会效益

l、创造条件，开展有意义、健康向上的社区文化活动。

2、开展便民有偿服务、多种经营及物业管理经营状况。

第二篇：《物业管理师》第六章——综合经营服务

《物业管理师》第六章——综合经营服务

［技能要求］

1、能够策划经营服务项目

2、能够组织开展经营服务工作

［相关知识］

1、经营服务项目市场预测基本知识

2、经营服务项目的要求及标准

了解 ①物业综合经营服务——由物业管理企业提供的、与物业的正常使用和业

主在住宅小区、写字楼等物业中的生活、工作相配套的一系列商业、教育、卫生、娱乐、金融等经营服务项目的总和

②开展综合经营服务三方面意义

③与物业综合经营服务相关的法规

④经营服务项目的组织和管理

⑤综合经营服务效果考评（1～5）

掌握 ①市场调查的三项重点内容

②市场调查的准备工作

③市场调查如何进行

④进行哪些方面的市场预测

⑤综合经营服务项目的要求及标准（三项）

⑥如何选择综合经营服务项目

⑦综合经营服务项目策划书的五项主要内容

⑧选择综合经营项目的原则和注意事项

本 章 复习题

1.名词解释:物业综合经营服务;市场预测

2.进行综合经营服务项目的市场调查应做哪四方面的工作?

3.简述综合经营服务项目市场调查的三项重点内容.4.简述物业综合经营服务市场预测的主要内容.5.简述选择经营服务项目的原则和要点;如何确定综合经营服务的位置?

6.综合经营服务项目策划书应包括哪些主要内容?

7.开展综合经营服务应具备哪三方面条件?

8.如何考评综合经营服务的效果?

9.设计你所熟悉的某类物业区域的综合经营服务项目组合.10.阐述你对综合经营服务的收费和经营方式的见解.

第三篇：物业综合服务管理工作整改报告

陇南中流物业服务有限公司服务管理工作整改报告

市建设局：

接到你局的整改通知后，我公司及时召开领导班子会议，对照这次检查中存在的问题进行了深刻的剖析，按照检查组提出的整改要求并结合我公司实际，经反复自查、讨论，在借鉴其他公司成功经验的基础上，就如何加强规范管理，提高服务水平，提出了切实的整改方案，特报告如下：

一、积极参加建设部门组织的业务培训，认真学习相关法律法规和实际业务知识，努 力提高服务管理水平。

二、按照上级要求和物业服务实际需要，健全组织机构，公司下设财务部、客服部、维修部、安保部、保洁部，具体负责小区物业费用收缴、业主需求服务、水电管网维护、其他基础设施维护、秩序巡逻管理、环境卫生等服务管理工作。

三、认真落实公司从业人员劳动合同的履行，预防从业人员流动，确保从业人员稳定

四、固定办公场所（已将？号楼第？层

号房固定为物业办公室），完善办公设施，为物业服务提供基础保障。

五、立足目前实际，着眼长远发展，根据本小区居民生活需求水平的日益提高和周边 环境的变化，不断调整工作思路，进一步完善基础设施，增强服务意识，转变工作作风，提高服务水平。

六、主动向上级主管部门请示、汇报工作，随时接受督查检查，虚心听取批评意见建 议。

七、完善制度，责任到人，团结一致，相互协作，努力创建业主比较满意的物业服务公司。

以上报告妥否，敬请指正。

二〇〇三年七月三十一日

第四篇：物业服务

*****物业服务、管理公示栏

根据***政府()规定，*****与***物业公司，在双方自愿、平等协商一致的基础上，经***小区业主委员会大会通过将***物业服务管理工作，委托给***物业公司。双方制定的收费标准服务管理范围予以公示。

一、收费标准:

1、住宅月收费1平米×0.35元非住宅月收费每平方米×0.34元。

2、空置房收费标准按上述标准执行。

3、房屋产权变更后，新房主要缴纳前业主拖欠的物业费。

4、业主未及时交纳物业费，物业企业可以限期催缴，逾期不缴纳，物业公司可按合同向人民法院诉讼。

二、物业服务范围

1、维护管理

楼梯面、消防通道设施，楼道声控灯、小区公共照明设施、自行车棚、单元门、道路、绿地。

2、卫生保洁服务

小区公共场所，楼道卫生无死角无灰网。垃圾及时收集做到无散垃圾日产日清。公共环境部位要清洁养护及时清运。装修垃圾业主自负，小区内道路保持整洁干净。

3、化粪池、下水井定时清掏保证排污水通畅。

4、落雪停后48小时内清理，72小时内清理完毕。

5、公共绿地适时栽种花草，及时修剪，草坪无杂草，树木花草成活率达到95%以上。

6、楼梯间院区公共照明发现损坏二日内修复。

7、其它设施发现问题随时处理。

三、业主责任化分

1、异户因此连部位、室内渗漏由造成责任的承担责任。

2、室内管道发生堵塞由被堵塞部位以上业户承担疏通维修责任及费用。

13、自用部分室内装修所发生的费用由业主自行承担。

4、物业管理养护费用，只用于房屋共用部位和公用设施的小型维修。小区配套设施的维修、养护按下列分工划分责任 以据***政发***号文件

一、共电设施：进户内线由物业管理养护，维修费用成本由业主承担。进户外线（含电表箱）由电业部门负责。

二、自来水管线：室内管线由物业负责，费用由业主承担，室外供水管线由二次供水负责，一次供水由供水企业负责。

三、电话、电视、网线，室内由业主负责，室外由电信、电视单位负责。

四、供热网线：室内供热管线由供热单位负责，费用由业主承担楼内共用和楼外地下管线由供热单位负责。

小区物业管理规定

1、要求各业主在早6:30-7:30中午12:00-13:00前将垃圾堆到指定地点，不得乱倒乱放。

2、不准在公共建筑、住宅外、墙面及楼梯间乱写乱画，如有小孩所为由家长负责清理。

3、不准在阳台窗口堆放箱柜杂物等物品严禁在楼道内停放自行车、摩托车。

4、小区内禁止饲养家禽家畜及犬类。

5、机动车辆进入小区如损坏建筑物、公共设施、硬铺盖及花草必须照价偿。

6、小区地面、绿地及花草树木，任何人都不得随意侵占损坏、踩踏花草。

7、不准在树木、绿地上挂晒衣物堆放物品。

8、严禁在小区内私搭乱建违章建筑。

凡违反上述规定造成损失，损坏者根据情节给与批评教育赔偿损失或处以罚款。

第五篇：浅谈物业服务

浅谈物业服务

在日常人们认识物业服务、接受物业服务的过程中，是否能理性看待住宅类物业服务工作尤为重要，这是因为在物业管理工作中，住宅类物业关系到千家万户，并与构建和谐社会有着较多的关联。怎样才能理性地看待现阶段物业服务工作，我个人认为应当从以下三个方面去认识。

第一、要充分认识从事物业服务工作的核心价值。物业单位从事的物业服务工作所确定的物业服务范围和工作标准是有合同约定的，这种合同约定虽对业主权利的保护多一些，但对业主和物业单位双方还是可以起到保护作用的。业主履行合同中的权利和义务，有权要求物业单位按合同约定的范围和确定的服务标准提供服务，物业单位要履行合同中的权利和义务。首先是按照物业服务范围和服务标准提供质价相符的服务工作，从而提升业主满意度，在这个前提下物业服务单位向业主收取业主认定的服务费用对双方都是公正的。

第二、要充分认识物业服务工作随着社会的发展，其物业费也应适时调整。花钱买服务，体现了人性化市场经济的特性。但对居民住宅物业费的确定，政府部门始终是按严格的指导价格来操作的，并进行价格备案。目前，物业单位管理的住宅小区中在原确定服务费的基础上，上调物业管理费的住宅小区非常少，这是当前造成物业企业亏损和退出管理的主要原因之一。同时要充分认识物业单位要充分维护的是业主的合法权益。物业企业是广大业主花钱雇用的管理服务者，这就决定了物业企业必须为业主服务，必须维护业主的合法权益。第三、物业管理服务是属于服务性行业，物业管理服务人员的“服务”，是作为一种劳动提供的。服务就是市场，搞不好服务不仅不能有效地开发市场，就是已经占领的市场也会失去。因此，物业管理服务人员在服务过程中，既要文明待客、周到服务、尽心尽责满足业主的消费需求，体现出全心全意为业主服务的敬业精神。同时物业企业要加大对物业法规、物业管理服务合同和物业常识的宣传力度，要进一步明确业主与物业服务企业的权利和义务。

其次，政府物价管理部门要加强对物业行业价格的宏观指导，物价管理部门应当根据国家政策和物价上涨指数，适时出台物业服务费的浮动指导价格，比如油价等能源上调、社会保险基数上调、人工费适度调整等，致使物业服务企业刚性成本增加。

在现实的物管中，政府行政部门应加大房地产企业特别是住宅类房屋施工质量的监督，严把质量验收关。目前，从住宅类物业服务工作看，业主的意见大多还是集中在房地产企业承诺不能兑现或对房屋存在质量问题，维修不及时、不彻底等多个方面。这其中部分业主由于多次奔走寻求解决但由于久拖不决对房地产企业失去了信任，同时，也将如何解决房屋质量问题自然地转嫁到物业企业，致使业主对物业服务企业提出了超服务范围的服务，当物业服务企业与房地产企业协调结果仍不能使业主满意时，便对物业服务企业代表谁产生了疑虑，因此维护业主的合法权益，应从房屋质量的源头抓起。