第一篇：物业管理问答
物业管理问答
我是吉林省四平地区一个县城的，政府在我们居住地实行了棚户区改造政策，在新楼办入住前，开发商规定业主必须交，专项维修基金每平方60元，物业费每平方每月0.80元一次交三年的，方砖绿化费每平方12元，公用照明费每月9元交三年的等等，请问开发商这样收费合理吗
答：
开发商在卖房的价格中含有物业维修基金费用；物业管理费只有物业验收合格交付之日才能开始算起；新住宅中的绿化是规划部门在土地规划时，在设计图纸中必须涵盖的项目；公共照明是根据公共部分的公用电表根据住户数量均分的费用。所以开发商的上述行为是不合法的！请参照《中华人民共和国物业管理条例》。
第二篇：=======物业管理法律法规问答
编辑作者：王灵辉
编辑作者：王灵辉
物业管理法律法规问答
（一）《物权法》 001.《物权法》中业主建筑物区分所有权的内容？
答：所有权、所享有的所有权、产生的共同管理权
026.《前期物业服务合同》的定义？ 答：建设单位与物业买受人签订 093.《建设工程质量管理条例》对建设工程最低保修期限的规定？ 答：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施、合理使用年限；
（二）屋面防水、为５年；
（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；
（四）给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。
。119.根据《商品房屋租赁管理办法》，哪些情形的房屋不得出租? 答：
（一）属于违法建筑的；
（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（三）违反规定改变房屋使用性质的；
（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。006.《北京市物业管理办法》中规定的物业管理活动的在区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会的成立及相关活动的对应职责？ 答：区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府负责、协助、指导和监督，协调处理纠纷。007.新建住宅物业，对于建设单位配建的物业服务用房的要求与标准？ 答：建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。008.前期物业服务责任？ 答：建设单位 011.业主对物业管理区域共用部分实施共同管理时由业主共同决定的事项内容？ 答：占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的事项？ 答：筹集、管理和使用专项维修资金；申请改建、重建建筑物及附属设施；占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。016.建设单位向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人的条件？ 答：专有部分达到建筑物总面积50％以上 017.除建设单位外，业主自己申请成立业主大会需要满足的条件？ 答：占总人数5％、专有部分占建筑物总面积5％、申请成立业主大会。019.业主委员会选举产生后向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案时提交材料清单？ 答：30日内，备案： 026.业主共同决定不再接受物业服务时，物业服务企业提供物业服务及向业主收取物业服务费用的规定？ 答：物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同应当提前三个月告知业主。
029.物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况如何进行评估？ 答: 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门、就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况 034．《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，对完成物业共用部分交接前收取物业管理费有何规定？
答：在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费；但发生下列情形之一的，业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费：
1、筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；
2、首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；
3、首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；
4、物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。
筹备组成立公告，首次业主大会会议决议，查验通知、交接通知、物业服务查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示。047．信用信息主要包括哪些方面？如何取得、如何发布？ 答：基本信息、业绩信息和警示信息。067．物业服务评估监理业务范围、收费方式和付费主体？ 答：
（一）物业项目交接查验；
（二）物业服务费用评估；
（三）物业服务质量评估；
（四）其他需要评估监理的事项。068．在物业服务评估监理活动过程中，评估监理机构、建设单位、物业服务企业及相关当事人有哪些义务？ 相关资料保管期限不得低于5年；物业服务费用评估、物业服务质量评估报告相关资料保管期限不得低于3年 072．物业项目交接的内容和程序？ 答：交接协议一般包括：物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。3． 全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门； 4． 双方按照《北京市物业管理办法》第十条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。084.《北京市住宅专项维修资金管理办法》出售公有住房的交存住宅专项维修资金的规定？ 答：售房款的20%、售房款的30%，一次性提取住宅专项维修资金。085.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定住宅共用部位的维修更新、改造范围？ 答：1.屋面防水层2.楼房外墙3.地下室5.增加保温层、6.外墙及楼梯间、公共走廊7.窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维围护墙、院门 8.公共区域门窗或窗纱 086.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围？ 答：1.电梯2.二次供水系统3.避雷设施4.配电设备5.消防系统6.楼内排水（排污）设备7.其他情况。006.电梯使用单位应当采取的安全保障措施？ 答：张贴安全注意事项、警示标志和有效的《安全检验合格》标志； 101.纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或按时交给物业买受人的物业费用由开发建设单位全额缴纳。102.物业服务企业申报考评的符合条件有：（1）符合规划要求，配套设施齐全：四星项目为住宅小区、工业区建筑面积在5万平米、住宅小区、工业区、8万平米以上，别墅2万平米、大厦、3万平、85%以 041.《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为？ 答：1.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； 2.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
编辑作者：王灵辉
3.扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； 4.损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； 5.其他影响建筑结构和使用安全的行为（第五条）。
（十三）《消防法》 112．各资质等级物业服务企业专职技术和管理人员的数量和职业资格要求？
（一）一级资质：20人，（二）二级资质：技术人员不少于20人。职称的人员不少于10人
（三）三级资质：专职管理和技术人员不少于10人，人员不少5人，113．各资质等级物业服务企业承接物业项目的限制？ 答：一级资质、可以承接各种物业管理项目。二级资质、30万平方米、8万平方。三级资质、20万平方米、5万平方米 115.《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为？ 答：住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
(一)变动建筑主体和承重结构；
(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
(四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。
128.《电力法》供电企业履行供电义务的规定？ 答：
2、供电企业在发电、供电系统正常的情况下，应当连续向用户供电、需要中断供电时，供电企业应当按照国家有关规定事先通知用户。133.机关、企业事业单位、住宅小区管理单位等应当尽什么样的义务？ 答：为邮政企业投递邮件提供便利。137.《劳动法》对用人单位在劳动安全卫生方面有哪些要求。答；建立安全卫生制度，执行安全卫生规程和标准，对劳动者进行劳动安全卫生教育，进行定期健康检查。
二、培训要点
（一）《北京市物业管理办法》2010年10月1日实行 012.业主对物业管理区域共用部分实施共同管理的事项中，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的事项？ 答：筹集、管理和使用专项维修资金；申请改建、重建建筑物及附属设施；占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。016.建设单位向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人的条件？ 答：专有部分、建筑物总面积50％以上 017.除建设单位外，业主自己申请成立业主大会需要满足的条件？ 答：占总人数5％、专有部分占建筑物总面积5％、申请成立业主大会。019.业主委员会选举产生后向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案时提交材料清单？ 答：30日内，备案： 042.住宅保修期满后，可以不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，即可使用住宅专项维修资金进行维修的紧急情况？ 答：不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修：
1、屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；
2、电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的；定期检验时被责令停梯整改的；
3、高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；
4、楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；
5、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
6、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。045．物业服务合同备案制度对物业服务企业、建设单位、业主及主管部门的具体要求？
答：本市实行物业服务合同备案制度。
15日内备案；15日备案手续。15日内房屋行政主管部门备案。应在受理后10日内办理备案手续，并在备案后5日内 051．依据信用记分结果，项目负责人记分达到3分、5分和15分时，应分别如何处理？ 答：
1、记分达到3分时书面警告；
2、记分达到5分时、记入项目负责人信用信息档案。
3、记分达到15分时，注销《北京市物业项目负责人考试合格证书》 052．物业服务企业及项目负责人的信用信息的用途？ 答：信用信息可为市、区县房屋行政主管部门、相关行政主管部门以及北京物协等实施物业服务企业资质等级核定、物业管理示范项目评定、物业服务评估监理、物业管理行业专家选聘等工作，提供监督管理的依据。
个人、企业及其他组织在社会经济活动中，可以依法申请查询本办法中企业及项目负责人信用信息。058．安全责任人应当根据物业类型、已使用时间、设计使用年限等不同情况，定期委托房屋安全鉴定机构进行安全评估的主要类型及要求？ 答：主要类型及要求： 1.人员密集场所的房屋建筑，每5年应当进行一次安全评估； 3.达到设计使用年限仍继续使用的，每2年应当进行一次安全评估； 063.危险房屋的处理类别？ 答：全体业主与物业服务企业应当按照下列程序进行交接： 1． 全体业主将业主共同决定书面告知物业服务企业；签订物业服务合同的，应当在合同期限届满前3个月书面告知物业服务企业； 2． 双方协商签订交接协议； 3． 全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门； 4． 双方按照《北京市物业管理办法》第二十七条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。127.临时管理规约的制定主体有哪些？ 答：建设单位。130．临时管理规约的必备条款？
4.7日内、业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面 131．物业管理行业专家的资格条件？
答：综合管理类专家应当具备以下条件：
(四)担任物业服务企业部门经理以上职务；
079.装修人出现擅自变动建筑主题和承重结构的行为时，房屋管理单位的处理方式？ 住房城乡建设行政主管部门 080.针对擅自变动建筑主体和承重结构行为，政府主管部门的处理方式？ 答：住房城乡建设行政主管部门应当首先检查装修施工是否有经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位出具的施工图。经检查没有施工图或施工图不符合要求的，再按照下下列程序属于建筑主体和承重结构（第六条）： 100.管理规约基本内容包括：物业基本情况、物业管理方式、业主共
编辑作者：王灵辉
同管理的权利和责任、物业共用部分的经营和收益分配、物业的使用维护和管理；物业管理区域内的应急预案；违约责任
第三篇：前期物业管理问答
前期物业管理问答
本文提要：前期物业管理期间,业主委员会尚未成立,选聘物业公司的职权机构不能没有物业管理和服务,那只能由开发商选聘物业管理单位,或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作,前期物管就是开发商、后期物管公司及业主之间的饿一座桥梁。
问:什么是前期物业管理
答:一般意义上的物业管理,是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始,而“前期物业管理”仅存在于业主委员会成立之前。前期物业管理期间,由于业主委员会尚未成立,没有行使选聘物业公司的职权机构,但已有部分业主入住,不能没有物业管理和服务,那只能由开发商选聘物业管理单位,或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。由于实施物业管理的时间越长,其经济效益才越能显示;短期的物业管理,由于开始时得做大量准备,要理顺和协调各种关系,还要在某些方面先投入点资金等,它的效益是出在一段时期以后。所以开发商在选聘物业管理单位时,签约一般都签几年,否则物业公司不大愿意接受短期协议。然而,开发商与物业公司的签约,却无法制约业主,业主委员会成立以后,任何时候都有权解聘物业公司。
问:前期物管需要吗
答: 为使发展商便于日后管理,楼内各项设施便于维护、保养,物业管理在楼宇设计、施工准备阶段介入为最佳时期,因为这是管理公司可在兼顾发展商利益的条件下,更多地为业主的生活便利考虑。从物业管理的专业角度提出客观的意见,为发展商省去一些不必要的支出,又为今后业主的生活带来方便。
列举了一个有关垃圾的问题,一般来说她们将在业主用餐后收取垃圾,每层楼已经为业主设了垃圾桶,但物管收垃圾的路线应避免遇到业主,www.xiexiebang.com肯定不能从每幢楼的正门进出,于是在她的建议下开发商在每幢楼增加了一个后门。此外,还有通过前期物管的参与,来确定同等的装饰材料哪种更便于保养,一幢电梯公寓需要配几部电梯、选多少承重量的电梯、用什么品牌的电梯合适等第问题。前期物管就是开发商、后期物管公司及业主之间的饿一座桥梁。物管公式依据自己多年的物管经验从施工、设备、材料等方面提出可行性意见,以确保开发商的资金用在刀刃上,使后期物管公司介入楼盘时具备良好的先天条件,也为业主有效地控制了维修费用。
问:什么是物业管理法律责任?
答:物业管理主管部门的工作人员、物业管理企业、业主或使用人,在进行管理、服务、使用物业的活动中,必须遵守国家关于物业管理法律法规、规章政策的规定和物业管理委托合同、业主公约,如果因为故意或过失违反了物业管理法律规范,就属于违法行为或违约行为。例如违章搭建、损坏公共设施等。又如房屋所有人不依法修缮房屋,以致房屋倒塌,使承租人或者其他人遭受损害,具备了法律规定的危害后果,也符合法律规范所规定的制裁条件,由当事人承担物业管理的法律责任。
问:物业管理企业与房地产开发企业的关系? 从二者隶属关系来看,一般有两种情况:一种是房地产开发企业自身进行物业管理,所设的物业管理公司为其下属的分支机构或子公司,二者之间是从属关系,目前国内这种关系占有很大比例;另一种是房地产开发企业以原始业主的身份在物业建成以后负责第一次选聘物业管理公司,这时二者之间是一种短期的合同关系,当业主委员会成立后,选聘物业管理公司的工作则由业主委员会负责,房地产开发企业在原始资料移交后,与物业管理公司基本上将不再发生联系。从活动范围来看,二者既密切关联又有相对独立性:一方面,房地产开发建设为物业管理提供一定的物质基础,房地产开发项目设计与建造质量及环境的优劣,将直接影响到日后物业管理的开展,因此物业管理企业必须与房地产开发企业保持良好的关系,尽可能作到物业管理能早期介入,以确保和提高房地产开发建设的质量;另一方面,虽然物业管理可以看作是房地产开发的延续和完善,但物业管理企业与房地产开发企业的活动范围却各有侧重点,房地产开发企业主要涉及物业的建设、流通和消费的前期活动,而物业管理企业则是对已建成并投入使用的各类物业实施全方位的综合管理与服务,其主要活动领域在物业的消费阶段。因此,不管二者是从属关系还是一种短期的合同关系,在管理活动中必须明确二者的责任。如,因设计、施工或材料原因造成的物业质量事故应明确由开发企业承担修缮责任(当然可委托物业管理企业实施修缮工作,但开发企业应支付相应的费用和报酬);若属使用不当、管理不善造成的质量事故则由物业管理企业承担相应的责任
问:住户装修时,是否应向物业公司交纳装修押金? 答:住户对房屋进行二次装修已是普通现象,为了保证住户装修不破坏房屋主体结构,保证房屋的安全使用,住户在装修时,必须向物业公司提出申请,经物业公司批准后方可施工,而且还必须与物业公司签订装修协议,明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容。对于物业公司是否应收取装修押金,应按照购房人在买房时与开发商双方约定为准,即按《房屋使用、管理、维修公约》中的规定执行。
问:机动车停车费用到底是什么费用?
答:规定的是“机动车存车费”,而不是“占地费”。在小区里能收取此项费用的只能是具备《物业管理资质证书》的物业管理公司,其他单位和个人不得收取此项费用。物业公司收取存车费后,双方应签订存车看管协议书,物业公司履行看管责任,发生丢失时,按照双方签订的协议进行处理。
问:物管公司应提供哪些服务? 常规性服务是最基本的服务,包括:1.房屋建筑主体管理;2.房屋设施、设备和管理;3.环卫管理;4.绿化;5.治安;6.消防;7.车辆道路;8.代办服务
物业管理收费项目的构成 答:1.房屋建筑及其设备、设施的自有部位、自用设备的维护、维修、保养费用;2.共用部位、共用设备设施的日常运营和管理费用;3.物业范围内的市政设施道路、维护维修费用;4.物业所有人、使用人在使用物业过程中,为维护公共环境的安全、清洁、秩序、优美,而要求物业经营人所进行的管理和服务费用;5.物业所有人、使用人要求物业经营人提供的特殊和专业的服务项目而付出的费用。
物业管理公司应承担的义务包括: 1.全面履行物业管理合同,对房产消费者委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮,承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化绿扩、清扫保洁以及房产消费者日常生活必需的便民服务。2.接受物业管理委员会和居民的监督。3.重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定。4.接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督。5.发现违反法律、法规和规章的行为,要及时向有关行政管理机关报告。有关物业管理公司应根据国家规定,结合管辖小区实行情况,制定较具体的义务和责任条款并公之于众,以方便房产消费者的了解和监督。
问:业主与开发商有纠纷而拒绝交纳物业管理费,物业公司该怎么办? 答:商品房买卖与物业管理属于不同的法律关系。业主与开发商之间的任何纠纷应由开发商与业主解决,业主不能以此为由拒交物业管理费。业主拒交物业管理费的行为构成对物业管理公约的违反,是一种违约行为,物业管理公司有权要求业主履行义务,交纳物业管理费;如业主继续违约的,物业管理公司可以采取法律手段,起诉业主或提出仲裁,要求业主履行物业管理公约的义务。最后提醒住房消费者一定要分清在住房消费过程中房屋买卖关系与物业委托管理关系,出现不同的问题由不同的责任人承担违约责任,不能因为开发商与物业公司之间存在着委托关系,就将开发商的行为与物业公司的行为混在一起。除房屋交付时存在这个问题之外,在房屋维修方面也存在这种类似的情况,希望消费者辨清责任的承担者,避免开发商与物业公司之间的互相推诿,让应该承担责任者无法推托,以便住房消费者更好地保护自己的利益。
第四篇：物业管理常识问答
《物业管理》常识问答
一、物业公司何时开始收取物业管理费？
答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋，签字认可后，开始计取物业管理费；也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外。例如：有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费，就属于这种情况。这是最基本的小区物业管理常识。
二、欠费的业主有资格参选业主委员会吗？
答：这个小区物业管理常识很重要啊，这关系广大业主的权益。业主是否具有被选举为业主委员会委员的资格，最主要的前提就是看他是否具有业主的身份。业主委员会是业主行使其成员权，对所有建筑物共同事务进行管理的具体形式，即业主参选业主委员会的资格是基于其建筑物所有权获得的。业主委员会的委员是按照业主大会法定多数业主的意愿选举出来的，其他任何人不得干涉。欠费问题是业主与物业管理公司之间的纠纷，属于业主与物业管理公司之间的民事合同纠纷问题。业主拖欠物业管理费，属于债的不履行，物业公司可以以违约为由起诉业主，但不能以此剥夺业主竞选业主委员会委员的资格。因此，业主欠缴物业管理费不影响其参与业主委员会的选举。
三、小区物业管理常识问题：对于自来水、电、煤气，物业公司在向住户收取这些资源费用时，是否可以自行加价？
答：自来水公司，供电局、煤气公司是上述资源的供应者，住户是消费者。物业公司并不是水、电、气的批发商，只是水、电、气等费用的代收者，而且是受专业部门委托后，方可代收资源费。水、电、气是由政府定价，不能随意加价。
四、在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？
答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。
五、小区物业管理常识：不收房可以不交物管费吗？
答：若非房子原因导致业主不能按时交收物业，物业管理费要按交房通知书上指定时间为物管费起算日，若因物业质量问题需要整改返修，则整改返修后，业主签名确认时间起算。
六、小区物管费可不可以涨价？
答：小区交楼前，发展商会与中标的物业管理公司签订前期收费标准，收费标准根据物业管理相关文件执行，后期小区成立业主委员会后与之商量确定。这个小区物业管理常识买过一手房的同志就会比较清楚。
七、物业管理员应掌握哪些知识？
答：执业基础、房屋维修与保养、给排水管道与设备维修、供暖及供气系统的管理与维修、供电与照明线路和设备维修、卫生绿化维护和社区安全保卫。
八、物业管理员的职责有哪些？
物业管理员指按照物业管理服务合同约定，通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和场地进行专业化维修养护管理以级维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主、使用人提供服务的人员。物业管理员是指投入使用的房屋及其附属设备与配套设施进行经营性管理，并向物业产权人、使用人提供多方面、综合有偿服务的人员。物业管理员须具备高中以上学历，具有一定的观察能力及较强的表达和计算能力，是实行就业准入的职业之一。
九、物业管理员的职业等级有哪几个？
本职业共设三个等级，分别为：物业管理员（国家职业资格四级）、助理物业管理师（国家职业资格三级）、物业管理师（国家职业资格二级）。
十、物业管理员职业资格鉴定的方式有哪些？
1.物业管理员的职业资格鉴定内容依据现行国家职业标准及劳动保障部职业技能鉴定中心新编教材，全国严格按照“统一标准、统一教材、统一命题、统一考务和统一证书”的原则进行。鉴定分知识、技能两部分，2.物业管理员知识考试采取书面测试方式，技能考试采取两种测试：一部分为书面测试方式，另一部分采取录像测试方式，物业管理师鉴定除参加上述知识和技能考试外，还需提交2000字以上的论文并进行论文答辩。
十一、物业管理员职业资格鉴定考试报名需要哪些条件？
（一）物业管理员（具备以下条件之一者）
1.在本职业连续工作1年以上，经本职业物业管理员正规培训达规定标准学时数，并取得结业证书。
2.在本职业连续工作2年以上。
3.取得本专业或相关专业大专及以上毕业证书。
（二）助理物业管理师（具备以下条件之一者）
1.取得本职业物业管理员职业资格证书后，连续从事本职业工作2年以上，经本职业助理物业管理师正规培训达规定标准学时数，并取得结业证书。
2.取得本职业物业管理员职业资格证书后，连续从事本职业工作3年以上。
3.取得本专业或相关专业大学本科及以上毕业证书。
（三）物业管理师（具备以下条件之一者）
1.取得本职业助理物业管理师职业资格证书后，连续从事本职业工作4年以上，经本职业物业管理师正规培训达规定标准学时数，并取得结业证。
2.取得本职业助理物业管理师职业资格证书后，连续从事本职业工作5年以上。
3.具有大专学历。连续从事本职工作8年以上，经本职业助理物业管理师训达到标准学时，并取得结业证书。
4.具有本科学历，连续从事本职工作6年以上，经本职业物业管理师正规训达到标准学时，并取得结业证书。
第五篇：物业管理服务知识问答
物业管理服务知识问答
10、业主办理入住手续后空置不住，是否需要交纳物业管理服务费？
答：根据《物业管理条例》第42条规定，物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担；但开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的，由开发建设单位承担。
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主在开发建设单位将房屋竣工交付后，不管是否居住，都应承担共同管理和维护的责任。因此，空置房的业主也应当按时交纳物业管理服务费。
11、物业服务企业在与建设单位签订前期物业服务合同时，应当如何约定合同期限？
答：《物业管理条例》第26条规定，“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”因此，小区业主委员会组织业主召开业主大会会议，并作出关于解聘前期物业服务企业，同时选聘新的物业服务企业的决议。业主委员会与新物业服务企业之间的物业服务合同生效时，开发商与原物业服务企业之间签订的前期物业服务合同关系自行终止。物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求原物业服务企业退出物业服务区域，并移交物业服务用房、相关设施，以及物业服务所必需的相关资料的，人民法院应予支持。因此，原物业服务企业应当退出小区，并与业主委员会进行物业项目交接的相关工作。
物业服务企业在与开发商签订前期物业服务合同时，应当特别注意前期物业服务合同关于期限的特别规定。按照《物业管理条例》关于前期物业服务合同的规定，前期物业服务合同属于终止期限的合同。此类合同，自期限届满时失效。
12、什么是物业服务收费？物业服务收费有哪些内容？
答：物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
物业服务收费内容包括综合管理服务费、停车服务费和特约服务费。
综合服务管理费：包括清扫保洁及清运；绿化养护；秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原材料费用等。（物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得列入物业服务支出或者物业服务成本）。
停车服务费：是指为维护保养停车场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原材料费用等。
特约服务费：指物业服务企业受业主委托提供的户内维修、家政服务等收取的费用。
13、业主与物业服务企业之间是什么关系？当双方发生争议时通过什么渠道解决？
答：物业服务企业通过业主大会选聘，按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等，双方是合同委托关系。
当业主、业主大会和物业服务企业之间因物业管理发生争议时，双方可以自行协商解决；不能自行协商解决的，可以向所属社区居委会或街道办事处（乡镇人民政府）申请调解；也可以向区、县物业管理行政主管部门申请调解，并可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
14、业主在露天的公用场地（无固定车位）停车，需向物业服务企业缴纳停车费用吗？
答：物价管理部门对小区露天共用场地车辆停放收费有明确规定：利用小区共用道路或共有场地停放车辆的，须经业主大会和相关业主同意收费。具体收费处理办法是：场地占用费或租赁费标准由业主大会制定。车辆停放服务费由业主委员会与物业服务企业按照物价部门规定的指导价，约定具体收费标准。
占用物业管理区域内业主共有的道路或者其它场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通，并征得业主大会同意。
占用业主共有的道路或者其它场地停放机动车辆的车位，应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法，由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。
业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。
机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法，由业主大会决定并公示，未成立业主大会的，按照前期物业管理服务合同执行。
15、业主购买或租用地下车位后，为什么还要交纳有关服务费？ 答：业主购买或租用地下车位后，物业服务企业需要对车场保洁、停车秩序、照明设施及消防设施等进行日常管理维护，所发生费用由物业服务企业据实测算，并与业主签订协议，费用由业主交纳。
16、物业服务企业追讨业主欠费的诉讼时效是多长时间？
答：根据《民法通则》的规定，追索物业服务费案件应当适用普通诉讼时效，即两年。同时，诉讼时效还存在中断的情形，即诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
17、商品住宅小区成立业主大会条件？
答：根据《业主大会和业主委员会指导规则》第八条之规定：物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位向物业所在的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会申请资料。
18、什么是业主大会？
答：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务，是物业管理的权利和责任主体。其职责包括：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及附属设施等有关共有和共同管理权利的事项等。
19、成立业主大会由谁牵头组织？筹备组由哪些人员组成？
答：根据《业主大会和业主委员会指导规则》第九条之规定，符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府在收到建设单位或业主提出筹备业主大会书面申请60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或乡镇人民政府代表、居民委员会代表组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任，筹备组成员为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。
20、业主委员会是一个什么样的机构？履行哪些职责？
答：根据《物业管理条例》第十五条之规定，业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项。业主委员会履行下列职责：⑴执行业主大会的决定及决议；⑵召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；⑶代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；⑷及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；⑸监督管理规约的实施；⑹督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；⑺组织和监督专项维修资金的筹集和使用；⑻调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；⑼业主大会赋予的其它职责。
21、参加业主委员会成员选举应当具备什么条件？
答：根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条之规定，业主委员会成员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：⑴具有完全民事行为能力；⑵遵守国家有关法律、法规；⑶遵守业主大会议事规则和管理规约，模范履行业主义务；⑷热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；⑸具有一定的组织能力和协调沟通能力；⑹能保证必要的工作时间。
22、业主大会和业主委员会的办公经费应该如何解决？主要用途是什么？
答：根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条之规定，业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公布，并接受业主监督。工作经费的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
23、业主居住在商品房小区，为什么要自觉履行交纳物业费义务？
根据《中华人民共和国物权法》，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对于专有部分，每位业主享有占有、使用、收益和处分的权利，并履行日常的管理、维修、养护义务。对于共有部分，如电梯、楼道、道路、绿地、围墙、消防设备、监控设备等共用部位和共用设施设备均由小区里的全体业主共有，应由全体业主共同履行管理义务。每位业主对共有部分享有权利，承担义务，且不得以放弃权利不履行义务。选聘专业化物业服务企业对小区共有部分实施管理，需要双方签订合同，就服务内容、服务标准和收费标准等进行详细约定，物业服务企业要按照合同约定为业主提供质价相符的服务，自觉接受业主、业主大会和业主委员会的监督，同时，业主委员会也要依法履行职责，监督和协助物业服务企业履行合同，每位业主在享受服务的同时，也要履行合同义务，按时交纳物业服务费。
24、业主委员会有权利解除聘物业服务企业吗？
答：业主委员会无权决定解聘物业服务企业。首先，按照《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。可见，解聘物业服务企业属于业主大会的职责范围，应当通过全体业主表决或授权业主委员会来行使相应权利。在无业主大会决定或授权的情况下，业主委员会无权决定解聘物业服务企业。其次，业主委员会是业主大会的执行机构，当它越权行使了权力机构的职权时，这个行为必然是不能生效的。
25、欠费业主能进业主委员会吗？
答：根据《物业管理条例》，业主在物业管理活动中，业主权利包含“依法享有选举业主委员会成员，并享有被选举权”。业主在物业管理活动中，业主义务包含“按时交纳物业服务费用”。而建设部《业主大会和业主委员会指导》同时规定，业主委员会委员应当符合“遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务”的条件。欠费业主并没有充分履行业主义务，允许其参选业主委员会确实有违立法精神。
26、楼房墙皮脱落砸坏汽车，物业服务企业应当赔偿吗？
答：《侵权责任法》第八十五条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”小区楼房的墙体脱落砸损业主车辆，属于建筑物发生脱落造成他人损害的情况。“所有人、管理人或者使用人”应当承担责任。同时，应当分清不同情况下的不同责任主体。比如，房屋如果处于保修期内，那么，外墙脱落则极有可能与房屋质量有关，应由建设单位承担保修责任，并承担损害赔偿责任。
27、楼上跑水楼下被淹，物业服务企业应否担责？
答：关于相邻关系，按照《物权法》，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。从物业管理角度看，物业服务企业在接到业主报修后，及时赶到现场，报警并采取了关闭进水阀的应急措施，应当认定其履行了合理的物业管理职责。因此，物业服务企业不应承担赔偿责任。
判断物业服务企业应否承担侵权赔偿责任的关键在于是否有证据证明物业服务企业在跑水事件中存在未履行物业管理职责的行为。建议物业服务企业建立突发事件应急预案，制定水、电类急修工作规程，以提高物业服务企业的应急处置能力。
28、业主装饰装修房屋，是否应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议？
答：按照《住宅室内装饰装修管理办法》规定，在住宅室内装饰装修工程开工前，业主应当向物业服务企业申报登记。因为装饰装修管理属于一项重要的物业管理服务内容，物业服务企业需要告知业主在装修过程中的禁止行为和注意事项。
29、业主装修房屋期间，物业服务企业可以收取哪些费用？
答：业主对房屋进行装修时，应与物业服务企业签订装修协议，约定有关责任义务及注意事项，可收取的费用：⑴按建筑面积收取不超过2元/m2的垃圾清运费；⑵每户不超过1000元的装修保证金（物业服务企业在装修完工后180天内退还装修保证金）；⑶装修工人出入证工本费10元。
30、装修管理费、装修押金应怎样收取和返还？
答：目前，装修管理和装修押金的标准并无明确规定，一般通过业主（装修人）与物业服务企业之间通过合同约定进行收取和返还。装修押金也称作装修保证金。按照《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，装修人，或者装修人和装饰装修专业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括管理服务费用、违约责任等事项。
关于装修押金问题，对于家装，目前一般都是业主和物业服务企业参与验收，而政府相关部门不参与。因此，物业服务企业应当以《装修管理协议》约定的时间及要求返还业主的装修押金。
31、住宅小区地面停车位归谁所有？
答：《物权法》第74条第2款，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
32、停车位能否出租给其他小区业主使用？
答：小区内的地面停车位可能属于建筑区划内的，也可能属于建筑区划以外的。如果属于建筑区划内的停车位，那么应当首先满足本小区业主的需要。本小区业主停车需求尚未满足的情况下，不能出租给其他小区的业主。本小区业主停车需求已经满足的情况下，如尚有富余的停车位，经产权人同意可以将这些富余的停车位出租给其他小区的业主使用。如果属于建筑区划以外的停车位，那么权属属于业主共有，能否出租给其他小区的业主使用，则应当由业主共同决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的，可以出租给其他小区的业主使用。
33、机动车在物业区域范围内被划刮，物业服务企业是否需要承担责任？
答：物业服务企业是否要承担赔偿责任，主要应当看物业服务合同或停车服务合同中是否有对车辆划伤方面的约定。如果违反了合同中关于车位使用服务的约定，物业服务企业应负违约赔偿责任。从侵权责任角度分析，应当由实施划伤、扎胎行为的责任人承担主要责任，物业服务企业只要尽到了基本的注意义务，就不应当承担赔偿责任。同时需要注意的是，小区业主与物业服务企业之间的机动车停放服务关系，并非属于财产保管合同关系，出现业主车辆损坏，物业服务企业不承担保管责任。
34、业主买了车位，还要交纳管理服务费吗？
答：业主买房后，需要物业管理；同样，虽然有了车位，对车辆也需要管理。车位管理会产生一部分费用，一般包括：车位的清洁卫生、秩序维护、出入口管理、照明入排水等设施设备的管理、维护等。物业服务企业收取相关费用，一要遵守价格部门关于收费的政策，二要与业主协商一致，签订管理服务合同。因此，业主应当交纳停车管理服务费。
35、住宅专项维修资金具体用途是什么？
答：《住宅专项维修资金管理办法》第18条规定：住宅专项维修资金应专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
36、住宅专项维修资金使用需征求业主的意见吗？
答：住宅专项维修资金管理办法》第22条第2款规定：住宅专项维修资金列支范围内专用部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主讨论通过使用建议。
37、小区内发生入室盗窃，物业服务企业是否承担责任？
答：物业管理服务是一种基于合同委托的民事法律行为。双方约定在不违反法律强制性规定的情况下应当是合法有效的。当然，双方也可以在此基础上约定特约服务，物业服务企业可以选择与业主约定承担此类赔偿责任。再者，物业管理服务本质上是一种专业服务，并不能承担社会管理的职能。物业管理服务内容虽然包括秩序维护服务，但仅指物业管理区域内的一般秩序维护。发生治安及刑事案件，物业服务企业仅具有及时向有关部门报告之义务和配合调查的义务。由公安部门及检察部门介入调查处理。业主的损失应由不法行为人承担。
38、住宅商品房中出现、私搭乱盖、饲养烈性犬、摆摊设点占用或堵塞消防疏散通道等问题，应当由谁负责执法？
答：住宅商品房中出现上述违法违规行为时，业主、物业服务企业、社区居民委员会、社区物业管理专职工作人员都有权及时进行劝阻制止。当劝阻制止无效时，应当及时向辖区乡镇人民政府或相关职能部门报告，由相关职能部门依法处理。
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