甲供材料如何缴纳土地增值税5篇

第一篇：甲供材料如何缴纳土地增值税

甲供材料如何缴土地增值税

甲供材”工程就是甲方（基本建设单位）与乙方（施工单位）在签订建筑工程承包合同时事先约定的，由甲方提供材料、乙方提供建筑劳务的工程。本文主要梳理甲供材料（设备）涉及的土地增值税和企业所得税问题。

甲供材料（设备）的土地增值税问题

房地产开发企业在缴纳土地增值税时，关于甲供材料（设备）能否作为开发成本，进而作为计算增值额的扣除项目的问题上，存在不少争论。但无论是主张扣除，还是主张不扣除，政策依据都是土地增值税暂行条例第六条和增值税暂行条例实施细则第七条第二项的“建筑安装工程费，指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费”。

归根到底，就是建筑工程安装费是否包括甲供材料（设备）。主张扣除的一方认为，建筑安装工程费包括以出包方式支付和以自营方式发生两部分，甲供材料（设备）就是自营方式发生的部分。主张不扣除的一方认为，建筑安装工程费就是工程费，不包括甲供材料（设备）款。争论的焦点是对“建筑安装工程费”的界定，双方有不同的理解。

建筑安装工程费在实际操作上的误区，尚待有关部门作进一步界定。在这里，笔者就甲供材料（设备）是否属于建筑安装工程费，依据《国家税务总局关于土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）作一个反向推定。国税发〔2009〕91号文件第二十五条规定，审核建筑安装工程费时应当重点关注：

房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

房地产企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

国税发〔2009〕91号文件第二十五条强调的是“重复计算”、“虚列”和“多列”。换句话讲，只要不是重复计算、没有虚列和多列，实际支付的甲供材料（设备），允许在建筑安装工程费中计算扣除。《海南省地税局关于土地增值税有关问题的通知》（琼地税发〔2009〕104号）规定，对于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安劳务金额（不含材料价款）开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，施工费用的扣除凭证以建安发票为准，材料和设备费用的扣除凭证以销售发票为准。

甲供材料（设备）的企业所得税问题

企业所得税法第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。因此，自产无偿提供、外购无偿提供等方式的甲供材料（设备），即狭义上的甲供材料（设备），应当计入甲方的在建工程成本或开发成本；自产有偿提供、外购有偿提供和甲方代购提供等方式的甲供材料（设备），即广义上的甲供材料（设备），应当计入乙方的建筑安装成本。

依据发票管理办法第二十一条、《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知》（国税发〔2008〕80号）第八条第二项和《国家税务总局关于印发〈进一步加强税收征管若干具体措施〉的通知》（国税发〔2009〕114号）第六条的规定，未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。也就是说，自产无偿提供的甲供材料（设备），应按成本计算单和计提的增值税，确认在建工程成本。外购无偿提供的甲供材料（设备），凭采购时取得的增值税发票，确认在建工程成本或开发成本。自产有偿、外购有偿等方式的甲供材料（设备），凭甲方开具的增值税专用发票，计算建筑安装成本。代购方式的甲供材料（设备），凭甲方转交的销货方开具的增值税专用发票，计算建筑安装成本

第二篇：房地产开发企业如何缴纳土地增值税

房地产开发企业如何缴纳土地增值税

问：

我公司在甲市开发的荷花湾小区接近旅游区，按照已经市政府批准的小区规划，共建设十栋楼房，其中十号楼建成大酒店，一层、二层做餐饮和休闲中心，三楼以上是客房。现在，酒店大楼主体已经完工，准备进行装修。请问，建成之后注册酒店公司是否缴纳土地增值税？是否有比较好的方法可以节省税费支出？

某房地产开发公司

答：《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条“关于以房地产进行投资或联营的征免税问题”规定：“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。”这里讲的“房地产开发企业以其建造的商品房”指的是成品房，即完成设计所规定的全部内容的房产。酒店的设计中一般应当包括装修，如果房地产开发公司把装修竣工后的房产投资注册成立酒店公司，符合财税〔2006〕21号文的规定，就应当缴纳土地增值税。你公司的酒店大楼主体刚完工，还没有进行装修，应当属于“在建工程”，而不属于“建造的商品房”.如果房地产开发企业以其开发的“在建工程”对其他房地产公司投资，符合财税〔2006〕21号文的规定，“以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发”的规定，应当缴纳土地增值税。如果你公司以在建工程对非房地产企业（酒店公司）投资，该文件没有规定征税，也可以理解为房地产开发企业以在建工程投资于非房地产企业，不征收土地增值税。所以，建议你公司以在建的酒店大楼对酒店公司投资，可以达到不征土地增值税的效果。

但是，注册成立酒店公司需要经过公安、消防、卫生防疫等多个部门的批准，这些部门一般要求在房产建成并取得建设工程竣工验收报告后，到现场进行检查，检查合格后才发给合格证书。如果是这样的话，房地产开发公司建造的酒店大楼就已经是“建造的商品房”了，再要投资和联营的，必须缴纳土地增值税。

如果遇到这种情况，房地产开发企业可以先到工商管理部门办理增加经营范围事项，兼营“住宿、餐饮”等酒店业务，酒店大楼建成验收后请有关部门来检查，取得合

第三篇：土地增值税和营业税中甲供材料问题

关于土地增值税清算中甲供材税收问题的探讨

在对符合土地增值税清算条件的房地产企业开发的项目进行清算过程中，涉及房地产企业的土地成本、公建配套成本、开发间接费等各种成本费用的清理、归结及核算，本文拟就房地产企业的工程成本中甲供材涉税事项引发的相关税收问题进行探讨。

一、甲供材征税的税收政策依据

根据1994年版的《营业税暂行条例实施细则》（以下简称实施细则）第十八条规定纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。而2009年版的《实施细则》第十六条规定除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。而第七条规定是纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：

（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；

（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。因此我们从新旧营业税实施细则可以看出上述相关规定实质是一条反避税条款。从工程造价来讲，无论材料如何核算，工程总造价中都包含所有的材料价款。如果材料由施工单位购买，就并入营业额征收营业税，而换了一种方式，将本应由施工单位购买的工程材料转由建设单位购买，就不要并入营业额缴纳营业税，将导致国家税款的大量流失。材料的购买主体虽然发生了变化，但其经济实质和营业税的计税依据并没有发生相应变化，因此我们不能由于企业运作方式的变化而导致国家税款的流失。

二、甲供材征税范围确定

甲供材是指由基本建设单位提供原材料，交由施工方施工完成工程作业。由于1994年版的《实施细则》第十八条将设备包含在营业额内作为营业税计税依据，导致建筑工程中的设备存在既缴增值税又缴营业税的可能性，所以国家税务总局相继出台了国税发【2002】117号文、财税【2003】16号文和国税发【2006】80号文，解决五类自产货物

（一）金属结构件：包括活动板房、钢结构房、钢结构产品、金属网架等产品；

（二）铝合金门窗；

（三）玻璃幕墙；

（四）机器设备、电子通讯设备；

（五）国家税务总局规定的其他自产货物（建筑防水材料）如何征收营业税的问题，从而避免了重复征税的弊端。2009年版的《实施细则》就是在此基础上明确了营业税征税范围不包括建设方提供的设备的价款，也明确了提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额，但前提条件是必须具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质。如果没有施工（安装）资质，就形成基本建设单位采购除设备以外的材料交由施工方施工完成工程作业的甲供材概念。（如图所示）

建设方采购所有材料 建设方采购非设备的材料 判断是否属于设备 属于设备范围不征收营业税 建设方采购非自产自销企业的材料

判断是否自产自销

建设方采购无施工资质企业的材料

判断是否具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质

分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额

甲供材（营业税征收范围）

三、甲供材征税金额的确定

一般来说，工程造价中分别包括人工费、材料费、机械费及甲方供应的材料。施工方根据建设部《清单计价规范》的要求，由甲方自行负责采购供应的材料费，投标人将“甲供材料”费进入综合单价中计取相应的税费、利润后再将“甲供材料”费从综合单价中扣除，这种形式的报价就包含了甲供材料税金，在以后的申报缴纳建筑税金时，甲方就不再另外支付甲供材料的税金部分，乙方以后开具的建安发票也会包含甲供材料税金在内。但在土地增值税清算过程中我们发现一部分施工企业对房地产企业提供的甲供材实际成本不予认可，而是按施工方确定的定额成本进入工程造价成本，导致房地产企业实际材料成本与施工方定额成本出现差异，而房地产企业对该成本差异在房屋竣工后直接结转成本，对于甲供材材料成本差异也只有在土地增值税清算过程中才能发现。（如图）

工程建造成本

甲供材成本 施工企业

人工费、材料费、机械费

施工企业

人工费、材料费、机械费

甲供材材料 成本差异 甲供材定额成本

成本=施工企业人工费、材料费、机械费+甲供材定额成本*3.445%

*

建造成本（未缴纳营业税）

四、对于甲供材征税问题的几点想法

我们从政策、范围及计税依据三个方面分析了甲供材涉及营业税征收的相关内容，从我们基层税务人员实际对甲供材税款的征收、检查都有相当大的困难。第一、对于提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额的前置条件是纳税人必须具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质，房地产企业以及有工程项目的单位在订立此类合同是是否会要求提供资质，并保存此类资质；第二、对于甲供材中材料成本差异产生的营业税有谁承担问题，施工方对材料成本差异概不认账，他只对工程决算中的甲供材成本负责营业税，对于房地产企业来说材料成本差异的营业税列支途径不明，按条例实施细则应由施工方缴纳，但施工方不认可，自己通过营业外支出核算处理，则税务机关一般会认定为不能税前扣除，房地产企业处于两难境地。综上所述，我认为解决甲供材的税收问题应从两方面入手：

一是从税收政策角度出发让税法条例明晰化和可操作性。首先是对2009版《实施细则》及其配套的规范性文件进行整理，现在国家税务总局仅通过国税发[2009]29号和财税[2009]61号两个文件对营业税规范性文件进行清理，无法全面看出政策的连贯性，只有出台有针对性的文件才能使税务人员及企业财务人员全面掌握政策；其次是设备的内涵，由于财税【2003】16号文规定具体设备名单可有省级地方税务机关根据各自实际情况列举，这就会引起一些纳税人在跨省经营过程中对于设备相关政策使用上出现税收争议，第三是2009版《实施细则》第七条中未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额的规定可操作性不强，由于没有相关的文件规定，主管税务机关核定的应税劳务的营业额无法确定，也就无

从征收营业税。只有甲供材的税收政策明晰化，才会减少征纳双方对政策理解的歧义，才会使政策更具有可操作性。

二是从税款征收管理检查角度出发甲供材的营业税直接成本化。通过工程造价成本分解图可以看出施工方在甲供建筑材料的税金成本放入结算金额中，合并开具建安发票给房地产企业，实质甲供材的营业税仍然是由房地产企业承担，只不过反映方式是以建安发票进入成本核算。因此对于房地产企业的甲供材的营业税征收就只从房地产企业进行管理和核算，直接把甲供材的税金计入工程成本，既能做到计税依据的清晰化，又能做到操作的简单化，从而堵塞税收漏洞。

解读“国税函〔2010〕220号文”：国税总局再次明确土地增值税从

时间:2010-06-14 13:34来源:未知 作者:海众成财务 0755-2752 点击:

186次 2010 年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通知中提出十条举措，被业内称为房地产新国十条。它的第二条明确指出： 税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产

2010年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。它的第二条明确指出：税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。国家税务总局为了贯彻“新国十条”精神，于2010年5月19日以“国税函〔2010〕220号文”发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》（以下简称《新通知》），明确土地增值税清算过程中若干计税问题，不仅对原有的土地增值税清算政策进行重申，且提出了更加严厉的相关要求。《新通知》主要有八个方面的规定，现根据文件精神结合房地产企业的实际情况解读如下：

（一）清算应税收入的确认

不管是《土地增值税暂行条例》以及实施细则，还是关于土地增值税清算的其他文件（“财税〔2006〕21号文”、“国税发〔2006〕187号文”、“国税发〔2009〕91号文”等）均没有对土地增值税的应税收入的确认问题进行明确。为了解决税企的分歧，《新通知》对应税收入确认的具体问题进行了规范：

1、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。

2、未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

3、销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

上述规定与企业所得税的收入确认保持一致，消除了二者的差异。

（二）工程质量保证金的税前扣除

一般说来，房地产公司与施工企业结算竣工工程价款时，均会按照合同约定，预留施工单位3％～5％的工程质量保证金，待保修期满后再支付给施工企业。在实际工作中有两种作法：

其一，施工单位开具包括工程质量保证金在内全额建筑业发票，房地产企业预留保证金时向施工单位开具“保证金收据”；

其二，施工单位仅仅开具实收工程款的建筑业发票，对没有收取的工程质量保证金不开具发票。

按照《新通知》规定，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

因此，房地产企业在与施工单位结算竣工工程价款时，考虑土地增值税税前扣除必须注意两点：

1、按照“国税发〔2009〕91号文”规定，施工企业的建筑业发票应该在项目所在地税务机关开具；

2、与施工单位结算竣工工程价款时，必须要求施工企业开具包括工程质量保证金在内的全额建筑业发票。

需要说明的是：这一点是与企业所得税的税前扣除不一致的，按照“国税发〔2009〕31号文” 规定，只要符合该文件要求，施工企业不开具包括工程质量保证金在内全额建筑业发票，也是可以在企业所得税税前扣除的。

（三）房地产开发费用的税前扣除

房地产开发费用的税前扣除问题，《土地增值税暂行条例实施细则》进行了明确规定，但是在实际执行过程中出现了新情况、新问题。《新通知》对此进行了重申和明确：

首先，重申了《土地增值税暂行条例实施细则》关于房地产开发费用的税前扣除规定。即：

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的

金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

其次，对完全使用自有资金的税前扣除进行了明确。

也就是说，对全部使用自有资金，没有利息支出的房地产企业，其房地产开发费用的税前扣除标准是：按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

这一规定，解决了长期以来困扰房地产企业的难题，对企业是相当利好的。再者，对利息支出的税务处理进行了统一。

按照《新通知》规定，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

也就是说，利息支出只能作为房地产开发费用进行税务处理，不允许计入“开发成本”而享受成本加计扣除的税收优惠政策。

（四）土地闲臵费的税前扣除

关于土地闲臵费的税前扣除问题，“国税发〔2009〕31号文”规定将其作为“土地征用及拆迁补偿费――土地闲臵费”，可以在企业所得税税前扣除。《新通知》明确规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲臵费不得在土地增值税税前扣除。

企业支付逾期开发的“土地闲臵费”，其实质是房地产企业违反国家的相关土地

政策而缴纳的，从严要求不允许在土地增值税税前扣除是必要的，同时也与目前国家调控房地产市场的“组合拳”密切相关。

（五）取得土地使用权时支付契税的税前扣除

按照《企业会计准则――无形资产》规定，外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。从会计处理角度看，房地产企业购买土地的成本不仅包括购买土地的价款，还应该包括拍卖手续费、佣金、缴纳的相关税金（契税、印花税等）及其他费用。

按照《新通知》规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

这一规定，不仅与会计处理一致，而且与企业所得税的税务处理没有差异。对于房地产企业而言，也是一大利好。

但是，美中不足的是，对于构成土地成本的“印花税”（按照《土地使用权出让合同》缴纳的）并没有提及。笔者认为，印花税和契税性质是一样的，都是企业购买土地过程中“按国家统一规定交纳的有关费用”，应该可以在土地增值税税前扣除的。

（六）拆迁安臵用房土地增值税计算问题

《新通知》对拆迁安臵用房的税务处理进行了规范，弥补了过去在对拆迁安臵用房税务处理方面的缺陷。

1、本项目房地产安臵回迁户

房地产企业利用建造的本项目房地产安臵回迁户的，其税务处理为：（1）

安臵用房应该视同销售，确认土地增值税的应税收入

根据“国税发[2006]187号”规定，安臵用房的视同销售收入按下列方法和顺序确认：

A 按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；

B 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（2）安臵用房应计入开发成本

在确认安臵用房的视同销售收入后，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

（3）补差价款的处理

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

2、异地安臵的税务处理

（1）异地安臵的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；

（2）异地安臵的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

3、货币安臵的税务处理

《新通知》明确规定，货币安臵拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

这里并没有对“合法有效凭据”进行界定，笔者认为至少应该包括以下内容：（1）

房地产公司与拆迁户签订了《拆迁补偿协议》，且是真实有效的；（2）

支付拆迁补偿费的票据要合规：

A、符合“国税函[2008]277号”规定的相关条件，支付的拆迁补偿费以被拆迁人的收款收据作为凭据；

B、不符合“国税函[2008]277号”规定的相关条件，按照“国税函发[1997]87号”规定，支付拆迁人的青苗补偿费，收款人的收据作为凭据即可；

C、不符合“国税函[2008]277号”规定的相关条件，按照“国税函发[1997]87号”规定，支付拆迁人的转让建筑物等财产性质的其他补偿费，收款人应该开具发票或者提交免税证明。（3）

领款人的身份证明、签章等手续齐备。

（七）转让旧房准予扣除项目的加计问题

1、重申了转让旧房准予扣除的规定

按照“财税[2006]21号”第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不

能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买起至转让止每年加计5%计算。

2、对“财税[2006]21号”未明确的重新界定

在执行“财税[2006]21号” 第二条第一款规定过程中，主管税务机关与纳税人在理解“每年”的含义上产生了歧义，因此《新通知》对此进行了重新界定，明确规定：

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

（八）关于滞纳金问题

1、未按规定预缴税款的滞纳金处理 按照“财税〔2006〕21号文”规定，对未按预征规定期限预缴土地增值税税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

2、已按规定预缴税款，清算补缴税款的滞纳金处理

房地产公司在土地增值税清算后，往往会出现扣除已经预缴的土地增值税，还要补缴土地增值税的情况。《新通知》对此情况是否加收滞纳金问题进行了明确：（1）纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，房地产企业在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

（2）土地增值税清算后，在主管税务机关规定的期限内，房地产公司没有补缴的，根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定应该加收滞纳金。

第四篇：房地产企业整体产权转让是否缴纳土地增值税

房地产企业整体产权转让是否缴纳土地增值税？

甲房地产开发企业开发的某楼盘完成了75%的销售量，企业所得税与土地增值税均实行核定征收，公司决定将公司整体产权（包括未销售完的开发产品及其他资产）转让给乙公司。对剩余的25%的楼盘是否视同销售缴纳企业所得税、营业税与土地增值税等？

根据《国家税务总局关于转让企业全部产权不征收增值税问题的批复》（国税函[2002] 420号）及《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》（国税函[2002]165号）的规定，如果将一全资子公司整体产权转让，也相当于是将股权全部转让（该子公司有土地、房屋等不动产）。这种情况是否缴纳土地增值税？

答：企业整体资产转让是指，一家企业不需要解散而将其经营活动的全都（包括所有资产和负债）或其独立核算的分支机构转让给另一家企业，以换取接受企业资本的股权（包括股份或股票等），包括股份公司的法人股东以其经营活动的全部或其独立核算的分支机构向股份公司配购股票。企业整体资产转让原则上应在交易发生时，将其分解为按公允价值销售全部资产和进行投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失，也就是说，整体资产转让对转出方来讲也算是一种投资行为。

国税函[2002] 165号文件规定，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995] 48号）规定，关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。……在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。关注公众微信号：qx***分享更多地产财税专业知识)根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）的规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995] 48号文件第一条暂免征收土地增值税的规定。《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。根据上述文件规定，可以作出以下分析： 营业税方面：企业整体产权转让不征收营业税。

土地增值税方面：因企业只是股东的改变，没有涉及产权的转移，所以不征土地增值税。

企业所得税方面：股权转让价与原账面投资价的差额部分属于股权转让所得，应缴纳企业所得税。

另外，对剩余的25%的楼盘不构成视同销售，不用缴纳企业所得税、营业税与土地增值税等

同时必须注意：国税函[2002]420号及国税函[2002] 165号文件已全文废止。

第五篇：土地增值税自查报告

附件3:

福建省土地增值税清算项目基本情况说明

一、企业基本情况

企业名称：

成立日期：法 定 代 表 人：注册地址：注册资本：企业类型：经营范围：主 管 地 税 局：纳税人识别号：地税电脑编码：联系电话：

二、商品房项目开发情况

㈠土地取得情况

本公司年月日受让于国有建设用地平方米、合亩（其中：平方米、合亩土地使用权，履行与本县区土地局签订的《国有土地使用合同》（地合[]号）约定的一切权利和义 1

务。

㈡立项情况商品房项目实际于年月开工,年月主体工程封顶，年月通

过结构验收。年月日经本县区房地产管理局批

准，本公司取得商品房预售许可证。年月日本

公司取得本县区房地产交易中心的产权备案登记，商品

房项目可售建筑面积平方米（其中住宅建筑面积平方米、店面建筑面积平方米、车(位)库建筑

面积平方米）。年月日本公司项目全面竣工，并于年月日通过有关部门验收。

㈢项目开发面积情况

本公司开发商品房项目可售总建筑面积平方米，其中：

1、住宅建筑面积平方米，⑴普通住宅建筑面积平方米，占可售总建筑面积的%;

⑵非普通住宅建筑面积平方米，占可售总建筑

面积的%;

2、非住宅（含店面、车(位)库、其他）建筑面积平方米，占可售总建筑面积的%。

三、其他情况：

⑴是否有整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（填是或否）

⑵是否有直接转让土地使用权。（填有或无）⑶是否取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（填是或否）

⑷纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（填是或否）

四、其他需说明情况：

企业盖章

年月日

附送资料（原已提供过的可不再提供）：

1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请

2、项目立项书

3、施工许可证、预售许可证

4、房地产开发项目的预、概算书、项目竣工决算报表、项目工程合同结算单、国有土地使用权出让（转让）合同、取得土地使用权所支付的地价款凭证、银行贷款利息结算通知单

5、不动产销售明细表

6、商品房分层平面图

7、主管税务机关要求提供的其他有关资料。