前期工程部部门工作汇报总结

第一篇：前期工程部部门工作汇报总结

工程部工作汇报总结

光阴荏苒，时光流逝，山西中南铁路通道15标五分部项目经理部已经成立一年了。这一年是紧张而忙碌的一年，工程部在各级领导的带领下，与其他几个部门携手完成了本标段线路的主体工程施工。工程部全体成员在一年的工作中勤勤恳恳、任劳任怨，积极主动地完成项目领导交给的任务，过程是艰苦的，结果是美好的。在这一过程中体现了我们工程部年轻人的朝气，同时也暴露出我们许多的不足，下面以下几个方面对我们这一年的工作做一下总结：

一、业主及指挥部制定的节点工期及完成情况

1、节点工期：路基主体工程于8月10日前完成，桥涵工程于

7月30日前完成，轨道工程于8月15日前满足铺架条件。

2、完成情况：路基主体工程于8月20日完成，桥涵工程于8

月10日完成，轨道工程于9月20日完成。

二、工期延误主要原因：

1、与当地百姓关系没有处理到位，在工地施工的过程中经常

出现阻工的现象，一定程度上影响了施工的进度。

2、对施工队施工能力估计不足，抢工期间要求施工队上人上

设备，迟迟不能到位，严重耽误施工进度。

3、自身管理方面：工程部对施工队的施工进度慢，采取了一

系列的措施，但是力度不够，未能从本质上改变施工队技术水平差，管理能力弱，质量意识浅的缺点。

4、思想认识方面：抢工期间工程部部分成员无思想紧迫感，干事拖拉，当天的可以完成的任务未能当天完成，另外，与其他部门之间缺乏沟通，导致一些出现的问题未能及时得到解决，影响了施工进度。

三、前期工程部主要工作和存在的不足

1、前期工程部主要工作：

（1）、工程部与测量班、实验室、安质部、物资部构成项目部技术指导实施和质量控制的主要机构。

（2）、前期工程部负责完成了各项施工组织设计方案、施工计划方案的编制，落实完成了技术交底到施工班组并会签制度；审核完成本标段施工图纸的设计要求结构尺寸和量差等工作，为施工控制做好指导和后续变更索赔留下依据。

（3）、工程部负责了在施工现场对路基施工、桥涵施工的施工过程进行控制，对施工班组进行技术指导，积极与施工班组之间的沟通配合，对施工进度及质量进行把关。

2、工作的不足：

（1）、沟通不足：与测量班在工作上没有做好配合，对其测量的数据没有进行复核，导致施工过程中多次出现测量放线错误的现象，从人力、物力、财力上对项目部造成了损失；与安质部在质量控制上没有做好沟通，没有很好的监督落实个别施工重要工序施工方案的落实情况，出现了多处的质量问题；与物资部门在提材料计划上没有配合到位，抢工期间多次出现因提物资计划的问题，导致工地缺少材料无法施工影响施工进度。

（2）、管理执行力不足：虽然制定了一系列的技术要求文件，如技术管理办法、技术交底制度、施工计划管理制度等，但都没有100%的得到落实执行，出现了个别工点施工多次返工，虽然最终整改规范，但仍然给监理单位、指挥部留下了不好的印象，在验工计价方面由于现场技术人员平常记录工作不到位，对一些合同外用工不规范签字，给计划部门造成了诸多难度。

（3）、人才的培养方面：工程部成员大多都是刚毕业的新手，虽然执行了带徒制度，但是由于工期压力大，人员配置少，不得不让他们分到某个岗位上担任重责，虽然对个人能力的提高起到了作用，但由于实践经验缺乏，难免走了一些弯路，同时给项目的一些工作造成了不同程度的延误。

（4）、内业资料的管理力度不够，本标段线路不是特别长，在内业资料这方面相对简单一点，这样我们放松了对内业资料的监督，每次对内业资料的周考核，虽然没有大的问题，但是总是小问题不断，就是对内业资料没有认真复核造成的。

四、下一步的计划

1、围绕一个目标“成本”，确定两个重点“质量”与“安全”，虽然这个目标两个重点确定了专门的职能部门去负责，但与工程部的工作是息息相关的，没有技术做支撑，这一个目标两个重点也是很难完成到极致的。

项目主体工程已经结束，剩下的只是附属工程，认真落实附属工程的技术指导及质量控制；项目马上面临的竣工，结合项目竣

工收尾的实际情况，下一步工程部的重点是落实技术管理办法，重视内业资料和设计变更手续的收集并完善。

（2）、专业知识的学习：项目部技术人员年轻，富有朝气，都是刚跨出学校的门槛，对现场施工的管理与指导都没有经验，到了后期，外业相对少了，我们准备组织他们每周对专业知识进行学习，熟悉规范，让一些老同志跟他们传授点施工经验，给他们以后的工作打好基础，让这批新同志成为项目或是公司未来的技术骨干。

我们工程部是一个年轻的团体，一个充满生机和活力的团体，前期工作取得了一定的成绩，但是也暴露出许多的不足，要进一步加强施工技术的学习，总之，我们部门一定会扬长避短，不断完善，不断进取，在以后工作中更上一个新台阶。

中南铁路通道15标五分部工程技术部2011年11月1日

第二篇：工程部部门总结-2015

中交路桥甬台温高速灵昆至阁巷段9标

部门工作总结及工作计划

中交路桥建设有限公司

甬台温高速复线灵昆至阁巷段9标

2015年部门总结及2016年工作计划

中交路桥甬台温高速复线灵昆至阁巷段9标项目工程部

中交路桥甬台温高速灵昆至阁巷段9标

部门工作总结及工作计划

根。40#、41#墩直径1.8米桩基开累完成13根。

本项目关键线路为南北岸主墩施工但均在海上施工，各种机械人员操作均处于搭设水中平台上受场地限制较大、插打钢护筒要求精度较高，且业主及监理对标准化施工控制严格，项目平台材料周转施工对施工组织难度大。根据项目策划及自评情况来看，北岸本计划是搭设钢平台后根据实际情况，项目决定使用吹沙填筑，但最终因各种原因未能实施，导致在8月-9月总耽误北岸引桥工期45天左右。

2、部门内业与信息化方面 2.1部门内业管理情况

项目工程部目前已公司制度要求完成了内业方面的工作并制定了详细的台账记录，对于每周例会材料进行归档管理，完成了二三季度对作业队伍的信誉评价工作并根据公司相关制度要求完成了三季度的项目自评并上传信息化系统中发起流程。对于三季度两家信誉评价D级退场队伍进行了通报处理，并对两家信誉评价C级队伍要求了整改及落实。我部门还制定了《项目工程进度奖惩管理办法》（试行）、《项目领导夜间值班制度》并严格执行并将记录存档。对于南北岸调度管理部门制定了一系列严格的措施，对于每位调度有严格的施工日志记录，达到有据可查。

本我部门对组织部门员工及作业队伍电工相关人员进行培训5次，受培训人达40人次，对于相关公司制度进行汇总学习对于安全施工用电方面联合项目安全部进行培训，并取得了一定的培训效果，让大家都清楚的知道自己的职责及相关负责区域管理。2.2信息化工作情况

我部门已完成项目的WBS编制工作并已上传信息化，其中有部分工程量业主还未确定，明年将加强与业主进行沟通，待确定后将及时上传信息化系统。每日进度产值情况都均能按时录入，目前我部门各项信息化工作在日常工作中都在有条不紊的进行，确保了数据的准确性和及时性。

二、工作中存在的不足及对策

从正式开工至今我部门在工作中有诸多不足之处，现将不足之处列出如下：

1、项目人员对于特大型项目及桥梁施工经验较少、缺少学习锻炼。

2、在施工过程中对于项目方案不熟悉导致了机械的频繁的进退场对施工进度

中交路桥甬台温高速灵昆至阁巷段9标

部门工作总结及工作计划

常大，项目明年计划对于需周转的平台材料在拆除之前全部编号，由此来保证平台材料的有序周转。

施工机械、人员方面：

2016年主要施工为项目下部结构施工及桩基、箱梁施工，施工交叉作业较多，机械虽属于作业队伍，但随之而来的机械管理难度更大，水中引桥的作业面增多而栈桥作为唯一一个作业通道，栈桥通行压力非常巨大且栈桥的维护量增大。针对明年的栈桥通行情况我部门每周需要更细的生产计划，避免过多的交叉施工同时进行，特别在于灌桩期间的栈桥通行更是需注意。我部门计划将增加调度人员，进行两班倒的进行指挥作业，特别是夜间作业。其具体的工作内容需工作体现在每日的生产调度会上。各项施工机械合理的控制机械的管控，加大对机械的使用率，尽量避免机械的闲臵造成的不必要工期浪费。南北岸施工机械情况我部门将及时与项目各相关部门进行沟通、协助配合及主管领导沟通。

2016年为我项目施工人员最多的一年，为此我部门拟定了人员的进出情况一览表，合理的安排工人进出场。为避免造成窝工或人手不足的情况，工程部将在明年初针对下构队伍及桩基队伍下发文件，由于各队伍人员不足造成项目进度滞后将给予的一定的处罚力度，并每月严格执行合同履约人员检查。

施工生产计划及部门内业：

针对明年的生产计划我部门将最终讨论后的计划于1月份以正式文件的形式下发。计划下发后我部门将跟踪落实并及时在过程中调整计划。

明年我部门计划增加一名内业人员，将进步完善信息化工作及每日内业工作的完善性。计划5月前完成所有WBS录入工作，按公司制度要求完成年、季、月、周等相关生产计划工作。其他日常工作的材料规整入档。

针对明年的大量工作我部门制定详细的计划和季度计划且具体做了几项措施来保证生产工作顺利进行：

（1）落实协作队伍增加作业人员及明确进场时间，且增加进出场人员的 准确性和作业的连续性。

（1）加强做好各部门统筹协调工作，对照生产任务既定目标，继续做细、做深、做透各项工作；

（1）加强部门建设增加内业及工程调度相关人员，确保部门的正常运转及制定周密详实的生产计划。

第三篇：工程部前期介入注意事项

一、物业管理公司设计阶段应该提出哪些意见？

一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议：

1）低压配电回路及电能表的合理设置；

2）高低压配电房、变压器房不宜设在地下室最低层（防水淹）； 3）设备房应有足够的维修空间；

4）水泵房电气控制柜基础高度要适当抬高；

5）应急灯、出口指示灯和疏散指示灯等和电源线路的连接应通过插头、插座的连接； 6）水、电井房要设照明灯具；

7）同一小区应尽量将监控室、消防中心集中设置。

（8）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。

（9）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。（10）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。（11）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

（12）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。

（13）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。（14）小区内的车位配置要考虑到车辆比例尽量充足。

（15）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。

（16）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。（17）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。

（18）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。

（19）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。

（20）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。

（21）现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。）

（22）楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）。

（23）楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。

（24）小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或不易退色的油漆管（以减少高空作业）。

（25）小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。

（26）垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。

（27）单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。

（28）一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。

（29）消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。（30）由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。

（31）小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。

（32）凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。

（33）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。

（34）各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。

（35）所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。

（36）商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。（37）建筑上不要出现死角即不可上人的平台(以减少卫生死角和高空作业)。（38）重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。

（39）最容易发生问题（渗水）的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂（PV管）或生锈而破裂（镀锌管）故设计时最好设置套管。区配套公共设施规划设计要一步到位：

（a）按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。

（b）管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。

（c）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

二、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么？

一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：

（1）对小区（大厦）的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。

（2）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。

（3）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。

（4）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。

（5）一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。

（6）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。（7）为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。

（8）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。

（9）重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。

（10）物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。在施工阶段介入

11）参与施工监理，及时发现施工过程中出现的质量问题，并适当地向项目公司、总工室等部门反映，必要时以公司名义发函，促使施工单位尽快改正，尽可能将建设质量隐患消灭在建造过程中，从而提高楼盘的建造质量；

注意的重点是隐蔽工程，如埋地线管的材质、管线的连接、暗敷线是否穿管、采用导线的型号（是否阻燃），电气连接的紧固，以及是否按设计要求施工。

12）熟悉管线走向、设备安装及设备调试等情况，并对图纸的改动作出记录，便于后期管理，也为接管验收（竣工验收）打下基础，可提高验收质量，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调；

13）集图纸、资料、使用说明书，熟悉设备的功能；

14）和项目公司、施工单位、设备厂家及有关部门搞好关系，建立顺畅的服务渠道，利于后期设备保修和管理。

三

参加设备设施的验收和接管移交 1）验收

参加人员要尽可能熟悉有关的施工验收规范，了解设计要求。要点：

a、检验设备设施的性能是否达到设计要求。如：柴油发电机能否手动、自动启动；启动的时间是否达到要求，消防30秒，人防15秒；输出电压和频率是否稳定，配电开关能否自动切换等；开启湿式报警阀的试验阀，测试消防喷淋泵是否能自动启动等。b、检查施工工艺。如：设备是否有编号；配电柜、控制柜及其各回路、电器元件是否标识清楚；配线是否整齐；接线是否牢固；有多条（3条）以上零、地线的要设置零线、地线汇流排；多股线要压接线耳；线槽盖、线盒盖是否齐全。

c、设备、设施外观检查，是否有损坏、生锈或残缺。

d、在验收证明书上签字，对存在问题要如实写上，不要简单签名，2）接管移交 要点：

a、要有移交设备清单、资料清单、项目公司和物业公司双方签字。b、列出存问题，由项目公司签字确认。c、明确存在问题的整改责任和整改时间 3）筹办物业管理中心

1、拟定工程人员编制；

2、招聘工程人员；

3、制定开盘前工程人员培训计划及培训内容；

4、标准化管理制度及规程悬挂上墙准备；

5、协助制定开办预算；

6、跟进管理中心的装修工程。附：前期介入工程师岗位职责

1．小区绿化、道路、交通、景观、公建配套、楼宇公共地方、公共設施、車場管理系统、小区安全防范系统、商铺、会所功能布局等规划设计，从物业管理和日后使用方便的角度提出专业意见。

2．参加甲方组织的小区各专业设计、施工图纸会审。

3．参与施工现场的了解、跟进，发现可能影响日后使用或管理运作的因素及时反馈给甲方采取适当施。

4．召开有集团总工室、发展商、规划设计部门、工程建设主管部门参加沟通意见交流会。5．协助制定开办预算。6．议定工程人员编制。7．招聘工程技术人员。．跟进管理中心的装饰工程。

9．各系统设备设施的验收和接管移交前的遗留问题及待改善事项向甲方提出。10．按照《中华人民共和国房屋接管验收标准》及集团工作程序协助编制《物业接管计划》。附：关于新建楼盘前期规划设计的一些意见

1、建筑专业：

1）根据住宅设计规范：外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.9米时，应有防护设施，所以窗台高度低于0.9米的开启窗应设安全防护栏；

2）住宅的厨房宜设排烟气的烟道，避免各厨房抽油烟机的排气管直接向室外甚至是卧室窗户排放，造成居室周围环境污染和影响外立面美观以及邻里不和；

3）住宅各厅房应预留合适的空调室外机位、空调排水孔及排水管，避免没有预留或预留位置不够或所需排水管、铜管过长；

2、弱电专业

1）消防梯、客梯轿厢内的紧急呼叫，应连通监控中心或消防中心；

2）为优化人员及设备的管理，节省人力资源，小区的保安监控中心及消防控制中心宜统一设立，不宜分期设置多个控制中心；

3）弱电系统（包括消防报警）应设专用接地装置，在系统设计时应把弱电防雷装置一并纳入设计范围；

3、强电专业

1）有关用电计量问题

2）高、低压配电房、变压器房不宜设在地下室的最低层，当设在地下室的最低层时，应适当抬高其地面（以防万一水管破裂、水阀故障时不致于容易被水浸）；

3）安装于水泵房内的落地式配电柜、控制柜应适当抬高其基础，必要时可局部抬高地面，并设步级以便于操作（如帝景苑水泵房，目的是避免水浸电柜）；

4、给排水专业

1、各小区水泵房由于水池补水、进水浮球故障控制失灵，导致泵房水浸，影响住户的正常使用，同时又造成设备的损坏；

2、商业用水和住宅用水应分别设表计量，清洁用水、园林绿化用水应分别设表计量；

3、天面雨水的排放应选用各种型式的雨水斗，而不应采用地漏；

第四篇：工程部前期介入岗位职责

工程部前期介入岗位职责

（一）、工程前期介入

1.积极配合和协调开发公司和相关单位的前期管理工作。

2．根据业主和用户一般需求的深入了解与把握，对所在物业设计中容易忽略的细节问题提出合理建议。

3．按施工进度察看施工现场，参与工程施工质量监理。

4．参与工程验收，进行设备器材检查、外观性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。

5.收集整理前期物业相关文件资料，并备案存档，同时熟悉各个部分环节，为日后管理作好充分的准备；

6．详细读图，并按国家规定的技术标准，结合物业管理实际需求，对工程设计与相关单位一起认真进行技术交底和图纸会审，提出合理化建议。7.按国家现行有关法律规定、技术标准对工程施工进行检查。8.落实前期提出的相关建议，并督促实施。

（二）、物业维护维修

1.服从安排，能正确处理系统维护和日常零修工作。

2.熟悉前期所涉及的竣工图，对系统工艺流程、系统设备及系统工作原理等做到思路清晰、心中有数。

3.保证所维护的设施、设备处于良好工作状况，发现问题，立即处理，不能及时处理的应马上向上级主管汇报并同时提交解决问题所需的材料、备件及措施。4.每天对照《工程设施设备巡视记录》仔细巡视相关设施设备，合理安排人员及时间根据相关操作规程进行维护工作，检查结果及检查记录表格由维护负责人签字确认。

5.对所维护的设备、设施应做到环境清洁，标识准确、清楚、醒目，保证其正常使用功能。

6.对本专业设施、设备寿命期内档案的及时完善，完好。

7.负责对前期样板间及销售中心的装修进行检查，及时纠正装修违章现象，发出装修违章整改通知书，督促违章整改处理，疏而不漏，作好相应记录表格。

8.熟悉各项关于设施、设备系统维护的各种规程、规定，并有深刻理解。

9.每天不定期对样板间及销售中心进行巡查，发现问题立即处理，不能处理的及时报相关部门协调解决。

10.定期巡查所维护的前期物业区域，作下记录，发现问题，立即处理。

11.对前期物业存在的安全及运行隐患必须马上向相关部门负责人项目工程管理人员汇报。

12.对维护中所需的备品、备件，及时提出采购申请。

13.部门负责人指派的其它工作。

成接管验收后，整体物业连同设备就应移交物业管理企业。（1）、接管验收的作用 物业的接管验收，是物业管理公司在接管物业不可缺少的重要环节，物业的接管验收，不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别注重对综合功能的验收。接管验收的作用主要体现在： ①．明确交接双方责、权、利关系。在市场经济条件下，交接双方是两个独立的经济体，通过管验收，签署一系列文件，实现权利和义务的同时转移，从而在法律上界定清楚双方各自的义务和权利。②．确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益：通过物业管理公司的接管验收，能进一步促进开发企业或施工企业按标准设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。③．为日后管理创造条件：通过接管验收，一方面使工程质量达到了要求，减少了管理过程中的维修、养护工作量；另一方面，根据接管物业的有关文件资料，可以清楚摸清物业的性能和特点，预期管理中可能遇到的问题，计划安排好各管理事项，发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。④．提高物业的综合效益，接管验收可以提高物业的综合效益。例如居住区的接管验收，不是简单的房屋验收，而是居住区各组成部分的验收。通过综合验收，使小区的建设注重综合效益并使其得到不断的提高。⑤．促进了建设项目及时投产，发挥投资效果，总结建设经验。接管验收工作既是建设项目进行投产、发挥效益的前提，也是其正常运营的保证。同时，接管验收实际上是一项清理总结的过程，既会发现建设过程中的问题，有利于及时纠正，也会获得一些好的经验，为以后的建设提供借鉴。（2）、接管验收的原则 接管验收是一个比较复杂的过程，不仅涉及到建筑工程技术，而且牵涉到许多法规，常常会出现一些实际结果与理论要求不一致之处。为了处理好接管验收中的问题，把握好分寸，需要掌握如下基本原则： ①．原则性与灵活性相结合。所谓原则性，就是实事求是，铁面无私。物业管理公司应把在验收中查出的各种问题作非常详细的记录，该返工的就要责成承建单位返工，属无法返工的问题就应索赔。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析。②．细致入微与整体把握相结合。工程质量总是对物业产生不良影响的时间是相当久远的，给管理带来的障碍是巨大的，所以，物业管理公司在进行工程验收时必须细致入微，任何一点忽视都会给自己日后的管理带来无限的困难，也将严重损害业主的利益。对住宅小区，因为与千家万户的日常生活紧密相关，所以，一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标。写字楼则要重视能体现使用者的地位和身份，因此装饰、地段和一流的设施系统应是接管验收的重点。（4）、接管验收的内容 ①．接管验收的准备工作 新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。②．资料的接管验收 开发商委托物业管理时需要向物业管理公司移交相关资料。相关资料包括物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料等。详细内容见文章后面的资料收集整理的内容。③．硬件设施、设备的接管验收 a).楼宇主体硬件设施接管验收的主要内容有：主体结构、楼地面、内墙面、门窗、楼梯、水电设施和其它方面等是否符合标准。物业管理公司对主体结构的验收主要是检查屋面是否积水、渗漏；楼面有无空鼓，是否露筋；内墙面面层有无剥落、裂缝，有无污渍；门窗是否开启自如，有无晃动和裂缝，位置是否准确，有无翘曲变形；电器插座、开关安装是否牢固；验收时如发现问题，记录在案，并要求开发商整改，直至合格。b).公共配套设施接管验收的主要内容包括：天台、避雷设施、路灯、绿化、道路、消防设施、垃圾中转站、安保设施、停车场、信报箱等的验收。c).机电设备的接管验收应检查电梯、变配电设备、中央空调、发电机、消防监控、保安监控等设备的型号、数量与移交清单是否相符，配件是否齐全，工作状态是否良好运转等。④．接管验收遗留问题的处理 a).遗留问题的登记确认，交开发商相关人员签字确认。b).对资料遗留问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐，必要时公司领导应当协助进行。c).对物业硬件设备、设施遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求开发商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。必要时公司领导应当协助进行。d).对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备忘。⑤.《接管验收登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。（5）接管验收应注意的问题 物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节，管理公司要高度重视，严格把关，物别要注意以下事项： ①．接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收就没有问题 竣工验收是从大方面把握质量关，许多无关宏旨的小问题不在竣工验收质量的范围内。②．现实的接管验收少有整个物业同时移交 ③．接管验收一定要定明接管日期，以便划清责任界线 2．验收资料的收集整理（1）、资料收集整理的程序 物业接管验收需移交资料的数量是非常之庞大，如果没有遵循一定的程序，会使资料收集整理的工作变的茫然无头绪。为了有效地做好资料的收集整理工作，物业管理公司一般按以下程序进行： ①．制订收集整理计划。资料收集整理最关键的一步就是制订一个好的计划。②．深入现场，实地收集。物业接管验收小组在与开发商移交资料前，要下到物业现场，按计划收集统计需收集资料的数量、型号等情况，并记录在案。③．资料的移交。接管验收小组在与开发商进行资料移交时，应把开发商移交的资料与自己实地收集到的资料进行对照，必需是相符才可以签字接管。如果不相符，出现资料不全、不准确或不真实等问题，应责返开发商，并要求开发商补全。④．资料的整理。资料移交接管完以后，应对资料进行整理。整理时应先搭建一个目录框架，然后根据目录内容将资料分类整理，归纳到各个目录下，并进行装订。⑤．资料的存档。移交收集到的资料整后，应将资料复印两份，一份送往公司行政部存档，另一份留存该小区管理处存档，以便于今后的小区管理。（2）、资料收集整理的内容 在接管验收时，开发商应向物业管理公司移交以下相关的资料： ①．物业产权资料：包括项目开发批准报告；规划许可证；投资许可证；土地使用合同；建筑施工许可证；用地红线图等。②．综合竣工验收资料：主要包括竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、竣工图及地下管线综合布置竣工图）；建设工程竣工验收证书；建设消防验收合格证；公共配套设施综合验收合格书；电梯准用证等。③．施工设计资料：隐蔽工程验收记录；沉降观测记录；其他可能会影响管理的原始记录等。④．机电设备资料：机电设备出厂合格证；使用说明书；设备保修卡、保修协议。⑤．业主资料：已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等。总 结 物业管理是个系统工程，在国外已经运作一个多世纪，有很多成功的经验，而我国房地产改革与发展才一二十个年头。虽然经历了多年的反复实践、探索，借鉴了国外和香港的经验，开创了一条适合中国国情的物业管理之路。物业管理的培养、完善和推广，既依赖于不断的实践总结，同时更需要理论上的指导。前期介入作为物业管理的首要环节，我们更应总结过去的经验，向国外学习先进的管理方法和理念，更应对理论进行探索和研究，应该大力培养广大从业人员的 工程部前期介入岗位职责

（一）、工程前期介入 1.积极配合和协调开发公司和相关单位的前期管理工作。2．根据业主和用户一般需求的深入了解与把握，对所在物业设计中容易忽略的细节问题提出合理建议。3．按施工进度察看施工现场，参与工程施工质量监理。4．参与工程验收，进行设备器材检查、外观性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。5.收集整理前期物业相关文件资料，并备案存档，同时熟悉各个 部分环节，为日后管理作好充分的准备； 6．详细读图，并按国家规定的技术标准，结合物业管理实际需求，对工程设计与相关单位一起认真进行技术交底和图纸会审，提出合理化建议。7.按国家现行有关法律规定、技术标准对工程施工进行检查。8.落实前期提出的相关建议，并督促实施。

前期介入及整改领班的岗位职责

一、职位概述

1、负责前期施工跟进，提出合理建议。

2、负责新建房屋及设备设施的验收、移交。

3、负责交房期间的交房组织协调工作。

4、负责质保期内的房屋整改问题的跟进，并提出合理的整改方案。

二、业务了解范围及专业技能

1、熟悉工程跟进及整改流程。

2、熟悉房屋验收及交房程序。

3、熟悉部分工程施工工艺及工程规范。

三、工作内容及职责范围

1、对前期工程施工进行跟进，并做好记录，定期汇总后上报。

2、积极、主动地协助前期介入收集项目的施工图、竣工图及其设施设备的相关资料，为建立该项目的设备台帐做好基础工作。

3、对施工中隐蔽工程进行跟进，与图纸不符的地方应及时记录下来，并及时通知地产相关负责人。

4、及时发现前期施工的工艺缺陷，做好记录，并提出合理建议及跟进施工单位的整改。

5、及时发现工程设计上的缺陷，提出合理建议并跟进设计单位进行及时的调整。

6、负责对新组团房屋及室内设施设备进行验收，对业主提出的整改内容进行整改跟进。

7、对新组团的设施设备进行巡查维护并在三个月后顺利移交给物业维修中心、技术中心。

8、对新组团精装房精装施工跟进，提出功能性、实用性、可维性的合理建议。

9、严格按公司相关制度进行交房及交房期间的管理。

10、严格按公司相关制度跟进工程遗留问题。OUR REF: Q/LSWY/-GWB-06-20100607 DIRECT TEL:（8628）85761213 DIRECT FAX:（8628）85761213 EMAIL: CDLSWY@126.COM 成都麓山物业管理有限公司 中国、成都、双流、麓山大道二段6号 邮政编码: 610213 电话（86028）85761213 传真（86028）85761213

11、整改完成后，及时组织员工对整改问题进行检查，并签字确认完成情况（工程款必须在前期介入和整改领班分别签字确认后进行支付）。

12、在能力范围内对整改问题提出可行性的整改方案及建议。

第五篇：物业工程部前期介入

物业工程部前期介入重点工作

前期介入阶段的工作，要注重项目施工现场设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等，通过现场物业工程技术人员与开发商、总包单位、监理单位进行协调，使初期各项设计建设更加完善合理。确保开发商开发建设高质量、高品质项目的重要辅助途径之一。具体来讲，物业工程部要协助开发商从后期物业管理角度进行现场工程优化；向甲方提供现场施工建议。对前期物业工程部工作应重点关注：

一、合理选择配备现场介入人员

现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准：

1．有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能停车场、小区监控等）的人员；

2．有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员；

3．有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全；

4．专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。

二、技术的支持工作

物业工程部前期介入人员需要与现场工作人员紧密配合，发现问题及时反馈，对现场发现的问题要及时向甲方反映（技术监管方），提出建议，并与施工部门沟通，从另一个方面提醒甲方等。

三、做好与现场各方关系的协调

开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要关注的要点，而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案设计，深化施工设计图纸基本完成，进入设施设备安装及二次结构施工阶段，物业工程部工作人员进场，但在一般情况下，深化设计、施工两个步骤会同时开展。

1、深入了解项目特点，拟定现场计划：

在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划；

审读图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整体设计思路、定位、最后对图纸审读的结果进行汇总。

2、关注工程进度，记录现场情况：

在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为物业接管后的维修维护工作做准备。（1）根据工程计划，调整工作计划； 随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的跟进计划及工作侧重点。（2）记录设计方案和施工图纸变更；

物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录，为 我们物业公司的后期接管提供便利。

（3）记录施工现场发现问题，并提出合理化建议，为日后的维修维护做准备。施工过程会根据施工便利与否而适时调整，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置。

3、参加施工期间的专业会议，提供建议：

（1）通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出合理化建议。

（2）根据会议等的实际情况，适时提供书面建议。

4、通过对项目的深入了解，提供现场合理化建议：

（1）改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；

设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。

（2）改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议； 物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项。关注各单项工程设备的调试、试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。

（3）优化施工质量的建议。

关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质；无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时效性。

5、跟踪现场建议采纳情况：

物业现场介入人员对提出的关键性建议必须适时跟进，在必要情况下要坚持促使甲方采纳并要求施工单位改进、整改；统计建议采纳情况，为今后物业管理提供参考。

6、收集、整理现场资料：（1）施工图纸；

收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸;（2）机电设备及建材的资料;收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。

7、进行交接资料初步整理，为竣工接管提供便利：（1）建立初步设备台帐； 随着施工进入设备安装阶段，大量设备将到位，通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。（2）拟写初步交接方案； 根据现场施工进度情况，拟定初步的交接方案，为前期物业工程管理的到来做好充分准备。（3）配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。

物业工程部现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅助调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业工程部管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作