小区物业管理服务要依法进行

第一篇：小区物业管理服务要依法进行

小区物业管理服务要依法进行

【案例分析】

2010年，武汉市某高档小区大门口两边站着两队身着不同保安制服的保安人员，引起过往市民及路人的注意。经了解，这是一个没有成立业主委员会的小区。几个月前，由于该小区居民对小区原来的物业公司的服务不满意，小区居民没有与原物业公司续签物业服务合同。小区内的李某、陈某、张某等几位受小区居民信任的人，在经过小区居民的同意后接手了小区的物业服务，他们收取物业费、外聘会计人员、请来几名保安负责小区的保安工作等。没过多久，小区的赵某、方某等居民觉得李某、陈某、张某等没有尽心为小区服务，还从中牟利。赵某便写了一份抗议书并获得小区部分居民的签名，要求李某等交出小区的物业服务事务。李某等觉得自己已尽心为小区服务，反而遭到赵某等人的抵制，李某等不服气，不愿交出小区的物业事务。赵某等便自行组建了一个小团体，揽起小区部分居民的物业服务，他们也请了几名保安人员。这就出现了本案一开始描述的情形。

本案涉及两个法律问题：

第一，小区业主委员会产生的程序问题。

本案中，在小区居民不再和原物业公司续签物业服务合同之后，小区居民应当依照法定程序召开业主大会成立业主委员会，由业主委员会组织小区物业管理的各项服务。李某、陈某、张某、赵某、方某，他们

都是小区的业主，他们的意愿也是希望能够更好地为小区的业主服务，但他们自发组建的组织都不是依法成立的业主委员会。因而，他们的行为都不符合《武汉市物业管理条例》的规定。物业管理区域内的全体业主应依法召开业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。根据《武汉市物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。业主委员会应当根据小区的情况，定期召集业主大会，有需要的，依法定程序，业主委员会也可召集临时会议。

第二，小区物业服务机构的合法性问题。

本案中，无论是李某、陈某、张某，还是赵某、方某，他们各自组建物业服务组织，各自收取、管理物业费用，各自请保安人员等等行为都不符合法律的规定。物业服务企业由业主大会选聘，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。根据《武汉市物业管理条例》的规定，业主委员会不得从事物业服务经营活动。

依据《武汉市物业管理条例》以及相关法律法规，结合本案例，我们应该认识到小区的物业服务必须依法开展。小区的业主要想使得自己的权益得到更全面的保障，就应该依照相关法律法规的规定，积极召开业主大会成立业主委员会，这样才能推进小区物业服务的有序进行。

第二篇：物业协调服务要1

（四）验

收

在设备安装、调测达到技术规范书和具体项目实施方案或工程设计规定的指标并开通业务后达到预定效果的一个月内，可按申请进行初验。验收规范(包括项目、指标、方式和测试仪器等)由买方统一制定，卖方根据买方的要求提供建议及做好初验前的相关准备工作。初验不合格，进行的整改均由卖方免费提供，直到初验合格。初验测试合格后，双方签署验收文件，设备入网开通试运行。

卖方本期工程所提供的设备需经过六个月试运行期，所有性能指标达到技术规范书的要求时，可进行最终验收。在试运行期间，由于设备设计、性能指标、生产及工艺、运行质量等方面出现的问题均应由卖方及时免费处理，在全部达到要求时，双方签署最终验收文件。

（五）售后服务

本规范书的服务要求均为保修期内的服务要求，保修期外服务内容应涵盖所有保修期内服务内容。

一、卖方必须在云南省内成立固定办事机构或分公司，达到本地化服务要求。办事机构或分公司的地址、电话、传真等须在买方备案，更改时必须及时通知买方。

二、设备的保修期是指：除买方提供的设备外的设备，从终验合格之目起18个月内的免费保修服务期。在保修期内，卖方负责承担包括故障处理、坏件更换等工作及所发生的费用(不包含人为或不可抗因素造成的坏件更换费用)。

三、卖方必须提供所有设备保修期外5年内的备品备件供应。在此时限之后设备停止生产之前，卖方事先将要停止生产的计划正式书面通知买方，使买方有足够的时间采购所需的备品备件；在停止生产后，如果买方有要求，卖方应免费向买方提供替

代产品的蓝图、图纸和规格。

四、卖方要提供7×24响应的服务电话，卖方技术专家将直接同买方对话，帮助解决买方提出的问题。昆明市区在4小时内到现场，l 2小时内排除故障；其他地区需在36小时内到达现场，72小时内排除故障。

（六）室内覆盖系统监理职责

一、监理服务的范围

工程建设监理的主要内容是控制工程建设的投资、建设工期和工程质量；进行工程建设合同管理，协调有关单位间的工作关系。监理范围包括：

1、室内无线覆盖系统工程监理；

2、室内光纤覆盖系统工程监理；

3、室内移频覆盖系统工程监理；

4、信源(不合基站)、放大设备避雷地网工程监理；

5、机房装修工程(室内、室外)监理；

6、室内分布式天馈线附属设备(含光纤分布主控单元、光纤分布远端单元、干线放大器、功分、耦合器、匹配器、假负载等)、直放站设备、天馈系统(含吸顶天线、室内定向天线、室外天线、1／2”射频同轴电缆布放、7／8”射频同轴电缆布放、光纤直放站光缆布放等)及配套设备(含电源、电池、空调、UPS、防雷箱、逆变器、一体化 工作箱等)安装调测工程监理。

二、监理服务要求

1、监理单位必须保证按照投标文件的承诺委派监理人员，并保持本监理机构人员稳定，如因特殊需要更换监理人员，必须提前一个月书面通知分公司，并给出合理解释，并保证更换的监理人员资格不低于原监理人员资格，不得影响监理工作的正常开

展；

2、监理单位监理人员若达不到分公司要求，分公司提出更换监理人员时，为了保证工程进度，监理单位应无条件予以及时更换，不得影响监理工作的正常开展；

3、由于本工程建设监理工作的特殊性，本监理成员必须配备通信工具。同时必须配备必备的交通工具以保证按分公司要求顺利完成所有监理工作；

4、监理单位在监理期限内有责任帮助分公司完善施工程序，使施工操作规范化，协助分公司完善《施工现场安全、文明施工奖罚办法》以便有效地监督承建单位的安全文明施工，协助分公司考核施工单位方并提出考核意见；

5、按分公司的要求在规定时限内完成起草合同文本、整理工程资料、填报各种报表等文件工作。为做好上述工作，要求监理单位必须各派出至少-名有工程监理资质或助理工程师职称以上的人员到发包方处协助工作。

三、监理工作内容

1、设计阶段：

参与建设单位组织的工程设计勘察，并贯彻建设单位设计意图； 协助审查设计方案的合理性。

督促设计单位按合同要求完成各项设计工作。

2、施工准备阶段：

配合分公司进行施工前的现场设计勘查和施工勘查等工作；

督促设计单位按合同要求完成各项设计工作；

审查施工图纸和设计方案；

审核工程量清单和工程预算；

协助进行施工单位招标；

协助分公司与施工单位洽谈施工合同；

参加图纸技术交底和施工图会审并协助整理会审记录；

审核施工单位的施工组织设计、技术装备，提出审核意见报分公司审定：

为主材选型提供咨询意见。

3、施工阶段：

根据工程总的进度要求配合编制工程施工总进度控制计划，在情况变化后及时按总目标要求调整修改，确保总目标计划按期完成；

审核施工单位的开工申请报告，经分公司同意后发布开工令；协助分公司对施工单位进行资格审查；

检查工程采用的主材是否符合设计图纸或招标文件所规定的厂家、型号、规格和质量标准，严格审查主要材料、构配件的出厂合格证明、材质化验单。所有工程用材、设备的规格和生产厂家，必须经分公司、设计、监理、施工各方会签确认；工程用材、设备必须进行样材封板以作为施工依据；

督促检查施工单位严格执行工程施工合同、国家工程技术标准、施工规范，对违反要求者，必要时签发停工整改通知书；特别检查施工过程中的主要部位，做好所有隐蔽工程的复查和验收，组织分项工程的检查验收，协助分公司组织工程竣工验收：

定期检查汇报工程实际进度情况，审核施工单位进度报表及付款申请，按施工部位的进度情况会同分公司签发工程付款凭证：

严格控制和审核签发工程变更，处理好各种工程索赔并尽量减少工程索赔的出现： 参与处理工程质量事故，督促事故处理方案的实施；

除及时向分公司通报工程进展情况外，监理单位应每周编制监理周报向分公司、省分移动部综合报告和评价本周的进度及质量、合同执行情况、发生的重大事情，对下周工作的设想、计划配合与资金的使用要求等，尽可能预先设想到会出现的叫膏况变化及可能发生的费用，及早采取相应的防范措施；

每周定期召开由总监理工程师组织并主持的工程协调会，会议纪要经总监理工程

师审签后分发各有关单位；

督促检查施工单位归档技术资料，工程竣工将完整的原始施工技术资料移交建设单位；同时负责检查施工单位的交工文件和竣工文件的正确性；

复核确认或否决施工单位编制的工程结算；

监理单位必须严格确保签证的真实性，如果发现签证不实的情况，将加倍进行处罚；

协助分公司进行初验和终验工作，在初验和终验前组织施工单位对初验和终验内容进行预检查，督促施工单位在初验和终验前解决遗留问题，确保能一次性通过验收，将预检查中发现的问题和解决情况以书面形式通报建设单位相关人员，初验完成后负责督促和检查施工单位的整改工作；

根据工程进度的实际情况调增派驻现场监理人员的数量； 对租用机房、新建楼顶轻质机房的机房承重负荷进行核实；

对室内覆盖系统监理要求必须到现场的环节及次数严格按附表一要求执行。

4、保修阶段：

定期检查项目运营情况是否正常，鉴定质量缺陷的责任、跟踪对质量缺陷的处理结果；

审查造成质量缺陷的费用清单；

保修期内监理单位对监理工作质量负责。

保修期以建设单位与相关施工单位签订的合同中规定的保修期一致，从工程终验合格证书签署次日起计算。

（完）

第三篇：银行服务要三到

银行服务要“三到”

银行作为典型的服务行业，其服务质量的好坏直接关系到银行的竞争力，只有良好的服务才能为银行树立良好的形象，吸引广大的客户；只有良好的服务，才能增进与客户的友谊，维护与客户的长期合作关系；只有良好的服务，才能推广和营销我们的产品，促进业务的持续发展。在这三尺柜台上，我们用言行谱写服务的乐章。如何在这日复一日的引来送往中用服务创造价值？我个人认为需要“三到”----即“眼到”、“手到”、“心到”。

心到，就是要热爱自己的工作。爱因斯坦曾经说过，热爱是最好的老师。只有热爱自己的职业，才能在平凡而琐碎的柜台工作中，全心全意的投入。因为热爱，对于客户的提问，能够耐心讲解，因为热爱，对于客户的出言不逊，能够忍一时风平浪静，退一步海阔天空；因为热爱，对于往复的工作能够不断地改进和完善。

手到，就是要狠练基本功，提高业务质量。提高操作速度，既准确又迅速地为客户办理好业务，解决银行排队难问题，是我们的基本职责，而一个会心的微笑，一句暖人的寒暄，会让客户希冀而来，满意而去。

眼到，就是要深入观察，发现客户的需要。从我个人经历就深深的体会到发现客户需要的重要性。有一次，一位老大娘在营业厅闲逛，还不时的往利率牌和柜台张望。我热情的招呼她过来并询问道：“大娘，你有什么需要？”她谨慎的问道：“信用社的存款利率是多少？”我详细的介绍了各种存期的利率，并深入的了解其最近是否有大额资金使用的可能，如果没有的话可以存个一年或者以上的定期，并且办理自动转存的业务。最后，老大娘满意的点点头，拿出三万元办理了业务。在平常的业务办理过程中，客户的咨询，透漏了他们的需要；而客户的抱怨，犹如一面镜子，照出了我们的缺陷。只有静心发现，才能提升自身服务。

我们农信社扎根乡镇，服务三农，我们也需要深深的依赖农村这片土地。随着村镇银行的陆续建立，农村市场竞争将日益激烈，因此我们唯有以更专业，更高效，更真诚的服务，与千千万万客户建立稳固的联系，来共同创造农信社新的辉煌！

第四篇：ETC推广，后勤保障服务要跟得上

ETC推广，让司乘真切感受到了高速公路的便捷性，减少了道路拥堵，让出行路更加方便快捷。然而ETC推广开来，我们的后勤保障服务必须要跟得上。

车辆下道通过ETC车道时，有时会遇见ETC杆不抬起，车辆异常的情况，这时车辆需要倒车重新通过，甚至需要走人工车道排队交费，不免有些司机会有情绪。面对此种情况，我们“三员”的后勤保障服务要跟得上。

机电员工作要勤：每日对ETC设备进行巡检，发现问题及时修复，在ETC设备进行维修期间，需要在收费车道明显位置张贴设备故障告知书，并在广场LED显示屏中进行循环播出，方便司机提前做好路线规划；二是在遇有车辆集中下道或站口关闭再开放时，机电员要在车道值守，确保ETC设备出现故障，及时维修，减少车辆等待时间。

收费员技能要精：提高收费技能以更好应对车道特殊情况，面对ETC车辆转MTC车辆，收费员在刷ETC卡前，要对ETC车辆扣款情况与司乘进行核对，避免出现重复扣款或误扣款情况的发生。

监控员监督要全：监控室作为监督ETC设备运行的重要部门，监控员在日常工作中就要加强对ETC车道的监督。发现车道异常、ETC车辆有故障时，监控员要及时记录，并通知班长、机电员对ETC车道情况进行查看。

第五篇：小区物业管理

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一、物业管理企业

1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置。

补充：

物业管理的水平与小区居民的生活息息相关,小区居民都希望有一个好的物业管理机构,但是,总是事与愿违.物业管理工作不遂人意,也不能去怪物业管理工作人员,他们的工作也很辛苦.主要是有的居民小区缺少物业管理的“把关人”,以致缺少小区民主管理的“实施人”,各方面的工作缺少监督,也就缺少规范,显得乱哄哄了.我们必须重视以下几个问题:

一,选举产生业主委员会:由小区居民中挑选作风正派,肯为大家工作,责任性强的居民代表,经过民主选举产生业主委员会.业主委员会代表所有的业主,对物业管理工作进行监督,维护业主的合法权益.业主委员会成员一定要在业主中有威信,办事不徇私情.选举一定要符合选举办法.决不能随随便便地一投票就算数.业主委员会产生以后,要树立它的威信.虽然它是民间产生的机构,由于它和居民的生活关系密切,必须对它给予充分的重视.没有业主委员会,就谈不上如何加强物业管理工作.二,小区内的车辆停放工作要充分听取业委会和居民群众的意见:小区内的车辆停放问题常常成为居民之间纠纷的来源,有的物业干部也觉得十分棘手,纠纷两边,难免要得罪一边.有了业主委员会这个问题就比较容易办.如一个居民小区停有几辆大型货运汽车和大巴士,这些车辆由于车况较差,启动时噪音很响,影响居民的休息和睡眠.居民把意见反映给业主委员会,要求禁止大型车辆停入小区.在业主委员会和大型车驾驶员沟通的时候,他们表示很难接受,通过

业主委员会的反复做工作,并为他们落实了停车地点,终于实现了大型车不再进小区.又有一次,部分驾驶员要求减少绿地,增加停车位,业主委员会就把这个建议交全体居民讨论投票.结果大多数居民不同意减少绿地,增加停车位的建议.从而把这个建议否决了,确保了大多数业主的权益.业主委员会就是这样一个小区里的当家人.关系到居民们生活的大事,都要经过他们去做,去落实.有了业主委员会,小区的管理工作顺畅多了.三,小区的资金使用监督工作:业主委员会代表业主监督物业管理的