第一篇：国外合同责任部分翻译
1.Intellectual Property知识产权
1.1 Supplier hereby represents and warrants that the Products(and the manufacture, sale or use thereof)do not and shall not infringe or misappropriate any third party’s intellectual property, industrial property and other proprietary rights arising under the laws of any country, including, but not limited to all rights with respect to(a)patents and patent applications and similar rights(including, but not limited to utility patent, design patent and utility model rights and applications therefor),(b)copyrights, design rights, databases and mask works, and any applications, registrations and other rights with respect thereto,(c)trade secrets, confidential information, technology and know how and(d)trademarks, service marks and tradenames(including, but not limited to goodwill)(all of the foregoing rights, “Intellectual Property Rights”).供应商声明并保证该产品（包括生产，销售或者使用权）在任何国家法律下不侵犯或盗用任何第三方的知识产权，工业产权和其他财产权利，包括但不限于以下权利：
（一）专利，专利申请以及类似权利（包括但不限于实用专利，外观设计专利和实用新型专利和应用等），（二）著作权，设计权，数据库和掩膜作品权，以及任何申请，注册和与之有关的其他权利，（三）商业秘密，机密信息，专业技术，（四）商标，服务商标和商品名（包括但不限于商誉）（所有上述权利，“知识产权”）。
1.2 Supplier will promptly notify Fuji in writing in the event a claim that the Products(or the manufacture, sale or use thereof)infringes or misappropriates any third party’s Intellectual Property Rights arises or is reasonably likely to arise;provided, however, that such notice or failure to give such notice shall not relieve Supplier of any of its obligation hereunder.In the event of any such claim, at Fuji’s option and at Supplier’s expense, Supplier shall(a)procure for Fuji the right to continue using the Product, as applicable,(b)replace or modify the Product with a version that is non-infringing, provided that the replacement or modified version conforms with the requirements set forth in this Agreement, or(c)accept return of any Products and refund to Fuji all amounts paid to Suppler for such Products.一旦该产品（包括生产，销售或者使用权）因出现或可能出现侵犯或盗用任何第三方的知识产权而发生索赔事件，供应商须立即以书面形式向富士发出声明。但无论供应商是否成功发出声明，都不能因此而免除其以下任何责任。如果一旦发生该类索赔事件，富士有权选择以下任一选项，并由供应商支付相关费用：
（一）供应商允许富士有权在适用的情况下继续使用该产品，（二）供应商更换或修改产品版本，即非侵权的版本，且更换或修改后的版本，符合本协定规定的要求，（三）供应商接受所有产品退货及退款，并支付富士为这些产品支付的所有款项。
1.3 Supplier shall, at its own expense, defend, indemnify and hold harmless the Indemnitees from and against any and all losses, damages, liabilities, penalties, claims, demands, suits or actions, and related costs and expenses of any kind(including, but not limited to costs of defense or settlement and reasonable attorneys’, consultants’ and experts’ fees and disbursements)that arise out of or relate to a claim that the Product(s)(or the manufacture, sale or use thereof)infringes or misappropriates any Intellectual Property Rights.供应商应自费辩护，赔偿和保障受偿方免受任何损失，损害，负债，处罚，索赔，诉求，诉讼或行动，并承担因该类索赔（产品（包括生产，销售或者使用权）侵犯或盗用任何知识产权而发生的）事件引起的任何相关损失和费用（包括但不限于辩护费或和解和合理的律师费，咨询费及专家费用和支出）。
1.4 If the Products are or contain copyrightable works, including, but not limited to software, developed pursuant to work set forth in an Individual Agreement, Fuji shall own such copyright.Supplier shall obtain prior approval to allow Fuji to indicate that Fuji or any third party designated by Fuji as the owner of any copyright or author of the Products, without any payment to Supplier or any other third party.Further, Supplier waives and agrees not to exercise, and Supplier shall cause its employees, agents and subcontractors(and their respective employees and agents)to waive and not exercise, any moral rights including, but not limited to any rights of attribution of authorship.如果产品是版权作品或包含版权，包括但不限于软件，根据工作单独制作一份协议规定，且富士拥有该版权。供应商应事先批准，允许富士或富士指定的任何第三方无偿享有该产品的版权或著作权。此外，供应商和供应商的员工，代理商和分包商（及其各自的雇员及代理人）放弃并同意不行使任何道德权利，包括但不限于著作权的归属权。
1.5 According to written instructions of Fuji, Supplier shall attach to or indicate on the Products, packing and otherwise Fuji’s trademark, trade name or other marking of Fuji or any other trademark, trade name or other marking as designated by Fuji.Supplier shall not use any of such trademark, trade name or marking in any manner for any purpose other than those contemplated herein.Supplier shall not attach nor indicate in any way its own trademark, trade name or other marking indicating that the Products are manufactured by Supplier on or inside the Products, unless otherwise required by law.供应商应根据富士书面指示在产品和包装等贴上及注明富士的商标，商品名或其他富士及被富士指定的任何标识。供应商不得出于其他目的以任何方式使用此类商标，商品名或标识。供应商不得以任何方式在产品的商标，商品名或其他标识上表明制造商信息，除非法律另有规定。
1.6 Fuji shall retain ownership of all Fuji’s Intellectual Property Rights.Except for those expressly provided herein, nothing in this Agreement shall be construed as granting or implying any license or assignment by Fuji to Supplier under any of Fuji’s Intellectual Property Rights.富士将保留所有富士的知识产权的所有权。除明文规定外，本协议的任何规定不得解释为授权或暗示任何由富士许可或转让知识产权给供应商。
2.License 许可
2.1 Supplier hereby grants to Fuji a royalty-free, perpetual, non-exclusive, worldwide, irrevocable, transferable and sublicensable(through multiple tiers)and fully paid-up license to use Supplier’s Intellectual Property Rights for marketing, offer to sell, import, display, distribution, sales, supply, export, use, after-service and maintenance of the Products.供应商特此授予富士许可，在全球市场范围内永久性的，免版税的，非独家的，不可撤销的，可转让和再许可的（通过多层），以及缴清全部许可费用的使用供应商产品的知识产权，销售要约，进口，展示，配送，销售，供应，出口，使用，售后服务和维修。
第二篇：文献综述(国外部分
2.国外教育救助政策及研究
2.1 国外义务教育阶段教育救助政策
教育是对贫困人口进行素质改造的最主要途径。从经济学角度来看，教育是一种公共品1，尤其是“扫盲”性质的基础素质教育绝对算得上是一种纯公共品。
美国在政府预算中，对中小学教育给予最优先的地位。所有符合年龄要求的儿童和少年都有免费在所居住的昂公立小学和中学的权利。联邦政府最大的一个教育拨款教育计划是“一号计划”（title one program），用于低收入的学区为学习成绩不佳的学生提供教学帮助，使低收入家庭的孩子不因其家庭贫穷而降低学业成绩。2
基于义务教育发展不平衡而造成的严重的教育和教学问题，英国教育当局在1967年《普劳斯顿报告》中正式提出教育优先发展区这一概念，即着眼于创造一种教育手段，使处于“劣势循环”的地区接受教育经费的特殊倾斜和资助，并使经费配置有客观标准可遵循，以达到地区间、学校间和个体间的教育机会均等。3
1954年日本政府制定的《学校餐饮供给法》规定，全国施行义务教育制的学校（包括中小
4学、特殊教育学校等）都必须实施“学校餐饮供给制度”，即免费营养午餐和牛奶供给制度； 日
本的公共教育费用由中央政府和县市政府共同承担，每级政府从各自的税收和其他收入中支付各自的教育费用，九年制义务教育的教科书一律实行免费制度，费用由国库承担。5一些地方还为学生提供学习用品和交通补助。
印度政府将全民普及义务教育作为各项工作的重中之重，其初等教育采取10+2 的教育体系，1年级到8年级为全免费的义务教育，学校不会向学生收取任何学费，教材由政府专门拨款购置并向学生免费提供。除此之外，每位学生每年还可以免费领取冬、以及春秋季三套校服。其中，在小学阶段，每个学生还可以有一份政府提供的2卢比的免费午餐。6
2.2 国外高、中职教育阶段教育救助政策
在印度，9到10年级为高中，9年级以上会收取相应的学费，数额根据印度各邦的发展水平及福利状况而各不相同，具体从48卢比到360卢比不等（5卢比约合人民币1元7）。世界经济论坛（WEF）最近发布的《2010——2011全球竞争力报告》表明，瑞士的全球竞争力总1 乐章.社会救助学.北京：北京大学出版社，2008:137钟仁耀.社会救助与社会福利.上海：上海财经大学出版社，2005：160钟仁耀.社会救助与社会福利.上海：上海财经大学出版社，2005：164胡承康.学校供给营养餐：日本的强国战略[J].新教育，2006（4）郭玲.从国外教育救助谈中国教育救助的再发展[J].河南职业技术师范学院学报，2008（3）
6陈继辉.印度八年义务教育只收240元 [J].陕西教育，2006（1）
7陈继辉.印度八年义务教育只收240元 [J].陕西教育，2006（1）。按照2011年10月25日的汇率，1印度卢比=0.1280元人民币，由此可见，印度的确将教育作为对学生提供的一种福利。
1排名仍居榜首。瑞士的成功得益于其职业教育与高等教育并重的教育体系所培养的高素质职业
人才。瑞士的职业教育救助主要是从整体上为其提供经费。在2003年世界经济合作和发展组织公布的资料中，瑞士的教育支出占其GDP的6.7%，而1993年职业教育经费占公共教育经费的16%，与高等教育所占的17%的份额大致相等。2瑞士将继续提高国家对高等职业教育的经费投入，由现在的不足1/5提高到1/4。
2.3 国外高等教育阶段教育救助政策
从一定意义上说，美国是世界上大学生资助体系最发达的国家。为了使最困难的学生获得的资助最多，并且支付的成本最小，美国政府采取了“资助包”的办法，即把联邦政府的、非联邦政府的各种资助混合成一个“包”，通过一定的规范的程序协同学生解决困难，以期实现教育机会平等，扩大自由选择，培养独立精神。另外，还有种类繁多的助学贷款供家庭贫困者选择。
自1977年起，英国公立大学全日制本科生的学费和生活费均全免，学费由国家拨款支付，生活费则由地方政府根据父母的实际收入情况来决定是否支付和支付多少。20世纪80年代，活费补助实际价值开始降低，不够维持个人的生活费用，1990年，政府出台助学贷款政策，规定个人可以通过抵押贷款解决一半的生活费，另一半由政府补助或由父母支付，免学费措施仍旧不变。1999年，高等教育资助委员会公布了不同高校中低社会阶层以及弱势群体聚居地学生的比例，促使弱势群体学生积极申请并易于挑选有潜力成功的学生。3
在高等教育的救助上，日本也制定了专门法律《日本育英会法》来规范贷学金行为。日本的贷学金分为两种：无息贷学金适用于出身贫寒、经济困难的大学生，有息贷学金所有学生均可申请。除助学贷款以外，日本的大学也提供勤工俭学的机会，同时，每个学校也会根据不同的标准实行学费减免，从而来减轻学生经济上的负担。4
印度高校按科类、专业和层次实行差别收费。印度公立高校一直实行低收费政策，把高等教育视为社会福利事业，收费标准上调幅度很小，有的学校则几十年没有调整标准。5
2.4 相关研究综述
国外对教育救助制度的研究主要集中在教育和贫困的关系、维护教育公平、教育的人力资本投资功能、贫困家庭子女的早教救助问题等方面。诺贝尔经济学奖获得者，经济学家阿玛蒂1swissinfo.ch.经济金融.瑞士仍是最优竞争力的国家.2010.9.13.国家教育发展中心.欧洲发达国家职业教育改革的趋势及启示——瑞士、瑞典职业教育考察报告.中国教育绿皮书 [M].北京.教育科学出版社.2000：157---166.钟仁耀.社会救助与社会福利.上海：上海财经大学出版社，2005：165钟仁耀.社会救助与社会福利.上海：上海财经大学出版社，2005：166刘立柱，钟磊.印度高等教育福利化对我国的启示[J].教育研究，2007（2）
亚·森在《以自由看待发展》一书中指出，1通过对社会与经济地位都处于弱势群体的学生提供教育机会，既可以让其增加知识，也可以增加其向更上一阶层流动的机会，阻断贫困的代际传递，提升他们的社会地位。作为一个在社会发展方面能给出最有影响力的教育政策的机构，世界银行（Word Bank）颁布的大量文件都指出，在与贫穷的斗争中，教育作为一个基础性的工具和手段，依然扮演者核心角色。2世界银行和国际货币基金组织（IMF）最新联合所作的《脱贫政策报告》（Poverty Reduction Strategy Papers(PRSP)）3总结道，政府部门“好的实践”就是投资于教育，尤其是那些最贫困的地区。Xavier Bonal 4则从拉丁美洲的教育和脱贫失败的实践中总结出三点反思：如果忽视了贫困对教育的影响，教育政策就不会有效；必须重视教育与社会融合的关系；学生学业上的不成功不能仅归因于贫困，学生的学习需要集体的多边参与——家庭、学校和社会的介入。
许多学者还认为，贫困救助制度和政策对于维护维护教育公平具有重要的作用。科尔曼(James．Coleman)以“教育机会均等”这一概念来论述教育公平，他认为，教育机会均等首先要为所有儿童提供同样的教育机会，最后发展到追求教育结果的均等，并指出，教育机会均等，“只可能是一种接近，永远也不可能完全实现”。5 李永生和高洪源认为美国解决弱势群体的教育问题是一项寻求推进社会公平的国家政策设计，并将美国长期的国家政策实践体现的对弱势群体教育公平追求的脉络梳理为对弱势群体教育机会均等的追求、享有教育资源公平分配的追求及弱势群体的教育效果平等的追求以及由此而行成的对弱势群体的教育进行补偿。6 儿童的早教对其一生有着重要的影响，由于经济等资源缺乏，贫困家庭子女在起跑线上就输给了富裕家庭的子女7，Katherine Magnuson 和Hilary Shager对低薪贫困家庭子女的早期教育问题做了研究，认为为了教育的公平，在孩子的早教问题上，必1 阿玛蒂亚森.以自由看待发展.北京：中国人民大学出版社，2002 2World Bank,1999a.Educational Change in Latin America and the Caribbean.World Bank, Washington, DC.World Bank, 1999b.Education Sector Strategy.World Bank, Washington, DC.World Bank, 2001.World Development Report 2000/2001.Attacking Poverty.Oxford University Press, New York.World Bank, 2004.Inequality in Latin America and the Caribbean: Breaking with History?World Bank,Washington, DC.3 The creation of a PRSP is now a prerequisite for Highly Indebted Poor Countries(HIPC)if they are to gain access to further credit.The EU has also used PRSPs as a basis for its five-year development aid programme in Africa, the Caribbean and the countries of Southeast Asia.4 Xavier Bonal, 2007.On global absences: Reflections on the failings in the education and poverty relationship in Latin America.J.International Journal of Educational Development 27, 86–100.科尔曼(James．Coleman)．教育机会均等的观念，参见张人杰．国外教育社会学基本文选[M]．上海：华东师范大学出版社，1989：199李永生, 高洪源.美国解决弱势群体教育问题的政策与实践.[J] 基础教育参考，2007(3）.Knudsen, E., Heckman, J., Cameron, J., & Shonkoff, J.(2006).Economic, neurobiological and behavioral
perspectives on building America's future workforce.Proceedings of the National Academy of Sciences of the United States of America, 103(27), 10155−10162.须对这些家庭进行经济援助。1
学者Putnam 则从人力资本（human capital）的角度去分析教育救助行为，认为教育救助作为一项社会投资，可以通过对受助者知识能力的训练，帮助贫困家庭子女提高生活技能，进而提升整个社会的人力资本水平，而人力资本对推动整个社会的发展举足轻重。2
在提出相关措施，改进教育救助水平方面，国外学者米奇利(Midegley·J)提出了社会发展的观点，他认为社会救助的方式应更强调整体性与动态的过程；社会救助的策略应更注重那些被救助对象的参与，并重视他们的潜能发展；社会救助的策略将趋于多元化。3
在介绍国外教育救助制度方面，国内学者冯英、聂文倩编著的《外国的社会救助》一书概要性的介绍了英国、美国、德国、日本等发达国家的社会救助制度，涉及教育专项救助的部分进行了简要罗列；姚建平在其著作《中美社会救助制度比较》中通过比较研究的方法，较为详细地介绍了美国教育救助的内容、特点和影响。
总的来看，国外学者对贫困家庭的教育救助问题无论是在理论层面还是实践层面都做了很充分的研究，对中国的教育救助问题的解决具有很好的借鉴意义。国内关于教育救助的研究，多数着眼于决策前的政策分析，缺乏政策实施效果的跟踪研究。鉴于此，我们对我国的教育救助政策实施效果进行了调查研究。Katherine Magnuson , Hilary Shager, 2010.Early education: Progress and promise for children from low-income families.J.Children and Youth Services Review 32, 1186–1198.2 Putnam, R., 2004.Education, diversity, social cohesion and social capital.Paper Presented at the OECD International Meeting: Rasing the Quality of Learning For All, 18–19 March, Dublın.孙莹.贫困的传递与遏制[M].北京:社会科学文献出版社，2005.21一22.
第三篇：国外代理商合同
AUTHORIZED EXCLUSIVE DISTRIBUTOR
AGREEMENT
This Agreement is made and entered into as of October, 10, 2011 its principal place of business at Head Office: Pza.IndependenciaPBMontevideo –RECITALS electrical energy generation in Shanghai, CHINA, including the products listed as below:
LED spot lights
LED bulbs(E26,E27)
LED tubes(T8,T10)
LED down lights
LED street lamps
LED lighting with sensor
LED celling lighting
LED panel lighting
LED large-scale display project
Solar electrical energy generation(1,500W-30,000W)
This Agreement pertains only to “ XX Products” as listed.the following terms:
(A)This agreement authorized countries and areas pertain including: Brazil / Argentina / Uruguay / Chile.(B)Exclusive Appointment.Subject to the terms of this Agreement, their products, which in the agreed under the period, within the
countries, areas and conditions, won't be authorized other individuals won’t be the agent of the same produces for the others manufactures or suppliers both in locals or foreign countries.(C)Both two sides can write the each other company's name,address and product items and introduce projects into each own website to facilitate the product market development.Both two sides also agreed to settle accounts after completed each negotiation.The payment shall be in accordance international trade custom by L/C, T/T, Cash, etc.(E)will provide their technologies, catalogs, samples of the products and the necessary data to in support of the market conditions, to adjust the direction as to increase the products competitiveness, to achieve the purpose of deals success.total amount U.S.Dollars 1.5 million at the first year(Oct.10, 2011-distribution agent.(G)If any execution dispute of this agreement, both sides can be
friendly consultations.If needs to arbitration, submitted to Shanghai commercial arbitration institute.Any change to this agreement shall be made in written form and be subjected to both parties.(H)This agreement is valid for 3(three)years, from Oct-10-2011 to Oct-09-2014.(I)This agreement is made in English in two copies with the same effect both side signed and date from October,10,2011.IN WITNESS WHEREOF, the parties hereto have executed this Agreement effective on the date specified below.Manufacture/supplier:Signature:(Full Name)
___________________________
Title: General ManagerDate:// 2011
Exclusive Distributor: Signature:(Full Name)
______________________________
Title:Date:// 2011
第四篇：房地产部分翻译专题
21世纪早期美国房地产泡沫
Fannie Mae CEO在2001年曾说：投资房地产是安全的，对大部分家庭来说是唯一一种的杠杆投资，同时也是拥有最好投资回报的投资项目之一。房地产会持续增值。房地产价格预计增长速度会超过1990年代。他的乐观部分是源于美国人对拥有房产的重视程度。这种重视程度在Fannie Mae的座右铭中有体现“我们的业务是美国梦”
Raines 并不是唯一在推销投资房地产的好处的人。即使房价在特定地区会有暂时的回落现象，而全美平均房价自1975年开始就稳步上涨（如图1）。这种趋势在96年有加速，在05年末06年初达到每年12%的增幅。许多观察者认为价格上涨部分与自从2001年衰退后联储局保持低利率政策有关。在1908年到2001年期间，联邦基金利率（Federal Funds rate）（同行隔夜拆借利率，类似LIBOR）在大体上跟随着经济的情况（如图2）。2001年到2004年7月，即使有产量与价格增长的现象，联储局仍保持着低利率。也许是惧怕根本没有发生的衰退，在2003年7月到2004年7月，联邦基金利率保持在只有1%。在此之后，对通胀的忧虑似乎占了上风，而利率也稳定上升，在2006年9月联邦基金利率达到了5.25%。
一场对房价的辩论在2004年开始了，部分经济学家，如 Dean Baker，中央经济与政策调查会主任，认为房价如将要破灭的泡沫，经济将要在房屋财产承受2万亿到3万亿美元的损失。其他人认为，即使房价已大大超过了租房价，然而在低利率政策下是合理的。
甚至在经常能听到提及房事泡沫的2005年10月，发展商Bob Toll否认和抱怨说：“为什么房地产市场像其他行业一样取得繁荣呢？为什么我们必须会产生泡沫后破灭呢？”与此同时，一些经济学家指出房价上涨集中在特定区域如旧金山和纽约，那里因为有区域限制而较难扩张房屋市场。哥伦比亚大学教授Chris Mayer认为这些地方本身的吸引力结合了无力增加供给的因素，导致了在这些地区“基本永远”的高房价。提及到东京房地产价格仍大大高于曼哈顿的房地产价格，他声称：“没有自然律阐述美国的房价会止步于此，没有一条！”
在1990年代前的家庭金融
在美国，人们经常谈论到“传统的”30年期固定利率房贷按揭。这项金融工具要求借款人在30年间每月有稳定的现金流去支付贷款。支付额是事先规定好的，因此贷款利率是固定的。许多这些传统的贷款允许借款人没有任何处罚地“预付”他们的房贷。当利率下降时候，借款人经济利用这种优势去再为他们的房产融资。
虽然美国存贷协会（S&Ls）只有不到12年的历史，他们在大萧条前已经开始提供了有固定支付额的房贷按揭。当时，其他贷方大部分提供短期的再融资按揭，因为他们在最后会有“气球膨胀”式的支付。在大萧条期间，许多家庭因为在再融资方面变得困难而部分违约了。其中一个政府的反应措施是设立了HOLC，一个同时帮助借款人与贷款人的组织。若双方同意，贷款人会得到HOLC的债务去交换对借款人的索偿，即使这项交易要求银行去承认这是一项资产损失。借款人同时通过承认新的基于全新的家庭资产评估有固定支付额的“自我分期偿还”按揭，从而从之前的债务中解放出来。
在二战后，银行和S&Ls 创造了很多30年期固定利率的房贷并且持有它们到期。这结果通常都不乐观。当80年代早期短期利率上升，按揭资产的收益率低于了他们对存款所支付的利息成本。这种不对称被认为是导致了在1986年仍存在有32234个的S&L中的一半都失败了的原因之一。因为政府保证了S&L的存款者，所以它引起了相当大的损失和不得不设立了专门的机构去处置这些失败了的S&L的资产。
这场S&L的危机加速了由两个政府资助企业（GSE），Fannie Mae与Freddie Mac所引导的房贷按揭证券化。Fannie Mae最初在1938年作为一个政府机构被创立。与Freddie Mac相似，一个在1970年被国会特许成立的孪生兄弟企业，Fannie Mae 最终变成了一个私有的公众交易公司。从捆绑起从抵押原有者买来的抵押贷款开始，这两家GSE创造了与出售了这
种以这些抵押贷款所收来的资金来支付给此证券所有者的有抵押证券（MBS）。作为交易的费用，GSE确保了这些债务的利率与委托人。这意味着，假设GSE保持着有偿付能力（或若在他们有财政困难时候政府会来挽救）的话，MBS的持有人唯一的支付风险就是潜在的抵押贷款会被提前偿还（理解为预付风险）。
国会限制了GSE能接受的贷款的大小。在2006年，举个例子，给一栋住宅的最大的贷款额是417000美元。以限制他们的信用风险，GSE使用与那些传统发起人类似的标准。为了保证有效的抵押物，他们只收取高级的抵押贷款与通常有贷款价值比（LTV）不超过80%的要求。LTV是产生时抵押贷款与资产的市场价值的比率。在承诺支付债务之前，GSE也会观察借款人的收入与就业情况、其他资产的状态，止供与破产的历史。与GSE的规定相一致，住房贷方在1990年之前只会借钱给被认为有良好信用的借款者，这些借款者大体需要以上列举因素的书面证据。直到这项措施被1977 law所处罚，大部分贷方同样否认生活在所谓“被歧视”群体中人们的抵押贷款，那里主要是市中心社区的黑人聚居地。
一条对有信用问题历史借款者的道理仍保留着，就是去传统的贷方申请被联邦住宅管理局（FHA）投保的贷款。这些贷方需要去确认贷款是否符合FHA的要求和这过程会比非FHA抵押贷款花费更多的时间。除了这些标准，大约有8%的FHA贷款在1993年过期了，而标准抵押贷款的拖欠率只有3%。FHA贷款被一家叫Ginnie Mae的政府控有专门处理联邦保证抵押的公司打包进了MBS里面。
止供率的崛起
当借款者止供，贷款者可以开始执行止赎的程序。除非借款者还清欠款并重新供款，或者和贷款者达成协议，否则赎回权就会被拍卖。借款者就会被驱逐出房。借款者被驱逐出房的相关记录不多。抵押贷款银行协会（MBA）做了一项有关贷款的调查，报告了止供或者正在止赎的比率。但次级贷款在这份报告里是不完全的。
根据报告，总止赎率从2002年第二季度的1.23%跌到2005年第一季度的1.08%。同期总止供率从4.77%跌到4.31%。常理来说，次贷增加会推高这两项数字。一种解释是房屋增值使借款者可以再融资。另一种解释是，房屋增值，借款者卖房清供。
止赎率和止供率在2006年至2007年有所提升。止供率：2006年第四季度4.95%，2007年第三季度5.59%，2007年第四季度5.62%。Realtytrac，专门帮助买家寻找止赎房屋的公司发表报告，认为止赎率正大幅提高。MBA宣布，2007年第三季度，一般贷款止赎率是0.79%，次级贷款止赎率是6.89%。一家联邦储备银行认为有20%次级抵押集资而来的贷款会被止赎。房价下跌导致次级贷款止供率上升。
止赎的经济成本和人力成本是巨大的。由于拖欠还款，借款者的欠款在止赎过程中要承受高额的滞纳金和其他款项，而在此之前借款者一般对此毫不知情。更悲惨的是，失去房屋对借款者来说是毁灭性的打击。“我感到失败，我觉得我之前为此所做的一切都白费了。”
在止赎过程中，维护房屋一般都会被忽视，由此造成了房屋市价降低。有部分情况，愤怒的借款者对房屋发泄，在被驱逐之前对房屋造成损伤。由于在拍卖时买家出价不会太高，银行一般都会自己留着房屋产权。根据Realtytrac，银行在2007年10月11月如是处理了50000份产权。这些产权被弃置无用，追究毁坏责任。
破坏对城市造成严重的打击，诸如克里兰夫和底特律。这些城市有时会出现衰退，止赎潮把一些中产阶级逼入绝境，因为被止赎的房屋有时只用$1000就能买到。小团体和移民团体受到的影响更大，因为与其他相比他们承受了更多的次级贷款。从全国范围来看，止赎率在有建筑潮的城市里也很高，诸如弗罗里达，加利福利亚，而斯托克顿是全美最高止赎率的城市。止赎不只影响房屋持有者，还影响了租户，他们也经常被驱逐出房屋。
止赎对双方都造成巨大损伤，有人会认为贷款者和借款者会寻找另一种解决方法。一种可能
性是在止赎之前和平卖掉房屋，贷款者忍受卖房屋所得的钱与贷款应收的钱之间的差额。另一种是借款者留在房屋里还更少的款。贷款者声称他们有尝试和借款者商讨，但只要一提到止赎，商讨就不了了之。借款者则说他们经常不被贷款者理睬。实际上，不少借款人被声称要有效针对抵押物重新谈判的诡计屈服了。
一些观察者指责抵押证券化，认为抵押证券化使贷款者和借款者之间缺少商讨。实际上，服务协议给借款者留下的余地很少。同样有人认为贷款者和借款者之间的任何交易都对抵押债券的不同部分有不同的影响，由此引发诉讼。
房地产组方面：
除了要对房地产价格，成交量有些研究，包括形成动因，贡献什么的，都需要有些研究或者数据支持，这些研究和数据主要来自一些研究房地产市场的paper，自己google一下。还要介绍一下这种形成机制，形成机制应该很多文献里都会有
第五篇：翻译部分
环境生态平衡与可持续发展
1、生态平衡（Ecological balance）
生态平衡是指自然界中由各种环境因素所构成的生态系统经过长期的相互作用而形成的协调关系和平衡状态。人类一旦破坏了这种平衡就会产生一系列的不良后果，包括资环的丧失以及由于环境结构和环境机能的破坏所带来的对生物生存条件的威胁。
2、可持续发展（Sustainable development）
可持续发展是20世纪80年代提出的一个新概念。是指“既满足当代人的要求，又不影响子孙后代他们自己的需求能力的发展”。换句话说，就是指经济、社会、资源和环境保护协调发展，它们是一个密不可分的系统，既要达到发展经济的目的，又要保护好人类赖以生存的大气、淡水、海洋、土地和森林等资源和环境。我们今天的发展不要对明天的发展带来危害，应是支持性的发展，而非掠夺性的开发；少用不可再生的资源，有条件地使用可再生资源；减少废弃物及对自然的污染。现在以至未来，可持续发展逐渐突破了自然环境的范围（即生态的可持续性，它是可持续性发展的最基本的内涵），扩展到社会、文化、经济领域的可持续性。
3、可持续性发展的核心是发展，人类不求发展，不求进步，就不可能获取完美生活，问题是要从全局，长远的观点去认识这个“发展”。
4、建立可持续发展的环境艺术体系是一个高度复杂的系统工程。要实现它，不仅需要环境艺术设计师、建筑师和规划师运用可持续发展的设计方法和材料、技术手段，还需要决策者、管理机构、社区组织、业主和使用者都具备深刻的环境意识，共同参与环境建设的全过程。
5、可持续发展与环境保护既有联系，又不等同。环境保护是可持续发展的重要方面。
6、所谓可持续发展的城市空间艺术，即是由构成城市硬件的城市建筑和城市设施，以及构成城市软件的人流、物流、信息流组成的具有极高艺术美学价值的人居环境。可持续发展已经进入城市科学、生态科学、生命科学等各个领域，是人类面对生存环境的挑战所选择的一种“生态对策”。旨在指导人们走向一种更加科学的发展道路，清除人类在未来经济与社会发展过程中，对自然环境与人文环境的建设性破坏。
7、我们应该对传统城市空间艺术的设计理念加以去伪存真，去粗取精的继承，并在创作实践中发扬光大。把传统艺术形式中最有特色的部分提取出来，经过抽象，集中提高，作为母题，寓以新意，以启发未来的设计创作。其中既有创作原理的继承和发展，又有形象的借鉴与创作。就是吴良镛教授提出的“抽象继承”的观点，应该成为我们继承与发展传统城市空间艺术的基本原则。
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