住宅物业股工作总结（最终版）

第一篇：住宅物业股工作总结（最终版）

今年以来，我股在局领导班子和分管局长的领导下，在局相关部门的配合和支持下，全股同志紧紧围绕全局工作重心和我股的职责范围，努力为全县房地产和住宅物业管理行业发展服务，主要做了以下几个方面的工作：

一、不断自觉加强学习，努力提高业务素质

今年以来，全股同志都能自觉加强业务学习，并依托工作岗位职责不断学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，反复学习有关法规，不断丰富业务知识，掌握工作技巧，认真履行各项职责，为促进我县房地产和物业管理行业健康发展做出了应有贡献。

二、认真履行各项职责

1、根据市房管局文件精神，对全县资质以内的开发企业和物业企业进行了10年度优秀房地产开发企业、物业管理企业及先进会员单位和先进工作者优秀评选推荐工作，并按要求向市局上报了相关材料。

2、根据县政府【2011】6号文件要求，结合我县居民住房状况、发展目标，在主管局长的带领下编制了（XX—2020年）住房建设用地计划及住房建设规划图。

3、准确及时做好全县房地产开发情况统计报表的上报工作

根据市局对房地产开发情况的有关要求，我们每月深入到英泰、大民地产、财富天下及我局开发公司等开发公司就计划投资、建筑户数、建筑面积、房屋价格等方面进行了认真细致的调查了解，并对相关数据进行认真核对，每月都能按要求及时准确上报市局。

4、加强商品房预售许可证和住宅建设审批书的发放管理工作，按照有关规定严格把关。截止目前，全年共发放预售许可证 份，总计 套，总建筑面积 m2;另补办香花

5、针对局物业管理公司入住龙城花园后的配套遗留问题，及时和开发公司、物业公司进行了沟通和协调，要求开发公司按照物业管理条例等法律法规进行配套，解决了公测、垃圾桶等配套设施，安装了电子监控设备，达到了居住标准。

6、根据市房管局宛房（2011）138号文件要求，在局办公室等部门的配合下，我们对全县XX年以来房地产业发展情况进行了大调查。在统一协调的基础上，同时寻求在各相关部门工作的亲朋好友帮忙，先后深入到统计局、税务局、土地局、财政局、城建局、规划局等部门，就开发及物业服务企业发展情况、中介及房屋测绘机构情况、总开发规模及面积、经济适用住房建设情况、建设用地及房地产业税费缴纳情况等方面的数据进行了认真细致的调查收集，并对相关数据进行了认真汇总和核对，按要求及时准确完成了共15份报表的上报工作。

7、认真处理各类物业管理投诉事件

按照构建“平安、和谐社区”的要求，我们坚持以维护辖区稳定与和谐作为物业管理工作的出发点和落脚点，坚持服务群众的根本宗旨，采取实地调查走访取证等多种实事求是的工作方式，密切关注物管企业的动向，主动关心物管项目的运作情况，发现问题及时指导、协调，力争缓解和化解矛盾。例如今年7月21号，我县遭遇暴雨袭击，造成大民地产“美景楚都”住宅小区部分地下室进水，一些业主存放的地毯、电器等贵重物品、、、8、认真做好住宅小区综合验收工作

10月份以来，根据《城市房地产开发经营管理条例》的要求，和局执法大队等单位一起对全县住宅小区进行了综合验收。经排查对不合格小区下发了整改处罚通知书，为营造良好居住环境、构建和谐淅川、树立房管局形象做出了应有贡献。

三、主要存在问题

1、物业管理服务不规范。少数物业管理企业服务不规范，存在无资质服务现象。

2、业主委员会和业主大会运作不规范以及业主的意识有待提高。全县物业管理小区都没有成立业主委员会，民主决策的作用得不到充分发挥。

存在上述问题的主要原因，是市场机制和物业管理企业制度尚未建立健全。经我们调查，住宅小区自建、自管以及根本无人管理的现象较普遍。部分物业管理企业在进行经营活动中未经招投标，或经营过程中随意制定物业管理费，造成市场的混乱和不稳定。同时因市场的不成熟，物管企业资质、服务人员、设备设施管理参差不齐，造成服务意识不高、专业技能不精、管理制度不规范，对物业管理有关法律、法规领会掌握不透彻，这些都容易导致小区管理矛盾激化而引发纠纷，影响着全县住宅小区的和谐与稳定，是制约物业管理工作发展的重要因素。

四、明年工作打算

针对我股情况和今年工作中存在的不足，在新的一年里打算主要做好以下几个方面的工作：

（一）继续加强商品房预售许可证和住宅建设审批书的发放管理工作，按照有关规定严格把关，不符合条件的决不发证。

（二）加强对物业管理法律法规的宣传

加大《物权法》及新修改的《物业管理条例》在辖区内的宣传力度，加强对业主的正面引导，帮助群众树立正确、理性的物业服务观和消费观。

（三）加强指导，努力建立物业管理新机制

对全县管理不规范的住宅小区，我们将帮助推广市场化管理模式，引进服务质量高、管理体制完善的物业企业进入小区管理。以加速建立物业管理的新机制。

（四）做好业主委员会成立指导工作

指导各住宅小区逐步成立业主委员会。在2011年的工作中，我们将继续以维护小区业主的合法权益为宗旨，认真监督指导全县范围内的住宅小区做好成立业主委员会的工作。

总之，我股09年工作虽然取得了一定的成绩，但也存在一些问题。在今后的工作中，我们将在局领导班子和主管局长的指导下，以促进行业又好又快发展为己任，克服困难，履行职能，搞好服务，为构建和谐、平安的住宅物业管理环境做出更大的贡献。

第二篇：住宅与房地产业股2009工作总结

住宅与房地产业股2009工作总结

2009年，我股室在局党组班子的正确领导下，在市房改办和市房管处的业务指导下，以高标准、高要求、高起点为工作要求，努力展开工作，通过股室人员的共同努力，较好地完成了各项工作任务。

一、规范房产交易行为，提高房产管理水平

1．强化权属意识。一是以提高服务效能为目标，在建立健全38类房屋登记的操作规程基础上，依靠现代信息技术，逐步建立完整的产籍资料，目前已实现电脑制证。二是不断创新工作思路，改进工作方法。经常检查、复查产权登记档案，发现问题及时协调纠正；对房屋产权证、他项权证实行专人领取发证制，每月核查、核对一次房屋产权证、他项权证数目及编号核实，防止错发、重发、漏发产权证。

2．规范管理，提高服务质量。为规范业务管理，我们对办理产权产籍中的每宗业务均实行登记，并向服务对象提供告知明白卡，实行收件—初审—复审—审批—缴费—发证办事流程，坚持“三审确权”制度。

今年以来，我们共完成初始登记19户，面积1.68万平方米；变更登记10户，面积0.59万平方米；房屋交易158户，面积1.69万平方米；抵押登记48户，面积3.75万平方米。

二、加强房地产开发经营管理，规范开发行为

1、建立健全房地产市场监测和分析报表制度。每个房地产企业都明确了一名统计员，每月将开发施工情况汇总上报我局，我股室对房地产市场运行情况做到了“一月一报”。

2、解决销售环节的管理问题。按照行政许可法规定，严格实行预销售许可制度，认真审查开发企业是否符合预销售条件，并按文件规定发放预销售许可证，使所有开发和销售的房产让群众放心满意，共发放预售许可证2件，预售面积万平方米；认真执行商品房销售备案，实时监控商品房预销售行为，备案房地产合同达24件。

3、推行按套计价或按套内面积销售。规范商品房购销活动中面积结算方式，杜绝商品房面积“缺斤短两”，减少买卖纠纷，从源头上堵住房产开发经营市场和工程质量良莠不齐的混乱状态，确保了我区房地产市场健康发展。

全年房地产开发项目 个，投资额 亿元，施工面积 万平方米，竣工面积万平方米。

三、大力实施住房保障工程，住房保障制度建设不断完善 为促进元坝社会经济协调发展，切实保障社会弱势群众住房需求，我们从2007年开始按照市区要求，通过采取建设廉租房、帮助城市低保户和特困职工解决廉租房租金补贴等手段，积极推进住房保障工程建设。基本建立了以廉租住房、安居房为主要内容的政策框架，住房保障制度逐步健全，低收入家庭的住房条件得到一定改善。

1．对符合廉租房补贴条件的家庭实行应保尽保。今年对民政部门确认的158户低保户实施了廉租住房货币配租，上半年发放廉租房租金补贴万元，下半年预计发放 万元。

2．加快建设廉租房。廉租房建设步伐加快，廉租住房一期项目48套即将竣工；第二期项目72套已进入施工队伍招投标阶段，目前正在稳步推进。

3．完成了廉租房扩面调查摸底工作。在实现城区最低收入家庭应保尽保基础上，根据国家、省、市要求，我们与各乡镇人民政府紧密配合，现分组入户核查已结束，近期将对最终确定的城镇低收入住房家庭面向社会公示。

4.加快保障性住房规划编制、完善项目申报储备。一是已起草编制《2009年—2012年廉租房建设、棚户区改造规划》，二是正在积极向区发改局争取国家廉租房补贴项目，最大限度地争取国家投入，减轻地方财政压力。

四、认真做好群众来信来访工作，维稳力度不断加大。为切实把信访案件解决在基层，及时化解各种矛盾纠纷，我们认真做好群众来信来访案件的登记、受理、调处和答复工作，努力解决好群众反映的热难点问题，较好地维护了和谐稳定大局。全年共接待来访人员230余人次，办理信访案件5宗，已全部办结。

五、存在的不足

在肯定成绩的同时，我们也清醒地看到存在的不足。一是房

产管理水平还有待进一步提高。我们对房地产的管理还处于单一的管理层次，档案管理还有待进一步提高。二是干部职工的整体素质和综合工作能力还有待于进一步提高。三是对出现的新情况、新问题深入调查研究还不够。对此，我们一定要高度重视，认真对待，努力加以解决。

二〇〇九年十二月二十一日

第三篇：南京市住宅物业管理条例

南京市住宅物业管理条例

（2016年1月21日南京市第十五届人民代表大会第四次会议制定2016年3月30日江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准）

第一章

总

则

第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条

本市行政区域内的住宅物业管理及其监督活动，适用本条例。

本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主，通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织，将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立物业管理综合协调和目标责任机制；建立与之相适应的资金投入与保障机制；制定和落实现代物业服务业扶持政策；鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

第四条

市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的统一监督管理，区物业管理行政主管部门按照规定职责负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。

城乡建设、规划、民政、城市管理、公安、质量技术监督、价格、人防、环境保护、水务等行政主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。

街道办事处（镇人民政府）按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协助和监督工作。

社区居（村）民委员会应当协助街道办事处（镇人民政府）开展物业管理工作。

第五条 各行政主管部门应当在物业管理区域内显著位臵公布投诉、举报受理方式，按照职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉、举报，依法调查处理违法违规行为。对实名投诉、举报实行限时回复，并对实名投诉、举报人予以保密。

第六条 本市建立物业服务第三方评估制度。业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。

第二章 业主自治

第一节

业主大会

第七条

业主应当按照法律、法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等，实名参加业主自治活动，行使权利、履行义务。

临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则，应当对业主参加自治活动的方式、违反共同约定的责任、自治活动争议处理办法作出约定。

第八条

业主大会根据划定的物业管理区域设立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。

业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。

业主户数超过三百户的住宅小区，可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。业主可以列席业主代表大会会议。

业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）通过的决定对全体业主具有约束力。

第九条

符合业主大会成立条件的，建设单位应当向街道办事处（镇人民政府）报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处（镇人民政府）设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。

首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位臵向全体业主公布，接受全体业主监督。

第十条

符合业主大会成立条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立业主大会筹备组。

筹备组人数应当为五至十三人的单数。筹备组可以由业主成员以及街道办事处（镇人民政府）、建设单位、社区居（村）民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）指定人员担任。业主成员由街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生，业主成员不少于筹备组成员的百分之六十。

筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处（镇人民政府）确定，并事先告知全体业主。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位臵公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。

筹备组正式开展筹备工作前，物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。

第十一条

筹备组成员应当符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职；

（三）无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；

（四）无不宜担任的其他情形。

筹备组中的业主成员还应当履行及时交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用和住宅专项维修资金等义务，不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用的行为；本人及其配偶、直系亲属未在本住宅小区开发建设单位任职。

第十二条

筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作，并召开首次业主大会会议：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；

（二）拟订管理规约和业主大会议事规则草案，其中议事规则草案中可以约定是否设立业主代表、业主监事会，拟订业主小组划分方案草案；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）拟定首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；

（五）确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案；

（六）召开首次业主大会会议的其他筹备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位臵公告，公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议的，应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。

业主大会成立后，筹备组自动解散。筹备组未在九十日内完成前款所述筹备工作的，由街道办事处（镇人民政府）书面公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议，或者对筹备组成员有异议的，诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。

第十三条

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议内容函告街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会。街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会应当参与指导，对业主大会会议表决情况进行监督。业主大会、业主委员会作出的决定应当及时告知社区居（村）民委员会。

业主委员会或者其他业主大会召集人未能按照业主大会议事规则要求召开业主大会临时会议的，街道办事处（镇人民政府）应当责令限期整改。未整改的，由街道办事处（镇人民政府）指导相关业主召开业主大会临时会议。

第十四条

同一物业管理区域内有二幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

成立业主小组的，应当在业主大会议事规则中明确业主小组的职责范围、工作规范等事项。

第十五条

业主小组范围内的全体业主推选本小组出席业主大会会议的业主代表。业主小组议事由该小组推选产生的业主代表主持，共同讨论决定本小组范围内共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造等事项。

业主小组作出的决定应当符合管理规约、业主大会议事规则的规定，不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定，并在作出决定后七日内告知业主委员会。

第十六条

业主小组推选业主代表，应当经本小组专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主代表应当为本业主小组内的业主，其资格条件、任期等参照业主委员会委员设臵条件，在业主大会议事规则中规定。

第十七条

业主代表履行下列职责：

（一）在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见，出席业主大会会议；

（二）组织开展本条例第十五条规定的业主小组议事权限所确定的活动，并将结果告知业主委员会；

（三）告知业主委员会本小组业主的有关意见和建议；

（四）建立本小组工作档案；

（五）业主大会议事规则规定的其他职责。

第二节 业主委员会

第十八条

业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

业主人数较少，经全体业主一致同意决定不选举产生业主委员会的，由全体业主共同履行业主委员会的职责。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内依法向街道办事处（镇人民政府）备案；不选举产生业主委员会的，由业主大会向街道办事处（镇人民政府）备案。

备案材料齐全的，街道办事处（镇人民政府）应当在五个工作日内出具书面备案证明，并在备案后七个工作日内将备案材料抄送区物业管理行政主管部门及公安机关、社区居（村）民委员会；备案材料不齐全的，街道办事处（镇人民政府）不予备案，并书面告知须补齐的材料。

业主大会或者业主委员会在依法向街道办事处（镇人民政府）备案后，可以向区民政行政主管部门备案，领取备案证书，用于开设基本账户。

第十九条

业主委员会委员应当由本物业管理区域内的热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会委员由业主大会选举产生，并在物业管理区域内显著位臵公告。业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会设主任一名。

业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，应当按照业主大会议事规则，由业主委员会终止其职务并予以公示：

（一）不具有完全民事行为能力的；

（二）本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的；

（三）有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的；

（四）未按照规定交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用和住宅专项维修资金等相关费用且未改正的；

（五）违反市人民政府有关房屋出租规定且未改正的；

（六）牟取妨碍公正履行职务的其他利益且未改正的；

（七）有不良信用记录情节严重的；

（八）有违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则，或者其他不宜担任业主委员会委员的情形。

未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在物业所在地的街道办事处（镇人民政府）的指导、帮助下，根据业主大会议事规则召开业主大会会议，选举产生业主委员会或者增补业主委员会委员。

第二十条

业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告工作并在物业管理区域内显著位臵向全体业主公布，接受业主质询；

（三）根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题；

（五）督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（六）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

（七）根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用并公布经营所得收益情况；

（八）配合街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、公安机关等做好住宅物业管理区域的社区建设、社会治安等工作；

（九）法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

第二十一条 业主委员会不得有下列行为：

（一）阻挠、抗拒业主大会行使职权；

（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；

（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章；

（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；

（五）未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，与物业服务企业签订物业服务合同；

（六）擅自动用住宅专项维修资金，侵占业主共有财产；

（七）违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。

第二十二条 业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会。街道办事处（镇人民政府）应当指导、协助成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

业主委员会逾期未能换届改选的，由街道办事处（镇人民政府）指导所在地的社区居（村）民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

第二十三条 业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交街道办事处（镇人民政府）保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，街道办事处（镇人民政府）应当及时提供。

街道办事处（镇人民政府）在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

业主委员会不按时移交的，街道办事处（镇人民政府）和物业所在地的区物业管理行政主管部门应当责令其限期移交；拒不移交的，辖区内的公安机关应当给予协助。

第二十四条 业主大会应当综合考虑物业管理区域规模、物业服务费用标准、业主人数等因素，在管理规约、业主大会议事规则中确定业主大会、业主委员会日常工作经费预算。该经费由全体业主负担，或者由业主大会在管理规约或者业主大会议事规则中约定。

业主大会可以根据工作需要设立业主监事会，聘请业主委员会秘书。具体产生办法、工作职责、所需经费在管理规约、业主大会议事规则中约定。

业主委员会应当将业主大会、业主委员会日常工作经费预算及使用情况，至少每半年在物业管理区域内显著位臵公告一次，接受业主监督。

第三节 其他规定

第二十五条 住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能成立的。

列入当地老旧住宅小区物业管理实施计划且满足前款第二项条件的，或者保障性住房具备前款规定情形之一的，街道办事处（镇人民政府）应当及时组织成立物业管理委员会。

第二十六条 物业管理委员会由街道办事处（镇人民政府）组织成立，由业主以及街道办事处（镇人民政府）、公安机关、社区居（村）民委员会、建设单位等派员组成。

物业管理委员会人数应当为九至十三人的单数，其中业主成员应当不少于百分之六十，由街道办事处（镇人民政府）在业主中推荐产生。物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本条例第十九条的规定。

物业管理委员会应当将成员名单在物业管理区域内显著位臵公示。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。

第二十七条

物业管理委员会应当依法履行职责，依照法律、法规的规定，就住宅小区共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。

物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主大会办理移交手续后解散。

第二十八条

物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围，综合考虑物业共用设施设备、社区建设等因素划分。

物业管理区域需要分立或者合并的，应当形成区域调整方案，对调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定。

需要分立的，应当分别经拟新设立的物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意；需要合并的，应当分别经原物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。

物业管理区域调整后，应当重新办理物业管理区域备案手续。

第二十九条 划定为一个物业管理区域的分期开发建设的住宅小区项目，先期开发部分符合业主大会成立法定条件的，可以成立业主大会、选举产生业主委员会，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第三十条

业主大会会议、业主小组议事表决可以采用纸质或者手机信息、电子邮件等方式实名投票。业主大会会议表决结果应当向全体业主公示。

业主代表出席业主大会会议、业主委员会委员出席业主委员会会议不得委托他人。

一个独立产权单位登记有二个或者二个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。

本市建立业主决策电子投票系统，由市物业管理行政主管部门负责建设及维护。

第三十一条 业主委员会委员、物业管理委员会中的业主成员、业主代表有下列情形之一的，其职务自行终止，并应当自终止之日起七日内移交其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物：

（一）丧失本物业管理区域业主身份的；

（二）以书面形式提出辞职的；

（三）有本条例第十九条第三款规定的情形之一的；

（四）符合管理规约、业主大会议事规则约定的其他资格终止条件的。

有前款情形之一的，业主委员会、物业管理委员会、业主小组应当在物业管理区域内显著位臵公示，公示时间不得少于七日。

第三十二条 业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）书面提出撤销申请；认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区物业管理行政主管部门书面提出撤销申请。

区物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人；业主大会、业主委员会、物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，应当责令其限期改正或者撤销其决定并通告全体业主。

第三章 前期物业管理

第三十三条 业主大会或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之前，前期物业管理由建设单位负责。

前期物业管理阶段，建设单位应当监督物业服务企业履行前期物业服务合同。

第三十四条 建设单位依照法律、法规规定的程序通过招标、投标选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。

前期物业服务合同中应当载明下列内容：

（一）物业服务内容、标准、收费价格和委托代收费事项；

（二）各分项服务的标准（含人员配臵）和费用分项测算；

（三）分项费用和主要成本变动联动调整的约定；

（四）物业服务标准的评估方式；

（五）物业服务用房（含业主委员会议事活动用房）的面积和位臵；

（六）共用部位、共用设施设备清册；

（七）业主共有资金专用账户的设立、查询方式，以及利用共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算及分配办法；

（八）违约责任和合同解除的条件；

（九）与前期物业服务有关的其他事项。

第三十五条 临时管理规约由建设单位按照市物业管理行政主管部门制发的统一示范文本制定，物业买受人在购房时签署。临时管理规约中应当载明下列事项：

（一）业主定期交纳物业服务费用的义务；

（二）业主对房屋使用以及出租等规定；

（三）建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务；

（四）建设单位对物业服务企业服务质量的评估标准和评估办法等；

（五）建设单位更换前期物业服务企业的条件；

（六）共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式；

（七）与住宅物业管理有关的其他事项。

第三十六条 建设单位在房屋产权初始登记之前，应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

物业保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由市、区物业管理行政主管部门指定的机构统一管理。在物业保修金交存期内，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支。

物业保修金交存期限为五年。交存期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足；交存期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。

第三十七条 物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户。物业服务企业应当按照合同约定公布业主共有资金专用账户收支情况，每年不得少于一次。业主大会或者业主委员会设立业主共有资金基本账户后十五日内，物业服务企业撤销业主共有资金专用账户，并将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户。

第三十八条 已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主，因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，要求物业服务第三方评估机构评估的，建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构，对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的，由物业管理行政主管部门随机抽取第三方评估机构。评估结果在一年内有效，并向全体业主公告，同时告知物业管理行政主管部门。

经评估物业服务不符合履约标准的，建设单位可以按照合同约定更换物业服务企业，或者要求物业服务企业限期整改；逾期不整改的，建设单位应当向物业管理行政主管部门报告，由物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案，并向社会公示。

第三十九条 普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价。需要对前期物业服务收费标准进行调整的，应当遵循下列程序：

（一）物业服务企业委托会计师事务所对上一物业项目经营情况进行审计，审计报告在物业管理区域内显著位臵公示三十日；

（二）物业服务企业将拟调整的收费标准、服务内容和服务标准在物业管理区域内显著位臵公示三十日，并书面告知街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、区价格和物业管理行政主管部门；

（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过，表决结果应当在物业管理区域内显著位臵公示，公示时间不得少于七日。

业主对物业服务收费标准调整有异议的，可以向物业所在地价格行政主管部门投诉；认为物业服务收费标准调整违反前款程序的，可以向街道办事处（镇人民政府）投诉。

第四十条

建设单位与物业买受人签订的商品房销售合同应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配臵和建设标准。

物业服务企业承接物业前，应当与建设单位按照合同约定共同对住宅物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收，并邀请物业所在地的区物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）参加。建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料：

（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）环境影响评价报告及审批、验收等环境保护资料；

（三）共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）业主名册；

（六）物业服务所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单，并书面承诺补交的具体期限，最长不超过十日。

承接查验后，建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。

物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

第四十一条

物业承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的，由建设单位承担。

物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

业主大会成立、选举产生业主委员会的，前期物业服务企业应当向业主委员会备存承接查验相关资料并在物业管理区域内显著位臵公告。

第四章 物业管理服务

第四十二条 本市建立统一的物业管理招标投标平台，为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。

提倡业主大会通过统一的招标投标平台选聘物业服务企业。

第四十三条

业主大会或者经业主大会授权的业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，应当载明下列内容：

（一）物业服务内容、标准、收费价格和委托代收费事项；

（二）各分项服务的标准（含人员配臵）和费用分项测算；

（三）分项费用和主要成本变动联动调整的约定；

（四）物业服务标准的评估方式；

（五）利用业主共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算和分配办法；

（六）违约责任、履约保证措施和合同解除的条件；

（七）与物业服务有关的其他事项。

业主大会可以委托第三方评估机构对物业服务企业履约情况开展评估，并向全体业主公布评估结果。物业服务企业应当配合评估活动。

业主依法享有的正当权益和根据物业服务合同享有的权利，应当受到保护。物业服务企业违反物业服务合同约定或者损害业主权益的，业主可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼；经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，由物业管理行政主管部门录入物业服务企业信用档案。

第四十四条

物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位臵公示：

（一）物业服务企业的资质证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处臵方案等；

（四）业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，住宅专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益；

（五）房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项；

（六）其他应当公示的信息。

业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。

第四十五条

物业服务企业应当严格遵守法律、法规和物业服务合同的约定，提供相应的服务，并不得有下列行为：

（一）违反物业服务合同约定降低物业服务标准；

（二）未经业主大会同意提高物业服务收费标准；

（三）未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，处分属于业主共有的财产；

（四）未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，将物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用等捆绑收费。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，造成业主损失的，应当承担相应的法律责任。

第四十六条

物业服务企业退出物业管理项目时，应当按照规定和合同约定办理移交手续，并移交下列资料：

（一）建设单位按照本条例第四十条规定移交的资料；

（二）电梯、消防、监控等专项设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料；

（三）物业管理用房、业主共用的场地和设施设备资料；

（四）物业管理服务期间配臵的固定设施设备资料；

（五）物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料；

（六）利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、预收的物业服务费用、公共水电分摊费用交纳记录等资料；

（七）其他应当移交的资料。

对拒不退出或者移交资料的，经业主委员会请求，辖区内公安机关应当给予协助；有破坏共用设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为的，由公安机关依法处理。

第四十七条 物业服务企业与业主委员会或者其委托的新选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处（镇人民政府）备案。物业服务企业与业主委员会可以聘请第三方评估机构协助现场查验。

电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。

第四十八条 市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，对物业服务企业、项目负责人实行动态管理，定期对物业服务项目开展专项检查，向社会公布信用信息评价结果。

区物业管理行政主管部门具体负责物业服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。

街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。

对在物业服务中取得显著成绩或者获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业，物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。

第四十九条

物业服务企业未按照法律、法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的，应当录入物业服务企业信用档案。

物业服务企业有下列严重失信行为之一的，二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目；失信行为改正前，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明：

（一）在物业管理招标投标活动中提供虚假信息，骗取中标的；

（二）出租、出借、转让资质证书的；

（三）物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域，撤出时未按照规定办理交接手续，或者未按照规定移交资料，造成物业管理混乱的；

（四）未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务，导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的；

（五）泄露业主信息的；

（六）对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰，采取暴力行为或者打击报复的；

（七）其他违反法律、法规规定情形的。

物业服务企业有前款第一项、第二项情形之一的，物业管理行政主管部门一年内不将其纳入物业管理招标投标平台。

第五十条

物业服务项目实行项目负责人责任制。

物业项目负责人有下列严重失信行为之一的，应当录入项目负责人信用档案，同时录入其所属物业服务企业的信用档案：

（一）骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的；

（二）擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的；

（三）擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的；

（四）擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的；

（五）因管理失职造成人员伤害、财产损失等重大责任事故的；

（六）被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且未改正的；

（七）其他损害业主利益情节严重的。

有前款规定情形之一的，业主可以向街道办事处（镇人民政府）、区物业管理行政主管部门投诉。街道办事处（镇人民政府）、区物业管理行政主管部门应当进行核查，并书面告知业主核查结果。

第五十一条

业主应当遵守临时管理规约、管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。

业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位臵公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

第五十二条

物业服务收费可以采取酬金制或者包干制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。物业服务资金管理应当坚持公开、透明、质价相符的原则。

物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务支出费用属于代管性质，为所交纳的业主所有。除了合同约定的物业服务企业收取的酬金，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况提出质询的，物业服务企业应当自收到书面质询之日起七日内书面答复。

第五十三条 物业服务企业应当加强对其从业人员的培训，规范服务行为，不得干扰业主自治活动。未经业主大会、业主委员会或者物业管理委员会书面委托，物业服务企业不得就业主共同管理事项擅自向业主征求意见。

物业服务企业应当协助和维护业主自治活动中的正常秩序，出现破坏业主自治活动议事秩序情形的，物业服务企业应当及时劝阻当事人，并保留证据，向有关机关举报。

第五十四条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。专业经营单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订书面委托协议的，由专业经营单位自行负责相关工作。

临时管理规约、管理规约对公共水电费用分摊方式有约定的，专业经营单位可以按照其约定将公共水电费用分摊到每一户业主。业主应当按时交纳公共水电分摊费用。

专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。

第五章 物业的使用与维护

第五十五条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位臵，超荷载存放物品；

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方；

（三）违反市人民政府有关房屋出租规定；

（四）违法建设建筑物、构筑物，或者破坏、擅自改变房屋外貌；

（五）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；

（六）损毁树木、绿地；

（七）违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；

（八）损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通；

（九）任意弃臵垃圾、排放污水、抛掷杂物或者露天焚烧杂物；

（十）制造超过规定标准的噪声、振动；

（十一）在规定区域外停放车辆；

（十二）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；

（十三）擅自架设电线、电缆等；

（十四）擅自在楼道等业主共有区域堆放物品；

（十五）法律、法规、临时管理规约和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失；业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会可以按照管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。

第五十六条 业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约、管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人，并对物业服务费用的结算作出明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

业主在处分本物业管理区域内不动产时，应当向物业买受人出具交纳物业服务费用的证明。

第六章 公共收益与维修资金

第五十七条 业主大会应当建立规范的财务管理制度，住宅专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费应当按照财务要求建账、入账并定期在物业管理区域内显著位臵公示。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。

第五十八条 业主对住宅专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的，可以要求查询有关财务账簿；经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会应当按照业主大会议事规则，委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主。业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

对任期和离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计，应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

第五十九条

建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首期住宅专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用时向业主收取。

受让土地的住宅物业配臵电梯的，建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前交存电梯、消防等设施设备专项维修资金，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

第六十条 本条例施行后的新建住宅项目，建设单位未按照本条例第九条的规定提出成立业主大会书面报告之前，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建设单位承担维修责任。

建设单位已经按照规定提出成立业主大会书面报告但业主大会尚未成立期间，需要动用住宅专项维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地社区居（村）民委员会组织征询业主意见，经全体共用部位业主依法讨论通过后，由住宅专项维修资金管理部门划转核准的资金。仅涉及部分共用部位的，可提交涉及共用部位的业主依法讨论通过。维修费用经物业管理行政主管部门指定的相关机构审价后，在住宅专项维修资金中列支。

超过一定额度的维修资金使用项目，应当采取招标投标、审价、监理等方式，保障资金安全。

第六十一条 住宅专项维修资金的增值收益，除去业主房屋分户滚存资金（利息）和必要管理费用外，剩余部分纳入相应物业管理区域住宅专项维修资金统筹分账。符合下列情形的可以优先使用：

（一）受益人为全体业主的维修项目；

（二）无法界定受益人的维修项目；

（三）物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用的项目。

经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以授权业主委员会将住宅专项维修资金利息在规定的额度内，统筹用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造。

住宅专项维修资金利息和统筹分账的使用额度，应当在管理规约中明确。

第六十二条 发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造的，业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、社区居（村）民委员会均可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案，向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请：

（一）电梯故障；

（二）消防设施故障；

（三）屋面、外墙渗漏；

（四）二次供水水泵运行中断，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍；

（六）楼顶、楼体外立面存在脱落危险；

（七）其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。

住宅专项维修资金管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起二个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后，应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位臵公示。

住宅专项维修资金管理部门应当方便快捷地处理应急维修事项，加强监督管理，保障资金安全。

第七章 监督检查

第六十三条

本市建立物业管理活动市、区、街道办事处（镇人民政府）三级管理体系，按照属地管理原则开展相关工作。

第六十四条

相关单位和个人可以通过市政务热线或者各行政主管部门公布的投诉、举报受理方式，对物业管理的违法违规行为投诉、举报。

有关行政主管部门在接到投诉、举报后应当登记，属于本部门职权范围的事项，应当受理，并在五个工作日内予以回复；不属于本部门职权范围的事项，应当及时移交给有权部门，接受移交部门对管辖权有异议的，由所在区人民政府指定管辖，不得再移交。对于十名以上业主联名、业主委员会、社区居（村）民委员会或者物业服务企业投诉、举报的违法违规行为，有关行政主管部门应当于二个工作日内书面回复是否受理，并按时回复办理情况。

执法单位需要进入住宅小区开展执法工作的，物业服务企业、业主自治组织应当提供便利。

第六十五条

市物业管理行政主管部门履行下列职责：

（一）负责全市物业管理活动的相关政策研究，建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制；

（二）建立全市物业行政监管综合管理平台和物业管理行业信用信息平台；

（三）统筹全市住宅专项维修资金监管工作；

（四）建立完善分级培训辅导体系，促进业主自治和物业行业技术进步；

（五）指导、服务和监督各区开展物业管理行政监管工作；

（六）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议、装饰装修管理服务协议示范文本，会同专业经营单位制定相关委托协议示范文本；

（七）制定业主大会指导规则、物业服务标准、首次业主大会会议筹备经费管理、统一招标投标、物业服务企业和项目负责人信用管理等配套实施办法；

（八）法律、法规规定的其他职责。

第六十六条

区物业管理行政主管部门履行下列职责：

（一）负责物业管理项目的区域备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案；

（二）负责前期物业管理项目招标投标管理和住宅专项维修资金使用监管；

（三）定期开展物业服务质量专项检查，做好物业服务企业及从业人员的信用信息征集、核查和监管工作，并接受查询；

（四）组织开展辖区内物业管理项目调查，建立相关物业管理档案；

（五）指导、服务和监督辖区内街道办事处（镇人民政府）调处物业管理矛盾纠纷；

（六）责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会和物业管理委员会的违法决定；

（七）负责房屋安全、房屋租赁等监督检查；

（八）法律、法规规定的其他职责。

第六十七条

街道办事处（镇人民政府）应当配备专门的管理人员，并履行下列职责：

（一）负责业主委员会备案；

（二）建立物业管理矛盾投诉调解机制，调解物业管理矛盾纠纷；

（三）指导、协助和监督辖区内业主组织开展业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等自治活动，组织成立物业管理委员会；

（四）指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作；

（五）责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定；

（六）法律、法规规定的其他职责。

第六十八条

市、区相关行政主管部门应当按照各自职责，负责下列事项的管理工作：

（一）城乡建设行政主管部门负责建设单位履行房屋工程质量、燃气等监督检查；

（二）规划行政主管部门负责物业管理区域的划分、住宅加装电梯的备案；

（三）民政行政主管部门负责业主大会、业主委员会的备案；

（四）城市管理行政主管部门负责违法建设、无照经营、乱设摊点、占用和损坏绿地，擅自伐、移、修剪树木，焚烧树叶、垃圾或者其他废弃物等监督检查；

（五）公安机关负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对消防、监控安防、养犬、车辆停放等开展监督检查，并协助开展房屋租赁监督管理工作；

（六）质量技术监督行政主管部门负责电梯等特种设备安全运行监督检查；

（七）价格行政主管部门负责物业服务收费监督检查；

（八）人防行政主管部门负责人防工程设施违法行为监督检查；

（九）环境保护行政主管部门负责违法排放水污染物、饮食服务业油烟污染等监督检查；

（十）水务行政主管部门负责供水、排水等监督检查。

第六十九条 街道办事处（镇人民政府）应当建立联席会议制度，联席会议由街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、公安机关、业主委员会、物业服务企业等参加，协调处理辖区内下列物业管理中的有关事项：

（一）前期物业管理阶段的突出问题；

（二）业主委员会不依法履行职责的问题；

（三）业主委员会换届过程中出现的突出问题；

（四）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

（五）需要协调解决的其他突出问题。

第八章 法律责任

第七十条 物业服务第三方评估机构违反本条例规定，出具的评估报告具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的，由市物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，处三万元以上五万元以下罚款，并予以公示；造成当事人损失的，应当承担相应的赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十一条 业主委员会违反本条例第二十一条规定的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由区物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）指导所在地的社区居（村）民委员会组织召开业主大会会议选举新的业主委员会；相关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主委员会委员因个人行为造成其他业主合法权益受到侵害的，应当承担相应的法律责任。

第七十二条 业主委员会委员、物业管理委员会中的业主成员、业主代表资格终止后，违反本条例第三十一条规定，拒不移交其所使用、保管的文书、财务、印章等档案、资料，造成其他业主损失的，依法承担民事责任。

第七十三条

建设单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，按照下列规定进行处罚：

（一）违反本条例第九条第一款、第四十条规定，未按照要求报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料或者未移交物业服务相关资料的，处五万元以上十万元以下罚款；

（二）违反本条例第九条第二款规定，未按照要求交纳首次业主大会会议筹备经费的，处五万元以上十万元以下罚款；

（三）违反本条例第三十六条规定，未按照要求交存、补足物业保修金的，处二十万元以上三十万元以下罚款；

（四）违反本条例第三十八条规定，未按照要求委托物业服务第三方评估机构对物业服务企业履行合同约定的服务标准进行评估的，处五万元以上十万元以下罚款；

（五）违反本条例第五十九条规定，未按照要求交纳住宅专项维修资金的，处应交纳资金百分之十以上百分之三十以下的罚款。

违反本条例第三十四条规定，未按照要求配臵物业服务用房的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处二十万元以上五十万元以下罚款。

第七十四条

物业服务企业违反本条例第四十四条规定，未公示相关信息的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处三万元以上五万元以下罚款。

第七十五条 专业经营单位违反本条例第五十四条第三款规定，停止已交费用户和共用部位的服务的，由其行政主管部门责令限期改正，给予警告；情节严重的，对有关主管人员和直接责任人员给予行政处分；造成业主损失的，应当依法承担赔偿责任。

第七十六条

业主或者物业使用人违反本条例第五十五条第一款规定，给他人造成损失的，依法承担民事责任。有下列情形之一的，由相关行政主管部门按照下列规定进行查处：

（一）违反第一项、第二项、第三项规定的，由物业管理行政主管部门依法查处；

（二）违反第四项、第五项、第六项、第十二项规定的，由城市管理行政主管部门依法查处；

（三）违反第七项、第八项、第十一项规定的，由公安机关依法查处；

（四）违反第九项、第十项规定的，由环境保护行政主管部门依法查处；

（五）违反第十三项规定的，由电力、通信行政主管部门依法查处。

第七十七条 物业管理行政主管部门、政府相关职能部门、街道办事处（镇人民政府）相关工作人员违反本条例规定，有下列情形之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）违法实施行政许可或者行政处罚的；

（二）未按照规定履行监督检查职责的；

（三）发现违法行为不及时查处，或者包庇、纵容违法行为的；

（四）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

第九章

附

则

第七十八条

本条例中下列用语的含义是指：

（一）物业，是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地；

（二）业主，是指登记在不动产登记簿中的权利人或者房屋买卖合同上记载的物业买受人；

（三）物业使用人，是指实际使用物业的人；

（四）物业服务企业，是指依法取得独立法人资格，具有相应资质，从事物业服务的企业。

第七十九条 对交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损，房屋产权单位或者售房单位因客观原因未实施物业管理的老旧住宅小区，市、区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，制定老旧住宅小区物业管理规划和实施计划，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅小区综合环境，逐步实施物业管理。

老旧住宅小区的范围由市、区人民政府确定。

第八十条 本条例适用范围之外的物业管理及其监督活动参照本条例执行。

第八十一条 市人民政府应当根据本条例制定实施细则，就物业服务第三方评估、物业保修金以及住宅专项维修资金管理等事项作出具体规定，并报市人民代表大会常务委员会备案。

第八十二条

本条例自2016 年7月1日起施行。南京市人民政府2005年12月26日发布的《南京市物业管理办法》同时废止。

第四篇：辽宁住宅物业管理条例

辽宁省城市住宅区物业管理条例

摘要：

第一章 总则

第一条 为加强和完善城市住宅区物业管理，保障物业的合理使用，创造良好的居住环境，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据国家有关规定，制定本条例。

第二条 本条例适用于我省行政区域内城市住宅区的物业管理。

城市新建住宅区和共有设施设备齐全的城市原有住宅区，应当实行物业管理；配套设施不全的原有住宅区，应由当地政府组织整治，达到规定的条件后实行物业管理。

第三条 物业管理应遵循公开、公平、互利、便民的原则，实行招标投标制度。

一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业实施统一管理。

第四条 本条例所称城市住宅区是指以住宅为主，配套设施齐全，达到一定规模的城市居住区域。

本条例所称城市住宅区物业（以下简称物业），是指城市住宅区内房屋及相关共用设施设备和共有场地。

本条例所称物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对既有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务的活动。

本条例所称业主是指物业所有权人。

本条例所称物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

第五条 省建设行政主管部门和市、县（含县级市、区，下同）人民政府主管房产行政管理的部门是本行政区域内的物业行政主管部门。

街道办事处和其他有关部门在各自的职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

第二章 业主、物业使用人的自治管理

第六条 房屋出售率或者入住率达到50％以上的新建住宅区和达到物业管理规定条件的原有住宅区，由市、县物业行政主管部门指导街道办事处组织召开业主、物业使用人大会或者代表大会，选举产生物业管理委员会。

一个物业管理区域只能成立一个物业管理委员会。

第七条 业主、物业使用人的权利、义务：

（一）享有物业管理服务的权利；

（二）享有业主、物业使用人代表大会代表和物业管理委员会委员的选举权和被选举权；

（三）决定有关物业管理的重大事项；

（四）监督物业管理委员会的工作；

（五）执行业主、物业使用人大会或代表大会、物业管理委员会的有关决议、决定；

（六）遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约；

（七）按时缴纳物业管理服务费用。

第八条 业主、物业使用人大会或者代表大会具有下列权利：

（一）选举、撤换物业管理委员会的组成人员；

（二）审议通过物业管理委员会章程和物业管理公约；

（三）改变或者撤销物业管理委员会作出的不适当决定；

（四）决定物业管理服务项目、收费标准等重大事项。

业主、物业使用人大会或者代表大会，每年至少召开一次，必要时经业主、物业使用人或者代表的提议，可随时召开业主、物业使用人大会或者代表大会。

第九条 物业管理委员会由主任一人、副主任和委员若干人组成，每届任期3年。

第十条 物业管理委员会应当自选举产生之日起30日内，到所在地县以上物业行政主管部门备案。

第十一条 物业管理委员会每半年至少召开一次会议。会议必须有半数以上委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上通过。

物业管理委员会召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、居民委员会等有关方面参加。

第十二条 物业管理委员会的职责：

（一）维护业主、物业使用人的合法权益；

（二）通过招标选聘、续聘符合条件的物业管理企业，并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；

（三）审议物业管理企业制订的物业管理计划和管理服务的重大措施；

（四）听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

（五）确定或者调整物业管理服务内容，并协助物业管理企业收缴物业管理服务费；

（六）督促业主、物业使用人遵守物业管理公约，协助物业管理企业落实各项管理工作，监督共用设施设备和共用场地的合理使用。

第三章 物业管理企业

第十三条 物业管理企业必须经物业行政主管部门资质审查，并经工商行政管理机关登记注册，领取营业执照。

第十四条 物业管理企业的权利、义务：

（一）按照合同要求，制定本住宅区物业管理办法；

（二）依据委托管理合同和有关规定收取管理服务费用；

（三）制止违反物业管理规定的行为；

（四）选聘专业公司和人员承担专项服务业务；

（五）按委托管理合同实施物业管理；

（六）接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督；

（七）协助有关部门开展社区活动。

第十五条 物业管理企业应当自物业管理合同终止之日起10日内，到物业管理委员会办理下列事项：

（一）对预收的物业管理服务费按实结算，剩余部分予以结转；

（二）移交全部物业档案资料和有关财务账册；

（三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

第四章 物业的前期管理与移交

第十六条 物业前期管理，是指新开发建设的房屋竣工后至物业管理委员会成立前的物业管理。

第十七条 房屋开发单位在销售房屋时，应当与业主签定前期物业管理服务协议，前期物业管理服务协议应使用国家示范文本。

第十八条 物业的前期管理工作由房屋开发单位或者其委托的物业管理企业承担。

物业前期管理费用分别由房屋开发单位、业主、物业使用人承担；房屋未售出和出租的，由房屋开发单位承担；房屋已售出或出租的，由业主或物业使用人承担。

第十九条 房屋开发单位移交物业时，应将按规划要求，进入住宅小区建设成本，属业主共有的物业管理办公用房，移交给物业管理委员会。具体标准和办法，由市人民政府确定。

第二十条 房屋开发单位移交物业管理时，应当向物业管理委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料：

（一）竣工总平面图；

（二）单体房屋及配套的基础设施设备的竣工图；

（三）地下管网图；

（四）各类房屋和共用设施设备清单；

（五）其他必要的资料。

第五章 物业的管理与使用

第二十一条 城市住宅区内的共用设施设备的物业管理范围，按国家有关规定，由市人民政府确定。

第二十二条 物业管理企业应当依据物业管理合同提供服务，保持房屋及其共用设施设备和共用场地完好，使用方便、安全，环境整洁，公共秩序良好。

物业管理企业可承担业主、物业使用人委托的前款规定以外的其它服务事项。

第二十三条 在物业管理区域内禁止有下列行为：

（一）损坏房屋结构和破坏房屋外貌；

（二）擅自将住宅房屋改为商业用房或其它经营性用房；

（三）擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物；

（四）擅自移动、占用、损坏共用设施设备；

（五）安装影响房屋结构的动力设备；

（六）影响公共卫生、破坏周围环境的行为。

第二十四条 业主、物业使用人装修房屋，应当接受物业管理企业的指导。物业管理企业对违反本条例及有关规定的行为，应当劝阻制止；对拒不改正的，应当及时告知物业管理委员会予以解决；解决不成的，报告物业行政主管部门依法处理。

第二十五条 城市住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施设备和共用场地，已摊入房屋销售面积的，属业主共有，任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。

第二十六条 因物业维修或者因公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，需经有关行政管理部门批准后施工，并在约定的期限内恢复原状。

第二十七条 在物业管理区域内的房屋及相关共用设施设备和共用场地设置广告、敷设管线的，应当征得物业管理企业和相关业主的书面同意，按照有关规定办理审批手续，并支付设置费用。

第二十八条 业主转让、出租房屋或者物业使用人转租房屋时，应当将物业管理公约作为转让合同或者租赁合同的附件。

当事人应当自房屋转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，将转让或者租赁的有关情况告知物业管理委员会和物业管理企业。

第六章 物业管理费用

第二十九条 建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金，其收取、使用和管理，按照国家有关规定执行。

第三十条 房屋自用部位和自用设施设备的维修、更新、改造费用，由业主承担。

房屋共用部位和共用设施设备的大修、更新和改造费用，在维修基金中支出。未缴纳维修基金的，由业主按拥有的建筑面积比例承担；日常维修费用在物业管理服务费中支出。

第三十一条 房屋的共用部位、共用设施设备维修时，相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当承担赔偿责任。

业主、物业使用人因维修、更新和改造自用部位、自用设施设备，造成相邻关系人的财产损失的，责任人应当予以修复或者赔偿。

第三十二条 业主转让房屋时，其维修基金账户随房屋所有权同时过户。

第三十三条 物业管理服务费标准应以每一物业管理区域为单位，按房屋建筑面积和物业管理服务项目、标准，由物业管理委员会与物业管理企业参照市人民政府制定的物业管理服务收费指导价协商确定。

第三十四条 物业管理企业收取物业管理服务费的项目及标准必须公布。

业主、物业使用人必须按照规定向物业管理企业缴纳物业管理服务费，其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。

第三十五条 物业管理企业每半年至少向物业管理委员会报告一次物业管理服务费收支情况；每年至少向业主、物业使用人公布一次物业管理服务费收支情况。

第七章 法律责任

第三十六条 违反本条例第十三条规定，未经物业行政主管部门资质审查，由物业行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处5000元以上1万元以下罚款。

第三十七条 违反本条例第十五条、第二十条规定之一的，由物业行政主管部门责令限期改正，并处5000元以上1万元以下罚款。

第三十八条 违反本条例第十九条规定，未提供物业管理办公用房的，由物业行政主管部门会同房地产开发行政管理部门，责令房屋开发单位向物业管理委员会提供物业管理办公用房，或者缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。

第三十九条 违反本条例第二十三条规定，有禁止行为之一的，物业管理企业有权制止；造成损失的，有权要求赔偿；情节严重的，由物业行政主管部门责令恢复原状，并可处1000元以下罚款。

第四十条 违反本条例第二十五条规定，占用和出售属于业主共有的自行车棚、车库等设施的，由物业行政主管部门责令改正，并可处2000元以上5000元以下罚款。

第四十一条 业主、物业使用人违反本条例第三十四条第二款规定，未缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以按照应缴金额的0.3％按日加收滞纳金。

拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。

第四十二条 业主、物业使用人大会或代表大会作出的决定违反本条例规定的，物业行政主管部门应当责令其限期改正，或者撤消其决定，并通告全体业主和物业使用人。

物业管理委员会及其成员作出的决定违反本条例规定的，由业主、物业使用人大会或者代表大会予以撤销或改变，并由责任人承担相应的责任。

第四十三条 物业管理企业违反本条例规定，未取得营业执照，从事物业管理或者擅自设立收费项目、提高收费标准的，由工商行政管理部门、物价行政管理部门按照有关法律、法规规定处罚。

第四十四条 物业行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则

第四十五条 我省行政区域内的写字楼、商厦等物业管理，参照本条例规定执行。

第五篇：住宅物业第二季度工作汇报

XXX物业部

2018年第二季度及上半工作总结

2018年上半年，XXX物业部在公司领导正确带领下，在公司各兄弟部门的支持下，按公司整体工作部署顺利开展各项工作，在为业主做好服务的同时，加强管理，不断完善，服务水平和业务能力有近一步提高，较好得完成了公司下达的各项任务，也得到了广大业主的肯定，现总结如下：

一、组织架构建设，完善制度体系

（一）组织架构建设。根据XXX物业部实际情况明确部门组织架构，共计40人，其中包括项目经理1人；副经理1人；综合客服部18人（含客服、厨师、绿化、保洁）；工程维修部4人；安防管理部16人（含中控值机、安保），现已完成人员定岗定责，明确责任及管理区域。

（二）完善制度体系。按照公司要求，根据项目实际情况重新梳理编写《XXX物业部制度汇编手册》，修改前期项目接管、小区项目概况、人员组织架构、管理模式；各专业岗位职责、工作流程、服务标准、员工行为规范等97篇；视小区特殊情况新增各类紧急预案15篇；完善各类工作记录表格130余个；增加部门“两会一课”制度，每日晨会组织分配当日工作，晚会汇报工作完成情况，坚持今日事、今日毕的工作原则；每周至少一次组织员工进行培训，普及物业知识及各专业常识，形成管理科学化、操作规范化、服务标准化的管理方式。使小区前期物业管理工作逐步走上正轨轨道。

二、做好基础管理工作，提供个性贴心服务

（一）入住装修管理。XXX项目前半年主要工作围绕业主收房、装修为主，截止6月30日，第二季度业主收房共计8户，累计完成业主收房201户，占机关总分住宅的98%；占小区住宅总房产的42%。共计收取物业费57万余元；代收储藏间租赁费3.5万余元；代收车位租赁费25万余元；各项费用收取率为100%。按照XXXXXX局相关装修管理规定审核通过业主装修手续，共计192家（第二季度办理装修收费共计86户），占总分住宅的93.6%。共计收取装修押金51万余元；装修管理费及装修垃圾清运费25万余元。协助业主完成装修验收共计45户。

（二）装修环境管理。小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，涉及到物业的使用寿命、安全及小区房屋外观的整体美观。为小区环境考虑，在1号楼东侧建立施工垃圾池，通知各装修单位每天定时定点清运施工垃圾。其次根据小区实际情况，制定了详细的管理责任制，对现有人员分工对各楼、各户进行管理。空置房间保证每月巡检一次，装修现场每天一次定点巡检，遇到问题及时解决、及时处理，坚持原则。在此期间我们共查到装修公司违规施工20项并及时联系装修负责人发放整改通知书，现整改13项，其余在整改中，保证了房屋主体结构完好。在房屋外观方面，我们坚持原则，保证小区外观整齐划一，完好无损。

装修期间，为保护小区公共区域设备设施，对各单元一层外围雨棚玻璃用木板进行遮挡防护，合计300平米；更换小区公共区域损坏声控开关140个，更换损坏照明灯190盏；配合小型维修部完成地下储藏室外围区域封防护网860平米；改造各楼各户南阳台雨水管280米；根据实际情况建造小区自行车棚，占地115平米，现工程接近尾声。

（三）问题报修统计。通过日常巡视检查和业主验房共查出建设方遗留问题230余项，包括消防弱电、土建问题，经多次与筹建办及建设方沟通协调已完成维修180余项，剩余31项户内漏水及12项消防问题后续做好督促监督工作。今年年初，为及时解决业主问题，提升服务品质，大郊亭物业部增加24小时客服热线，主要接待并记录业主来电咨询、报修、投诉等问题。经统计，上半年共接待业主来电859起，其中业主咨询636起；报修223起；咨询类问题已全部向业主解答，报修问题通过与建设方协调和部门维修人员调动也已全部完成维修工作。在小区设施设备方面，我们制定了巡检制度，要求每日值班人员按规定路线对各机房及公共区域巡检并填写记录，做到如有问题尽早发现、尽快解决。

（四）防汛工作准备。近期，全国各地均不同程度出现汛情，防汛为物业工作中的一项重要工作。根据项目实际情况制定汛期紧急预案，成立防汛小组，明确各自任务分工。在汛期到来之前，及时补充和完善防汛物资，配置防汛沙袋150袋；潜水泵2台；应急电源线50米；应急照明灯3个；铁锹10把、雨衣10套、雨鞋10双，遮雨布200米，在小区东、北门放置防汛物资箱，配有少量沙袋备用，其余物资都已按照要求放置防汛库房统一管理。汛期期间部门多次组织员工对楼顶平台、雨水井、污水井、雨水管道、地下车库、污水泵、配电室等设施设备进行全面检查，及时清理疏通雨水口、排水沟、雨水井，并定期对车库、地下室排污泵进行检查，确保排水设施设备完好。

三、加强业务能力，服务在上新台阶

自管理十八号院以来，业主投诉为零，满意度100%。员工热情的工作态度和及时、高效的维修质量得到了业主们的高度认可，有业主讲：我们的服务比万科还要专业热情，与物业的同事们相处起来更像朋友；更有贴心的业主给办公室送来鲜花、水果表示感谢。被业主信任、依赖是见好事，也是XXX物业部所有员工工作的动力。上半年的工作中虽取得了小小成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。第三季度重点工作如下：

1、持续为业主办理收房、装修的各项手续工作及装修后期的巡检、验收及押金退还工作；做好第一业主入住的各类准备工作。

2、加强培训，提高员工精神外貌，业务技能与管理水平，进一步提高员工整体素质。

3、加大园区公共区域及各类设备设施管理、巡视力度，做好基础管理工作。

4、创新、完善小区有偿服务,为公司创造利益。

5、加强小区安全管理工作，做好各类应急预案的演练。

6、督促、跟进施工方对小区的维修项。

以上是XXX物业部第二季度及上半年工作汇报，不足之处还请大家批评指正。

XXX物业部 2018年7月27日