提纲 房市专题初稿

第一篇：提纲 房市专题初稿

4、合播：链接 上半年多地酝酿松绑限购

我们知道楼市限购至今已经3年有余，这一政策在一定程度上减缓了房价疯涨态势，可是今年上半年，我国房地产市场开始进入调整期，多地曾曝出放松限购的消息。据不完全统计，在全国46个出台过限购政策的城市里，已有20多个城市有过“松绑限购”的传闻，其中关于杭州、温州、无锡、沈阳、长沙、南宁酝酿放松限购政策的讨论传播最为广泛，而就在6月25、26日这两天，呼和浩特市成为成为全国首个正式发文放开限购的城市，凡此种种都表明，我国房市调整进入一个深化区，地方政府因土地财政困境与中央楼市调控政策进行博弈。至于呼和浩特市的取消限购政策会不会引发跟风效应，以及取消限购政策会不会对目前楼市现状产生较大影响还都未知，我们将后续跟踪报道。

2、合播：链接：多地二手房价格下跌，北京二手房房价跌幅全国第一。房市的调整也体现在二手房市场上，据6月18日国家统计局发布的数据显示，5月份70个大中城市二手房价格环比上涨的城市个数为19个，比4月份减少了16个；二手房价格环比下降的城市有35个，却比四月份增加了13个；这是近2年中首次出现半数城市二手房价格环比下降。而在70个大中城市二手房环比价格变动中，最高涨幅的是厦门为0.5%，最低的是北京为下降0.9%。

其中尤其值得我们关注的就是一向作为楼市风向标的北京，这次北京二手房指数环比下调0.9%，跌幅全国第一。这是北京自2012年1月出现0.9%的跌幅后，创下的28个月最大跌幅。据中原地产首席分析师张大伟介绍，北京二手房出现下调的原因很多，其中较高的税费与信贷难度是主要原因，购房者已经全面观望。而从6月成交的情况来看，二手房的价格还在加速下调中。

第二篇：悉尼和墨尔本房市唱响双城记

悉尼和墨尔本房市唱响双城记

资深经济学家Andrew Wilson博士指出，悉尼房市今年年初表现将非常积极，有迹象表明，墨尔本房市已经达到峰值，可能逐渐减弱。因此，墨尔本和悉尼住宅物业预计在2014年将再次唱响经典双城记。

来自澳大利亚房产 au.regishome.com/house/监察机构(APM)的Wilson博士预计，2014年秋季之前这两个城市房市活动都将有所缓和，而经济活动趋缓也将让房价上涨出现暂停。他说：“当然，悉尼和墨尔本房价还会上涨，尤其是悉尼。然而，我认为，今年中期之前呈减缓趋势，尤其是我们不断看到经济恶化的迹象，如不断攀升的失业率。”

2013年悉尼房价上涨约12--15%,墨尔本上涨6--7%,Wilson博士预测，如果2014年这两个城市能够分别实现2013年一半的增长他都会感到惊讶。

Wilson博士指出，投资活动激增是悉尼房市的一个主要驱动力之一。较低的职位空缺、较高的租金回报率和收益率在鼓励投资者把钱投资于房地产中发挥了作用。西悉尼(Western Sydney)尤受投资者欢迎，房价上涨近20%.来自Skeen Property Buyers的Robert Skeen表示，2013年他近65%的客户都是投资者，而一年前这一比例仅占40%.他说：“他们有一部分人在寻找悉尼外西区的物业，那里表现更积极，因此他们不必投入太多的钱。但是，其他客户在下北岸区和东部各区寻找物业，那里收益不是太高，表现也没那么积极。”

“他们寻找更靠近市区、基础设施更完善的物业，这样可能获得更好的资本收益。” Skee指出，内城区单身公寓也颇受欢迎，因为潜在租金收益高，使得投资者通过自营养老金购买了很多套房子。在墨尔本，完善的内城区的单元房和外郊的物业也被视为有吸引力的投资。

Wilson博士指出，澳大利亚统计局住房贷款数据显示，维州投资者活动有所上升，其中有些投资可能受州际公路的影响。他说：“其他州府城市收益甚至高于墨尔本市场，该市场空置率较高。但不管怎么说，这一年墨尔本资本升值仍然坚挺，投资者仍大受吸引。”

澳大利亚房产

第三篇：政府工作报告中的“房市”信号

政府工作报告中的“房市”信号 2014年，纷纷扰扰的“房市”中，每个人的“安居梦”如何圆?5日的政府工作报告中给出了调控思路：“针对不同城市情况分类调控”“抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。

5日的国民经济和社会发展计划草案报告中，也强调“落实好房地产市场调控政策，推动建立房地产市场健康发展长效机制”，这一系列措施将力促房地产步入良性发展轨道。“政府的调控思路非常清晰。”全国政协委员、中国航天科工集团七院副院长窦晓玉指出，从民生属性来看，房地产是必需品，从市场属性来看，房地产是投资品。从保障人民“安居梦”来看，在房价居高不下的今天，必须首要保障房地产的民生属性，完善住房保障机制。全国政协委员、住建部副部长齐骥告诉记者，不同历史阶段要进行不同的房地产调控。目前，除了抑制投资性需求外，还要增加供给。

政府工作报告还提出，启动不动产统一登记及做好房地产税的立法相关工作。“推进房产税改革，就必须立法先行。”全国政协委员、财政部财政科学

研究所所长贾康指出，开征房产税必须要先建立全国不动产信息联网体系，这些举措都将对房地产市场影响深远。

“总体来看，政府是要构建以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。”全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明指出，在房地产市场调控中，政府将更多依靠市场手段，同时加大保障房供应，加快解决中低收入群众基本住房问题。

针对保障房的分配和资金问题，政府工作报告还指出，“创新政策性住房投融资机制和工具”“保证公平分配，完善准入煺出机制”。

“每个人、每个群体的‘安居梦’都得到了政府的重视。”窦晓玉说。

“房地产仍然面临严重的区域不平衡和社会分化等问题。”蔡继明指出，政府要继续推进基本公共服务均等化，推进以人为核心的新型城镇化，让城乡居民都能圆“安居”梦。

第四篇：解读两会政府工作报告中的房市信号

尊敬的党组织：

2014年两会热点其中就有房价调控，纷纷扰扰的“房市”中，每个人的“安居梦”如何圆?从保障人民“安居梦”来看，在房价居高不下的今天，必须首要保障房地产的民生属性，完善住房保障机制。5日的政府工作报告中给出了调控思路：“针对不同城市情况分类调控”“抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。

5日的国民经济和社会发展计划草案报告中，也强调“落实好房地产市场调控政策，推动建立房地产市场健康发展长效机制”，这一系列措施将力促房地产步入良性发展轨道。政府工作报告还提出，启动不动产统一登记及做好房地产税的立法相关工作。针对保障房的分配和资金问题，政府工作报告还指出，“创新政策性住房投融资机制和工具”“保证公平分配，完善准入退出机制”。

今年新开工保障房700万套以上，从今年的政府工作报告可以看出，在政府加强对低收入甚至中低收入家庭解决住房困难的支持力度同时，让市场起决定性作用、淡化以行政手段为主、一刀切式的房地产市场调控思路也逐渐清晰。”可以预见，今后楼市政策将会更加突出长效、稳定、注重实效的特点。

在本届政府上任以来，特别是在去年10月政治局第十次学习会议上明确提出，要构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。在过去几年的政府工作报告主要强调保障房开工、竣工数字的基础上，今年政府工作报告专门提出加强配套设施建设、公租房和廉租房并轨运行、创新投融资机制和供给，提供长期稳定、成本适当的资金支持等，每一条都针对当前保障房建设管理遇到的核心问题，即资金来源、入住率和后续管理等。

以上为我对两会政府工作报告一部分的解读，希望党组织能之处不足之处。

汇报人：xiexiebang

2014年3月28日

第五篇：房市政策暖流涌动 少数城市凉风乍起

房市政策暖流涌动

少数城市凉风乍起

房地产政策不会马上转向，但一线城市和少数二线城市房价上涨过快必然导致政策收紧，未来地方房地产政策将“因城施策”

近段时间，全国房地产政策面出现异动。一个信号是今年3月25日上海和深圳出台新的调控政策，以及近期南京、苏州、合肥的政策收紧；另一个信号是人民日报采访权威人士透露出对房地产泡沫的隐忧。那么，如何判断当前房地产政策的性质和下一步走势？

当前房地产政策性质

其一，去年12月召开的中央经济工作会议，重点要求化解房地产库存。

会议公告罕见地用了325个字符论述房地产去库存的重要性。以前历届中央经济工作会议对房地产的阐述从未超过300字，2014年12月的中央经济工作会议中，更是只字未提房地产。

化解房地产库存是核心点。所谓的要打一场房地产去库存的歼灭战，所有措施皆围绕这一个目的展开。这其中涉及两项改革：一项是户籍制度改革，另一项是住房制度改革。两项改革的叠加部分是农民工市民化。2014年7月《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》规定，到2020年，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。接下来要督战各地政府落实。

作为新市民，不管是落户还是持有居住证，都应享受到与本地居民相同的公共服务，包括住房保障。所以让农民工享受到公租房才是正理。地方政府可以收购存量房用于公租房。但是，当前也存在一个突出问题。外来人口与农民工更愿意落户工资水平较高的大中城市，甚至是一线城市。而当前户籍改革的方针是：全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。因此，农民工自购房多在小城镇，可能与落户容易有关。

其二，今年3月两会上的政府工作报告中提出，完善住房支持政策。

从报告对于房地产的表述来看，可以总结为以下三点：

第一，篇幅较短，是2008年以来字数最少的一次。主要有两方面原因，一是去年以来已陆续出台了很多政策，本轮房地产调控放松进程已进入后半段；二是去年12月的中央经济工作会议，已罕见地用320多字阐述了房地产去库存，更高级别的会议已有详述，这里简述也算正常

第二，棚改房指标持续加码。从近几年的棚改房建设指标看，2014年为470万套以上，2015年为580万套，2016年为600万套。可见，棚改正成为惠民生与促投资的重要力量。另外，以前总是提出“保障性安居工程”多少万套，今年不再提及这一名词，估计要退出历史舞台了。此外，提高棚改货币化安置比例，也有利于去库存。其实过去几个月，各省级政府和城市政府纷纷出台相关政策，加大力度，甚至有些地方干脆完全实行货币化安置，让拆迁户拿着钱去市场上买房。

其三，与前两年相比，今年政府工作报告中对房地产的利好减弱。2014年提出“针对不同城市情况分类调控”，其后半年左右时间内，多数城市取消限购限贷限价等。2015年提出“支持居民自住和改善性住房需求”，堪称巨大利好，其后“3.30”等诸多政策让改善需求爆发。而今年政府工作报告，虽然没有很强的利好信号，但仍有弱信号：“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存”。这也就意味着，今年还会有小部分新政策出台，部分属于“补丁”政策。

地方政策分化显著

在去库存、稳增长的经济发展目标下，区域楼市的冰火两重天也引发了“刺激”和“收紧”两种截然不同的政策基调：楼市平淡的地区，优惠和刺激型政策频出；楼市非理性火爆的地区，收紧型政策已现端倪。因此，“因城施策”将成为未来地方房地产政策制定和实施的主导思想。

一方面，多数地区放松政策，全方位激活楼市需求端和供给端，全力去库存。

今年以来，全国各个地方出台的以去库存为目标的刺激型政策可主要归纳为6大类：

1.采取宽松的财政政策，从房地产企业和购房者两方面降低税费、激活市场。多地出台了包括减免税收、清理房企开发过程中行政事业性收费等措施，为房企减轻负担，推动市场和企业走出低潮期。比如，重庆市对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。

同时，在房地产需求端，为购房者降低交易税费或者实施交易契税补贴等措施。比如甘肃省将住房转让手续费整体下调33%，居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴；新疆将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算，确定补贴年限后，差额部分由政府财政予以补贴。

2.充分利用公积金杠杆工具，协助购房者入市。住房公积金已成为各地去库存的重要工具，多地公积金贷款率超过50%。推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。比如，四川省与全国20家省级住房公积金管理中心签订了互贷互认协议，积极推进异地购房，并推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖。

3.多举措鼓励支持农民进城购房，开放最具潜力的购买需求端口。去年底召开的中央经济工作会议提出，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。今年的政府工作报告再次强调，要加快农业转移人口市民化，推动农民工在中小城市安家。截至今年4月，全国已有20余省先后出台政策鼓励农民工进城购房。主要举措包括：将农民工纳入住房公积金制度范围、发放购房租房等补贴、允许申请公租房、推出针对性的信贷支持等。比如江西、湖北、四川等省份逐步将包括农民工在内的新市民纳入住房公积金制度范围。再如四川省专门拿出30%的公租房房源用于解决农民工住房问题，而且房租比市场租金低50%。

4.通过加大棚改安置和住房保障货币化力度、打通商品房与保障房通道和大力发展租赁市场等措施，盘活存量房，去库存。不少地区利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。比如福建、新疆、湖南等省要求棚改货币化安置比例不得低于50%，且不再新建公租房，通过盘活存量商品房的形式作为保障房，鼓励开发商自持、各类机构投资者购买存量房开展住房租赁业务，扶持以住房租赁为主营业务的企业。

5.实施房地产供给侧改革，增加经营性房地产项目比重，鼓励企业并购重组。鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营等措施，已经逐步在库存量较大的地区出台。比如山东、海南、辽宁、新疆、江西等省探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租客栈等持有型物业；将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产、“创客空间”等；还允许开发企业修改城镇规划、允许调整住房套型结构相关内容，将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地，调整为跨界地产或新兴产业用地。

6.进一步拓展购房群体，允许外国人购房，鼓励大学生购房。比如沈阳市支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的，给予住房公积金政策支持，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元；对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的，给予每平方米200元的奖励政策。

另一方面，少数城市开始收紧政策，力求稳定房价、严控风险。

“收紧”型政策分为两大路径，主要是紧缩需求端，可归纳为4方面内容：

1.实行差别化信贷政策，预防和严控潜在的金融风险。比如上海市规定二套普通住房首付不低于5成，二套非普通住房首付不低于7成，此外购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。再如深圳市二套房或近两年内有房贷记录的首付最低4成。

2.限购政策进一步升级。比如上海市提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上；企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。再如深圳市规定本市户籍居民家庭限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房，此前年限则为1年及以上；对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。还有廊坊市规定非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。

3.规范房企管理，严禁房企、金融机构提供“首付贷”等非银行系统高杠杆房贷业务。北京、上海、广州、深圳四个一线城市全都发文清理整顿首付贷。上海市规定严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

4.强化房地产市场监管，规范预售，防止捂盘惜售。比如苏州市加强商品住宅项目预售许可管理，30000平方米以下商品住房项目宜一次性办理商品住宅预售许可；并要求项目取得预售许可证后，预售房源应在10日内一次性全部对外公开市场销售；在对外销售时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，同一批次房屋间价格不得调剂使用。再如合肥市房地产管理局等四部门联合出台楼市调控新政，对一些楼盘“捂盘惜售”及捆绑车位等行为进行严厉查处。

未来政策走势

5月9日，《人民日报》采访权威人士，为中国经济问诊把脉，透露出中央将抑制房地产泡沫的信号。涉及房地产市场观点主要如下几点：

1.固有矛盾还没根本解决，新问题有所暴露。特别是民营企业投资大幅下降，房地产泡沫、过剩产能、不良贷款、地方债务、股市、汇市、债市、非法集资等风险点增多。

2.高杠杆必然带来高风险，不能也没必要用加杠杆的办法硬推经济增长。一些国家曾长期实施刺激政策，积累了很大泡沫，结果在政策选择上，要么维持银根宽松任由物价飞涨，要么收紧银根使泡沫破裂。

3.政策要把控好“度”，既不过头，也防不及。即使方向正确、政策对路，一旦用力过猛，不但达不到预期目的，还会酿成风险。比如恢复房地产市场正常运行，去掉一些不合时宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，这个教训必须汲取。

4.股市、汇市、楼市的政策取向，应回归到各自的功能定位，尊重各自的发展规律，不能简单作为保增长的手段。对于楼市而言，房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化“去库存”，而不应通过加杠杆“去库存”，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。

由此可见，权威人士比较关注防风险，尤其是高杠杆所带来的房地产泡沫。未来一段时间，央行和银监会不再会出台更加宽松的房贷新政了。就这一轮短周期而言，首套房贷最低二成已经到底。房地产去库存应该靠“人的城镇化”，即鼓励农民进城购房，成为新市民，但不应鼓励本地居民投资投机性购房，不能纵容投资投机性购房需求，比如利用“首付贷”等高杠杆买房、炒房。

虽然这位“权威人士”的上述观点在房地产政策取向方面透出一丝凉风，但是还不宜据此认为房地产政策立马就会转向。因为全国房地产库存仍在高位，去库存还远没达到理想效果，房地产刺激政策不可能这么快“鸣金收兵”。主要是一线城市和少数二线城市房价上涨过快，必然导致收紧政策。

（作者为上海易居房地产研究院副院长）