商品房认购书的效力

第一篇：商品房认购书的效力

一般来说，我们购买商品房时手续繁多，交纳的各项费用也多达十来项，总的来说，目前北京市购房时必须在北京市房地产交易管理网签订的法律文书有商品房认购书、商品房买卖合同，商品房买卖合同的效力自然不用说，从双方签字盖章时就发生法律效力，发生争议时直接依据条款来执行，就是找不到依据，一般情况下还可以参与“兜底”条款（一般是第七条），那么商品房认购书在这过程中起什么样的作用呢？如双方不执行又该承担什么样的责任呢？

商品房认购书是开发商与准买受人之间就相关商品房认购事宜达成一致意见所签订的书面文件，记载双方相关商品房认购权利义务。在法律意义上来说，是指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。

商品房认购书内容比较简单，一般只约定认购的房号、约定的购房单价及准买受人向开发商交纳的认购款等。商品房认购书的法律意义在于：准买受人可在将来某个时间与开发商进一步磋商、洽谈以签订房屋预售合同或购房合同，从而实现其购买认购房的目的。准买受人如果不在约定时间与开发商磋商、洽谈并签定房屋预售合同或购房合同，开发商有权解除商品房认购书，将准买受人的认购房转售他人并有权扣留准买受人所交纳的认购款作为违约金。开发商如没有及时正确地通知准买受人前来磋商签订合同或将其认购房屋另售时，则开发商也应承担相应的违约责任，应双倍返还定金，甚至赔偿准买受人的实际损失。

其相关法律依据有：

《合同法》第6条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”合同当事双方不仅应依照诚实信用的原则行使合同权利，而且在履行合同义务中也应以善意的方式，依照诚实信用的原则履行，不得规避合同约定的义务，在此，开发商应及时地以正确的方式通知准买受人前来签订合同，准买受人应积极地在开发商通知的时间内到达指定地点与开发商就买卖合同条款进一步磋商、洽谈至最后签订合同，如果一方未积极履行合同义务，则违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，很有可能被认定为违约。

《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”如果当事人一方违约则应当承担相应的违约责任，如认购书对违约责任有明确约定，则根据违约条款执行，如果违约金额不足以弥补一方的实际损失时，守约方还可以根据合同法第113条来要求相应的补偿。

总的来说，市场经济需要诚实信用原则，房地产市场更需当事双方诚实信用地履行合同义务，这样房地产市场才会更规范，当然如果一方不守信用，则可以依据法律来维护自己的权益。

第二篇：商品房认购书

商品房认购书

甲方:

地址：

法定代表人：

乙方：

住址： 身份证号：

联系电话：

甲乙双方就乙方认购甲方商品房事宜，在自愿、平等、协商一致的基础上，达成如下协议：

一、乙方所认购的商品房（下称该商品房）为甲方所开发的 小区

号楼

单元

室，该商品房的建筑面积

平方米。产权登记面积与协议约定面积发生差异时，据实结算，购房款多退少补。

二、乙方认购的该商品房按照建筑面积计价。

三、乙方同意签订本协议时，向甲方支付定金人民币

元（大写：）。

四、经双方协定，乙方选择按下列第 种方式按期付款：

（1）乙方于本协议签订后

日内，即于

****年**月**日前一次性付清，单价为

元/平方米，总房价款为人民币

元，（大写）。乙方所交定金转化为房款。

（2）乙方于本协议书签订后

日内，即

年

月

日前付总购房款50%，单价为

元/平方米，总房价款为人民币

元，（大写）。乙方所交定金转化为房款。

（3）乙方于本协议书签订后

日内，即

年

月

日前付总购房款30%，单价为

元/平方米，总房价款为人民币

元（大写：）。乙方所交定金转化为房款。

五、甲方承诺在 年

月底之前项目开工，年

月底之前完工。

六、甲方所销售房屋，乙方在认购前均已仔细考察明白，并确认无误；乙方应于2017年1月底前来甲方处签订正式《商品房预（销）售合同》，乙方在登记姓名、地址等相关信息材料时应详细准确。

七、乙方需办理银行按揭贷款。手续按贷款银行相关规定办理，乙方应将贷款银行所要求提供的各项手续及有关资料无条件提供，若需本人到场，乙方必须配合。

八、乙方保证上述联系电话24小时畅通，联系地址可以及时收到有关书面文件。

九、乙方前来签订相关合同等法律文件时，应当携带本人身份证、本协议书及认购商品房的其它相关材料。

十、甲乙双方在房管部门要求情况下重新签订相关合同后，本协议自行终止，同时本协议由甲方收回。

十一、甲乙双方因履行本协议发生纠纷，应协商解决，协商不成，可依法向龙口市人民法院提起诉讼。

十二、本协议一式三份，甲方执两份，乙方执一份，具有同等法律效力。

十三、本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。

甲方：

法定代表人：

签订时间：

年

月

乙方：

日

第三篇：商品房认购书

编号：_________

出卖人：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

营业执照注册号：_________

企业资质证书号：_________

法定代表人：_________

联系电话：_________

委托代理人：_________

联系电话：_________

委托销售代理机构：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

营业执照注册号：_________

认购人：_________

【法定代表人】【负责人】：_________

国籍：_________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【_________】：_________

出生日期：_________年_________月_________日，性别：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

联系电话：_________

【法定代理人】【委托代理人】：_________

国籍：_________

【身份证】【护照】【_________】：_________

出生日期：_________年_________月_________日，性别：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

联系电话：_________

第一条　基本情况

（一）认购人所认购的商品房（以下简称该商品房）为出卖人所开发的位于北京市_________区_________项目中的第_________【幢】【座】_________【单元】【层】_________号房，朝向为：_________。

（二）该商品房的用途为：_________，建筑面积共_________平方米，其中，套内建筑面积_________平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积_________平方米。

第二条　销售依据

1．该商品房为预售商品房的，预售商品房批准机关为：_________，预售许可证号为：_________。

2．该商品房为现房的，房屋所有权证号为：_________，国有土地使用证号为：_________。

第三条　价款与付款方式

（一）该商品房按照【套内建筑面积】计价，单价为_________元／平方米，总房价款为_________元人民币（大写）。

该商品房按照【建筑面积】计价，单价为_________元／平方米，总房价款为_________元人民币（大写）。

该商品房按照【套】计价，总房价款为_________元人民币（大写）。

（二）出卖人同意认购人按照下列第_________种方式付款：

1．一次性付款。

2．分期付款。

3．贷款方式付款。

4．其他方式。

认购人选择第3种方式付款，认购人可以首期支付购房总价款的_________％，其余价款可以向_________银行或住房公积金管理机构借款支付。

第四条　认购定金

认购人应当自签订本认购书之日起_________日内，向出卖人支付认购定金_________元人民币（大写）；出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。

认购人同意在支付定金之日起_________日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款（本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限）。

第五条　认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。

第六条　认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过_________日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起_________日内将已收取的定金退还认购人。

第七条　出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金。

第八条　该商品房的买受人为【本人】【同一户籍内亲属】【_________】：_________。（若选择其他的，应在空格部位写出买受人姓名）

第九条　其他约定

_________。

第十条　本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。本认购书终止后，认购定金应当【返还认购人】【抵作商品房价款】。

第十一条　本认购书未尽事项，可签订补充协议。

第十二条　本认购书一式两份，双方各执一份，两份具有同等法律效力。

出卖人（签章）：_________认购人（签章）：_________

【法定代表人】：_________【法定代表人】：_________

【委托代理人】（签章）：_________【负责人】（签章）：_________

委托销售代理机构（签章）：_________委托代理人（签章）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

签订地点：_________签订地点：_________

附件

本认购书不是签订商品房买卖合同的必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。认购人以交付预付款性质费用的方式认购商品房的，不适用本认购书。

第四篇：商品房认购书

出卖人：_________

地址：_________

邮编：_________

电话：_________

传真：_________

买受人：_________

买受人国籍：_________

公司住所：_________

证件名称及号码:_________

营业执照号码：_________

联系人：_________

电话：_________

传真：_________

手机：_________

邮编：_________

通讯地址：_________

第一条　买受人自愿认购出卖人开发的位于的_________号楼_________层_________号房屋，建筑面积_________平方米，其中套内建筑面积_________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_________平方米。上述面积为出卖人暂测面积，最终面积以房屋竣工后政府测绘部门实测面积为准。

第二条　该套房屋认购单价为人民币_________元／平方米，总房款为人民币（大写）_________。

第三条　出卖人约定在_________年_________月_________日前将本商品房交付买受人使用。

第四条　出卖人约定在本商品房交付买受人使用之日起_________以内协助买受人取得本商品房的房地产权属证书。

第五条　买受人选择采用（一次性付款、即供按揭、其他）_________的付款方式。

第六条　买受人在签订本认购书时向出卖人交付购房定金人民币（大写）_________。

第七条　买受人在签署本认购书后_________个工作日内，即年_________月_________日前，携带本认购书附件一中所约定的有效证明文件及相关费用到出卖人售楼处签署《_________商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）。同时，向出卖人支付约定的购房款及出卖人代收的相关税费。

第八条　如买受人未在上述期限内签订《买卖合同》，则构成买受人违约，出卖人有权将该房屋另行出售，买受人所付定金不退。

第九条　出卖人承诺在上述期限内为买受人保留其认购的房屋，如出卖人在上述约定的保留期内未经买受人同意将买受人认购的房屋另行出售给第三方，则构成出卖人违约，出卖人应向买受人双倍返还定金。

第十条　若买受人选择即供按揭或贴息贷款付款方式，在签署本认购书时即能够保证在签署《买卖合同》后，按双方约定提交各项资料。

第十一条　本认购书自甲乙双方签字盖章，且买受人交付定金后生效，并在甲乙双方签订《买卖合同》生效后自动失效。

第十二条　本认购书一式_________份，出卖人执_________份，买受人执_________份，具有同等法律效力。

出卖人（盖章）：_________买受人（盖章）：_________

经办人（签字）：_________代理人（签字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

签订地点：_________签订地点：_________

附件

买受人签订《买卖合同》时须备文件包括但不限于以下内容：

1．《认购书》原件

2．购房定金收据原件

3．本人身份证原件及复印件

4．户口本原件及复印件（正、反双面）

5．应付的首期房款

6．印花税（总房款的万分之五）

7．公司购房还需要持以下文件：

（1）需提交新年检的公司《营业执照副本》及《法人代码证书》复印件

（2）公司法定代表人身份证明之正本及复印件

（3）上级同意购买商品房批复证明原件，无上级单位持公司董事会决议书

（4）中央单位还应持“国管局同意购买商品房的证明”原件

（5）如委托代理人签署合同，同时需提供委托人身份证、代理人身份证及公证之授权委托书

（6）公司印章

8．外埠人事购房还应持以下文件

（1）外地人在京暂住证

（2）外地人身份证

（3）外地人在京购房批准通知单

第五篇：商品房认购书范本

商品房认购书

在目前的商品房销售中，商品房认购书成为开发商套住购房者的一种手段，使许多购房者欲罢不能。既然暂时不能取消商品房认购书，那么就把商品房认购书规定得清楚明白，使开发商无法把它作为欺诈的工具。

第一条鉴于买受人在签订本合同时对房屋的具体情况尚无明确知情，为充分保护双方的合法权益，双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》等法律的有关规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，就买受人支付____元定金一事达成协议如下。

【解读】《合同法》第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”定金属于金钱担保的一种形式。定金分为成约定金、立约定金、证约定金、违约定金、解约定金。本协议的定金对本合同而言是成约定金，对《商品房买卖合同》是立约定金。定金与预付款、保证金、押金、订金的区别是适用定金法则，即给付定金的一方违约无权要求返还定金，收受定金的一方违约双倍返还定金。

第二条销售许可：根据建设部《城市商品房预售管理办法》第五条规定，买受人进行房屋预售应当具备并且已经具备如下条件：

1.交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，号码为________

2.出卖人已经办理并持有建设工程规划许可证和施工许可证，号码分别为________；

3.经过房屋销售许可机构____的批准，取得房屋预售（销售）许可证，号码为________。

【解读】上述几个证书的顺序是开发商交付全部土地出让金后取得土地使用权证书，持有建设规划许可证，有监管银行出具的项目投资达到25%的证明，同时具有商品房开发计划、预测报告、营业执照等附件才能到政府相关部门取得商品房预售许可证。

第三条广告承诺：

1.买受人根据出卖人于____年____月____日刊登在____报第____版的广告，参考出卖人提供的广告（包括文字、图片、音像资料、电子出版物、网络），与出卖人就购买商品房一事进行协商。

2.出卖人承诺商品房及周边环境符合广告所描述之内容，双方就可预见的内容进行约定，如双方在涉及房屋质量、装修、周边环境等细节上没有做出说明时，则出卖人提供或发布的广告及宣传品可作为合同的组成部分，出卖人承诺提供房屋符合广告宣传品中文字及图案的描述。

3.广告平面图中所列面积如无特别说明均为套内使用面积，广告中关于绿化园林的面积应当与房屋具有相同的比例。如实际情况与广告数量误差超过3％，如果此等误差显然不利于买受人，则买受人有权解除合同。

【解读】套内使用面积是指各功能使用空间（如卧室、起居室等）墙体内表面所围合的水平投影面积之和。广告本为要约邀请，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。但是商业广告的内容符合要约规定的视为要约。要约是向特定人发出的协议内容具体明确并希望受要约人承诺，一旦受要约人承诺合同即成立的意思表示。简言之，要约邀请没有法律约束力，但违背要约则要承担法律责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约。”因此广告中对房屋的明确描述和允诺即使没有写入合同亦视为要约。

第四条合同标的：本房屋位于____市____区（县）____路____号____楼____层____室，目前处于正在施工（或已经完工）的状态，施工进度情况参照由出卖人提供的照片；房屋所在楼房共有________单元层，买受人所购房屋以自然习惯计数处于________单元________层，朝向为____。

【解读】此条款是对房屋修建状态的介绍，由于买受人不知道房屋的具体建设进度，因此出卖人有义务向买受人介绍房屋状况。

第五条购买过程：出卖人确认买受人希望购买的第____楼____户已经与其他买受人签订了买卖合同，致使买受人重新选择了目前本合同所约定的房屋。如果买受人发现原选住宅的认购合同晚于本认购合同签订的日期，则视为受到出卖人的歧视与欺诈，出卖人应当向买受人承担的违约赔偿责任为每平方米支付1000元违约金，或总额不低于10万元的补偿款。

【解读】诚实信用原则是市场经济的帝王条款，出卖人应该平等地对待每一个消费者。因此出卖人提供虚假信息致使买受人重新选择是违背商业信用的行为，应该视为商业欺诈。

第六条房屋面积：房屋总建筑面积为______平方米，其中套内建筑面积为______平方米，阳台建筑面积为______平方米，室内墙体面积为______平方米，分摊的共用面积为______平方米。

【解读】房屋建筑面积是套内建筑面积与分摊的公用面积之和。套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积和阳台面积三者之和。分摊的公用面积是指与商品房在同一幢楼内且为本楼提供公共服务的建筑面积。

公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。

第七条房屋价格与交付：

1.基本价格。买受人所购房屋价格为人民币______元（大写：______元）；按套内使用面积计算为每平方米______元，按建筑面积计算为每平方米____元。

2.价格稳定。出卖人承诺在认购合同签订后半年内相同户型的价格不得降低，同时亦不得将同幢的其他房屋以明显优于买受人的价格出售给其他买受人（差额应在合理范围内），否则将认为是对买受人的歧视或价格欺诈，出卖人承诺并承认买受人有要求同等优待的权利，以多种价格中最低的价格结算价款。

3.交付时间。商品房交付时间为____年____月____日，广告所承诺的社区设施环境交付时间为____年____月____日。

【解读】房屋的交付是商品房买卖合同中的关键条款。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。”因此一定要注意房屋的交付时间。房屋的交付时间必须明确，但对社区设施环境的交付也不能忽视，实际案例中有社区服务设施拖了几年最后改做他用的沉痛教训。即使按《合同法》第61条合理时间交付，实践中合理时间的解释又得由开发商提供解释，麻烦得很。

第八条签订《商品房买卖合同》：

1.协商时间。双方承诺将于____年____月____日就《商品房买卖合同》的内容进行协商，并将于____年____月____日前签订《商品房买卖合同》。