第一篇：珠宝展示柜前期策划的重要性
珠宝展示柜前期策划的重要性
人们印象中的珠宝展示柜设计效果总是时尚华丽、高柜大气、和谐自然的，却不曾想过这样的展示柜设计与策划的背后蕴藏着什么样的艰辛与不易。随着珠宝展示柜行业竞争日趋激烈，柜台的需求水平和结构不断更新，市场环境变化不断加快，使得很多展示柜厂家逐渐以盈利为主要目的，却与展示柜的艺术灵魂与展示工艺之路背道而驰。展示柜前期策划是一个创造性的思维活动，但它绝不是随心所欲的，而是具有严谨的科学性的，珠宝展示柜的策划往往要遵循一定的原则。
首先，我们在珠宝展示柜设计与制作之前，市场调研人员必须对市场形势、珠宝首饰消费者态度、社会环境、竞争对手等情况进行周密的调查研究，所谓知己知彼就是这个道理，按客户的需求定制个性化的展示柜也需要这个前提。其次，根据市场调研报告，展示柜设计与制作公司要找出资料中的重点、难点以及为题所在，综合分析展示柜设计与制作的难易程度，确定珠宝展示的目标，拟定珠宝展示柜计划及其具体实施方案；最后还要对珠宝展示柜效果进行评估，直到实现企业的展览目标和营销目标。
最后，展示柜公司还要根据市场环境、约束条件和影响因素的变化而调整珠宝展示柜的策划与设计方案。因为在现代这个科学技术发达的社会，随着观念、认识、学识、心理等的不同，展示柜可能要求的工艺也不尽相同，这主要归结于现代展览策划流程不是一个单向的决策流程，而是一个双向的环流状的决策流程。
展示柜设计前，所有因素要考虑全面，展示柜设计方案一经讨论通过就不要轻易更改，尤其不要在后期更改，更改只会拖延施工、增加费用，甚至影响开幕。所以珠宝展示柜的前期策划是非常重要，一定不要忽略。
第二篇：珠宝策划
xx珠宝专卖店开业一周年庆策划活动
四月是一个春意盎然的季节，四月是一个绿意浓浓的季节，四月也更是一个激情澎湃的季节。去年的今天我们美丽的珠宝宫殿开业了，同样，今年的今天，我们迎来了同样美丽的一天，“浓情四月，缤纷五洲”，借助今天的活动我们为众多的支持我们、鼓励我们的朋友们
四月是一个春意盎然的季节，四月是一个绿意浓浓的季节，四月也更是一个激情澎湃的季节。去年的今天我们美丽的珠宝宫殿开业了，同样，今年的今天，我们迎来了同样美丽的一天，“浓情四月，缤纷五洲”，借助今天的活动我们为众多的支持我们、鼓励我们的朋友们带来了雅俗共赏的娱乐节目，也为朋友们准备了相应的礼品。
活动背景
每年的4月15日对xx来讲，都是一个值得记忆的日子，这一天，激情与平淡相伴，这一天，过去与未来相伴，这一天，我们与xx相伴。
四月是一个春意盎然的季节，四月是一个绿意浓浓的季节，四月也更是一个激情澎湃的季节。去年的今天我们美丽的珠宝宫殿开业了，同样，今年的今天，我们迎来了同样美丽的一天，“浓情四月，缤纷五洲”，借助今天的活动我们为众多的支持我们、鼓励我们的朋友们带来了雅俗共赏的娱乐节目，也为朋友们准备了相应的礼品。
借助活动的开展可以有力的提升xx珠宝的品牌知名度、美誉度与信誉度，有力的拉近与消费者的距离。而专卖店的周年庆典与五一劳动节又相距较近，也成为我们为五一宣传的一个很好预热期。为此，我们组织了相对较大的一个宣传阵容。
一、活动目的
1、提升品牌知名度、美誉度、信誉度；
2、提高产品销售量。
二、活动主题
浓情四月，缤纷五洲
浓浓的春意，浓浓的绿，浓浓的（四海五洲）深情，浓浓的多姿多彩心（新）意。
三、活动时间
2006年4月15日-17日
四、活动地点
xx珠宝专卖店
五、活动主办单位
河北xx珠宝首饰有限公司
六、活动安排
本次活动主要分为两部分
演出活动时间：（4月15日）
1、邀请新闻记者参加；发布新闻，包括本次周年庆典的信息还有五一的活动概括。
2、“浓情四月，缤纷五洲”周年庆典大型回报演出；具体附后。
具体细分如下
1、邀请新闻记者参加（9：30-10：00）
邀请记者：燕赵晚报记者、燕赵都市报记者、精品导报记者、商报记者、河北电视台记者、石家庄电视台记者、电台记者
氛围：高雅、休闲与庄重相结合。
宣传的亮点：在xx商会的倡议和组织下，将在行唐县鲁家峪村兴建一所希望小学。4月15日xx珠宝宫殿借一周年开业庆典之际，将当天销售额的全部捐献给这所希望小学，用于学校的建设。学校建成后，公司将持续的关注该希望小学贫困学生的状况。
演出活动开始前以优雅动听的古筝、二胡与琵琶演奏为背景音乐，美丽的模特静态展示公司的新品，力求做到让到场的新闻记者感受到xx珠宝的与众不同，以有利于以后的媒体宣传；也让到xx珠宝宫殿的顾客感受到另一种与众不同。
注：古筝演奏邀请专业学校的学生参加演出；模特要求做到严格挑选，以能代表公司产品的风格为准；与粉佳人合作服装、化妆、造型（夸张造型）等。
要求：古筝演员全体着绿色服装，体现四月绿色浓浓的氛围。
2、“浓情四月，缤纷五洲”周年大型回报演出（10：30-12：15）
邀请专业的演出单位参加本次活动。参加人员：观众以及各媒体记者
活动前奏内容简介：
领导讲话（暂定3人每人5分钟）；
公司员工捐款；
童声演唱以及礼品派送（邀请鲁家峪村希望小学的孩子们到现场，与城市的孩子们合唱歌曲“祈祷”）；
顾客购物捐款（2分钟）。
开场舞蹈：
歌曲：好日子等
模特秀 ：邀请专业模特参加，静态秀与动态秀相结合；
舞蹈：
等
3、缤纷大回报
购物有礼（详见殿堂公告）。
店庆期间凡在专卖店购物者均送卡通花束一束。
七、现场布置
1、活动背景以绿色为主，体现浓浓的春意，也预示着曼都珊珠宝的春意正浓。
2、专卖店内，挂旗、宣传单页、一周年纪念的饰品（胸针、头饰品），专卖店内用无颜六色的鲜花花球布置，营造一个充满生机、绿意盎然的氛围。
3、专卖店正门口拱门一个，空飘气球6个（门口左右两边各三个）。
4、演出区：搭建演出台（演出单位提供）。
5、专卖店门口：古筝演奏、二胡、琵琶（列队演奏，体现出浪漫、高雅的美；时间，9：30-10：00）。
6、模特秀：夸张造型的模特展示公司新品。（9：30-10：00）
7、演出区：演出背景
八、活动流程
九、媒体宣传
平面类
燕赵都市报：
燕赵晚报：
商报：
精品导报：
电视类
石家庄电视台：4月10日开始5秒平面
液晶电视：4月1日开始5秒
电波类
河北省电台：4月1日开始
专卖店：挂旗、x展架、活动宣传单页、柜台内水晶展架、一周年纪念品（头饰品、胸针）、其他纪念品。
十、前期准备
1、人员安排
活动当天工作人员的具体安排（包括工作负责的内容，地点等）；
十一珠宝店活动策划
婚庆十月，团圆国庆
————周六福钻石十一黄金周簪店庆两周年营销策划方案
一、消费需求分析
十一期间现在的年轻人选择结婚最多的时候，且这段时间结婚的多为工薪阶层，有一定的消费能力。所以本策划将以婚庆首饰套装为突破口配以赠送婚纱照为业绩提升来完成本次营销任务。
另外十一期间的主题休整和放松，年过一半，基本上事业和家庭也达到了一定程度，正好是慰劳自己以及表达对爱人爱意的最好机会，为此附带推出“您买珠宝，我送全家福”的活动。
二、活动内容
1、活动
一、“您的婚礼、我的祝福”：针对十一期间结婚的新婚人士推出买珠宝首饰套装（可设计一些套装，如高、中、低三档首饰套装）送婚纱摄影的活动。套装可适当的比标价优惠，如果客人不喜欢套装可换其他款式，但是优惠额要减低。
活动优势分析：可在套装里放入积压难卖的产品，盘活资金流；结婚买首饰和去摄影楼拍结婚照已经成为流行和必须事项，而本活动有机的把这两项内容联系起来，一可以使客人觉得得了便宜，二也省去客人为找合适影楼摄影的烦恼，三也给合作影楼突破量的生意，首次合作能拿到多点的优惠政策。
2、活动
二、“团圆的家、团圆国庆”：针对在十一期间的一些成功人士为自己的事业或家庭圆满而庆祝的人设计的方案。这部分人在事业上取的成就，有很大的消费能力，但是消费需求不是很明显，往往选择外出旅游，但是黄金周旅游的客流量又特别大，可是不消费又觉得对不起自己或家人或事后朋友自己闲谈觉得没面子。为此推出买珠宝首饰送全家福摄影活动。
优点：为筹划好本次活动必须与本市最好的一家或几家高档摄影楼签定长期合作伙伴协议。这样的话活动二的内容等于充分利用活动一定有利资源，对与成本没多大的增加。（另注：本店提供免费摄影证明，至于客人的摄影时间可自由选择，这样有些客人在十一期间并不能全家团聚，要到过年的时候才行，这样的话只要客人保留好单据就行。这要在与摄影楼签定合同的时候注明）。
3、活动
三、辅助的开展一些送礼品的活动，抽奖活动，老顾客优惠活动以及其他的一些活动内容。以喜庆的场面带动其他类型的客户销售。
三、活动配备
1、与摄影楼签定长期合作关系合同（可谈到相对较低的折扣价，并且有月结或季结款的付款方式而不影响现金流的优点）。谈判时可考虑合同上注明该影楼和珠宝类企业门店合作只能和本店一家的条款，可多选择几家高档影楼不给对手机会。这样的话就不怕被抄袭。可以提前一点做好宣传工作。
2、海报10000份准备，在节前派发。
3、媒体准备，半版广告投入（9月29日至10月3日）时间要把握好，既要达到大力宣传，众所周知的效果，又要防止被人抄袭。
4、人员配备，充分考虑到可能的爆客场面，要坐到人手足够，有序经营。
5、安全准备，要做好安全隐患考虑。
四、活动辅助内容补充
活动抓住店庆两周年的喜庆气氛，贴近婚庆和国庆黄金周的喜庆主题。容易使客人接受各种优惠活动，而不是简单的折扣活动，使活动有新意。最好把店面装饰成婚庆现场，增加喜庆气氛。
女营业员穿大红的喜庆店服（以宾馆举办婚礼的款式为样），男营业员最好使黑色西服白衬衫领结。
欢迎词改为：欢迎光临，恭喜您！
把饮水机换成可乐、雪碧机，给客人更高档的服务。
五、活动资金配备 略
六、活动经验总结
1、与影楼签定长期合作合同，使活动的时间得到无期限延长，有利于活动的连续性和品牌价值的提升。
珠宝店五一活动方案
活动背景分析：
为了引导消费，激发节日冲动性消费，并且要想在五一期间取得较好的销售业绩和较有影响力的社会效应，提升老庙银楼的企业形象及诚信经营的特点，老庙应该举办与节日相应的各种活动，推出文化营销，使营销过程与文化享受有机结合起来，使消费者在享受多元化服务的同时，增加随机消费的欲望。特策划以下“繁花似锦五月天，欢乐假期乐无限”五一节日主题系列活动，活动方案如下： 一、五月购物赠大礼，欢乐假期双人游
为在五一黄金周提升老庙人气，创造销售佳绩，特举办“五月购物赠大礼，欢乐假期双人游”即购物赠
五一情侣、全家旅游套票活动。（限三人出游）
购物买300元的顾客即可参加此活动，一张票仅限一张奖券。
二）心系千千结，爱情大展示
活动内容：
爱情专线 尽显温馨 五一期间，推出独具特色的爱情专题活动，以“心系千千结，十万爱情大展示”为响亮口号，抓住现代年轻人趋于真情表露的开放心态，积极调动热恋中情侣们自我表白的参与热情，将写有每对情侣爱情誓言、姓名、祝福等内容的手绢相互连接，这五彩缤纷、心心相结的“爱之物语”在春风吹拂之下自然形成一道亮丽的风景线，而形形色色的爱情誓言则向每位顾客敞开心扉，与人们共同感受挚
爱的甜蜜与温馨。
实施细则：
① 五一期间，在老庙银楼举办“心系千千结，十万爱情大展示”活动，用红色软绳连接用于悬挂手绢，每对男女顾客可现场领取手绢一块，提供油性马克笔供顾客撰写爱情誓言、真实姓名（用于抽取幸运顾客）、祝福等内容，凡经顾客同意的手绢由顾客亲手系在绳上，后一对顾客接着前一对顾客用手绢打结
连接，以次类推，挂满为止。
② 每日抽取一对幸运情侣，可获赠五一期间郑州近郊旅游两人情侣票各一张。每日幸运顾客名单
在门前公布，次日凭有效证件领取赠票。
此活动与旅行社联合，初步预算两人要350元，手绢2000份5毛钱一条，门口做X展架
第三篇：珠宝策划
情牵金鑫 幸福一生
营销策划书
河南金鑫国际珠宝有限公司
二0一二年十月
一、策划目的：
1、宣传金鑫品牌，提高品牌亲和力和顾客接收度、忠诚度，提升品牌形象，提高品牌知名度和美誉度。
2、进公司产品的市场推广，扩大产品销量，实现公司市场业绩的持续健康增长，提高产品市场占有率。
二、总体市场环境：
1、市场现状：
① 高速增长，潜力巨大。经济快速增长，居民收入增加，政策逐步放宽，市场逐步规范，市场潜力大增长猛。
② 品牌众多，集中度低。国内知名品牌与地方品牌众多，业内没有形成强势品牌。
③ 需求多样，理性消费。珠宝首饰消费结构和需求层次多样性，属于比较理性的消费行为。
④ 价格混乱，良莠不齐。市场价格透明性差，品牌价格体系混乱，产品质量参差不齐。
⑤ 侧重产品，忽视服务。更多的关注产品的式样质量方面，对服务重视力度和作为促销手段利用不够。
2、市场前景：
① 市场高速增长：国内经济发展态势良好，储蓄增长迅猛，特别是先富起来的一部分群体，注重生活品质，对高档珠宝首饰消费需求旺盛。
② 市场潜力巨大：信阳人口众多，市场消费基数大，随着城镇居民收入的稳步增长，消费结构发生变化，高档消费比重趋大，未来珠宝首饰市场规模巨大。
三、营销策划实施战略
1、树立品牌观念
目前，随着时代的发展，珠宝行业正在成为汽车、房地产之后最具潜力的产业之一。珠宝企业有一定的技术、规模和市场优势，当务之急是要加强品牌建设，培养“品牌就是生产力”的意识，除加强推广和消费引导的力度外，还要积极推广企业文化，使本土品牌深入人心。
近年来，像周大生、老凤祥、老庙等品牌的珠宝饰品已经深入人心，他们的品牌在人们的心里，代表了货真、价实，意味着产品极高的可信度。这就是品牌带来的效应。市场定位准确，确定战略品牌。
2、产品定位
立足于中高档产品，进行生产、出样和销售。从价格体系中体现出金鑫专注中高档消费者，突出金鑫品质高贵，是中国的知名品牌。同时使得产品价格体系完善，有较高得亲和力，不会使顾客产生距离感。
建立差异化、针对性的产品，随着珠宝首饰日趋同质化，珠宝市场的竞争愈加激烈。明确品牌个性和形象，在营销推广上寻找热点和差异化对珠宝企业而言至关重要。
3、品牌定位
具体定位：珠宝钻石国际品牌，为社会主流人士打造，迎合中高档消费。品牌内涵：尊贵，经典，专业，时尚。
品牌美誉度：优质的产品，完善的服务体系，放心首选。
品牌公众形象：参加公益活动，爱心行动，捐资助学等，回报社会，树立公
众形象
三、品牌战略
1、建立珠宝专营店
目前很多珠宝品牌都是进驻大型商城，设立专柜，由于大中型百货商场一般地处某一区域的商业中心，交通便利，知名度高，客流大，人气旺，其经营环境一般优于交易市场。
但是，必须看到，珠宝首饰专柜进入大中型商场也存在着不少不利因素：承担入场费用大，商场会收取名目繁多的各种费用，如“进场费”、“促销费”、“柜台费”、“宣传费”等，使珠宝业在利润下降的同时，经营成本却在不断增加；售后结账需要一定周期，在商场由于统一收款结算，使销售利润不能立刻兑现，影响了珠宝企业资金的周转；不能独立开展促销活动。珠宝企业受制于商场的环境，很难在形象设计或企业文化方面展示出自己的特色，容易产生“千人一面”的感觉，这对品牌的建立和推广极为不利。
珠宝专卖店是未来珠宝企业销售形态的发展趋势。专卖店一个突出优势在于利于品牌推广和品牌扩张。展示企业形象，突出企业管理理念。专卖店可独立进行促销活动。经营费用相对固定，利于科学管理和实现规模效益，降低成本，实现最佳价格服务，增强品牌效应，扩大市场占有率等。
2、建立完善的服务体系
采用统一的管理方式，在每一个分店，除了使用统一的设计风格来反映品牌形象外，还要为顾客提供一个舒适、开放的购物环境。针对消费者越来越个性化的时尚需求和顾客细微的心理情感的变化，提供细致周到的全程导购与咨询服务，也是必不可少的环节。
加强互动：为了便于与顾客保持良好的互动关系，以及及时培育新的客户群体，不时的举办各种座谈会和珠宝讲座等活动。
加强售后：完善的售后服务对于前期的销售工作来说具有更重要的作用。大到根据客户的要求，为客户提供首饰的重新改款设计；小到首饰的保养及其清洗工作。适时地给消费者提供这方面的知识、指导和帮助，同时，还可以免费赠送用于保养和清洁钻石饰品的小器具，承诺免费清洗服务等。
后期跟踪：建立消费者档案，进行定期回访、资料赠送、二次优惠、首饰款式的更新、挑换等。
同时，要求每个店面、专柜都要有其详细而明确的服务细则，使顾客在购物时开心、安心、称心，而在其成为你的上帝后的放心，则又是保持顾客的一种必要的手段和方法。
3、重视广告宣传和公关活动
建立企业自身的品牌珠宝品牌VI设计、珠宝画册设计、珠宝海报设计、珠宝店面、展厅柜台设计，展示企业的品牌形象，传递企业文化内涵。同时，针对新上市的新款产品制定卖场广告（X展架、POP、吊旗、宣传折页、特定款式宣传品）
公关推广，在店堂内定期开展珠宝首饰专业知识讲座，解答消费者在购买过程中的疑虑。吸引有购买欲望的消费者前来聆听专家讲座。
4、赋予产品爱情文化的鲜活灵魂
多数珠宝品牌都在模仿、照搬别人的畅销款、经典款。虽然这种产品在促销的支持下会产生一定的效益，但却会使该品牌产生严重的灵魂空洞，最终结局只能是品牌彻底沦落为单纯的“商标”，在高强度的价格战中，使消费者对其丧失信任。
事实上，如今的消费者更关注珠宝首饰的设计风格和个性理念，商家应该更加着力于珠宝的创新和内涵商家自身也不能只把珠宝作为高端奢侈品、装饰品来看待，而应该视珠宝为有情感、有丰富内涵，能够传情达意，也就是具备独一无二的灵魂。
5、利用网络营销平台
当今时代是一个营销制胜的时代，酒香也怕巷子深，针对日益庞大的网购消费群体，引进网络销售模式，搭建了品牌专属网上商城，借助淘宝商城这个成熟的电子商务平台，建立了品牌官方旗舰店，加强电子商务与实体店铺在专属定制、售后服务、互动体验等方面的有效结合，同时利用百度、新浪、腾讯等搜索引擎和各大门户网站和新兴媒体微博发布广告信息、品牌动态等，实现网络购物与信誉保障同在，品牌形象与经营特色并存的提升。
四、营销计划
活动促销
珠宝首饰品牌促销宣传没有核心架构，品牌宣传没有一定主题，每次宣传总想将所有人一网打尽，让全部受众购买产品，没有明确的宣传受众对象。
因此，推广活动要有秩序性、阶段性、统一性。在销售旺季加大推广力度，争夺市场，在销售淡季奇兵攻击、促销宣传等，争取保证销售额。同时，列出宣传计划，使宣传有章可循，有法可依。
1．促销活动目的主要是从市场现状来分析出促销活动的目的，是提升销量、打击竞争对手、新品上市，还是提升品牌认知度及美誉度等方面。
2.促销活动对象
新婚夫妇
已婚夫妇
商务人士
3．促销活动主题
新婚消费推广季、促销到春节
4、活动策划
1）针对新婚夫妻
新婚夫妇：婚姻大事，留给终生的美好回忆，广告推广注重“幸福、天才地久”
见证恒久的爱情——祝福新人长长久久
为本市新婚夫妇“量身打造”优惠服务，与婚纱摄影、婚庆、旅游度假、电器、家居建材等联合进行促销活动。新人携本人结婚证和身份证在指定商家即可享受相应优惠。
珠宝品牌店，针对金九银十的婚庆旺季，推出套系黄金珠宝首饰产品，寓意“和欢、喜福”等。
有情人活动（通过事件提高关注度）
活动内容：信阳地区有情人、新婚夫妻等参与品牌促销策划活动，如情牵一线、爱情记忆、断桥相会、同船共渡等，选出获胜者，可获得金鑫特别定制款“戒指”等。
参与形式：有情人们通过发送短信、拨打热线、网上报名和来信等方式，积极报名参加“金鑫‘至爱大考验”。
活动时间：每周六、周日
2）针对已婚夫妇
已婚夫妇：爱情的重温与美好，广告推广注重“恩爱、永恒”见证您的一世情缘
活动形式：活动期间，持本人结婚证，可参与本店珠宝促销优惠活动，直接
3）针对商务人士
个人的生活态度、品味，广告推广注重“潮流、品味”
高档住宅社区大多客户资源属于中高层阶级，收入高、品位高，这些客户资源对各类珠宝有极大兴趣与热情，也有强大的购买力。
与地产商联合，巧借东风，联合一些顶级高档住宅社区，进行联合促销活动，以珠宝衬托豪宅、以豪宅来映照珠宝。以昂贵的克拉钻、翡翠、珍珠等为主。活动可借助新品发布等，采用向顾客普及珠宝常识、与客户进行聊天等形式。重点是形成口碑效应，可以在活动举办后一周内销售业绩依然坚挺，形成后续购买力。
第四篇：前期策划
做前期策划——相当于纪录片创作的可行性报做前期策划——相当于纪录片创作的可行性报告。
创作一部纪录片，首先要考虑好两个问题。一是为什么要去创作这部片子（无人关注的话题千万不要去拍），二是怎么样去创作这部片子（设计一套符合大众观赏需求的创作方案）。这就是前期策划所要完成的任务。部片子（设计一套符合大众观赏需求的创作方
策划是纪录片创作过程中必不可少的程序，虽然不一定非要形成文字材料，但最好还是形成文字材料。策划的文字材料叫策划方案，又叫策划文案或策划书，相当于一份可操作的“施工图纸”。大至可分为六个部分：目的意义、内容形式、组织机构、实施程序、经费预算和效果预测。
1、目的意义：节目策划书主要是节目策划人写给节目制片人和制作人看的，在让他们知道怎么做之前，首先要让他们了解为什么要这样做，让他们认识策划肩负的任务和追求的目标及效果。这里要尽可能简明扼要地点出来。不要空话、套话，不要将太多的大道理，而是要把它限定在一个实事求是的范围之内。比如我们拍摄的纪录片《命》，它的历史背景是大学招生制度改革后，随着招生名额的扩大，招生费用也提高了。如何解决贫困学生上学难的问题，不仅是党和政府关心的问题，同时也是老百姓关心的问题。拍好这样一部片子，其目的意义不仅可以减轻党政部门接待贫困学生家长上访的压力，也为解决贫困学生上学难的问题提供了一条有效的信息途径。
2、内容形式：在明白为什么要做之后，就要阐述做什么。此时的策划者要阐述他的创意，这是策划书的关键部分。通常可以从内容和形式两方面来介绍这个创意。节目内容包括题材、选题、主题思想、背景材料以及相关内容；节目形式包括节目类型、长度、表现手法、制作技巧、技术手段以及包装推介等。这里面需要强调的是，背景材料的搜集必须先行，决不可以盲目拍摄。因为纪录片并不是24小时全天候纪录，而是围绕主题有选择的真实纪录。英雄不是一天造就的，而一定是有着厚重的历史背景。只有对历史背景的广泛搜集、认真提炼，才能从中发现被拍摄对象的灵魂。背景材料的搜集是进一步策划的基础，这一环节必不可少。在纪录片《命》的拍摄开始前，我们就做了大量的前期准备工作。比如对被拍摄人历史背景的了解，相关拍摄人物的确定，拍摄环境的踏查等等。题。一是为什么要去创作这部片子（无人关注
3、组织机构：知道做什么之后，就要考虑由哪些人来做，怎么分工，怎么合作。这里重要的是形成强有力的工作班子和明确参与工作人员的职责。组织机构往往有两个层面，一是组织领导机构，二是具体制作机构。前面说过，纪录片是最能代表电视台实力的一个片种，从
某种程度上说它并不亚于电视剧。所以在开始创作之前，必须考虑配备最出色的创作队伍和最精良的设备支持。
4、实施程序：明确了人员组织和任务分工后，就可以部署工作安排了。什么时候完成前期准备，什么时候进行拍摄，什么时候进行后期制作，什么时候审查和修改，什么时候在什么频道和时段播出等。要制定一个具体的时间表，使操作者能够准确地掌握策划的实施过程，同时也便于策划者和管理者控制和监督工作进度。
5、经费预算：项目的实施、节目的制作都需要一定的经费支持。目前的节目经费来源一般有两个途经：一是行政拨款；二是赞助经费或广告收益。无论是哪一种来源，都应做好经费预算，这是节目成功的物质保障。做前期策划——相当于纪录片创作的可行性报
6、效果预测：做完这些计划后，还可以预测一下节目播出后所产生的效果，提出一个获取社会效益和经济效益的期望值。比如说收视率、观众反响、社会效果和专业评比等，使之取得一个总结和评估的依据。
第五篇：前期策划
目
录
一、投资决策
（一）基本流程
（二）招拍挂
（三）实际操作过程中要注意的几点
（四）企业实战做法的几个共性
二、项目审批手续的办理
（一）审批手续环节与结果
（二）项目审批需要注意的两点
（三）整体工作的组织
（四）关于项目前期的几点归纳
（五）项目审批工作时应了解透的几点
三、前期的项目管理
四、项目的前期策划
（一）调研阶段
（二）项目定位
（三）投资分析
（四）项目开发投资风险及对策
前期策划
一、投资决策
（一）基本流程
1、机会选择
（1）开发商通过自已的业务渠道或政府的关系、媒体公告搜集到一些项目机会或项目信息。
（2）将收集到的信息做判断，进行机会选择，如有三个投资机会：高新项目、浐霸、北郊。开发公司前期部对这几个项目做初步分析，即理论上的投资机会分析。
2、投资意向
在弄清项目的基本情况之后，做预可行性研究，提出若干建议，供公司董事会决策，若董事会觉得项目可以做为意向开发项目，则就与土地方（项目拥有方）做投资意向的洽谈（商务谈判），谈判结束签订合作意向书。
3、投资决策
公司前期部对拟合作的项目做比较仔细的可行性研究和投资分析，这就叫项目的可行性研究。
可行性研究后如果认为项目是没问题，最后决策是可以的，签正式合同，按合同执行。
综上所述，做为常规来讲，项目前期的决策阶段，是三大块：机会先择、投资意向、最终的项目投资决策。
这是作为企业来讲的内部决策机制必然要走的三步曲，这三者方法一致，只是在可行性研究的方法的基础上根据需要决策的对象的深度，把可行性研究的粗细长短做了区别而已。
（二）招拍挂
1、获得土地
通过招拍挂取得土地的时候，一般是开发商去土地市场了解一些项目信息，土地市场的项目都有项目条件，即地块是住宅用地还是工业用地，除此之外地块还有用地条件，具体包括这几方面：
（1）四临界址，即周边东南西北的界址。（2）尽用地面积亩数。
（3）容积率，即土地的得房率，即一块地最终能开发出来多少产品（如地块面积为10000平米，容积率是3.5，尽用地10000平米，盖出来的商品房的建筑面积就是3.50000平米，即买10000平米土地最终能开发出来多少产品）。（4）建筑密度，即一块地有多少平米可以用来做建筑。（如10000平米的土地，建筑密度是35％，也就是说其中3500平米可以用来做建筑，也意味着楼座所有的底座面积不能超过3500平米）。
（5）绿化率，即小区里面扣去建筑面积，道路、硬化的停车厂、中心广场、硬化道面积，剩下来的绿地面积（如规定为40％或39%，一般政府在用地条件中会规定它）。
（6）控高（限高），即一块地在哪个方位建筑高度最高能高到多少，规划部门通过控高来控制建筑空间（一般的民用住宅室内大致是2.8米或2.9米，如果控高一定的话，2.8米、2.9米就限定了住宅能做多少层）。
开发商根据这以上几个指标就可以算出自已的得房率，在拿到用地条件以后对意向地块迅速的进行前期方案的测算。
2、前期方案测算
（1）产品定位，也叫做概念规划方案（初步规划方案）；
（2）根据概念规划方案进行投资测算，将测算后的效益指标与企业内部希望的投资受益率做比较，根据企业认可的受益率来确定这个项目是否值得去拿，这就叫决策。一旦决定拿，即迅速展开下一步工作，做商务标数。（3）商务标数做出来以后投标报价。
商务标数的做法主要是在原有的条件下，土地最高以多少钱拿到手里，有一个底，即所谓的标底，也就是投标的底数。这基本是在第二步投资测算基础上的倒算。
（三）实际操作过程中要注意的几点：
（1）在市场上一旦有合适地块，时机非常重要，动作要快，就是说一旦用地
条件确定后，项目的测算又很熟练，一两天就要能搞完。（2）任何一个地块，它的操作运作方法是非常灵活的，同样的地块放在不同
的企业，或者在同一个企业里用不同的思路做下去都会有不同的结果，也就是说在项目测算过程中有一些资源的整合和运作思路的问题，而项目的运作思路是需要策划的。
（3）拿地前的投资决策涉及到项目整个建设全程，如重大经济问题、技术问题、政策问题、市场风险的估计问题、金融问题等。
（四）企业实战做法的几个共性：
（1）去土地市场搜集土地信息的时候是有针对性和目的性的。
（2）对地块的用地条件可变空间的估计。
（3）带着目的性选择到的项目，企业内部的资本运作的边界条件基本是明确的。
这三个问题在找土地的时候，企业内部已经明确了。
通来实际操作来看，归根到底还是运用可行性研究的方法。可行性研究这种方法在企业实践过程中运用是非常灵活的，每一次分析的目的不同，侧重不同，一般在企业搞的时间比较长。
实质性的内容有两方面：
一是建设方案，建设方案的提出，建设方案的描述以及建设方案的画图，是经济测算的基础；
二是财务评价，从财务评价入手更容易。
在建设方案一定的情况下如何才能迅速的拿下财务评价是工作的重点。
二、项目审批手续的办理
（一）审批手续的环节和成果
1、项目一级开发的审批环节：（1）项目建议书的审批；（2）项目用地的审批；（3）项目规划条件的审批。
2、项目一级开发取得的成果：（1）项目的立项；（2）项目的用地性质以及项目用地的条件；（3）关于土地的拆迁整理。
不同地块的深入程度是差别很大的，有生地和熟地之分，生地比如说有的只管项目立项，不管土地性质，不做拆迁，有的不但拿到了项目立项和用地条件，而且已拆平用地，算是熟地。
3、假定项目是熟地的情况下，前期的审批手续（四证一书）：（1）用地规划许可证（2）土地证
（3）规划方案、审批意见书（4）工程规划许可证（5）工程施工许可证
4、取得的相应结果：（1）立项批复（2）地块的定桩成果
（3）项目的规划条件（附：项目的初步规划方案）（4）建设用地的批准书
（二）项目审批需要注意的两点
1、要搞清楚国家法规规定的前期严格审批的流程（哪些内容是哪些部门的哪些人管，管到什么程度）；
2、必须建立项目审批过程中的人脉关系
（三）整体工作的组织
1、效率问题；
2、经济问题（既要为项目增加获利空间同时要减少一些不必要的费用，即开源节流）。
（1）正面投入：根据地块，从城市规划的高度做一个很漂亮的专项规划，供
政府部门规划 部门权威人士审核，并打开一些条件。（2）灰色投入：小公司不规范的规划。
（四）关于项目前期的几点归纳：
1、法规性很强
2、公关很重要
3、技术问题很综合（1）城市规划；（2）建筑规划；（3）施工方案；
（4）规划和设计方面的规范；
（5）行业部门的要求（供水；供电；供热；燃气；道路；绿化；文物部门，建设部门、规划部门、计划部门、物价部门等十多个部门）。
因此房地产开发项目的前期一般由开发公司的总经理亲自来抓，而且手续在报批过程中，规划、设计等单位要配合。
项目前期是整个房地产开发的龙头，前期手续不走，后期跟不上，前期手续走多远，后期得跟多远，所以前期审批对项目的开发制约是很大的。
目前西安绝大多数项目前期都存在问题，很多项目楼已盖起来，手续还没办下来。目前国家土地政策上死守18亿农耕地，每年用于市场建设用地有一个控制量，建设用地分很多类，用于城市、军事、国防、教育等，最后到用于商业开发地只有一小块，而全国的这一小块又切蛋糕切到各省、市、区。
因此，若涉入到农耕地，则要申报，从区到市、省、建设部、国务院，申报完后从上面再一级一级的下达，过程繁复，下达后的土地因为有限所以交给各个地区自已划分。
为了获得土地最后的审批，往上报的时候就得排队，排队前和下批时都得做公关，因此项目前期是一个很复杂的流程。
这样来看，前期涉及到很多政策性问题、技术性的问题、业务的组织问题等，正因为这样，企业对前期策划这方面的市场需求量还是很大的。
（五）做项目审批工作时应了解透的几点：
1、前期四证审批的流程
2、各个环节的相互制约关系
3、每一项审批业务在政府部门内部的业务流转程序
三、前期的项目管理 组织整体工作、推进工作前进。
四、项目的前期策划
（一）调研阶段
1、市场调研
了解市场行情，哪种产品最火，价位多少，哪种产品形态最受欢迎，市场需求量最大。
2、地块调查
简单来说就是弄清地块状况。
房地产开发地块的边界。地块的周边情况，对项目开发起着非常重要的作用，例：（1）地块在路南比在路北好，因为在南边可以贴着路边起高层，也就是利用道路空出了建筑空间。
（2）地块对面是写字楼比住宅楼好，因为对面是写字楼的话对建筑空间的要求比住宅小，允许部分遮挡。
（3）地块对面是幼儿园、学校的话要求更高，建筑就得往后退。
（4）若南边楼已盖起，用地边线也贴了，要保持间距60米，项目就得往后退，否则盖的楼就在阴影里。
这只是用地边线，相邻关系的区分，还有工程地址问题，沙坑、地裂缝等；一级开发和二级开发是两个利益主体，一级开发的时候尽可能隐瞒一些不清楚的情况，而作为开发商开讲了解得更仔细一点更好，所以地块调查是开发商比较注重的。
3、开发商资源和开发战略
地块适合于做酒店、住宅还是写字楼，跟企业的资源是有关系的。
酒店是最赚钱的，长期收益是很大的，需要资金的时候酒店可以往银行一抵押，可以获得一笔资金，这属于运作方面的技巧。
如果是住宅卖了就没了，有的企业近期急需现金流，就不能选择酒店产品，做酒店流动量很大，这也就直接决定了项目定位的选择。
综合了这三方面因素的方案就是项目合理的方案。
（二）项目定位
1、项目定位包含的内容（1）设计定位（2）目标消费人群定位（3）项目的价格定位（4）项目的营销推广定位（5）项目资本运作模式的选择（6）项目建设方案的选择
2、项目定位对后续影响
（1）设计定位，对后面的规划设计提出更明确的条件；
（2）价格定位、消费人群定位、市场推广定位对今后的营销定位有重要作用；（3）资本运作模式的选择对项目后续的投资筹措、投资方式做一些确定（4）建设方案的确定对后面项目开发建设工作的组织确立原则性的意见 如此看来项目前期策划是在调研的基础上对项目后续开发的重大问题提出来有效的解决方案，如设计方案，建设方案，营销方案、资金运作方案等。
（三）投资分析
（四）项目开发投资风险及对策
注：项目前期策划和可行性研究的区别：
实际上在房地产开发项目的真正实施过程中展开最终投资决策依据的是前期策划文件，而不是前面所讲的可行性研究，前期策划报告的核心思路和方法与一般项目的可行性研究有一致性，但是不等同于可行性研究。从两个角度来理解这个问题：
1、房地产开发项目在最终决策的时候依据的是项目的前期策划报告，项目前期策划报告具有更专业的水准，但是它的核心思路与可行性研究是一致的，具有相同的方法。
2、实际上房地产开发项目最终的决策是可行性研究方法在房地产领域的具体应用形式，只是更加丰富了一般项目的可行性研究方法。
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