用人单位不遵守服务期约定应如何处理？

第一篇：用人单位不遵守服务期约定应如何处理？

问：我在应聘进公司后曾被派遣到国外接受培训，公司与我签订了一份服务期合约，服务期限为5年。今年，我的《劳动合同》到期，但公司一直没有与我续签合同。前几天，公司人事部门提出不再与我续签劳动合同，要求我立刻办理交接手续。我认为，服务期合约应该是劳动关系当事人双方共同履行和遵守的，现在公司单方面违约也应该承担责任，请贵报给予指点。

答:服务期是劳动者因接受用人单位给予的特殊待遇而承诺必须为用人单位服务的期限。依据法律规定，用人单位在为劳动者提供培训机会、提供特殊福利或出资招用劳动者的情形下可以要求劳动者履行相应的服务期，双方可以签订服务期合约，约定如果劳动者不能履行约定的服务期，其必须就未履行的服务期按比例赔偿用人单位就此特殊待遇所支出的费用。

从服务期的法律定义分析，它更多的是保护用人单位权益的，因此，一般而言，承担服务期的义务人应该就是劳动者。当然，这并不是说用人单位的义务体现为其必须依照约定向劳动者提供特殊的待遇或机会。

从具体的操作层面分析，服务期的履行问题应该通过《服务期合同》和《劳动合同》共同协调。一般而言，用人单位在为劳动者提供某种特殊待遇后会与其签订一份服务期合同，但这并不影响双方原来劳动合同的履行。之后，劳动合同到期且用人单位有意与劳动者续签合同的劳动者在约定的服务期限内应与用人单位续签合同，否则劳动者将承担违约的赔偿责任。但是，如果用人单位在劳动合同到期后不再希望与劳动者续签合同的，那么其就自动放弃了服务期的权利并且不得要求劳动者赔偿任何费用。

至于您在案例中提到的公司在合同到期后既不与您续签合同又不及时通知您终止劳动关系的问题，我们认为这种做法是欠妥的。

首先，在这段事实劳动关系期间，您与公司的权利义务比照原劳动合同予以确定；

其次，公司如果要与您终止劳动关系应该提前30天书面通知您，这是法律赋予您的权利。

来源：外企人才在线

第二篇：用人单位一年不签劳动合同该怎么处理

用人单位一年不签劳动合同该怎么处理？

用人单位未依法与劳动者签订书面劳动合同，其做法违反《劳动合同法》第十条规定：建立劳动关系，应当订立书面劳动合同。

已建立劳动关第，未同时订立书面劳动合同的，应当自用工之日起一个月内订立书面劳动合同。

用人单位与劳动者在用工前订立劳动合同的，劳动关系自用工之日起订立。

同时，第八十二条规定，该企业自用工之日起超过一个月不满一年未与你订立书面劳动合同的，应当向你每月支付二倍的工资；第十四条规定，自用工之日起满一年不与您订立书面劳动合同的，视为与你已订立无固定期限劳动合同。与此同时，如果该企业没有办理保险手续的，还应依法为你缴纳社会保险金。

用人单位自用工之日起一个月内，必须与劳动者签订书面劳动合同，这是劳动合同法所重点强调的。依据《劳动合同法》第10条、第82条经以及《劳动合同法实施条例》第7条规定：用人单位自用工之日起即与劳动者建立劳动关系。用人单位应当建立职工名册备查。

也就是说，如果用人单位在用工之日起一个月内与劳动者签订劳动合同的，用人单位的行为尚不构成违法的，这是法律给用人单位预留的宽限期。如果用人单位在用工满一个

月未满一年的期限内，仍然没有与劳动者签订书面劳动合同的，用人单位就已经构成违法。此时应当每月支付双倍的工资。如果用人单位在用工之日起已经满一年，仍然没有与劳动者签订劳动合同的，此时视同用人单位与劳动者已经签订无固定期限劳动合同。这时法律给用人单位的惩罚是：支付两倍工资，并立即补签书面劳动合同。

第三篇：用人单位对毕业生约定

用人单位对毕业生约定

1、甲方未能在毕业时间取得硕士研究生学历及学位证书，此协议无效。

2、甲方取得硕士毕业证书后未能按乙方要求时间报到或在签订协议后提出解约协议，保证金不予返回。

3、甲方同意到丹东市人民医院工作。

4、经身体检查，甲方体检不合格，此协议无效。

5、甲方同意为乙方工作五年。

6、如有犯罪记录，此协议无效。

第四篇：物业服务合同应对等内容进行约定

篇一：物业服务合同范本

物业服务合同

二〇一三年九月 物业服务合同 第一章 总则

第一条 本合同当事人 委托方（以下简称甲方）：。受托方（以下简称乙方）：。根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将委托于乙方实行物业管理，订立本合同。第二条 物业基本情况 1．物业类型： 物业。2．座落位臵：。

3．四至：东、南、西、北。

4．占地面积：平方米，建筑面积：平方米。

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第二章 委托管理事项

第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。

第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：车辆管理系统，共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内外消防设施设备、电梯、柴油发电机系统。

第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。第七条 公用绿地、花木、建筑小品的养护与管理。

第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括物业管理用房。

第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集。第十条 交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。

第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用： 1．物业管理服务费。

2．电梯使用费（包括电梯年检费）。3．水费。4．电费。

5．暖气费。6．车辆管理事宜。7．垃圾清运费。

8．消防年检费（根据实际情况，协商约定）。

第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可以接受委托并合理收费。

第十六条 对业主和物业使用人违反业主管理规约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。第三章 委托管理期限

第十七条 委托管理期限为年，自 年月 日0时起至 年月日24时止。如果经过评议，广大业主认可乙方的服务，此合同可顺延执行两年。第四章 双方权利义务 第十八条 甲方权利义务

1．代表和维护产权人、使用人的合法权益。

2．制定业主管理规约并监督业主和物业使用人遵守规约。3．审定乙方拟定的物业管理制度。

4．检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。5．审定乙方提出的物业管理服务计划。

6．负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起60日内向乙方移交。

7．当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，协助乙方催交。8．协调处理本合同生效前发生的管理遗留问题：（1）；（2）；（3）；（4）；（5）；（6）；（7）；（8）。

9．协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。第十九条 乙方权利义务 1．根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度。

2．对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。

3．按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主管理规约的行为进行处理。4．可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。篇二：2浅析物业服务合同常见纠纷及其应对策略 浅析物业服务合同常见纠纷及其应对策略

北京市中银（苏州）律师事务所郭新燕 合伙人律师

2007年7月3日，×××物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）与×××小区（以下简称“小区”）的开发商×××房地产有限公司（以下简称“开发商”）就物业管理事项签订合同一份，由物业公司对小区实行物业管理。许某于2007年9月18日购得该小区的一套房子，2008年4月10日接收该住宅的全部钥匙并签收了相关资料（包括业主手册一份，小区装修审批指南一份及其他资料）。同年5月27日许某与物业公司及装修施工单位签订了小区住宅装饰装修管理服务协议一份，约定除非得到管理者的书面同意，许某不得擅自改变外立面，不得封闭阳台，不擅自安装防盗栅栏、花架、雨篷等其他形式的物体或结构，不得以任何形式影响或改变物业的外观，违反此约定的，物业公司有权拆除。后因担心财产及人身安全，许某自行安装了齐墙外置式防盗栅栏、晾衣架等，严重影响了小区内相邻物业的安全，对物业公司的工作造成了妨碍，物业公司于2009年1月14日派人强制拆除。但此后许某再次安装齐墙外置式防盗栅栏及外挂式晾衣架，物业公司遂诉至法院判令许某拆除擅自安装的防盗栅栏、阳台外墙晾衣架。许某辩称物业公司系开发商自行委托，未经招投标形式公开聘任，故其不具备起诉的主体资格。小区内财产、人身安全隐患多，失窃事件也屡有发生，其与物业公司签订的协议违背业主意愿，且该协议内容侵犯公民财产权。此外，开发商与物业公司违约在先，安全设施未到位，还私闯本户拆除防盗设施。其安装防盗窗并未影响相邻安全，故要求法院撤销此协议。业主自家装修，物业公司有没有管理权，业主违反物业管理规定装修，物业公司有权干涉吗，物业公司能不能自行拆除业主违规装修的建筑物。业主违规装修，物业公司具不具备起诉的主体资格？业主应不应该遵守物业服务合同的约定。

《物业管理条例》第7条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务??遵守管理规约。第36条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第46条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第53条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

《住宅室内装饰装修管理办法》第13条规定：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。《住宅室内装饰装修管理办法》第15条规定：物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。由上述条款中可以看出，物业公司是受业主大会（业主委员会）委托的，对物业管理区域内治安、环保、物业装修等项目进行日常管理、维护和服务的机构，其权利义务受到物业管理公司和业主大会所订立的服务合同的严格限制。对于业主违反相关法律法规和业主公约的行为，由有关行政机关出面进行制止或处罚。在没有获得业主授权的情况下，物业公司无权进行处罚或提起诉讼。若业主与物业公司签署了《小区住宅装饰装修管理服务协议》，物业公司取得了对业主装修行为的管理权，业主违规装修的，物业公司有权拆除业主的违规建筑物。上述案例中双方当事人对自己的主张提供了证据。物业公司提供了《物业管理委托合同》、物业及资料移交情况表和业主手册、《小区住宅装饰装修管理服务协议》、照片、安置闭路电器材料等，要求证明其依法有权提起诉讼的依据，许某对不得擅自安装防盗栅栏、花架、雨篷等的规定是明知的事实，其已经采取了安全防范措施足以保证小区的安全等。许某提供了由相关业主签名的“协议有违业主意愿”的材料、商品房买卖合同、2007年10月2日《某某日报》有关小区业主失窃的报道，要求证明其与物业公司签订的协议违反业主的意愿，房屋买卖时，并没有对物业管理和安置防盗窗作出规定，业主的安全得不到保证的事实。

法院认为，第一、小区至今尚未成立业主大会选举业主委员会另聘物业管理公司，对建设单位选聘的物业管理公司并签订书面合同的行为，应认定合法有效，物业公司享有对小区实行物业管理的权利并承担相应的义务。许某认为物业公司系开发商自行委托、未经招投标形式公开聘任的辩称意见，缺乏法律依据，不予采纳。第二、许某在购入该小区房产时已签收业主手册等资料，后又与物业公司签署了《小区住宅装饰装修管理服务协议》，均对“不擅自改变外立面，不得封闭阳台，不擅自安装防盗栅栏、花架、雨篷”等条款达成一致协议。该协议并未违反国家法律禁止性规定，故应认定合法有效，合同的当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。现许某违反约定安装齐墙外置式防盗栅栏和外挂式晾衣架，物业公司为维护全体业主的共同利益及整个小区外貌景观要求许某予以拆除，理由正当，予以支持。许某认为物业公司在签订协议时违背其意愿，因未能提供相应的有效证据，不予采纳。物业公司请求判令许某立即拆除擅自安装的齐墙外置式防盗栅栏、阳台外墙晾衣架的诉讼请求，理由正当，予以支持。

随着房地产市场的不断发展，物业管理的理念逐渐被人们所接受。但是由于现阶段物业管理发展不够完善，法律、法规体系有待于进一步规范，业主素质参差不齐等诸多因素的影响，导致在实施物业管理过程中，像上述物业服务合同纠纷频频发生，近来，物业服务合同纠纷的发生呈“上升”趋势。因此，对物业服务合同纠纷进行系统的分析，找出应对解决的办法，有利于物业管理行业的快速发展。物业服务合同是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付物业费的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是业主和物业管理企业活动的范围和准则。在整个物业管理活动中处于核心的地位。常见物业服务合同纠纷有：

第一，前期物业服务合同，业主是否应该遵守、执行。

很多业主认为物业管理企业是应当是业主自行选聘的，开发商选聘的物业管理企业对其没有约束力。《 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，无论是开发商与选聘的物业管理企业签订的前期物业服务合同还是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，业主都应当遵守、执行，物业服务企业可以依据此合同主张权利。第二，业主委员会是否有权单方面解除物业服务合同。《物业管理条例》第12条第三款规定，业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，即可解聘物业管理企业。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定 业主大会按照物权法第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。据此，有人认为，只要符合该程序，业主大会就可以“炒掉”物业管理企业。由此引出业主大会有无权利单方面解除物业服务合同的问题。合同法规定合同的解除有法定解除和约定解除两种情形。虽然物业服务合同是两个平等的主体签订的，但是《物业管理条例》作为行政法规赋予了业主大会单方解除合同的权利。也就是说，如果业主们对原物业管理公司的物业管理服务不满意，有权通过有效成立的业主委员会单方面解除物业服务合同，或者重新选聘新的物业管理公司，并签订新的物业服务合同，原物业服务合同自动终止，而无需办理其他特别手续。由此导致物业管理公司与业主签订的物业服务合同随时处于不稳定的状态，极易给物业管理公司造成损失。

第三，业主违反物业服务合同或管理规约的行为，物业管理公司是否有权制止，并要求业主承担责任。对此物业管理公司是否享有起诉业主的权利。

目前，小区业主私搭乱建、违法加建、侵占共有绿地、道路的纠纷非常普遍，对于物业管理公司现场组织，发违章通知单或整改通知书后，业主仍然拒不整改，甚至对物业管理公司的意见颇大。对于业主违反物业服务合同或管理规约的行为，物业管理公司是否有权制止，并要求业主承担责任？《 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”。由此可知物业管理公司对业主违反物业服务合同或管理规约，妨害物业服务与管理的行为享有诉讼的权利。

第四，业主的人身或财产在小区内受到伤害，物业管理公司是否应当承担责任。《物业管理条例》第47条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。即物业管理公司对小区的业主负有安保义务。但这也不不能说明只要是业主的人身或财产在小区内受到伤害，物业管理公司就应当承担责任。本人认为要根据事实情况的复杂承担，不能一概而论。如儿童攀爬小区草坪钢筋护栏受伤，受伤儿童将物业管理公司告上法庭，要求赔偿医疗费、营养费、精神损失费、父母护理误工费等，物业管理公司在设置该共用设备设施的时候，已经注意到可能危及业主人身安全的问题，在该设备处设置了明显的危险标志。物业管理公司在管理上没有任何过错，不承担责任，而是由儿童的监护人承担责任。如今业主状告物业管理公司在其管辖区域内发生的人身伤害、财产损失案件越来越多。如何规避这类风险，是物业管理公司值得研究的问题。

第五，业主可否以物业管理公司在提供物业服务中存在瑕疵行使抗辩权而拒绝交纳物业管理费。

《物业管理条例》第7条规定：业主有按时交纳物业服务费用的义务。但小区业主总是以车辆被盗、家里的管道不畅通、不常来小区居住或者物业管理水平低、服务质量差等各种借口为由拒绝交纳物业管理费。物业管理公司应根据法律法规的规定和物业管理公约的规定，履行物业管理职责。只要主观上不存在过错，管理中不存在瑕疵，业主不得拒绝交纳物业管理费。

物业管理纠纷之所以频频发生，主要是因为有关物业管理方面的法律法规不健全，物业管理经验不足，业主的物业消费观念、法制意识薄弱等诸多因素的影响。那么对于物业管理公司如何规避或者防范这些风险呢？

第一，建立健全完备的物业服务合同。意义不明是物业合同纠纷的主要原因，如保管与管理的意义不明，很多业主认为其交纳了物业管理费，物业管理公司就应该绝对的保障其人身财产安全，其实不然，物业管理公司对业主所负的安保义务只是尽到管理者责任而已，而不是业主的保镖也不是业主财产的保管者。因此有必要对物业服务合同的相关条款进行明确详细的说明，尽可能细化合同的内容，以免发生歧义或者争议，引发纠纷。

第二，增强服务理念，规范日常制度管理。物业公司应当坚持以人为本，服务至上的理念，加强内部管理，对员工进行职业道德培训，提高物业管理人员的素质；建立健全各项规章制度，促进日常工作管理规范化，提高服务收费的透明度，加大业主对物业服务的监督。可在小区显著位置设置宣传栏，按照物价篇三：第7章 物业管理服务合同 物业管理服务合同

合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。人们根据合同所明确的权利义务关系，称为合同关系。《物业管理条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”在物业管理活动中，业主与物业管理企业之间的关系是一种私法上的合同关系，其建立必须依赖于有效的物业服务合同。由此可见，物业管理是基于物业服务合同约定而形成的，物业管理企业的选聘、解聘，依条例第十一、第十五、第三十五条的规定由业主大会来确定；业主委员会作为业主大会的常设机构和执行机构，由其代表业主与物业管理企业签订物业服务合同。这里要注意的是业主委员会代表的是业主，即物业服务合同的双方当事人（主体）是业主和物业服务公司。鉴于物业服务合同的内容复杂，牵涉的事项众多，所以条例特别要求物业服务合同必须采用书面形式。

根据选聘物业管理企业主体的不同，物业服务合同分为两种：前期物业服务合同和物业服务合同。前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，物业建设单位与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同；物业服务合同则是指物业销售开始后，业主入住达到符合召开业主大会的法定比例后，选举产生的业主委员会代表业主大会，与其选聘的物业管理企业签订正式的物业服务合同。

可见在业主大会成立之前，由开发建设单位主持选聘的物业管理企业，并与之签订的物业服务合同为前期物业服务合同。

《物业管理条例》第三十五条第二款规定了物业服务合同的内容中必须明确商定物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等八项内容，这些内容都必须在合同中明确。第一节 物业服务合同概述

一、前期物业服务合同和物业服务合同的区别

（一）前期物业服务合同

在实践中，物业“滚动开发”的情况比较多，业主入住是一个逐渐的过程，从物业开始交付给业主，到业主成立业主大会之间，还有一段过程，不但这个过程中需要物业管理企业提供物业管理服务，甚至在物业的建设阶段往往就需要物业管理的早期介入了。这个阶段的物业管理即前期物业管理。

根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。房屋出售前物业的产权属房地产开发企业，所以，合同的甲方是房地产开发企业，乙方是其选聘的物业管理企业。前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理所不具有的一些内容，比如管理遗留扫尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性。现实生活中，物业管理纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段，如建设单位遗留的房屋质量问题、小区配套设施不全问题等。前期物业服务合同对今后物业管理的规范化实施起着尤为重要的作用。如果不签订前期物业服务合同，就不利于物业管理的实施，也无法保证购房人在购买房屋直至业主委员会成立并选聘确定新的物业管理企业过程中的权力和义务，易引起各种纠纷。前期物业服务合同具有以下特征：

1．前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订

由于在前期物业管理阶段，业主大会尚未成立，还不能形成统一意志来选聘物业管理企业，只能由建设单位选聘物业管理企业；而且，此时建设单位拥有物业，是物业的第一业主。建设单位在选取聘物业管理企业时，应充分考虑和维护未来业主的合法权益，代表未来的广大业主认真考察比较各物业管理企业，并对其有所要求与约束。2．前期物业服务合同具有过度性

前期物业服务合同期限，存在与业主、业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。物业的销售、入住是陆续的过程，业主召开首次业主大会时间的不确定性决定了业主大会选聘物业管理企业时间的不确定性，因此，前期物业服务的期限通常也是不确定的。但是，一旦业主大会成立并选聘了物业管理企业，前期物业管理服务即告结束，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同约定生效的，前期物业服务合同终止。

3.前期物业服务合同具有过渡性

由于前期物业服务合同涉及广大业主的利益，《物业管理条例》要求前期物业服务合同以书面方式签订。为了保护当事人的合法权益，国家和地方有关部门编写了《前期物业服务合同》示范文本供相关当事人签订合同时参考。

（二）物业服务合同

当业主入住达到一定比例时，就应按规定及时召开业主大会，选举、组建业主委员会。业主委员会的设立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段，即由业主委员会代表全体业主行使业主自治管理。

业主委员会成立之后，对原物业管理企业实施的前期物业管理要进行全面、认真、详细的评议，听取广大业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与确定的物业管理企业（原有的或另行选聘的）签订物业服务合同。其签订日期一般应在业主委员会成立三个月内，最迟不应迟于六个月。

物业服务合同的甲方是业主委员会（代表所有业主），乙方是物业管理企业。甲方是委托方，乙方是受托方。合同的委托管理期限由双方协议商定。物业服务合同签订后，前期物业服务合同同时终止。

每次委托期满前，业主委员会应根据广大业主的意见和物业管理企业的业绩，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与之签订新的物业服务合同。为了规范物业服务合同，国家建设部、工商行政管理局和地方有关部门颁布有物业服务合同示范文本。

上述两个合同的共同点在于他们的客体是一致的，委托事项都是物业管理服务活动。但因物业在开发建设、销售和消费使用这三个不同阶段产权在不用产权人之间的转移，导致合同的主体有所变化，进而两个合同的签订时间、期限要求与方式等都有所差异（表8－1），但两个合同是相互衔接，互为补充的。就物业管理规范化运作的角度而言，两个合同缺一不可。在实践中，物业管理企业承接一个物业管理项目后，往往将根据管理区域的规模、服务项目的多少和自身服务能力的情况，将保安、绿化、保洁等服务委托给其他专业服务公司承担。物业管理企业作为委托人与接受委托的专项服务企业之间签订委托服务合同，但是专项服务企业与业主之间并不存在合同关系。因此，这些专项服务的委托合同虽然与物业管理活动相关，但都不能称之为物业服务合同。《物业管理条例》第四十条规定：物业管理企业可以将管理区域内专项服务委托给专项服务企业，但不得将全部物业管理一并委托给他人；第六十二条规定：物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

二、物业服务合同的法律性质

物业服务合同属于民事合同的范畴。《物权法》明确了物业服务合同属于委托合同。委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议。物业服务合同既可发生在法人之间，又可发生在自然人与法人之间。物业服务合同具有如下的委托合同的法律特征：

1．物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同。一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。2．物业服务合同是有偿的。委托合同的目的在于由受托人用委托人的名义和费用处理管理委托人事务。因此，业主不但要支付物业管理企业在处理委托事务中的必要费用，还应支付物业管理企业一定的酬金。

3．物业服务合同既是诺威性合同又是双务合同。物业服务合同白双方达成协议时成立，故为诺成性合同;委托人和受托人双方都负有义务，故为双务合同。

4．物业服务合同是劳务合同。劳务合同的特点是：合同的标的是一定的符合要求的劳务，而不是物质成果或物化成果;合同约定的劳务通过提供劳务的人的特定行为表现出来。值得提出的是，也有学者对物业服务合同是委托合同的观点并不认同。

三、物业服务合同签订应遵循的基本原则

合同受法律法规约束，其签订和履行应当遵循《中华人民共和国合同法》规定的以下五项基本原则。

（一）主体平等

合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。任何民事主体在法律人格上也是一律平等的，享有独立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同当事人的人格平等，才能实现合同当事人的法律地位平等。合同当事人平等是商品经济的必然前提和必然产物，也是社会主义市场经济对交易秩序和经济秩序的具体要求。

（二）合同自由

当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。合同自愿原则，也就是合同自由原则，或称为契约自由原则。其涵义包括缔结合同、选择缔约相对人、选择合同方式、决定合同内容、解释合同的自愿或自由，当然，实行合同自由原则，并不排除法律以及国家对合同的适用干预和限制。

（三）权利义务公平对等

在经济活动中，合同的任何一方当事人既享有权利，也承担相应义务，权利义务相对等。公平原则规范合同当事人之间的利益关系。制约对合同自由原则的滥用，要求形式的公平（即合同主体的法律地位）和实质的公平。合同的实质公平，是指双方当事人的权利、义务必须大体对等，对于显示公平的合同，当事人一方有权要求法院或者仲裁机构予以撤销或变更。

（四）诚实信用

诚实信用原则，也称为诚信原则。诚实信用原则是民法、合同法的最基本原则。诚实信用原则，是指民事主体在从事包括合同行为在内的民事活动时，应该诚实守信，以善意的方式行使自己的权利和履行自己的义务，不得有任何欺诈行为。诚实信用原则适用弹性相当大，具有确定行为规则、平衡利益冲突、解释法律与合同三大基本功能。诚实信用原则体现了社会主义精神文明和道德规范的要求。

（五）守法和维护社会公益

当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律法规，遵守社会道德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，这是人们社会公共生活的基本准则，维护社会公益原则，也就是公序良俗原则，包括社会公德、公共秩序和善良风俗。守法和维护社会公益原则，是合同法的最高要求。

四、物业服务合同中相关主体的权利和义务

依据《物业管理条例》的相关规定，物业服务合同的主体包括三类：一是选聘签约者(业主大会或业主委员会)；二是提供服务者(物业管理企业)；三是接受服务者(业主或物业使用人)。在物业合同法律关系中，一般是由业主大会或业主委员会代表全体业主与物业管理企业签约，由物业管理企业为业主和物业使用人提供物业服务。

物业服务合同中业主大会、业主委员会、业主、物业管理企业的主要权利和义务是： 1．业主大会在物业服务合同中的权利义务是：

（1）制定、修改业主公约及各项物业制度，授权业主委员会监督业主和物业使用人遵守业主公约。

（2）选聘、解聘物业管理企业，审查决定业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》的内容。

（3）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督物业管理企业的实施。（4）审核物业管理企业的每年财务情况。（5）维护全体业主的公共权益。

（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责。2．业主委员会在物业服务合同中的权利义务是：（1）代表和维护业主、使用人的合法权益。

（2）监督业主和使用人遵守业主公约及相关的物业管理制度。（3）检查监督物业管理工作及制度的执行情况。（4）审定物业管理服务计划、财务情况。

（5）负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料。

（6）协调不按规定交纳物业管理费、及以往管理遗留问题和其他物业管理工作。（7）业主大会授权的其他权利义务。3．业主在物业服务合同中的权利义务是：（1）接受物业管理服务的权利。（2）对物业管理有建议权、监督权。（3）对业主委员会有选举及被选举权。

（4）对物业管理公约及各项制度的制定权和修改权。（5）遵守业主公约及各项物业制度的义务。

（6）执行业主大会和业主委员会作出的决定的义务。（7）交纳专项维修资金的义务。（8）按时交纳物业服务费用的义务。（9）法律、法规规定的其他义务。

4．物业管理企业在物业管理服务合同中的权利义务是：（1）按合同提供物业管理服务。

（2）收取业主的物业管理费及其他物业服务费用。

（3）根据合同约定对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。

（4）制定物业管理计划、财务计划、物业维修养护计划和大、中修方案，经业主大会同意后由其实施。

（5）向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，为维护其他多数业主的权利，告知有关限制条件，并负责监督。（6）公布管理费用及专项维修资金的收支账目。

（7）对物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能。

（8）合同终止时，移交小区内经营性商业用房、管理用房、物业管理事项及与物业相关的全部文件、档案资料。

（9）法律、法规和合同规定的其他权利与义务。

五、物业管理的事项

物业管理事项主要是指物业服务企业应当提供的服务内容，因此物业服务合同应当认真规定。一般而言，物业管理项目从物的角度、社区环境角度、物的利用角度，可以分为三类：从物的角度而言，主要内容包括对物业及其附属设施的维护、保养、修缮等事项；从社区环境的角度而言，主要内容包括区域的保安、绿化、清洁等事项；从物的利用角度而言，主要内容包括阻止物业使用人对自用部分进行危害整体利益的行为、阻止业主对共用部分进行妨害他人利益的行为等事项。具体地说，包括以下内容：（1）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等的维修、养护和管理。（2）共用设施、设备的维修、养护和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等的维修、养护、运行和管理。（3）市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等的维修、养护和管理。（4）公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

（5）附属配套建筑和设施维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等的维修、养护和管理。

（6）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。（7）物业区域内的交通与车辆停放秩序的管理。

（8）维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。

（9）管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

（10）负责向业主和物业使用人收取各项费用，包括物业管理服务费、保洁费、保安

第五篇：用人单位不签劳动合同

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用人单位不签劳动合同

《劳动合同法》规定用人单位用工不签订书面劳动合同的需向劳动者支付双倍工资，但用人单位存在用工却不签订劳动合同的情况仍然常有发生。殊不知，签订劳动合同不仅仅是用人单位的义务，同时也是保障用人单位用工权的一种方式。从用人单位不签订劳动合同的用工风险及劳动者维权两个方面，沈斌倜律师与各位分享。

一、用人单位不签劳动合同的用工风险 第一，用人单位不签订劳动合同，应当向劳动者支付双倍工资。

根据《劳动合同法》第八十二条、《劳动合同法实施条例》第七条的规定，用人单位自用工之日起满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，自用工之日起满一个月的次日至满一年的前一日向劳动者每月支付二倍的工资。第二，用工满一年仍不与劳动者签订劳动合同的将承担订立无固定期限劳动合同义务。

《劳动合同法》第十四条、《劳动合同法实施条例》第七条规定用人单位自用工之日起满一年不与劳动者订立书面劳动合同的，自用工之日起满一个月的次日至满一年的前一日依照劳动合同法第八十二条的规定向劳动者每月支付两倍的工资，并视为自用工之日起满一年的当日已经与劳动者订立无固定期限劳动合同，应当立即与劳动者补订书面劳动合同。本条规定了用人单位在“视为已订立无固定期限劳动合同”的情况下仍负有补订书面劳动合同的义务。其意义在于自“视为”订立之日起到劳动者退休之前，用人单位与劳动者之间只存在解除劳动合同的问题，而不再有终止的问题。第三，虽然不签订劳动合同，用人单位仍不能免除为劳动者缴纳各项社会保险费的义务。

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按照法律的规定，用人单位只要发生了用工行为，与劳动者形成事实劳动关系，即使是没有签劳动合同书，劳动者也享有劳动法上规定的各项权利。若单位没有缴纳社会保险费用，员工可以要求依法缴纳，劳动监察部门可以责令单位缴纳，甚至申请法院强制执行。

第四，没有签订劳动合同，用人单位即丧失以试用期不合格为由辞退员工的权利。

倘若用人单位签订了劳动合同约定了试用期，企业就能在试用期内以不符合录用条件为由随时辞退员工并且不用支付经济补偿金，而如果没有签订书面的劳动合同，口头约定的试用期无效，也就不能以这一条为由辞退员工，带来的用工风险显而易见。第五，不签订劳动合同，用人单位的商业秘密不易得到保护。

《劳动合同法》第二十三条、二十四条、第九十条规定用人单位可以与劳动者在劳动合同中约定保守用人单位商业秘密和知识产权的条款；对负有保密义务的劳动者，用人单位可以在劳动合同或者保密协议中与劳动者约定竞业限制条款，劳动者违反竞业限制约定的，应当按照约定向用人单位支付违约金。但如果双方没有签订劳动合同、约定保密条款或保密协议、明确保密范围和法律责任，用人单位就很难证明哪些属于商业秘密。若员工在与用人单位解除劳动合同后，违反竞业限制的规定到与本单位有竞争关系的其他用人单位工作，无需承担违约责任，这对企业的发展十分不利。最后，不签订劳动合同，用人单位可能面临罚款等行政处罚。

即用人单位不签订书面劳动合同除了要支付双倍工资外，还可能受到劳动行政部门的罚款等。比如《北京市劳动合同规定》第五十一条规定“用人单位违反本规定第八条规定，未与劳动者订立劳动合同的，由劳动和社会保障行政部门责令限期改正，逾期不改的，按照未签订劳动合同的人数，对用人单位处以每人500元罚款。”行政人事管理交流社区系列群：华北1群：226199501 东北1群：219326976华中1群：226198384 华南地区：166951198华北地区：128230006华中地区：166951021华东1群:211736577

现实生活中有些企业员工上百人，如果罚款也是一笔不小的损失，因此应引起用人单位的重视。

二、用人单位不签劳动合同员工的维权

如果用人单位不签劳动合同，员工可通过向劳动监察反映，由劳动监察部门责令单位签订，若还不签订则劳动行政部门可对其罚款。或者直接去劳动仲裁要求支付双倍工资。

如果申请仲裁，首先，你应当举证证明你与用人单位之间存在劳动合同关系。有关证据材料包括如下：1）你工作内容的证据，如考勤记录、电子文本，资料，公司相关的其他资料；2）你工作的相关标识，如工作证、员工牌、员工服装等与公司相关的任何证明；3）公司给你的制度依据，最好是盖章或印刷整套、册的资料，比如员工手册、财务制度，员工名册等等；4）公司正式员工或领导与你交流的资料，比如工作安排、书面通知、电子邮件的通知等等；5）你可以提供录音；6）你可以通过人证，其他离开公司的员工的证言，证明你在公司上班；7）工资支付凭证或记录(职工工资发放花名册)、缴纳各项社会保险费的记录；8）其他能与公司有关的材料，均可作为证据使用。其次，你要注意仲裁时效问题，具体的可以咨询当地的劳动部门或者律师。最后，对仲裁结果不服的，你可以直接向人民法院提起诉讼。

总之，用人单位和劳动者签订劳动合同可以及时准确地处理劳动争议、强化双方的守法意识、保护双方的合法权益，从而减少劳动争议的发生。

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