015附件：《地区公司物业管理工作指引》

第一篇：015附件：《地区公司物业管理工作指引》

地区公司物业管理工作指引

第一章 总 则

第一条

为进一步理顺地区公司物业管理工作，根据《地区公司和物业公司工作衔接办法》，特制定本指引。

第二条 本指引适用于地区公司、地区物业公司及集团各相关单位。

第二章 物业管理前期介入

第三条 规划设计介入

1、在集团规划设计审批后，地区公司制定详细规划之前，由总工室牵头组织开发部、工程部、营销部、物业公司，按照集团规定针对小区物业管理用房和设备用房、园区封闭方案（含出入口设臵）、人车分流、小区智能化综合规划方案、小区公共区域和会所、运动中心及影城等区域水电表独立安装等进行综合研讨，根据研讨结果拟定详细规划设计方案，报集团建筑设计院、设计成本质量控制中心、物业管理中心联合审核，最终方案由工程建设口集团分管领导审批。

2、总工室在详细规划设计时须按集团批复配臵物业用房（包括但不限于办公、仓库、员工食堂和宿舍等）,地区物业公司应严格按照规划面积使用物业用房；因特殊情况需增加物业用房的，由地区物业公司提出申请，经地区公司董事长（或主持工作一把手）、集团物业管理中心审核后报工程建设口集团分管领导审批执行；物业用房移交地区物业公司后，其他单位若需使用，由需求部门书面申请，经物业服务中心负责人、地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审核后，报集团物业管理中心总经理审批。

3、首批次交楼区域内须按照《小区配套设计指引》的要求配备物业用房，如首期不具备条件的，须设臵临时物业管理用房。如地区物业公司需要对外租赁办公场所、员工宿舍、饭堂、仓库等，由地区公司负责办理或书面委托地区物业公司办理，费用在地区公司列支，物业服务中心负责日常管理。/ 14

第四条 施工前期介入

1、地区公司工程部应根据场地准备进度提前十五天以业务联系函的形式通知地区物业公司调派相关人员进场；地区物业公司在接到业务联系函之日起七天内安排保安员进场，保安员以外的其他员工应在开盘区域开放前一个月进场。

2、保安员进场前十四天，地区公司工程部应为地区物业公司提供办公地点、食堂、宿舍、仓库、电话、网络及必需的后勤物资；办公地点、食堂、宿舍、仓库的选定、装修改造及后勤物资配臵由地区物业公司提出使用要求，工程部组织包括地区物业公司在内的相关部门召开讨论会，讨论结果报地区公司工程主管领导审批后，由地区公司工程部执行，物业公司验收后接收。

第五条 施工阶段介入

1、总工室下发施工图（含电子版）时增加一套给地区物业公司，包括但不限于：规划报建图、小区总体平面图、结构施工图、建筑施工图、装修施工图、园林园建施工图、综合管网图、给排水施工图、电气施工图、暖通施工图、消防施工图、智能化施工图、燃气施工图及各专业变更图纸。

2、每期工程第三层砖砌体完成后两天内，总工室牵头组织工程管理部、工程部、营销部、物业公司等各部门及施工单位进行综合会验；完成“三层会验”两天内，总工室整理出验收意见，提出存在的问题及整改措施，以书面形式发给“三层会验”参加部门及预决算部、开发部，七天内下发设计文件。

3、地区物业公司须参与每期工程“三层会验”工作，重点就大小头、预留孔洞、门窗开启方向、设计遗漏问题或者不合理处、业主使用需求等提出意见。

4、地区物业公司须参与并跟进重点部位的施工质量监督：如地暖管铺设、外墙保温、卫生间及屋面防水、地下车库及地下室防水、安防、消防、智能化系统等，发现问题及时通知地区公司工程部。

5、地区物业公司须参与装修工作面验收工作，查验内容见《恒大地产集团交楼工作管理办法》。/ 14

6、竣工验收合格后，地区公司工程部须向物业服务中心提供全套竣工资料，地区物业公司负责各物业服务中心工程档案资料管理工作的指导和监督。

7、施工阶段介入工作根据地区公司要求，由地区物业公司组织安排。第六条地区物业公司须按照地区公司需求拟定前期介入人员编制，经地区公司董事长（或主持工作一把手）及物业管理中心签署意见后报物业管理中心直管副总裁审批后执行；前期介入人员人工综合成本在地区公司列支。若采用劳务派遣方式进行的，派遣单位由地区公司征召或书面委托地区物业公司办理（已有派遣单位的原则上可直接使用），地区物业公司负责前期介入人员及派遣单位管理。

地区物业公司前期介入所需的办公设备等固定资产由地区公司工程部负责申购，地区公司采购部负责购买，且须在地区物业公司进驻前七天购买到位，具备办公条件。地区物业公司前期介入（非销售案场）所需的日常消耗品由地区公司书面委托物业公司申购，物业服务中心提出需求，工程部确认，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

第七条物业服务费测算

1、地区物业公司须在开盘三个月前根据物业管理方案进行物业服务费、停车服务费成本测算, 拟定项目各业态（住宅、商业、公寓、公建配套等）物业服务费标准及停车服务费标准，经地区公司董事长（或主持工作一把手）签署意见，物业直管副总裁审核，商业物业的物业服务费、停车服务费标准同时须经商业集团总经理（或主持工作一把手）会签，再报营销直管副总裁审批。

2、测算中所需规划图纸、设备参数由总工室在开盘前四个月提供。第八条 前期物业管理招投标

1、开发部负责前期物业管理招投标备案的组织工作，地区物业公司负责具体工作的落实。开发部须向地区物业公司提供土地出让手续（土地证、出让合同等）复印件、《国有土地规划许可证》复印件、规划图纸复印件及政府规定的其他备案资料。

2、招投标部负责招投标代理公司的选定工作，并与招投标代理公/ 14

司签订招投标代理合同。地区物业公司依据合同监督和配合招投标代理公司，及时完成前期物业管理招投标工作。

3、若地区公司自行进行前期物业管理招投标工作，地区物业公司负责协助提供招投标文件要求等相关资料。

4、合同管理部负责对招投标代理公司制作的招投标文件进行审核。

5、前期物业管理招投标完成后，招投标部须及时完成《前期物业服务合同》签订工作，开发部须及时完成政府备案工作。

6、前期物业管理招投标发生的相关费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

第三章 销售案场管理

第九条 开盘筹备

1、新开盘项目销售现场开放前两个月,营销部就销售案场物业人员配臵问题向地区物业公司提出书面需求，地区物业公司根据营销需求及项目情况，参照物业配合销售人员定岗定编参考标准，拟定岗定编方案，经地区公司董事长（或主持工作一把手）及物业管理中心签署意见后报物业管理中心直管副总裁审批后执行；配合销售人员人力综合成本在地区公司列支。若使用劳务派遣的，相关单位由地区公司征召或书面委托地区物业公司办理（已有派遣单位的原则上可直接使用），地区物业公司负责配合销售人员及派遣单位管理。

2、营销部须提前20天书面告知地区物业公司销售现场开放和开盘时间，销售现场开放前10天地区物业公司须安排物业人员到岗、相关物资到位,营销部负责验收确认。

3、营销部负责制定开盘方案、销售环境布臵方案、销售大厅布臵方案，物业服务中心负责制定配合营销物业管理方案、开盘当天的配合方案和应急预案，经地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审核后报地区公司营销主管领导审批执行。

4、营销部负责组织售楼部、样板房软装配臵和室内摆放设计工作；营销部负责软装物资的采购，经与物业服务中心共同盘点后，连同《软装盘点表》（附照片和摆放位臵，电子版需附彩照）移交给物业/ 14

服务中心进行管理，后期如有变更，须书面通知物业服务中心；营销部负责组织工程部、物业服务中心对达到开放状态的售楼部、样板房进行联合验收，合格后移交物业服务中心管理，营销部进行监督、检查。

5、营销部负责销售环境美化工作，牵头组织总工室、工程部、物业服务中心和园林集团对销售通道及销售围蔽进行规划、设计和施工，完工后移交物业服务中心进行日常管理，营销部负责进行日常检查，并协调工程部、物业服务中心和园林集团等进行日常维护。

6、销售环境美化所需物资由营销部负责申购，地区公司负责采购或招标，于开园前一周到货。

7、销售区域已完工的设施设备，经工程部、地区物业公司进行验收并办理移交手续后，由物业服务中心代为管理。工程部须对物业服务中心相关人员进行技术交底，并提供纸质版和电子版施工图纸和使用说明书等相关资料，包括但不限于：

销售中心结构图、销售中心建筑图、销售中心装修施工图、销售中心各机电专业施工图（包括水、电、暖通、智能化、消防、电梯等等）、综合管网施工图、园林园建施工图、销售中心设备设施厂家相关资料。

8、物业服务中心须于销售区开放展示前两个月协助地区公司进行保洁开荒立项，地区公司负责招投标工作或书面委托地区物业公司办理；保洁开荒合同与地区公司签订；物业服务中心组织并监督保洁开荒工作，并配合工程部进行验收，工程部负责费用核算及请款。

第十条 销售案场管理

1、营销部开盘前一个月负责对销售案场物业人员进行销售相关基础业务知识培训，并进行考核，对考核结果不达标的人员，营销部有权提出更换。开盘后销售案场物业服务人员的日常培训与考核由地区物业公司负责，营销部负责现场监督，并可对培训情况提出整改意见和对现场物业服务人员进行考核。

2、销售案场装饰物品、宣传物品由营销部负责申购，涉及物业宣传的物品由地区物业公司提出明确需求，经地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审核，报地区公司营销主管领导审批，营销部/ 14

负责申购，上述物资验收后移交物业服务中心进行日常管理。

3、销售案场日常消耗品及维修物料由物业服务中心提出需求，地区公司书面委托地区物业公司申购，营销部确认，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

4、因配合销售需要额外增加的配套（如咖啡馆、红酒吧等），其配备物资由营销部负责申购，物业服务中心负责日常管理。

5、物业服务中心负责售楼部、样板房的日常管理和软装的定期清洁、维护，若软装破旧需要更换的，由物业服务中心提出需求，营销部确认后进行申购或书面委托地区物业公司申购，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

6、物业服务中心负责室外园林小品、摆件、装饰物的日常管理，如有损坏不能维修且影响观瞻的，提请营销部进行报废处理并更换。

7、物业服务中心负责销售区域日常维修工作。涉及重大工程质量问题、大型维修等由地区公司工程部负责组织责任施工单位进行维修，责任施工单位不能及时维修及维保修期过后的维修由工程部书面委托物业服务中心或第三方进行维修，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。如需外委第三方维修的，由地区公司负责招标或书面委托地区物业公司办理。

8、销售区域设施设备（电梯、中央空调、采暖设备、水泵等）的日常运行维护由物业服务中心负责，能耗、维修保养、年检等费用由地区公司书面委托地区物业公司立项申报，经工程部及营销部确认后，按地区公司审批权限报批，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

9、售楼部、样板房维保修期内的维修由地区公司工程部负责组织责任施工单位进行维修，责任施工单位不能及时维修及维保修期过后的维修由工程部委托物业服务中心或第三方进行维修，如需外委第三方维修的，由地区公司负责招标或书面委托地区物业公司办理，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

10、园林集团负责销售区域园林景观维护；地区公司招投标部负责征召外委保洁单位并签订协议；物业服务中心负责销售区域的日常/ 14

保洁管理及负责外委保洁单位的费用核算及请款事宜。

11、地区公司负责未交楼项目销售区域垃圾清运、四害消杀、化粪池清掏的招标工作或书面委托地区物业公司办理，合同与地区公司签订，费用在地区公司列支；已交楼项目销售区域垃圾清运、四害消杀、化粪池清掏、水箱清洗的招标工作由地区物业公司负责，合同与地区物业公司签订，费用在地区物业公司列支。

12、地区公司各类大型推广及销售活动需地区物业公司配合的，需求部门须提前十天书面通知地区物业公司，地区物业公司提前制定配合实施方案和应急处理预案，配合相关活动发生的差旅费、食宿费等费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

13、营销撤场后，属于地区公司的资产及营销物资由地区公司负责处理，若需移交地区物业公司的，按规定办理资产移交手续。

第四章 交楼及维保修管理

第十一条 交楼前工作

交楼区域保洁开荒工作的招标立项由地区公司工程部在交楼前三个月提报或书面委托物业服务中心办理，地区公司招投标部负责招标工作或书面委托地区物业公司办理。委托地区物业公司办理的，由地区公司招投标部负责监督指导，合同与地区公司签订，费用在地区公司列支，工程部负责费用核算及请款。

第十二条 交楼工作

1、配合交楼购臵的固定资产及低值易耗品、印刷品、交楼现场布臵、气氛烘托的物资，营销部与地区物业公司就需求种类、数量达成一致，经地区公司营销主管领导审批后，由地区公司营销部负责申购或书面委托地区物业公司申购。委托地区物业公司办理的，由物业服务中心提报，营销部确认，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。交楼物资须在交楼十天前采购到位并移交物业服务中心。

2、地区物业公司须在每期交楼前制定交楼工作方案（包括交楼现场布臵、氛围展示、应急预案等），按地区公司审批权限报批后，/ 14

地区公司采购部负责采购或书面委托地区物业公司办理，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

3、交楼区域的楼宇标识标牌、园区标识标牌、设备机房标识标牌、果皮箱、休闲椅等园区配套物品由物业服务中心负责申购，营销部负责人确认，按地区公司审批权限报批后，地区公司采购部负责采购或书面委托地区物业公司办理，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

4、交楼后，交楼区域的多种经营由地区物业公司负责。属于地区公司空臵物业（空臵房、空臵车位等）的物业服务费、能耗公摊费、维修费等在地区公司列支。

第十三条交楼维保修工作

1、交楼维保修工作按《恒大地产集团交楼工作管理办法》执行。

2、地区物业公司参照集团物业管理中心定岗定编标准制定维保修人员定岗定编方案，经地区公司董事长（或主持工作一把手）及物业管理中心签署意见后报物业管理中心直管副总裁审批后执行；维保修人员人工综合成本在地区公司列支。若使用劳务派遣的，相关单位由地区公司征召或书面委托地区物业公司征召（已有派遣单位的原则上可直接使用），地区物业公司负责维保修人员及派遣单位管理。

3、维保修材料采购及管理

(1)集团统一配送的维保修材料由物业服务中心申报材料计划，经地区物业公司董事长（或主持工作一把手）、地区公司工程管理部审核后，以地区物业公司为单位报材料公司安排配送，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

(2)非集团统一配送的维保修材料由物业服务中心申报材料计划，按地区公司审批权限及采购流程执行，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

(3)项目维保修大队须结合维保修需求、仓库材料库存量，每月25日提交材料采购计划。

(4)维保修材料归地区公司所有，由地区物业公司负责日常管理；维保修期过后，属地区公司的物资由地区公司负责处理，若移交给地/ 14

区物业公司须办理移交手续。

4、维保修责任界定

(1)地区公司工程部须在交楼半个月前确定专职维保修项目经理，并提供《维保修责任施工单位划分表》，据此确定交楼后的现场维修问题责任施工单位。

(2)地区公司工程部专职维保修项目经理负责界定外墙保温、玻璃划痕、卫生间渗漏水、隐蔽工程等重难点问题的责任施工单位，并协调第一时间开展维修，避免业主投诉。无法立即界定责任施工单位或责任施工单位不能及时维修的，地区公司工程部须书面委托地区物业公司或第三方进行维修，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。需要外委第三方维修的，由地区公司负责招标或书面委托地区物业公司办理。

5、赔偿

因工程等原因导致业主要求赔偿的，物业服务中心接到业主、租户投诉后，须按《恒大地产集团售后服务管理办法》及地区公司、地区物业公司售后服务实施细则要求执行，维保修大队做好相应的取证工作。

第十四条设备设施承接查验

1、地区公司工程部须在交楼前，根据政府规定对公建配套及公用设备设施的供水、排水、供电、供气、供热、消防、通信、公共照明、有线电视等按规划设计要求建成并具备正常使用条件，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具。

2、分部分项工程验收合格后三天内，地区公司工程部书面通知地区物业公司和施工单位组建承接查验小组，对涉及此分部分项工程的物业共用部位、共用设备设施进行承接查验。

3、物业服务中心须将承接查验中发现的问题书面通知地区公司工程部，地区公司工程部须及时解决并组织承接查验小组复验。

4、承接查验合格的设备设施，物业服务中心接管设备设施，承担管理责任，报地区物业公司备案。

第十五条 遗留问题处理

1、在维保修期限内的户内工程遗留问题，通知施工单位后，施/ 14

工单位不愿维修的，由维保修大队进行维修，并办理签证手续提交地区公司对责任施工单位进行费用转扣；维保修期满后的户内维修应按照有偿服务的原则进行维修。

2、地区物业公司须按月上报项目配套工程遗留问题，相关问题在质保期内的，由地区公司工程部安排施工单位整改，地区物业公司监督跟进整改完成情况。如施工单位整改不及时或整改力度不够，物业公司书面通知地区公司工程部，地区公司工程部须书面委托地区物业公司对遗留问题进行整改或外委维修，所发生费用在地区公司列支，由地区公司从责任施工单位结算款或质保金中转扣。

3、质保期满至维修资金启用前需对物业公共部位（如电梯前室、消防楼梯、大堂、园区景观等）、共用设施、设备进行大修、更新、改造的，地区物业公司须通知地区公司，由地区公司工程部组织进行原因分析并界定责任单位，由责任单位负责维修。无法界定施工单位的，由地区公司负责维修，费用由地区公司承担。

4、在维保修期内报修的问题，维保修期满后仍未维修完成，责任单位需继续维修。窗户透风透寒、外墙及屋面漏水、室内土建、室内渗漏水、室内供暖不达标等重难点问题，在业主报修后一周内由地区公司工程领导牵头，召开专项会议讨论解决，地区物业公司参与配合。对于室内遗留问题的整改，工程部可委托施工单位、外委维修队第十六条 费用转扣

1、费用转扣由地区公司负责，签证资料由物业公司整理，签证内容由地区公司工程部确认，转扣费用入地区公司账。交楼前地区公司工程部需向物业公司提供《维保修责任施工单位划分表》。物业公司据此对交楼后的维修确定责任施工单位，责任施工单位对裁定结果有异议的，由地区公司工程部裁定。

2、签证流程

（1）《维修工程签证单》由维修工程师/监理核算工程量、材料用量、人工工时及维修费用，经维保修大队长、物业服务中心负责人审核后按月汇总上报地区物业公司维保修部。/ 14

伍或项目维保修大队进行维修。（2）维保修部每月5日、20日前将《维保修转扣费用汇总表》、《维保修转扣费用明细表》通过EMS沟通发送给地区公司工程部，地区公司工程部督促责任施工单位对转扣内容进行确认，责任单位对转扣内容有异议的，维保修部协调工程部召开专题会议及时予以协调解决。

（3）维保修部每月10日前将《维修工程签证单》（含照片、业主书面确认材料、施工单位责任认定等）、《维保修转扣费用汇总表》、《维保修转扣费用明细表》及维保修签证转扣会议纪要报地区公司预决算部审核并及时跟进转扣结果。

第五章商业物业及配套管理

第十七条 商业物业

1、商业物业管理按《恒大地产集团社区商业管理办法》、《商业集团与地区公司工作衔接管理办法》、《商业项目物业管理办法》执行。商业物业的日常物业管理由地区物业公司负责。

2、商业物业的物业服务收费原则上实行一费制，商业物业公共照明、电梯等产生的公共能耗分摊费用纳入物业服务费中一并收取，不再另行收取公摊费用。当地政府明确要求须将物业服务费与其他费用分开收取的，按照当地政府规定执行。商业物业的物业服务费、水电能耗费用由物业公司每月向业主或租户收取。

3、省级商业管理公司在进行招商时如需向承租方提供车位的，应提前与物业服务中心协商一致，物业服务中心与省级商业公司根据项目现场实际情况共同商议确定商业停车区域或停车方案，存在争议的，报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。

4、商业物业专用停车区域按临时停车收费。若省级商业管理公司（或综合体管理公司）或承租方为客户支付临时停车费用的，由地区物业公司与省级商业管理公司（或综合体管理公司）或承租方签订协议，按月结算。地区物业公司应加强商业物业停车管理，保证车道畅通，禁止其他车辆占用商业物业专用停车区域。

5、社区集中式商业（含恒大影城、商业街）、商业综合体的公共区域广告租摆位、临时经营摊位（含前广场）的招商、租赁定价、经/ 14

营管理由商业集团负责，物业服务中心配合并收取相应的水电费、物业人员服务费用，具体费用标准、收取方式由双方协商。

6、商业物业设备设施承接查验，共用设备设施大修、更新、改造，维保修期内、维保修期满的维修参照本指引第四章相关要求执行。

第十八条会所（含运动中心）

1、会所（含运动中心）日常物业管理由物业服务中心负责，物业服务中心指定专人负责对接会所（含运动中心）的日常物业服务工作。

2、省级商业管理公司负责会所（含运动中心）的招商管理，可确权会所的租赁合同以地区公司名义与承租方签订，不可确权的会所以物业公司名义与承租方签订。省级商业管理公司在与承租方签订《租赁合同》时：

(1)须明确设备设施的维修保养责任主体以及费用承担主体，重要设备设施的维护保养由物业公司负责，若因承租方单方违规使用或破坏等原因导致设备设施损坏的，维修费用由承租方承担。

(2)承租方在接收场地时，由省级商业管理公司牵头组织地区公司工程部、地区物业公司、承租方进行验收，场地移交须有设备设施移交清单并有各验收方签字确认，验收中发现的问题由地区公司工程部负责整改。如需物业公司维修的，费用转扣责任单位，或由地区公司承担。物业公司每月联合省级商业管理公司对移交会所的资产进行盘点。

(3)省级商业管理公司须协助地区物业公司与承租方签订《物业服务协议》，物业公司依据服务协议向承租方收取物业服务费，若因特殊情况需免收承租方物业服务费用的，相关费用由地区公司支付给地区物业公司。

(4)因招商需要，承租方须提前进场的，省级商业管理公司应书面通知物业服务中心，物业服务中心做好相关的配合和管理工作。

3、自会所（含运动中心）开放日起至租赁交付前，由物业公司负责会所展示。地区物业公司参照集团物业管理中心定岗定编标准制定会所（含运动中心）人员定岗定编方案，经地区公司董事长（或主持工作一把手）及物业管理中心签署意见后报物业管理中心直管副总裁审批后执行；相关费用均由地区公司承担，具体方案报地区公司董/ 14

事长（或主持工作一把手）审批后执行。若使用劳务派遣的，相关单位由地区公司征召或书面委托地区物业公司办理（已有派遣单位的原则上可直接使用），地区物业公司负责会所人员及派遣单位管理。

4、会所（含运动中心）在承租方进场前，由物业公司牵头组织省级商业管理公司及承租方制定会所客户进出方案，报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批执行。

5、会所出租后，物业服务中心须督促承租方于开业前在其承租项目出入口及物业服务中心指定位臵公示营业执照、经营主体及时限等。

第十九条 地下车位

1、地下车库须在交楼前投入使用，地区物业公司负责地下车位租赁管理工作，具体按《恒大地产集团地下车位租赁管理办法》执行。

2、地区物业公司应合理使用与停车场相关的场地及设施设备，不得擅自变更其用途。如因经营所需须改变使用用途的，须报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行。

3、交付使用的停车场设施日常例行维护、保养等相关费用由地区物业公司承担；因前期工程设计原因造成损坏产生的维修费用，由地区公司承担。停车场的大、中修及改造或机械车位年检等费用由权属单位承担。如停车场有专项维修资金的，停车场大、中修及改造费用从专项维修资金中列支。

停车场的大、中修及改造如需外委第三方维修的，由权属单位委托地区物业公司立项申报，工程部确认，按地区公司审批权限报批后，由地区公司负责招标或书面委托地区物业公司办理。

第二十条 公建配套物业

1、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施竣工验收合格后由开发部移交相关政府单位，暂未移交的由物业服务中心代为进行日常物业管理，代管期间产生的维护保养、能耗等相关费用由物业服务中心立项申报，地区公司工程部负责人确认，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

2、已移交政府单位的公建配套物业，物业服务中心应按相关规定提供日常物业服务，按规定收取相关费用。/ 14

第六章 其他

第二十一条 施工前期介入、配合销售、维保修等由地区公司承担的物业公司人工综合成本在地区公司列支，包括但不限于员工工资及奖金、社保、公积金、加班费、办公费、服装费、住宿费、餐补、员工福利等所有费用。

第二十二条

本指引中由地区公司书面委托地区物业公司办理的所有前期介入、配合销售、交楼及维修物资等的申购、采购、招标及其他事项，均按地区公司管理办法及集团相关制度的审批流程立项、采购招标，合同与地区公司签订，地区物业公司负责费用核算及请款，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。若使用劳务派遣的，相关单位由地区公司征召或书面委托地区物业公司征召（已有派遣单位的原则上可直接使用），地区物业公司负责派遣单位管理。

第二十三条 地区公司设臵客运公司或车队的，由地区物业公司负责车辆日常运营管理，客运相关配套设施（座椅、挡雨棚等）的材料、维护费用及其配臵的人员人工综合成本、运营成本由地区公司承担，若有运营收入的，其收入归地区公司所有。若使用劳务派遣的，相关单位由地区公司征召或书面委托地区物业公司征召（已有派遣单位的原则上可直接使用），地区物业公司负责派遣单位管理。

第二十四条 本指引自公布之日起正式实施，此前下发的有关规定与本指引不一致的，按本指引执行。本指引未明确的事宜，按集团相关制度执行。/ 14

第二篇：地区公司物业管理工作指引

地区公司物业管理工作指引

第一章 总 则

第一条

为进一步理顺地区公司物业管理工作，根据《地区公司和物业公司工作衔接办法》，特制定本指引。

第二条 本指引适用于地区公司、地区物业公司及集团各相关单位。

第二章 物业管理前期介入 第三条 规划设计介入

1、在集团规划设计审批后，地区公司制定详细规划之前，由总工室牵头组织开发部、工程部、营销部、物业公司，针对小区物业封闭管理综合方案（机动车停车场规划和机动车出入管控方案、非机动车停车场规划和非机动车出入管控方案、行人出入管控方案、垃圾中转运输方案、物业配套用房规划等）、小区设备用房规划方案（小区主要变配电房、水泵房、换热站、消防监控中心等，具体参考附件一《小区设备用房规划建议》）、小区首期交楼必需设备用房规划方案、小区智能化综合规划方案、小区公共区域和会所、运动中心及影城等区域水电表独立安装等进行综合研讨，根据研讨结果拟定详细规划设计方案，报集团设计院、设计质量与成本控制中心、物业管理中心联合审核，最终方案由工程建设口集团分管领导审批。

2、总工室在详细规划设计时须按当地相关规定配臵物业用房（包括但不限于办公、仓库、员工食堂和宿舍等）,地区物业公司应严格按照规划面积使用物业用房；因特殊情况需增加物业用房的，由地区物业公司提出申请，经地区公司董事长（或主持工作一把手）、集团物业管理中心审核后报工程建设口集团分管领导审批执行；物业用房移交地区物业公司后，其他单位若需使用，由需求部门书面申请，经物业服务中心负责人、地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审核后，报集团物业管理中心总经理审批。

3、物业用房须在首批次交楼区域内配备，如未配备或配备不足，地区物业公司需要对外租赁办公场所、员工宿舍、饭堂、仓库等，由地区公司负责办理或委托地区物业公司办理，费用在地区公司列支，物业

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服务中心负责日常管理。

第四条 施工前期介入

1、地区公司工程部应根据场地准备进度提前十五日以业务联系函的形式通知地区物业公司调派相关人员进场；地区物业公司在接到业务联系函之日起七个工作日内安排保安员进场，保安员以外的其他员工应在开盘区域开放前一个月内进场。

2、从保安员进场开始，地区公司工程部应为地区物业公司提供办公地点、食堂、宿舍、仓库、电话、网络及必需的后勤物资；办公地点、食堂、宿舍、仓库的选定、装修改造及后勤物资配臵由地区物业公司提出使用要求，由工程部组织包括地区物业公司在内的相关部门召开讨论会，讨论结果报地区公司工程主管领导审批后由地区公司工程部执行。

第五条 施工阶段介入

1、施工阶段介入工作根据地区公司要求，由地区物业公司组织安排。

2、总工室下发施工图时增加一套给地区物业公司，包括但不限于：规划报建图、小区总体平面图、建筑施工图、装修施工图、园林园建施工图、综合管网图、给排水施工图、电气施工图、暖通施工图、消防施工图、智能化施工图、燃气施工图。

3、每期工程第三层砖砌体完成后两天内，总工室牵头组织工程技术部、工程部、营销部、物业公司等各部门及施工单位进行综合会验；完成“三层会验”两天内，总工室整理出验收意见，提出存在的问题及整改措施，以书面形式发给“三层会验”参加部门及预决算部、开发部，七天内下发设计文件。

4、地区物业公司须参与每期工程“三层会验”工作，重点就大小头、预留孔洞、门窗开启方向、业主后期使用需求等提出意见。

5、地区物业公司须参与并跟进重点部位的施工质量监督：如地暖管铺设、外墙保温、卫生间及屋面防水、地下车库及地下室防水、安防、消防、智能化系统等，发现问题及时通知地区公司工程部。

6、地区物业公司须参与装修工作面验收工作，查验内容见《恒大地产集团交楼工作管理办法》。

7、竣工验收合格后，物业服务中心协调地区公司工程部提供全

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套竣工资料，地区物业公司负责各物业服务中心工程档案资料管理工作的指导和监督。

第六条 地区物业公司须按照地区公司需求拟定前期介入人员编制，报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行，并报备集团物业管理中心，前期介入人员人工综合成本在地区公司列支。若采用劳务派遣方式进行的，派遣单位由地区公司征召或委托地区物业公司办理（已有派遣单位的原则上可直接使用），地区物业公司负责前期介入人员及派遣单位管理。

地区物业公司前期介入所需的办公设备等固定资产由地区公司工程部负责申购，地区公司采购部负责购买。日常消耗品由地区公司委托物业公司申购，物业服务中心提出需求,项目工程部确认，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

第七条 物业服务费测算

1、地区物业公司须在开盘三个月前根据物业管理方案进行物业服务费、停车服务费成本测算, 拟定项目各业态（住宅、商业、公寓、公建配套等）物业服务费标准及停车服务费标准，经地区公司董事长（或主持工作一把手）签署意见，物业直管副总裁审核后报营销直管副总裁审批。

2、测算中所需规划图纸、设备参数由总工室在开盘前四个月提供。第八条 前期物业管理招投标

1、开发部负责前期物业管理招投标备案的组织工作，地区物业公司负责具体工作的落实。开发部须向地区物业公司提供土地出让手续（土地证、出让合同等）复印件、《国有土地规划许可证》复印件、规划图纸复印件及政府规定的其他备案资料。

2、招投标部负责招投标代理公司的选定工作，并与招投标代理公司签订招投标代理合同。地区物业公司依据合同监督和配合招投标代理公司，及时完成前期物业管理招投标工作。

3、若地区公司自行进行前期物业管理招投标工作，地区物业公司负责协助提供招投标文件要求等相关资料。

4、合同管理部须组织地区物业公司对招投标代理公司制作的招投标文件进行审核。

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5、前期物业管理招投标完成后，招投标部须及时完成《前期物业服务合同》签订工作，开发部须及时完成《前期物业服务合同》政府备案。

6、前期物业管理招投标发生的相关费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

第三章 销售案场管理

第九条 开盘筹备

1、新开盘项目销售现场开放前两个月,营销部就销售案场物业人员配臵问题向地区物业公司提出书面需求，地区物业公司根据营销需求及项目情况，参照物业配合销售人员定岗定编参考标准，拟定定岗定编方案，报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行，并报备集团物业管理中心，配合销售人员人力综合成本在地区公司列支。若使用劳务派遣的，相关单位由地区公司征召或委托地区物业公司办理（已有派遣单位的原则上可直接使用），地区物业公司负责配合销售人员及派遣单位管理。

2、营销部须提前20天书面告知地区物业公司销售现场开放和开盘时间，销售现场开放前10天地区物业公司须安排物业人员到岗、相关物资到位,营销部负责验收确认。

3、营销部负责制定开盘方案、销售环境布臵方案、销售大厅布臵方案，物业服务中心负责制定配合营销物业管理方案、开盘当天的配合方案和应急预案，经地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审核后报地区公司营销主管领导审批执行。

4、营销部负责组织售楼部、样板房软装配臵和室内摆放设计工作；负责软装物资的采购和盘点，并将《软装盘点表》（附照片）移交给物业服务中心；负责组织工程部、物业服务中心对达到开放状态的售楼部、样板房进行联合验收，合格后移交物业服务中心管理，营销部进行监督、检查。

5、营销部负责销售环境美化工作，牵头组织总工室、工程部、物业服务中心对销售通道及销售围蔽进行规划、设计和施工，完工后移交物业服务中心进行日常管理，营销部负责进行日常检查，并协调

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工程部、物业服务中心和园林集团等进行日常维护。

6、销售环境美化所需物资由营销部负责申购，地区公司负责采购或招标，于开园前一周内到货。

7、销售区域已完工的设施设备，经工程部、地区物业公司进行验收并办理移交手续后，由物业服务中心代为管理。工程部须对物业服务中心相关人员进行技术交底，并提供施工图纸和使用说明书等相关资料，包括但不限于：

销售中心结构图、销售中心建筑图、销售中心装修施工图、销售中心各机电专业施工图（包括水、电、暖通、智能化、消防、电梯等等）、综合管网施工图、园林园建施工图、销售中心设备设施厂家相关资料。

8、物业服务中心须于销售区开放展示前两个月协助地区公司进行保洁开荒立项，地区公司负责招投标工作或委托地区物业公司办理；保洁开荒合同与地区公司签订，园林集团须参与应标；物业服务中心组织并监督保洁开荒工作，并配合工程部进行验收。

第十条 销售案场管理

1、营销部负责对销售案场物业人员进行销售相关业务知识培训，并定期考核，对考核结果不达标的人员，营销部有权提出更换。

2、销售案场装饰物品、宣传物品由营销部负责申购，物业服务中心负责日常管理。

3、销售案场日常消耗品及维修物料可由地区公司委托地区物业公司申购，由物业服务中心提出需求，项目营销部确认，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

4、物业服务中心负责售楼部、样板房的日常管理和软装的定期清洁、维护，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

5、物业服务中心负责销售区域日常维修工作。涉及重大工程质量问题、大型维修等由地区公司工程部负责组织责任施工单位进行维修，责任施工单位不能及时维修及维保修期过后的维修由工程部委托物业服务中心或第三方进行维修，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。如需外委第三方维修的，由地区公司负责

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招标或委托地区物业公司办理。

6、销售区域设施设备（电梯、中央空调、采暖设备、水泵等）的日常运行维护由物业服务中心负责，能耗、维修保养、年检等费用由地区公司委托地区物业公司立项申报，经项目工程部及营销部确认后，按地区公司审批权限报批，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

7、售楼部、样板房维保修期内的维修由地区公司工程部负责组织责任施工单位进行维修，责任施工单位不能及时维修及维保修期过后的维修由工程部委托物业服务中心或第三方进行维修，如需外委第三方维修的，由地区公司负责招标或委托地区物业公司办理，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

8、园林集团负责销售区域园林景观维护；地区公司招投标部负责征召外委保洁单位并签订协议；物业服务中心负责销售区域的日常保洁管理，负责外委保洁单位的费用核算及请款事宜。

9、地区公司负责未交楼项目销售区域垃圾清运的招标工作或委托地区物业公司办理，垃圾清运合同与地区公司签订，费用在地区公司列支；已交楼项目销售区域垃圾清运的招标工作由地区物业公司负责，合同与地区物业公司签订，费用在地区物业公司列支。

10、地区公司各类大型推广及销售活动需地区物业公司配合的，需求部门须提前五天书面通知地区物业公司，地区物业公司提前制定配合实施方案和应急处理预案，配合相关活动发生的差旅费、食宿费等费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

11、营销撤场后，属于地区公司的资产及营销物资由地区公司负责处理，若需移交地区物业公司的，按规定办理资产调拨手续。

第四章 交楼及维保修管理

第十一条 交楼前工作

交楼区域保洁开荒工作的招标立项由地区公司工程部提报或委托物业服务中心办理，地区公司招投标部负责招标工作或委托地区物业公司办理。委托地区物业公司办理的，由地区公司招投标部负责监督指导，合同与地区公司签订，费用在地区公司列支。

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第十二条 交楼工作

1、配合交楼购臵的固定资产及低值易耗品、印刷品、交楼现场布臵、气氛烘托物资，由地区公司营销部负责申购或委托地区物业公司申购。委托地区物业公司办理的，由物业服务中心提报，经项目营销部确认，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。交楼物资须在交楼10天前采购到位并移交物业服务中心。

2、地区物业公司须在每期交楼前制定交楼工作方案（包括交楼现场布臵、氛围展示、应急预案等），按地区公司审批权限报批后，地区公司采购部负责采购或委托地区物业公司办理，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

3、交楼区域的楼宇标识标牌、园区标识标牌、设备机房标识标牌、果皮箱、休闲椅等园区配套物品由物业服务中心负责申购，项目营销部负责人确认，按地区公司审批权限报批后，地区公司采购部负责采购或委托地区物业公司办理，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

4、交楼后，交楼区域的多种经营由地区物业公司负责。属于地区公司空臵物业（含空臵车位等）的物业服务费、能耗公摊费、维修费等在地区公司列支。

第十三条 交楼维保修工作

1、交楼维保修工作按《恒大地产集团交楼工作管理办法》执行。

2、地区物业公司参照集团物业管理中心定岗定编标准制定维保修人员定岗定编方案，经地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行，并报备集团物业管理中心，维保修人员人工综合成本在地区公司列支。若使用劳务派遣的，相关单位由地区公司征召或委托地区物业公司征召（已有派遣单位的原则上可直接使用），地区物业公司负责维保修人员及派遣单位管理。

3、维保修材料采购及管理

(1)集团统一配送的维保修材料由物业服务中心申报材料计划，经地区物业公司董事长（或主持工作一把手）、地区公司工程技术部审核后，以地区物业公司为单位报材料公司安排配送，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

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(2)非集团统一配送的维保修材料由物业服务中心申报材料计划，按地区公司审批权限及采购流程执行，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

(3)项目维保修大队须结合维保修需求、仓库材料库存量，每月25日提交材料采购计划。

(4)维保修材料归地区公司所有，由地区物业公司负责日常管理；维保修期过后，属地区公司的物资由地区公司负责处理，若移交给地区物业公司须办理调拨手续。

4、维保修责任界定

(1)地区公司工程部须在交楼半个月前确定专职维保修项目经理，并提供《维保修责任施工单位划分表》，据此确定交楼后的现场维修问题责任施工单位。

(2)地区公司工程部专职维保修项目经理负责界定外墙保温、玻璃划痕、卫生间渗漏水、隐蔽工程等重难点问题的责任施工单位，并协调第一时间开展维修，避免业主投诉。无法立即界定责任施工单位或责任施工单位不能及时维修的，地区公司工程部须委托地区物业公司或第三方进行维修，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。需要外委第三方维修的，由地区公司负责招标或委托地区物业公司办理。

5、赔偿

因工程等原因导致业主要求赔偿的，物业服务中心接到业主投诉后，须按《恒大地产集团售后服务管理办法》及地区公司、地区物业公司售后服务实施细则要求执行，维保修大队做好相应的取证工作。

第十四条 设备设施承接查验

1、工程竣工后，地区公司工程部书面通知物业服务中心进行设备设施移交接管，物业服务中心组织工程部、施工单位进行设备设施承接查验，并按照住房和城乡建设部下发的《物业承接查验办法》（附件二）对物业共用部位、共用设备设施进行检查和验收，查验要求详见《物业承接查验标准》（附件三）。

2、物业服务中心须将承接查验中发现的问题书面通知地区公司工程部，地区公司工程部须及时解决并组织物业服务中心复验。

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3、地区公司工程部须在交楼前，根据地区物业公司需求对公建配套及公共设备设施按类别分别安装水、电表。已交楼项目遗留问题由地区物业公司提出需求，地区公司工程部整改。

4、承接查验合格的设备设施，地区公司对物业服务中心做正式交接，并提供相关施工单位的设计施工资料、使用和维护保养技术资料，安排技术交底。交接工作应当形成书面记录，包括移交资料明细、物业共用部位、共用设备设施明细、交接时间、交接方式等内容，并由地区公司和物业服务中心共同确认。

5、物业服务中心应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

第十五条 遗留问题处理

1、在维保修期限内的户内工程遗留问题，由维保修大队进行维修，并办理签证手续提交地区公司对责任施工单位进行费用转扣；维保修期满后的户内维修应按照有偿服务的原则进行维修。

2、地区物业公司须及时上报项目配套工程遗留问题，相关问题在质保期内的，由地区公司工程部安排施工单位整改，地区物业公司监督跟进整改完成情况，并及时反馈至集团物业管理中心。如施工单位整改不及时或整改力度不够，地区公司工程部须委托地区物业公司对遗留问题进行整改或外委维修，所发生费用在地区公司列支，由地区公司从责任施工单位结算款或质保金中转扣。

3、维保修期满至维修基金启用前需对物业公共部位（如电梯前室、消防楼梯、大堂、园区景观等）、共用设施、设备进行大修、更新、改造的，地区物业公司须通知地区公司，由地区公司工程部组织进行原因分析并界定责任单位，由责任单位负责维修。无法界定施工单位的，由地区公司负责维修。

4、在维保修期内报修的问题，维保修期满后仍未维修完成，责任单位需继续维修。窗户透风透寒、外墙及屋面漏水、室内土建、室内渗漏水、室内供暖不达标等重难点问题，由地区公司工程领导牵头，第十六条 费用转扣

1、费用转扣由地区公司负责，签证手续由地区物业公司办理，9 / 13

召开专项会议讨论解决，地区物业公司参与配合。地区公司工程部确认，转扣费用入地区公司账。

2、项目交楼前90天，地区物业公司协助地区公司确定维保修签证转扣费用标准、签证流程及签证办理要求。

3、费用结算

（1）《维修工程签证单》由维保修工程师/监理核算工程量、材料用量、人工工时及维修费用，经维保修大队长、物业服务中心负责人、地区物业公司维保修部审核后按月汇总上报。

（2）每月5日前，维保修大队须将上月的《维修工程签证单》（含照片、业主书面确认材料、施工单位责任认定等）、《维保修转扣费用汇总表》、《维保修转扣费用明细表》上报至地区物业公司维保修部，经预决算专员、主管维保修业务领导审核后，每月10日报地区公司预决算部审核。

第五章 社区商业及配套管理

第十七条 社区商业、恒大影城

1、社区商业管理按《恒大地产集团社区商业管理办法》执行。社区商业日常物业管理由地区物业公司负责。

2、社区商业物业服务收费原则上实行一费制，社区商业公共照明、中央空调、电梯等产生的公共能耗分摊费用纳入物业服务费中一并收取，不再另行收取公摊费用。当地政府明确要求须将物业服务费与其他费用分开收取的，按照当地政府规定执行。

3、社区商业在该项目《商品房买卖合同》约定的交楼之日（下称“交楼”）前，因地区公司商业经营管理部招商需要由物业服务中心提供物业服务的，地区物业公司应与地区公司签订《前期物业服务合同补充协议》，明确相关服务时间、服务内容及服务费用。由地区公司依据《前期物业服务合同补充协议》支付未出租部分社区商业的物业服务费用。

交楼前已出租的社区商业，地区物业公司应与租户签订《物业服务协议》，自承租之日起向租户收取物业服务费用。已售且已出租的社区商业，由地区物业公司与业主签订《物业服务协议》，向业主收取物业服务费用；业主与租户约定由租户缴纳物业服务费用的，地区

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物业公司应再与租户签订《物业服务协议》，向租户收取物业服务费用，业主承担连带缴纳责任。

4、交楼后属于地区公司产权且未出租的社区商业，地区物业公司按照与地区公司签订的《前期物业服务合同》向地区公司收取物业服务费用。交楼后已出租的社区商业，参照交楼前已出租社区商业费用收缴具体要求执行。

5、商业经营管理部在进行招商时如需向承租方提供车位的，应提前与物业服务中心协商一致，避免引发业主群诉事件。

6、社区商业专用停车区域按临时停车收费。若地区公司商业经营管理部或承租方为客户支付临时停车费用的，由地区物业公司与地区公司商业经营管理部或承租方签订协议，按月结算。地区物业公司应加强社区商业停车管理，保证车道畅通，禁止其他车辆占用社区商业专用停车区域。

7、恒大影城管理参照《恒大地产商业集团管理办法》以及上述社区商业管理具体要求执行。

8、社区商业、恒大影城设备设施承接查验，共用设备设施大修、更新、改造，维保修期内、维保修期满的维修参照本指引第四章相关要求执行。

第十八条 综合楼、运动中心

1、综合楼、运动中心日常物业管理由物业服务中心负责。

2、未出租的综合楼、运动中心，由地区公司负责招商及运营管理。若地区公司委托物业公司运营管理的，地区公司应与地区物业公司签订协议，明确运营收入及费用支出归属。已确认属全体业主共有公建配套的会所由地区物业公司负责管理。

3、已出租的综合楼、运动中心，地区公司商业经营管理部在签订《租赁协议》的同时须协助地区物业公司与承租方签订《物业服务协议》，地区物业公司自承租之日起向承租方收取物业服务费用（物业服务费用须包括重要设施设备的维护保养、年检费用），若因特殊情况地区公司需免收承租方物业服务费用的，相关费用由地区公司支付给地区物业公司。

第十九条 地下车位

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1、地区物业公司负责地下车位租赁管理工作，具体按《恒大地产集团地下车位租赁管理办法》执行。

2、地区物业公司应合理使用与停车场相关的场地及设施设备，不得擅自变更其用途。如因经营所需须改变使用用途的，须报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行。

3、交付使用的停车场设施日常例行维护、保养等相关费用由地区物业公司承担。停车场的大、中修及改造或机械车位年检等费用由权属单位承担。如停车场有专项维修资金的，停车场大、中修及改造费用从专项维修资金中列支。

停车场的大、中修及改造如需外委第三方维修的，由权属单位委托地区物业公司立项申报，经项目工程部确认，按地区公司审批权限报批后，由地区公司负责招标或委托地区物业公司办理。

第二十条 公建配套物业

1、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施竣工验收合格后由开发部移交相关政府单位，暂未移交的由物业服务中心代为进行日常物业管理，代管期间产生的能耗等相关费用由物业服务中心立项申报，地区公司工程部负责人确认，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

2、已移交政府单位的公建配套物业，物业服务中心应按相关规定提供日常物业服务，按规定收取相关费用。

第六章 其他

第二十一条 施工前期介入、配合销售、维保修等由地区公司承担的物业公司人工综合成本在地区公司列支，包括但不限于员工工资及奖金、社保、公积金、加班费、办公费、服装费、住宿费、餐补、员工福利等所有费用。

第二十二条

本指引中由地区公司委托地区物业公司办理的所有前期介入、配合销售、交楼及维修物资等的申购、采购、招标及其他事项，均按地区公司管理办法的审批流程立项、采购招标，合同与地区公司签订，地区物业公司负责费用核算及请款，费用由地区公司承担，发票开具给地区公司，入地区公司账。

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第二十三条 地区公司设臵客运公司或车队的，由地区物业公司负责车辆日常运营管理，其配臵的人员人工综合成本及运营成本由地区公司承担，若有运营收入的，其收入归地区公司所有。若使用劳务派遣的，相关单位由地区公司征召或委托地区物业公司征召（已有派遣单位的原则上可直接使用），地区物业公司负责派遣单位管理。

第二十四条 本指引自公布之日起正式实施，此前下发的有关规定与本指引不一致的，按本指引执行。本指引未明确的事宜，按集团相关制度执行。

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第三篇：前期物业管理工作指引

前期物业管理工作指引

前期物业管理工作指引

1.目的以内部市场化为原理，理顺地产公司与物业公司之间的业务和经营关系。

2.范围

适用于海昌房地产集团物业管部及自有物业公司与地产公司的前期物业管理。

3.3.1.3.2.3.3.3.4.4.4.1.职责 物业管理部负责本指引的编制及修订工作。各下属项目公司新城市新项目论证报告中对物业管理进行可行性分析。各下属项目公司参照本指引，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和结算协议，以明确双方的业务和经营关系。如本指引规定内容与地方法规相冲突，依照地方法规执行。原则 集团下属地产公司与物业公司应本着有利于提升客户满意度、提升海昌品牌价值、促进海昌房地产销售的原则，合理确定地产公司和物业公司因产品属性不同而带来的交叉环节工作职责，理顺业务和经营关系，建立高效、规范的协同机制。

物业公司与地产公司应确定明确的服务标准，建立清晰、便捷的结算流程，以确保地产公司及物业公司的良性经营需要。

地产公司与物业公司应在每年1月份前确定当年各项业务的结算办法。

定义

前期物业管理:指新建物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施物业管理服务的活动。

房屋交付使用:指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。业主收到书面入住通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关入住手续的，视为房屋已交付使用。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关入住手续为准。

项目开办费:指项目在集中入伙前，物业公司为实现新项目正常运作而产生的人员配备、办公设施、工具材料等费用。

项目配合费:指在总包进场后，物业公司为地产公司提供规划设计及施工建设部分图纸评审、施工配合、管理费测定、物业服务方案、前期物业管理招投标工作的配合、施工工地安全防范与接待、项目部及项目红线范围内保洁服务等而产生的人工费、税费等方面的费用。总包进场前物业配合地产期间产生的费用由地产公司予以实报实销，物业公司按费用总额提取10%作为管理酬金，与地产公司每季度结算一次。

营销配合费:指售楼部成立后，物业公司为营销工作提供开放开盘服务、销售现场、样板房及开放区域接待、保洁、工程维修服务、销售现场物业咨询、入伙工作的支持与人员的协助、培训、税费等方面产生的费用。

物业移交:指竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施和场所、房屋移交给物业公司，物业公司组织人员对房屋及相关设施的质量、使用性、完好性、感观

第 1页，共5页 4.2.4.3.5.5.1.5.2.5.3.5.4.5.5.5.6.效果进行评估验收的过程。

5.7.6.6.1.清洁开荒:指项目接管验收合格后，对项目所有房屋、共用部位、共用设备设施及场地进行全面的清洁，以保证入住时的良好清洁状态。方法和过程控制 物业管理前期介入阶段

6.1.1.物业管理介入项目可行性调研

集团下属地产公司开发房地产业务，一般在地产项目立项前，由物业公司负责对当地的物业法规政策、劳动用工、市场成熟度、竞争对手楼盘、项目基本情况及项目客户定位进行充分的调研、并根据物业管理标准和市场价值的差异化程度判断物业管理在市场进入的可行性，并对未来的经营管理状况进行合理预测，形成可行性分析报告供地产公司参考。

6.1.2.物业管理模式的确定

地产公司在编制营销方案时，应将营销思路、规划设计思路向物业公司详细介绍，物业公司将依据地产公司提供的信息进行物业管理模式的研究，并在销售前确定物业管理模式和服务的基本内容、质量标准，同时作为销售卖点一并推向市场。

6.1.3.物业管理费测算

6.1.3.1.物业公司应在物业管理服务方案中详列物业管理费的测算依据。

6.1.3.2.物业管理费定价应参照当地政府相关部门指导标准及行业水平制定，并确

保物业管理项目（含分期开发项目）收支平衡、略有盈余，原则上不赞成地产公司为促进产品销售而降低物业管理费的做法，如确有必要实施，调

整部分的亏损由地产公司承担，按月或季度向物业公司办理结算手续。

6.1.4.项目的前期介入

6.1.4.1.为提供令客户满意的产品，规避和减少项目缺陷，在项目规划设计、现场

施工建设及营销策划阶段地产公司应要求物业公司提前介入，并站在潜在客户的角度，对管理需求及项目设施设备配备的合理性、管理成本、可持

续发展提出建设性意见。

6.1.4.2.物业公司应提供销售区域的接待、清洁、维修服务，并对现场服务人员提

供培训，切实提升现场服务品质，以达到物业促进营销的目的。

6.1.4.3.项目前期介入阶段，地产公司应每月组织召开业务联席会议，召集物业公

司相关人员就物业公司提出的问题和意见进行沟通，并确定具体解决办法。

6.1.4.4.项目前期介入期间产生的项目配合费用、营销配合费用、物业开办费及清

洁开荒费用等按《前期介入服务费用结算标准》进行结算。

6.2.前期物业管理阶段

6.2.1.前期物业管理招投标

6.2.1.1.由地产公司在房屋销售前，按照项目所在地相关规定及主管部门的要求，组织前期物业管理招投标工作，并起草《前期物业服务合同》、《临时管理

规约》，物业公司应积极配合并参与投标工作。

6.2.1.2.招投标工作完成后，地产公司应与物业公司签订《前期物业管理服务合同》，明确委托事项、委托管理期限、双方权利义务、收费标准、物业物业用房、维修资金管理及违约责任等。合同签订时应充分考虑对物业管理后期工作的影响，并为从前期物业管理服务过渡到业主委托管理服务阶段创造条件，同时该合同应与地产公司在销售时与业主签订的《前期物业管理服务协议》

中约定的内容一致。

6.2.2.前期物业管理方案策划

在前期物业管理招投标过程中，物业公司应确定投标项目的物业管理方案，该方案是对管理服务工作的全面策划，具体内容包含：项目及企业简介、物业总体设想与承诺、人员配备计划与培训管理、物资装备计划、维修资金使用方案、管理费的收支测算、管理规章制度、档案管理、物业前期管理、物业的日常管理、智能化系统管理、客户服务及社区文化建设等。

6.2.3.物业用房的提供

6.2.3.1.地产公司应按照物业管理法规向物业公司或业主大会提供物业用房，物业

用房的装修方案由地产公司协同物业公司共同制定，装修费用由地产公司

承担。

6.2.3.2.物业用房分类

A.B.C.物业管理用房，包括接待中心、办公室、财务室、会议室、会客室、档案室等。物业服务用房，包括员工宿舍、淋浴间、洗漱间、卫生间、更衣室、洗衣房、阅览活动室、食堂、各类库房、操作间、休息室等。物业用房不包括物业公共设施配套用房。

6.2.3.3.物业用房的标准，项目总建筑面积在25万平方米以下的，按总建筑面积的2‰提供；建筑面积超过25万平方米的，除按照25万平米的2‰提供

外，超出部分按1‰的标准提供；建筑面积在5万平方米及以下的，按不

少于建筑面积100平方米提供。

6.2.3.4.物业用房应具有独立的产权并具备正常的使用功能。

6.2.3.5.地产公司在规划设计时应对物业用房予以充分考虑。办公场所具体位置的规划应考虑到项目物业管理模式的需要，并从服务辐射区域、交通、安全、是否扰民等角度充分考虑。物业用房及员工生活用房不能设在地下室中，并保证通风、噪音符合国家住宅使用标准。

6.2.4.物业的移交

6.2.4.1.物业移交的重点是房屋本体、共用部位、共用设备设施及场地的移交，物

业移交应建立书面移交档案。对于验收不合格的项目，地产公司应组织人

员及时进行整改。若在接管验收工作中有屡次整改仍不达标或项目部拒不

整改以及长期拖延的项目，物业公司应将问题以书面报告的形式报地产公

司分管领导处理。

6.2.4.2.地产公司应在正式入伙前30个工作日完成所有工程的整改工作，并通知

物业公司接管验收。一般接管验收工作每10万平方米需投入20人约10

天的工作量，地产公司须以每10万平方米预留15个工作日给物业公司办

理接管验收手续，并确保另有15个工作日进行清洁开荒工作。否则物业

公司可按日收取应急费用，应急费用包含加班费、补贴和酬金等。

6.2.5.保洁开荒

6.2.5.1.保洁开荒分为二种情况：第一种是销售前开放区域、样板房、销售大厅的保洁开荒；第二种是房屋交付使用前的保洁开荒。

6.2.5.2.保洁开荒属产品符合性责任，地产公司应监督各施工单位负责其作业范围

内的清场及完成初次保洁工作。

6.2.5.3.保洁开荒工作开始前，地产公司应确保所有房屋钥匙已全部移交给物业公

司。

6.2.5.4.地产公司可将保洁开荒工作直接发包给物业公司，物业公司在清洁开荒报

价中应包含人工费、材料费、税金、酬金等成本。清洁开荒质量由物业公

司全面监管，费用由地产公司承担。如地产公司将清洁业务直接发包给专

业清洁公司，物业公司应予以监督清洁质量，由地产公司向物业公司支付

总承包费用的10%作为管理酬金。

6.2.6.标识的配备

6.2.6.1.房屋本体类标识由地产公司/商业公司按照项目特有的识别系统制作，物

业管理类标识由物业公司按照海昌集团VI管理规定款式制作，费用由地

产公司承担。

6.2.6.2.地产公司如将房屋本体类标识及物业管理类标识全部委托交由物业公司

制作，期间产生的设计费、制作费和酬金由地产公司承担。

6.2.7.客户体验日

6.2.7.1.客户体验日应安排在项目正式入伙前30天--60天前进行，由地产公司全

程组织安排，费用由地产公司承担。

6.2.7.2.物业公司应在客户体验日充分展示服务水准、专业水平、团队合作精神，并借此契机为入伙后的服务工作打下坚实的基础。

6.2.7.3.客户体验日中涉及的整改项目，地产公司应在正式入伙前全部完成整改工

作。

6.2.8.房屋的集中入伙

6.2.8.1.房屋的集中交付实行地产公司总经理负责制，成立由各部门、各专业人员

联合组成的入伙工作小组，并策划、组织入伙工作。集中入伙期间发生的费用由地产公司承担。

6.2.8.2.地产公司如委托物业公司办理房屋集中入伙手续的，物业公司需提前将集

中入伙策划方案及费用预算报地产公司审核，费用由地产公司承担。

6.2.9.房屋质量返修管理

地产公司应成立项目保修办，按照《房屋质量保证书》规定承担房屋保修、公共设备设施保修期内的返修及完善工作，此外对已超过保修期但经专业机构认定属质量问题的仍需由地产公司承担修复责任。

6.2.10.空置房管理

6.2.10.1.空置房分为两种情况：第一种情况：因地产公司销售原因，造成房屋

未交付使用而空置的；第二种情况：房屋已经交付使用，因业主个人原因

未办理入伙手续的。

6.2.10.2.第一种空置房产生的管理费、水、电、供暖等费用由地产公司承担；

第二种空置房相关费用由业主承担。按照《物业服务收费办法》规定，空

置房管理费应全额缴交。具备房屋交付使用条件但尚未入伙的客户，地产

公司有义务敦促其尽快办理交付使用手续。

6.2.10.3.物业公司应建立对空置房的巡查及清洁制度，并组织实施，保存相关

工作记录。

6.3.前期配合费用结算

6.3.1.物业公司配合地产前期介入服务的结算可分为二种方式：第一种为包干制，第二种

为酬金制；

6.3.2.包干制结算方式按《前期介入服务费用结算标准》签订相关协议，项目配合费及营

销配合费按合同签订后3日内支付40%、服务期满6个月时支付40%、余额20%在年末前一次性清算完毕的方式给付。

6.3.3.酬金制方式中，前期配合期间产生的所有费用（含人工成本、物料、税金、不可预

见费等）均由地产公司承担，并对物业配合地产期间产生的所有费用计提10%作为物业管理酬金，按季度支付给物业公司。

6.3.4.物业开办费在签订《前期物业服务合同》时由地产公司按集团下发的《前期介入服

务费用结算标准》一次性划拔给物业公司统筹使用，以便物业公司管理服务工作的正常开展。

6.4.其他事项

6.4.1.地产公司因销售或其他需要，承诺向业主赠送的物业管理费应由地产公司承担，此

部分费用由地产公司按月划拨给物业公司。

6.4.2.因市政配套不到位或销售承诺等原因，造成项目用水、电、气、供暖形成缴费与收

费之间的价差、量差，以及因前期施工、售后返修等造成的水电开支过大而产生的收支价差及量差部分，由地产公司承担补差责任。物业公司按季度统计上报地产公司相关部门予以结算。

6.4.3.地产公司在制定与物业管理相关的含有广告内容的对外宣传资料（售楼广告、推广

资料、合同、宣传图册）时，应充分征求物业公司意见后实施。在销售时不得超出《前期物业管理服务合同》约定范围向客户做出承诺，以免增加物业公司的管理难度。

7.附则

本制度自颁布之日起执行。

第四篇：消防管理工作指引

消防管理工作指引

消防管理工作指引

 消防管理

 物业项目部制定管理区域灭火方案、义务消防队架构图，并悬挂于消防控

制中心，落实各项防火安全措施，保障辖区防火安全。 消防设施和器材的配置

 安全部应在所管辖范围内建立《灭火器台帐》、《消防设施及器材分布一览表》。

 物业项目部配电室、发电机房、电梯机房、控制中心、计算机房等重要设备房、办公室、图书室、员工食堂、宿舍、车库、仓库、固定岗亭等重要部位应当按规定配置相应的灭火器材。

 物业项目部所管辖区域内的商铺、租户公司办公等经营性、娱乐性场所应当配置相应的灭火器材。

 高层大厦每层必须配置不少于两个2kg级以上的轻便灭火器，多层小区每个苑内均应设置灭火器放置点。

 管辖区域内装修施工户聘用的装修施工单位应达到防火资质要求，施工作业现场应配置相应的灭火器材。

 设置消防安全标志、消防疏散示意图

 小区（大厦）须有首层消防设施平面图，并悬挂于控制中心，图中应标注灭火器、消防栓、水泵接合器等消防设施图标并与实际情况相符。 高层楼宇每层明显位置必须设消防疏散示意图，各楼层安全出口畅通，安全疏散指示标识应统一、清晰、明确。

 物业项目部应根据自身需求制定灭火作战示意图，并张贴于消防控制中心。

 消防检查与预防

 物业项目部每月组织人员至少进行一次防火检查，对消防设施、器材等设备进行管理和维护，并填写《消防设施及器材检查记录表》及时消除火险隐患，将检查结果上报物业项目经理。

 定期检查煤气管道、仪表、阀门、和法兰接头等应符合安全使用要求，消防管理工作指引

具备使用管道液化石油气条件的高层建筑，严禁使用瓶装液化燃气。 物业项目部应保存有小区（大厦）的地下煤气管网图，小区内挖掘地面必须经部门经理确认方可动工。

 禁止在具有火灾、爆炸危险隐患的物业场所使用明火，因特殊情况需要使用明火作业的，应当按照规定提前办理审批手续，并采取相应的消防安全防护措施。

 施工作业使用电、气焊等具有火灾危险的人员需持有政府有关部门颁发的《特种作业人员上岗证》。

 管理区域内进行室内装修户，在需要增设电气线路或进行动火作业时，必须符合安全要求，施工人员做好安全措施，严禁乱挂、乱接临时电线等。

 在防火范围内，办公和商场装修面积在50平方米以下的，由物业项目经理负责审批。超过50平方米的由消防机关审核。

 举办各类集体活动，具有火灾危害的，物业项目部应落实消防安全措施并至少提前1周上报相关政府部门。

 禁止采用不符合国家标准或者行业标准的消防设施和器材，定期对消防器材设施进行检测，以确保正常有效状态。

 严格遵守明火、用电作业规定，易燃易爆、剧毒等危险品严禁进入管辖区，具体参照《危险品管理办法》（没有）执行。

 消防器材维护及检查

 灭火器材需每月检查、清洁，并在《消防设施及器材检查记录表》中予以记录。要求压力表指针保持在绿色安全压力范围内，摆放整齐，标签、铅封完好无损,核对使用说明及有效期限，按要求进行压力测试和充装。

 灭火器应挂置或装入灭火器箱，须编制分布清单，列明品名、规格、数量、分布位置及有效期，并对灭火器统一编号。部门消防水带投入使用五年以后，需要做水压试验，按分布位置均匀抽查1%，一般保证在5—20条之间，若其中有一条不合格，需要再次抽查同样数量的水带进行试验，试验压力为5kg/cm2，试验时间为60秒，以后每二年进

消防管理工作指引

行一次。

 防火服、消防工具、防火面具是大厦发生火灾或消防演习时为消防灭火专用，任何人不得挪做他用，必须按指定位置摆放，表面要保持清洁、整齐，标识清晰，油漆完好。

 消防演习 消防培训

 定期对物业项目部职员工进行消防知识培训，义务消防队员必须熟知火场避险“三会”即：会报警（119）、会使用简易灭火器材，扑灭初期火灾、会组织疏散撤离。

 每位员工应熟悉自己的岗位的环境、设备及物品情况，熟悉安全出口等疏散通道的位置和消防器材设施的具体分布情况。

 每半年各物业项目部对在职员工进行一次消防知识考核，积极协助消防工作机关对消防工作的检查和指导，每半年对小区（大厦）业主至少进行一次消防知识的宣传、普及。

 消防紧急集合

 消防紧急集合每季度至少进行一次，以安全部人员为主。

 物业项目部紧急集合的指定地点及所需时间依据《突发事件处理指引》的相关要求执行，并将集合情况记录在《紧急集合情况记录表》中。 准确记录义务消防队员在接到紧急集合命令后赶至指定地点的时间及携带灭火装备情况。

 紧急集合中不能达到要求的人员，由安全主管负责制定整改措施，由物业项目经理决定处理意见。

1、消防防火、灭火作业指引

 防火检查是对内部的消防工作和查巡验看消防工作中存在的问题而进行的一项安全管理活动，也是控制重大火灾，减少火灾损失，维护生活秩序安定的重要手段。 防火工作

 安全员巡逻岗应定期对管理辖区内进行防火检查；  防火具体检查内容：

消防管理工作指引

 易燃易爆危险物品及重要物资存放场所；  用火用电及火源管理情况；

 建筑物的平面布局、耐火等级、水源道路情况；  火灾隐患整改情况；

 消防设施、设备、器材情况；

 消防组织和防火规章制度的建设和执行情况；  队员的安全思想状况；  消防安全疏散情况。 组织方法和形式：

 公司月查；  物业管理部周查；  班（组）日查；  一般检查；  定期检查；  夜间检查。

 救火工作

 火警信息的识别

 人员报警：正常情况下一般为真火警；

 设备报警：需要识别，消防控制中心值班人员应立即安排人员赶赴火警；

 报警现场查看，若是假火警，应查明原因并予以及时处理。 火警级别划分

火警级别分为：一级火警、二级火警、三级火警；  一级火警：有烟、有火能够用轻便灭火器扑救；

 二级火警：有烟、有火且火情有蔓延趋势，需启用消防栓灭火；  三级火警：有烟、有火且大面积燃烧，火势难以控制，启用全套消防设备并需拨打“119”请求外界支援。

 火灾发生的条件及扑救方法

 火灾发生必须具备的四个条件：可燃物、助燃物、着火点、连锁反应；  火灾扑救的基本方法：窒息法、冷却法、隔离法、抑制法。

消防管理工作指引

 不同级别火灾处理方法

任何人发现有异味、异声、异色等现象要及时报告。当发生火警时，火灾现场为临时指挥所，立即判定火警级别，部门现场负责人，应视情况决定是否及时拨打119，以免延误最佳救护时间。 一级火警处置：

 发现或接到火警当值安全班长用对讲机通知出入口岗值班人员加强出入口的管理，严密注视出入口及周边的情况。

 安全巡视员根据火灾可燃物（如油、木材、电器、精密仪器等）的不同，就近选择适用的灭火器材迅速赶赴火灾现场。

 如出现火灾现场较乱时安全班长应指派一名安全员负责火灾现周围的疏散工作，在扑救火灾的过程，要正确的使用灭火器。

 火灾扑灭后消防中心及相关岗位要做好记录，当班安全班长要将情况通报给安全部主管，由其将情况汇报给物业项目经理。

 二级火警的处置：

 接到火警通知后，物业项目部人员要保持镇定，要求现场人员讲明火警地点，燃烧物质，火势情况等；

 物业项目部值班人员立即派人带对讲机、灭火器等消防工具到现场了解情况及灭火，确认火势程度，并及时通知当值安全班长。 安全部当值班长用对讲机通知出入口岗加强对出入的人员及车辆严格控制和疏散，并向消防现场总指挥汇报；

 消防现场总指挥利用报警系统或通讯设施通知所有义务消防队员及时赶到火灾现场增援；同时将当前的火灾情况（如火灾地点、目前的火灾级别、简要情况等）简明扼要地汇报给消防总指挥，随时接受命令和反馈信息。

 消防总指挥接到信息应及时做好灭火救灾的布置工作，同时向物业负责人汇报。

 待义务消防队员到达火灾现场后，由现场总指挥负责编组和分工，使用消防灭火器械、设施要占据有利位置，正确的使用。

 将相关人员撤离到安全地带，并维护火灾现场的秩序，稳定其人员的情绪，提醒注意自身安全，必要时可用广播和电子话筒进行宣传。

消防管理工作指引

 在疏导救护过程中，如出现伤员要及时的采取救护措施，如遇到严重伤员要拨打“120”时，拨打紧急救护时要说明“地点及简要的说明伤员的情况，并派专员前往路口迎接引导救护车”，也可指派专人用车直接送往医院抢救。

 当火情一旦有发展趋势时，由总指挥或现场总指挥判定是否拨打“119”，另根据实际情况需要，可指派一名工程部人员切断电源和提供应急照明，随时听从指挥，直至将火扑灭。 最后由总指挥将情况汇总上报公司物业管理部。 三级火警的处置：

特殊情况：可直接拨打“119”,而后迅速逐级上报到消防总指挥。一般情况：

 安全班长及时上报至消防现场总指挥，由消防现场总指挥将情况汇总至总指挥处，由总指挥授权拨打“119”。

 总指挥接到报警后，迅速组织人力按照二级火灾时的组织程序通知工程部关闭有关电气，待义务消防队员到达现场后，迅速展开扑救，对火情进行控制。

 拨打火警电话“119”后，由现场总指挥负责消防队未到达之前具体组织部署对现场火情控制工作，加强警戒，对可疑情况及时汇报，对通往火灾现场的道路重点管理，确保消防车、救护车进入小区畅通无阻，并派专人迎接消防车、救护车，指引其到达火灾现场，为扑救火灾争取时间，使火灾损失降到最低。

 消防车到达现场后，所有义务消防员应全力协助配合消防队进行灭火，同时维护现场安全。

 当火灾扑灭后，逐级做好记录。由消防总指挥上报物业公司总部。 善后处理工作

 火势扑灭后，保护好现场，全面处理善后工作，对业主进行安抚，做好沟通工作，并积极协助消防主管部门查明起火原因，采取举证措施。 即使部门自行将火扑灭，如果原因不明或有可疑情况，也应保护现场，查明原因，必要时报政府消防部门处理。

 配合相关部门做好善后事宜，及时填写《突发事件记录表》报公司物

消防管理工作指引

业管理部、安全管理部、总经理及相关分管副总知会；

第五篇：物业管理工作

2、负责协助总经理相关管理工作，所有工作内容由总经理直管和安排。

3、从事商业或商住类型物业管理工作三年以上管理经验；

4、有独立管理能力，懂得保洁、保安消防、设备维护、绿化等日常管理及流程；

5、熟悉装修的申请、骏工和接管验收的工作流程及要求。

6、熟悉处理客户投诉、咨询及对租户的满意度调查等工作。

7、负责租户提出的问题和建议分析研究，协同上级落实好预防纠正工作。

8、进行日常监督巡查，督促本区域保安、消防设备和器材的使用。

9、优秀的书写和语言表达能力和沟通能力，做事稳重，责任心强，有较好的敬业精神

1、熟悉清洁、绿化、治安、维修、接待、投诉、回访等服务内容；

2、熟悉商铺的接管和交铺验收工作。熟悉对装修施工单位监管和工程的竣工及验收工作。

3、熟悉处理客户投诉及回访工作事项及流程；

4、掌握区域物业公共设施、设备的使用过程；

5、能独立草拟物业基本文书。能熟练操作使用电脑，草拟和处理发送文件；

6、跟踪验证不合格的服务项目，处理业户投诉；

7、会收集有价值的物业信息和数据资料；

8、形象气质佳，会听广州话，普通话标准，口齿伶俐，较好的语言表达能力和沟通能力；

9、较强的应变能力、协调能力，能独立处理日常紧急问题，良好的亲和力及服务意识

在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。

2.负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。

3.全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用过程。

4.协调经理送发物业管理方面的文件。

5.参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制订下月计划。

6.负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户（业户）投诉。

7.收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。

8.完成经理交办的各项任务。

1.协助制定和实施部门的管理计划,建设高效的组织团队，构建良好的沟通渠道 2.管理日常物业的服务品质、操作管理流程及适当的成本控制情况 3.负对物业部下属工程,环境,秩序等部门落实各种规章制度和计划执行情况的检查、督促、指导工作 4.负责与商户的沟通，保证商户装修符合规定，保证购物中心良好的购物环境 5.保持与公司各协作单位良好的沟通与配合，加强与物业管理相关的主管部门、居委会、业委会及物业管理同行的联系与交流。

任职要求： 1.3年以上大型商业或物业管理公司中高层管理工作经验 2.熟悉房地产、物业管理，精通相关法律、法规和业务流程，具有成熟的物业管理理念 3.具有物业经理上岗证书者优先 4具有良好的组织管理、统筹协调、沟通和决策能力