物业管理工作规范

第一篇：物业管理工作规范

重庆海宇物业管理有限公司

物业管理工作规范

一、物业维修工作规范

1、维修工接受小区物业管理处负责人的领导和调度，专项负责维修养护事宜与处置工作。

2、遵守维修规范，执行办事纪律，树立“一切为用户着想”的宗旨，努力提高服务质量，不断掌握维修技术，使用户放心，让用户满意。

3、上班不迟到、不早退，不擅离岗位，接到报修任务后，严格按维修工工作规范操作，对人为损坏和规定费用自理的修理项目，按有关收费标准规定做好收费工作。

4、严格按照维修岗位职责办事，全面负责小区内公共水、电等公共设备、设施的维修，包括突击抢修任务，以保证小区内设施设备的正常运转。

5、定期做好排水、排污管的疏通，绿化、户外侧石等公共设施的保养。人为损坏、遗失工具、照价赔偿。

6、按部门承诺要求完成任务，不利用工作之便吃、拿、卡、要。工作中对住户造成不良影响或人为责任事故，除按有关政策规定处理外，物业公司还将给予教育、罚款、辞退处理。

7、努力完成公司领导交办的其他任务。

二、物业保洁工作规范

（一）每日清洁工作

1、地面（楼面）每日清扫一次以上，其中高层的门厅每日清扫二次，上下午各一次。

2、电梯轿厢擦拭清扫一次以上，操作板处无污迹与灰

尘。

3、道路地面、绿地实施循环保洁，以保持整洁。

4、垃圾箱（房）清扫洗刷一次以上，保持周围清洁，建筑垃圾有固定堆放点，按季节设置灭蝇装置。

（二）每周清洁工作

楼宇走廊、扶手、栏杆、窗台清扫擦抹一次，确保地面整洁和无明显灰尘，包括房屋周围明沟清扫，服务后做好记录。

（三）每二周清洁工作

消防栓、指示牌、公共灯具、宣传栏等擦抹一次，做到表明无污迹并做好记录。

（四）每月或二月清洁工作

根据收费等级，分别对电子防盗门、走道窗、底层门厅玻璃擦拭一次，目视时无明显灰尘沉积，服务后应做好记录。

（五）每六个月清洁工作

1、天花板、公共灯具除尘一次，天台、屋顶清扫一次（可在清洗水箱时间同时进行），并做好记录。

2、按计划实施楼顶水箱的清洗，确保水质及周围环境整洁，工作完毕后及时填写“分幢房屋水箱蓄水池清洗卡”，并请业主签字确认。

（六）其它规定

1、保洁员上岗时应穿规定的识别及佩戴胸徽，应做到礼貌服务。

2、对需要做好记录的保洁工作，保洁员应及时在规定的记录本上做好相应的记录。

三、物业保绿工作规范

1、积极宣传“人人都有权利和义务爱护住宅区的花草、树木”的精神，对人为造成花木及保护设施损坏的，均应及时报告小区物业管理处，根据责任要求赔偿，是儿童所为由家长负责。

2、掌握住宅内的绿化面积和布局，做好花草树木的品种和数量登记工作，定期检查、报告。

3、懂得花草树木的名称、种植季节、生长特性、培植管理方法。

4、对花草树木要定期培土、施肥、除杂草和捉虫害、及时修枝剪叶、补草、淋水。

5、保证绿化场地不冒杂草、不堆杂物、不缺水、不死亡、不被偷窃、花木生长茂盛。

6、及时协助有关职能部门处理违章事件。

四、物业护卫工作规范

（一）物业护卫门卫室职守制度

1、物业小区应在主要出入口建立门卫室。门卫室必须24小时有物业护卫值守，并负责对小区边门的管理。

2、上岗时着统一制服，佩戴《值勤证》。

3、负责对进出小区车辆进行管理和疏导，保持出入口的整洁和通畅，阻止商贩、推销员、拾荒者随意进入。并劝阻在门口设摊。

4、要对进出小区的可疑人员和车辆进行盘问和查看，按工作规定要求，做好进出车辆的发牌，并做好登记。

5、有监控设备的门卫室，当值护卫队员必须会熟练的操作，并按规定使用和维护监控设备，发现设备故障必须立即报修。

6、非本小区居民携带大件、大宗物品出入时，要验看物品，问明缘由，要做好物品的品名和数量的登记。

7、对携带大宗有毒、易燃易爆物品进入小区的人员要进行劝阻，要及时向派出所和消防等部门报告，妥善处理。

8、接受居民的求助和报警，熟悉各类报警业务范围，报警电话的使用。

9、门卫室内严禁脱岗、打瞌睡，严禁从事与当值工作无关的事。

10、保持门卫室内清洁，整齐的环境，并做好每日工作情况及交接班记录。

（二）物业护卫巡逻工作制度

1、物业护卫队员要按规定着装，佩戴标志上岗巡逻。

2、巡逻执勤时必须带好手电筒、警棍、对讲机等设备。

3、在各自巡逻区域内巡逻，要根据治安情况，采取灵机动的方式，经常调整巡逻路线、时间。巡逻中要提高警惕，做好自身防范。

4、在小区内巡逻时，注意观察可疑的情况，对重大涉嫌情况，在积极做好应对措施的同时及时向派出所报告，如扭获违法犯罪嫌疑人员，应及时报案或扭送至派出所，要防止嫌疑人逃脱或自身受到伤害。

5、在小区内巡逻时发现有故意损坏各类治安防范、消防和其他物业设施时，要及时进行制止，并报告有关部门配合处理。

6、在巡逻中不得勾肩搭背或高声谈笑、哼唱，不准到责任区外串岗。不准擅自离岗办私事，执勤时间不准看书报、杂志。

7、严禁在工作时间饮酒。严禁打人、骂人或刑讯逼供。做到文明执勤、依法办事。

8、巡逻期间，不准进入小区内的企事业单位、商店、棋牌室等其他场所内休息、闲聊。

9、不得驾驶无牌无证摩托车、助动车巡逻，严禁酒后驾车。

10、做好每日工作情况及接班记录。

（三）物业护卫队员仪容、仪表规定

1、物业护卫队员（以下简称队员）上班或巡逻时，必须严格按照规定统一着装（要求着便服的除外），佩戴标志和执勤证。下班一律着便服。

2、炎热季节在岗亭内工作时，坐姿或站姿要端正。不得赤膊或穿背心。

3、队员着装必须整洁，不准披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、歪戴帽子、穿拖鞋或赤足，不准在制服外罩便服、戴围巾。

4、男队员不准蓄长发、蓄胡须、染彩色头发。女队员着制服时不得浓妆，以及佩耳环、戒指、项链等首饰，除工作需要和眼疾外，不准戴有色眼镜。

5、在小区内巡逻时要举止端庄，不准边走边吸烟、吃零食、扇扇子，不准背手、袖手或将手插入裤袋内，不准搭肩、挽臂、嬉笑。

6、不同制式、季节的服装不准混穿。

第二篇：物业管理工作

2、负责协助总经理相关管理工作，所有工作内容由总经理直管和安排。

3、从事商业或商住类型物业管理工作三年以上管理经验；

4、有独立管理能力，懂得保洁、保安消防、设备维护、绿化等日常管理及流程；

5、熟悉装修的申请、骏工和接管验收的工作流程及要求。

6、熟悉处理客户投诉、咨询及对租户的满意度调查等工作。

7、负责租户提出的问题和建议分析研究，协同上级落实好预防纠正工作。

8、进行日常监督巡查，督促本区域保安、消防设备和器材的使用。

9、优秀的书写和语言表达能力和沟通能力，做事稳重，责任心强，有较好的敬业精神

1、熟悉清洁、绿化、治安、维修、接待、投诉、回访等服务内容；

2、熟悉商铺的接管和交铺验收工作。熟悉对装修施工单位监管和工程的竣工及验收工作。

3、熟悉处理客户投诉及回访工作事项及流程；

4、掌握区域物业公共设施、设备的使用过程；

5、能独立草拟物业基本文书。能熟练操作使用电脑，草拟和处理发送文件；

6、跟踪验证不合格的服务项目，处理业户投诉；

7、会收集有价值的物业信息和数据资料；

8、形象气质佳，会听广州话，普通话标准，口齿伶俐，较好的语言表达能力和沟通能力；

9、较强的应变能力、协调能力，能独立处理日常紧急问题，良好的亲和力及服务意识

在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。

2.负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。

3.全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用过程。

4.协调经理送发物业管理方面的文件。

5.参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制订下月计划。

6.负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户（业户）投诉。

7.收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。

8.完成经理交办的各项任务。

1.协助制定和实施部门的管理计划,建设高效的组织团队，构建良好的沟通渠道 2.管理日常物业的服务品质、操作管理流程及适当的成本控制情况 3.负对物业部下属工程,环境,秩序等部门落实各种规章制度和计划执行情况的检查、督促、指导工作 4.负责与商户的沟通，保证商户装修符合规定，保证购物中心良好的购物环境 5.保持与公司各协作单位良好的沟通与配合，加强与物业管理相关的主管部门、居委会、业委会及物业管理同行的联系与交流。

任职要求： 1.3年以上大型商业或物业管理公司中高层管理工作经验 2.熟悉房地产、物业管理，精通相关法律、法规和业务流程，具有成熟的物业管理理念 3.具有物业经理上岗证书者优先 4具有良好的组织管理、统筹协调、沟通和决策能力

第三篇：物业管理工作

2010物业管理工作总结

2010年，我们积极履行物业管理工作职责，认真落实总公司办公室2010年的工作计划，从保障服务、安全稳定两大目标出发，抓好物业管理硬件和软件建设，较好地完成了2010年计划中的各项任务，取得了较好的成效。回顾一年来，我们主要做了以下几项工作：

一、较好地履行了对分公司办公室的指导、检查、监督、服务工作职责

1.去年公司机构改革顺利完成后，总公司及分公司的物业管理工作发生变化。由于非经营性资产的特点是范围广、数量大、任务重，所以我们面临着更重的工作任务。今年，总公司物业管理人员团结一致，发扬拼搏创新精神，知难而进，勤奋工作，深入分公司开展调查研究，与分公司密切协作，相互沟通，积极推进非经营性资产的规范管理，确保了设备设施的正常运转及各项任务的完成。

2.顺利完成了对原五、六分公司非经营性资产接收的后续工作，配合一、二分公司解决了急待解决的设备设施维修、保养问题，建立健全了总公司机关非经营性资产的管理台账，保证了全公司物业管理工作的有序进行。

3.按照“五创”要求，积极做好机关驻地维修改造工作。协调落实二公司办公楼及家属楼外墙粉刷工作，严格审查施工单位，合理安排工作预算，保证了这一政治任务的顺利完

成。在落实完成这项工作中，我们与二分公司物业管理人员深入工地现场，对施工资质和预算严格审核，加强工地现场的安全管理，保质保量地完成了这一工作。

二、充实完善了物业管理制度，进一步推进了物业管理的规范化

1.完成全公司非经营性资产的建档工作，开展了物业管理各项指标的调查、摸底工作。“建档”工作是中心2010年计划中的一项重要基础性工作，对今后开展物业管理有十分重要的意义。它是我们物业管理工作中的一项重点。从今年上半年起，我们就积极配合机械设备部着手进行对全公司非经营性资产情况收集、汇总，以分公司为单位，分门别类登记造册。下半年，为更好了解每年的物业管理中的各种情况，做到心中有数，为公司领导起到参谋助手的作用，设计了有关表格，下发到各分公司并汇总整理存档，现这一工作正在推进中。

2.加强了对水电工的管理，建立水电工定期培训考核制度，提高水电工技术操作水平，确保水电网络安全运行。2010年，我们进一步强化水电工的培训制度，并在形式和内容上力求有所创新，有所突破。

三、强化了安全管理，确保了设备设施的正常运行，确保了院内安全

1.发现问题及时处理，不留隐患，把安检工作落到实处。

今年在对分公司的安全检查中，我们发现某分公司的配电室存在一定的安全隐患。面对这种情况，我们和安全保卫部门及时提出了整改措施和意见，督促他们抓紧时间解决问题。经过共同的努力，加强了配电室内值班力量，使配电室管理进一步规范化，消除了事故安全隐患。

2.加强日常和节假日期间的安检工作，对重点部位的用电、用气实行严格的规范化管理，特别是对外租户的安全用电问题实行严格的管理，发现问题及时处理解决，配合安全保卫部门对外租户进行安全防火教育，组织消防灭火演练，提高广大人员处理突发事件的能力。

2010年的工作，使我们有三点深刻的体会：

1.做好非经营性资产的管理，必须要有求真务实的工作作风，深入实际，不搞花架子，这是做好物业管理工作的基本前提。

2.高度重视非经营性资产的安检工作，从硬件和软件两方面加强管理，是确保物业设备设施安全运行的基本保障。

3.实行规范管理，保证各项制度的真正落实，是做好非经营性资产管理工作的关键。

不足及差距：

1.我们的管理规范化还基本上属于初级化，有待今后进一步加强提高。

2.实行收费式物业管理，虽然进行了调查、研究，但进展不大，有待今后落实。

第四篇：2017-6-22关于加强和规范全省物业管理工作的指导意见

关于加强和规范全省物业管理工作的指导意见

各市（地）、县（市）房产局（住建局、城管局）、大庆市城管委，省农垦总局、森工总局住建局：

为规范物业管理，提升服务水平，改善人居环境，根据《物业管理条例》（国务院令第504号）、《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）等法律法规，结合我省实际，现就加强和规范全省物业管理工作提出如下指导意见：

一、指导思想

认真贯彻党的十八届三中、四中、五中、六中全会精神，以法制为统领，以改革创新为驱动，以服务业主为宗旨，以市场化、专业化、产业化为导向，提高认识、强化措施，着力加强制度建设，完善服务标准规范，健全监督管理体系，建立信用管理体系，推动行业自律，强化事中事后监管，提升物业服务品质和物业管理水平，着力构建管理规范、服务优质、竞争有序、健康发展的物业服务业体系。

二、发展目标

到2020年底，全省建立和完善物业服务管理法规政策体系、行业服务标准体系和网格化管理体系，物业市场发育程度和物业管理水平明显提高。

（一）健全物业管理法规体系。2018年底前，具有立法权的设区城市全面启动物业立法工作，其他市、县加快制定《物业管理办法》或《物业管理实施细则》，力争到2020年底，各市、县普遍建立健全物业管理法律法规体系，依法依规规范物业管理。

（二）建立物业服务质量考核机制。2017年底前，各市县制定出台物业服务质量考核标准，物业行政主管部门指导街道、社区定期对辖区物业服务企业服务质量情况进行考核，到2018年底，各市县实现考核全覆盖。不断提升物业服务水平，依法解决物业服务纠纷，物业服务群众满意度明显提高。

（三）建立企业经营信用管理体系。2018年底前，全省所有物 业服务企业建立完善企业诚信档案，各市县要建立物业服务企业信用信息平台，实现企业信用信息情况公开。

（四）物业服务覆盖面持续扩大。不断加大物业服务覆盖面，到2020年底，设区城市住宅物业服务覆盖率达到90%以上，其他县（市）物业服务覆盖率达到85%以上。

三、规范管理内容

（一）加快建立物业管理体系

1、健全完善管理体系。各地要按照属地管理、重心下移的原则，逐步建立“市、区、街道、社区”四级物业服务管理体系，充分发挥街道和社区在物业管理中的积极作用。

2、落实管理职责和义务。各市、县政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划，制定和落实扶持政策；建立和完善专业化、社会化、市场化、信息化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。街道办事处和乡镇人民政府要切实加强对本辖区内物业管理的指导、协调和监督，统筹推进社区建设、社区管理和物业管理工作，社区居民委员会应当积极参与并发挥主要作用。各市、县人民政府物业行政主管部门要切实履行物业管理的监督管理职责，其他有关行政主管部门依法按照各自职责，做好物业管理的相关工作。

3、建立联席会议制度。街道办事处、乡镇人民政府应有专职人员负责辖区内的物业管理工作，建立由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会、专业经营单位和有关行政主管部门等参加的物业管理联席会议制度，协调解决物业管理与社区管理相关事宜，依法解决物业企业和业主委员会等有关单位不依法履行职责等问题。

4、建立物业服务纠纷速裁、调解工作机制。充分发挥行政和司法速裁、调解工作在物业服务纠纷处理中的作用，鼓励市县政府在街道办事处设立行政仲裁庭和司法仲裁庭，及时受理物业纠纷，简化工作程序，提高仲裁效率。

5、发挥行业自律作用。加强物业服务行业协会建设，扩大行业 协会覆盖面，强化行业协会自我建设、自我发展和自我约束能力。各级物业行业协会要制定完善行规行约，加快推进行业诚信体系建设，监督会员单位遵章守约，依法经营，诚信服务。

（二）明确物业管理区域以及相关配置

1、物业管理区域划分的原则。物业管理区域的划分，应当有利于实施物业管理，以建设用地规划许可证确定的用地范围为基础，综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、自然界线等因素。物业的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。

2、物业管理区域备案管理。建设单位应当在商品房预售或现售前，向物业所在地县级物业行政主管部门备案物业管理区域，物业行政主管部门应当将备案的物业管理区域及时告知街道办事处或乡镇人民政府。房屋买卖合同中应当明示备案的物业管理区域。

3、配套建筑与设施设备管理。物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关规划、设计规范和工程标准进行建设。物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。

4、物业管理用房的面积标准、功能和位置。各市、县要依法设定物业管理用房建设面积标准。建设单位应当按照规定在住宅物业管理区域内配置能够满足物业管理需求的物业管理用房，并无偿移交物业管理用房。业主委员会用房在物业管理用房中调剂。物业管理用房应当位于地面以上并能够独立使用，具备供水、排水、供电、供热以及通风、采光等使用功能。

5、物业管理用房的保障措施。城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当在附图中注明物业管理用房的具体位置和面积。建设单位应当按照建设工程规划许可证注明的位置和面积建设物业管理用房。物业管理用房产权归全体业主，未经业主大会同意，不得改变其用途。

6、配套建筑的权属。按照规划要求在物业管理区域内配套建设 的幼儿园、休闲健身用房等，应当在房屋买卖合同中约定归属。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权证明文件，并优先为业主提供服务。

（三）加强业主、业主大会及业主委员会建设

1、业主及其权利义务。房屋的所有权人为业主。因人民法院、仲裁委员会作出的生效法律文书，以及征收安置、继承、受遗赠、买卖、赠与、合法建造等事由合法占有房屋，但尚未依法办理房屋所有权登记的公民、法人和其他组织，在物业管理中享有业主权利，承担业主义务。业主在物业管理中的权利、义务按照法律、法规规定和管理规约、物业服务合同约定确定，不得以放弃权利为由不履行义务。业主可以委托代理人参加业主大会会议；委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、权限和期限。

2、首次业主大会会议的召开条件。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（1）交付房屋建筑面积超过建筑物总面积50%的；

（2）交付房屋套数超过总套数50%的；

（3）前期物业服务合同依法解除或合同期限即将届满的。

3、首次业主大会筹备组的组建。符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处或乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后六十日内，指导组建首次业主大会筹备组。筹备组由业主、建设单位、街道办事处或乡镇人民政府、社区居民委员会等派员组成，组长由街道办事处或乡镇人民政府代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处或乡镇人民政府组织业主推荐产生。筹备组成员人数应当为七人以上的单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的50%。筹备组应当自组建之日起七日内，将成员名单在物业管理区域显著位置公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或乡镇人民政府协调处理。

4、首次业主大会筹备组的职责。首次业主大会筹备组履行下列职责：

（1）确定首次业主大会会议召开的形式、时间、地点和内容；

（2）拟定业主大会议事规则草案、管理规约草案和业主委员会工作规则草案；

（3）确认业主身份和业主人数，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（4）拟定选举办法草案，核查业主推荐或自荐的业主委员会委员候选人资格，并确定候选人名单；

（5）确定首次业主大会会议表决规则；

（6）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对上述规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域显著位置公示。业主对前款第二项至第五项规定的内容有异议的，筹备组应当记录并予以答复。筹备组应当自组建之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

5、业主委员会委员有关规定。业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并具备下列条件：

（1）具有完全民事行为能力；

（2）遵守有关法律、法规；

（3）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（5）具有一定的组织能力；

（6）具备必要的工作时间。

业主委员会每届任期三至五年，委员可以连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会委员实行差额选举的，未当选且得票数达到规定票数的候选人，可以当选候补委员，并按照得票多少的顺序在业主委员会委员出现空缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但不得超过业主委员会委员总数的50%。候补委员可以列席业主委员会会议，但不享有表决权。具体选举办法由业主大会议事规则约定。业主委员会委员资格的终止，按照国家有关规定执行。

6、业主委员会成立日期和业主大会议事规则、管理规约生效时间。依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期，并应当自成立之日起十日内在物业管理区域显著位置公示业主委员会委员和候补委员名单。业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。

7、业主委员会的改选。业主委员会不能正常开展工作的，街道办事处或乡镇人民政府应当指导召开业主大会临时会议，依法改选。

8、建设单位配合筹备首次业主大会会议的义务。建设单位应当将房屋交付情况及时报送街道办事处或乡镇人民政府，并按照街道办事处或乡镇人民政府的要求，提供筹备首次业主大会会议所需的物业管理区域划分，建筑物、构筑物、配套设施设备、相关场地明细，业主名册，建筑规划总平面图，以及物业管理用房配置等相关材料。筹备召开首次业主大会会议所需费用，由建设单位承担。

9、业主组织的工作经费来源。除首次业主大会会议外，支持鼓励实行工作经费和工作补贴，业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会委员的工作补助，可由全体业主分摊，或从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，具体办法和标准由业主大会决定。业主委员会应当每年在物业管理区域显著位置公示工作经费和工作补助的筹集、管理和使用情况。

10、社区居民委员会与业主组织的指导和监督关系。召开业主委员会会议，应当告知相关的社区居民委员会，并听取社区居民委员会的建议。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，接受其指导和监督，共同做好与物业管理有关的社会管理工作。

11、鼓励实行业主组织职责临时代行工作机制。具备成立条件但未成立业主大会，经街道办事处或乡镇人民政府指导后仍不能成立业主大会的和不具备成立业主大会条件的住宅物业管理区域，鼓励街道办事处或乡镇人民政府指定社区居民委员会临时代行业主大会和业主委员会职责，并接受街道办事处或乡镇人民政府的指导和 监督。

12、鼓励实行业主小组的业主组织管理模式。同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。业主小组应当履行下列职责：

（1）推选业主代表参加业主大会会议；

（2）决定本幢、单元范围内住宅物业共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；

（3）决定本小组范围内的其他事项。

业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

（四）加强前期物业管理

1、前期物业服务企业的选聘。建设单位应当在商品房预售或现售前，通过招投标方式选聘信誉好的物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。投标人不足三人或建筑物总面积在二万平方米以下的，经物业所在地县级物业行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘信誉较高的物业服务企业。

2、前期物业服务合同。建设单位应当与选聘的物业服务企业依法签订前期物业服务合同，并自签订之日起十五日内，将前期物业服务合同、临时管理规约向物业所在地县级物业行政主管部门备案，物业行政主管部门应当将备案材料及时转告街道办事处或乡镇人民政府。

3、前期物业服务费用的承担。前期物业服务合同生效至房屋交付之日发生的前期介入费用，由建设单位承担。房屋交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人承担。

4、新建住宅物业交付条件。新建住宅物业具备下列条件后，建设单位可以办理物业交付：

（1）建设工程竣工验收合格；

（2）供水、排水、供电、供气、供热、通信等专业经营设施设 备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量器具；

（3）教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成；

（4）道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书；

（6）物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全；

（7）法律、法规规定的其他条件。

5、前期物业服务企业参与住宅物业开发建设。前期物业服务企业可以提前参与住宅物业的开发建设，对住宅物业的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与住宅物业管理有关的建议。建设单位可以邀请前期物业服务企业参加竣工验收。

6、前期物业的承接查验。物业服务企业承接前期物业服务项目时，应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，与建设单位对物业共用部位和共用设施设备进行查验，查验记录由双方参加查验的人员签字确认。物业服务企业应当自住宅物业交接之日起三十日内，将物业承接查验协议和查验记录向物业所在地县级物业行政主管部门备案。住宅物业专有部分由业主查验。出现质量问题的，由业主向建设单位提出；业主向物业服务企业提出的，物业服务企业应当及时转告建设单位。建设单位应当承担维修责任。

（五）强化物业服务管理

1、物业服务企业选定和物业服务合同。选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业依法签订物业服务合同，物业服务合同对全体业主具有约束力。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，向物业所在地县级物业行政主管部门备案，物业行政主管部门应当将备案的物业服务合同及时转告街道办事处或乡镇人民政府。物业服务企业 在物业服务合同内容之外的服务项目和内容，涉及到全体业主的，应当经全体业主表决同意，并约定相关收费标准。

2、物业服务内容和物业服务企业履约义务。物业服务内容主要包括下列事项：

（1）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；

（2）公共区域环境卫生的维护；

（3）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

（4）公共绿化的维护；

（5）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、制止和报告；

（6）物业维修、养护、更新和管理费用的账务管理；

（7）物业档案的保管；

（8）物业服务合同约定的其他物业服务事项。

物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务内容和服务质量，全面履行服务义务。

3、物业服务项目经理。物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示项目经理姓名和联系方式。业主委员会经征求业主意见，可以要求物业服务企业更换项目经理；要求更换项目经理的，物业服务企业应当及时更换，并在物业管理区域显著位置公示。

4、物业服务收费。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费可以采取菜单制、包干制或酬金制等形式，具体收费形式在物业服务合同中约定。具体收费办法由我厅配合省价格行政主管部门另行制定。

5、安全隐患的防范和消除。物业管理区域内，由物业服务企业负责管理的物业共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，物业服务企业应当设置警示标识，采取防范措施，并及时消除安全隐患；物业服务企业发现由其他单位负责管理的物业共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，应当及时通知管理单位，管理单位应当及时消除安全隐患。不及时消除的应当向政府主管部门报告。

6、物业服务合同解除和续聘。物业服务合同任何一方当事人可 依法提出解除物业服务合同，物业服务企业在物业服务合同未到期时不得擅自解除合同，业主在物业服务合同有效期间提出解除物业服务合同的，应当经专有部分占建筑面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意。解除物业服务合同除遵守法律、法规规定和合同约定的条件、程序外，还应当履行通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日书面通知，并在物业管理区域显著位置公示。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满前三十日内与物业服务企业续签物业服务合同。

7、物业服务交接。业主大会决定解除物业服务合同的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同依法解除后十五日内办理完毕移交手续，退出物业管理区域；退出物业管理区域前，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。被解聘的物业服务企业应当与业主委员会，或在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：

（1）移交物业档案；

（2）移交占用的物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等固定资产；

（3）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；

（4）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务仍对双方具有约束力。

8、物业管理移交监管。物业所在地县级物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当加强对物业服务企业交接的指导和监督。对被解聘的物业服务企业拒不退出物业管理区域的，物业所在地县级物业行政主管部门应当责令限期退出，业主委员会可以依法提起诉讼或根据仲裁约定申请仲裁。

9、诚信履约监督机制。县级以上物业行政主管部门应当建立物业服务企业诚信履约监督机制，健全物业服务企业和从业人员诚信档案，记载违法违规和诚信履约信息，并向社会公布。

10、纠纷处理方式。业主、物业使用人、业主委员会、建设单位、物业服务企业、专业经营单位之间发生物业管理纠纷，可以向街道办事处、乡镇人民政府或县级以上物业行政主管部门投诉或申请调解，也可以依法提起诉讼或根据仲裁约定申请仲裁。

11、业主自行管理。各市、县政府应当把业主自行管理纳入监管范围。经业主大会决定，业主可以对物业实施自行管理，并接受所在地县级物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督。业主自行管理不得违反有关法律、法规规定，不得损害社会公共利益，不得侵害业主和他人的合法权益。业主自行管理的物业服务方式、服务项目、服务内容、服务等级标准、服务费用、收费方式等事项，由业主共同协商确定。业主自行管理的，业主委员会应当按照约定的期限在物业管理区域显著位置公示服务费用的收支情况；未约定期限或约定不明的，应当每半年公示一次。业主对收支情况提出询问的，业主委员会应当及时答复。

（六）加强老旧住宅的改造和管理

1、老旧住宅改造。设区的市、县级人民政府应当编制和实施老旧住宅和弃管楼改造规划，有计划地对已交付且年久失修、配套设施设备不齐全、环境质量差和多层楼房需要加装电梯的老旧住宅（弃管楼）进行改造，并建立健全老旧住宅改造管理的补贴机制。老旧住宅的范围，由设区的市、县级人民政府确定。市县政府可以采取市场化运作方式，引进有实力的大型企业参与老旧小区综合改造。

2、配建经营用房和设备。改造老旧住宅时，经有利害关系的业主同意，并按照法定程序批准，可以建设物业管理用房、经营用房和加装电梯。经营用房的经营收益用于补充老旧住宅的维护管理费用。

3、老旧住宅物业管理。未选聘物业服务企业管理或未实施自行管理的老旧住宅，在改造完成前，经业主大会同意，物业所在地物业行政主管部门可以选择信誉良好的物业服务企业，临时提供物业共用部位、共用设施设备日常运行，以及环境卫生、公共秩序维护等基础性物业服务。临时提供基础性物业服务期间，业主应当交纳 物业服务费。老旧住宅改造完成后，由业主大会决定物业管理方式。

4、政府保底服务。对无人管理的老旧小区和改造完后仍无人接管的，市县政府要“兜底”服务，以购买服务方式指定物业服务企业或将公益岗位分配给指定的物业企业或街道、社区，为弃管小区提供保洁、维修等基本物业服务，保障群众正常生活。

（七）严格物业的使用与维护管理

1、物业使用与维护的一般要求。业主、物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约和业主大会决定，不得有下列行为：

（1）擅自改变物业规划用途、设计用途；

（2）损坏、擅自变动房屋建筑主体、承重结构；

（3）违法搭建建筑物、构筑物；

（4）擅自改变、破坏房屋外貌；

（5）非法处分、损坏、擅自占用、改动物业共用部位、共用设施设备；

（6）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或超负重物品；

（7）擅自设置、改变烟道、排风、排水管道；

（8）制造超过规定标准的噪音、振动、异味；

（9）影响其他业主正常采光、通风；

（10）任意弃置垃圾、排放污染物、抛掷杂物；

（11）擅自摆设摊点、占道经营；

（12）在建筑物、构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（13）违反规定饲养动物；

（14）法律、法规、管理规约和业主大会决定禁止的其他行为。

发生上述行为之一的，物业服务企业、业主委员会、业主、物业使用人有权劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。

2、物业共用部位等的经营收益。利用物业共用部位、共用设施设备和业主共有房屋从事出租、停车、广告等经营的收益，属于全体业主，可以由业主委员会或物业服务企业负责管理，主要用于补 充住宅专项维修资金，也可以用于业主大会决定的其他事项，并应当每半年在物业管理区域显著位置公示收益和使用情况。

3、临时占用物业共用部位。施工单位临时占用、挖掘道路、场地等物业共用部位的，除遵守有关规定外，应当与业主委员会或物业服务企业签订施工协议；进入业主专有部分施工的，应当征得业主同意。施工单位应当于施工前在物业管理区域显著位置公示施工计划，按照施工协议施工，并采取安全保障措施。施工结束后，物业服务企业应当监督施工单位及时恢复原状。

4、房屋装饰装修。业主或物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业，并遵守房屋装饰装修和安全使用规定。物业服务企业应当书面告知业主、物业使用人和装饰装修企业房屋装饰装修禁止行为、注意事项，并进行现场监督。除垃圾清运费外，物业服务企业不得收取其他任何费用。业主违反房屋装饰装修或安全使用规定的，物业服务企业应当及时制止，并督促其改正；经督促不改正的，物业服务企业应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。

5、停车管理。占用业主共有的道路或其他场地停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售；车位的设置、使用、收费等管理事项，由业主大会决定，经营收益属于全体业主。物业管理区域内设置车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道和其他机动车通道，不得占用在空间范围和地面覆盖材料等方面不具备停放车辆条件的道路和场地，不得影响其他车辆和行人通行。工程车辆和大中型客货车辆不得在住宅物业管理区域停放，但因工程建设或设施设备维修等确需停放的除外。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，履行车辆停放管理义务，并加强巡查，及时督促违反规定停放的车辆驶离；督促无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。

6、物业维护配合义务。物业共用部位、共用设施设备维修、养护、更新和改造时，相关业主、物业使用人应当配合；因其妨碍维 修、养护、更新和改造，给其他业主、物业使用人造成损害的，依法承担赔偿责任。

7、有特定要求的设施设备的维护。电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。

8、二次开发、改造要求。住宅物业需要使用共用部位进行增设电梯等二次开发、改造的，应当经本幢或本单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环保、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。

9、应急维修机制。住宅物业建设工程质量保修期满后，在物业管理区域发生下列危及住宅物业或人身、财产安全，需要立即对住宅物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新或改造的，物业服务企业应当及时组织应急维修：

（1）屋面渗漏的；

（2）电梯严重故障的；

（3）楼体外立面脱落或有脱落危险的；

（4）危及住宅物业或人身、财产安全的其他情形。

物业服务企业未及时组织应急维修，或未选聘物业服务企业的，业主委员会或相关业主应当组织应急维修。住宅专项维修资金划转业主大会管理前，应急维修费用应当经设区的市级或县级人民政府确定的代管机构审核，经社会审计机构审计并在物业管理区域显著位置公示后列支；住宅专项维修资金划转业主大会管理后，应急维修费用应当经业主委员会审核，经社会审计机构审计并在物业管理区域显著位置公示后列支。使用公有住房住宅专项维修资金的，由负责管理该资金的部门审核后列支。

10、专有部分事故防范措施。专有部分长期空置的，业主应当告知物业服务企业，并与物业服务企业对专有部分的维修、养护、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

11、物业档案。物业档案属于全体业主所有。选聘物业服务企 业的，物业服务企业应当妥善保管，保证档案资料齐全，不得泄露业主个人信息；业主自行管理的，业主委员会履行保管义务。

12、相关部门监管职责。市、县人民政府应当确定负责物业管理区域内物业管理、公共秩序、治安消防、物业服务收费、房屋经营、规划执行、建设工程质量、环境保护、特种设备运行、环境卫生等活动的监督管理行政主管部门，并依法公示。负责物业管理区域内有关活动监督管理的行政主管部门，应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法及时处理物业管理区域内的违法行为。

四、强化组织保障

（一）成立协调推进机构。县级以上人民政府要建立由住建部门（物业主管部门）牵头，公安、民政、司法、财政、税务、人社、工商、法制办、质监、安监、物价、信访等部门和单位参加的强化物业服务管理、促进行业健康发展的联席会议制度，定期召开会议，加强对物业行业发展的统筹协调，及时解决实际工作中遇到的重大问题。联席会议办公室设在物业主管部门。联席会议各成员单位要按职责分工，各司其职、密切配合，共同推进本地物业管理水平和物业服务质量的提升。

（二）强化属地政府责任。各市、县（市、区）政府要按照本《意见》精神，加强对物业服务业发展的统筹规划，加快完善物业管理法律法规体系，完善相关配套政策，制订落实更加具体的扶持政策，促进物业服务业持续健康发展。各地要把提升物业服务管理水平纳入本地政府工作目标责任考核体系，确保各项工作落实到位。

（三）加大规范整治力度。各地物业行政主管部门要强化事中事后监管，加大规范整治力度。严格履行招投标程序，前期物业和成立了业主大会小区重新选聘物业的，均应采取招投标方式公开选聘，加大违反招投标行为的查处力度，规范市场准入。加大物业服务质量考核力度，定期对辖区物业服务企业服务质量情况进行考核评分，将考核评价情况进行通报和公示。强化物业市场监管力度，采取 “双随机、一公开”的方式，加大对物业服务企业违法违规行为 以及超越职权管理行为的查处力度，不断整治和规范市场主体行为。强化企业违规收费行为的清理整治力度，联合物价主管部门开展物业服务企业非法侵占本应属于广大业主所有的，利用物业共用部位、共用设施设备和业主共有房屋从事出租、停车、广告等经营收益，以及借规范管理之故违规收取或高价收取门禁卡、电梯卡等行为的整治行动，维护业主权益。强化信用管理，及时将企业信用情况在政府主管部门网站进行公示，对被列入“黑名单”的企业，实施“黑名单”企业清退制度。

（四）加强舆论正确引导。各地要切实加强舆论引导，通过专栏、专题报道、以案说法等多种渠道、多种方式普及物业知识及法律法规，大力宣传物业服务业的重大意义，促进全社会物业服务管理法规意识，营造关心支持物业服务业发展的浓厚氛围。各级物业主管部门要积极与新闻宣传部门沟通，建立舆情应急机制，引导各类新闻媒体坚持正面宣传为主，客观公正报道物业服务纠纷事件，强化广大业主依法理性维权意识，引导物业服务企业规范管理、提高服务水平。

黑龙江省住房和城乡建设厅

2017年6月2日

第五篇：物业管理工作心得

物业管理 工作是一项平淡而又艰巨、繁琐又需细心的工作。通过十多年的物业管理服务实践，我逐步认识到一个物业项目管理的好坏，关键要看企业、服务人员的工作指导思想和方式方法。我认为：做事不仅要认真，而且还要用心，只要认真加用心的工作就会找到切入点，就会找到解决问题的办法。上门沟通，是个笨办法但也是一个有效的办法2007年8月我入职的物业管理有限公司，在所管理物业小区中白云畔山花园小区就是一个明显的典型案例，白云畔山花园就因极个别心术不正的业主混入小区业委会，借业委会维权之名在小区中生事，无理的利用业委会身份严重扰乱了物业管理工作，当时小区大字报、横幅满天飞，经常上报纸、电视，加上部分媒体为了炒作新闻，制造新闻热点，没有公正、公平、客观、真实的进行正面的报道宣传，为了达到轰动效应，甚至个别新闻媒体做出了移花接木、断章取义、制造假新闻，从而造成小区业主对物业管理工作意见较大，使得前期多位物业管理经理在小区内无法开展工作，对物业服务公司的影响也较大。

我任职后首先对小区的基本情况进行了解后冷静分析，并加以解决：第一步加强公司员工内部管理、学习、培训，特别是中层以上管理人员服务意识及业务实操培训，提高了物业服务水平。第二步亲自带领员工在小区绿化区内除杂草、杂物、对小区楼梯及一些隐蔽位置进行全面的冲洗、清理和整治。第三步同时组织公司全体秩序维护员进行文明礼貌、规范用语模拟实操培训，加强文明礼貌多问一声好、多帮一把手、多敬一个礼的“三个一”培训。培训过程中分两人一组，一人扮业主一人扮在岗人员进行互问互答，之后交换角色进行现场培训，从而带动了整个秩序维护员队伍文明执勤、礼貌服务的作风，掀起了文明服务质量月活动的高潮，让业主看到了物业管理服务水平的全面提高，给小区业主看到了希望，增加了信心。

为了能够更加彻底的了解业主对小区管理工作的意见和看法，随后组织了一次由我亲自抽调24人组成的“融冰活动”的探访小组，主要议题是“上门听取业主意见，虚心接受业主批评，积极采纳业主提出的合理化建议”。为了确保此次活动的成功，在活动开始前半个月，我亲自编写培训材料及整理小区的相关资料，组织探访小组人员进行培训，培训的主要内容包括如何进行正确的语言表达，对小区业主提出的如：小区室内车位产权归属问题、蓝印户口问题、油烟排放问题、可视对讲门铃问题、外墙渗漏问题、小孩上学等反响比较强烈的焦点问题进行总结归纳，进行统一口径解答，整理成材料，并进行统一培训，对员工培训后要求员工分两人一组进行模拟实操演练，并分别以物业管理人员和业主身份进行互问互答，最后由我亲自审查指正，达到探访小组所有人员大都符合要求，并给探访小组每人发放了准备好的培训资料，24人共分12组，由我亲自督阵，两人一组，一人主要负责解答业主提出的问题，一人负责记录，通过一个多星期利用晚上的时间对小区的所有住户全部进行了探访，探访结束后组织员工进行总结，特别是对业主提出的问题进行了归纳统计，并根据问题的轻重缓急进行逐步处理，针对问题较多的小区渗漏问题马上与开发商协调进行了全面的维修，可视对讲门铃问题更换了维保公司，请了专业的维保人员进行了彻底解决，并对提出的其它所有问题都逐步的予以解决，最终保证所有业主反映的问题事事有回复，件件有落实。

特别是原业委会借公共面积分摊作文章，假借维权制造**，从而影响小区的和谐稳定，我特意安排畔山管理处通知十几位意见比较大的业主，特别是原业委会林某，通过对话和上门探访，并亲自带他们到现场测量（5栋）首层大堂面积114.5m2（大堂并摆放了5张条椅，为业主提供休息场所），每一层楼梯通道面积为29.7m2，电梯梯井面积为2.93m2，每层楼的住户是4户，二层以上为5户，总计是十层，加权平均分摊楼梯通道面积为29.7m2+电梯梯井面积2.93m2÷5户为7m2/户，首层大堂面积114.5m2除以整栋楼住户49户为3m2/户，每户平均分摊面积为10m2，因每位业主住房面积大小不同，分摊多少也就不同，令在场的业主深入了解。

此次“融冰活动”既教育了员工，提高了员工的综合素质，而且又达到了为业主解决实际问题的作用，取得了非常好的效果，通过此次“融冰活动”后的民意测评，业主对物业服务公司的满意率从原来的28%上升到89.8%以上。有理有节，不但进退自如而且不失尊严2008年4月初我接到擎山苑管理处上报说小区某栋1506房业主投诉因维修外墙搭建排栅而导致家中被盗，损失一台手提电脑折算金额近万元，已报警拿到了报警回执并要求我公司给予赔偿，当时我马上安排下属秩序维护员部吴振会经理及管理处余松主任到现场查看并做处理，但经过一个多星期的协调，此问题不但没有处理好，反而该业主要求赔偿的态度越来越强硬并称其丢失的物品很多。我又专门安排一名公司高层配合以上二人开展工作，又经过十几天商谈，此事不但没有好转的迹象且此业主要求赔偿越来越高，并一再声称他本人是律师，如果不给赔偿将通过相关媒体曝光并通过法律途径追回损失。我看下属没有办法处理好只有亲自出马处理，经过我查看现场及走访调查，发现其家中门和窗均未有任何损坏，当时发现其家中后天台有脚印，之后我马上召集原当值秩序维护员，并找到对面住户施工的民工了解情况，对面民工说当天15：00左右他看到对门业主当天是自己出门时不小心将门反锁没办法进入房间，而从对面邻居家的天台通过排栅爬到自家的天台，打开自家的天台后门进入家中，我马上将这些重要证据现场收集，并要求秩序维护员和民工写经过做证明并按手印提供身份证复印件。

经查，该业主长期欠缴物业费，欠费金额超过了4千多元，找到以上重要证据后我马上安排擎山苑管理处余主任与业主商谈，并让他把报警回执复印件拿来和损失物品详细清单写好，让其在清单上签名按手印将身份证号码写上并附上身份证复印件，经过同报警回执比对，原报警回执上只写了丢失笔记本电脑一部，价值近万元，并没有说丢失其它物品，而此清单上却写了子虚乌有的金项链、金戒指、现金价值计6万余元，初步认定是讹诈，并安排余主任将证据原件复印后拿到业主跟前，将其报假案的后果与其说明，该住户进行百般狡辩，我们当时准备报警处理且要通知相关媒体过来采访并进行报道，其脸色突变，看我们要将此事认真扩大的情况下，不得不承认自己报假案，想趁此事来敲诈物业服务公司，用敲诈的钱来抵扣所欠的物业费，并一再向我们认错，后来看其态度比较诚恳，补交了原所有欠费而且做了书面保证，认错态度较好，没有再继续追究。

通过这件事，公司员工更加明白，只有认真学习有关的法律、法规，才能够维护物业小区广大业主的利益和尊严。得到业主的认可、支持，才能够更好的维护物业服务公司正当的合法权益，使小区更加和谐、稳定，特别是对物业管理工作的开展更为有利，同时更有利于物业管理工作步入良性循环。