关于开发公路标牌广告的可行性分析报告-文秘

第一篇：关于开发公路标牌广告的可行性分析报告-文秘

关于开发力天·博都广告的可行性分析报告

一、项目提出的理由和背景。

近年来，随着国家全面加大对房地产事业的扶持力

度，房地产经济已经步入了一个崭新的高速发展阶段。众所

周知，广告已充满了我们的现代生活，能否充分利用房地产

资源发布广告信息，最近我们组织人员进行了调查分析，认

为：社区广告具有很大的发展空间，如果加大这方面的工作

力度，致力于开拓市场，可获得可观的效益。

二、社区广告的特点和作用。

进入二十一世纪，广告媒体随着科学的发展和信息

时代的到来也在发生着极大的变化，虽然出版业还占据着广

告市场的领先地位，电子媒体和互联网的兴起更为广告媒体

增加了新的活力，但是传统的户外广告，由于其覆盖率高、观看机会多、时效性长、大的户外广告有巨大的冲击力等显

著特点，仍就发挥着其巨大的作用，社区广告更是因其成本

低、传递信息快、时效长、观众覆盖面广等特点，备受广大

客户的青睐。

三、开发房地产广告的观众和资源优势。

力天·博都是具有写字楼一体的高档次社区，高等

级的国、省道公路网业已形成，开展房地产广告业务，具有

广大的资源优势和广泛的观众，能使发布的广告信息快速传

播到千家万户。

四、广告市场的瞻望和预测。

随着我国市场经济的深入和WTO的加入，无论是制造

业主还是零售商，广告主都在继续增加广告费用来推销他们的产品，塑造他们的企业形象；第三产业的迅猛发展更是为

广告市场融入了新的活力；银行、金融、建筑、保险业等，也积极利用广告这种形式，树立形象，迎接市场的挑战；公

益广告、政府广告和教育广告等，也在广告市场上异军突起。

这些都为我们做好房地产广告提供了一个广阔的市场空间。

五、我们已具备的基本条件。

博罗县侨鑫文化传播有限公司是具有独立法人

资格和广告发布资质的私营公司，现拥有员工20名，其中专

业技术人员3名，能够独立进行广告的审查和标牌广告的设

计、制作发布业务，近期又进行了广泛的市场调研和分析，已具备大力开发房地产广告的基本条件。

六、经营方式。

1、按照政府统一规划，开发客户市场，并实行统一管理，按照每年上交开发商四万元的租金，由博罗县侨鑫文化传播有限公司具体负责广告设计、制作和发布。

2、由本公司负责广告代理和设计、制作、发布，但按照规划，统一管理，时段五年，到期续签协议合同。

甲方：乙方

时间：时间：

二O一一年十月十一日二O一一年十月十一日

第二篇：关于开发公路标牌广告的可行性分析报告

一、项目提出的理由和背景。

近年来，随着国家全面加大对公路事业的扶持力度，公路经济已经步入了一个崭新的高速发展阶段，最近省、市局专门召开了以加快路域经济发展步伐为主题的公路工作会议，提出了在五年内让公路经济发展规模在全国地市级城市中进入前二十名的任务目标。众所周知，广告已充满了我们的现代生活，能否充分利用公路标牌发布广告信息，最近我们组织人员进行了调查分析，认为：公路标牌广告具有很大的发展空间，如果加大这方面的工作力度，致力于开拓市场，可获得可观的经济效益。

二、公路标牌广告的特点和作用。

进入二十一世纪，广告媒体随着科学的发展和信息时代的到来也在发生着极大的变化，虽然出版业还占据着广告市场的领先地位，电子媒体和互联网的兴起更为广告媒体增加了新的活力，但是传统的户外标牌广告，由于其覆盖率高、观看机会多、时效性长、大的户外标牌广告有巨大的冲击力等显著特点，仍就发挥着其巨大的作用，公路标牌广告更是因其成本低、传递信息快、时效长、观众覆盖面广等特点，备受广大客户的青睐。

三、开发公路标牌广告的观众和资源优势。

我市是集工业、农业、矿产、旅游等于一体的山东省经济强市，孔孟文化名扬世界，京福、日东高速公路穿市而过，高等级的国、省道公路网业已形成，开展公路标牌广告业务，具有广大的资源优势和广泛的观众，能使发布的广告信息快速传播到全国各地的千家万户。

四、广告市场的瞻望和预测。

随着我国市场经济的深入和WTO的加入，无论是制造业主还是零售商，广告主都在继续增加广告费用来推销他们的产品，塑造他们的企业形象；第三产业的迅猛发展更是为广告市场融入了新的活力；银行、金融、建筑、保险业等，也积极利用广告这种形式，树立形象，迎接市场的挑战；公益广告、政府广告和教育广告等，也在广告市场上异军突起。这些都为我们做好公路标牌广告提供了一个广阔的市场空间。

五、我们已具备的基本条件。

＊＊＊＊＊＊公司是具有独立法人资格和广告资质的国有公司，现拥有员工20名，其中专业技术人员2名，能够独立进行广告的审查和标牌广告的设计、制作发布业务，近期又进行了广泛的市场调研和分析，已具备大力开发公路标牌广告的基本条件。

六、经营方式。

1、按照市局统一规划，与县、市、区公路局联合开发客户市场，并实行统一管理，利润上交市局有关部门后按比例分成，由＊＊＊＊公司具体负责广告设计、制作和发布。

2、由广告代理公司负责广告代理和设计、制作、发布，但应由＊＊＊＊按照规划，统一管理，利润分成，时段一般不超过一年，到期续签协议合同。

七、资金来源和用途。

先期投资100万元，由＊＊公司全额出资，用于标牌的制作和招商，待业务扩大后，再逐步增加投资。

八、效益分析和预测。

我市有国、省道近2550KM，按每县、市、区平均设置4块广告标牌计划，每年可创收300万元，随着广告客户的增加,效益是相当可观的。

九、实施计划。

1、在项目批准后，我们拟先走出去，学习先进市、地公路标牌广告工作的经验和方法，尽快拿出具体的实施办法。

2、参照有关行业广告收费价格，制订我市公路标牌广告收费标准和营销办法，报有关部门。

3、合理制订今年的营销计划，并组织人员预以实施。

十、结论和建议。

本项目利用＊＊＊＊公司现有条件，具有投资小、见效快、收益高等特点，既能规范现有公路标牌广告的管理，又能充分利用公路产业资源，在政策上和经济上是可行的。

为此，特提出以下请示和建议：

1、尽快对我市公路标牌广告进行一次摸底调查，并重新规划，报有关部门批准后，规范运作。

2、给予早期广告工作起动的资金支持。

第三篇：关于开发公路标牌广告的可行性分析报告

关于开发公路标牌广告的可行性分析报告

一、项目提出的理由和背景。

近年来，随着国家全面加大对公路事业的扶持力度，公路经济已经步入了一个崭新的高速发展阶段，最近省、市局专门召开了以加快路域经济发展步伐为主题的公路工作会议，提出了在五年内让公路经济发展规模在全国地市级城市中进入前二十名的任务目标。众所周知，广告已充满了我们的现代生活，能否充分利用公路标牌发布广告信息，最近我们组织人员进行了调查分析，认为：公路标牌广告具有很大的发展空间，如果加大这方面的工作力度，致力于开拓市场，可获得可观的经济效益。

二、公路标牌广告的特点和作用。

进入二十一世纪，广告媒体随着科学的发展和信息时代的到来也在发生着极大的变化，虽然出版业还占据着广告市场的领先地位，电子媒体和互联网的兴起更为广告媒体增加了新的活力，但是传统的户外标牌广告，由于其覆盖率高、观看机会多、时效性长、大的户外标牌广告有巨大的冲击力等显著特点，仍就发挥着其巨大的作用，公路标牌广告更是因其成本低、传递信息快、时效长、观众覆盖面广等特点，备受广大客户的青睐。

三、开发公路标牌广告的观众和资源优势。

我市是集工业、农业、矿产、旅游等于一体的山东省经济强市，孔孟文化名扬世界，京福、日东高速公路穿市而过，高等级的国、省道公路网业已形成，开展公路标牌广告业务，具有广大的资源优势和广泛的观众，能使发布的广告信息快速传播到全国各地的千家万户。

四、广告市场的瞻望和预测。

随着我国市场经济的深入和WTO的加入，无论是制造业主还是零售商，广告主都在继续增加广告费用来推销他们的产品，塑造他们的企业形象；第三产业的迅猛发展更是为广告市场融入了新的活力；银行、金融、建筑、保险业等，也积极利用广告这种形式，树立形象，迎接市场的挑战；公益广告、政府广告和教育广告等，也在广告市场上异军突起。这些都为我们做好公路标牌广告提供了一个广阔的市场空间。

五、我们已具备的基本条件。

＊＊＊＊＊＊公司是具有独立法人资格和广告资质的国有公司，现拥有员工20名，其中专业技术人员2名，能够独立进行广告的审查和标牌广告的设计、制作发布业务，近期又进行了广泛的市场调研和分析，已具备大力开发公路标牌广告的基本条件。

六、经营方式。

1、按照市局统一规划，与县、市、区公路局联合开发客户市场，并实行统一管理，利润上交市局有关部门后按比例分成，由＊＊＊＊公司具体负责广告设计、制作和发布。

2、由广告代理公司负责广告代理和设计、制作、发布，但应由＊＊＊＊按照规划，统一管理，利润分成，时段一般不超过一年，到期续签协议合同。

七、资金来源和用途。

先期投资100万元，由＊＊公司全额出资，用于标牌的制作和招商，待业务扩大后，再逐步增加投资。

八、效益分析和预测。

我市有国、省道近2550KM，按每县、市、区平均设置4块广告标牌计划，每年可创收300万元，随着广告客户的增加,效益是相当可观的。

九、实施计划。

1、在项目批准后，我们拟先走出去，学习先进市、地公路标牌广告工作的经验和方法，尽快拿出具体的实施办法。

2、参照有关行业广告收费价格，制订我市公路标牌广告收费标准和营销办法，报有关部门。

3、合理制订今年的营销计划，并组织人员预以实施。

十、结论和建议。

本项目利用＊＊＊＊公司现有条件，具有投资小、见效快、收益高等特点，既能规范现有公路标牌广告的管理，又能充分利用公路产业资源，在政策上和经济上是可行的。

为此，特提出以下请示和建议：

1、尽快对我市公路标牌广告进行一次摸底调查，并重新规划，报有关部门批准后，规范运作。

2、给予早期广告工作起动的资金支持。

＊＊＊＊公司

二OO四年四月九日

第四篇：《广东省公路及两侧广告标牌设施审批工作制度》,

《广东省公路及两侧广告标牌设施审批工作制度》

发布时间：2008-10-02

为了加强公路及公路两侧广告标牌设施管理，进一步规范审批工作，根据《中华人民共和国行政许可法》、《广东省公路条例》、《广东省公路及公路两侧广告标牌设施管理规定》及其它有关的法规政策，制定本制度。

第一条 广告标牌设施的规划方案经省交通厅批准下达后，广告标牌设施的具体设置和施工按以下程序呈批，再由工商行政管理部门进行广告发布审批。

(一)高速公路，山管辖路段路政机构受理，并提出意见，报省公路管理局审批。

广州市、深圳市辖区范围内，由广州市、深圳市投资兴建的高速公路(国道、国道主干线、省道除外)，由该路段路政机构受理并提出意见，报市公路局或者地方公路管理(总)站审批。

(二)国道由县(区)公路局受理并提出意见，经地级以上市公路局审核，报省公路管理局审批。

省道受省公路管理局的委托，各市公路局可直接审批。

(三)县道和乡道的，由管辖该公路的县(区)公路局或地方公路管理站受理并提出意见，报地级以上市公路局或地方公路管理(总)站审批。

(四)处于两条以上公路广告管理区交叉区域的，先由规划方案批准路段的路政机构受理并审核后，经其他路段路政机构会审，报上级机关审批。

第二条 广告标牌设施设置者向管辖该公路的公路管理机构提出申请时，应提交下列资料：

(一)填写《广东省公路及其两侧设置非公路标志设施申请呈批表》：

(二)设置位置平面图。

(三)支架结构和基础设计图(必须由乙级以上资质的公路工程或建筑工程设计单位设计)。

(四)版面设计效果图(包括标明板面材料、尺寸)。

(五)广告公司营业执照复印件(必须具备户外广告发布资质)。

(六)场地使用协议。

第三条 申请资料不全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补齐的全部资料。申请资料齐全，符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补齐申请资料的，应当受理申请。路政机构受理或者不予受理申请，应当出具加盖本机构专用印章和注明日期的书面凭证。

第四条 除可以当场审批的外，各级路政机构应当自受理书面申请后10个工作日内按本办法第一条规定的权限作出是否准许设置的决定或者提出初审意见后报上一级路政机构审批。路政机构作出准许设置的决定，应当自作出决定之日起10个工作日内向申请人送达审批文件。广告标牌设施申请批准后，必须在3个月内设置，过期无效。

第五条 两个或者两个以上申请人对同一规划位提出广告设置申请的，受理机构应当指派两名以上工作人员到现场核实，如确属位置重合的，应当责令该规划位置的土地权属业主纠正一地多租的行为，待纠正后重新申报。

第六条 路政机构对申请作出不予受理或者不予批准的决定的，应当说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

第七条 广告标牌设施设置期满，设置者应当自行拆除：确需延期设置的，设置者应当在期满前1个月向所管辖的路政机构提出申请，路政机构应当派出人员到现场勘测，根据设置者的申请，在设置期满前作出是否准许延续的决定。

第八条 路政机构应当将法律、法规、规章规定的有关广告设置审批的依据、条件、程序、期限以及需要提交的全部材料的目录和广告设置规划、审批情况、申请表示范文本等在办公场所公示，当事人要求路政机构对公示内容予以说明、解释的，路政管理部门应当说明、解释，提供准确、可靠的信息。

第九条 各级路政机构在审批广告设置申请及对广告设施进行日常检查监督的过程中，不得收取任何费用，也不得向申请人提出购买指定商品、接等受有偿服务不正当要求。

第十条 各级路政机构应督促广告设施的设计、建造、安装和使用单位建立相应的自检制度。对广告设施需定期进行检查、保养，对脱色、破损、陈旧的广告要及时维修、翻新或拆除，确保安全和整洁。对存在安全隐患或由于自然灾害、意外事件造成广告标牌设施损坏，妨碍公路通行或者影响行车安全的，路政机构可先行处理，再通知设置者在限期内予以清理或者修复，逾期不清理或者修复的，由路政机构拆除，其费用由设置者承担。

第五篇：房地产项目开发可行性分析报告

房地产项目可行性报告

房地产项目开发可行性分析报告

一、项目概况................................................................................................................2

（一）、开发项目区位条件.................................................................................2

（二）、规划方案.................................................................................................2

二、建设条件................................................................................................................2

（一）、建设地点条件.........................................................................................2

（二）、建设实施条件.........................................................................................2

三、SWOT分析...............................................................................................................2

（一）、优势分析.................................................................................................2

（二）、劣势分析.................................................................................................3

（三）、机会分析

（四）、威胁分析

四、市场分析与价格预测............................................................................................3

（一）、市场发展前景分析...................................................................................3

（二）、目标客户的定位.......................................................................................4

（三）、价格预测...................................................................................................4

五、项目实施计划........................................................................................................4

（一）、工程建设实施计划...................................................................................4

（二）、销售计划及营销策略...............................................................................5

六、项目财务经济分析................................................................................................6

（一）、投资估算...................................................................................................6（二）、资金筹措.................................................................................................6

（三）、项目经济效益分析...................................................................................6

七、结论........................................................................................................................7

房地产项目可行性报告

一、项目概况

（一）、开发项目区位条件

湖南工学院位于衡阳市珠晖区大学城，该开发地块为湖南工学院酃湖校区后校门西侧，与衡阳师范学院教师公寓相连，具有很好的文化氛围、良好的自然环境。

（二）、规划方案

该住宅区规划总用地面积30亩，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1%，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。

二、建设条件

（一）、建设地点条件

1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。

2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。

3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。

4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。

5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。

（二）、建设实施条件

1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。

2、威海市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。

3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。

三、投资环境分析

（一）、宏观环境分析

房地产项目可行性报告

1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。

2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。

3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得威海市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地的商业价值，成为威海房地产商家的必争之地。

（二）、微观环境分析

1、威海投资环境良好，政策比较优惠，特别是大庆石油管理局与威海市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在威海的发展创造了较为宽松的条件。

2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A8、A9规划分区的继续开发，将是大庆及皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。

3、每年一度的威海国际人居节形成的威海人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋紧张，使得威海房地产业显示出强劲的发展势头，A8、A9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。

4、拟开发项目与皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼约500米，与皇冠庆威工业园一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的皇冠九龙湾花园小区在威海具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。

四、市场分析与价格预测

（一）、市场发展前景分析

根据对今年以来出台的房地产行业政策、威海市场供需状况等方面情况调查表明，威海地区房地产业发展前景看好，主要表现为：

1、房价将持续稳中有升

房地产项目可行性报告

近几年，威海商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。

2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势

一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。

3、二手房市场活跃对新房的促进

随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。

4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进威海这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海购房居住。

5、房地产营销方式的改变

房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。

（二）、目标客户的定位 目标客户群主要分为四类：

一是钟爱于威海居住环境、人居品牌的购房群体； 二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场； 三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群； 四是致力于威海投资置业的购房群体。

（三）、价格预测

根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：

1、多层住宅均价3900元/㎡；

2、高层住宅均价4200元/㎡；

3、商业网点均价4500元/㎡；

4、办公楼均价3000元/㎡；

5、车位均价10万元/个；

6、储藏室均价1000元/㎡。

五、项目实施计划

（一）、工程建设实施计划

房地产项目可行性报告

1、按威海市对九龙湾旅游度假区的总体规划及拍卖公告，将在2005年7月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2006年开工需要。

2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年（2006—2008年），2006年拟开发面积37902㎡，2007年拟开发面积26150㎡，2008年拟开发面积26808㎡，工程建设进度计划（见附表1）。

3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。

（二）、销售计划及营销策略

1、销售计划

根据工程建设进度计划及威海地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：2006年销售收入5612万元；2007年销售收入9984.2万元；2008年销售收入9216.3万元；2009年销售收入8344.5万元。销售测算（见附表2）。

2、营销策略

秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。

（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。

（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。

（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。

（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人

房地产项目可行性报告

气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。

六、项目财务经济分析

（一）、投资估算

按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。（见附表3）

（二）、资金筹措

根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元),借入资金14,000万元（其中中油公司贷款剩余额2，500.00万元，应收回金海湾 医院欠款2，000.00万元，需新增贷款9，500.00万元）。（见附表4）

（三）、项目经济效益分析

1、利润估算表（见附表5）

本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36%。预测前提：

土地173.6万元/亩； 营业收入33,666.10万元；

平均销售单价3,705.27元/平方米； 营业成本26,600.27万元； 单位成本2,927.61元/平方米； 税金3,854.77万元； 费用1,070.00万元； 贷款利息1,310.4万元。

2、现金流量估算表（见附表6）

本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、静态分析

投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（数据见附表5）（2）、动态分析

房地产项目可行性报告

项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行（计算见附表6）。

经计算，本项目的内部收益率为9.5%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。

七、风险分析（项目盈亏平衡分析）

销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占计划销售量的92.82% 销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米 占计划销售单价的92.82% 盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18%。

八、结论

经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。

综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。