早期介入思考题

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第一篇:早期介入思考题

早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用,其与前期物业管理是不同的,主要表现在(AD)。

A.服务的对象不同

B.取费方式不同

C.合作方式不同

D.内容作用不同

E.期限不同

答案: AD

【解析】早期介入是指新建物业竣工之前,建设单位根据项目开发建设的需要,引入的物业管理的咨询活动。

前期管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘完成物业服务企业之间的物业管理阶段。

早期介入与前期物业管理是不同的,主要表现在:

1内容作用不同

早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持,前期管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务。

2服务的对象不同

早期介入服务的对象是建设单位,并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用,前期管理服务的对象是全体业主,并按规定向业主收取物业管理服务费用。

A.服务的对象不同:前者针对开发商;后者针对开发商和业主

B.取费方式不同: 前者执行双方协商价格;后者必须去政府价格主管部门备案、核价

D.内容作用不同:前者主要提出意见,以便于以后的物业管理;后者主要是日常管理了

E.期限不同:后者有效期至业委会成立

取费方式的确不同,早期介入的取费方式,一般是通过招投标确定的;而前期物业管理服务的费用,则是物业公司通过对项目的测算,从8大方面进行测算,报物价局核准的早期介入的截止时间是到项目开始交房,第一个业主入住结束

第二篇:物业管理早期介入

前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业,依法签订《前期物业服务合同》,由受聘的物业实施前期物业管理。前期物业管理一般包括早期介入、业主入住、装修管理、物业档案管理等内容。

2.1物业管理早期介入

物业管理早期介入,是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入,从事物业形成前的阶段性管理。即指物业管理企业在接管物业之前,参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程,并提出相应的意见和建议,以便建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。物业管理企业早期介入的咨询服务对象,主要是房地产开发商或投资商,其费用应由开发商承担。

对于一项物业来说,存在着开发—经营—管理三个阶段。通常所说的物业管理,是在物业的管理阶段进入,即在物业交付使用时进入。但是,从物业管理的实践来看,因为开发设计是物业项目能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约阶段,而房地产开发商在规划设计中只考虑房屋和配套设施建造时的方便和节约,设计人员只考虑国家现行的技术标准和建设成本,很少从日后使用和管理要求的角度进行综合考虑,造成建成后物业使用和管理上的许多不尽如人意的地方。如现在常见的停车位不足;房屋使用功能落后;设备设施科技含量滞后,水、电、煤气、通风、交通等配套方面的不完善等。这种设计规划上的先天不足,即使业主多有抱怨,影响物业管理工作的顺利开展,但也往往无法弥补。如果开发商在规划设计阶段就选择好物业管理企业,利用物业管理企业的丰富经验和专业知识,从利于物业管理的角度对规划设计提出建议和意见,不仅可以使规划设计更符合使用和管理的要求,为以后的管理工作打下良好的基础,而且可以充分满足人们对工作或居住功能、环境的需求,保持其产品的竞争力。

对于物业管理企业而言,由于将来的业主拥有决定续聘、选聘或解聘物业管理企业的权利,因此,在早期介入中物业管理企业能否主动站在业主的立场,充分考虑业主的需要,是一个能否在业主心目中树立起忠实可信的好“管家”的关键机会。早期介入还有利于物业管理企业加强对物业的全面了解,为物业前期管理做好充分的准备工作、形成有序的管理秩序奠定基础。

物业管理早期介入一般包括立项决策、规划设计、建设施工和竣工验收等四个阶段。

第三篇:物业早期介入

星辰物业项目地处我国某沿海城市,总建筑面积达40 余万m,属中高层住宅物业。为了把这个项目经营好,建设单位在项目的立项阶段就选聘了当地一家具有丰富经验的物业服务企业一A 物业服务企业,来负责该项目物业服务的早期介入工作。A 物业服务企业在接到该项任务后,也不辱使命,最终凭借其编制的一份高水平、高标准、高质量的“星辰大厦物业管理早期介入方案”顺利竞标成功。

问题:.星辰大厦物业管理早期介入实施方案应包括哪些主要工作内容? 2 .星辰大厦物业管理早期介入的准备工作应有哪些内容?.分别站在开发商和物业服务企业的角度,阐述物业管理早期介入对于开发商和物业服务企业的有利之处(各不少于两个方面)。.请说明物业管理中的早期介入有哪些作用?.请说明早期介入在物业建设各阶段有哪些主要内容。.环境管理方面的工作是早期介入阶段必须要涉及的一项重要工作,假如你是负责这方面工作的相关人员,你会怎么做?

答案:、星辰大厦物业管理早期介入实施方案的主要工作内容包括:

(l)立项决策阶段的实施。

(2)规划设计阶段的实施。在这一阶段,物业服务企业应做好以下工作: ① 考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善;

② 考虑建筑及设备设施使用和维修养护的需要;

③ 考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要。

(3)施工安装阶段的实施。

① 就施工中发现的问题与相关单位共同商榷,及时提出并落实整改方案。② 掌握物业的全部情况。

③ 督促物业管理所需设施的落实。

(4)接管准备阶段的实施。

① 组织验收小组。

② 明确验收标准。

③ 确定验收方案。

④ 拟订日后物业管理方案和制度。

2⑤ 准备验收资料。

(5)参与竣工验收。、早期介入的准备工作包括:

(l)了解物业管理对物业的基本要求;

(2)组织技术力量;

(3)收集相关资料;

(4)确定工作方法;

(5)准备设备器材和资金。、(l)物业管理的早期介入对开发商的好处很多:

① 作为开发商在开发建设中需要一个好参谋,特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业管理公司的意见,从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、提高效益,最大限度地促进产品销售。

② 开发商在开发建设中需要一个好帮手,特别需要有专业经验的物业管理公司,协助其解决建房过程中发生的问题,如工程监理问题、设备选型与安装问题、业主人住问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。③ 开发商需要一个好的合作伙伴,使其集中精力做大事,开发销售更多更好的楼盘。

(2)物业管理的早期介入对物业管理公司也非常重要,主要包括

① 通过早期介入,物业管理公司可以从未来潜在业主的立场,尽早地了解工程项目的客观情况,促使开放商纠正设计施工中出现的不当之处,避免在潜在业主使用物业、房产公司销售物业、物业管理公司管理物业中产生不尽的烦恼与遗憾。

② 物业管理公司可以及时做好业主人住与前期物业管理的准备,实现物业管理服务的高起点、高标准,使广大业主受益。

③ 减少开发商在销售阶段不利于物业管理的承诺,减少日后物业管理不必要的麻烦。、物业管理中的早期介入的作用包括:

(l)优化设计。物业服务企业可从业主(或物业使用人)及日后管理的角度,就房屋设计和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议,使物业的设计更加优化、完善。

(2)有助于提高工程质量。在物业的建设过程中,物业服务企业利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理,及时发现设计、施工过程中的缺陷,提前防范

质量隐患,使工程质量问题在施工过程中及时得到解决。

(3)有利于了解物业情况。物业服务企业可以通过早期介入,如对于图纸的改动部分做好记录,对设备安装、管线布置尤其是隐蔽工程状况进行全过程跟踪等,充分了解所管物业的情况,从而在日后的管理中做到心中有数。

(4)为前期物业服务作充分准备。物业服务企业可利用早期介入的机会,逐步开展制订物业管理方案和各项规章制度、进行机构设计、招聘人员、实施上岗培训等前期物业管理的准备工作,方便物业移交后物业管理各项工作的顺利开展。(5)有助于提高建设单位的开发效益。早期介入是物业服务企业从物业开发项目的可行性研究开始到项目竣工验收的全程介入,建设单位可以得到物业服务企业的专业支持,开发出市场定位准确、功能使用考虑周全、业主满意的物业,促进物业的销售。、早期介入涉及可行性研究、规划设计、建设、销售和竣工验收四个阶段,具体内容如下:

(l)可行性研究阶段

① 根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式;

② 根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容;

③ 根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准;

④ 根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准;

⑤ 设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。(2)规划设计阶段

① 就物业的结构布局、功能方面提出改进建议;

② 就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;

③ 提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见;

④ 就物业管理用房、社区活动场所等公其配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。

(3)建设阶段

① 与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷,及时提出并落实整改方案;

② 配合设备安装,确保安装质量;

③ 对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见;

④ 熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况,特别注意那些在设计资料或

常规竣工资料中未反映的内容。

(4)销售阶段

① 完成物业管理方案及实施进度表;

② 拟定物业管理的公共管理制度;

③ 拟定各项费用的收费标准及收费方法,必要时履行各种报批手续;

④ 对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训;

⑤ 派出现场咨询人员,在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务;

⑥ 将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料,整理后归人物业管理档案。(5)竣工验收阶段

这一阶段的介入内容主要是参与竣工验收。在各单项工程完工后,参与单项工程竣工验收;在分期建设的工程完工后,参与分期竣工验收;在工程全面竣工后,参与综合竣工验收。6、作为负责环境管理方面工作的相关人员,应着手完成下列几项任务:

(l)参与物业项目的主体建筑的规划设计,从环境保护和管理的角度,对建筑用地、居住面积密度、建筑间距、建筑材料等提出意见和建议。

(2)协助搞好防治环境污染的配套设备、设施的建设,绿地的建设,垃圾处理站的建设,停车场、库的建设等,以满足环境保护的要求。

(3)考察了解物业的周边环境,主要是看有无“三废”的排放和污染源,一旦发现问题要向有关部门反映,同时要采取相应的措施.63 :M 大厦是我国某沿海发达城市的中高层住宅物业,入住之初,物业管理处从业主的角度出发,考虑到业主乔迁初期开支较多,对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式,入住满一年后,管理处考虑到小区的经济运营状况,开始据实收取户内维修费用。然而,这本来合情合理的做法,在运行起来却遇到了不少的麻烦。

问题:

请问如果你是该项目经理,你准备如何突破阻力,把入室维修工作引入正轨?

l 答案l

假如我是项目经理,我会采取以下措施:

(l)管理处起草并在公告栏张贴《 致业主客户的一封公开信》。公开信引用物业管理法规,详细介绍物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴。

(2)说明当初无偿提供户内维修的初衷,使大多数业主消除了“交了物业管理费,管理处就应包办一切”的误解,对户内维修有偿服务表示认同。

(3)针对个别业主客户不理解这一情况,继续深入做工作。

(4)要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量。

(5)管理处还公开户内维修的收费标准,同时,告知业主客户有选择服务商的权利。

某住宅小区,前期的物业服务由甲物业服务企业承担。业主于2005 年5 月开始入住,2006 年8 月该小区召开首次业主大会,选举产生了业主委员会,并按照业主大会决议,选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同,合同与2006 年10 月1 日生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2006 年10 月1 日以前办理好物业交接验收手续。2007 年7 月,住在顶层的3 户业主发现房间在雨天渗水,于是联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致,应由甲物业服务企业负责,并且不再受理业主有关这个问题的投诉。根据以上案例,回答1 一4 题:1、根据案例分析,上述3 名业主提出的修复请求是否合理?2、在物业管理机构发生更迭时,新的物业服务企业必须在满足什么条件的情况下实施承接查验?3、物业管理机构更迭时,移交的物业资料有哪些?4、物业管理机构更迭时管理工作移交的注意事项有哪些?

l 答案1 请参考解析

某物业项目位于粤西的一个沿海城市,总建筑面积达50 余万m,属多层、中高层住宅物业,项目分三期建设,是当地最大的住宅建设项目。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区,是该市重点工程之一,备受当地居民和政府的关注。建设单位为把这个项目建设经营好,在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业,并由其负责该项目物业管理的早期介入工作。1、试列举物业项目开发建设存在的问题?2、早期介入的含义及必要性分别是什么?3、根据案例分析,该建设单位选聘了具有丰富经验的物业服务企业,并由其负责该项目物业管理的早期介入工作的好处是什么?

l 答案1 请参考解析

第四篇:早期介入主要工作内容

早期介入主要工作内容

通过前期介入现场服务,最大限度的对项目的设备安装、智能化工程、内外装修、园林绿化等方面进行优化,避免出现由于前期设计及施工的不合理而导致项目投入使用后不必要的额外成本支出

(一)定期或不定期地进行现场查看,从物业管理角度提出建议并形成报告。 就物业管理用房、服务用房场地的设置、要求等提出意见。

 根据清洁管理经验和要求,提出垃圾的收集和处理方式和条件方面的建议。

 就园林绿化设计中的布局、植物选择、浇水和排水方式以及立体绿化和室内摆花等方面提供意见和建议。

 就物业周边围栏、标识、岗亭、垃圾中转、信报收发等提供意见和建议。 就建筑及周边道路、交通和停车设施等方面提出意见和建议。

 就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商,及时提出并跟踪整改方案。

 对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。 就建筑在节能、环保等方面提出意见和建议。

第五篇:浅谈物业管理的早期介入(毕业论文)

院 福建经济管理干部学院物流系毕业论文

浅谈物业管理的早期介入

学号:06AF3135 学生姓名:黄文桂 指导老师:周亮华 所属专业:物业管理

福建经济管理干部学 2008.3.1

5目录

一、物业管理早期介入的概述..........................................3

二、早期介入对管理企业以后的管理的好处..............................3

1、有早期介入的小区现在的管理现状...............................3

2、没有早期介入的小区现在的问题.................................4

(1)、定位不清出现的问题....................................4(2)、规划设计出现的问题....................................4(3)、水电出现的问题........................................5

三、早期介入的内容..................................................5

1、对项目的总体设计与配套设施提出意见或建议.....................5

2、对水电供暖方面提出建议.......................................5

3、工程监理工作阶段.............................................6

4、为房地产开发商收集、提供物业管理资料.........................6

四、早期介入的必要性................................................6

五、总结............................................................7

一、物业管理早期介入的概述

所谓的物业管理早期介入是指房地产开发商单位邀请拟从事前期物业管理的有关人员参与该项目的可行性研究,从物业管理 的角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工、监管、验收、接管、销售和租赁提出建设性意见。充分反映住户要求和物业自身要求,力求使住户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应。

随着生活水平的提高,人们对物业的要求越来越高,所以现在物业管理的早期介入越来越重要了。

二、早期介入对管理企业以后的管理的好处

1、有早期介入的小区现在的管理现状

有一个外销别墅,由于物业管理冲规划就开始介入,发展商原提出为方便外籍人士生活,在小区内设便利店,物业管理的早期介入人员提出不同意见,认为小区不远处设有大型超市,小区配套便利店从理论上讲是可行的,但考虑外籍人士追求高品质的生活,他们生性好动,且由于居住者层次的关系,一般都配车,到附近超市购物是很方便是事,建议取消便利店,既可节约投资,又可降低管理成本。结果发展商采纳了意见,外籍人士入住小区后没有因无便利店而感到不便,也让物业好管理。

还有另外一个例子,有一个别墅小区,由于物业管理人员早期介入,从设计阶段就参与全过程,对小区的情况了如指掌,有一次,小区路灯短路故障,工程人员很快就要分段排除法找到了故障点,当晚就解决了问题。

另一个例子该物业项目位于粤西的一个沿海城市,开发规模较大,总建筑面积达40余万平方米,是当地最大的住宅建设项目,因此倍受当地居民和政府的关注。整个项目分三期建设,第一期为经济适用房,同时被列为该市重点工作,整个小区建设申报国家康居示范工程小区。在该项目的论证阶段,物业管理企业就参与了工作并就该物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式发表了意见并得到物业建设单位的采纳。(1).考虑到整个工程项目的状况,第一期属经济适用房,消费者大多属于中低收入阶层,在市场定位上除合理控制建设成本外,还应考虑降低物业管理成本。按此思路,第一期的绿化率可以低一些,设备选型可以便宜一些;而第二期、第三期由于消费者为中高收入阶层,绿化率要高,设备选型要好。(2)对整个项目的配套设施建设提出了意见,重点考虑配套设施的布局,既要方便于未来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响和干扰。

(3).提出了人车分流的概念,这在该地属于新的提法,也是以后项日销售的亮点。

(4).确定了物业管理早期介入和前期管理的时间、方式和工作内容,明确了各配合方之间信息沟通的渠道,确定了分阶段物业管理的目标和要求。

实践证明,这几条意见和建议对物业建设单位是非常有益的帮助,使之市场定位更加准确,性能价格比更为合适,在第一期销售过程中的良好业绩证明了这些。现在该小区已被当地政府指定为参观点和示范小区,成为了当地城市建设和物业管理的样板。小区的物业管理已成为当地政府制定政策法规的实验地。该小区物业管理的成功,为当地物业管理意识和物业管理水平的提高起到了非常积极的促进作用。该项目成功后,物业建设单位的形象大大得以提升,使很多其他物业建设单位提高了对物业管理的认识,纷纷邀请物业管理企业合作和加盟。

由此可见,物业管理的早期介入不但可以节约开发商的投资成本,还可以使物业以后的管理更方便,更可以提高物业维修质量和及时率,让业主满意,这样物业费也才会及时来交。

2、没有早期介入的小区现在的问题(1)、定位不清出现的问题

就拿我在实习的这个小区来说吧,这是一个以安置房为主的小区,连前期介入也没有,更不要说早期介入了,造成现在出现了很多问题,管理也不便。这个小区是建来安置那么低保户的,有27多万平方米,因为地域太大,这也让管理出现了一些死角,还有这个小区住的不全是社会低层的人,也参合进一些社会高层的人住进来,所以这个小区定位很不明确,照成了现在的管理难度,有钱的想要有更好的生活环境,而那么生活在社会低层的人连生活都没保障了,而且有很多都是从农村上来的,要不都是孤寡老人,要不就是残疾人,他们要求的就只要能吃饱肚子就行了,而且文化水平也较低,所以常常出现高层的人来投诉低层的人怎么扰民,怎么不讲卫生,高空抛物啊``等等等等。物业处每天都要处理好几件这样的投诉,焦头烂额的啊。这就是物业没早期介入种下的病根了啊,开发商知道在穷人那赚不了什么钱,所以就也去找一些有钱的人来这购房,他们只知道怎么样保证自己的利润,却不知道贫富差距太大也会造成现在的管理难度,如果有早期介入的话,物业就可以在开发商客户定位时提出建议,至少不要是这样的两个极端,上层有上层的管理法,低层有低层的管理法,混在一起的话就乱了套了。

(2)、规划设计出现的问题 就象前面谈到的,由于设计人员只从单方面来考虑问题,设计出来的产品没有从管理方面来考虑,所以设计出来的东西,有可能很漂亮,却不一定很适合人居住,如果设计出来的房子只有表面的漂亮,却没办法让人住得省心,安心,放心的话,那这会让客户对这个开发商失去信心,如果开发商想要有长远的发展的话,他就不能只注重眼前的利益,要努力打照出自己的口碑。

(3)、水电出现的问题

现代建筑无论是公寓还是办公楼,由于智能化程度的发展及配套需要,建筑物内的管线错综复杂,所以这就给物业公司在以后的水点抢修问题上照成的难度。有个小区,由于没有早期介入,前期管理混乱,图纸不祥,有一次小区路灯线路短路,由于情况不熟悉,无法查到故障部分,造成较长日子大面积路灯不亮,业主怨声连天,管理费收缴率大幅下降。

3、通过对比可以看到,早期介入可以为一个小区带来多大的效率啊。上述事实足够说明了物业管理的早期介入对物业建设单位、物业管理企业和业主都有很大的益处,是解决物业建设与物业管理衔接问题的有效手段。

三、早期介入的内容

1、对项目的总体设计与配套设施提出意见或建议

最好的早期介入时期是规划设计阶段,设计人员在设计房屋或小区规划时,往往只从设计的角度考虑了房屋和配套设施,对于今后是否迎合业主的使用要求、是否符合管理要求、方便管理、降低管理成本很少考虑够,更有的根本就没有考虑,造成小区布局不合理、房型不合理,由此产生了许多交付使用后的矛盾和遗憾。

例如:我在实习的这个小区,由于没有早期介入,现在小区里处处可见绿化路(绿化被踩成路),这就是规划设计时没考虑到的,人都是懒性的动物,绿化怎么设计要充分考虑到人的惰性,有规划大片的草皮时,尽量不要过分地去追求美感,应该在草皮上修一些路,比如用石板铺成路这样也可以啊,还有在设计路时尽量不要一条路拐个七八个弯的,这样的路就是虚设的,就是因为有了太多这种为了美感而修成的路,绿化路才会那么多。

一个资深的物业管理公司,因为长期接触业主,知道业主的需要,所提供的意见往往是具有代表性的,且切合实际的。

2、对水电供暖方面提出建议

对这方面,物业管理工程部人员可和工人一起探讨怎么布线更合理,更适合以后的维修、抢修,物业管理人员可是把在日常工作中积累的经验与设计人员交流,结合实际,这样也可以方便以后的维修。

3、工程监理工作阶段

在早期介入过程中要积极参与工程监理工作。要从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控,及早发现和解决问题,避免日后给业主及物业使用人带来麻烦,给物业管理公司的管理服务工作带来缺憾。

4、为房地产开发商收集、提供物业管理资料

物业管理企业为房地产开发商提供物业管理的相关资料及技术支持,可以从规划、设计和施工的源头解决日后的物业管理问题,同时也提高了楼盘的质量;

四、早期介入的必要性

谈到早期介入的必要性,我就由下面这个案例来说明。案例概述:

某房产开发公司于1997年末立项开发浦东某地区的一个中高档商品住宅小区,随即便选聘了一家物业管理公司早期介入该项目的设计、施工与安装工程。物业管理公司非常重视早期介入,本着做发展商“好参谋、好帮手、好朋友”的服务理念,专门成立了由公司物业管理部和工程设备部负责人组成的项目组,深入项目工地,查阅扩初设计方案和其它设计资料,与房产开发公司的项目领导、工程技术人员达成一致,很快拿出了早期介入工作计划和工作方案,经开发商认可后迅速开展了工作。项目组在早期介入的一年中,立下“两会一单”制度,坚持参加开发商的项目专题会议和工程例会,从保障未来业户的利益、有利于物业销售和售后物业管理出发,先后发出工作联系单25张,对工程建设中的各种问题提出了71条意见和建议,其中大部分意见或建议被发展商采纳,既提高了工程质量,又降低了工程成本,还避免了事后大量难以弥补的终生遗憾。另外,项目组还配合发展商拟制了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用公约》、《业户手册》、《前期物业管理服务委托合同》等大量的文件,组织策划了《前期物业管理总体方案》、《业户入伙实施方案》、《物业管理处筹建方案》、《物业管理各项费用预算》等前期物业管理的准备工作。

由于开发商站得高、看得远,物业管理公司服务理念正确、关系处理得当,充分发挥了自身的优势,使得该项目如期完成了建设过程和竣工、接管验收;实现了边小区施工边业户入伙,物业管理服务从高起点出发,向着高标准方向努力。两年后很快成为上海市物业管理的一个样板楼盘,各地前来参观学习的房产开发公司和物业管理公司络绎不绝。切身的体验使房产开发公司和物业管理公司都一致认为:物业管理的早期介入是非常重要的和非常必要的,而且介入越早越好,这对物业的产权人、开发销售者和管理服务者都极为有利。

本案例从总体上描述了物业管理早期介入的必要性,我认为无论是房地产开发商、物业管理公司,都是应该积极推广和倡导物业管理早期介入的。

物业管理的早期介入对开发商的好处很多。首先,作为开发商在开发建设中需要一个好参谋,特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业管理公司的意见,从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、最大限度地促进产品销售。其次,开发商在开发建设中需要一个好帮手,特别需要有专业经验的物业管理公司,协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题,如工程监理问题、设备选型与安装问题、业户入伙问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。同样的物业管理的早期介入对物业管理公司也是非常重要。通过早期介入,物业管理公司可以从未来潜在业户的立场,尽早地了解工程项目的客观情况,促使开发商纠正设计施工中大量的不当之处。同时,物业管理公司可以及时做好业户入伙与前期物业管理的准备,实现物业管理服务的高起点、高标准,使广大业户受益。

五、总结

举了那么多的例子我就是为了证明一个论点就是,物业管理早期介入,已经成为现在楼盘的一个卖点,没有早期介入的小区讲会被淘汰。生活水平越来越高,人们的要求也会越来越高,人们希望开发公司开发越来越多的好楼盘,希望物业管理公司提供越来越好的优质服务,而这些希望都要建立在早期介入上。实践证明:物业管理早期介入对提升物业价值的作用日益明显,物业管理企业和房地产开发商在房地产开发早期阶段的成功合作,为物业管理企业的全程介入和日后的物业管理奠定了良好的基础,促进了房地产开发企业和物业管理企业的“双方互动”,可以形成房地产开发企业和物业管理企业及业主“三方共赢”的良好局面。所以,不论是房地产开发商或是物业管理企业,都应该从意识上重视物业管理早期介入并积极推行实施。

参考文献:厦门物业管理网

现代物业----作者:李金良

中国地产商

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