农村小产权房的法律问题分析

第一篇：农村小产权房的法律问题分析

农村小产权房的法律问题分析

【摘要】小产权房问题涉及国家的土地政策政策，关乎国家耕地保护及居民居住利益保障，关系广大人民切身利益。本文以保障民生的角度审视小产权房问题，先后分析了其违法性、风险性、成因及危害性，本文从法律、管理和利益分配等方面揭示“小产权房”存在的问题，并提出相应的措施建议。

【关键词】小产权房；民生；政策

一、小产权房的概念、现状及其分类：

（一）小产权房的概念

所谓“小产权房”,是指建设在农村集体土地上的商品性住宅,未经规划、未缴纳土地出让金等费用,向本集体经济组织之外的居民销售的房屋。因其用地性质,其产权证不是由国家建设部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,并不构成真正法律意义上的产权。简而言之,小产权房占用的是农村集体土地,按照我国现行法律,这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地,土地使用权不能出让、转让或者出租用于非农业建设,它没有产权,更没有国家土地使用证和预售许可证。因此,所谓小产权,实质就是没有产权。

（二）小产权房的现状

1、我国小产权房的现状：

据上海易居房地产研究院副院长杨红旭调查，小产房的总量已经接近我国城镇住宅数量的三分之一，在2005到2010年间，由于城市商品住房价格过快上涨，小产权房的增速明显高于2005年的前十年，如此严峻的形势让治理小产房的呼声越来越高。然而小产房的存在，又确实在一定程度上满足了中低收入者购买低价房的需求。因此，如何理清“小产房”的身份成了左右为难的一道题。以海南省三亚市为例，小产权房建设已从市区周边蔓延到多数乡镇，发展速度之快、规模之大，引起了社会广泛关注。根据三亚综合执法局的数字，初步统计，在违法建筑中，重点项目建设用地范围内抢建的违法建筑及违法建设的小产权房所占比重居大。加上河东、河西二区各“城中村”和凤凰、田独等六镇的违法建筑，初步估算三亚目前的违法建筑6000来栋、面积突破300万平方米。

2、珙县小产权房的现状

在珙县大部分乡镇，由于城市商品住房价格过快上涨，很多人都利用宅基地，甚至集体土地修建住房出售。（其中有大量城镇人口到农村买地修建）不可思议的是居然还非常畅销。由此而引起的纠纷比比皆是：2009年，王某经人介绍购买了高某建造的住房，当时二人签订了购房合同。2010年8月，高某看到房价飙升，突然向法院起诉要求王某腾房。2011年2月，法院判决房屋买卖协议无效。2010年因为李某购买了孙某建造的住房，当时二人也签订了购房合同，交了大半部分定金。但是因为后来因为种种原因孙某无法完成住房修建，二人协商无果后大打出手！

（三）小产权房的分类

第一类“小产权房”：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于

商品住宅开发违法建筑。

第二类“小产权房”：在政府划拨或出让土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患不完全产权房。

第三类“小产权房”：在军队享有使用权土地上进行商品房开发，之后卖给军人以外地方居民，俗称“军产房”

所以。“小产权房”与商品房、经济适用房、限价房、廉租房、公有住房、“无产权房”等房屋，在产生原因、产权性质、使用范围上有本质区别，其流转而产生纠纷也应区别对待。“小产权房”不同于农民私有合法房屋，更不同于新农村建设修建专供安置村民居住房屋，此两种为合法建筑并拥有合法产权，但不得任意流转。此类房屋与违法利用农用地(如耕地、林地等)所建设房屋具有本质不同，前者符合规划(包括城市建设总体用地规划和控制性规划，或者根据城市总体规划可以补办建设手续)，后者则是违法占地违法建筑，谈不上房屋产权问题，因此不属于“小产权房”。

二、小产权房的法律弊端

（一）小产权房的弊端：

1、小产权房的建设，使购房者的权益无法得到法律保护。

2、由于小产权房没有国家建设部门颁发的产权证,其不能上市交易,更无法办理继承和抵押,这就为小产权房以后的处理埋下隐患。小产权房属违章建筑,随时面临拆除的尴尬境地。

3、政策的不确定性：由于现阶段国家还没有对小产权房产做出明确的处理决定，使我们无法预知的风险明显加大。抱有法不责众的心态是不恰当的，因为购买小产权住房的人群相对于购买合法房产的人群来讲还只能算“小众”。国家出台相关政策时不得不对“大众”的利益进行考虑。

4、小产权房违反了国家相关政策,干扰了国家法律法规的正常运作。

5、.小产权房扰乱了房地产秩序,使得一些不法房地产开发商通过非法途径拿地,从而非法牟利,干扰了国家正常的房地产秩序。

6、导致新增建设用地总量失控,影响国家的粮食安全和宏观调控。

7、购买小产权住房无法迁入户口，所以购房人及其子女无法获得当地的免费医疗和义务教育资源。

8、小产权房对耕地资源的保护和持续利用是一个严峻的考验,容易造成国家对土地资源管理的失控。

9、小产权住房没有占地补偿，遇到政府或合法开发商征用小产权房产占地的情况时，小产权房主只能得到很少或无法得到相关的补偿。因为该小产权占有的土地属于当地村委会或乡政府所有，补偿款会直接划给当地村委会或乡政府。

10、放纵小产权房将严重损害法制社会建设和政府公信力。小产权房是在明知产权缺陷，不受法律保护的前提下进行交易的行为，是一种对法律公然的蔑视。而其在我国已经存在和发展了十几年，政府如果不能对违法行为进行强有力的打击，就会在民众中形成“守规则的人吃亏”的认识，必然有损其威望和公信力。

11、小产权房有可能不满足城市建设基本安全要求。小产权房开发主体在建设中往往忽略工程地质、水文气象等相关专业因素，一旦建在不宜建设的地块上，将带来重大的安全隐患，小产权房的购买者不仅面临金钱财产的损失，还可能面临生命安全的威胁。

（二）小产权房引发纠纷特征：

1、从受理案件数来看，据开封两级法院统计数据表明：2009年开封两级法院共立案受

理由“小产权房”引发相关纠纷案件172件；2010年共立案受理355件；2011年共立案受理此类案件419件。上述数字表明，“小产权房”建设不仅未随着政府禁令销声匿迹，反而愈演愈烈，持续呈上升态势。

2、从诉讼类型来看，主要包括房屋买卖合同纠纷、土地使用权转让合同纠纷、房屋拆迁纠纷、建设工程施工合同纠纷等。2009年以来受理此类案件946件，其中房屋买卖合同纠纷86件，占9%；房屋拆迁纠纷436件，占46%；建设工程施工合同纠纷367件，占38.7%;土地使用权转让合同纠纷36件，占3.8%；其他121件，占12.7%。

3、从诉讼主体和诉讼起因来看，购买“小产权房”主体多为低收入群众，尤其以下岗职工、外来务工人员为主。且此类案件买卖双方基本上都履行了合同义务，出卖人交付住房，购房人入住并给付了房款。诉讼起因多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房后迁补偿价格高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。

三、当前有关小产权房的政策法规和权利瑕疵

（一）、相关政策法规：

1、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地。第六十三条：农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

2、国务院国发（2004）28号《关于深化改革严格土地管理的决定》第10条规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

3、《土地管理法》第43条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”其中第2款规定“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”根据以上法律在我国房地产开发商不能直接在集体土地上开发建设商品房。

4、2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证若干意见》政策发布，明确指出“小产权房”不得登记发证。

5、2012年2月，国土部发言人表示将于2012年试点清理“小产权房”。

（二）小产权房的权利瑕疵分析

1、从房地产开发用地制度来看，根据《土地管理法》的规定，可将我国的土地分为农用地、建设用地和未利用地三类。对于不同用途和不同所有制之下的土地，其流转和使用必须遵循相关法律的规定。即：一是办理农用地转用审批手续。二是将集体土地征收为国有土地。三是通过土地使用权出让取得建设土地使用权

2、从房地产开发制度来看，在小产权房中，并没有按照《城市规划法》的规定取得“一书两证”，这是有违法律规定的，因此可以说小产权方是违章建筑。

3、从房地产交易制度来看，在小产权房交易中，房屋买卖合同完全符合法律的规定：

（1）当事人有行为能力、（2）当事人意思表示真实、（3）不违反法律的强行性规定。但是在小产权房中，开发商并没有对土地的处分权，因此房地产买卖合同仅发生负担行为的效力，并不能发生处分行为的效力，也即当事人之间并没有发生所有权转移，购房者并没有取得房屋的产权。

4、从房地产登记制度来看，我国房地产权属登记一般包括土地使用权登记和房屋所有权登记，而土地使用权初始登记又是作为房地产所有权登记的前置程序（第二款），在变更登记中，房屋所有权发生变更登记后，须凭该变更证明办理土地使用权变更登记，如此才能取得一个完整的房屋产权（第三款）。但在“小产权房”中，该房屋的产权却并不能进行登记。

（三）小产权房权利瑕疵的根源

我国土地实行社会主义公有制，具体分为全民所有制和劳动群众集体所有制，相应的确立了国有土地和农民集体土地两种所有权。根据《宪法》第十条规定，从法律层面上讲，国家和农村集体作为我国土地的两个所有权主体，地位无疑应该是平等的。但在实际生活中，与国家土地所有权相比，农村集体土地所有权却表现得捉襟见肘，在多个方面体现出名不副实的状况。单就小产权房问题来看，集体土地所有权集中体现出的问题是所有权处分权能缺失。《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》等法律都对占有、使用、收益、处分四项基本权能做出了限制,导致„农民集体‟的土地所有权成为一种摆设。比如，《土地管理法》第62条第3款：“农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”还比如《城市房地产管理法》第8条规定：“城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”“集体土地所有权不仅在法律上不完全,所有者没有排他的使用权、自由的让渡权、独立的处分权,而且在经济上也不完全,所有者让渡了对土地的所有权,失去了获取地租的基础,却没有土地的对价,国家征收只是补偿而已。”显然,农村集体土地所有权只是名义上的所有权,根本不具备所有权的本质属性, 因为它没有所有权的核心权能。因此，当前的农村集体土地所有权形同虚设，名不副实。而也正是因为处分权能的缺失，作为“所有者”的集体并没有决定在自己“所有”的土地上进行房地产开发的权利，这直接决定了小产权房不能得到合法的名份。

（四）小产权房转为合法住房的有利条件

在小产权房上，实际上存在四大利益关联者。他们分别是是农民、市民、政府和开发商。

1、可弥补保障房不足：

小产权房参照城镇经济适用房、限价房等政策，将这类小产权房转为社会保障住房，供自住使用，限期内不得上市;对符合土地利用规划尚未出售的小产权房，可考虑由政府按成本价回购，作为保障房源。

2、有利于相关部门的管理：目前我国农村土地的开发建设没有完善的法律规定，城区的房价又节节攀升，小产权房的建设根本就谈不上什么立项、规划。我国物权法也并没有完全排斥小产权房。在这种情况下，不如把这个通道打开，把小产权房合法化，允许在农村集体所有的土地上进行房地产开发，反倒更有利于相关部门的管理。

3、给农民吃了定心丸，小产权房将使他们成为土地增值最大的受益者。实际上，这也符合宪法和国际惯例的精神。建“小产权房”，也是农民保护自身价值、享受土地利益的一个最佳的办法。

4、政府的收益，一是小产权房使建设新农村有了新的经济增长点：住房租赁产业回报稳定，农民收入提高有保障；二是解决了政府调控想解决而未解决的问题。众所周知，中国的房地产市场年年调控，年年“调空”。而小产权房真正破除了开发商对房地产市场的操控垄断，达到抑制房价、使之回归到合理水平作用。从这点来说，小产权房真正的为政府分忧，帮助政府解难；三是小产权房的出现，同样也给政府在房地产和住房政策上“以民为本”的执政，以及以人民利益作为“房改”的落脚点和是非判断的标准。

5、“小产权房”的出现，整体上是一种对土地的节约和集约。

6、小产权房的合法化有利于抑止“大产权”房价格虚高。小产权房的核心优势是价格低，一旦其合法化势必吸引众多消费者，从而能在一定程度上降低“大产权”房的需求量，有利于平抑房价虚高和楼市泡沫。

四、小产权房的治理措施

第二篇：小产权房买卖合同

小产权房买卖合同

出卖人(甲方)身份证号码：

买受人(乙方)身份证号码：

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于秭归县庙嘴的房屋(建筑面积______平方米)以人民币____仟___佰___拾____万___仟____佰____拾____元整(￥____元)的价款出售给乙方。

二、本合同签订后，甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任

1、甲方应当于年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___万元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过______个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_______种方式解决。

1、提交____________仲裁委员会仲裁。

2、依法向人民法院起诉。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式3份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方：乙方：

年月日年月日

见证人：

年月日

第三篇：2012小产权房最新政策

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据悉，针对小产权房问题，国务院日前已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。

参加本次全国国土资源工作会的河南省国土资源厅厅长张启生坦言，如何解决小产权房问题，是国土资源系统乃至地方政府面临的一道难题，“但不解决肯定是不行，我们在小组讨论的时候，就有地方国土局局长提出，是不是可以在符合规划的地区，探索在征收土地后补交土地出让金，按经济适用房政策发证，禁止上市交易的办法来进行处理小产权房”。

对于这一建议，国土部并未给出明确答复，但工作人员告诉记者，针对小产权房的清理，国土部已和地方政府达成初步意见，决定在今年对小产权房加大查处力度，对新近建设的小产权房项目坚决制止。此外，有关部门目前也在协商、研究相应的政策措施，考虑对已形成的小产权房项目，进行细致调研、区分类别、具体问题具体分析，对针对解决农民自身住房问题的项目和针对外售非农民居住需求问题的项目区别对待。

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第四篇：小产权房讲义

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“小产权房”相关法律问题探讨

主讲人：金 翔

一、“小产权房”的含义

（一）“小产权房”来源

“小产权房”的说法来源于电视、报纸、网络媒体中的各种报道，政府官员接受记者采访时也说“小产权房”，政府文件中有时偶尔也出现“小产权房”，人大代表、政协委员、专家、学者、法官、律师、普通百姓社会各界也都在说“小产权房”。

“小产权房”的说法、提法已经众人皆知。

（二）“小产权房”包含的内容

各界人士说的“小产权房”的含义是不是为一个含义？这个众说纷纭，内容不一样。有的人认为“小产权房”是针对城市当中商品房而言的，城市中的商品房是大产权房，农村中的各类房屋就是“小产权房”；有的人认为，农村宅基地的房子本身没有房产证只有土地证，这种房子是“小产权房”；农村集体土地上所建造的房子，这种土地有的是证据耕地，有的是建设用地，有的合法，有的不合法的，大家都把称之为“小产权房”；有的人认为城市里的某些房子也是“小产权房”，没有交过土地出让金房子是“小产权房”；还有的将农村中的蔬菜大棚、农业观光园、家庭农场之类的房屋和建筑物、构筑物其附属设施均归“小产权房”。

不同的人对“小产权房”的理解是不一样的，他所说的“小产权房”特指是什么样的房子也不是一致的，有“小产权房”这个名词，但是针对性不是唯一的，所以讨论“小产权房”的问题，首先要将讨论的内容、针对性进行明确。

（三）“小产权房”法律上的含义

所有的法律法规中没有“小产权房”的术语、概念，我作为专业律师对“小产权房”的理解是：众人皆知，内容丰富，不同的人所说的“小产权房”其指向的房屋是不同的，“小产权房”不是一个法律术语。

今天的题目虽然是“小产权房”相关法律问题，但是主要谈：农村宅基地上的房屋及农村集体土地使用权流转的相关法律问题。

二、各类“小产权房”的形成、发展及现状

“小产权房”是一种社会现象，随着我国房地产市场的建立逐渐发展起来。

（一）“小产权房”的形成

北京的房地产市场从1992年就开始了。从邓小平南巡讲话以后，北京就已经有商业意义上的房地产开发。

我国的《房地产法》是1994年制定，1995年1月1日实施的。房地产开发最早的阶段是处在违法开发、非常混乱的状态，非常不成熟。

从1992年——1998年算是一个阶段，在这个阶段当中，房地产开发所占用的土地很多是农村集体土地。现在城市里、城市郊区很多商品房，尤其是郊区的商品房占用的大多数土地都是农村集体土地，随着城市的发展，农村的集体土地就征为国有了。

北京的城市不断地扩展，城市的边缘不断地在扩大，扩大的过程当中，农村集体土地逐渐变为国有的土地。

“小产权房”的形成实际上就是随着房地产开发过程当中形成的，不规范、不是按照法律规定严格开发的过程中，形成了很多“小产权房”。

（二）“小产权房”的发展

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商品房的开发逐渐走向规范。1998年——2005年也是一个阶段，房地产的市场在发展，不是很成熟，城市的房屋买卖、合同纠纷非常多；而在这个时候，看到了农村集体土地的价值，尤其是宅基地。

这种现状从90年代初到现在一直存在着，只不过现在越来越多，就是城里人到农村买宅基地上的房屋。

2007年到目前，是房地产的发是极为不正常的阶段，高房价，普通的老百姓买不起城里的商品房，这样的话，给农村各种各样的“小产权房”提供一定的空间。

（三）“小产权房”的现状

“小产权房”在全国各地非常多，现在所占的份额、比例数量非常巨大，针对现在“小产权房”各种形式多样、不同情况的现状，引起了国家的高度重视。“小产权房”不仅仅是一个社会现象，或者经济现象，它会影响国家政治的稳定、社会的稳定，涉及到“三农”问题。“小产权房”的现状从法律上并没有一个非常好的体系来完善，现实摆在了目前，政府要重视，包括现在的国土部等国家部门机关，在以后一两年的过程当中，对“小产权房”的认定，怎么去规范，怎么去发展，现在都处在研究当中，并没有很好的策略，这是目前的现状。

作为律师、法律专业人士，需要对社会的各种现状应当有一个理性的分析，对各种现象在法律上有一个明确认识。根据现在各种“小产权房”的现状，现在现行当中，已经发生了一些纠纷。

这种纠纷一方面是平等主体之间的，比如宅基地上的房屋进行买卖，双方发生纠纷。另外涉及到“小产权房”合法性的问题，占用农村集体土地，有的是耕地，有的是非农建设的土地。这类问题目前还没有上升到通过法院去解决这个问题，大多数都是行政机关介入。

三、典型案例

从法律上分析“小产权房”的现状，通过几个带有典型意义的案例对相关法律问题进行分析，会更有针对性，因为这些案例是现实当中发生的，实践当中可能还存在。另外各方的观点，在法律上会给一个探讨。

（一）农户宅基地上房屋买卖合同纠纷案

代表案例：北京通州区宋庄画家与村民房屋买卖合同案 这个案例法院判决依据是《土地管理法》第63条的规定。

国务院办公厅有一个文件，那个文件当中也明确提到宅基地房屋不能出售给城里居民。

《土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

《土地管理法》第63条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知【京高法发2004]391号】，这个文件第二审法院不会写在判决书里，作为律师这点比较容易理解，有些问题在司法实践当中，高级法院做出来的会--------------------------精品

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议纪要、相关规定或者通知之类,下属法院在判案件过程当中，下级法院几乎所有的都在遵循。

涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况，这个情况主要对现状的一种归纳；第二，关于农村私有房屋买卖和效力的认定，与会人员多数人员（搞法律的人）认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。这是法律界很多人的意见。

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁承让土地的通知》 第二条第二项：农村住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买住宅发放土地使用证和房产证。

对这个文件的理解，不同的人理解得也不一样。国务院是最高的行政机关，行使的是一种行政的权力。

现在的宅基地房屋买卖现象非常多。

（二）国土部门查处违法占用农村集体土地案

代表案例：

1.北京市怀柔区杨宋镇出售集体土地建房案

2.鄂尔多斯市一通煤化有限责任公司违规建设高尔夫球场案

3.辽宁省沈阳市蒲河湾农业科技有限公司违法租用集体土地建房案 4.河北省赤城县两矿业公司违法占地案 5.湖南省安华县胡加欣煤矿以采代探案 6.二期王府家庭农场被拆除案

7.北京市房山区青龙头村别墅被拆除案（2007年）

通过案例我想说的是现实是比较复杂的，处理问题从法律上讲到底是不是合法的，从法律上应当怎么进行认定。

四、农户宅基地上房屋买卖法律分析

通过前面的案例看，法院认为买卖合同是无效的。政府认为不能出售给城里居民，这在政府文件当中有明确的规定，但是在法律上要进行分析。

宅基地房屋买卖合同的主体一个是要有宅基地，宅基地是合法的使用权人，作为一个个人；购买人也是个人，是平等的民事主体，判断一个合同是否有效还是无效，根据《合同法》的司法解释二，认定合同无效必须是满足法律规定的条件。这里面合同的主体是没有问题，权利义务也很清楚。有争议的一点是这个合同是否违反国家法律法规。国务院所有的文件是否可以视为行政法规，这是一个焦点问题。

《立法法》第五十六条：“国务院根据宪法和法律，制定行政法规。“行政法规可以就下列事项作出规定：

“

（一）为执行法律的规定需要制定行政法规的事项；

“

（二）宪法第八十九条规定的国务院行政管理职权的事项。

“应当由全国人民代表大会及其常务委员会制定法律的事项，国务院根据全国人民代表大会及其常务委员会的授权决定先制定的行政法规，经过实践检验，制定法律的条件成熟时，国务院应当及时提请全国人民代表大会及其常务委员会制定法律。”

第五十七条：“行政法规由国务院组织起草。国务院有关部门认为需要制定行政法规的，应当向国务院报请立项。”

第五十八条：“行政法规在起草过程中，应当广泛听取有关机关、组织和公民的意见。听取意见可以采取座谈会、论证会、听证会等多种形式。”

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第五十九条：“行政法规起草工作完成后，起草单位应当将草案及其说明、各方面对草案主要问题的不同意见和其他有关资料送国务院法制机构进行审查。

“国务院法制机构应当向国务院提出审查报告和草案修改稿，审查报告应当对草案主要问题作出说明。”

第六十条：“行政法规的决定程序依照中华人民共和国国务院组织法的有关规定办理。”

第六十一条：“行政法规由总理签署国务院令公布。”

第六十二条：“行政法规签署公布后，及时在国务院公报和在全国范围内发行的报纸上刊登。

“在国务院公报上刊登的行政法规文本为标准文本。”

通过《立法法》第三章的规定，我们可以看到行政法规在《立法法》当中有非常明确的规定。

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第五篇：小产权房合同范本

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小产权房合同范本

大家都知道，我们在进行房屋买卖的时候，是需要签订买卖合同的，小产权房也不例外。那么，小产权房买卖的合同要如何写呢?今天，律伴网小编就来给大家详细的说一说小产权房合同该如何写，小编就为大家整理一篇这样的范本，希望能够帮助到大家，可以为大家答疑解惑。

一、小产权房合同范本

出卖人(甲方)：xxx

身份证号码：xxxxxxxxxxx

买受人(乙方)：xxx

身份证号码：xxxxxxxxxxxxxxxx

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于xx市_xx区xxx的房屋(建筑面积xxx平方米)以人民币x仟x佰x拾_x万_x仟x佰x拾x元整(￥xxx元)的价款出售给乙方。(含地下室x号xx平方米)

二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方对xxx的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任

1、甲方应当于x年x月x日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过x个月时，乙方有权

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解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币x元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过x个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的xx作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第x种方式解决。

1、提交xxx仲裁委员会仲裁。

2、依法向xxx人民法院起诉。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方：xxx

x年x月x日

乙方：xxx

x年x月x日

见证人：xxx

x年x月x日

以上就是小编为大家整理的关于“小产权房合同范本”的相关法律知识。希望大家通过小编整理的知识，能够知道这一类的合同协议该如何写。如果大家还有其它需要了解的法律知识，律伴网也提供在线法律知识咨询，欢迎大家进行法律知识咨询。

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