公园巷幼儿园市场调研报告

第一篇：公园巷幼儿园市场调研报告

市 场 调 研 报 告

——关于公园巷幼儿园市场调研报告

公园巷幼儿园市场调研报告

现在徐州大概有大小幼儿园几百家，能从网上搜到的大概有100多家，在从网友的好评度上看，公园巷幼儿园的知名度还是比较高的，评价也不错，但是一所好的幼儿园究竟应该是什么样子的呢？下面我来介绍一下公园巷幼儿园的概况和一个好的幼儿园时候什么样子的，再根据以上所述提出一些修改方案。主要是针对公园巷幼儿园的ＶＩＳ提出的。

公园巷幼儿园建园于1954年，现为徐州市唯一一所三星级甲等省示范性实验幼儿园，徐州师范大学学前教育专业实习基地，江苏省教育科学研究院研究基地。幼儿园总部现位于徐州市青年路公园巷一号，在全市设有快哉亭校区、民富园校区、西苑校区、孕婴园校区、山水华美五个校址，教职员工二百二十余人，在园幼儿一千二百余名，全面实施0~6岁婴幼儿教育。公幼一直坚持以科研为工作重心，锻造师资队伍，打造特色课程，创建幼儿、教师、家长共同成长的乐园。对于师资培养下大工夫花大力气，培养了包括特级教师、青年名校长、青年名教师、青年骨干教师、学科带头人、专职体育教师、专职英语教师等一系列的人才梯队。教师队伍中现有特级教师、青年名校长、青年名教师、青年骨干教师等优秀人才。

九十年代起，幼儿园紧紧围绕着“把课程、人才、关系，用文化融合成整体，全力打造精制品牌”的战略目标，确立了“爱心无限”的工作主题，完成了包括“雏报、工作简报、琢磨、VI手册、宝宝手册”等在内的校园文化体系建立；以“强健的体魄、广泛的兴趣、良好的习惯、活泼的性格”作为幼儿发展目标，注重幼儿终身素质的养成，研发了园本课程《立体整合课程》，针对幼儿终身成长的目标，开设了轮滑、游泳、自行车、酷鼠滑车、分享阅读、思维训练、计算机等特色课程，创办了孕婴园，将施教年龄提前至0岁，面向全市提供幼儿教育、幼教师资培训、孕妇课堂、亲子教育、家长学校等教育类型，努力打造徐州乃至江苏的幼儿教育金字品牌。没有父母不希望给自己的孩子找一所好幼儿园。但问题是：什么是好幼儿园？但是通常人们都是用成人的眼光去观察和评价一个幼儿园的良莠标准。这样做实际上有欠公平。要想真正了解什么是好幼儿园，最好的裁判员应当是孩子。因此，首要标准就是：孩子喜欢。

孩子，而且是所有孩子都喜欢的幼儿园，就是好幼儿园，这是首要的标准。所谓的“喜欢”，是一种自然的，发自孩子内心深处的，可以愉悦孩子身心，并不加掩饰而表露其外的感觉和行为。无论从什么角度去看，将孩子是否喜欢定位于好幼儿园的首要标准，是天经地义的。那什么样的幼儿园孩子才喜欢呢？

首先就是孩子在幼儿园要像在家里爸妈身边一样，心理上有安全感。其次，教师和儿童之间的关系，是幼儿园教育中的核心所在。好幼儿园就一定让孩子心理上阳光明媚。第三，每天都有好玩的游戏和活动，让接受新挑战，不断产生成就感。第四，什么游戏和活动都有，好玩儿，环境和活动的丰富性，满足成长发展的不同需要）。一所好的、以孩子为中心的幼儿园，其基本特征之一，就是善于从孩子的眼光为出发点，为各年龄段的孩子创设有利于孩子成长和发展的环境（包括幼儿园的外部环境：大门，室外活动场地，幼儿园建筑物颜色和装饰，楼道、走廊墙壁和天棚，楼梯台阶与两侧栏杆。室内环境：教室内各个功能区角，墙壁布臵和装饰——以孩子的作品为主，玩具柜的摆设等等）。所谓环境充满童趣，愉悦童心，就是指符合儿童的身心特点。而内部环境布臵以孩子的作品为主，可增加孩子的自信心和成就感，让环境会说话并促进孩子的发展。环境和活动的丰富性，不仅可以满足孩子成长发展的不同需要，也是孩子喜欢幼儿园的重要原因之一。

第五，每天不同时间要做的事情孩子都清楚有秩序，自信心，安全感。第六，总是知道该怎样做事情，活动有规则，并通过使用规则养成好习惯。第七，老师对谁都一样好，比如前段时间在网上出现的徐州某家幼儿园老师虐打两岁孩子的事件，我想是任何家长都无法忍受的，老师必须对每个孩子都好，要积极地引导孩子，不能体罚孩子，引导孩子向善，塑造孩子的积极性人格。第八，学前班的课有意思，在学业和儿童未来的发展方面，幼儿园的首要目标，是让每一个孩子

成为喜欢学习的人。好幼儿园的孩子都喜欢学习、探索和挑战。学前班的课程设臵不应当小学化。如果内容重复，到小学阶段会使孩子失去学习的兴趣，这是再简单不过的道理。学习的动力不足，必然导致一系列问题，致使学业进步和心理发展受阻，因为只有内在的学习需要，才是发展的主要动力和根据。

由上面的东西我们可以看出，公园巷幼儿园对于一些硬件设施上还有教师资源配臵上已经相当优秀了，但是在一些软实力上还稍欠一点。比如孩子对于自己学校的识别能力，原本的公园向幼儿园的标志太过传统标志化，不容易让人记住，而且标志使用不规范。吉祥物的设计又过于简单和卡通，吉祥物和标志不能够相互呼应，不像一个整体。

现在的市场竞争，首先是形象的竞争，推行CIS企业识别系统，实施企业识别战略，已成为现代企业的基本战略。为统一和提升企业的形象力，使CIS企业识别系统表现出符合社会价值观要求的一面，企业就必须进行其形象管理和形象设计。对于公园巷幼儿园的识别系统来说，还不够完善，可以说相当不规范，如果想要将幼儿园塑造成一个顶级的一流的幼儿园，那么我们就需要给幼儿园制作一系列完整的CIS。让人们知道我们的幼儿园时全市最正规的，最具有规范性的人性化的幼儿园，让人们一想到幼儿园就会想到我们幼儿园的识别系统，从而确立公园巷幼儿园在徐州市幼儿园的地位。

第二篇：幼儿园市场调研报告

关于幼儿园的市场调研报告

家庭是人生的第一环境，父母是孩子天然的老师，亲情的纽带，使家庭教有着学校教育，社会教育不可代替的地位和作用，良好的家庭教育，可以引导孩子形成正确的人生观，道德观，帮助孩子走向成功，反之，必然使孩子滑向反面。因此，父母应该尽好教育子女的责任与义务，当好孩子的首任老师。家庭教育是学校教育的基础，学校教育和家庭教育二者不能割裂开来，缺少哪一个环节，都会对孩子产生不良的影响。因此，工想通过调查一，研究有关家庭教育的一些问题，以便有针对性指导家庭教育，使人们的一代健康成长。

一、调研的目的：

幼儿在园一日生活看似平淡、繁琐，却随处蕴藏着深刻的教育价值。良好的一日常规活动不但能保障幼儿的安全、创设积极的活动氛围，更有利于培养幼儿的行为习惯、发展生活自理能力。同时也便于教师科学合理地安排、组织幼儿一日活动，提高保教质量。现在我园教师们正处于小幼转型的中级阶段，对幼儿一日常规活动的实施有待于逐步完善和提高，因此我在全园展开了一日常规活动管理的调查研究，希望通过调研能准确地掌握教师们对一日常规活动的组织、管理情况，找出不足，提出有效的解决策略，提高管理质量，促进师幼共同成长。

二、、调研时间、对象及方法：

今年9月份，历时一周多时间，我对我市部分幼儿园，通过走访，电话沟通、客户咨询，等诸多方式进行的调研，整个调研以《幼儿园一日常规活动细则要求》为标准，通过查看、听课、问卷、幼儿能力测评等方法展开，并且选择中班为对象进行半日活动跟踪观察，全面了解、分析全园一日常规活动管理的现状。详细情况说明：

1，金苹果幼儿园是一家新成立不久的综合性的幼儿园，地处于我市中心。地点：七道街，师资：30余名，幼儿人数：150名左右，占地面积：1500㎡，幼儿年龄：2周岁——7周岁之间，收费标准：2000元/月/人，教育宗旨：主要以宏扬中国传统文化为主，国学课是主要精华。

2，爱心田教育地处于地直街全方位教育集团三楼，地点：地直街。师资：10余名，幼儿人数：约60名，占地面积：600㎡，幼儿年龄：3周岁--10周岁。收费标准：80元/节/人 1.2万/年/人。教育宗旨：培育幼儿特长，关注心理健康使幼儿全方面发展。

3，红黄蓝亲子园是一家家盟连锁机购，地处于我市中心，地点：海银绿苑，师资：20余名，幼儿人数600名，占地面积：1800㎡，幼儿年龄：0-6岁。收费标准：按课程收费约1.5万/年/人。教育宗旨：育教娱乐，乐

学

其中，亲

子

互

动。

4.YOYO国际双语幼儿园是本市首屈一指的高端幼儿教育，地处于老电大位置，师资：65名，幼儿人数350人，占地面积：2000㎡，幼儿年龄：0-6岁，收费标准：普教班：2390元/月/人 国际班：5000元/月/人，教育宗旨国际教学理念及标准与国际接轨，开拓幼儿视野。

从调查看85%家长重视幼儿读书习惯、艺术活动的培养，忽略养成教育。其教育思想和观念还停留在传统认识上，尤其是现在的独生子女家庭对孩子娇惯、溺爱，不是过度保护就是过分纵容，使得幼儿的常规培养不受重视。在幼儿园注重培养生活习惯、自理能力，而在家中往往被家长取而代之，使幼儿的教育链严重断条，不能够形成统一、连续的教育氛围，严重影响甚至阻碍幼儿养成教育的培养。我们应该注重爱心育人，区域延伸，游戏陪伴幼儿快乐成长，特色发展多元化教育。我们华宇地产，地理位置得天独厚，周围高档小区密集，人口居住率颇高，人文文化水平极佳，各种情况综合表明，非常适合幼儿文化教育和德育教育发展。

在紧张忙碌的节奏中，丰富活跃家庭业余文化生活，是提高家庭现代生活质量的必然要求，也是传播文明理念的有效途径，家长们都是：望子成龙，望女成凤心之切，幼儿园管理尚需以人为本，用人文精神管理园，做到以情感人，以情育人。园管理者要善于把建章立制的“硬”管理同人文精神的“软”管理相结合，既“管”且“理”，重“管”更重“理”，实现制度管理的三个结合，即科学管理与人本管理相结合，权力经验管理与学术管理相结合，园内资源管理同园外资源管理相结合，这样才能使一定的管理行为收到预期的效果。

地产租赁部 2017.9.8

第三篇：阜阳一人巷商业街市场调研报告

阜阳一人巷商业街市场调研报告

阜阳专业市场（街）市场调研报告————家纺类

◆ 阜阳现有市场调研（目的）

◆ 可比类市场调研

◆ 客户群行为调研

一、阜阳现有市场调研（目的）

通过对阜阳市一些专业市场的规模、内外配套、经营业态及状况、物业费用、租金范围的详细调查，为一人巷商业广场的定位提供参考依据。

阜阳市地处皖西北地区，属农业城市，工业基础薄弱现正积极打造建设皖西北中心城市。而拥有各类专业市场不成正比。阜阳市场多侧重于综合型百货市场及沿街道市场，其他类型的主题市场较少，作为单位规模较大的皖西北商贸城，瑶海大市场，颍汇农资大市场，汇鑫家居广场主题类型上定位较准，市场经营较为成功，值得借鉴。

各市场根据自己的经营特点布局上，既相互独立又相互协调，其

中日用百货类铺面自由分割，单位面积在40——60平方米左右。服装类市场以产品集中布局为原则，单位面积在50——100平方米左右，建材装饰类市场划分在阜王路、人民西路、颍河东路（颍河闸东侧）沿街铺面集中经营没有统一的专业市场，而瑶海建材大市场首开阜阳建材装饰专业市场先河。总体来说建立专业市场布局合理、清晰起到相互融合，共聚人气的作用，像阜阳市清河路数码电子一条街，阜王路建材装饰一条街，颍州路与颍河路交汇处自行车电动车一条街，胜利南路，民主路服装家纺一条街。在城市的规划建设中都向专业市场转变，形成产业聚集市场旺，切合城市发展方向。

目前阜阳各类市场的经营在总体上不是那么先进，没有一定的科学性与合理性。家居类专业市场在经营是采用厂商和经营户直接进厂经营。市场统一管理，收费，形象推广，在一定程度是减少了中间环节，降低了经营成本，而对皖西北商贸城，源丰大市场，顺昌针织市场相对缺少专业性，不能进一步提升市场及产品品位。在市场上不能形成自己固定的消费群。

通过对瑶海，汇鑫装饰家居类市场的市场调研。以上市场通过招进直接经营者，间接经营者等来带动和兴旺市场。实践证明采用统一 管理，收费，推广等经营管理手法是带动和兴旺市场有效手段，而浙江商贸城，阜王路装饰材料等沿街铺面是一定行业聚集而形成的出租类沿街铺面，不能形成一定的专业市场功能。

出租类市场及专业一条街出租率约在85%——100%之间。经营状况一般，租赁年限在1——5年左右，根据经营状态的好坏，逐年提高租赁价格，这种逐年提高租赁价格的方法对市场所有者是一种长期回报，并能够实现资产和资本的累计升值和增加。对沿街市场商铺所持有者是投资的直接收益和资产增值。

二、可比类市场调研

我们未来将要建立的家纺市场，是一个专业性，品牌化，市场化的皖西北第一家专业家纺市场的交流交易中心，在确定可类比项目时我们看重对阜阳在规模和经营上较有借鉴和帮助的市场。目前确定的可类比项目有：

◆ 皖西北商贸城F区家纺市场

◆ 温州一条街

◆ 汇鑫美居城

1.皖西北商贸城F区家纺市场占地3万平方米左右，商铺面积1500平方米，约有200间铺面，单位面积在60平方米左右，共有40家左右床上用品经营户进驻经营。皖西北商贸城市场规模大，市场性 强，采用统一管理，收费和零活推广的方法，后期经营较为成功，市 场借助政府的大力支持，这对于促进市场的快速发展和兴旺是非常有利的。招商方面也提供了相对与其他市场更优惠政策。该市场的整体规划，分期实施的策略，专业的团队经营管理及更多的招商优惠政策的做法是非常值得我们借鉴的。

2.温州一条街是依托老城区东城墙建设而成一条综合性街区，现

正全面统一对外进行招商，其招商分服装、家居、针织、日化来进行综合招商，其铺位面积是40——60平方米不等，年租金3万——4万元，市场管理费暂定每平方6角。该市场实行统一管理，市场根据消费群对零散户及小型经营者进行招商。

3.汇鑫美居城，在周边几家家居类商业业态遍布的情况下而建立。该市场采用统一管理、收费、开票、推广等办法。主要经营家具，家纺，家装饰品等是一个大型的综合性家居建筑形态一至三层市场铺位以租赁为主，但经营家纺的商户是根据每月经营额的13%收取费用（扣点），其市场定位为较高档家居产品销售精品展示为一体。该市场自开业以来就以较快的速度占领了市场，市场出租率约90%。市场根据消费群的一些特点，在后期的推广中采用沿街合理分区，专业的经营推广是我们借鉴的。

三、客户群行为调研

我们通过走访、咨询、研究等形式，分析客户群的一些特性，为项目定位方面提供一定的帮助。

目前，阜阳市家纺、布艺窗帘市场总体经营面积约16000平方米左右。主要分布在：皖西北商贸城约占30%，民主路、顺昌商贸城约占25%，浙江商贸城及国贸、商厦、大楼、千百意、燕莎约占15%颍上北路约占10%，阜信大街多为散户经营约占20%，经营的品牌主要有：盛宇家纺、罗莱家纺、东方刺绣、千色鱼、圣布凡、梦洁家纺、水星家纺、恒源祥、紫罗兰等三十多个品牌。通过市场调研60%的经营户还是非常愿意选择进入专业市场经营。

通过对家纺布艺经营户的调研，发现客户群对经营面积要求在30——100平方米左右，仓储面积要求一般在20——40平方米左右。反映了零散的经营户经营规模壮大，需要更为广阔的发展空间，而现有市场分布的不合理不能使其得到更大发展空间，故目前正是抓住其市场空白，大力发展家纺专业市场且前景广阔。

客户群的年龄层次一般在35——45岁之间，他们较为理性，对于交通条件软硬件设施要求高，对价格，收费，管理，配套，推广相对重视。

相对于交通便利和车站等位置，客户群希望经营场所有所靠近相对降低产品的流通运输费用。

目前阜阳家纺行业的经营店面多集中在沿街及老市场内，呈零散 分布，较为混乱，交通人流对店面的噪音污染大，影响店面的形象，同时直入交通也不方便。客户群另选店面希望能够集中，直接出入方便，安全性能高。

此类客户有积极向上的进取精神，敢于开拓创新和尝试，经营不断成长发展。选择专业市场较倾向于规模和专业化，希望有一个专业化平台。更重要的是希望有一个能够提高自身行业形象的经营办公场所，以满足经营者的经营沟通需要，并以此提升自身档次和产品形象。

说明：

招商部通过对阜阳家纺行业市场的调研，结合本项目的具体情况及优劣势，在市场项目定位确定后，将递交招商计划。考虑到对项目的深入和延续，在不断挖掘和招商的过程中可能会存在一些与本报告差异之处，我们将不断作调整和整合，力争做到更好，打造阜城专业家纺第一市场。

阜阳一人巷商业街招商部

二零零九年四月六日

第四篇：双语幼儿园市场调研报告

第一章研究定位及主要方法

第一节研究目的第二节研究内容

第三节研究方法

说明：在研究方法上我们采取定量与定性相结合的方法，其他处理技术如下所列：品牌消费构成结合生产领域产品构成核算均值

企业采购适用原则根据企业的性质和管理模式分析

国内的产品比较分产出企业与产品应用

企业调研数据的准确度通过企业基本规模进行误差调整

调研数据分析以抽样统计原则选取合格的企业、数据误差通过信息对比企业配置和理性模拟等方法控制

数据预测采取时间序列的记忆性理论和多因素模型分析

第四节数据来源

第五节分析依据

第二章 项目投资环境分析

第一节社会宏观环境分析

第二节项目相关政策分析

一、国家政策

二、行业准入政策

三、行业技术政策

第三节地方政策

第三章 双语幼儿园项目所处行业发展前景分析

第一节行业特征分析

一、行业集中度分析

二、行业上、下游分析

三、行业与国民经济关系研究

第二节国外产业发展及中外比较分析

第三节 双语幼儿园产业发展前景预测

一、行业自身经济周期分析

二、行业成熟度分析

第四节行业需求预测

一、产业周期与宏观经济周期相关性

二、需求总量及结构预测

三、国内产能、产量分析与预测

第四章 双语幼儿园行业竞争格局分析

第一节国内生产企业现状

一、重点企业信息

二、企业地理分布

三、企业规模经济效应

四、企业从业人数

第二节重点区域企业特点分析

一、华北区域

二、东北区域

三、西北区域

四、华东区域

五、华南区域

六、西南区域

七、华中区域

第三节企业竞争策略分析

一、产品竞争策略

二、价格竞争策略

三、渠道竞争策略

四、销售竞争策略

五、服务竞争策略

六、品牌竞争策略

第五章 双语幼儿园行业财务指标分析参考

第一节行业产销状况分析

第二节行业资产负债状况分析

第三节行业资产运营状况分析

第四节行业获利能力分析

第五节行业成本费用分析

第六章 双语幼儿园项目建设方案研究

第一节项目建设规模及内容分析

第二节技术方案分析

第三节设备方案分析

第四节节能方案分析

第五节厂址方案分析

第七章 双语幼儿园项目组织实施方案分析

第一节项目工期及实施进度及其合理性论证

第二节项目组织机构设计方案分析

第三节项目组织实施所需人力资源配置方案分析

第四节项目实施招投标方案

第八章 投资估算和资金筹措

第一节投资估算依据

第二节项目投资估算

第三节资金来源与筹措

一、资金来源

二、筹资方案

第四节资金使用和管理

一、资金使用计划

二、还款计划

第九章 双语幼儿园项目经济可行性分析

第一节项目结果预测分析

第二节成本收益分析

一、生产成本

二、费用估算

三、收益估算

四、成本收益比较分析

第三节项目财务分析

一、盈利能力

二、债务偿还能力

三、项目财务评价

第四节不确定性分析

一、敏感性分析

二、盈亏平衡分析

三、风险因素与对策

第五节社会效益分析

第六节结论

第十章 双语幼儿园项目不确定性及风险分析

第一节建设和开发风险

第二节市场和运营风险

第三节金融风险

第四节政治风险

第五节法律风险

第六节环境风险

第七节技术风险

第十一章 结论与建议

说明：根据以上多层次多角度分析，对项目投资的必要性、可行性及合理性做出科学判断，并形成操作建议

第一节可行性分析结论

第二节华经纵横建议

第五篇：星河皓月之公园新区2009年市场调研报告

星河皓月之公园新区2009年市场调研报告

2008年下半年开始至今，房地产市场受世界金融危机影响出现大幅回落和萎缩。当前市场状况下，正确认识市场真实情况，并根据集团项目状况制定出针对性的营销推广策略是实现楼市突破并成功抢占市场的关键。本文在未有充分时间进行市场调研的情况下拟就上述问题做出简要分析。

一、当前楼市真实状况的基本分析

对当前楼市及其未来走势的准确判断是制定项目市场策略的基础。从近段市场成交状况看，北京、上海、深圳等“楼市风向标”城市成交均较活跃，土地成交量也有较大回暖。市场判断如下：

1、房地产回暖属短暂反弹。此次楼市“回暖”属于政府政策刺激和市场调整后的短暂回调。

在一年多的楼市调整后，市场需求受到抑制后的自然释放过程，成交量回暖但不代表楼市已反转。此外，4万亿财政刺激计划配合政府信用担保下的“信贷撬动”，再加上央行采取宽松的货币政策，使人产生“通胀预期”，从而使得房产的价值稳定感高于纸币。

从各地具体情况分析，北京处于买卖双方仍处观望状态。3月份北京多个在售楼盘悄然提价，其涨价调整只是开发商的营销策略，从项目成交状况看，楼房交易量上升主要是二手房交易减免税费政策刺激的结果。

2、存量巨大，价格仍是引发市场需求的主要因素

据亚豪机构统计数据显示，截至今年2月1日，北京存量住宅总套数、面积分别为144933套、1880万平方米。已建成未售住宅面积按2008年平均销售速度需要2个月消化；在建面积按照2008年销售面积需要3.9年消化；拿到预售证的面积呈逐月下降趋势，需要10至15个月消化。即便是管理最优秀的公司，万科存货高达874亿，保利预测的存货要卖2年。

从成交情况看，价格仍是引发需求的第一要素。此外，项目质量、户型合理性、交通便利状况、景观因素、社区配套完善程度成为购房者选择最看重的几大因素。

3、楼市回暖仍存变数 政策处于观望期

楼市的回暖取决于全国经济的回暖速度，而国内经济的回暖又与全球经济回暖密切相关。当前，世界金融危机仍在广度和深度上继续蔓延，美国等发达国家经济仍处继续恶化状态，同时，中国经济也正处于结构和周期性调整阶段，可以预见，真正意义的经济回暖仍需一定时间。房地产新政已经取得一定成效。虽然能否持续回暖尚难肯定，但是回暖迹象已经出现。

而未来的一个时期，房地产业会是一个“政策观察期”。它不仅仅要观察房地产市场，还要观察宏观形势，观察国际金融和经济环境，和中国一整套经济刺激计划能否产生效果。所以近期之内，相关政策不会有大的调整。

二、燕郊购房客户考虑因素分析

燕郊房产的飞速发展得益于北京的高房价以及燕郊自身无与伦比的区位优势及价格优势。首先，在燕郊购房，价格是第一位被关注的，尤其是从2008年年底到现在，燕郊的开发量日益增加，再加上宏观大环境的萎缩，燕郊房产价格正理性回归，相对北京市高昂的房价仍具相当竞争力；

其次是环境。燕郊是“全国创建文明城市示范点”，这里不仅是投资兴业的乐土，也是京东生活的“首善之区”。致力于大造“绿色燕郊，生态家园”，绿化覆盖率达到40%，绿树成荫，环境优美，空气清新。

第三是地理位置得天独厚。位于环京津、环渤海经济圈核心，与北京仅一河之隔，距北京市中心天安门30公里，距空港首都机场25公里，距海港天津港120公里，可承东启西、经纬南北，提供融入京津、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台。京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西，北京930路公交车直通区内，京通快速路将燕郊与北京市中心紧密连接。

不足之处有几下几点：

1、交通。燕郊购房客户群主要在北京上班，而连接燕郊和北京的主要公交线路是930。但由于项目盘大且分散，居民到公交车站大多需要步行一定距离或乘坐小巴、“摩的”等，其交通和时间成本不可忽视；对于公共交通，私家车出行则要方便许多。45分钟内可由燕郊到达大望路，但上下班高峰时期，高速路会出现较为严重的拥堵现象。

2、商业和社区配套尚不完善。经过多年发展，燕郊城市功能完善，金融、商贸、文化、体育、教育、卫生等公共服务设施齐全。但医疗、商业、教育配套仍相对不足。

三、同一区域其他竞争品牌推广策略特点分析

燕郊房产营销推广策略具有以下几个特点：

（1）概念炒作

燕郊所有楼盘营销都过分痴迷于“概念炒作”，但并不到位，不如实实在在把燕郊现实可见的区位优势展现给购房者。

例如北京市区的东扩，以国贸为中心的CBD写字楼的聚集，中央电视台及北京电视台进驻国贸，通州新城的规划建设，地铁6号线经过通州北关设站，燕郊自身所具有的无与伦比的区位优势使燕郊与上述地点的便捷交通，再加上燕郊自身的大发展及日益城市化才是燕郊楼盘真正现实的最大营销卖点。

（2）对产品卖点的把握不准

燕郊开发商对自己产品的卖点把握不准，过分低估目标客户以及潜在客户，依赖强销和各种广告手段，忽视产品最本原、客户最关注的东西。

（3）过分依赖广告传播

广告是营销不可缺少的重要组成部分，但不能滥用广告而忽视产品本身所应具备的质量。例如燕郊上上城的广告营销力度非常大，一段时期内上上城几乎成为燕郊的代名词。但今天上上城销售的相对萎靡，固然有房地产大势低迷的影响，但其低价廉质的产品本身才是影响其销售至关重要的因素。一句话，广告营销是一把双刃剑，其效果是建立在产品自身质量基础上。

当前燕郊楼盘项目众多，竞争激烈，要从市场竞争中胜出，应从短板入手，不断提高项目质量，并完善配套，相信在市场低迷状态下仍可取得理想市场份额。

四、星河皓月之公园新区楼盘竞争力分析及营销推广策略建议

第一优势

1.品牌优势

继价格、品质战役之后，燕郊楼市逐渐开始了品牌的角逐，而住达集团凭借以多年的开发经验、雄厚的经济实力、良好的口碑使其近年树立了很好的品牌形象，并得到了广泛认可，这是首要优势。

2.地理位置相对优越

对于潮白河附近楼盘，从交通、环境、设施配套等方面来看，已形成燕郊住宅市场的较高端居住成熟区域。本项目也处于其中，享尽各个项目配套的资源优势。

3.环境优美，设施配套齐全

在燕郊买房的除了投资型客户外，自住型客户以北京的中低收入、老人、年轻置业者为主，所以优美的环境，生活的便利是优质楼盘竞争的一大利好优势。公园新区此项上也具有一定优势。

第二劣势

1.产品定位相对存在一定劣势

建筑形式是塔板结合，不能做到所有户型的南北通透，相比其他项目居住功能略逊一筹，相比星河皓月一期、二期花园洋房的低密度住宅，目标客户心理价位降低很多；

目前是期房，不利于竞争；

价格高于同区域的楼盘项目（此项还有待进行详尽的市场调查）

2.项目宣传是传统的营销方式，跟其他楼盘一样，在展会上存在拉客户、强销等各种现象。

第三机会

1.在整个社会经济回落的大环境下，燕郊房产价格的理性回归是项目竞争的一大机会第四威胁

1.燕郊大量房产项目的同时放量，其在售项目达到了28个，存量住宅达到了1403万平

方米，今年的住宅竣工量将达到800万平方米，如果合算下来相当于北京市去年楼市销售量的总和，而燕郊仅仅是河北省廊坊市的一个行政镇，显然已经出现了明显的供大于求。

2.随着北京项目促销力度的不断加大，通州与燕郊楼市的价格差进一步缩小，燕郊项目

面临着巨大的销售压力

通过以上对项目所处大背景的分析、项目自身的分析，可以得出以下几个方面的突破口：

第一，建设最佳品质。品质是保证品牌竞争力和市场的最主要因素，燕郊客户群有明显的中低端和高端两个层次，应针对项目情况打造这两类客户群的产品形式，瞄准中低端应主推70-80平米两居主力户型，高端客户则主打高尚公寓和别墅产品，使产品在众多竞争项目中拖颖而出。

第二，从传统的概念炒作、广告轰炸、四处拉客等“燕郊房产特色”的营销方式中走出来，立足抓准产品卖点，例如星河皓月一期、二期的完美入住及物业管理的高品质，着眼于品牌建设、品牌营销持续经营。

接着，在同质化产品、同质化推广中走出特色，走出个性化。最直接的就是项目的各种宣传广告、各种楼书、彩页等，这些直接面向消费者的宣传资料需要进行不同程度的改进，目的不光是楼盘信息准确传输，还应该是目标客户提升对项目认知的首要工具，从细节入手，精细改变一切。

第三，完善配套和环境。针对客户普遍关心的商业、医疗配套，幼儿园等教育配套制定相应配套建设计划，形成项目独有竞争力；发挥社区公交的作用，减少购房者交通疑虑。

最后，努力转变思路，从地产商到城市运营商，实质更应该集合各方面力量，呼吁政府加大燕郊城市配套设施建设，加强各种优惠政策支持，另据了解，2010年，燕郊将发展成为一个财政收入30亿元、人口40万、区面积50平方公里、GDP200亿以上的中等城市。这就更需要政府的大力扶持。