规划验收中建筑面积的认定

第一篇：规划验收中建筑面积的认定

规划验收中建筑面积的认定

当一个房地产公司的某个建设项目竣工以后，公司就会向政府管理部门提出申请，对这个项目进行各类指标的验收。在这些验收中，建设工程竣工规划验收（以下称规划验收）是至关重要的，因为经过规划验收合格，领取《上海市建设工程竣工规划验收合格证明》（以下称《合格证明》）以后，房地产公司就可去办理房产登记手续，购房者与预购房者随之也可办理房屋权证手续。

少数房地产公司的老总由于不了解规划验收建筑面积认定的有关操作，因而对《合格证明》上的建筑面积少于实际建筑面积表示异议。那么，《合格证明》上的建筑面积是如何确认的呢。

《合格证明》的建筑面积应严格按《建设工程规划许可证》（以下称《许可证》）核准的面积填写的。这样做完全是为了维护规划的严肃性，也是为了规范规划验收的操作和各部门之间的制约。

项目在建设过程中，由于这样那样的原因，使实际建造的建筑面积与《许可证》核准的建筑面积不尽相同。

少建核准面积的认定。如房地产公司在规划审核规定范围和核准建筑面积内少建单体、公建配套用房，或在单体中减少层次、门筒等；那么经验收，《合格证》认定的建筑面积就是实际建造的建筑面积。原《许可证》未建部分则放弃作废，如需再建必须重新申请。

超过核准面积，但在允许范围内的认定。房产公司依据《许可证》规定范围和核准面积内实施建设项目，由于单体建筑的设计有所变动（如房型改变），阳台由开放式改成封闭式，墙体装饰材料使用等缘故，致使实际建筑面积超过核准建筑面积。如果超过面积在允许范围内的，且不严重违反《上海市城市规划条例》（以下称《条例》）和《上海市城市规划管理技术规定》（以下称《技术规定》）的，则予以验收。但《合格证明》的面积仍以《许可证》核准面积认定。超过核准建筑面积的部分由房产登记发证部门负责处理。

超建面积逾越允许范围的认定。如超过面积逾越允许范围的，则验收不合格；所有超过面积都必须按规定经规划、土地审批部门审核同意后（即规划土地征询），并经规划、土地管理部门处罚后重新验收，《合格证明》建筑面积的认定为原《许可证》核准面积加上经处罚后的超过面积之和。

任意改变审核要求违法超建面积的处理和认定。如果房地产公司未经规划、土地审批部门批准，在原规划审核规定范围和核准建筑面积内多建单体，插建公建配套用房，增加层次、门筒，属明显违法，规划管理部门不予验收，房地产公司必须接受规划管理部门的处罚。如严重违反《条例》和《技术规定》的，则处以限期改正和拆除。

如不严重违反《条例》和《技术规定》的，则必须按规定经规划、土地审批部门审核同意后，经处罚后重新验收，《合格证明》建筑面积的认定为原《许可证》核准面积和经处罚后的超过面积之和。

第二篇：房屋验收的建筑面积计算规则

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房屋验收的建筑面积计算规则

关于房屋验收的建筑面积的计算规则国家有统一的规定。全国统一的建筑面积计算规则，是国家经委于1982年颁布的法规性文件，其主要计算规则如下：

计算建筑面积的范围

1.单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。

2.高低联跨的单层建筑物，如需分别计算建筑面积，当高跨为边跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中柱外边线的水平宽度计算;当高跨为中跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以中柱外边线的水平宽度计算。

3.多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算，其底层按

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建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算;二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

4.地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。

5.用深基础做地下架空层加以利用，层高超过2.2m的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

6.坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用，且层高超过2.2m的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

7.穿过建筑物的通道、建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

8.图书馆的书库按书架层计算建筑面积。

9.电梯井、提物井，垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。

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10.舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。

11.建筑物内的技术层，层高超过2.2m的，应计算建筑面积。

12.有柱雨篷按柱外国水平面积计算建筑面积，独立柱的雨篷按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

13.有柱的车棚、货棚站台等按柱外围水平面积计算建筑面积;单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

14.突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

15.突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

16.封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

17.建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

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18.两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

19.室外楼梯做为主要通道和用于疏散的均按每层水平投影面积计算建筑面积;楼内有楼梯室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

20.跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。

不计算建筑面积的范围

1.突出墙面的构件配件和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

2.检修、消防等用的室外爬梯。

3.层高在2.2m以内的技术层。

4.构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油(水)池、贮仓、圆库、地下人防干、支线等。

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5.建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

6.没有围护结构的屋顶水箱。舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

7.单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。

8.层高小于2.2m的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。

其他

在计算建筑面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述规则精神办理。

来源：（房屋验收的建筑面积计算规则http://s.yingle.com/s/372687.html）心怀法治.相关法律知识

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对

户

主

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影

响

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第三篇：商品住宅项目规划设计建筑面积计算补充规定

商品住宅项目设计容积率计算补充规定

1．房屋内标注“空中花园、入户花园、入户阳台、绿化空间”等类似建筑空间，均按阳台计算规则计算建筑面积。此类空间及阳台，不论其高度，均按照实际设置的层数计算建筑面积（顶层为无顶盖的露台除外）,其水平投影面积总和不应大于套型建筑面积的15%。

2．在阳台、走廊、空中花园、入户花园、入户阳台边设置花池的，无论有没有围护，均整体按阳台计算建筑面积。

3．跃层式住宅套内空间原则上只允许客厅及阳台做上空处理，且客厅上空开洞部分面积不应大于本楼层建筑面积的30%。

4．点式住宅户型（每个单元3户及以上）或大进深板式住宅（进深达3个柱网跨度以上）设计由于建筑通风采光需要挑空（或凹进）处理，每套住宅原则上控制在1处以内，单层挑空（或凹进）面积控制在该层住宅建筑面积8%以内，建筑密度按照该主体结构外围计算；

禁止在屋顶或建筑主体结构外作柱（墙）梁等框架处理，除局部建筑造型需要以规划审定的单体平面和立面为准。

5．住宅集中设计设备平台（空调机位、空气能热水器位置等）每套控制在1处以内，面积在5平方米以内不计入容积率，超出5平方米则按照阳台计算建筑面积；

6．为房屋采光和美化造型而设置的窗台高度达到或超过0.45米的凸出外墙的单反式凸窗（图6中a）和双反式凸窗（图6中b）、平台式落地窗（图7中a）和反凸式落地窗（图7中b），进深不超过70CM，不计算建筑面积；进深超过70CM，该空间应计算建筑面积。窗体未凸出于外墙的窗、或窗体虽凸出于外墙但窗体外侧围护结构部分为墙体的、或窗体上（下）方凹入部分的外侧以各种类型建筑材料（不包括单纯以百叶窗）封闭的等其它不符合凸窗构成要件的均不视为凸窗（落地窗），（图8a、b、c）该空间应计算建筑面积。

图6 2

图7

图8 该补充规定根据泉州市城乡规划局2011年1月27日局办公会议研究试行，其余根据相关建筑面积计算规范及规定执行。

第四篇：滨江新城规划方案出炉，建筑面积91万平米

湖北宜顺房地产发展有限公司伍家岗宜顺地块滨江新城规划设计方案规划报建方案位于宜昌市沿江大道延伸段，伍家岗宜顺地块，规划选址A区为文化娱乐设施用地及办公用地，B、D、F区为居住用地，C、E区为商业金融用地，G区为市政公用设施用地，滨江新城规划方案出炉，建筑面积91万平米。整个项目拟用地面积为180752平方米，报建方案A、B区为公建，C、D、E、F区为住宅，G区保留市政公用设施不变，总建筑面积为916622平方米，其中地上建筑面积为699609平方米(住宅建筑面积为483540平方米，公建建筑面积为216068平方米)，地下建筑面积为217013平方米，容积率为3.94，建筑密度为24%，绿地率为35%，停车位5084个，规划方案《滨江新城规划方案出炉，建筑面积91万平米》。会议研究认为：鉴于该项目区位极为特殊，处于滨江重要节点位置，要求建设单位提供两个以上的规划方案，其中必须包括严格按《出让土地规划条件》规定要求作出的规划方案，并对方案组织专家论证。宜顺公司知名度不高，如何能盘下91万方的地产项目?真是有钱啊。那里可以弄几栋超高层到具体实施，估计还要相当长的一段时间靠把商业金融用地改成了住宅现在宜昌城建有问题了！内敛与外放兼俱，忧郁及幽默并存！宜昌发改委主席光说不建！2122开玩笑宜昌的好多4S店都是宜顺老板开的人家在上海大众集团也是他们屋里的你说有钱不建吧建吧，把点地皮都建成房子，看还有多少人兜里有钱来买。政府只管卖地，还跟着开发商起哄，把老百姓兜里的一点积蓄掏空，现在工薪阶层经过几轮所谓的“改革”(房改，教改，医改)，大体也都成负翁了，谈何幸福指数，只是无奈罢了。那个地方可是宜昌规划的政府办公区列还规划的有160米的超高层写字楼都是在骗钱。

第五篇：申办规划验收

申办规划验收

1.作业目的

为了体现政府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，确保房地产项目的最终开发效果与审批条件的一致性，项目竣工后，在其他各政府职能部门验收后，还必须最后通过规划管理部门的规划验收。同时，规划验收也是开发单位申办房产证，实现按期交付使用的先决条件。要求经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入申办程序。避免将本作业转化到关键路线上去。2.作业依据

规划管理部门张榜公布的《规划验收申办程序》。3.主管岗位 开发部经理 主办岗位 土建工程师 4.紧前工作条件

4.1 项目的单体，总体环境已竣工并验收合格。人防、绿化、消防、交警等政府部门的专业验收通过。

4.2 已委托测绘院进行竣工测量，并取得《建设工程竣工成果测绘报告书》。4.3 已向城建档案管理部门申请办理工程档案的初步验收，并取得《珠海市建设工程档案审核意见书》。5.作业描述

5.1主办岗位到规划部门领取《珠海市建设工程（建筑类）规划验收申请表》填报，并同时附送下列文件：

5.1.1授权委托书原件、受委托人身份证明；

5.1.2申请人身份证明（申请人是自然人的，应当提交本人有效身份证明；申请人是法人或其他组织的，应当提交：

⑴《企业法人经营执照》或《中华人民共和国组织机构代码证》或其他有效证明文件，⑵ 法人法定代表人或其他组织主要负责人身份证明。（以上证件可为复印件，需核对原件）；

5.1.3《建设工程规划许可证》（复印件，需核对原件）；

5.1.4批准的建筑施工图（平面图、立面图、剖面图），包括经核准变更的图件（原件，验收完毕退还）；

5.1.5批准的规划总平面图（原件，验收完毕退还）；

5.1.6《珠海市建设工程规划定位放线测量记录册》、《珠海市建设工程验线记录册》、《珠海市建设工程竣工规划验收测量记录册》（含分层图、实测1：500现状地形图和竖向实测成果）原件；

5.1.7经市测绘大队确认同现状一致的建筑竣工图一套； 5.1.8其它需要提交的材料。

5.2 测绘报告书中记载的小区总建筑面积如超过原规划部门核定的数额，本主办岗位应与项目经理商量编制超面积的说明文件，附以详细的计算和合理的理由。如自觉说服力不强，应及时向总建筑师和总经济师汇报，商量处置办法，尽量避免受到惩罚性处理。

5.3 规划管理部门检查验收通过后，发给《建设工程规划验收合格证》。

5.4 主办岗位将证明交总经济师，由总经济师安排营销策划岗位人员凭证向珠海市房地产登记中心办理房地产权证登记手续。

5.5建设工程竣工后三个月内，建设单位或个人应当向市规划主管部门申请规划验收。5.6建设单位或个人应当及时委托市规划主管部门认可的勘测单位进行竣工验收测量，竣工验收测量一般应当在工程完全竣工后进行，但隐蔽性管线工程应当在覆土之前进行。

5.7市规划主管部门受理申请后，依据验收标准验收合格的，应当核发建设工程规划验收合格证。不符合验收条件的，责令改正或依法处理后再行验收。

5.8未经验收或验收不合格的建设工程不得投入使用，有关部门不予办理接水、接电、供气及房地产权证。