长宁3450万元推物业管理一体化

第一篇：长宁3450万元推物业管理一体化

长宁3450万元推物业管理一体化

在长宁区推出的《关于进一步提升长宁区住宅小区物业管理水平的实施意见》中要求建立物业管理一体化激励机制，这一机制将房屋管理、清洁卫生、秩序维护、“962121”物业呼叫平台处置情况、业主对物业管理的满意度、物业费收缴率等列入考核指标，并引入第三方测评机构进行质量评价、满意度测评。

通过推行物业一体化管理激励机制引进资质等级高、企业信誉好的物业公司进行管理，增加企业竞争意识与服务能力，帮助业主提高物业管理意识。在考核中，还通过街道镇（50%）、第三方（40%）、房管（10%）的综合测评评价，根据考核结果，将按每月每平方米0.2-0.3元的标准予以奖励，资金由政府承担。

去年开始，长宁区已在新华街道和北新泾街道进行了首批试点，两个街道有50个住宅小区申报参加试点工作，计建筑面积147万平方米，2.7万户。

新华街道的新华路64弄申新花园小区在推行这一制度后，充实了小区保洁队伍，从原先的2名增加到5名，增加小区清扫频率，完善了小区管理职责，小区保安不仅负责门岗值班，还主动监督楼道堆物等现象，业委会还主动出资整修了小区车棚。

在两次测评和考核中，物业公司的分值上升了23%，47个小区获得了全额奖励，3个小区获得90%奖励。这一结果说明在住宅小区开展物业管理一体化激励试点工作初见成效。

今年，长宁区政府核定落实资金3450万元，试点工作也扩大到全区十个街道镇，计有284个住宅小区申报，计建筑面积800万平方米，15万户。在去年的基础上，通过公开招标，引进上海质协用户评价中心和上海青蓝管理咨询公司进行第三方满意度测评。

第二篇：一体化酒店式物业管理学习心得

学习《一体化酒店式物业服务实操手册》心得体会

对于“一体化酒店式物业服务”书上的定义是“将专业化的物业服务、精细化的酒店管理、无所不能的金钥匙理念、点石成金的商业经营、充满人文关怀的景区/学校等其他物业形态管理相结合，开成多元并举、互补共存的一体化管理新模式。”我个人的理解比较简单，认为要做好一体化酒店式物业管理，其基础工作就是如何做好物业管理服务工作的细节，以提高业主综合满意率与各项费用收缴率。

物业管理服务的根本就是人对物的管理与人对人的服务，在实施管理的同时提供服务。为业主提供优质、快捷、高效的人性化服务是物业管理企业立足发展的根本。物业服务水平的高低直接影响物业费的收取，物业管理服务质量不能满足业主的要求，提供的服务质量不合格或业主不够满意，业主最常用的抗争手段就是拒交或拖欠费用。所以，如何提高自身服务水平和服务质量，更好的为业主服务，成为当前物业管理企业发展的主要途径，本人以为可以通过以下几种方式做好物业管理服务的细节工作。

首先，摆正服务与管理的位置，树立“客户至上，服务第一”的服务宗旨。业主是物业服务的“上帝”和衣食父母，作为物业服务人员服务意识要强，应象尊重长辈一样尊重业主，树立高尚的情操，把自己放在一个管家的位置上，主动为业主提供物业管理范畴内所需服务，要站在业主的角度处理问题，想业主所想，树立“让我们服务得更好、让客户享受得更好的”核心服务理念。

其次，服务要务实、求细。尽管物业服务工作千头万绪, 但每一件都是平凡的琐事，其服务质量往往是看得见、摸得着、闻得到的，来不得半点虚伪和糊弄。因此，物业服务无小事，无论是礼宾、保洁还是绿化、维修，每一位员工都要尽职尽责，细心做好每一个环节的工作，都要强化服务意识，加强责任心，做到精细管理，细微服务。按照ISO质量服务标准体系文件的要求与规范，落实各项内部管理运作的服务质量和工作流程，并做到先想先做，任劳任怨，勤能补拙，以保证服务工作的及时性和质量，并在琐碎的工作中贯彻落实“金钥匙酒店式”的“在不违背法律与道德的前提下，尽可能地满足业主的合理需求”服务理念。

第三，推行“首问责任制”，急业主之所急。首问责任制，是物管理服务的一大特点，员工在服务区域内对受理业户反映情况或投诉做要到“受理登记-落实”或者“转达他人-跟踪-反馈”全过程服务，此项措施能大幅度提高物业管理企业的整体服务质量。物业管理企业应经常换位思维，多站在业主的立场上想一想，把热情服务、贴心服务与主动服务、及时服务结合起来，真正做到急业主之所急，想业主之所想，切实帮助他们解决实际需要，从而拉近企业与业主的距离。事实上，有些业主的需求往往是火烧眉毛的急事，不管是找到那个员工，还是小区负责人员，或是公司任何一个员工，都必须提供及时、便利、高效、经济、便民的服务。而要做到这一点，就要及时受理业主各种投诉或需求，提高服务工作效率，主动把事情想在前、做在前，把矛盾和问题化解在萌芽状态。

第四，利用宣传栏以及与业主沟通的机会不失时机地向业主宣传物业基础知识，让业主了解我们的工作，做到群治共管。物业服务整天与人打交道，不仅要学会做，而且要学会说，经常就有关事项与人沟通。无论任何人都喜欢听好话，一些表扬与赞美的话，会使业主产生心理上的一种共鸣和满足感。我们要学会一边开展工作，一边向业主宣传和推介物业管理的一些理念与知识，以换取广大业主的理解和支持。学会沟通和表达，尊重和反映客观事实，用我们的真诚和发自内心的肺俯之言，说服业主，打动对方，使其产生共鸣。我们每一个员工的笑脸、每一个保安的手势、每一个维修工的礼貌问候，都将成为化解矛盾的润滑剂，解决问题的添加剂，增加友谊的粘合剂，进而获取业主对我们更高的满意度。第五，一岗多技、一人多能。好的技术是服务的基础，物业服务看似简单，其实，对专业性技术和综合知识要求很高。现代物业管理不同于传统的巡巡扫扫、站岗放哨和修修补补，而是一门专业，各有各的要求，包括要求具备现代综合知识、社会经验和专业技能。譬如，仅保洁就分为日常保洁、镜面处理、抛光打蜡、绿化的种殖和养护。礼宾员不仅要学会巡逻时发现应急事件的处理问题，不仅要求具备保安知识，还要掌握消防知识以及治安条例等法律法规知识。尤其是维修工是物业管理公司的基本技术力量，应钻研相关的维修技术，精益求精，客服专员更是要求由工作经历、社会阅历丰富、并具备物业管理基础法律法规、工程基础知识的人员担任，这样能在第一时间内妥善处理好业主反馈的问题，更易得到业主的认可。

第六，温馨提示，温馨提示一般不是物业服务合同的具体服务内容，而是以人为本理念在物业服务中的具体运用，是一种十分具有人性化和充满人情味的超值服务，是物业服务上的理念创新和价值创造。一般来讲，温馨提示，在时机上要重点把握季节转换、重大事项出台、节假日等，在内容上要重点把握防火、防盗、防寒、防暑等，在形式上要重点把握以书面提示为主，在对象上要重点把握一般针对广大业主群而不是某个业主。实践证明，温馨提示是拉近物业与业主距离的一种好形式，也是实现企业与业主之间多一些融洽、多一些沟通、多一些理解、最终达到人区和谐的目的的一种好途径。

第七，节能降耗。为业主当好家，要时刻把“用好业主每一分钱”及“为业主省钱就是最好的服务”作为基本的原则，千方百计降耗节能。通过改造公共区域路灯照明亮度以及合理开启园区路灯时间等多项节能措施，降低业主分摊电费支出费用，使小区内的各项设施设备低能高效地运行。

第八，开展社区文化建设，增强住户对小区的归属感。市场竞争环境日趋激烈，物业管理企业在注重专业的高水平服务的同时，也应不断加强小区文化的“感情投资”，通过各种形式和渠道增强小区业主对社区的归属感和凝聚力。从而既建立良好的小区秩序，也促进了住户身心健康和文明素质的提高，形成奉献爱心、尊老爱幼的良好社会风气。

水能载舟、亦能覆舟，做好了细节的服务工作，得到了广大业主的认可，提高了业主综合满意率，为推广“部落群”积累了人脉，也给传统的物业管理转化为“一体化酒店式物业服务”奠定了基础。

XXXX花园服务中心

2010-06-30

第三篇：济南银宇物业管理有限公司董事长李长宁

济南银宇物业管理有限公司董事长李长宁

荣获“山东省十大创业之星”，“2012影响山东十大领军人物称号，并入选《第四届2012影响山东风云人物》大型图书。

创办济南银宇物业管理有限公司

李长宁，男，1974年6月出生，本科学历，中共党员。曾在济南军区司令部服役，在部队期间荣立三等功两次、三次被评为“优秀共产党员”、多次受到部队嘉奖及“优秀集体和个人”称号，并被山东省政府评为“百名创业之星”和影响山东十大领军人物。他创办的济南银宇物业管理有限公司，成立于2007年，经房管部门审批的具有正规资质的物业管理公司，公司由物业管理经验丰富的各类专业人员组成。专业提供全方位的物业管理服务和单项的秩序维护服务、保洁服务、绿化服务、维修服务及家政服务等。目前，有员工1300余人，专业管理骨干30余人。其中，下岗职工300余人；农村再就业人员400余人；转业退伍军人30余人；伤残及特困人员20余人；其他技能人员50人。

“选择自主创业，到商海去开创一片新天地，实现新的人生价值，对我来说，更具挑战性，也更符合我的性格。”这是李长宁当初的真实想法。

放弃计划安置，脱离舒适安逸的工作，选择自主创业。当李长宁把这个想法告诉自己的家人和朋友后，遭到了一致反对：“你是转业军人，进个好单位或好企业当个公务员和管理人员不成问题，何必自砸„铁饭碗‟呢？”“自主创业，风险大，路难走，弄不好，还会丢面子，真是自讨苦吃”……但李长宁却有自己的理想：“选择自主创业，到商海去开创一片天地，体现新的人生价值，一定要把部队受到的教育和良好的作风来回报社会，对他来说，更具挑战性，也更符合他的性格。”

创业之初即本着“汗水铸就品牌,品牌成就事业”的经营理念,不急于一时的盲目扩张,充分调研市场，聘用了专业技术人才,以淳朴稳健的经营管理风格,苦练内功,倾力于做好物业管理工作。经过了几年的拼搏，扎实的工作，精细的管理，银宇公司的服务品质、口碑得到了大幅度的提升。银宇物业先后创造了众多的优秀业绩,在业内树立了良好的“民生”品牌形象,获得了被服务方、同行和行业主管部门的一致认可。同时,亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗的队伍,为下一步企业的发展赢得了更加广阔的空间。

一、组建铁军，强化管理

李长宁在坚持走具有自己特色的物业管理之路的同时，大胆尝试，不断创新，逐步形成了企业独特的文化氛围和经营理念，总结出

了符合目前企业要求的管理及服务模式。始终追求先进的管理方式、科学的管理流程、规范的服务标准、不断完善的服务内容，几年来在物业行业中树立了良好的口碑，打下了坚实基础。

公司的总体管理思路可以概括为：一种模式、两种手段、三个效益、四个满意。

一种模式：严格资质管理，确保各类人员的专业素质和综合素质；严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为；提供全方位专业化酒店式服务；致力精神文明建设，实施品牌形象战略；运用规范的管理手段，实现符合自身企业发展的管理模式。

两种手段：一手抓物业管理和精细化服务，一手抓精神文明建设。通过物业管理塑造群体服务理念，培育群体奉献精神，通过精神文明建设，树立企业正气，服务于企业，服务于社会。基本做到了服务责任全员化、制定建设规范化、现场管理精细化、教育培训常规化。

三个效益：追求社会效益，致力环境效益，争取经济效益，在实现社会效益和环境效益的前提下保本微利。

四个满意：客户满意、社会满意、政府满意、企业满意。通过客户满意战略达成企业内部和外部的一致满意。

二、用工规范，促和谐

银宇物业成立以来，李长宁从理顺关系，凝聚人心上下来一番功夫。物业行业是人员密集型行业，普遍员工文化素质低，人员流动性大，稳定性差，怎么把人留住，是企业赖以生存和持续发展的关键。怎样把人员的服务意识摆正，增强和强化服务意识、解决人事管理及

用工不规范，是公司成立初期的头等大事。如果解决不了由于员工文化程度低和专业知识差和服务意识不强的话，将会一定程度上制约企业的发展的步伐。公司下决心稳步推行劳动人事管理和员工合理化收入分配制度，着手建立适应市场化运行的管理机制。按照建立现代企业工资收入分配制度的要求，以人为本，按劳取酬，奖优罚劣，推行现代化的分配制度，打破平均主义的“大锅饭”。实行员工的收入与工作岗位、业务技能、服务品质和当前业绩挂钩；加大活工资比例，实行多劳多得，按绩取酬，“以岗定薪，按贡献取酬”。公司之间根据业务拓展的情况实行等级制、分类制，由“发工资”到“挣工资”。你的贡献大收入就高，你的贡献小，拿的费用和工资就少。实行岗位工资、效益工资相结合才能真正使员工的收入合理拉开档次，从而充分调动员工干事创业的积极性。与此同时，公司积极为员工创造良好的工作环境，不断增加员工福利，提高工作和生活质量；严格执行国家相关政策和规定，确保公司员工享有各类社会保险，建立补充医疗保险制度，在员工享受基本医疗保险和大额医疗费用补助待遇的基础上，对个人负担的医疗费用给予适当补贴，使员工老有所养、病有所医，解除其后顾之忧。

三、诚实守信，重品质

诚信不仅是一种责任的恪守，更是一种自律的承诺；不仅是一 种价值理念的体现，更是一种民族文化的沉淀。一个人要想在社会上立足，就必须具有诚实守信的品德；一个企业要生存发展，就必须诚 4

实无欺，恪守信誉。否则，个人会失去立身之本，企业会失去生存之源，社会会失去运行之规。

以“诚实守信”为企业文化的重要组成部分及精神核心，为业主或 客户提供实实在在的服务，让他们感到享受的服务“物超所值”。讲诚信是物业公司上档次、上规模、走品牌化道路的必然要求。纵观历史，没有一项事业能够建立在无诚不信的基础之上。只有坚持诚信，才能给企业带来效益，才能凝聚人心，创造出企业长远发展的条件，使企业的发展长久不衰。

公司的服务对象大多是企业，由于企业会遇见各种各样的暂时困 难，服务费不可能按时支付，有的企业拖的时间比较长，为了是公司的员工能按时拿到工资，公司经常千方百计的筹措资金，最大可能的保证员工的工资正常发放。这样既保证了人员的正常服务品质，不会出现因员工工资不能正常发放造成服务品质下降；也为被服务方解决了暂时的困难，赢得了双方的好评；企业获得了和谐发展的条件。

四、行业领先，赢尊重

由于公司经过几年的发展和磨练，具备了较强的服务意识、管理规程、操作流程、企业文化、队伍建设、管理经验。服务面不断扩大，业务量迅速增多，企业发展前景一片大好。

目前已服务于各类企业30余家。如鲁商集团的高档社区银座花园、银座集团的多个银座商城，主要服务的有：银座集团八一店、北园店、燕山店、玉函点、无影山店、金牛店、和谐广场、环山店、东环店、花园店等；潍坊的银座商城、财富广场店、寿光两个店；还有

山东实验小学、省教育厅宿舍、省统计局、中国重汽；还有多个单位的商场、工厂等等。

公司成立时，当时注册资金55万元，到2008年，经过一年的艰苦创业和不懈的努力，公司员工由起初的50人增加到200人，注册资金也增加到310万元。到2010年员工达到700人。不但解决了诸多下岗职工的就业问题，还为国家创收了近70万元的税收。原山东省委常委、省军区政委李春延了解情况后，亲笔为银宇物业管理公司题词：真诚服务，奉献他人。还曾受到山东省常务副省长王仁元的亲切接见。

五、身先士卒，作表率

在银宇物业公司，员工对总经理都不陌生。不论是最辛苦的一线；还是在：“开荒”的现场；在业主的家中；也无论是在员工的家中；在医院的病房；在手术室外————无处不呈现他的身影。那里有困难，那里有难题，那里最重要，一定能看到他的身影。

今年夏天的一天，天空突降暴雨，公司服务的一个项目，由于排洪渠被洪水中的垃圾堵塞，造成路面大量积水，对附近的地下仓库造成严重的威胁。接到项目汇报后，李长宁第一时间赶到，纵身跳进排洪渠，用手清掏堵塞的垃圾。树叶、杂草、塑料袋、泡沫包装，随着他一点一点清掏，积水快速下降。待他跳出排洪渠后，大家才发现他连外衣都没来的及脱，看着他满身的赃物，员工们个个惊奇、佩服。

在去年银座鲁商广场开业、今年鲁商和谐广场开业时，都是在任务重、时间紧的情况下进行。还是他亲自到场，和员工们同吃、同干，加班加点，那里最脏、那里最累，他准在那里。常常一天吃不上两顿饭，员工倒班，他一个人靠两班，时常加班到凌晨三四点，还出现过两三天不回家、不睡觉。只有商场正式开业了，受到商场及银座领导表扬时，他才松了一口气，脸上露出笑容。

六、放弃利润，保民生

2011年3月1日，济南市公布了今年的最低工资标准，由 920元上升到1100元；同时，物业行业也提前迎来了“用工荒”这个全国范围内出现的问题。由于原来的服务合同未到期，从甲方或业主那里得到补充是不可能的。那么，如何才能保障员工基本利益？政府的政策怎样落实？员工队伍又怎样稳定？企业又怎样保持合理的利益空间呢？这些，一时间成了管理者心中急待破解的难题。

鲁商集团的高档社区银座花园员工工资统一上涨到最低工资 标准后，甲方并未把上涨的费用补贴公司，这样一来，财务预算损失较大公司处于亏损状态。但是内部保洁员工40余人，多数都是农村无业人员和下岗职工，如果放弃项目员工都会失业，生活失去了保障。经过几天的慎重思考和多次开会研究，公司决定暂时放弃企业利益，着眼长远，哪怕是暂时亏损也要保障员工的切身利益。在公司利益受到较大损失的情况下，员工的工资每月兑现，稳定了员工队伍，得到了员工的肯定。使服务质量没有受到影响。同时，得到了被服务方的大力赞扬，纷纷表示将在以后的合同续签中给予适当的补贴，会继续和银宇物业公司友好合作下去。李长宁始终坚信：只要大家凝聚在一起，相互扶持，相互信任，团结一致，没有克服不了的困难。

七、品牌战略，树新风

数家物业竞技银座，银宇物业脱颖而出、一举中标。李长宁成立 公司经过几年风雨的磨砺，逐步开拓出一条具有银宇特色的发展之路，银宇——“诚信与品质的保证”，已成为鲜明的企业文化精髓，从而铸就了“管理“四到位”、员工“五种精神””的品牌战略和银宇风貌，“视客户为亲人，树时代新风”的物业管理思路。“管理“四到位”

说的漂亮，更要做的到位； 计划周全，更要执行到位； 人员干练，更要管理到位； 工作精湛，更要态度到位； 员工“五种精神” 拥有高度执行的精神； 具备团队意识的精神； 勇于奉献牺牲的精神； 拼搏激情乐观的精神； 固守执着向前的精神。

在保本微利的物业管理行业中，李长宁知道这和谐的景色里包含了多少物业人的苦辣艰辛，但他仍然自豪的说：物业管理今生我无悔的选择。随着时间的推移，经验的积累，模式的不断创新，银宇物业公司在李长宁董事长的带领下，发展空间会不断扩大，前景越来越好。李长宁将继续探索自主择业创业的新路，以实际行动回报军队、奉献社会、报答党的恩情，将为社会做出更大的贡献。

第四篇：浅析企业办公住宿一体化的物业管理要点

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浅析企业办公住宿一体化的物业管理要点 作者：张丽梅

来源：《科技创新导报》2011年第15期

摘 要:随着物业管理的目标向服务性转化,物业管理已经成为大家都比较关注的问题。企业办公住宿一体化是目前物业管理中遇到的一种新情况,本文对如何根据企业办公住宿一体化物业管理要点进行分析,对在企业办公住宿一体化的背景下,如何强加物业前期、中期、后期的管理进行了探讨。

关键词:一体化物业管理要点

中图分类号:C939 文献标识码:A 文章编号:1674-098x(2011)05(c)-0220-02目前企业一体化物业管理存在的问题和难点

当前大部分企业一体化办公的物业管理服务仅停留在对守岗保安、绿化保洁、设备维护等表面上,没有真正按照等级管理标准实施物业管理。在实施物业管理方面,虽然制定了一系列管理规章制度,但是真正能够按照章程去做、去管的却不多,造成各个环节管理有盲点。有些地方没人管,有的事没人抓,出现了经济效益有流失的现象,服务质量也随之下降。例如:有个单位灯管不亮,报修后很长时间没有反应;外来人员随便进入企业,门岗值勤人员不闻不问;客户室内的维修现场完工后不清理,也没有人过问;重要设备如电梯的维修保养安排不合理,该保养的没有安排上,影响到客户使用等等。

企业一体化办公物业管理普遍还缺乏一个有效的管理系统,服务内容单一,没有针对企业一体化办公客户的要求提供相应的服务。服务工作水平不高,经常发生与业主或客户争执等现象。服务态度简单、粗暴,缺乏耐心和文明用语,工作起来求快不求好,求量不求质,企业的服务和管理得不到业主认可。在企业管理方面,采取粗放管理,不计成本,部门之间相互扯皮掣肘,惰性强,开拓性差,有章不循,有令不止,带来了巨大的内部消耗。企业办公住宿一体化,是由于企业性质或者硬件条件形成的,是以营利性为目的的。在对物业的使用上,是将其作为生产、经营、商务场所,对物业服务的需求不同于一般的写字楼和宾馆,具有不同的层次并逐步升级。只有把握服务对象的需求,按照企业运作的正确规律进行经营管理,才能够实现服务对象的满意,实现物业服务的最大价值。企业办公住宿一体化物业管理的关键点

2.1 物业管理应具有预见性

预见性管理是以大量物业管理技术、知识与实践经验为资源的共享为基础,将管理过程中的各个运行操作、维护保养、服务改进、风险应急等环节以事先制订预案的形式并付诸实施的管理组合系统,目的是最大程度地满足物业管理工作全过程、各环节的运行工作和突发处置,并

在其中实现指令、督导、考核、反馈、纠偏等控制功能。预见性物业管理体系的建立是从实践中来,到实践中去的过程。首先管理者基于对物业状况的深入了解,洞悉业主核心业务特点,根据使用者的需要对物业管理提供的服务进行定制,将服务结合技术、知识和经验通过与管理措施的相互对应,制定适应单一物业需要的具有可操作性的过程控制方案,确保物业运行自如并最大程度地发挥物业使用功能,提供以人为本的服务,最终实现物业保值增值。

2.2 预见管理的三个要点

2.2.1 要点一

预见性体系必须成为系统化管理的组成部分。要求掌握丰富知识和宝贵经验,具备系统化的管理观念。系统化管理是指导我们工作的基础。预见性体系的建立,要依靠全体员工最大程度在科学的经验指导下发挥想象,以质量体系为载体,实现过程的良好控制。

2.2.2 要点二

服务是要重视顾客的“存在”;服务并在意顾客的“感受”;服务更重视顾客的“抱怨”并予以改进。没有一成不变服务,也不存在一成不变的管理。服务是一种艺术,它唯一不变的是—它永远在变。服务总随着使用者不断提出的新的更高的要求而不断提升和完善,因此预见性体系也将根据服务的需要而不断进行调整、完善和提高。

2.2.3 要点三

预见性管理要通过大量知识、经验和案例积累为基础,就必然要求在尽可能广泛的管理领域,甚至跨领域实现管理信息和资源的共享。管理系统是否科学合理,是否具有可操作性与管理者拥有多大的信息资源量有关系重大。这就要求我们突破自身束缚,从更广泛的领域获取养料。企业间需要培养和谐的合作关系,闭关自守将无法获得发展所需要的信息资源。3 物业管理必须加强成本控制

成本临界点控制:临界点控制,是一种动态的控制方式,既要满足企业办公住宿一体化服务需求高峰期顾客对较高服务能力的需要,又要保证在低谷期不闲置服务能力。同时,对内部各部门进行成本预算和定额的控制。临界点控制使企业的服务供应和顾客需求在刚好匹配的临界点上运作,实现顾客高满意度下的有效成本控制管理。

3.1 控制公共能源成本

能源成本控制是一项长期的涉及到组织内全体员工的工作。因此,企业应组成能源控制小组。相对于人力成本而言,公共能源成本的刚性较大。因为企业办公住宿一体化的基本照明和

设备设施用电是必不可少的,在一定程度上,照明的布局和亮度标志着企业办公住宿一体化的品牌形象。所以,其控制还应该着眼于细微处,把握从小处见大的原则。

现无空白点确理无空白点物业管理要点进行分析,对在企业办公住宿办能源成本的精益控制:在满足顾客对能源需求(照明和设备设施的需要)的同时,控制能源成本。能源成本精益控制的具体措施有:计量无遗漏、管理无空白、电价核算准、实现临界点运行。

3.1.1 计量无遗漏,从以下五个方面进行

①为顾客安装电表。总表扣除顾客使用的电费即为企业办公一体化应该承担的费用,包括:公共设备设施运行的电费、公共照明电费、以及企业办公一体化自己的办公用电三部分。配合国家或地区的电力优惠政策,安装电表可节约能源费。②为了分析、控制设备设施用电,除了设备设施的总表外,为大型的设备设施安装专项计量电表。③为了分析、控制公共照明用电,以每层楼为单位安装电表。④为物管企业自用房安装电表。计量无遗漏是能源成本精益控制的前提和基础。

3.1.2 管理无空白做到只要使用能源方,都要能被计量。有相应的能源使用规定,派专人负责开关和控制运行时间。杜绝一切可能的无管理现象,如长明灯、夜班时间因责任不明确或安排不当而无人关闭的用电系统等。可以通过能源小组定期对企业办公一体化进行全面的巡查来杜绝能源管理的空白点。能源小组寻找可能的空白点,制订管理控制的措施改进,达到不断修正、完善的目的。

3.1.3 电价核算准

因为电力部门根据枯水季节和丰水季节分别实行两种平均价格,而且每天按照峰、平、谷三个用电时段分三个不同的标准计量电价,所以实际电费单价需要从总电费和使用小时两个指标反算得到。

3.1.4 实现临界点运行

理想的临界点运行是不存在的,临界点运行是企业办公一体化能源控制不懈追求的目标。能源控制的临界点运行是指凡是使用电力能源的系统,如企业办公一体化的设备设施用电、照明系统用电等,其开启、关闭和运作的时间和方式,刚好能满足企业办公一体化顾客正常的需要,能源管理在没有多余浪费的需求和供应的平衡点上运行。为此,企业不仅要从管理规定上,而且要从人员操作上进行长期细致的努力工作。比如,不仅有设备的运作规程,还应制定设备的能源控制操作规程;在照明管理上,除了正式的规定,还可以将企业办公一体化划分成不同的责任区域,要求员工根据实际情况自行调整操作规定。员工根据顾客的使用情况进行及时的开、关调整,使之既能满足顾客的需要,又能最大限度地节约用电。

3.2 物业管理中人力成本的精益控制

一般企业办公一体化物管企业都是以较大服务需求来设计服务能力,并采用定岗定员的制度。这样虽然能够满足服务高峰期的需求,但是在服务低谷期会出现明显的服务能力闲置,造成总体服务成本高居不下。人力成本的精益控制以服务能力的柔性规划和实施为主。柔性服务能力从两个方面实现。一方面,培养一专多能的高素质的员工;另一方面,在满足需求的情况下,打破人员安排刚性化,根据服务需要及时调整服务能力。改变企业目前通常采用的定岗定员制,详细分析服务需求,采取定岗定员和综合值班结合的人员排班方式,科学合理地安排服务运作时间和在岗人员。

3.3 提高企业办公一体化物业管理的保障措施

社会思潮的多元化和业主生活环境的差异性直接导致了业主需求的复杂化和差异化。随着城市居民生活水平的提高,业主对物业管理消费意识的逐渐增强,业主对物业管理的依赖思想将不断滋长,需求面不断加宽,需求量不断增多,多元化的服务需求对物业管理提出了更高的要求。而实际上,物业公司自身服务能力是极其有限的,企业可能成为“百事晓”但不可能成为“万事通”,靠企业本身所生产的服务产品不可能全面满足业主的要求,也无力去挖掘业主服务需求,既使挖掘出来,也无法提供相应的服务,这种矛盾在目前的服务方式下不可能得到解决,也不利于促进物业管理向经营型企业转变,很好的发展思路就是成为服务集成商,组织和利用社会服务资源为业主提供全方位的、及时、专业化的服务。

参考文献

[1] 叶天泉,终岗.出租型高层企业办公一体化物业管理初探[J].中国房地产,2008年第5期.[2] 杨海生.政府机关办公楼物业管理之我见[J].中国物业管理,2005年第12期.

第五篇：物业管理校企一体化人才培养模式思考论文

摘要：校企合作一体化的人才培养模式是保证高职院校实现可持续发展的重要途径。本文针对高职院校物业管理专业校企一体化普遍存在的现象，介绍广西机电职业技术学院的校企一体化人才培养模式的做法以及所取得的成绩。

关键词：高职院校；物业管理；校企一体化；人才培养模式

现阶段，职业教育的主题是改革与发展，产学研结合是职业教育发展的必由之路，校企一体化则是实现产学研结合的重要途径。党的十八届三中全会提出了“加快现代职业教育体系建设，深化产教融合、校企合作，培养高素质劳动者和技能型人才”，校企一体化正是符合了这一趋势的要求。如何通过校企一体化的人才培养模式，将人才培养与市场相对接，为社会输送高质量的技能人才是高职物业管理专业教学改革面临的重大问题。

一、高职院校物业管理专业校企一体化现阶段主要存在的问题

随着我国房地产市场的蓬勃发展，物业管理行业也日趋成熟，从1981年深圳的第一家物业管理公司成立至今已经有30多个年头了，物业管理也由当时的单一模式发展到了现在的多元化服务模式。市场的不断成熟也对高校的物业管理专业的人才培养提出了更高的要求。虽然多年以来在人才培养方面，高校和企业一直都在进行积极地探索和尝试，但还是存在着不少的问题。

1.缺乏切实可行的一体化机制。尽管从中央到地方的教育部门都提倡校企一体化的合作，但是到目前为止都还没有建立相对成熟的运行机制，对企业和校方的双向参加都缺乏一定的奖励制度。针对物业管理专业，在选定校企合作的公司方面还会存在着私人感情和人脉关系的原因，是否能长期有效地合作下去在很大程度上还取决于上述的原因。校企合作现阶段的实际操作中企业并没有真正融入到办学的主体当中。

2.企业没有积极参与到校企一体化当中，学校缺乏对应的评价监督体制。企业在学生顶岗实习阶段为学校提供了很大的便利，而且对学生理论和实践相结合的过程以及实际操作能力的提升起到了积极的作用，但是由于私人情面及人脉的关系，不少的企业领导与校方签订了校企合作协议，建立了实习基地，所以会出现某些时候企业接收的实习学生的数量过多，企业的负担加重，也导致了学生在实习过程当中实习的质量无法保证，学生得到的锻炼机会不均衡，实习的内容不能得到完全落实的情况。有部分的企业接受学生的目的是在于能获取一定的廉价劳动力，在学生顶岗实习阶段只是分配一些较为琐碎的工作，并没有真正系统地培训学生，对于自学能力和应变能力较差的学生，并没有达到实习预期的目的。同时也由于接收实习生的企业类型和规模都不一样，下分到每个小区的物业管理处也存在着良莠不齐的情况，学生的实践也多流于形式，并没有深入企业的日常工作，看得多，实践少，而学校对此也缺乏一定的评价监督体制。

3.教材建设相对滞后。校企合作的人才培养模式，需要配套使用校企合作的教材，这样才会有针对性、实用性。但是在高职院校使用的物业管理专业的教材普遍重视理论知识，对实践知识涉及较少，实际案例也不多，对学生实践的指导意义不明显，严重影响了校企合作的效果。

二、高职院校物业管理专业校企一体化人才培养改革模式现状研究

广西机电职业技术学院（以下简称我院）物业管理专业创建于2000年，2006年获评自治区级优质专业，在广西区内同类专业院校中具有领先地位，是学院拥有最多校外实习基地和就业数量质量最好的专业之一。培养出来的学生专业知识扎实，有一定的物业及设备设施维修养护知识，有较强的语言表达能力和沟通协调能力。在开展校企一体化建设的基础上，我院物业管理专业人才培养取得了阶段性的成绩。

1.改革的目标：通过校企一体化建设，培养高端的物业管理人才，提升“双师型”教师团队能力。

2.改革措施：

（1）构建校、系、专业三级的校企合作管理机制，学院设立校企合作办公室，负责执行学院校企合作理事会的决议、决策以及校企合作工作在全校层面的实施，系部校企合作的工作组负责校企合作在系部的开展工作，专业的校企合作负责校企合作的具体工作在本专业的实施。同时也明确了三层关系的具体工作职责和工作任务，为我院校企合作的顺利实施提供了有利的保障。

（2）签订校企合作协议，保障校企一体化建设顺利实施。校企一体化是通过学校与企业一体化的合作，产学结合、双向参与，将不同的资源进行整合，通过课堂、顶岗实习等方面来实现人才的培养。我院与广西区内十多家知名物业管理公司签订了校企合作协议，企业为学校学生提供实习的场所，协助学校指导学生学习。学校向企业提供技术、人才等方面的支持，在一定程度上保障了学生的实习质量。

（3）“校企一体化”阶段性实习及“2+1”培养模式。社会需要的物业管理专业人才不能仅局限于专业知识扎实，更需要有较强的实操能力，能将理论和实践有效地结合。我院物业管理专业的人才培养采用阶段性实习及“2+1”的人才培养模式相结合的方式。①阶段性实习。第一阶段的企业实习是安排在第二学期，在学习了物业管理概论、物业管理法律法规等基础课程之后进行一周的企业认知学习，目的是让学生感知了解企业工作环境和物业管理的工作流程。第二阶段一般安排在第四学期，进行6~8周的企业专业实习，以员工身份直接参与生产过程，采用专业知识与生产实践相结合的教学形式，更进一步地将所学过的内容与实际相结合，查找自己存在的问题，发现自己薄弱的环节。第三阶段是安排在第五学期到第六学期，进行企业的顶岗实习。与前两次的实习有所不同，这次实习是学生提高职业能力的机会，同时也是企业选配员工、学生寻求就业的机会。②“2+1”人才培养模式。我院物业管理专业实行的是“2+1”的人才培养模式，即在校大

一、大二阶段集中进行专业学习，最后一年将实习实训、顶岗实习、毕业设计相结合，到企业进行专业实习、顶岗实习。“2+1”的校企一体化人才培养模式不单是以前单纯的实习，而是将高职院校与企业这两个培育人的环境进行结合，从而产生了一种新的人才培养模式。通过“2+1”这种校企一体化阶段的实习，让学生在正式领取毕业证之前积累了8个月以上的企业工作经验，具备了一定的组织协调以及人际沟通的能力，提高了学生的综合素质，为社会培养高质量的物业管理人才，满足企业的需求，同时也为我院物业管理专业树立良好的口碑打下坚实的基础。

（4）根据市场需要及我院学生实际情况编写培训教材。教材的指引方向和质量是完成人才培养目标的重要保证。为了能更好地指导学生，我院物业专业的老师们编写了一系列实践性强、具有高职特色的实训指导教材。通过现实工作中的案例让学生更了解企业的操作流程和规则，使得学生能快速地适应工作岗位。

（5）双师型专业团队建设。结合我院的实际情况，积极拓宽双师队伍的渠道，健全和完善队伍建设，进一步提高队伍的素质和能力。结合我院的双师型专业团队建设的主要措施：①聘请专家。主要是行业或者企业中的专家担任客座教授，对课程建设方面提出更专业性的指导意见，同时对一些技能要求较高的课程，可以聘请企业中的资深技术人员进行讲解和指导，提升师资队伍的整体素质。②每年选派专业教师到企业去学习，了解企业的流程，加强教师自身的实操能力，提升专业理论知识的储备，获取行业的最新资讯，增强与企业的联系，通过学院和企业的双培养，使得这些专业教师具备扎实的理论知识、丰富的实操经验。③“以强带弱，以老带新”。在专业团队当中，对专业带头人和骨干教师进行重点培养和扶持，定期指导中青年教师进行专业建设、课题申报，同时让中青年教师担任一定的职务，分配一定的任务。让中青年教师在短时间能迅速成长，提升团队的整体水平。高职院校物业管理专业校企一体化人才培养模式是一个长期、复杂、艰巨的过程，需要学校和社会多方面力量相互配合。探索校企一体化合作人才培养模式，是新形势下发展职业技术教育的必然选择。

参考文献：

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