农家乐分析（定稿）

第一篇：农家乐分析（定稿）

信息详细内容：

农家乐策划书需要考虑哪些因素?农家乐的经营模式策划该怎么做?北京绿维创景在《中国乡村旅游发展模式研究——成都农家乐与北京民俗村的比较与对策分析》一文中通过对成都和北京农家乐现状的比较，提出了一系列的对策。希望能为您的农家乐策划书提供有益启发。农家乐总体发展战略:分工出特色,乡情筑家园

乡村旅游发展的总的指导思想是:突出特色,塑造“家园”。成都农家乐的发展方向是:由大众化向特色化发展;由一般建筑风格向川西民居风格转变;由粗放型向集约化发展;由个体开发向联户成片发展;由单户经营向公司经营发展。农家乐策划书要在“农”、“家”、“乐”上做文章,即经营风格要有农家特色,要给游客“家”的感觉,要提供可参与的特色娱乐活动;在硬件上,追求“外部民俗古朴、内部装修现代化”。北京民俗村的发展大战略是:实行以民俗村为中心的“分”、“家”战略。与成都的规模经营出特色的做法相反,北京强调“分”出特色。“分”即地区分工、产品分类、顾客分层、服务分级。分出特色、分出市场、分出规模。在产品上分出家庭旅馆(家院)、特色餐饮(家饭)、观光农园(家田)、观光果园(家园)、休闲渔场(家池)、民俗节庆(家庆)等在内的多种形式。“家”即把民俗村建设成为北京市民的“第二个家”。其特征是:硬件上,干净、卫生与舒适;服务上,重视人文关怀、亲情与乡情。

绿维官方网站：http:/// 咨询热线：010-84076166 ***(手机属地：北京市)（24小时服务电话）农家乐要强化分类特色管理,防止标准化、商业化与城市化对乡村性的侵蚀

随着乡村旅游经营的商业化、建筑的城市化与设施的标准化,乡村性中淳朴的民风与低廉的价格等受到严重挑战。这个问题实质上就是如何在农家乐的发展中继续保持“乡村性”和“乡村意象”。农家乐策划塑造乡村性主要通过三方面来实现:①主题:以差异与特色确立主题;②地格:体现地方的风俗民情与建筑风格;③氛围:倡导地方居民的友好、热情、淳朴与真实的态度。让都市市民把民俗村与农家乐当成自己的“第二个家”。政府可以在建筑风格改造、公共厕所、停车场、垃圾处理、清洁能源等方面提供支持,把民俗村与农家乐变成真正的“市民家园”。农家乐要坚持“本地化”、“两栖性”,防止“飞地化”

乡村旅游农家乐的最大特点是经营者“农游合一”的“两栖性”,体现了本地居民参与的原则,经营者的本地化最大限度地保证了乡村性。“飞地化”是对乡村性的最大威胁。所谓的“飞地化”,是指城里人占据了乡村旅游业中的经营者地位,在乡村旅游目的地形成了城里人的“飞地”。“外来户”的优势是:经济实力雄厚,能够在区电视台作广告;与区里、市里有比较广泛的人际关系;最了解城市旅游者的口味。乡村旅游经营者与劳动力本地化是乡村旅游持续发展的根本保证。在北京的民俗村中外来户与本地户业务分工互补,和平共处。外来户主要经营高投资的餐饮与娱乐,本地户主要经营经济实惠的家庭旅馆与农家饭菜。农家乐要规模经营、“第二个家”与土地政策的配套

成片联户开发与规模经营已经成为农家乐的必然趋势。要形成特色,尤其是以田园风光(如农田、果园、茶园等)为特色的乡村旅游,必须有一定的规模才能形成景观,因此部分乡村旅游项目需要适度的规模经营,目前许多农民开始自行交换土地使用权,推进土地的集中。

第二个家将是乡村旅游未来发展的一个大趋势。在大都市,大多数“第二个家”就是周末之家,作为城市住所的补充。目前城里人到风景优美的乡村购买住宅的情况越来越多。政府应出台相应的法规,建立合理的土地流转机制,方便土地的适度集中;对于在乡村发展“第二个家”,政府也应有相应的土地配套政策。农家乐策划要注重品牌经营与品牌保护

通过分类管理形成一批专业化的乡村旅游经营者,必然会形成品牌。在成都,由于农家乐主要由农民经营,经营者数量众多又是个松散的组织,缺乏商标保护意识,农家乐作为商标在涵盖了糖果、调味品等30个大类别领域已经被一些企业抢注,而成都周边数百个农家乐老板最关心的服务类农家乐商标目前也随时有可能被抢注。因此农家乐策划书要注意采取措施提高乡村旅游经营者的品牌意识,积极注册商标保护农家乐的健康发展

第二篇：农家乐风险分析及解决方案

农家乐风险分析及解决方案

一、原材料风险及解决方案

1、原材料风险

由于许多种子应对自然灾害的能力弱，部分种子还需科学的培育，公司可能面临培育技术、自然灾害等原因造成的种子供应短缺，无法及时满足客户耕种需求的问题。

2、解决方案

我们将采取下列三种方案来应对种子供应短缺的风险：

一、与同意向本公司供货的种子站签订为期二年的订货合约，由种子站保证按时供应高质量的种子，如若违约，则需承担对本公司的经济赔偿。合约结束，若双方都合作愉快则续签合约；

二、我们会选择另外几家种子站作为备用的供应商，以防不时之需；

三、本公司自己也会培育种子，作为原材料的内部来源。

二、市场不确定风险及解决方案

1、市场不确定性风险

市场的不确定将是我们面临的最大的风险，由于我们开启的是一个新的服务行业，可能面临服务推出后无人问津，无法打开市场，造成销路不畅。例外由于夏天能种植的蔬菜、水果种类多，且天气温暖适合人们去郊区田地游玩，冬天天气寒冷蔬菜不易养殖，人们不乐于出去游玩，公司将面临淡旺季的问题，夏季游客剧增，冬季生意惨淡。

2、解决方案 为此我们公司将会加大营销力度，积极采取各种策略，提高市场的占有率及渗透力。如：联系报社、电视台记者，以现实版新农人农场为焦点吸引记者报道，变被动宣传为主动宣传，扩大市场知名度。此外也可以举办一些活动，如连同学校策划小学生免费游园活动，举办儿童绘画摄影比赛，小孩子如果觉得有意思，就会要求父母继续带他们来，从而给公司带来巨大的客源。此外，还可发放一些免费使用券，组织白领、退休人士等参观农场，体验种菜和偷菜活动。针对淡旺季问题我们会适当提高旺季服务价格，使顾客在现有经营规模的可控范围内，以优良的服务，稳定优质顾客群，使这些顾客成为忠实顾客。适当降低淡季服务价格，推出适合冬季娱乐的服务项目，扩大经营范围。

三、生产不确定风险及解决方案

1、生产不确定性风险

农作物受天气变化、自然灾害影响很大，天气变化和自然灾害的发生又不是人能控制的，因此我们种植的农作物可能成活率，达不到预期效果。

2、解决方案

对于生产的不确定，我公司决定采取以下三种方式来应对，一、聘请当地经验丰富的农民，运用科学的耕种方法进行耕种；

二、与附近大学或农业研究所建立合作关系，定期邀请专家来农场指导；

三、关注气候的变化，提早作好各种预防准备，将现代农业技术运用到农场中。

四、竞争风险及解决方案

1、竞争风险

我们的经营业务有一部分与传统的农家乐类似，因此在成立初期我们面临的一个最大的竞争对手就是农家乐，例外由于服务行业进入无壁垒，公司成立不久后如果业绩好有前景也会面临后进的模仿者的竞争。生态坊不仅需要出类拔萃的技术，还理财、营销、沟通、管理方面的能力。要想创业成功，我们需要技术、经营能力。这可从合伙创业、家庭创业或从虚拟店铺开始，锻炼创业能力，也可以聘用职业经理人负责企业的日常运作。我们在创业初期经验不足更会增加在管理上的风险。

2、解决方案

本公司立足的是新农人农场，主营的业务是租种土地，自己种植，还提供偷菜的娱乐项目，这是本公司与传统的农家乐最大的区别，本公司将突出自己的特色，扩大宣传本公司经营的是新农人农场，客户可以在本公司体验农场乐趣，不同于传统的农家乐的业务。另外提高服务质量，始终保持高品质的业务水平，立足现有客户群，争取潜在客户群，扩大市场份额。最重要的是积极听取客户的意见和建议，根据客户的需求及时增加服务内容，最大限度的满足客户的需求。

五、政策风险与解决方案

1、政策风险与资金问题

租农民土地从事商业活动虽然现在在政策允许的范围内，但国家可能随时调整政策而造成公司无法继续运营。资金风险在创业初期会一直伴随在创业者的左右。是否有足够的资金创办生态坊是将面临的第一个问题。生态坊创办起后，就必须考虑是否有足够的流动资金支持其的日常运作。对于初创生态坊来说，如果连续几个月入不敷出或者因为其他原因导致生态坊的现金流中断，都会给我们带来极大的威胁。创办初期的资金紧缺可能会严重影响业务的拓展，甚至错失商机而不得不关门大吉。另外如果没有广阔的融资渠道，创业计划只能是一纸空谈。除了银行贷款、自筹资金、民间借贷等传统方式外，还可以充分利用风险投资、创业基金等融资渠道。

2、解决方案

我公司会及时关注国家的各项政策，根据政策的变动随时调整自己的经营范围和策略。搞好与地方政府的关系，通过带动当地经济发展及提供就业岗位取得民心，得到当地各部门的支持。为了使企业中始终存在一笔流动资金,可以在每年产生的利润中提取一部分的公积金，设立盈余公积账户。若还有未分配的利润较多，我们还可以设立未分配利润账户。设立这些账户可以用来弥补经营的亏损，转增资本等等。对于一些日常费用类的开支，可以设立定额备用金制度和报销审核制度。一来保证资金链的顺畅，二来可以监控费用的使用情况。

六、职工管理风险于解决方案

1、职工管理风险

主要是职工跳槽带来的损失：1培养一个熟悉本企业业务的职工需要很大的时间成本。

2、负责采购和内部高层管理的人员跳槽带来的损失较大。

2、解决方案

1设立一定的职工激励制度，让职工对自己的工作产生积极情绪，从而对企业产生一定的忠诚度。

2，对于负责采购的职工，由于与供货方的长期洽谈与合作，一般供货方针对特定的业务员会给与一定的优惠。这就存在业务随人走的情况。即此类人员跳槽会让企业失去一些采购上的“优惠条件”。除了采购人员,高层管理人员或是法定代表人也要定时的和供货方保持联系，让供货方明白他们不是在和采购人员合作，而是在与整个企业合作。

3，对于高层管理人员的跳槽，可能会带来商业机密泄漏的风险。对策：和高层管理人员在签订用工合同时注明“竞业限制”条款。即职工与企业在解除劳动合同后最长两年时间内不能在与本企业有相同业务的企业任职。期间我们会依法提供一定的经济补偿。这可以有效的预防相关商业机密的泄漏。

第三篇：农家乐用地问题的法律分析

农家乐用地问题的法律分析：农用地与农家乐的合法性

农家乐用地问题的法律分析：农用地与农家乐的合法性。什么是农家乐?农家乐有什么投资意义? 农村宅基地与“农家乐”用地的法律性质分析。农家乐有没有法律的依据?

2008年国家调整了节假日的休假时间，将以往的“五一”黄金周七天假期已经缩短为三天，并增加了清明、端午中秋等传统节日的假期这样的调整，势必会将历年来火爆的“长线游”转变为“短线游”，那么，位于大中城市城郊农家小院的“农家乐”必将成为旅游业的一大亮点。

一、“农家乐”的产生及其意义

“农家乐”发端于四川郫县友爱乡农科村，上世纪80年代中后期，这里的老百姓见许多城市人跑到农村里寻求“返璞归真”，这些头脑灵活的农民便利用自己的农家小院办起了10元人民币吃玩一天或15元人民币吃住一天一宿的休闲园地。由于城市人喜欢到那些流水潺潺的沟河和田园中去观光度假，于是他们又将自己的承包土地联合起来进行花草园区培植，日久天长，现在这里已是“国家生态示范区”，是农家民俗旅游的代表，也是享誉全国的花卉、盆景、苗木、桩头的生产基地。这就是农家乐的雏形。

所谓“农家乐”就是以农村地区为特色，以农民为经营主体，以农民所拥有的土地、庭院、经济作物和地方资源为依托，以旅游、观光、休闲、度假活动为内容的一种社会经济活动，是农业经济体系的一个组成部分。

“农家乐”不仅是一种以“吃农家饭，住农家院，享农家乐”为主要内容的旅游现象，更是一种“以城带乡，统筹城乡，城乡互动，相互促进”的城乡协调发展现象。事实证明“农家乐”确实带动了农村经济的快速发展，对加快全面小康建设的步伐，寻找解决“三农”问题的途径，发挥了重大的作用。[1]

二、农村宅基地与“农家乐”用地的法律性质分析

“农家乐”虽带动了农村经济的发展，但也产生了一系列的问题，如农村和城市郊区规划的混乱、乱占滥用土地、生态环境被破坏等。其中用地问题最为突出。

“农家乐”的经营方式一般表现为农民在自己的宅基地及其周围开辟园地，建造房屋，作为营业场所;或者干脆在自己的宅基地范围内又新建房屋，用于营业。农民的住宅房屋与作为营业的场所是一体的，在物理上很难区分。

(一)农村宅基地的法律属性

农村宅基地是指已建房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

依照我国《物权法》第152条规定，宅基地使用权是指农村集体组织的成员依法享有的占有、使用集体所有的土地，在该土地上建造房屋及其他附属物的权利。宅基地使用权有如下基本法律特征:

1.性质上为用益物权。在宅基地使用权中，权利人有权在土地上建造房屋及其他附属设施。所谓用益物权，是指在他人所有的物上享有的权利。在我国，农村的土地，除法律规定属于国家的以外，属于集体所有。个人不是土地的所有权人，故宅基地使用权是建立在集体所有的土地之上的。

2.宅基地使用权主体是农村集体组织的村民。因为宅基地使用权具有一定的社会福利性，此点主要表现在农村居民能以非常低廉的价格甚至是无偿获得宅基地，国家通过分配给农民宅基地，有效的保障了农民的基本生活居住条件，最终维护农村社会秩序的稳定。

3.宅基地使用权只能用于建造农村村民的个人住宅。所谓建造农村村民的个人住宅，是指农村村民所建住房以及与住房的居住生活有关的其他建筑物和设施，如厨房、厕所、院墙、储藏室。

我国现行《土地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”可见，农村宅基地使用权具有一定的社会福利性。

(二)“农家乐”用地的法律性质

笔者认为，“农家乐”占用农村宅基地行为的法律性质可以从以下几点进行把握:

1.宅基地的一定社会福利性与“农家乐”占用宅基地行为的经营性相矛盾。众所周知，农村宅基地使用权具有生存保障的性质，是国家给予农户的福利，农民的宅基地的使用权是无偿获得的。而“农家乐”是经营性质的，其土地使用权属于建设用地使用权，因而不具有生存保障性质，也就是说“农家乐”用地不应是无偿的。

2.“农家乐”用地主体超出了农民范围。从农家乐投资的主体分析，农民个人或者合伙在农村兴办的农家乐应该占“农家乐”发展的主导，但由于缺乏有效的管理，“农家乐”的投资主体不再限于农民，一些工商企业也开始涉足“农家乐”投资经营并逐渐侵蚀了农民的利润，这种滥用“农家乐”的主体资格的情况，违背了国家解决农民发展问题的意愿。

3.宅基地的土地用途决定了“农家乐” 占用农村宅基地的不合法性。原则上，划拨的宅基地只能用于该土地建造住宅以及与生活相关的其他附属设施，但是在现实生活中，往往存在超标占用宅基地或改变宅基地用途，建造非生活设施的情况等现象。

依照我国《土地管理法》第12条规定“依法改变土地权属和用途的，应该办理土地变更登记手续。”第65条第二款规定“不按照批准的用途使用土地的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权。”

但由于基层政府对农民建房缺乏的正确引导和管理，加之农村宅基地实行的是无偿、无期限的使用制度，由于利益的驱使，便出现了农民超标准占用宅基地建房或未经土地管理部门批准任意在承包责任地上建房或不按照批准的用途使用土地，改变宅基地用途等情况的出现。例如，镇江市有一组数字显示，在被调查的镇江市某区下辖3个镇、1个民营经济开发区(合计21个行政村)和4个街道办事处共17300余户农村宅基地中，宅基地面积不符合规定并成为超标户的有9500余户，约占总户数的55%。超标户的主人超标建房的目的性非常明确，是为了谋取利益利用家前屋后空闲地擅自占地建房，并将超标建房用来发展家庭副业，开办家庭第三产业，这部分宅基地通常是超标面积在36㎡以上，统计中，超标面积在36㎡以上的超标户约有2400户，占这一时期超标户总数的34%。[2]

总之，“农家乐”属于农民发展第三产业的营利方式，因而，其用地应属于建设用地的性质。

三、我国现行法律对“农家乐”用地规范存在的不足

针对性法律的缺失是造成“农家乐”占用农村宅基地现象普遍存在的原因之一，目前，我国《土地管理法》、《物权法》中都没有针对“农家乐”的用地问题的专门性规定。

(一)《土地管理法》的规定过于原则

我国《土地管理法》中涉及宅基地使用的相关条款有:第12条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第44条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”

“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准，其中涉及占用农用地的，依照本法第44条之规定办理审核手续。”

第65条第二款规定“不按照批准的用途使用土地的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权。”

第77条规定“农村村民未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。”

由以上法律规定可以看出，《土地管理法》对宅基地用地做出的规定是原则性的，[3]其中并没有专门涉及“农家乐”占用宅基地的相关规范。

(二)《物权法》的规定不足

《物权法》对宅基地的规定基本沿袭了《土地管理法》的规定。第152条规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第153条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”可见，《物权法》也没有针对“农家乐”占用宅基地的现象进行法律规定。

四、规范“农家乐”用地的法律对策

针对性法律制度的设计缺失是“农家乐”占用农村宅基地问题产生的法律原因，对现行的农村宅基地法律制度进行完善和创新是解决问题的根本性出路。我国急需制定与《土地管理法》相配套的“农家乐”经营用地管理方面的法律或法规。笔者认为，规范“农家乐”用地的法律完善可以从以下几个方面进行:

1.在立法的指导思想、基本原则方面。在立法的指导思想方面，应当做到兼顾农村宅基地的福利性与经济性，对现行的农村宅基地法律制度进行完善。立法的核心是完善农民的宅基地使用权，对现行法律中出现的原则性规定进行细化，适应时代发展需要，针对宅基地使用中出现的不同状况出台对应的法律措施。可以先出台地方性的管理法规，进行试行，然后出台《农家乐用地管理条例》，最后出台《农家乐用地管理法》。

在立法的基本原则方面，我们在遵守宪法法律的基础上，结合农家乐用地的实际情况，可以设计以下几个原则:一是珍惜土地，保护耕地，合理利用每一寸土地，保护国家的国土资源。二是充分调动农民的生产积极性，切实保护农民的权利。三是规范农家乐用地，促进农村经济的发展。

2.在具体制度设计方面。(1)对集体建设用地实行有偿使用。我国《土地管理法》确立了国有土地的有偿使用制度，即对具有经营性质的土地实行有偿使用，对具有公益性用地才适用无偿划拨。根据这一原理，在对耕地进行保护的前提下，对经营性土地应实行有偿使用，对公益性土地才实行无偿供地。也就是说，对于“农家乐”、企业等赢利土地进行有偿使用，对于给予生存保障性的宅基地申请进行无偿安排。因而，对于“农家乐”，在符合乡(镇)土地利用总体规划确定的用途的前提下，应进行有偿使用，而不是仅限于现在的只对“农家乐”用户征收营业税。在此应特别说明:有偿使用是针对在宅基地范围以外另辟新地建造“农家乐”的而超出的面积(即除去保障面积后，保障面积是国家无偿赋予的，属于无偿划拨性土地)。对超标准部分要求缴纳资源占用费，并形成合理的价格体系，价格的确定要体现宅基地区位环境质量的差异性，因地定价。对于在宅基地范围内另建房屋或在居住房屋上另建几层作为“农家乐”的情况，我们则应只对其征收营业税，因为国家基于生存保障无偿提供给农民宅基地使用权后，这种宅基地生存保障的使命即告结束，至于农民无偿取得宅基地使用权后如何使用，有自主决定的权利。(2)以租赁方式充分利用农村的闲置宅基地。我国《土地管理法》第62条第2款规定“农村村民建住宅应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”目前我国正处在城市化进程的高峰期，大量农民迁移到城市，这样便造成农村有大量的空置宅基地。为了不对耕地造成严重破坏，日益升温的“农家乐”可以利用空置宅基地来发展其规模。在我国采用租赁方式利用空置的宅基地是合法且可行的，空置宅基地的出租不会损害集体经济组织的所有权，它不是对集体所有权的限制，只是在所有者可控制范围内，提高对宅基地的利用效率。因此宅基地的租赁是符合我国现行法律规定和土地政策的。把空置的宅基地出租给“农家乐”经营者使用，使农村空置宅基地物尽其用，可以缓解“农家乐”用地压力，加大对农户的扶持力度;空置宅基地以合法合理的方式有效利用后，也可以防止宅基地非法交易现象的滋生;空置宅基地进行整合后，可以用于农家乐的扩建或重建，这样，便提高了宅基地的使用率，同时也节约了宅基地资源。[5]另外，需要注意的是，该租赁对象只限于该农村集体经济组织中的成员，这样既是对相关法律的遵循，也可以防止非农户租赁该空置地用于“农家乐”的营业。(3)在法律规定中明确“农家乐”的经营主体资格。目前，“农家乐”的经营主体并不是仅限于拥有宅基地使用权的农户，还有一些投资主体。为了带动农户的经济增长，保护农户的合法权益，因而必须确保农户在经营主体中的地位，农户可以以宅基地的使用权作为出资方式，而享有“农家乐”的盈利。而对于那些通过非法交易宅基地或受让房屋使用权而获取宅基地使用权的投资者，应该予以取缔或通过其他方式使其经营合法化。因为，宅基地的使用权具有身份性，失去集体经济组织成员这一身份，宅基地的使用权也会失去存在基础。那么，以宅基地为基础的“农家乐”也会缺乏合法性。(4)强化农用地转用法律制度、用途管制法律制度和规划法律制度。我国《土地管理法》第44条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第65条第二款规定“不按照批准的用途使用土地的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权。”第59条规定“乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设;建设用地，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。土地利用规划制度是土地用途管制制度的前提，农用地转用审批是实现用途管制的关键，三者之间相互联系。我国法律对以上三方面只做了原则性的规定，并没有提出具体的实施细则，因而为适应社会的发展，应该不断强化、细化。(5)加强对宅基地审批工作的监管力度。目前，农村村民取得宅基地一般要经过以下程序:申请、审批和登记。申请是取得宅基地使用权的前提，村民向村民委员会提出申请，村民委员会进行讨论，并报乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。审批是指村民委员会根据村镇规划，对提出用地申请的村民的申请进行全面审核，按规定权限上报乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。[6]从目前农村宅基地管理现状来看，审批农村宅基地过程是比较消极被动的，只要与土地利用总体规划不冲突，不占用基本农田，无权属纠纷，农民选在哪里基层国土部门便批在哪里，随意性、零散性很大。农村宅基地建设审批既无规划也无计划，农民建房更是规划意识淡薄，建房选址往往不是看规划，这样便出现了为发展“农家乐”或扩大经营规模，不经审批在自家耕地上建房，使宅基地占用耕地数量呈逐年增长态势，造成了土地的大量浪费和闲置。[7]因此，审批工作体系的完善，可以减少一些人出于各种目的，抓住规章制度的漏洞，乱批、不批或滥批宅基地。(6)加强执法监察，严格执法力度，逐步建立县(市)、镇、村、组四级土地监察网络，形成强有力的国土资源管理队伍，从基层抓起。同时，可将农村宅基地管理工作纳入政府工作责任制考核目标中，作为考核镇、村干部的依据，严格依法行政，努力把各种违法现象解决在基层。(7)强化土地法律责任，对于违反宅基地管理规定的行为应当承担相应的法律责任。例如，由于审批工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，应由所在单位或上级主管机关给予处分;造成损失较大，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

当然，除了加强立法完善以外，我们还应加强土地保护的宣传力度，使农村村民逐步形成珍惜土地的保护意识。目前，由于我国农村村民环保意识比较淡薄，因而，利用广播、电视、报刊等媒体，加大对土地管理法律、法规和基本国策的宣传，增强干部群众的法律意识和土地忧患意识，增强领导干部的责任感，在全社会逐步形成良好的用地氛围，共同遵法守法。

第四篇：丽水市农家乐创业分析

丽水市农家乐创业分析

内容摘要：随着城市居民生活水平的提高和休闲时间的增加，生活压力的增加，人们越来越希望自己的压力得到缓解。回归自然，走近农家已成为现代旅游业的一条可持续性发展道路。在全国，吃农家饭、采摘游玩，亲近自然，回归生态，已经蔚然成风。“农家乐”已成为一种全新的旅游方式为广大旅游爱好者所亲睐。通过农家乐状况分析、农家乐饮食特色、农家乐地区选择等几个方面进行分析，来决定大学生在丽水市进行农家乐创业的可行性分析

关键词：农家乐创业市场大学生

正文：

一、丽水市农家乐状况分析

丽水以“中国优秀旅游城市”创建为抓手，打响“秀山丽水，养生福地”的旅游品牌。古文化、古建筑、各种古朴的风土人情在这一区域 ,特别是在乡村地区保存地较为完好。浓厚的文化底蕴、优良的生态环境和秀美的田园风光 ,为丽水市发展乡村旅游创造了得天独厚的条件。

（1）建设状况：全市农家乐休闲旅游村有47个，农家乐点146个，直接参与农家乐经营的农户639户，从业人员3380人。2008年接待游客229.7万人，营业收入8348万元。2009年一季度接待游客72、01万人。其中，市级农家乐休闲旅游村18个，省级村11个；市级农家乐休闲旅游点9个，省级点4个。星级农家乐经营户484户，占总数69.8％。其中，一星级94户，二星级220户，三星级164户，四星级6户。全市农家乐经营主体中已注册商标1件，正在申请注册商标30件。

（2）基础设施环境状况：环境卫生是发展农家乐的首要条件，乡村古朴风貌是农家乐的生命力所在。

（3）政策支持状况：编制了《丽水市农家乐旅游发展规划纲要》，提出到2011年，要发展1000家农户直接参与农家乐旅游经营，让10000个农民从农家乐旅游中获得明显的经济利益。

（4）投资主体状况：一是个体农户经营。农民一家一户或者多家联合，用自己的房子经营。二是工商企业投资经营。三是以农业合作社为主体的集体经营。

（5）经营类型状况：一是以依托景区吃农家饭，品味农家特色菜肴为主的风景游览型。全市该类型的农家乐休闲旅游村14个，点54个，农家乐经营户208户，占总经营户的32.6％，从业人员1156，接待旅客1006.9万人，实现营业收入2982.75万元。

二、丽水农家乐饮食特色

丽水农家乐以其独特的农特产，吸引了许多游客的喜爱，如以下农特产：缙云敲肉羹、缙云桶饼、缙云麻鸭、景宁畲乡红、黄米果、碧湖啤酒等等。

三、丽水农家乐地区优势分析

好的农家乐就是要选择好的地区。从调查问卷中我们看到农家乐最好的地方就是能够接近有山有水的地方，更能吸引和满足更多的人。

丽水市以中山、丘陵地貌为主，地势由西南向东北倾斜，西南部以中山为主，有低山、丘陵和山间谷地；东北部以低山为主，间有中山及河谷盆地。全市土地面积17298平方公里，其中山地占88.42%，耕地占5.52%，溪流、道路、村庄等占6.06%，是个“九山半水半分田”的地区。

四、丽水市农家乐娱乐项目

当然，农家乐不仅仅只有饮食就够了，最关键的还是娱乐的项目，在调查问卷上很多人还是希望我们丽水的农家乐会有不一样、特别的娱乐项目，能够带给他们真正的快乐，娱乐项目有果园摘菜、垂钓、野炊、农家饭、体验劳动、台球室、KTV、乒乓球室、酒店、网球场、羽毛球场、真人CS、保龄球等。

五、丽水市农家乐的劣势

1、规划有待完善。但有的难以落实，有的建设水平参差不齐。

2、品牌意识不强。在我市639家农家乐经营户中，已注册的农家乐商标仅有1件

3、主体定义不清。一是农家乐作为一个经营主体，定义模糊。

4、生态不容乐观。生态是支撑农家乐旅游的最强靠山。随着农家乐规模的扩大，改厕不达标、排污管网建设滞后、洗涤的随意性等问题使环保成为日益关注的焦点。

六、总结

通过调研使我对丽水市乡村旅游更加了解，在丽水市创办农家乐优劣势，我会不断努力，认真学习理论知识并且把知识用于实践中，我将来在农村创办“农家乐”打好基础，为乡村旅游的发展做贡献。

参考文献：

[1]丽水市旅游局《丽水市农家乐旅游发展规划纲要》2006年

[2]丽水市政府《关于促进农家乐发展的若干政策意见》2007年

[3]丽水市财政

[4]丽水市财政特色点认定办法》20072007年 年 《丽水市市级农家乐特色村认定办法》《丽水市市级农家乐

第五篇：农家乐申请书格式

成 都 市 鑫 锋 农 副 产 品 专 业 合 作 社

特色农业生态园建设项目

计 划 书

编制单位： 成都市鑫锋农副产品专业合作社 编制时间：

二O一二年五月

农家乐的项目申请报告总论

一、项目背景 A项目名称： B项目承办单位：

C承担编制申请报告的咨询意念及其资质： D申请报告工作依据及其工作概括: 响应国家十二五号召，适应市场发展需求，市场前景： 随着国际十二五规划的出台，（政策）。以及人民生活水平的提高，人们对蔬菜瓜果的要求已经从数量型向质量型转变，不仅追求品种的多样性，更注重营养丰富、保健卫生等高层次消费目标。生态健康，品质好的蔬菜市场受到消费者的追逐，而农家乐这种生态旅游形式更成为城市居民周末家庭出游的时尚形式。项目区目前以种植黑色富硒特色健康农产品为生产的亮点。该项目将按“合作社+基地+农户”的方式运作，按合同生产，市场较为稳定。大力发展有机特色种养殖，是落实菜篮子工程，发展现代农业，调整农业结构，保护生态治理环境的重要举措,对促进农业增效、农民增收，意义重大。黑色农产品种植一直是我村主要农业产业，也是我村的特色农业产业，具有很好的经济效益。目前，我们的产品已销售到成都市伊藤洋华堂等部分超市及成都市廊桥酒楼等高端餐饮企业，得到了市场的认可，具有良好市场前景。

经过市场的调研和分析论证，特色农业能够和观光旅游业相结合，通过观光旅游业的开发来促进该产业的延伸，通过产业带动观光旅游业，同时通过观光旅游业来更加的促进特色产业的发展，形成具有一定规模的特色农业观光旅游核心区域。

濒临大成都成都圈，交通便利，区位条件良好

综合农业共同发展，土地资源高效利用，集群效益明显 利用所在地富裕劳动力资源，增加当地农民收入（详述）

二、项目单位申请情况

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项目申请单位现有主要产品：生产资源无公害综合利用； 以特色有机富硒农产品生产为龙头，开展：蔬菜生产、畜禽生产、池塘养殖、果树生产、观赏农业、（种类）

其中生态园采用生态园模式进行观光园内农业的布局和生产，将农业活动、自然风光、科技示范、休闲娱乐、环境保护等融为一体，实现生态效益、经济效益与社会效益的统一。以集观赏、娱乐、休闲于一体的生态园区，打造地区具影响力的主题生态景区。项目规模：

生态园计划占地总面积400余亩，其中包括：生态农业休闲区、农事种植体验区、畜牧养殖区、垂钓休闲区四大板块。资产负债和股东构成情况：

三、项目研究结论

原材料、燃料和动力供应、项目工程技术方案、环境保护、投资估算和资金筹措、项目经济评价等综合评价结论。

第二章 项目建设基本情况

一、项目建设基本情况 国家或行业发展规划： 行业发展概括： 项目建设地点：成都市鑫锋农副产品专业合作社特色农业生态园拟建于先锋村，生态园主体工程建于14组。占地面积：生态园计划占地总面积400余亩（换算成平方更好），包括：生态农业休闲区、农事种植体验区、畜牧养殖区、垂钓休闲区四大板块。投资规模]出资方式及融资方式、主要投资方、第三章 建设用地与相关规划

一、项目建设用地区域情况 建设地区的资源: 区域地质： 交通运输情况：

福洪乡先锋村处成都平原东部边缘及龙泉山脉西北部，东邻金堂县，南接龙泉驿区，西与新都区接壤，北与广汉市相连，距成都市区25公里，毗邻龙泉桃花沟、洛带古镇及杏花村。村内为水泥路面交通优越，目前已经开始动工并计划在2012年12月即将通车的青南大道更是横穿项目基地中心，项目地同时也位于2012年动工的龙青路同青南大道的交汇处。

自然重要任条件与项目的特定生产需要的关系：

二、项目布局规划情况 主要项目有：

农业生态休闲区、特色农事种植体验区、特色畜牧养殖区、垂钓休闲区四大板块。A/生态农业休闲区

新建项目：农庄大门、林荫大道、农业工具展示区、农业知识展览馆、特产商场、品茗、棋牌、会议、音乐、球类体育活动、全景观赏区等。

接待能力：增加钢结构房屋、各类游乐项目和活动器具，形成农庄500人/日的接待能力。主要设施：

1、农家大餐厅一座，面积400平方米；空调大包箱餐厅10间，面积240平方米，每天可同时接待400名旅客就餐。

2、农家院客房20间，面积600平方米，每天可同时接待40名旅客同时住宿。

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3、棋牌大厅，面积300平方米，空调包箱棋牌室10间，面积200平方米。

4、多功能厅，可供生态园接待会议及晚会等项目。

5、会议室一间，面积200平方米，供有会议需求的团体客人会议使用。

6、乒乓球、羽毛球及篮球体育娱乐休闲中心，面积800平方米

7、超市及特产商店一座，面积200平方米，经营：常规超市及我村特色农产品等。

8、停车场一个：面积1000平方米。

9、林荫大道：半圆型的拱架。在拱架两边种植滕本植物，如紫滕、爬山虎、长春滕等，形成农村特色浓郁的林荫大道、景观大道。

10、农业工具展示区—农业知识展览馆：

1）农家住宅里面配备一个专门的农村农具成列室，里面成列一些农村劳动必备的工具，并且要安放一些特色农具。在室外放置一个小石磨，一般人都可以转动，小孩子在父母的帮助下也可以转动。让专门人员教会他们磨豆浆，可以让他们免费的品尝自己制作的豆浆。在室内还安放一个制作豆腐的手工设备，教消费者制作豆腐，在午餐的时候提供给消费者，自己制作的豆腐，只收取一点加工费。2）农家乐的特色农具和对应的人文起源、文化传说。B/农事种植体验区

项目有：果园、菜园、莲藕园及阶段性的开展特色农业的采收节，如黑花生采收节等。春季赏花：梨花、杏花、桃花及油菜花 夏季品果：杏子、李子、桃子及黑花生 秋季品果：丰水梨、黄金梨 冬季品野味滋补 C/畜牧养殖区

主要项目：禽类畜牧养殖。

a)、竹林土鸡养殖场：主要放养本地土鸡，供农庄餐厅接待游客使用。

b)、特色野味养殖：位于观景区半坡，面积500平方米，主要放养特色野味禽类，供农庄餐厅接待游客使用及顾客购买。D/垂钓休闲区 主营项目：垂钓、“竹伐” 及“混水摸鱼”，即：捕捞、摸鱼、钓龙虾、摸螺。基本设施：

钓鱼台的基本设施有防护栏、鱼杆架、遮阳伞、坐躺椅等，目的是为了方便游客钓鱼和休闲。垂钓台的设施要求做到既牢固又美观，同时还不影响钓台间互相钓鱼，所以其距离一般要求不少于6米。

第四章 资源利用和能源耗用分析

一、资源和原材料

项目需要利用的自然资源及其来源、数量、运输方式、供应条件以及今后发展和开发趋势，项目所资源利用与相关开发资源利用总体规划的衔接。

二、能源耗用和公共设备的占用

项目所需煤、电、气、汽、油、路(运输)等燃料、有动力及公用设施的数量和能力，需由项目自建的规模和种类以及可利用的现有的设施能力。

三、节能和节水措施

能源和水资源消耗大的项目，应符合综合利用、节约资源和可持续发展等方面的要求，并提出节能的节水措施，对能耗、水耗指标进行分析。第五章 环境影响分析

一、建设项目周围环境现状

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项目所在地的自然及经济社会情况。包括地理、水文、气候、气象等情况，自然保护区、风景浏览区、名胜古迹以及重要政治文化设施情况，生活居住区分布情况和人口密度等社会经济情况、人群健康状况和地区病等情况，环境质量现状。

二、项目主要污染和污染物分析

项目主要污染源，主要污染物的种类、排放浓度、排放量和排放方式等，废弃物的回收利用和处理、处置方案。采用的污染物排放标准。

三、建设项目的环境影响

建设项目对环境的可能造成的影响的分析、预测和评估项目影响的特征，环境影响的范围、程度和性质。

四、环保措施的评述及其技术经济论证。

提出各项措施的投资估算，建设项目环境影响的经济损益分析。

五、环境监测制度及环境管理的建议。

六、环境评价结论和建议。第六章 经济和社会效益分析

一、投资估算和资金筹措

分析项目建设和运营所需投资，估算工程总投资，并对资金筹措作出分析。

二、国民经济评价

1、成都是“农家乐”旅游的发祥地，也是农家乐旅游发展最具规模、档次较高、管理较规范、经济效益和社会效益较好的地区。自1987年首个农家乐在郫县农科村产生，走过19年风雨路的成都市乡村旅游业一片兴旺：截至2005年，全市所辖的19个区（市）县农家乐数量已达5596家，农家乐直接就业人员5.8万人，带动相关就业人员29万人；年接待游客2000万人次以上，实现旅游接待收入7.3亿元，带动相关产业发展实现收入16.3亿元。

2、在成都西面，形成了羊西线的度假村、郫县的农科村、温江的汪家湾花木生产经营户型的农家乐、成灌沿途的农家乐以及青城山的渡假型农家乐。在成都南面有南延线的休闲餐饮企业。在成都东面有锦江区三圣区“花乡农居”农家乐、龙泉山泉镇、兴隆镇、书房村农家乐。近年来依托城市郊区和风景区，大力发展集餐饮、娱乐、住宿为一体的一种观光、休闲旅游的“农家乐”，一般每户每月可接待游客1500人次，周末高峰期，每天可接待200人次以上。按照平均每人15元的收费标准，正常情况下每户每月营业收入可达2.25万元左右，几家规模较大的“农家乐”，年营业收入达到百万元以上。

3、园区通过特色农业生产市场及农耕文化体验机特色餐饮等项目相结合，形成互补、结合效应，做好项目的推广工作，更能够提高整个项目的运营。正常运营后，按人均20元-100元不等的消费金额计算，按日150人次，正常情况下年营业收入可达百万。项目投入的资金也可在3年内完全回收，三年后就可有非常可观的盈利。随着项目的发展和整村生态观光旅游产业化的形成，由此带来的经济效益将是非常可观的。

三、社会效果分析

1、“生态观光旅游业”的发展，不仅能解放农民的思想，提高农民的素质，改变村容村貌，推动农村经济结构的调整，而且也增加了农民收入。

2、促进农村劳动力的转移，增加农民收入。该项目具有较强的辐射带动力，符合当地的实际情况，具有较强示范性和辐射带动力。发展“生态观光旅游业”有效地实现了农村劳动力就地转移，形成产业化以后，主要从业对象是农村妇女，这就为农村妇女探索了一条既能就地转移又能增加收入的好路子。

3、促进一二三产业的协调发展，优化农村的经济结构。把旅游娱乐与发展农业结合起来，集吃住旅乐于一体，打破一二产业的界限，促进第三产业的发展，而且还能带动一二产业发展，开拓农业新的经济增长点，实现农业较高层次上的良性循环，形成产供销、旅工贸一体化。

4、加快农村基础设施建设，改善了生态环境。在进行生态观光旅游特色村建设时，推进了村庄环境整治和与其相关的康庄工程、清水河道工程、公益林保护工程的建设，使农村的基础设施不断完善。

5、是提高农民综合素质，发展社会各项事业。“特色农产品生态观光旅游业”的发展，吸引各地的游客，[键入文字]

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旅游者给当地农民带来了新的观念、新的生活方式、新的信息、新的思维，开阔了眼界。

6、增加就业，提高收入：我们这个项目可以解决至少40个人的工作，还可以增加更多临时服务人员的收入。并且可以推动周边农户的农产品的销售，增加他们的收入。

7、经过不断发展，可以进一步发展适合当地特色的生态畜牧业的生产和深加工，打入全国市场。更好的带动当地的经济发展，形成既郫县农科村后的又一个具有本地特色的旅游和科技产业村。

第七章 建设与实施

一、项目建设实施的安全、消防、卫生等措施。

二、工程质量要求。

三、项目的招标方式和招标组织形式。第八章 农家乐的项目申请报告结论与附件

一、结论及有关说明。

综上所述，该项目的开发建设是可行的，是低风险,高回报、有一定影响力的项目。园区分期投入运营后，可通过边收益、边投入的方式，形成良性资本环链。项目实施单位不断加强宣传，提高园区知名度，同时积极争取纳入市级旅游规划，加强与周边景区的合作，共同开发壮大市场。并成为宣传地区生态旅游业和现代农业发展的一个平台。因报告是建立在扎实的调研基础上，具有较强的前瞻性和可操作性。

二、需要政府解决的问题和建议。

三、其他有关项目申请报告附件。

计划书整体建议：①逻辑方面感觉不是很清晰，请体现在字体大小以及布局上。②词语的重复使用③建议使用微软雅黑字体，不容易造成直觉疲劳。

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