商品房认购书的主要内容

第一篇：商品房认购书的主要内容

商品房认购书的主要内容

2008-07-2

5商品房认购书的主要内容

当事人依法协商订立合同，意思表示一致，便形成合同条款，它是双方协商一致的约定在合同文本上的确定。合同条款固定了合同当事人各方的权利义务，而为法律关系意义上的合同的内容。一般意义上讲，合同的内容即是合同条款，两者之间几乎等同。它包括主要条款与普通条款。

与其他合同一样，商品房认购书的主要条款也是商品房认购书的主要内容，它是确定商品房认购书当事人合同权利义务以及该商品房认购书是否合法、有效的根据，也是合同应当具备的条款。一个合同的主要条款有时是依照法律、行政法规的规定直接确定，也可以根据合同的性质或者当事人的约定确定。在我国，房地产合同的主要条款多数是法律、行政法规直接规定，这是由房地产合同的性质所决定的，然而，由于对商品房认购书没有具体确定的相关法律规定，所以商品房认购书的主要条款是由当事人约定和实践操作习惯所决定的。

合同应定哪些条款，是由当事人根据交易的需要而确定的，在一般情况下，法律上并无强制当事人的合同内容。为了方便和指导当事人订立合同，《合同法》将社会经验、习惯及一些被证明了有必要的条款列举出来以提示当事人。《中华人民共和国合同法》第12条规定，合同的内容由当事约定，一般包括以下条款：

（1）当事人的名称或姓名和住所：（2）标的；（3）数量；（4）质量；（5）价款或者报酬；（6）履行期限、地点和方式；（7）违约责任；（8）解决争议的方法。而具体到房地产领域相关法律法规又确定了不同的主要条款，例如《城市房地产转让管理规定》规定：房地产转让合同应当载明如下主要内容：（1）双方当事人的姓名或名称、住所；（2）房地产权属证书名称和编号；（3）房地产坐落位置、面积、四至界限；（4）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；（5）房地产的用途或使用性质；（6）成交价格及支付方式；（7）房地产交付使用的时间；（8）违约责任；（9）双方约定的其他事项。再具体到商品房认购书，由于该合同的订立并不直接约定交易各方的权利义务，而只是对双方要进行的交易约定，某种意义上说只是商品房买卖合同的附属，是为签订商品房买卖合同而订立的合同，因此，商品房认购书的主要条款相对较少。但由于针对商品房认购书相关法律的不健全，所以商品房认购书的主要条款并不简单。虽然法

律法规没有直接确定商品房认购书的主要条款，但是，根据以往商品房认购书签订的一些情况及习惯做法，一般说来，商品房认购书通常具有以下主要条款：

（一）双方当事人的姓名、名称、住所

商品房认购书一般只有两方合同当事人，即开发商与购房者。房地产开发商都是法人，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织，房地产企业是以盈利为目的的组织。笔者注意到，群众或业界一些同志常将房地产公司的大股东或法定代表人也称作开发商，这是当前市场经济不规范的表现，人们常将企业与企业的投资者混为一谈，因此本书中所指的开发商即指房地产开发企业。与法人相对的，就是自然人，与我国《民法通则》使用的“公民”概念相同。“名称”一词是适用于法人的，而姓名是适用于自然人的，是区别一个法人与另一个法人，一个公民与另一个公民的重要标志。对商品房认购书的当事人来说，并不是所有企业都能成为合同当事人，也不是所有公民都能成为合同当事人。商品房认购书的双方当事人都必须具备法律对合同当事人主体条件的规定，否则将承担不利的法律后果。对企业法人而言，要经营房地产开发经营业务，除应当符合有关法律、行政法规规定的设立条件外，一般还应当具备下列条件：（1）有100万元以上的注册资本；（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专业会计人员，只有符合上述条件的房地产公司，在建设部门核准资质范围内从事房地产开发业务，才能成为商品房认购书卖方当事人。而对自然人而言，签定商品房认购书这样的重大合同，一般应具备完全民事行为能力，凡是年满18周岁的成年人或年满16岁以自己的劳动收入为主要生活来源的人，只要不是不能辨认自己行为的精神病人都是完全民事行为人，只有这样的人方可签订商品房认购书。当然，不具备完全民事行为能力或限制民事行为能力人或无民事行为能力人可由其法定代理人签订合同。

房地产开发商的住所是其主要办事机构所在地，即主要活动场所，住所地需要进行工商登记。自然人以其户籍所在地的居住地为住所，但住所与经常居住地不一致的，经常居住地视为住所。经常居住地是指自然人离开住所后连续居住一年以上的地方，住医院治病的除外。

（二）标的债的标的，又称债的客体，是债权债务所指向的事务；具体到合同标的则是合同当事人双方权利义务指向的对象，它体现着当事人订立合同的目的，是合同所有条款中最重要的核心条款。如果合同缺少标的条款，一般就会导致合同不成立，更谈不上合同的履行。合同的标的可以是物，也可以是行为或权利。与其他

合同一样，商品房认购书也有标的，不少人认为商品房认购书的标的实质上就是双方约定将要交易的特定房屋，笔者认为这种观点是错误的，商品房认购书的标的应是合同双方就特定房屋在特定的时间订立正式商品房买卖合同进行正式交易的行为，而不是房屋本身。因为标的在某一种意义上是“给付”，债权即是请求债务人为一定给付的权利，债务是债务人应债权人请求为一定给付的义务。在商品房认购书上，合同双方当事人互负权利义务，当事人任一方都有权利请求对方在约定的时间以约定的条件来就约定的房屋订立正式的商品房买卖合同，同时，合同任何一方又都有义务应对方的请求在约定的时间以约定的条件来就约定的房屋与对方签订正式的商品房买卖合同。为围绕标的条款服务，商品房认购书才会有合同的担保条款，违约责任条款等等。若从另一种角度上说该条款就是预订条款，只不过有一些合同的说法不同，有的称认购，有的称订购，有的称预约买卖。

由于商品房认购书的订立往往是开发商所要求的，消费者或是缺乏经验或是迫于无奈才与之订立该合同，合同的文本又往往是开发商提供的格式合同，仅仅是要消费者签个字认可而已，所以商品房认购书的标的并不像其他合同一样体现合同当事人双方的要求和目的，而常常只体现开发商方的要求和目的，即通过签订商品房认购书，套牢消费者与之订立商品房买卖合同，继而达成销售的目的。因此，在订立商品房认购书时，消费者一定要清醒认识、小心谨慎。从该核心条款，我们也可看出开发商的真实用心。

房屋系不动产，为以后订立正式商品房买卖合同时不至于发生基本意见及分歧，所以对预订房屋的相关情况通常会在商品房认购书中明确约定。而对房屋相关情况进行约定时，一般会约定它的以下相关情况：

1．坐落位置，对房屋的坐落位置的约定应是具体而详细的，它不仅要说清房屋所处的地理位置，如位于南京路信华小区，还要说清楚房屋在整个小区整栋楼中坐落的具体位置，如信华小区A栋8层801室。说清楚了坐落位置就将预订房屋特定化了，不允许任一方更改，这样可以避免开发商将来在订立正式商品房买卖合同时或交付房屋时以次充好，因为商品房随着其坐落位置的不同价格也是不相同的。

2.面积。商品房的面积问题长期以来都是开发商与购房者之间的焦点问题之一，容易引发纠纷。就商品房认购书中有关预订房屋面积的约定而言，一般应使其明确约定两点，一是预订房屋的建筑面积和套内建筑面积；二是预订房屋使用面积的计价方式，（选定最适合自己的一种。详见本书第五章）二者都十分很重要，缺一不可。

3.价款。对商品房的价款在商品房认购书中约定可以避免合同双方当事人将来的纠纷，但过早的约定价款也会使缺乏购房经验的人过早地陷入了商品房认购书的陷阱。

4．户型。在购房者开发商订立商品房认购书时，购房者基本上都已看过开发商提供的宣传广告或看过售房部的微缩效果模型了，然而，将其确定在商品房认购书乃至商品房买卖合同中的却是不多，实际上，这不利于维护购房者的合法权益。

以上四点关于认购书房屋相关情况的约定，有时会集中于一个条款在合同文本中出现，但有时也会逐条各自出现。针对这些条款中的陷井与防范，笔者将在后面的如何订立商品房认购书中节中提到。

（四）合同履行期限

商品房认购书的标的是合同双方就特定的房屋在特定的时间进行订立商品房买卖合同的行为。无论是特定的房屋还是特定的时间，这个特定都是由双方约定加以确定的。因此，约定特定的合同履行期限非常有必要。从实践中的情况看，对该特定时间的约定有两种方式：一是约定一个期间，双方在这个期间内随时可履行合同，例如双方约定在本合同（即商品房认购书）签订之日起15天内签订正式的商品房买卖合同；二是约定一个期日，双方在这个时间签订商品房买卖合同，例如，双方约定在2002年8月15日签订商品房买卖合同，两种方式都符合法律规定。消费者在签订涉及时间的合同条款时，应知道法律上关于期限的定义。期限是指民事法律关系发生、变更、终止的时间，分为期间与期日。期间是指时间从某一点特定的点到另一特定的点所经过的时间，它是一个时间段或区间。期日是指不可分割的某一动态阶段，是某一特定的时间点。期日的计算比较简单，只要在特定的期日如2002年8月15日当天适当履行合同就不构成违约。期间的计算比较复杂，它需要计算期间的起点和终点，在这之间适当履行合同才不会构成违约。《民法通则》第154条规定，期间的起点按日计算的，开始的当天不计入在内，从下一天开始计算，即次日为期间的起点。期间的终点为最后一天的24时。

由于商品房认购书的文本是由开发商提供，所以合同上载的履行期限也往往服务于开发商的安排。如签订商品房认购书时开发商已取得该房的预售许可证，一般来说开发商就会要求履行期限短些，如开发商尚未办好预售许可证或出现一些妨碍订立商品房买卖合同的情况时，开发商就会把履行期限拖得长些。对购房者来说，只要购房资金不需要用一定时间来筹集，那么还是将履行期限压得短些，风险更小，更为有利。

（五）违约责任

违约责任是当事人因违反合同义务应承担的民事责任，与其他责任一样都是因不履行应尽义务而承担的不利后果。当然，违约责任是以有效合同为前提的，如果合同未生效，未成立或成立后无效，不得适用违约责任条款解决双方纠纷。从根本上看，适用违约责任条款实际上是对违约的补救，只不过这种补救是具有一定的强制性的。违约责任条款的适用是由于当事人违约引起的。合同一经签订生效，当事人就应全面适当地履行合同。只要合同当事人任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，即构成违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一般说来，承担违约责任有如下几种方式：（1）强制继续履行，（2）采取补救措施，（3）赔偿损失，（4）违约金，（5）定金，（6）解除合同，（7）价格制裁，（8）逾期利息制裁。对商品房认购书而言，违约责任的承担方式就是前6种，在订立合同时如能对其进行详细约定，对于促使双方更好地自觉全面地履行合同以及发生违约时进行补救或纠纷解决都是有好处的。开发商往往在其提供的认购书上要求约定购房者的违约责任，如购房者不签商品房买卖合同就无权要回定金等。

（六）定金

定金是指合同当事人为确保合同的履行，依据法律规定或当事人双方的约定，由一方当事人在合同订立时或订立后履行前预先支付给对方的一定货币。定金既是一种债的担保形式，又是一种债不履行时的违约责任承担方式。所以，在商品房认购书中，它有时作为债的担保形式的条款存在，有时作为违约责任的条款存在，或同时作为两种形式存在。由于定金条款是商品房认购书中最容易引起纠纷和法律上最有争议的条款，所以笔者在本书后面有关如何定立商品房认购书的部分详细阐述和介绍该条款。

以上六个条款，作为商品房认购书的主要条款，并不一定在一份商品房认购书中全部出现，也并不一定是一份商品房认购书的全部条款。它只是笔者根据商品房认购书签订的以往经验总结出来的一般条款。但由于实际生活中的情况不尽相同，不可能全部与这些一般条款完全符合，实践中的商品房认购书的条款主要还是由提供该商品房认购书文本的开发商决定，开发商会经常根据自己的需要而改动合同文本中的条款。对消费者而言，只要充分把握笔者总结的这几个主要条款的含义与相关法律问题，挑选出开发商提供的合同文本中的主要条款，并防范其中于己不利的部分，就可大大地降低签订商品房认购书乃至买房过程中的法律风险。

第二篇：商品房认购书

商品房认购书

甲方:

地址：

法定代表人：

乙方：

住址： 身份证号：

联系电话：

甲乙双方就乙方认购甲方商品房事宜，在自愿、平等、协商一致的基础上，达成如下协议：

一、乙方所认购的商品房（下称该商品房）为甲方所开发的 小区

号楼

单元

室，该商品房的建筑面积

平方米。产权登记面积与协议约定面积发生差异时，据实结算，购房款多退少补。

二、乙方认购的该商品房按照建筑面积计价。

三、乙方同意签订本协议时，向甲方支付定金人民币

元（大写：）。

四、经双方协定，乙方选择按下列第 种方式按期付款：

（1）乙方于本协议签订后

日内，即于

****年**月**日前一次性付清，单价为

元/平方米，总房价款为人民币

元，（大写）。乙方所交定金转化为房款。

（2）乙方于本协议书签订后

日内，即

年

月

日前付总购房款50%，单价为

元/平方米，总房价款为人民币

元，（大写）。乙方所交定金转化为房款。

（3）乙方于本协议书签订后

日内，即

年

月

日前付总购房款30%，单价为

元/平方米，总房价款为人民币

元（大写：）。乙方所交定金转化为房款。

五、甲方承诺在 年

月底之前项目开工，年

月底之前完工。

六、甲方所销售房屋，乙方在认购前均已仔细考察明白，并确认无误；乙方应于2017年1月底前来甲方处签订正式《商品房预（销）售合同》，乙方在登记姓名、地址等相关信息材料时应详细准确。

七、乙方需办理银行按揭贷款。手续按贷款银行相关规定办理，乙方应将贷款银行所要求提供的各项手续及有关资料无条件提供，若需本人到场，乙方必须配合。

八、乙方保证上述联系电话24小时畅通，联系地址可以及时收到有关书面文件。

九、乙方前来签订相关合同等法律文件时，应当携带本人身份证、本协议书及认购商品房的其它相关材料。

十、甲乙双方在房管部门要求情况下重新签订相关合同后，本协议自行终止，同时本协议由甲方收回。

十一、甲乙双方因履行本协议发生纠纷，应协商解决，协商不成，可依法向龙口市人民法院提起诉讼。

十二、本协议一式三份，甲方执两份，乙方执一份，具有同等法律效力。

十三、本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。

甲方：

法定代表人：

签订时间：

年

月

乙方：

日

第三篇：商品房认购书

编号：_________

出卖人：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

营业执照注册号：_________

企业资质证书号：_________

法定代表人：_________

联系电话：_________

委托代理人：_________

联系电话：_________

委托销售代理机构：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

营业执照注册号：_________

认购人：_________

【法定代表人】【负责人】：_________

国籍：_________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【_________】：_________

出生日期：_________年_________月_________日，性别：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

联系电话：_________

【法定代理人】【委托代理人】：_________

国籍：_________

【身份证】【护照】【_________】：_________

出生日期：_________年_________月_________日，性别：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

联系电话：_________

第一条　基本情况

（一）认购人所认购的商品房（以下简称该商品房）为出卖人所开发的位于北京市_________区_________项目中的第_________【幢】【座】_________【单元】【层】_________号房，朝向为：_________。

（二）该商品房的用途为：_________，建筑面积共_________平方米，其中，套内建筑面积_________平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积_________平方米。

第二条　销售依据

1．该商品房为预售商品房的，预售商品房批准机关为：_________，预售许可证号为：_________。

2．该商品房为现房的，房屋所有权证号为：_________，国有土地使用证号为：_________。

第三条　价款与付款方式

（一）该商品房按照【套内建筑面积】计价，单价为_________元／平方米，总房价款为_________元人民币（大写）。

该商品房按照【建筑面积】计价，单价为_________元／平方米，总房价款为_________元人民币（大写）。

该商品房按照【套】计价，总房价款为_________元人民币（大写）。

（二）出卖人同意认购人按照下列第_________种方式付款：

1．一次性付款。

2．分期付款。

3．贷款方式付款。

4．其他方式。

认购人选择第3种方式付款，认购人可以首期支付购房总价款的_________％，其余价款可以向_________银行或住房公积金管理机构借款支付。

第四条　认购定金

认购人应当自签订本认购书之日起_________日内，向出卖人支付认购定金_________元人民币（大写）；出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。

认购人同意在支付定金之日起_________日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款（本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限）。

第五条　认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。

第六条　认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过_________日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起_________日内将已收取的定金退还认购人。

第七条　出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金。

第八条　该商品房的买受人为【本人】【同一户籍内亲属】【_________】：_________。（若选择其他的，应在空格部位写出买受人姓名）

第九条　其他约定

_________。

第十条　本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。本认购书终止后，认购定金应当【返还认购人】【抵作商品房价款】。

第十一条　本认购书未尽事项，可签订补充协议。

第十二条　本认购书一式两份，双方各执一份，两份具有同等法律效力。

出卖人（签章）：_________认购人（签章）：_________

【法定代表人】：_________【法定代表人】：_________

【委托代理人】（签章）：_________【负责人】（签章）：_________

委托销售代理机构（签章）：_________委托代理人（签章）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

签订地点：_________签订地点：_________

附件

本认购书不是签订商品房买卖合同的必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。认购人以交付预付款性质费用的方式认购商品房的，不适用本认购书。

第四篇：商品房认购书

出卖人：_________

地址：_________

邮编：_________

电话：_________

传真：_________

买受人：_________

买受人国籍：_________

公司住所：_________

证件名称及号码:_________

营业执照号码：_________

联系人：_________

电话：_________

传真：_________

手机：_________

邮编：_________

通讯地址：_________

第一条　买受人自愿认购出卖人开发的位于的_________号楼_________层_________号房屋，建筑面积_________平方米，其中套内建筑面积_________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_________平方米。上述面积为出卖人暂测面积，最终面积以房屋竣工后政府测绘部门实测面积为准。

第二条　该套房屋认购单价为人民币_________元／平方米，总房款为人民币（大写）_________。

第三条　出卖人约定在_________年_________月_________日前将本商品房交付买受人使用。

第四条　出卖人约定在本商品房交付买受人使用之日起_________以内协助买受人取得本商品房的房地产权属证书。

第五条　买受人选择采用（一次性付款、即供按揭、其他）_________的付款方式。

第六条　买受人在签订本认购书时向出卖人交付购房定金人民币（大写）_________。

第七条　买受人在签署本认购书后_________个工作日内，即年_________月_________日前，携带本认购书附件一中所约定的有效证明文件及相关费用到出卖人售楼处签署《_________商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）。同时，向出卖人支付约定的购房款及出卖人代收的相关税费。

第八条　如买受人未在上述期限内签订《买卖合同》，则构成买受人违约，出卖人有权将该房屋另行出售，买受人所付定金不退。

第九条　出卖人承诺在上述期限内为买受人保留其认购的房屋，如出卖人在上述约定的保留期内未经买受人同意将买受人认购的房屋另行出售给第三方，则构成出卖人违约，出卖人应向买受人双倍返还定金。

第十条　若买受人选择即供按揭或贴息贷款付款方式，在签署本认购书时即能够保证在签署《买卖合同》后，按双方约定提交各项资料。

第十一条　本认购书自甲乙双方签字盖章，且买受人交付定金后生效，并在甲乙双方签订《买卖合同》生效后自动失效。

第十二条　本认购书一式_________份，出卖人执_________份，买受人执_________份，具有同等法律效力。

出卖人（盖章）：_________买受人（盖章）：_________

经办人（签字）：_________代理人（签字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

签订地点：_________签订地点：_________

附件

买受人签订《买卖合同》时须备文件包括但不限于以下内容：

1．《认购书》原件

2．购房定金收据原件

3．本人身份证原件及复印件

4．户口本原件及复印件（正、反双面）

5．应付的首期房款

6．印花税（总房款的万分之五）

7．公司购房还需要持以下文件：

（1）需提交新年检的公司《营业执照副本》及《法人代码证书》复印件

（2）公司法定代表人身份证明之正本及复印件

（3）上级同意购买商品房批复证明原件，无上级单位持公司董事会决议书

（4）中央单位还应持“国管局同意购买商品房的证明”原件

（5）如委托代理人签署合同，同时需提供委托人身份证、代理人身份证及公证之授权委托书

（6）公司印章

8．外埠人事购房还应持以下文件

（1）外地人在京暂住证

（2）外地人身份证

（3）外地人在京购房批准通知单

第五篇：商品房认购书范本

商品房认购书

在目前的商品房销售中，商品房认购书成为开发商套住购房者的一种手段，使许多购房者欲罢不能。既然暂时不能取消商品房认购书，那么就把商品房认购书规定得清楚明白，使开发商无法把它作为欺诈的工具。

第一条鉴于买受人在签订本合同时对房屋的具体情况尚无明确知情，为充分保护双方的合法权益，双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》等法律的有关规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，就买受人支付____元定金一事达成协议如下。

【解读】《合同法》第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”定金属于金钱担保的一种形式。定金分为成约定金、立约定金、证约定金、违约定金、解约定金。本协议的定金对本合同而言是成约定金，对《商品房买卖合同》是立约定金。定金与预付款、保证金、押金、订金的区别是适用定金法则，即给付定金的一方违约无权要求返还定金，收受定金的一方违约双倍返还定金。

第二条销售许可：根据建设部《城市商品房预售管理办法》第五条规定，买受人进行房屋预售应当具备并且已经具备如下条件：

1.交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，号码为________

2.出卖人已经办理并持有建设工程规划许可证和施工许可证，号码分别为________；

3.经过房屋销售许可机构____的批准，取得房屋预售（销售）许可证，号码为________。

【解读】上述几个证书的顺序是开发商交付全部土地出让金后取得土地使用权证书，持有建设规划许可证，有监管银行出具的项目投资达到25%的证明，同时具有商品房开发计划、预测报告、营业执照等附件才能到政府相关部门取得商品房预售许可证。

第三条广告承诺：

1.买受人根据出卖人于____年____月____日刊登在____报第____版的广告，参考出卖人提供的广告（包括文字、图片、音像资料、电子出版物、网络），与出卖人就购买商品房一事进行协商。

2.出卖人承诺商品房及周边环境符合广告所描述之内容，双方就可预见的内容进行约定，如双方在涉及房屋质量、装修、周边环境等细节上没有做出说明时，则出卖人提供或发布的广告及宣传品可作为合同的组成部分，出卖人承诺提供房屋符合广告宣传品中文字及图案的描述。

3.广告平面图中所列面积如无特别说明均为套内使用面积，广告中关于绿化园林的面积应当与房屋具有相同的比例。如实际情况与广告数量误差超过3％，如果此等误差显然不利于买受人，则买受人有权解除合同。

【解读】套内使用面积是指各功能使用空间（如卧室、起居室等）墙体内表面所围合的水平投影面积之和。广告本为要约邀请，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。但是商业广告的内容符合要约规定的视为要约。要约是向特定人发出的协议内容具体明确并希望受要约人承诺，一旦受要约人承诺合同即成立的意思表示。简言之，要约邀请没有法律约束力，但违背要约则要承担法律责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约。”因此广告中对房屋的明确描述和允诺即使没有写入合同亦视为要约。

第四条合同标的：本房屋位于____市____区（县）____路____号____楼____层____室，目前处于正在施工（或已经完工）的状态，施工进度情况参照由出卖人提供的照片；房屋所在楼房共有________单元层，买受人所购房屋以自然习惯计数处于________单元________层，朝向为____。

【解读】此条款是对房屋修建状态的介绍，由于买受人不知道房屋的具体建设进度，因此出卖人有义务向买受人介绍房屋状况。

第五条购买过程：出卖人确认买受人希望购买的第____楼____户已经与其他买受人签订了买卖合同，致使买受人重新选择了目前本合同所约定的房屋。如果买受人发现原选住宅的认购合同晚于本认购合同签订的日期，则视为受到出卖人的歧视与欺诈，出卖人应当向买受人承担的违约赔偿责任为每平方米支付1000元违约金，或总额不低于10万元的补偿款。

【解读】诚实信用原则是市场经济的帝王条款，出卖人应该平等地对待每一个消费者。因此出卖人提供虚假信息致使买受人重新选择是违背商业信用的行为，应该视为商业欺诈。

第六条房屋面积：房屋总建筑面积为______平方米，其中套内建筑面积为______平方米，阳台建筑面积为______平方米，室内墙体面积为______平方米，分摊的共用面积为______平方米。

【解读】房屋建筑面积是套内建筑面积与分摊的公用面积之和。套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积和阳台面积三者之和。分摊的公用面积是指与商品房在同一幢楼内且为本楼提供公共服务的建筑面积。

公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。

第七条房屋价格与交付：

1.基本价格。买受人所购房屋价格为人民币______元（大写：______元）；按套内使用面积计算为每平方米______元，按建筑面积计算为每平方米____元。

2.价格稳定。出卖人承诺在认购合同签订后半年内相同户型的价格不得降低，同时亦不得将同幢的其他房屋以明显优于买受人的价格出售给其他买受人（差额应在合理范围内），否则将认为是对买受人的歧视或价格欺诈，出卖人承诺并承认买受人有要求同等优待的权利，以多种价格中最低的价格结算价款。

3.交付时间。商品房交付时间为____年____月____日，广告所承诺的社区设施环境交付时间为____年____月____日。

【解读】房屋的交付是商品房买卖合同中的关键条款。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。”因此一定要注意房屋的交付时间。房屋的交付时间必须明确，但对社区设施环境的交付也不能忽视，实际案例中有社区服务设施拖了几年最后改做他用的沉痛教训。即使按《合同法》第61条合理时间交付，实践中合理时间的解释又得由开发商提供解释，麻烦得很。

第八条签订《商品房买卖合同》：

1.协商时间。双方承诺将于____年____月____日就《商品房买卖合同》的内容进行协商，并将于____年____月____日前签订《商品房买卖合同》。