前期物业工作计划提要

第一篇：前期物业工作计划提要

前期物业工作计划提要：第一阶段是参与提供方案设计条件；第二阶段是参与初步设计的审核，主要工作是查看设计条件的落实情况，及对各细部进一步研究并提出建议；前期物业工作计划

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前期物业工作计划

一、前期物业工作主要有如下四方面：

（一）、参与规划设计、施工跟进

1、规划设计

（1）、参与目的：使设计在满足技术、规范要求下要同时满足便于使用、易于维护、运行可靠、安全，使用和维护费用低的要求。

（2）、阶段划分：第一阶段是参与提供方案设计条件；第二阶段是参与初步设计的审核，主要工作是查看设计条件的落实情况，及对各细部进一步研究并提出建议；三是参与施工图纸会审，审核设计条件和建议落实情况和对设计进一步的审核。

（3）、时间及重点：规划设计阶段的参与主要是跟随工程的规划设计实际进度进行。物业参与的重点是设施设备和公共部位的质量保证。

为保证工作质量，应该对工程的每个分部工程进行分析，提供相应的建议。

2、施工跟进

（1）、目的：熟悉土建、设施设备、管路的敷设情况，为以后管理打下基础；二是参与工程的验收工作，控制工程的施工质量，确保工程的使用功能，减少工程维修量和费用支出，避免造成使用纠纷；三是收集各种工程技术资料。

（2）、要设计出相应的表格和工作程序来保证施工跟进的工作质量，（二）、确定物业公司运行所需文案

鉴于公司预在本项目建立正规的物业管理模式，因此，公司的架构和运行模式需要重新建立。

1、运行模式：新的公司运行模式采用iso9001：2000版的模式建立。

2、具体内容：http:///新的运行模式的文件共分成如下三个层次

（1）、质量管理手册： 主要包括公司的质量方针和质量目标，组织机构设置，各部门、岗位职责、权限及沟通，相互关系。

（2）、程序性文件： 针对公司各部门的具体工作编制相应的程序性文件进行控制。

（3）、第三层次性文件主要指对部门的各质量活动和操作进行描述和规定的详细作业文件，包括质量记录、相关标准和制度等。

根据上述方案，由顾问公司根据我公司的实际情况，提供相关文案，经审核通过后，作为公司的正式文件。

为确保顾问公司提供文案的进度和质量，编制顾问进度计划，经双方确认后执行。每项工作按照如下程序进行：根据进度计划确定工作内容----我方提出编写要求----按要求提供资料---我方审核通过后批准执行。

根据开发商提供的的项目计划完成时间在2005年6月，以上文案在2005年2月末以前完成。

（三）、筹备设施设备采购、人员招聘及培训

1、依据：根据确定的岗位说明书、人员到岗计划及办公计划进行。

2、时间：2005年3月进行人员招聘，4、5月人员培训。

3、时间可根据实际情况进行调整。

（四）、接管验收、物业公司正式运行及改进

1、按照规定对物业进行接管验收。

2、公司按照既定模式运行。

3、在实际运行过程中持续改进。

二、公司人员需求计划1、2005年3月前，共需三人，项目负责人一人、内业资料一人、工程负责人一人(暂定名)。

2、分工：

（1）、项目负责人： 参与以上四个方面工作的全部工作，重点负责2、3、4方面工作，并对规划设计、施工跟进工作进行指导和监督。

（2）、内业人员：直接受项目负责人领导，协助项目负责人进行工作，熟悉相关工作内容，对工作过程中的资料进行规范管理，完成领导交办的工作。

（3）、工程负责人：直接受项目负责人领导，负责

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第二篇：物业前期接管工作计划

物业前期接管工作计划

一、客服部物业前期接管工作职责：

1.与开发商签订《物业管理委托合同》。

2.与开发商资料交接，办理业主入住，配合工程接管验收。

3.在项目经理的安排下，协助开发相关部门完成备案及业主对物业服务的咨询事宜。

4.编制接管、入住所需资料清单，报项目经理审批。

5.配合项目经理完成物业用房选址、装修、办公室布置及办公用品采购等工作。

6.依据项目《物业接管验收计划》，落实相关物业验收的标准、方法和日程安排。

7.协助项目经理与开发沟通，初步建立业主联系清单。

8.结合项目实际情况汇总交接资料，并配合工程部进行钥匙、资料等接管验收。

9.对交接验收存在的问题汇总，提交项目经理。

10.依据开发商的入住通知时间，配合公司财务计算物业费、供暖费、垃圾消纳费等应收及代收代缴费用。

11.依据入住时间协助公司做好，入驻现场的布置及相关资料的印制工作。

12.熟悉周边环境、小区布局，熟知业主手册、物业协议中的内容。

13.完成业主入住时签约、资料钥匙的发放工作。解答业主对物业的疑问。

14.完成上级领导交办的其他事宜。

二、各部门共同汇编的文件：

⑴．《房屋使用、管理、维修公约》

⑵．《房屋质量保证书》

⑶．《房屋使用说明书》

⑷．《房屋交付（入住）通知》

⑸．《入伙授权书》

⑹．《业主（使用人）服务指南》

⑺．《装修管理规定》

⑻．《办理装修流程说明》

⑼．《治安、消防协议书》

⑽．《二次装修施工区域治安、消防承诺书》

⑾．《二次装修协议书》

⑿．《业主联络资料登记表》

⒀．《收楼须知》

⒁．《物业管理费收费标准》

⒂．《公约承诺书》

备注：《房屋使用、管理、维修公约》编制后需经开发商确认，并到北京市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行。

建议：《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册（一式三份），在业主收楼时发给业主，由业主签字（盖章）认可、执行；《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主（使用人）服务指南》、《装修管理规定》、《办理装修流程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》。同时，在《用户手册》正文内容前增加：“总经理致

三、管业部前期阶段编制的文件、规定，以及需要在前期办理的事宜

1.制订《物业管理收费标准明细》：物业管理费（押金）、车位费（押金）、租线费（押金）、装修管理费（押金）。

2.制订《业主（使用人）收楼流程》，建立“缴款通知单”、“工程返修单”、“返修工程验收单”、“钥匙交接表”、“备用钥匙封存表”、“业主签到表”、“业主档案”，并告知此流程中涉及的部门。

3.制定《业主（使用人）二次装修管理流程》，建立“业主（使用人）装修施工申请表”、“装修审批单”、“装修施工许可证”、“验收申请表”、“施工变更单”、“业主装修区域巡检表（管业部）”、“施工人员出入证”。

4.制订《有偿服务价格表》：维修费、车位费、电话费、装修管理费、能源费、特约服务费。

5.制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、客务主管、内务主管、客务代表、前台接待）、工作程序、管理制度。

6.编写《车位租赁（购买）协议书》、《电话租线（购买）协议书》。

7.落实垃圾房的位置，业主垃圾放置地（楼层垃圾间）。

8.编制《员工手册》，经公司领导批准后，统一印刷成册。

9.制订《员工考勤制度》，建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。

10.制订《员工奖惩条例》，建立“员工过失单”、“奖励审批单”。

11.制订《员工聘用办法》，建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”。

12.制订《员工培训规定》、培训计划，建立“培训审批表”、“培训协议”。

13.制订《物资采购、验收、入库、报销流程》。

14.制订《员工工服管理规定》，建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。

15.制订《员工请假制度》，建立“休假申请单”。

16.制订《薪金实施细则》，建立“工资报表”、“薪金明细表”。

17.制订《印章管理规定》，建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”；统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制（公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章）。

18.制订《库房管理规定》，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验收单”、“库存物19.品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”。

20.制订《内部行文管理规定》，建立“文件签收表”、“内部请示报告”。

21.制订《档案管理规定》，建立“档案分类表”、“档案（一、二、三级）目录表”、“档案借阅登记表”。

22.制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员）、工作程序、管理制度。

23.联系印刷厂，对需要印刷的各种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。

24.制订《开办费使用方案》，统计、制订前期开办物资的配置内容、标准，并负责前期采购工作；建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”。

25.制订《合同、协议审批制度》、《合同、协议管理办法》，建立“合同、协议审批单”、“合同、协议付款内签单”。

26.制订《计划性工作管理办法》，建立“（月度、周）工作计划、总结报表”、“计划、总结考核统计表”。

四、与开发商协调入住前相关事宜，对重要资料进行交接

确定收楼时间

确定物管费的起计日期

前期工程遗留问题的解决

办理大厦前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作：

△．产权资料

房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据；是房地产管理部门确认产权，税务部门依法征税，司法部门处理产权纠纷的必要凭证；也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据；物业公司将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有：

项目批准文件

用地批准文件

建筑执照

拆迁安置资料

房地产平面图

面积测绘报告

小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单

△．市府验收合格资料

建设工程竣工验收证书

市建筑消防验收合格证

市小区办综合验收合格证

用电许可证

供用电协议书

卫星地面接收设施许可证

电视共用天线合格证

电梯使用合格证

△．工程技术资料

技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验的依据。物业公司在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验。接管验收时提交的工程技术资料主要有：

竣工图－包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸

地质勘察报告

工程合同及开工、竣工报告

工程预决算清单

图纸会审记录

工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）

隐蔽工程验收签证

沉降观察记录

竣工验收证明书

钢材、水泥等主要材料的质量保证书

新材料、构配件的鉴定合格证书

水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书

砂浆、混凝土试块试压报告

供水、供暖的试压报告

园林绿化的图纸和清单

设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单

有关政府部门对分类项目的批文

有关工程项目的其他重要技术决定和文件

△．须移交物业公司管理的资料

用水申请审批表及月供水计划执行表

机电设备单台说明书、调试、订购合同

分摊面积、建筑面积的测绘报告

对外委单位进行调研，签订外委合同

从开发商处接管《成品保护协议》，对外现有成品保护人员进行管理。

调研保险公司，对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签订《保险合同》

调研外委保洁公司（三家以上），签订《保洁合同》

调研外委绿植租摆公司（三家以上），签订《绿植租摆协议》

调研灭虫、灭鼠公司（三家以上），签订《消杀协议》

调研保安公司（三家以上），签订《外保合同》

调研电梯公司，签订《电梯维保合同》

视物业具体情况，联系配电室对外承包单位，签订《配电室承包协议》

视物业具体情况，联系水处理对外承包单位，签订《水处理合同》

视物业具体情况，联系化粪池清掏单位，签订《化粪池清掏协议》

视物业具体情况，联系干、湿垃圾清运单位，签订《垃圾清运协议》

视物业具体情况，联系汽车清洗、保养单位，签订《洗车台租赁协议》

视物业具体情况，联系楼宇系统维保单位，签订《楼宇自控维保协议》

五、物业交竣验收，正式接管

根据各项目的施工进度和小业主（或租户）入住的情况不同，开发商（或大业主）可视需要要求物业公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和开发商验收基础上以物业公司验收通过为准。

△.物业验收条件

物业验收移交，必须满足以下条件：

提供被验收物业的竣工图（若尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明）

提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料

提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款

出示政府有关职能部门验收证明

提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料

提供必要的专业技术介绍和培训

提供所有测试、检验和分析报告

清洁被验收的场地、设备和机房

△.拒绝验收

对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业：

严重违反国家有关法规

未能通过有关政府职能部门的验收

工地与交付物业不能有效隔离

机房不能完全独立封闭

其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业

△.缺陷整改

对在验收中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保养引起的受损等情况，物业公司将会做详细的缺陷记录，以供开发商（或大业主）督促承包商（或供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重的，则向开发商（或大业主）建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。

△.试运行

若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主（或租户）入住需要必须开启运行某些设备或系统，物业公司一般仅做实物验收，并严格按开发商（或大业主）的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商（或供应商）把关。若发生任何问题或意外，除物业公司人为原因外，责任由开发商（或大业主）及其承包商（或供应商）负责，对于重要设备或机房有必要签订临时试运行协议，清楚的列明有关各方责任。

△.验收通过

被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，开发商（或大业主）应督促承包商（或供应商）移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业公司接收管理。

△.保修期

按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要开发商（或大业主）与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，开发商（或大业主）应酌情予以补偿。

△.一般操作和维修保养手册递交要求

承包单位在物业移交前，须递交设备／系统的操作和维修保养手册（以下简称“手册”），以确保物业公司操作人员能尽快掌握验收设备／系统的操作和管理，一般有以下要求：

承包单位须在设备／系统验收前一个月递交手册，以便物业公司的操作人员有时间了解该验收设备／系统的基本情况。

六、入住办理

入住阶段

1.入住准备阶段注意事项：

1.1物业办公室选址、装修具备使用条件

1.2开办费、预算

1.3入住地点确定、应急预案制定、现场人员安排。

1.4入住前培训。

1.5确定建设方工程质保金的留存方式。

1.6相关工作的苟洽。

1.7资料准备：《前期物业服务协议》、《宠物豢养协议》、《治安消防协议书》、《业主手册》、《临时管理规约》、《装修协议》、《装修环境保护协议》、《装修治安消防协议》、《装修许可证》、《人员出入证》、《特约服务及收费标准》等。

2.入主阶段

2.1入主阶段主要工作内容

2.1.1接管入住客服组分成：入住签约组（含接待）、收费组、资料钥匙发放组。

a.接待人员：负责入住现场业主接待、指引引导业主前往入住组办理相关手续，简单回答业主相关物业知识及复印相关证件。

b.签约组：核查业主身份，与业主签署各项合同及协议，给业主开具收费明细单。

c.收费组：核定业主是否已办理签约手续；收费明细单金额是否正确。收取各项物业应收应缴及代收代缴费用。（公司协助）

d.资料钥匙发放组：核对业主是否已经缴纳应缴费用；发放业主资料、钥匙；业主在未办理签约、缴费手续，提前验房时，将此户钥匙交给工程部验房员（领取钥匙应有记录），验房无问题或有问题已经解决的，将验房钥匙转交资料组。如需要留备用钥匙检修的，填写《钥匙托管单》，双方签字后，上联交予业主、下联留存。

2.1.2接管入住工程组由工程部主管统一调配，部分转换为入住验房组，其余根据实际情况并入工程整改组及日常服务工程组（运行组）。

a.验房组负责陪同业主现场对房屋进行验收，将问题记录到《房屋验收单》，统一汇总报到整改组。

b.工程验房组人员，在入住前必须统一由整改组负责人培训，要求明确维保修复的范围、标准及日后业主装修阶段对于隐蔽工程的维保范围界定。就维保问题统一对业主的答复口径。

c.将现场业主反映的问题及时汇总到整改组。

d.结合实际情况协助其他部门完成工作。

2.1.3工程整改组：（该时间段物业接管验收及业主验收的整改问题同时交叉存在）

a.跟进、落实每日业主在入住验房中查验出的需维保修复的问题。接管验收开发商陆续交付的单项工程。

b.继续跟进、落实物业接管验收时的整改问题。

c.对已入住进入装修阶段时业主发现的维保问题（含隐蔽工程），到现场确认并落实整改方案，做好详细记录由事务部存档备查。

2.1.4日常服务工程组（运行组）

a.业主二装的咨询和申请手续的审批

b.日常维修、巡视。

c.对已交接处在维保期（不存在整改问题）设施设备进行巡视，保持与维保方的有效沟通。

2.1.5日常服务客服组（运行组）

a.业主二装的咨询和申请手续的办理

b.接待来访业主的咨询和来电

c.负责入住现场的综合事务性工作；

d.整理并装订当天业主入住档案；

e.录入业主信息、报修内容等。

2.1.6秩序维护部

a.负责入住现场秩序保证井然有序，杜绝无意外事件和突发事件发生。

b.园区各门岗及公区巡逻，杜绝无意外事件和突发事件发生。

c.负责维持物业服务中心内部秩序。

d.疏导园区交通，预防和查处治安事故。

e.检查“四防”设施，增强小区的安全措施监管。

f.加强尾随人员、装修人员、业主、出租人员及地盘人员的多方交叉管理。

2.1.7环境部

a.负责入住现场区域和物业办公区域环境卫生整洁、无污染。

b.负责园区内公共区域及楼道内卫生干净整洁、无污染。

c.发现有随意倾倒装修垃圾的及时向物业中心汇报。

3.注意事项

3.1物业服务中心成立应急指挥小组，负责入驻现场突发事件处理。提前制定解决预案。

3.1.1入住办理现场中，如正在维修致使钥匙不全的房屋，业主前来办理入住，向业主解释说明得到认可后填写《钥匙托管单》，双方签字后，上联交予业主、下联留存。业主不予理解及时联系项目经理解决。

3.1.2验房组根据业主验房实际情况，可及时联系现场物业服务中心，安排人员现场维修。

3.1.3整改工程组根据验房单上的实际问题情况，及时联系现场地盘人员进行维修，现场可以维修的，修好后安排业主验收。遇重大维保问题，及时填写整改单（依据与开发建设方的相关约定），联系相关责任人解决，同时汇报项目经理，并做好相应的时间安排及修好后的验收工作。

3.1.4如业主要求先验收房屋，在办理入住手续或缴纳物业相关费用，原则有项目经理直接处理。但有开发人员陪同，或关系要求。场负责人可落实解决。

3.1.5有入住现场晕倒、业主集体哄乱，园区突发治安问题等紧急预案。

3.2保洁基本要求

a.入住大厅保洁：

1）负责办公区域桌椅、文件柜的擦拭、摆放；

2）负责室内及室外地面的清扫；

3）负责垃圾的收集、转运工作，垃圾袋及时更换；

b.办公、生活区保洁：

1）负责擦拭办公桌椅、电脑及电话；

2）擦拭玻璃、窗框，保持无尘、无污迹；

3）及时清倒垃圾，更换垃圾袋；

4）文件柜、展示柜、书架，各打印、复印设备无尘土、无污迹。

c.小区保洁：

1）严格执行保洁作业规程，按保洁标准提供服务。

2）负责园区楼道梯级、车棚（库）、马路及公共区域的清扫保洁。

3）负责楼道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具的擦抹。

4）负责楼道杂物的清理。

5）负责垃圾的收集、集中、转运。

6）负责垃圾桶、垃圾集中点的清洗、消杀工作。

7）按保洁作业规程，领用、保管清洁工具、设备、物料。

8）按照入室清洁服务规程，提供特约清洁服务。

第三篇：前期物业

兴安·金都瑞园

前 期 物 业 服 务 协 议

安阳市兴安物业管理有限责任公司

二零一三年制

前 期 物 业 服 务 协 议

甲方：安阳市兴安物业管理有限责任公司 联系电话：

乙方： 身份证号码： 联系电话：

本物业名称：兴安·金都瑞园住宅小区

乙方所购房屋基本情况：

坐落位置： 楼 单元 层 户

建筑面积：＿＿＿＿平方米 类型：_＿＿＿＿

为加强金都瑞园住宅小区的物业管理，保障区内房屋和公共设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、舒适文明的居住环境，甲乙双方根据《物业管理条例》和相关法律、法规，并根据《商品房预（销）售合同》及甲方和河南兴安投资置业股份有限公司签订的《兴安·金都瑞园小区前期物业服务协议》，在自愿、平等、协商一致的基础上，同意签订本协议，以便共同遵守。双方就前期物业管理服务达成如下协议：

第一条 双方的权利和义务

一、甲方的权利和义务

1、根据有关法律法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度；

2、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、服务；

3、建立、健全本物业的物业服务档案，及时记载变更信息，并为业主的个人资料信息保密；

4、对业主和物业使用人违犯本合同和《临时管理规约》的行为，采取告知、劝说和建议等方式督促其改正；

5、可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

6、依据本协议向乙方按收取物业服务费，费用到期前一个月，乙方向甲方缴纳下的物业服务费用；

7、每年在小区内公示物业服务费用收支情况；

8、提前将装饰装修房屋的注意事项书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；

9、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务，费用由乙方支付；

二、乙方的权利义务

1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2、监督、帮助甲方的物业管理服务行为，可以就物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议；

3、遵守相关的物业管理法律法规和本物业的《临时管理规约》；

4、依据本协议向甲方按缴纳物业服务费，费用到期前一个月，乙方向甲方缴纳下的物业服务费用；

5、装饰装修房屋时，遵守相关的法律规定、《金都瑞园装修管理规定》和双方签署的《装饰装修管理服务协议》的约定；

6、未经甲方同意和相关行政部门审批，不得擅自改变房屋的使用功能；不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，办理相关手续并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；

7、转让房屋时，应事先通知甲方并结清各项费用，同时明确告知受让方与甲方签订本协议。

8、如遇楼下业主房屋内卫生间等部位漏水需要维修的，楼上业主应当配合楼下业主的维修并提供维修方便，不得阻挠、拒绝；

9、楼梯间的公共照明费用未包含在物业服务费中，需由单元内业主另行共同承担。除此以外其他小区内公共场所照明费用已包含在物业服务费中。

第二条 物业管理服务内容

一、房屋共用部位和设施的维护和管理

共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，包括房屋主体的承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、公用通道等；

二、住宅区共用设施设备及公共场所的维护和管理

共用设施设备是指共用的污水管道、雨水管道、落水管、地下排水管道、化粪池、电梯、天线、小区内道路（市政道路除外）、路灯、园林绿化、公益性文化娱乐体育设施、智能化、消防设施等；

三、环境卫生

包括楼道清洁、住宅区内公共场所保洁、垃圾清运等；

四、公共秩序维护

甲方维护本物业区域内的公共秩序，遇有对本小区公共秩序造成妨碍的，移交并协助公安机关处理；

五、交通秩序与车辆停放

按照小区的整体规划，负责车辆停放秩序的管理；

六、房屋装饰装修管理

根据有关法律法规规定、《装饰装修管理服务协议》及《兴安·金都瑞园装修管理规定》实行管理；

第三条 物业管理服务质量

一、房屋外观：良好、整洁，无妨碍市容和观瞻；

二、设备运行： 设备运行良好，使用正常，维修及时；

三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：

1、小区路面整洁、维修及时、无破损；

2、配套设施维修及时、完好无损；

四、环境卫生：定时消杀，垃圾及时清理，环境整洁；

五、绿化：花草长势良好，修剪及时；

六、交通秩序与车辆停放：车辆停放有序；

七、公共秩序：住宅区内秩序良好；

八、消防：系统设备定期检查，使用正常；

九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修： 维修及时；

第四条 物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用）

一、乙方按预交管理服务费；费用到期前一个月乙方向甲方缴纳下费用；

二、各类物业管理服务收费标准（按房屋建筑面积计收）

1、住宅物业：每月每平方米建筑面积收费标准为人民币_1.2元；

2、商业物业：每月每平方米建筑面积收费标准为人民币0.9元；

3、乙方原因造成房屋空置的，按建筑面积每月每平方米1.2元；

三、乙方出租物业时，对物业服务费用支付有约定的，按其约定收费但乙方应承担连带责任；无约定的，物业服务费用由乙方缴纳；

四、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用；

五、装修垃圾清运费及装修管理服务费按《装饰装修管理服务协议》及《兴安·金都瑞园装修管理规定》执行；

六、电梯是楼内全部业主的共用财产，电梯正常运行费用已包含在物业服务费中，由楼内全体业主按同一标准支付物业管理费。

第五条 其他有偿服务费用

地下车库公共部位保洁、照明费用： 15元∕月∕个； 第六条 代收代缴收费服务

水费代收时间为每月的＿＿日至＿＿日，乙方需按时交纳。

第七条 维修资金的管理与使用

一、根据《物业管理条例》及相关物业管理规章规定，本物业建立共用部位、共用设施设备维修资金，乙方应按当地政府相关规定按时缴纳房屋维修资金；

二、住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

三、维修资金使用按照相关规定及法定程序进行。

四、维修资金不敷使用时经当地行政管理部门审核批准按乙方占用的房屋建筑面积比例续筹。

第八条 其它约定事项

一、为维护公共利益和他人合法权益，在不可预见情况下，如发生天然气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急避险措施造成乙方损失的，甲方不承担责任。

二、房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护、大中修、更新费用承担：保修期内属保修范围的由建设单位承担；超过保修期或不属保修范围属于维修资金维修范围的，由相关业主共同签字，按照有关规定办理手续从维修资金中支出；不属保修范围和维修资金使用范围的由该共有部分业主按建筑面积比例承担。

第九条 违约责任

一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所多收的费用；

四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按日加收应交物业服务费用的1﹪的违约金；

五、乙方在装修时违反相关法律法规和规章规定以及《房屋装饰装修管理服务协议》约定的，甲方有权责令乙方整改、恢复原状并赔偿经济损失；

六、乙方擅自改变房屋功能，占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备，甲方有权责令乙方整改、恢复原状并赔偿经济损失；

七、乙方无理拒绝对房屋毗邻部位的维修时，甲方有权责令乙方予以配合；

第十条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，提交安阳仲裁委员会仲裁。

第十一条 本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十二条 本协议自双方签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。

第十三条

本协议一式两份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力。

甲方：安阳市兴安物业管理 乙 方： ＿＿＿＿

有限责任公司

经 办 人：＿＿＿＿ 年 月 日 年 月 日

第四篇：前期物业范文

前期物业情何以堪

在我们以往处理的物业纠纷信访中，矛盾最为尖锐的就是前期物业公司与业主之间的不和谐，之所以会将矛盾愈演愈烈主要还是因为物管公司的认识不足。前期物业都是开发公司在项目竣工验收后指定的物业管理公司，它有一个很大的特性就是临时性，前期物业或多或少的摆脱不了裙带关系，而广大的业主也未必能准确地将开发公司的责任与物业公司的责任区分开来，若因此没有做好物业服务工作，更是必定成为了激发矛盾的导火索。前期物业都是与开发公司签订物业服务合同，也因此偏离了应该对业主负责为业主服务的基本原则。业主有权利要求重新选聘新的物业公司，一旦物业服务合同重新签订，前期物业服务合同就自动解除。多数被解聘的前期物业公司总是夹杂在提供了服务确无人买单，付出了劳动确得不到报酬的尴尬境地，业主们或多或少把对开发公司的不满发泄在了前期物业管理公司头上。这需要物管公司耐心的做好宣传工作，划清责任，更多的为业主着想。无论是前期物业也好，新聘物业也罢，都是致力于良好的服务态度，过硬的服务质量。物业从业人员与小区业主之间的沟通是非常重要的，物业公司提供优质的服务，业主当然也应该对享有的服务买单，良好的服务态度，专业的服务水平必定也能得到广大业主的认可。只有双方的相互理解和认可才能更好的持续的发展下去。

任璐歆

第五篇：物业工程部前期介入工作计划

物业工程部前期介入工作计划

根据江苏银行办公楼建设的进度及现场实际情，我物业公司将提前介入本项目，为本项目建设质量每一个环节，每一道工序，结构安全状况、人性化使用方便提出合理化建议。按有关规范严格巡查每一部位，每一项设施设备。重点考虑减少今后物业管理中产生的问题和矛盾，便于维护与管理，降低成本管理费用。从物业管理各项细节出发，熟悉几大系统结构，发现各种缺陷、安全隐患、施工不规范、物业遗漏工程等问题及时向甲方反映，建议施工方立即整改。并同甲方、监理公司及施工方都保持紧密联系。对项目规划设计图纸进行审阅，机电设备、物业智能化系统、安保系统、停车场管理系统、公共照明设备、装饰材料、物业的平面布局、功能区域划分进行审查等，提出专业合理化建议及改进方案。建立健全各项巡查验收资料档案备查，通过规范的管理制度和扎扎实实的辛勤劳动，一步步打开工作局面，确保前期介入最终达到预期效果。

一、工程部前期介入目的；

1、完善物业的使用功能。

2、改进、改善物业的具体设计。

3、能更好地监理施工质量。

4、为接管验收打下基础。

5、便于日后对物业的管理。

6、在项目建设中存在的一些工程质量问题，涉及到土建、消防、供配电、给排水、空调、电梯，致使工程存在许多通病和瑕疵。有些是显露的，如墙面地面不平整、裂缝、起皮、脱落等；有些是隐蔽的，如保温砂浆工艺、做法不到位、面层空鼓、屋顶、外墙、卫生间漏水、烟道串味等。后者更为危险，一旦有了这些隐患，必然对后期物业管理产生很大不便。

7、全面熟悉项目总体规划，施工过程，对结构以及管线走向，设备安装做到心中有数。并对工程质量巡查监督，对可能出现的种种隐患了如指掌，便于在后期管理各项设施维修养护工作，减少物业设施的返修工作量。记录、或拍照保存相应的证据在未来隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。也确保物业日后提升管理质量，更减轻日后的管理难度，并为顺利移交拿出依据。

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二、合理选择配备现场介入人员

现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准。

1、有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能、停车场等）的人员。

2、有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员。

3、有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全。

4、专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。

三、技术的支持工作

物业工程部前期介入人员需要与现场工作人员紧密配合，发现问题及时反馈，对现场发现的问题要及时向甲方反映（技术监管方），提出建议，并与施工部门沟通，从另一个方面提醒甲方等。

四、做好与现场各方关系的协调

甲方、施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的，为保证现场协调及时有效需编制工程联系人员详细清单。

1、深入了解项目特点，拟定现场计划：

在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划；审读图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整体设计思路、定位、最后对图纸审读的结果进行汇总。

2、关注工程进度，记录现场情况：

在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为物业接管后的维修维护工作做准备。

（1）根据工程计划，调整工作计划；随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的跟进计划及工作侧重点。

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（2）记录设计方案和施工图纸变更；物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录，为我们物业公司的后期接管提供便利（3）记录施工现场发现问题，并提出合理化建议，为日后的维修维护做准备。施工过程会根据施工便利与否而适时调整，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置

3、参加施工期间的专业会议，提供建议：

（1）通过参加施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出合理化建议。

（2）根据会议等的实际情况，适时提供书面建议。

4、通过对项目的深入了解，提供现场合理化建议：

（1）改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。

（2）改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；物业现场介入人员应通过记录现场的情汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项关注各单项工程设备的调试试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。

（3）优化施工质量的建议。关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质；无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时效性。

5、跟踪现场建议采纳情况：

物业现场介入人员对提出的关键性建议必须适时跟进，在必要情况下要坚持，促使甲方采纳并要求施工单位改进、整改；统计建议采纳情况，为今后物业管理 提供参考。

6、收集、整理现场资料：

（1）施工图纸；

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收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸（2）机电设备及建材的资料

收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。

7、进行交接资料初步整理，为竣工接管提供便利：

（1）建立初步设备台帐；

随着施工进入设备安装阶段，大量设备将到位，通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。（2）拟写初步交接方案；

根据现场施工进度情况，拟定初步的交接方案，为前期物业工程管理的到来好充分准备。

（3）配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。

物业工程部现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业工程部管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作

五、前期介入图纸审核、巡查重点；

1、物管用房方面；要求配置物管用房、功能用房和设备用房。其它用房的预留，（管理处办公室、员工宿舍食堂、保安岗亭、垃圾收集站、物料仓库、电工值班室、清洁工工具房等）。

2、电气方面；注意各设备房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题。对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计，对各供电线路的走向、线径、具体预埋点进行了解。对照明线路设计是否超负荷，路灯尽量采用公路用灯具、节能灯泡，可耐锈蚀、牢固、防日晒雨淋、不怕台风、减少跳闸、密、亮度适中，保障可靠供电等，（方便日常维修、减少开支、节约能源）。单元楼道灯最好采用光控红外线开关（以方便业主使用，减少公共照明浪费电 量）。更方便后期的维修、保养和管理。

3、消防方面；对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解。对电路系统中的风机、风阀的分布、工作原理进行掌握。掌

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握消防主机、各种联动配套的工作原理，回路的分布，卷帘门的分布、报警器安装部位等。

4、给排水方面；了解供水的系统情况，各楼层供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。供水方式，水压是否达标，各个阀门的位置及是否发生爆水管可分片关闭阀门，不至于关总阀影响其它用水，如产生漏水有地漏排放不至于产生大的损失。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空调水）的走向，检查口的位置，化粪池的位置等。地下排污管道要铺设合理，坡度要适宜，没有压扁堵塞现象。井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时竹片长度或机械疏通机可达长度，路面低洼处排水要专用下水井等。排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。

5、监控方面；智能防盗设备要完善，外围尽量考虑封闭式管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，周边防翻越、女儿墙防攀越。各种监控镜头的设置足够合理，对出入口的设置合理，停车场的智能化无安全隐患，管道井是无安全隐患等、各单元门、停车位、外围、巡视死角，平台等应加装监控镜头确保安全。

6、清洁方面；可以关注各垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否方便，电梯厅内吸尘用电是否方便。天台是否设置照明及水龙头，垃圾收集点，洗拖把水龙头、以方便清洁用。地漏与清洁有关的问题是否设计到位。

7、空调机方面；预留空调安装位置及空调滴水管。在预留分体空调机位的同时，考虑新产品如，如空气源、太阳能热水器等。随着生活水平提高也可预留中央空调机位，即可安装分体空调，又可安装中央空调机，还方便以后维护。所有空调穿墙孔洞预留，管口外斜下防水措施。

8、集中抄表方面；水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层、有安全防护的水、电间、柜等。公共用电、（电梯、公共照明、景观、水泵、消防、风机设备等），安装独立电表计费，用于以后一、二级合理分摊计算给业主，减小猜疑。楼道内电表箱柜等应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。

9、信报箱方面；设置亦要考虑邮政投递需要放在首层显眼位置，信 报箱的规格和锁要符合要求，方便业主收取。

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10、车位方面；配置要考虑到车辆及临时车位停放尽量充足。有清晰的路线指示标识，地下室有安全的限高龙门架，出入有先进的自动刷卡系统，规范停车的管理规定等。

11、公共设施方面；设备房门要有安全防护设施、警示牌等。电梯轿箱内、绿化草地有温馨提示宣传画等。

12、弱电方面；电话、宽带、电视、音响、监控、煤气报警系统等，所有布线设计应考虑周全，各房间都应配置预留电话插座、宽带插口、电视插座等。

13、公共楼道方面；通道墙面应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍），有利于清洁美观等。

14、垃圾方面；垃圾收集站最好设立在后门出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运。

15、其它方面；

1）；重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。特别供水管路建议走明管，如漏水不易发现而产生水费，有利及时发现漏点，更减少维修费用。

2）；办公楼配套公共设施规划设计要一步到位，管道煤气，智能综合布线，考虑将来发展用，不至于产生开挖、明敷等影响美观。

3）；阳台设计全、或半封闭，业主后期大多会自行封闭不统一，不规范。阳台很多会放花盆，（底部向里倾斜做好防水层），以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便。

六、工程部详细巡查内容；

1、主体；房屋结构无裂缝、沉降符合有关规范，外墙瓷砖缝隙水平垂直、不得渗水。可参见《建筑工程施工及验收规范》，各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须答合要求。

2、屋面；各类屋面排水畅通，无积水，不渗漏。平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修通道。排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。防水卷材接口密实、不脱落，排气管畅通。

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3、地墙、面；找平层与基层、墙体必须粘结牢固，不空鼓。整体墙地面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷，梁底天花板表面平正、接缝均匀顺直，阴阳角线脚顺直、无缺棱掉角。

4、卫生间；阳台、卫生间地面与相邻地面的相对标高应符合要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏,与客厅地面低2公分左右，穿楼排污管加套管方便维修。防水层应作24小时闭水试验。靠客厅、卧室墙面防水要做1.8米高度，防止入住后洗澡产生漏水。

5、门窗；铝合金门窗应安装平正牢固，无翘曲变形、摇晃，零配件装配齐全，位置准确，缝隙严密，木门窗缝隙适度。进户门防盗门垂直，门框内应灌满水泥沙浆，门锁应安装牢固，门、窗、锁开启灵活自如，无晃动和裂缝，玻璃安装牢固，胶封密实平直，不应有空鼓、裂缝和起泡渗水，无明显刮花痕迹，无损伤、油漆均匀完整。

7、电气；电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，必须采用管子配线，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MΩ／KV。漏电开关、照明开关开启灵活。应符合“低压电气装置规程”的有关要求，路灯、景观灯安装牢固，完好无损，工作正常、灯柱、配电箱安装牢固垂直，油漆完好，路灯、小区各种灯光按区、按栋或片、按盏进行控制，园林艺术灯光，要安 装牢固、合理分控、标识清楚，尽量少安装埋地灯，推广节能灯，减少室外灯漏电跳闸，保障可靠照明，配置定时开关及独立的电表计量。

8、电梯；电梯机房机房地面刷绿漆，机房地面、墙表面光洁平整、明亮，墙面、天花扇灰刷乳胶漆。配置电梯机房牌、警示牌、消防器材、温度计、工具箱、记录箱、防潮灯、应急灯、防鼠板和防鼠设施，电梯机房有完好的通风降温设施。电梯管井底要有集水井，安装自动潜水泵装置，安装有独立的计量电表。电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、按钮其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

9、供水、排水、排污、消防；管道应安装牢固、各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应启闭灵活，闭合严密，无滴漏。水压试验

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及保温、防腐措施必须符合要求。主管与支管应安装水表单独计费。消防水箱进水管阀门检查设置应便于检修。卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，坡度适中、管道排水必须流畅。卫生器具质量良好，接口不得有跑、冒、滴、漏现象，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。消防管道设施必须符合要求，并且有消防部门检验合格签证。管道的管径、坡度及检查井必须符合要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。管道防腐措施必须答合规定。室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合要求。管道通过公路应做钢筋水泥保护，井盖应搁置稳妥并设置井圈。化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应流过两个弯。明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

10、水泵房、墙面、天花；扇灰刷乳胶漆，机房地面、墙表面光洁平整、明亮。配置各设备标示牌、警示牌、系统运行指示牌、消防器材、温度计、工具箱、防潮灯、应急灯、防鼠板、抽风机等设施齐全。生活水泵、消火栓泵、喷淋泵等泵基座的四周砌筑一条3厘米宽，2厘米深的水沟与集水井相通，排污水管用PVC管直接接至排水沟或集水井，集水井安装自动潜水泵。各种阀门有明显标示、名称、功用（或控制范围）的挂牌；生活水泵、生活用水管道刷绿漆并用红色箭头标明水流流动方向；消防泵、消防管道和设施刷红色漆并用红色箭头标明水流流动方向。进水管安装有独立计量总水表。各机房安装独立计量电表、水表。

11、高低压配电房；开闭所、墙面、天花扇灰刷乳胶漆，机房地面刷绿漆，机房地面墙表面光洁平整、明亮。设备房配置高低压配电房牌、供配电系统图示牌、警示牌、消防器材、温度计、工具箱、记录箱、防潮灯、应急灯、防鼠板或防鼠设施（如电子猫王），电柜前地面铺宽度1米绝缘胶垫（高压配电房铺高压绝缘垫）并用黄色油漆在绝缘胶垫的外侧地面标示安全线，其它地面刷绿色地板漆；接地线需用黄绿相间的油漆明显标示。变压器室有完好的通风降温设施和隔热隔音设施；通风、采光良好。高压配电房配置高压操作杆、高压验电器、高压胶鞋高压手套、高压接地线（或接地刀）高压开关检修车，每个高压断路器有明显标示牌标明控制范围；低压配电房每个低压断路器有明显标示牌标明控制范围。安装有各路独立计量电表。

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12、消防控制室和监控中心；地面铺地砖，墙面、天花扇灰刷乳胶漆，机房地面墙表面光洁平整、明亮。配置消防控制室和监控中心牌、警示牌、消防器材、度计、记录箱、应急灯、防鼠板和防鼠设施，室内要有良好的采光、通风降温设施或安装空调。安装有独立计量电表。

13、室外消防栓：消防箱标识清楚，玻璃完好，消防设施配件齐全，消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，油漆完好，无渗漏水，水压充足。

14、检查门牌；、层号、房号，首层大堂信报箱、告示栏、对讲系统齐全。

15、对小区的重要大型设备；设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后技术服务良好、有中文使用说明书及联系电话信誉 良好的公司。

16、所有参于土建工程；设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程施工单位、供货商、安装单位、保质内容、保质期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货表、采购供应地址及单位联系电话。

17、一些重要的大型配套设备；（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，联系电话等，并要对物业工程部相关技术操作人员提供正规的培训。

18、所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明；（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统、消防报警须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）要求调试正常运行后才能交付。

19、了解哪些为整体混凝土施工；哪些为以后用空心砖砌成，在以后住户装修中哪些墙不能打，墙体、天花、地面在哪些位置有管线，在打孔和装修时注意提示。

20、设备性能方面；比如智能化等，不要追求卖点一味追求高科技和功能齐备，后期使用则华而不实，智而不能，甚至闲置报废，造成业主投诉和高昂的维护成本。厂家选择、设备选型、配件选用要合理，简单而实用，设备安装调试要求安全合格。

21、各工程部技术人员要做好质量跟进；工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸

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阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。了解图纸，提出改进意见→→熟悉跟踪现场→→了解项目公司、监理单位、施工单位有关人员的职责分工，理顺工作关系→→从设备安装入手，建立完善设备档案→→参与设备验收，包括单机验收、局部验收、系统验收和全局验收的整个过程→→完善验交资料，编制物业各方面的统计图表和资料清单→→参与竣工验收→→主持接管验收。

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