前期物业管理工作指引

第一篇：前期物业管理工作指引

前期物业管理工作指引

前期物业管理工作指引

1.目的以内部市场化为原理，理顺地产公司与物业公司之间的业务和经营关系。

2.范围

适用于海昌房地产集团物业管部及自有物业公司与地产公司的前期物业管理。

3.3.1.3.2.3.3.3.4.4.4.1.职责 物业管理部负责本指引的编制及修订工作。各下属项目公司新城市新项目论证报告中对物业管理进行可行性分析。各下属项目公司参照本指引，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和结算协议，以明确双方的业务和经营关系。如本指引规定内容与地方法规相冲突，依照地方法规执行。原则 集团下属地产公司与物业公司应本着有利于提升客户满意度、提升海昌品牌价值、促进海昌房地产销售的原则，合理确定地产公司和物业公司因产品属性不同而带来的交叉环节工作职责，理顺业务和经营关系，建立高效、规范的协同机制。

物业公司与地产公司应确定明确的服务标准，建立清晰、便捷的结算流程，以确保地产公司及物业公司的良性经营需要。

地产公司与物业公司应在每年1月份前确定当年各项业务的结算办法。

定义

前期物业管理:指新建物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施物业管理服务的活动。

房屋交付使用:指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。业主收到书面入住通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关入住手续的，视为房屋已交付使用。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关入住手续为准。

项目开办费:指项目在集中入伙前，物业公司为实现新项目正常运作而产生的人员配备、办公设施、工具材料等费用。

项目配合费:指在总包进场后，物业公司为地产公司提供规划设计及施工建设部分图纸评审、施工配合、管理费测定、物业服务方案、前期物业管理招投标工作的配合、施工工地安全防范与接待、项目部及项目红线范围内保洁服务等而产生的人工费、税费等方面的费用。总包进场前物业配合地产期间产生的费用由地产公司予以实报实销，物业公司按费用总额提取10%作为管理酬金，与地产公司每季度结算一次。

营销配合费:指售楼部成立后，物业公司为营销工作提供开放开盘服务、销售现场、样板房及开放区域接待、保洁、工程维修服务、销售现场物业咨询、入伙工作的支持与人员的协助、培训、税费等方面产生的费用。

物业移交:指竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施和场所、房屋移交给物业公司，物业公司组织人员对房屋及相关设施的质量、使用性、完好性、感观

第 1页，共5页 4.2.4.3.5.5.1.5.2.5.3.5.4.5.5.5.6.效果进行评估验收的过程。

5.7.6.6.1.清洁开荒:指项目接管验收合格后，对项目所有房屋、共用部位、共用设备设施及场地进行全面的清洁，以保证入住时的良好清洁状态。方法和过程控制 物业管理前期介入阶段

6.1.1.物业管理介入项目可行性调研

集团下属地产公司开发房地产业务，一般在地产项目立项前，由物业公司负责对当地的物业法规政策、劳动用工、市场成熟度、竞争对手楼盘、项目基本情况及项目客户定位进行充分的调研、并根据物业管理标准和市场价值的差异化程度判断物业管理在市场进入的可行性，并对未来的经营管理状况进行合理预测，形成可行性分析报告供地产公司参考。

6.1.2.物业管理模式的确定

地产公司在编制营销方案时，应将营销思路、规划设计思路向物业公司详细介绍，物业公司将依据地产公司提供的信息进行物业管理模式的研究，并在销售前确定物业管理模式和服务的基本内容、质量标准，同时作为销售卖点一并推向市场。

6.1.3.物业管理费测算

6.1.3.1.物业公司应在物业管理服务方案中详列物业管理费的测算依据。

6.1.3.2.物业管理费定价应参照当地政府相关部门指导标准及行业水平制定，并确

保物业管理项目（含分期开发项目）收支平衡、略有盈余，原则上不赞成地产公司为促进产品销售而降低物业管理费的做法，如确有必要实施，调

整部分的亏损由地产公司承担，按月或季度向物业公司办理结算手续。

6.1.4.项目的前期介入

6.1.4.1.为提供令客户满意的产品，规避和减少项目缺陷，在项目规划设计、现场

施工建设及营销策划阶段地产公司应要求物业公司提前介入，并站在潜在客户的角度，对管理需求及项目设施设备配备的合理性、管理成本、可持

续发展提出建设性意见。

6.1.4.2.物业公司应提供销售区域的接待、清洁、维修服务，并对现场服务人员提

供培训，切实提升现场服务品质，以达到物业促进营销的目的。

6.1.4.3.项目前期介入阶段，地产公司应每月组织召开业务联席会议，召集物业公

司相关人员就物业公司提出的问题和意见进行沟通，并确定具体解决办法。

6.1.4.4.项目前期介入期间产生的项目配合费用、营销配合费用、物业开办费及清

洁开荒费用等按《前期介入服务费用结算标准》进行结算。

6.2.前期物业管理阶段

6.2.1.前期物业管理招投标

6.2.1.1.由地产公司在房屋销售前，按照项目所在地相关规定及主管部门的要求，组织前期物业管理招投标工作，并起草《前期物业服务合同》、《临时管理

规约》，物业公司应积极配合并参与投标工作。

6.2.1.2.招投标工作完成后，地产公司应与物业公司签订《前期物业管理服务合同》，明确委托事项、委托管理期限、双方权利义务、收费标准、物业物业用房、维修资金管理及违约责任等。合同签订时应充分考虑对物业管理后期工作的影响，并为从前期物业管理服务过渡到业主委托管理服务阶段创造条件，同时该合同应与地产公司在销售时与业主签订的《前期物业管理服务协议》

中约定的内容一致。

6.2.2.前期物业管理方案策划

在前期物业管理招投标过程中，物业公司应确定投标项目的物业管理方案，该方案是对管理服务工作的全面策划，具体内容包含：项目及企业简介、物业总体设想与承诺、人员配备计划与培训管理、物资装备计划、维修资金使用方案、管理费的收支测算、管理规章制度、档案管理、物业前期管理、物业的日常管理、智能化系统管理、客户服务及社区文化建设等。

6.2.3.物业用房的提供

6.2.3.1.地产公司应按照物业管理法规向物业公司或业主大会提供物业用房，物业

用房的装修方案由地产公司协同物业公司共同制定，装修费用由地产公司

承担。

6.2.3.2.物业用房分类

A.B.C.物业管理用房，包括接待中心、办公室、财务室、会议室、会客室、档案室等。物业服务用房，包括员工宿舍、淋浴间、洗漱间、卫生间、更衣室、洗衣房、阅览活动室、食堂、各类库房、操作间、休息室等。物业用房不包括物业公共设施配套用房。

6.2.3.3.物业用房的标准，项目总建筑面积在25万平方米以下的，按总建筑面积的2‰提供；建筑面积超过25万平方米的，除按照25万平米的2‰提供

外，超出部分按1‰的标准提供；建筑面积在5万平方米及以下的，按不

少于建筑面积100平方米提供。

6.2.3.4.物业用房应具有独立的产权并具备正常的使用功能。

6.2.3.5.地产公司在规划设计时应对物业用房予以充分考虑。办公场所具体位置的规划应考虑到项目物业管理模式的需要，并从服务辐射区域、交通、安全、是否扰民等角度充分考虑。物业用房及员工生活用房不能设在地下室中，并保证通风、噪音符合国家住宅使用标准。

6.2.4.物业的移交

6.2.4.1.物业移交的重点是房屋本体、共用部位、共用设备设施及场地的移交，物

业移交应建立书面移交档案。对于验收不合格的项目，地产公司应组织人

员及时进行整改。若在接管验收工作中有屡次整改仍不达标或项目部拒不

整改以及长期拖延的项目，物业公司应将问题以书面报告的形式报地产公

司分管领导处理。

6.2.4.2.地产公司应在正式入伙前30个工作日完成所有工程的整改工作，并通知

物业公司接管验收。一般接管验收工作每10万平方米需投入20人约10

天的工作量，地产公司须以每10万平方米预留15个工作日给物业公司办

理接管验收手续，并确保另有15个工作日进行清洁开荒工作。否则物业

公司可按日收取应急费用，应急费用包含加班费、补贴和酬金等。

6.2.5.保洁开荒

6.2.5.1.保洁开荒分为二种情况：第一种是销售前开放区域、样板房、销售大厅的保洁开荒；第二种是房屋交付使用前的保洁开荒。

6.2.5.2.保洁开荒属产品符合性责任，地产公司应监督各施工单位负责其作业范围

内的清场及完成初次保洁工作。

6.2.5.3.保洁开荒工作开始前，地产公司应确保所有房屋钥匙已全部移交给物业公

司。

6.2.5.4.地产公司可将保洁开荒工作直接发包给物业公司，物业公司在清洁开荒报

价中应包含人工费、材料费、税金、酬金等成本。清洁开荒质量由物业公

司全面监管，费用由地产公司承担。如地产公司将清洁业务直接发包给专

业清洁公司，物业公司应予以监督清洁质量，由地产公司向物业公司支付

总承包费用的10%作为管理酬金。

6.2.6.标识的配备

6.2.6.1.房屋本体类标识由地产公司/商业公司按照项目特有的识别系统制作，物

业管理类标识由物业公司按照海昌集团VI管理规定款式制作，费用由地

产公司承担。

6.2.6.2.地产公司如将房屋本体类标识及物业管理类标识全部委托交由物业公司

制作，期间产生的设计费、制作费和酬金由地产公司承担。

6.2.7.客户体验日

6.2.7.1.客户体验日应安排在项目正式入伙前30天--60天前进行，由地产公司全

程组织安排，费用由地产公司承担。

6.2.7.2.物业公司应在客户体验日充分展示服务水准、专业水平、团队合作精神，并借此契机为入伙后的服务工作打下坚实的基础。

6.2.7.3.客户体验日中涉及的整改项目，地产公司应在正式入伙前全部完成整改工

作。

6.2.8.房屋的集中入伙

6.2.8.1.房屋的集中交付实行地产公司总经理负责制，成立由各部门、各专业人员

联合组成的入伙工作小组，并策划、组织入伙工作。集中入伙期间发生的费用由地产公司承担。

6.2.8.2.地产公司如委托物业公司办理房屋集中入伙手续的，物业公司需提前将集

中入伙策划方案及费用预算报地产公司审核，费用由地产公司承担。

6.2.9.房屋质量返修管理

地产公司应成立项目保修办，按照《房屋质量保证书》规定承担房屋保修、公共设备设施保修期内的返修及完善工作，此外对已超过保修期但经专业机构认定属质量问题的仍需由地产公司承担修复责任。

6.2.10.空置房管理

6.2.10.1.空置房分为两种情况：第一种情况：因地产公司销售原因，造成房屋

未交付使用而空置的；第二种情况：房屋已经交付使用，因业主个人原因

未办理入伙手续的。

6.2.10.2.第一种空置房产生的管理费、水、电、供暖等费用由地产公司承担；

第二种空置房相关费用由业主承担。按照《物业服务收费办法》规定，空

置房管理费应全额缴交。具备房屋交付使用条件但尚未入伙的客户，地产

公司有义务敦促其尽快办理交付使用手续。

6.2.10.3.物业公司应建立对空置房的巡查及清洁制度，并组织实施，保存相关

工作记录。

6.3.前期配合费用结算

6.3.1.物业公司配合地产前期介入服务的结算可分为二种方式：第一种为包干制，第二种

为酬金制；

6.3.2.包干制结算方式按《前期介入服务费用结算标准》签订相关协议，项目配合费及营

销配合费按合同签订后3日内支付40%、服务期满6个月时支付40%、余额20%在年末前一次性清算完毕的方式给付。

6.3.3.酬金制方式中，前期配合期间产生的所有费用（含人工成本、物料、税金、不可预

见费等）均由地产公司承担，并对物业配合地产期间产生的所有费用计提10%作为物业管理酬金，按季度支付给物业公司。

6.3.4.物业开办费在签订《前期物业服务合同》时由地产公司按集团下发的《前期介入服

务费用结算标准》一次性划拔给物业公司统筹使用，以便物业公司管理服务工作的正常开展。

6.4.其他事项

6.4.1.地产公司因销售或其他需要，承诺向业主赠送的物业管理费应由地产公司承担，此

部分费用由地产公司按月划拨给物业公司。

6.4.2.因市政配套不到位或销售承诺等原因，造成项目用水、电、气、供暖形成缴费与收

费之间的价差、量差，以及因前期施工、售后返修等造成的水电开支过大而产生的收支价差及量差部分，由地产公司承担补差责任。物业公司按季度统计上报地产公司相关部门予以结算。

6.4.3.地产公司在制定与物业管理相关的含有广告内容的对外宣传资料（售楼广告、推广

资料、合同、宣传图册）时，应充分征求物业公司意见后实施。在销售时不得超出《前期物业管理服务合同》约定范围向客户做出承诺，以免增加物业公司的管理难度。

7.附则

本制度自颁布之日起执行。

第二篇：前期物业管理工作103项

前期物业管理工作103项，不了解都不好意思混物业圈

1注册物业公司

2办理物业管理资质证

3相关税务登记手续办理

4设立专用银行帐号

5填写物业情况调查表

6物业管理费测算

7市场调研:本地物业运行部门及岗位配置调查

8各岗位薪资情况调查

9有偿服务情况调查

10申领物业收费许可证，确定物业收费标准

11制定整体人员编制、工资标准

12制定物业公司人员招聘计划及落实

13制定人员培训计划

14确定人员上岗时间

15制定员工手册

16制定员工岗位职责

17物业公司工作人员岗前培训

18制定开办费预算

19开办费到位

20制定《物业管理公约》并至所在区物业办报批

21制定业主装修手册

22制定业主/住户手册

23制定《前期物业管理服务协议》

24制定《商品住宅使用说明书》

25制定《商品住宅质量保证书》

26根据开办预算及报告,制定前期采购计划并开始采购 27确定印刷清单

28确定各管理用房功能,并进行管理用房装修

29制定物业交楼计划

30与开发单位工程部、承建单位共同进行房屋接管验收 31确定各系统交接日期

32制定物业返修计划

33制定物业返修程序

34制定物业返修人员安排计划

35制定各类交楼表格

36制定物业入伙所须表格

37制定物业入伙程序并实施培训

38入伙仪式的筹备工作及布置落实

39制定业主装修程序并实施培训

40制定物业前期物品进出管理规定

41制定物业入伙前大清洁计划

42实施小区清洁开荒工作

43制定车场财务预算

44制定车场人员编制

45制定车场管理费标准

46制定车场管理制度

47制定车场管理方案

48确定会所开放日期及功能设制

49确定车场起用日期及具体车位数

50制定保安整体计划

51制定钥匙管理办法

52制定有偿服务内容(以入伙阶段为主)

53制定有偿服务收费标准

54建立业主档案

55建立小区管理档案

56建立接收资料档案

57建立工程图纸档案

58建立管理员工档案

59联系供电局：上级电站的确定

60确定设备检修的责任划分及产权分界

61确认电费价格及交费方式

62联系自来水公司：确定设备检修的责任划分

63落实供水量

64确认水费价格及交费方式

65确认排污费价格及交费方式

66联系燃气公司：确定通气时间

67确定燃气价格及交费方式

68确定设备检修的责任划分

69联系市节水办：落实节水管理有关地方法规及管理规定

70联系热力公司：落实采暖面积的申批

71确认采暖价格及交费方式

72明确设备检修的责任划分

73联系电话局：明确系统产权分界

74落实电话开通办法

75确认收费价格

76联系防疫站：报检生活水箱，取合格证

77联系消防局：报消防设备系统验收时间取得合格证 78消防值机员培训

79业主装修消防报批

80联系广电局：报光缆信号传输相关手续

81联系网络运营商：宽带设备的检修责任划分及产权界定 82落实宽带开通办法

83确认收费价格及收费方式

84联系劳动局：电梯审检领取合格证

85特殊工种报检

86联系交通大队：报车场管理方案

87联系无线电管理委员会：报对讲机频点

88联系环卫局：确认垃圾清运价格

89装修垃圾清运价格

90化粪井清掏价格

91门前三包费用的标准

92联系邮电局：通邮

93联系公安局：报内保关系

94联系当地派出所：报小区门牌号码

95户口迁入办法及程序

96联系物价局：报物业管理收费标准

97联系保安公司：确定保安人员及总体费用

98联系制衣厂：确定工装款式,制做员工制服

99联系标牌系统供应商：定制工牌

100制做入伙仪式使用之条幅及彩旗

101联系印刷厂：印制信封、信纸及各种手册、运行表单 102联系供应公司：采购办公用品、维修工具

103联系送餐公司：给员工送餐

第三篇：如何做好前期物业管理工作（模版）

唐山市路宏物业服务有限公司

如何做好前期物业管理工作

宋汝亭编辑

做好物业管理的前期介入和管理是避免物业管理企业进入正常的工作中出现矛盾和纠纷，提高物业管理水平的重要途径。做好物业管理的前期工作，有利于房地产开发企业对物业建设的质量和销售，有利于维护业主合法权益，提升物业使用人的房屋价值，提高物业使用人的居住环境和品质，对开发商的房屋销售都有利、业主权益和社会稳定都具有重大意义，本文结合目前物业管理前期介入的情况，提出如何做好并加强前期的物业管理。

物业管理的前期介入早在我国物业管理的发展初期就被引入房地产的开发建设之中，且已收到良好的效果，现今，许多房地产开发商越来越重视与物业管理企业间的前期合作，也为日后物业的售后服务与长效管理打下了良好基础。然而，由于一些房地产开发与物业管理企业对物业管理前期介入的意义与作用认识不足，使得物业管理前期介入还未能引起足够的重视。为了更好地履行物业建设单位与物业管理企业在前期物业管理中的责任 , 防范前期物业管理中的潜在风险，建议物业管理行业一起来关注物业管理的前期介入。

加强前期物业管理，应该做好以下几方面工作：

一、规范开发建设企业的建设行为

一个高质量、高标准设施配套完备的物业项目能营造一个高水平的物业管理企业。建设高标准的精品楼盘，除了开发商、建设商、监

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理部门外，还必须通过物业的前期管理来规范和监督开发的建设行为。

（一）对物业的前期设计、规划严要求

开发建设企业的立项、规划、设计要立足高起点、高标准，要有超前意识;规划管理部门要严格把关，对不符合建设要求的不予审批；开发建设企业要严格按照规划设计进行建造，公共的配套设施要与建设同步进行，避免先建物业后建设施的行为;相关主管部门和质检部门要定期进行检查督导，对违规行为及时进行处理，限期改正。

（二）做好物业售前选聘物业管理企业工作

开发建设企业在物业项目开工、商品房预售前应聘任或委托物业管理企业进行前期管理，并制定新建物业管理区域物业管理方案和前期物业管理服务合同、业主公约，报物业管理行政主管部门备案。开发建设企业在出售新建商品房时，应当向购房人明示前期物业管理服务合同的服务内容、业主公约，在与购房人签订商品房买卖合同时，签订前期物业管理服务协议。未委托物业管理企业进行前期管理，未制定物业管理方案、前期物业管理服务合同和业主公约的，由房产管理部门责令限期改正，如不改正或不备案，不予颁发商品房预销售许可证，已颁发的予以收回或吊销预销售许可证。

（三）按合同规定进行运营

新建商品房由开发建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围 , 承担保修责任。如委托物业管理企业负责保修 , 应与物业管理

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企业签订委托保修合同 , 明确双方权利义务和保修责任 , 并向物业管理企业支付质保金。

二、规范前期物业管理行为

物业管理前期介入开发建设阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，对物业后期的管理具有十分重要的作用。物业管理企业前期介入应抓好以下几个环节：

（一）编制前期物业管理方案

物业管理企业应根据前期物业管理合同和物业的规划设计情况，编制物业管理方案，拟制业主临时公约和物业管理规定，使物业管理方案和开发建设项目策划方案融为一体，为日后物业管理打下良好基础。

（二）组织人员介入

组织人员前期介入是前期管理的关键。物业管理企业要挑选具有一定物业管理知识、物业管理实践经验和策划能力的管理人员组成前期物业管理机构，专门负责前期物业管理工作。并指派 1 ～ 3 名物业管理专业人员，参加房地产开发建设企业项目策划委员会，为开发建设企业提供咨询服务。

（三）加强物业施工质量监督，保障工程质量

物业管理企业要组织工程专业技术人员深入到施工现场，配合工程监理部门，对物业建筑规划、建筑材料、工程质量、配套设施建设进行检查监督，对违反规划和规定的项目，及时向开发建设企业提出改正意见和建议。

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同时加强前期住宅装饰装修管理，对维护广大业主的合法权益和物业管理区域环境管理及后期物业管理具有十分重要作用。加强前期住宅室内装饰装修管理应注重抓好：制定相关制度;办理室内装饰装修手续;加强对装饰装修活动的监督管理;对装饰装修工程进行验收等几项工作。

五、做好物业管理员工前期管理培训

物业管理是对专业化要求很高的行业。在英国，物业管理者要求是多面手，要能在不同场合充当不同的角色，现代物业管理要求高水平的物业管理从业者必须具备较高的综合素质，包括思想素质、职业道德、服务态度、管理知识和专业能力等。

在物业管理前期介入中，物业管理人员将代表着企业的外在品牌，人员的整体行为将成为关系到在正常接管、日常服务中能否真正的得到广大业主对工作的认可的关键因素。那么，员工的培养或培训将根据人员岗位不同进行。

（一）知识

对中高层管理人员的知识要求相对会比较高。知识包括经营管理知识、财务知识、法律知识。此外，掌握一些房产估价、房产经营、建筑工程、预算、城市规划等知识，对提升服务的内容和档次大有帮助。

（二）技能

物业管理不仅涉及房屋及其附属的设备、设施管理、维修和养护，而且包括绿化、环境卫生、保安和消防等，又涉及公共服务、专项服

第四篇：地区公司物业管理工作指引

地区公司物业管理工作指引

第一章 总 则

第一条

为进一步理顺地区公司物业管理工作，根据《地区公司和物业公司工作衔接办法》，特制定本指引。

第二条 本指引适用于地区公司、地区物业公司及集团各相关单位。

第二章 物业管理前期介入 第三条 规划设计介入

1、在集团规划设计审批后，地区公司制定详细规划之前，由总工室牵头组织开发部、工程部、营销部、物业公司，针对小区物业封闭管理综合方案（机动车停车场规划和机动车出入管控方案、非机动车停车场规划和非机动车出入管控方案、行人出入管控方案、垃圾中转运输方案、物业配套用房规划等）、小区设备用房规划方案（小区主要变配电房、水泵房、换热站、消防监控中心等，具体参考附件一《小区设备用房规划建议》）、小区首期交楼必需设备用房规划方案、小区智能化综合规划方案、小区公共区域和会所、运动中心及影城等区域水电表独立安装等进行综合研讨，根据研讨结果拟定详细规划设计方案，报集团设计院、设计质量与成本控制中心、物业管理中心联合审核，最终方案由工程建设口集团分管领导审批。

2、总工室在详细规划设计时须按当地相关规定配臵物业用房（包括但不限于办公、仓库、员工食堂和宿舍等）,地区物业公司应严格按照规划面积使用物业用房；因特殊情况需增加物业用房的，由地区物业公司提出申请，经地区公司董事长（或主持工作一把手）、集团物业管理中心审核后报工程建设口集团分管领导审批执行；物业用房移交地区物业公司后，其他单位若需使用，由需求部门书面申请，经物业服务中心负责人、地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审核后，报集团物业管理中心总经理审批。

3、物业用房须在首批次交楼区域内配备，如未配备或配备不足，地区物业公司需要对外租赁办公场所、员工宿舍、饭堂、仓库等，由地区公司负责办理或委托地区物业公司办理，费用在地区公司列支，物业

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服务中心负责日常管理。

第四条 施工前期介入

1、地区公司工程部应根据场地准备进度提前十五日以业务联系函的形式通知地区物业公司调派相关人员进场；地区物业公司在接到业务联系函之日起七个工作日内安排保安员进场，保安员以外的其他员工应在开盘区域开放前一个月内进场。

2、从保安员进场开始，地区公司工程部应为地区物业公司提供办公地点、食堂、宿舍、仓库、电话、网络及必需的后勤物资；办公地点、食堂、宿舍、仓库的选定、装修改造及后勤物资配臵由地区物业公司提出使用要求，由工程部组织包括地区物业公司在内的相关部门召开讨论会，讨论结果报地区公司工程主管领导审批后由地区公司工程部执行。

第五条 施工阶段介入

1、施工阶段介入工作根据地区公司要求，由地区物业公司组织安排。

2、总工室下发施工图时增加一套给地区物业公司，包括但不限于：规划报建图、小区总体平面图、建筑施工图、装修施工图、园林园建施工图、综合管网图、给排水施工图、电气施工图、暖通施工图、消防施工图、智能化施工图、燃气施工图。

3、每期工程第三层砖砌体完成后两天内，总工室牵头组织工程技术部、工程部、营销部、物业公司等各部门及施工单位进行综合会验；完成“三层会验”两天内，总工室整理出验收意见，提出存在的问题及整改措施，以书面形式发给“三层会验”参加部门及预决算部、开发部，七天内下发设计文件。

4、地区物业公司须参与每期工程“三层会验”工作，重点就大小头、预留孔洞、门窗开启方向、业主后期使用需求等提出意见。

5、地区物业公司须参与并跟进重点部位的施工质量监督：如地暖管铺设、外墙保温、卫生间及屋面防水、地下车库及地下室防水、安防、消防、智能化系统等，发现问题及时通知地区公司工程部。

6、地区物业公司须参与装修工作面验收工作，查验内容见《恒大地产集团交楼工作管理办法》。

7、竣工验收合格后，物业服务中心协调地区公司工程部提供全

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套竣工资料，地区物业公司负责各物业服务中心工程档案资料管理工作的指导和监督。

第六条 地区物业公司须按照地区公司需求拟定前期介入人员编制，报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行，并报备集团物业管理中心，前期介入人员人工综合成本在地区公司列支。若采用劳务派遣方式进行的，派遣单位由地区公司征召或委托地区物业公司办理（已有派遣单位的原则上可直接使用），地区物业公司负责前期介入人员及派遣单位管理。

地区物业公司前期介入所需的办公设备等固定资产由地区公司工程部负责申购，地区公司采购部负责购买。日常消耗品由地区公司委托物业公司申购，物业服务中心提出需求,项目工程部确认，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

第七条 物业服务费测算

1、地区物业公司须在开盘三个月前根据物业管理方案进行物业服务费、停车服务费成本测算, 拟定项目各业态（住宅、商业、公寓、公建配套等）物业服务费标准及停车服务费标准，经地区公司董事长（或主持工作一把手）签署意见，物业直管副总裁审核后报营销直管副总裁审批。

2、测算中所需规划图纸、设备参数由总工室在开盘前四个月提供。第八条 前期物业管理招投标

1、开发部负责前期物业管理招投标备案的组织工作，地区物业公司负责具体工作的落实。开发部须向地区物业公司提供土地出让手续（土地证、出让合同等）复印件、《国有土地规划许可证》复印件、规划图纸复印件及政府规定的其他备案资料。

2、招投标部负责招投标代理公司的选定工作，并与招投标代理公司签订招投标代理合同。地区物业公司依据合同监督和配合招投标代理公司，及时完成前期物业管理招投标工作。

3、若地区公司自行进行前期物业管理招投标工作，地区物业公司负责协助提供招投标文件要求等相关资料。

4、合同管理部须组织地区物业公司对招投标代理公司制作的招投标文件进行审核。

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5、前期物业管理招投标完成后，招投标部须及时完成《前期物业服务合同》签订工作，开发部须及时完成《前期物业服务合同》政府备案。

6、前期物业管理招投标发生的相关费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

第三章 销售案场管理

第九条 开盘筹备

1、新开盘项目销售现场开放前两个月,营销部就销售案场物业人员配臵问题向地区物业公司提出书面需求，地区物业公司根据营销需求及项目情况，参照物业配合销售人员定岗定编参考标准，拟定定岗定编方案，报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行，并报备集团物业管理中心，配合销售人员人力综合成本在地区公司列支。若使用劳务派遣的，相关单位由地区公司征召或委托地区物业公司办理（已有派遣单位的原则上可直接使用），地区物业公司负责配合销售人员及派遣单位管理。

2、营销部须提前20天书面告知地区物业公司销售现场开放和开盘时间，销售现场开放前10天地区物业公司须安排物业人员到岗、相关物资到位,营销部负责验收确认。

3、营销部负责制定开盘方案、销售环境布臵方案、销售大厅布臵方案，物业服务中心负责制定配合营销物业管理方案、开盘当天的配合方案和应急预案，经地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审核后报地区公司营销主管领导审批执行。

4、营销部负责组织售楼部、样板房软装配臵和室内摆放设计工作；负责软装物资的采购和盘点，并将《软装盘点表》（附照片）移交给物业服务中心；负责组织工程部、物业服务中心对达到开放状态的售楼部、样板房进行联合验收，合格后移交物业服务中心管理，营销部进行监督、检查。

5、营销部负责销售环境美化工作，牵头组织总工室、工程部、物业服务中心对销售通道及销售围蔽进行规划、设计和施工，完工后移交物业服务中心进行日常管理，营销部负责进行日常检查，并协调

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工程部、物业服务中心和园林集团等进行日常维护。

6、销售环境美化所需物资由营销部负责申购，地区公司负责采购或招标，于开园前一周内到货。

7、销售区域已完工的设施设备，经工程部、地区物业公司进行验收并办理移交手续后，由物业服务中心代为管理。工程部须对物业服务中心相关人员进行技术交底，并提供施工图纸和使用说明书等相关资料，包括但不限于：

销售中心结构图、销售中心建筑图、销售中心装修施工图、销售中心各机电专业施工图（包括水、电、暖通、智能化、消防、电梯等等）、综合管网施工图、园林园建施工图、销售中心设备设施厂家相关资料。

8、物业服务中心须于销售区开放展示前两个月协助地区公司进行保洁开荒立项，地区公司负责招投标工作或委托地区物业公司办理；保洁开荒合同与地区公司签订，园林集团须参与应标；物业服务中心组织并监督保洁开荒工作，并配合工程部进行验收。

第十条 销售案场管理

1、营销部负责对销售案场物业人员进行销售相关业务知识培训，并定期考核，对考核结果不达标的人员，营销部有权提出更换。

2、销售案场装饰物品、宣传物品由营销部负责申购，物业服务中心负责日常管理。

3、销售案场日常消耗品及维修物料可由地区公司委托地区物业公司申购，由物业服务中心提出需求，项目营销部确认，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

4、物业服务中心负责售楼部、样板房的日常管理和软装的定期清洁、维护，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

5、物业服务中心负责销售区域日常维修工作。涉及重大工程质量问题、大型维修等由地区公司工程部负责组织责任施工单位进行维修，责任施工单位不能及时维修及维保修期过后的维修由工程部委托物业服务中心或第三方进行维修，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。如需外委第三方维修的，由地区公司负责

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招标或委托地区物业公司办理。

6、销售区域设施设备（电梯、中央空调、采暖设备、水泵等）的日常运行维护由物业服务中心负责，能耗、维修保养、年检等费用由地区公司委托地区物业公司立项申报，经项目工程部及营销部确认后，按地区公司审批权限报批，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

7、售楼部、样板房维保修期内的维修由地区公司工程部负责组织责任施工单位进行维修，责任施工单位不能及时维修及维保修期过后的维修由工程部委托物业服务中心或第三方进行维修，如需外委第三方维修的，由地区公司负责招标或委托地区物业公司办理，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

8、园林集团负责销售区域园林景观维护；地区公司招投标部负责征召外委保洁单位并签订协议；物业服务中心负责销售区域的日常保洁管理，负责外委保洁单位的费用核算及请款事宜。

9、地区公司负责未交楼项目销售区域垃圾清运的招标工作或委托地区物业公司办理，垃圾清运合同与地区公司签订，费用在地区公司列支；已交楼项目销售区域垃圾清运的招标工作由地区物业公司负责，合同与地区物业公司签订，费用在地区物业公司列支。

10、地区公司各类大型推广及销售活动需地区物业公司配合的，需求部门须提前五天书面通知地区物业公司，地区物业公司提前制定配合实施方案和应急处理预案，配合相关活动发生的差旅费、食宿费等费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

11、营销撤场后，属于地区公司的资产及营销物资由地区公司负责处理，若需移交地区物业公司的，按规定办理资产调拨手续。

第四章 交楼及维保修管理

第十一条 交楼前工作

交楼区域保洁开荒工作的招标立项由地区公司工程部提报或委托物业服务中心办理，地区公司招投标部负责招标工作或委托地区物业公司办理。委托地区物业公司办理的，由地区公司招投标部负责监督指导，合同与地区公司签订，费用在地区公司列支。

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第十二条 交楼工作

1、配合交楼购臵的固定资产及低值易耗品、印刷品、交楼现场布臵、气氛烘托物资，由地区公司营销部负责申购或委托地区物业公司申购。委托地区物业公司办理的，由物业服务中心提报，经项目营销部确认，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。交楼物资须在交楼10天前采购到位并移交物业服务中心。

2、地区物业公司须在每期交楼前制定交楼工作方案（包括交楼现场布臵、氛围展示、应急预案等），按地区公司审批权限报批后，地区公司采购部负责采购或委托地区物业公司办理，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

3、交楼区域的楼宇标识标牌、园区标识标牌、设备机房标识标牌、果皮箱、休闲椅等园区配套物品由物业服务中心负责申购，项目营销部负责人确认，按地区公司审批权限报批后，地区公司采购部负责采购或委托地区物业公司办理，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

4、交楼后，交楼区域的多种经营由地区物业公司负责。属于地区公司空臵物业（含空臵车位等）的物业服务费、能耗公摊费、维修费等在地区公司列支。

第十三条 交楼维保修工作

1、交楼维保修工作按《恒大地产集团交楼工作管理办法》执行。

2、地区物业公司参照集团物业管理中心定岗定编标准制定维保修人员定岗定编方案，经地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行，并报备集团物业管理中心，维保修人员人工综合成本在地区公司列支。若使用劳务派遣的，相关单位由地区公司征召或委托地区物业公司征召（已有派遣单位的原则上可直接使用），地区物业公司负责维保修人员及派遣单位管理。

3、维保修材料采购及管理

(1)集团统一配送的维保修材料由物业服务中心申报材料计划，经地区物业公司董事长（或主持工作一把手）、地区公司工程技术部审核后，以地区物业公司为单位报材料公司安排配送，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

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(2)非集团统一配送的维保修材料由物业服务中心申报材料计划，按地区公司审批权限及采购流程执行，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

(3)项目维保修大队须结合维保修需求、仓库材料库存量，每月25日提交材料采购计划。

(4)维保修材料归地区公司所有，由地区物业公司负责日常管理；维保修期过后，属地区公司的物资由地区公司负责处理，若移交给地区物业公司须办理调拨手续。

4、维保修责任界定

(1)地区公司工程部须在交楼半个月前确定专职维保修项目经理，并提供《维保修责任施工单位划分表》，据此确定交楼后的现场维修问题责任施工单位。

(2)地区公司工程部专职维保修项目经理负责界定外墙保温、玻璃划痕、卫生间渗漏水、隐蔽工程等重难点问题的责任施工单位，并协调第一时间开展维修，避免业主投诉。无法立即界定责任施工单位或责任施工单位不能及时维修的，地区公司工程部须委托地区物业公司或第三方进行维修，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。需要外委第三方维修的，由地区公司负责招标或委托地区物业公司办理。

5、赔偿

因工程等原因导致业主要求赔偿的，物业服务中心接到业主投诉后，须按《恒大地产集团售后服务管理办法》及地区公司、地区物业公司售后服务实施细则要求执行，维保修大队做好相应的取证工作。

第十四条 设备设施承接查验

1、工程竣工后，地区公司工程部书面通知物业服务中心进行设备设施移交接管，物业服务中心组织工程部、施工单位进行设备设施承接查验，并按照住房和城乡建设部下发的《物业承接查验办法》（附件二）对物业共用部位、共用设备设施进行检查和验收，查验要求详见《物业承接查验标准》（附件三）。

2、物业服务中心须将承接查验中发现的问题书面通知地区公司工程部，地区公司工程部须及时解决并组织物业服务中心复验。

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3、地区公司工程部须在交楼前，根据地区物业公司需求对公建配套及公共设备设施按类别分别安装水、电表。已交楼项目遗留问题由地区物业公司提出需求，地区公司工程部整改。

4、承接查验合格的设备设施，地区公司对物业服务中心做正式交接，并提供相关施工单位的设计施工资料、使用和维护保养技术资料，安排技术交底。交接工作应当形成书面记录，包括移交资料明细、物业共用部位、共用设备设施明细、交接时间、交接方式等内容，并由地区公司和物业服务中心共同确认。

5、物业服务中心应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

第十五条 遗留问题处理

1、在维保修期限内的户内工程遗留问题，由维保修大队进行维修，并办理签证手续提交地区公司对责任施工单位进行费用转扣；维保修期满后的户内维修应按照有偿服务的原则进行维修。

2、地区物业公司须及时上报项目配套工程遗留问题，相关问题在质保期内的，由地区公司工程部安排施工单位整改，地区物业公司监督跟进整改完成情况，并及时反馈至集团物业管理中心。如施工单位整改不及时或整改力度不够，地区公司工程部须委托地区物业公司对遗留问题进行整改或外委维修，所发生费用在地区公司列支，由地区公司从责任施工单位结算款或质保金中转扣。

3、维保修期满至维修基金启用前需对物业公共部位（如电梯前室、消防楼梯、大堂、园区景观等）、共用设施、设备进行大修、更新、改造的，地区物业公司须通知地区公司，由地区公司工程部组织进行原因分析并界定责任单位，由责任单位负责维修。无法界定施工单位的，由地区公司负责维修。

4、在维保修期内报修的问题，维保修期满后仍未维修完成，责任单位需继续维修。窗户透风透寒、外墙及屋面漏水、室内土建、室内渗漏水、室内供暖不达标等重难点问题，由地区公司工程领导牵头，第十六条 费用转扣

1、费用转扣由地区公司负责，签证手续由地区物业公司办理，9 / 13

召开专项会议讨论解决，地区物业公司参与配合。地区公司工程部确认，转扣费用入地区公司账。

2、项目交楼前90天，地区物业公司协助地区公司确定维保修签证转扣费用标准、签证流程及签证办理要求。

3、费用结算

（1）《维修工程签证单》由维保修工程师/监理核算工程量、材料用量、人工工时及维修费用，经维保修大队长、物业服务中心负责人、地区物业公司维保修部审核后按月汇总上报。

（2）每月5日前，维保修大队须将上月的《维修工程签证单》（含照片、业主书面确认材料、施工单位责任认定等）、《维保修转扣费用汇总表》、《维保修转扣费用明细表》上报至地区物业公司维保修部，经预决算专员、主管维保修业务领导审核后，每月10日报地区公司预决算部审核。

第五章 社区商业及配套管理

第十七条 社区商业、恒大影城

1、社区商业管理按《恒大地产集团社区商业管理办法》执行。社区商业日常物业管理由地区物业公司负责。

2、社区商业物业服务收费原则上实行一费制，社区商业公共照明、中央空调、电梯等产生的公共能耗分摊费用纳入物业服务费中一并收取，不再另行收取公摊费用。当地政府明确要求须将物业服务费与其他费用分开收取的，按照当地政府规定执行。

3、社区商业在该项目《商品房买卖合同》约定的交楼之日（下称“交楼”）前，因地区公司商业经营管理部招商需要由物业服务中心提供物业服务的，地区物业公司应与地区公司签订《前期物业服务合同补充协议》，明确相关服务时间、服务内容及服务费用。由地区公司依据《前期物业服务合同补充协议》支付未出租部分社区商业的物业服务费用。

交楼前已出租的社区商业，地区物业公司应与租户签订《物业服务协议》，自承租之日起向租户收取物业服务费用。已售且已出租的社区商业，由地区物业公司与业主签订《物业服务协议》，向业主收取物业服务费用；业主与租户约定由租户缴纳物业服务费用的，地区

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物业公司应再与租户签订《物业服务协议》，向租户收取物业服务费用，业主承担连带缴纳责任。

4、交楼后属于地区公司产权且未出租的社区商业，地区物业公司按照与地区公司签订的《前期物业服务合同》向地区公司收取物业服务费用。交楼后已出租的社区商业，参照交楼前已出租社区商业费用收缴具体要求执行。

5、商业经营管理部在进行招商时如需向承租方提供车位的，应提前与物业服务中心协商一致，避免引发业主群诉事件。

6、社区商业专用停车区域按临时停车收费。若地区公司商业经营管理部或承租方为客户支付临时停车费用的，由地区物业公司与地区公司商业经营管理部或承租方签订协议，按月结算。地区物业公司应加强社区商业停车管理，保证车道畅通，禁止其他车辆占用社区商业专用停车区域。

7、恒大影城管理参照《恒大地产商业集团管理办法》以及上述社区商业管理具体要求执行。

8、社区商业、恒大影城设备设施承接查验，共用设备设施大修、更新、改造，维保修期内、维保修期满的维修参照本指引第四章相关要求执行。

第十八条 综合楼、运动中心

1、综合楼、运动中心日常物业管理由物业服务中心负责。

2、未出租的综合楼、运动中心，由地区公司负责招商及运营管理。若地区公司委托物业公司运营管理的，地区公司应与地区物业公司签订协议，明确运营收入及费用支出归属。已确认属全体业主共有公建配套的会所由地区物业公司负责管理。

3、已出租的综合楼、运动中心，地区公司商业经营管理部在签订《租赁协议》的同时须协助地区物业公司与承租方签订《物业服务协议》，地区物业公司自承租之日起向承租方收取物业服务费用（物业服务费用须包括重要设施设备的维护保养、年检费用），若因特殊情况地区公司需免收承租方物业服务费用的，相关费用由地区公司支付给地区物业公司。

第十九条 地下车位

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1、地区物业公司负责地下车位租赁管理工作，具体按《恒大地产集团地下车位租赁管理办法》执行。

2、地区物业公司应合理使用与停车场相关的场地及设施设备，不得擅自变更其用途。如因经营所需须改变使用用途的，须报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行。

3、交付使用的停车场设施日常例行维护、保养等相关费用由地区物业公司承担。停车场的大、中修及改造或机械车位年检等费用由权属单位承担。如停车场有专项维修资金的，停车场大、中修及改造费用从专项维修资金中列支。

停车场的大、中修及改造如需外委第三方维修的，由权属单位委托地区物业公司立项申报，经项目工程部确认，按地区公司审批权限报批后，由地区公司负责招标或委托地区物业公司办理。

第二十条 公建配套物业

1、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施竣工验收合格后由开发部移交相关政府单位，暂未移交的由物业服务中心代为进行日常物业管理，代管期间产生的能耗等相关费用由物业服务中心立项申报，地区公司工程部负责人确认，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

2、已移交政府单位的公建配套物业，物业服务中心应按相关规定提供日常物业服务，按规定收取相关费用。

第六章 其他

第二十一条 施工前期介入、配合销售、维保修等由地区公司承担的物业公司人工综合成本在地区公司列支，包括但不限于员工工资及奖金、社保、公积金、加班费、办公费、服装费、住宿费、餐补、员工福利等所有费用。

第二十二条

本指引中由地区公司委托地区物业公司办理的所有前期介入、配合销售、交楼及维修物资等的申购、采购、招标及其他事项，均按地区公司管理办法的审批流程立项、采购招标，合同与地区公司签订，地区物业公司负责费用核算及请款，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

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第二十三条 地区公司设臵客运公司或车队的，由地区物业公司负责车辆日常运营管理，其配臵的人员人工综合成本及运营成本由地区公司承担，若有运营收入的，其收入归地区公司所有。若使用劳务派遣的，相关单位由地区公司征召或委托地区物业公司征召（已有派遣单位的原则上可直接使用），地区物业公司负责派遣单位管理。

第二十四条 本指引自公布之日起正式实施，此前下发的有关规定与本指引不一致的，按本指引执行。本指引未明确的事宜，按集团相关制度执行。

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第五篇：前期物业

兴安·金都瑞园

前 期 物 业 服 务 协 议

安阳市兴安物业管理有限责任公司

二零一三年制

前 期 物 业 服 务 协 议

甲方：安阳市兴安物业管理有限责任公司 联系电话：

乙方： 身份证号码： 联系电话：

本物业名称：兴安·金都瑞园住宅小区

乙方所购房屋基本情况：

坐落位置： 楼 单元 层 户

建筑面积：＿＿＿＿平方米 类型：_＿＿＿＿

为加强金都瑞园住宅小区的物业管理，保障区内房屋和公共设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、舒适文明的居住环境，甲乙双方根据《物业管理条例》和相关法律、法规，并根据《商品房预（销）售合同》及甲方和河南兴安投资置业股份有限公司签订的《兴安·金都瑞园小区前期物业服务协议》，在自愿、平等、协商一致的基础上，同意签订本协议，以便共同遵守。双方就前期物业管理服务达成如下协议：

第一条 双方的权利和义务

一、甲方的权利和义务

1、根据有关法律法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度；

2、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、服务；

3、建立、健全本物业的物业服务档案，及时记载变更信息，并为业主的个人资料信息保密；

4、对业主和物业使用人违犯本合同和《临时管理规约》的行为，采取告知、劝说和建议等方式督促其改正；

5、可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

6、依据本协议向乙方按收取物业服务费，费用到期前一个月，乙方向甲方缴纳下的物业服务费用；

7、每年在小区内公示物业服务费用收支情况；

8、提前将装饰装修房屋的注意事项书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；

9、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务，费用由乙方支付；

二、乙方的权利义务

1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2、监督、帮助甲方的物业管理服务行为，可以就物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议；

3、遵守相关的物业管理法律法规和本物业的《临时管理规约》；

4、依据本协议向甲方按缴纳物业服务费，费用到期前一个月，乙方向甲方缴纳下的物业服务费用；

5、装饰装修房屋时，遵守相关的法律规定、《金都瑞园装修管理规定》和双方签署的《装饰装修管理服务协议》的约定；

6、未经甲方同意和相关行政部门审批，不得擅自改变房屋的使用功能；不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，办理相关手续并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；

7、转让房屋时，应事先通知甲方并结清各项费用，同时明确告知受让方与甲方签订本协议。

8、如遇楼下业主房屋内卫生间等部位漏水需要维修的，楼上业主应当配合楼下业主的维修并提供维修方便，不得阻挠、拒绝；

9、楼梯间的公共照明费用未包含在物业服务费中，需由单元内业主另行共同承担。除此以外其他小区内公共场所照明费用已包含在物业服务费中。

第二条 物业管理服务内容

一、房屋共用部位和设施的维护和管理

共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，包括房屋主体的承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、公用通道等；

二、住宅区共用设施设备及公共场所的维护和管理

共用设施设备是指共用的污水管道、雨水管道、落水管、地下排水管道、化粪池、电梯、天线、小区内道路（市政道路除外）、路灯、园林绿化、公益性文化娱乐体育设施、智能化、消防设施等；

三、环境卫生

包括楼道清洁、住宅区内公共场所保洁、垃圾清运等；

四、公共秩序维护

甲方维护本物业区域内的公共秩序，遇有对本小区公共秩序造成妨碍的，移交并协助公安机关处理；

五、交通秩序与车辆停放

按照小区的整体规划，负责车辆停放秩序的管理；

六、房屋装饰装修管理

根据有关法律法规规定、《装饰装修管理服务协议》及《兴安·金都瑞园装修管理规定》实行管理；

第三条 物业管理服务质量

一、房屋外观：良好、整洁，无妨碍市容和观瞻；

二、设备运行： 设备运行良好，使用正常，维修及时；

三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：

1、小区路面整洁、维修及时、无破损；

2、配套设施维修及时、完好无损；

四、环境卫生：定时消杀，垃圾及时清理，环境整洁；

五、绿化：花草长势良好，修剪及时；

六、交通秩序与车辆停放：车辆停放有序；

七、公共秩序：住宅区内秩序良好；

八、消防：系统设备定期检查，使用正常；

九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修： 维修及时；

第四条 物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用）

一、乙方按预交管理服务费；费用到期前一个月乙方向甲方缴纳下费用；

二、各类物业管理服务收费标准（按房屋建筑面积计收）

1、住宅物业：每月每平方米建筑面积收费标准为人民币_1.2元；

2、商业物业：每月每平方米建筑面积收费标准为人民币0.9元；

3、乙方原因造成房屋空置的，按建筑面积每月每平方米1.2元；

三、乙方出租物业时，对物业服务费用支付有约定的，按其约定收费但乙方应承担连带责任；无约定的，物业服务费用由乙方缴纳；

四、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用；

五、装修垃圾清运费及装修管理服务费按《装饰装修管理服务协议》及《兴安·金都瑞园装修管理规定》执行；

六、电梯是楼内全部业主的共用财产，电梯正常运行费用已包含在物业服务费中，由楼内全体业主按同一标准支付物业管理费。

第五条 其他有偿服务费用

地下车库公共部位保洁、照明费用： 15元∕月∕个； 第六条 代收代缴收费服务

水费代收时间为每月的＿＿日至＿＿日，乙方需按时交纳。

第七条 维修资金的管理与使用

一、根据《物业管理条例》及相关物业管理规章规定，本物业建立共用部位、共用设施设备维修资金，乙方应按当地政府相关规定按时缴纳房屋维修资金；

二、住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

三、维修资金使用按照相关规定及法定程序进行。

四、维修资金不敷使用时经当地行政管理部门审核批准按乙方占用的房屋建筑面积比例续筹。

第八条 其它约定事项

一、为维护公共利益和他人合法权益，在不可预见情况下，如发生天然气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急避险措施造成乙方损失的，甲方不承担责任。

二、房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护、大中修、更新费用承担：保修期内属保修范围的由建设单位承担；超过保修期或不属保修范围属于维修资金维修范围的，由相关业主共同签字，按照有关规定办理手续从维修资金中支出；不属保修范围和维修资金使用范围的由该共有部分业主按建筑面积比例承担。

第九条 违约责任

一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所多收的费用；

四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按日加收应交物业服务费用的1﹪的违约金；

五、乙方在装修时违反相关法律法规和规章规定以及《房屋装饰装修管理服务协议》约定的，甲方有权责令乙方整改、恢复原状并赔偿经济损失；

六、乙方擅自改变房屋功能，占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备，甲方有权责令乙方整改、恢复原状并赔偿经济损失；

七、乙方无理拒绝对房屋毗邻部位的维修时，甲方有权责令乙方予以配合；

第十条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，提交安阳仲裁委员会仲裁。

第十一条 本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十二条 本协议自双方签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。

第十三条

本协议一式两份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力。

甲方：安阳市兴安物业管理 乙 方： ＿＿＿＿

有限责任公司

经 办 人：＿＿＿＿ 年 月 日 年 月 日