2011年土地估价师实践考核案例分析二

第一篇：2011年土地估价师实践考核案例分析二

*******有限公司地块

国有建设用地使用权公开出让起始价格评估案例分析

摘要: 土地出让起始价评估是土地估价中的一项主要业务，本次评估通过调查当地土地市场交易情况和现场勘察及收集的相关资料，我们采用了市场法和假设开发法进行估价，并对其中所出现的问题进行了剖析。

关键词：出让起始价、市场比较法、假设开发法

一、估价对象状况

********国土资源局拟公开出让******有限公司地块的国有建设用地使用权，受其委托我公司于2011年2月14日对其国有土地使用权出让起始价进行了评估。

估价对象位于****市****路南、****北、****街西的******有限公司地块的国有建设用地，宗地东至******，南至*****，西至*****，北至****。待估宗地为待开发利用土地，宗地土地使用权面积******平方米，场地平整，根据****市城乡规划局建设项目规划条件表,宗地规划用途为居住用地，规划容积率≤

2.5，建筑高度为高层，建筑密度≤25%，绿地率≥25%，公共绿地≥0.5㎡/人；宗地还应同时满足卫生站、物业用房等公共配建、停车配建、交通组织、间距退让、日照要求、城市设计、建筑设计、市政要求等规划设计要求，容积率奖励：考虑到为城市提供城市绿地，可将地块三计入容积率指标。配建廉租住房的比例不低于地上总住宅建筑面积的5%。

该区域规划整齐，交通便利，基础设施完备，商服繁华度较好，区域位置较好。

二、估价方法的选择

根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。

待估宗地属于待开发利用土地，有明确的规划利用条件，可选用假设开发法评估；又*****市土地市场较活跃，有较多类似土地交易实例，可选用市场比较法评估；待估宗地在基准地价范围内，基准地价基准日距估价时点已超过三年，而且基准地价和住宅用地的市场情况差异较大，根据国土部的规定，不宜选用基准地价法。故本次评估选用市场比较法和假设开发法评估。其中假设开发法体现了土地的市场开发价值，市场比较法体现了目前土地市场情况。根据石家庄市同类用地的地价水平和评估人员的估价经验, 取二种方法的算术平均值作为本次评估的最终结果

三、市场比较法、假设开发法估价的技术重点与难点、及解决方案

1、市场比较法

本次评估利用市场比较法的技术重点与难点在于市场比较案例的确定、Kt′（交易日期修正系数）和Kn′（年限修正系数）的确定：

市场比较法的基本原理是替代性，而替代性的条件是在同一市场圈内。这个圈的边界究竟在哪儿，这就要同一供需圈的范围进行确定，这一点是很重要的。我们在做本次评估时对同一供需圈的界定是这样的：待估宗地处在****和****之间，属于二级居住用地，所以我们就以这个标准为依据，同一供需圈的界定范围为**和***之间而且属于二级居住用地的范围。

Kt′：交易日期修正一般根据地价指数的变动幅度进行。本次评估中采用了城市地价动态监测网上公布的******市地价动态变化指数，以此为依据进行确定。

2、假设开发法

本次评估利用假设开发法的技术重点与难点是估算开发完成后房地产价值和各项成本费用的确定，这两点对资料的准确性以及估价师的经验要求都比较高。

开发完成后的房地产价值的估算：宗地用途为住宅用地，建筑物由商品房、廉租房和公建房三部分组成。在估价时点，******市住宅市场比较活跃，交易实例较多，可比性强，因此，开发完成后的房地产价值的估算我们用市场比较法得到。这里需要注意的是：廉租房和公建房是不能销售的，故这部分建筑物的建筑面积我们在估算开发完成后的房地产总价值时没有计算。

整个项目的开发成本包括的项目有：购地税费、建筑成本费用、专业费用、不可预见费、利息、税金、开发利润、开发完成后的租售费用。

购地税费包括取得土地使用权的相关法律手续费用、土地估价费用及登记发证费用，这些费用均根据相关文件以及当地市场行情确定。

建筑成本费用：也就是建安费用，这一项的确定需要了解建成后房产的状况，比如结构、层高、装修标准、附属设施档次等因素，在本次评估中由于这些因素我们只能从****市城乡规划局建设项目规划条件表中了解到一小部分，所以要准确估算这项费用对我们来说很难，我们只是根据《****市工程造价信息》中得各类建筑工程造价指标来确定。

专业费用：这一项确定的难点在于专业费用项目的确定，本次评估我们确定的专业费用项目包括（前期费用、室外工程费用、基础设施配套费用），其中前期费用和室外工程费费用我们我们按建安成本的一定比例来求取，基础设施配套费用我们按石家庄市文件标准计算求取。

不可预见费：按建安费用和专业费用之和的一定比率来确定。

利息：在计算利息时重点做了两项工作。一是建设周期的确定，该类住宅房地产建的较多，根据市场调查确定；另外就是各项费用投入时间是不同的，根据各项费用的投入时间合理确定计息期。

开发利润：开发利润和房地产所在地区以及项目类型有关，我们调查了石家庄相关项目的利润水平，进行比较得到。

开发完成后的租售费用：根据市场调查以及估价师的经验，我们按开发完成后房地产价值的一定比例来确定。

四、从本评估项目得到的启示和思考

1、从运用市场比较法得到的启示和思考

收集大量的房地产交易的“初始资料”，是利用比较法评估土地价格的基础和前提条件。随着网络的普及，我们可以通过相关部门的网站直接获得当地土地交易的资料，这种方法，省事省力。有了足够的“初始资料”还不够，要想保证评估结果客观准确，我们还要根据估价对象，正确的选择比较案例和对一些影响因素项目进行比较和修正，这就要求土地估价人员平时多积累各方面的知识，例如城市的地价动态指数、城市近期与远期规划、城市的基础设施建设状况和交通状况等。只有这样，我们才能评估出更客观合理的土地价格。

2、从运用假设开发法得到的启示和思考

假设开发法是一种科学实用的估价方法，要想运用此方法获得可靠性极高的估价结果，必须做出三个正确的确定：

A：正确确定土地最佳利用方式：根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断土地的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。本次评估是从《******市城乡规划局建设项目规划条件表》中得知待估宗地的最佳开发利用方式；

Ｂ、正确确定开发完成后的不动产售价：根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测未来开发完成后的房地产价值。本次评估中我们收集了周围区域内刚刚建成的类似高层住宅楼、地下车位的市场交易价格，选取可比实例运用市场比较法来求取的开发完成后的不动产价值；

Ｃ、正确确定土地开发费用和正常利润等。在本次评估中我们收集的资料有房地产开发过程中应负担的税费、近期建筑行业招投标文件、当地建设工程造价指标、建筑行业规费、市政配套设施等费用的最新数据、当地市场上银行和私人借贷利率、存款利率水平、各行业投资收益率，这些资料对我们正确的确定土地开发费用和正常利润起到了很大的帮助。

所以，我们认为运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如：要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；要有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。如果这些条件不具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，掺入了许多人为的主观影响因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对未来开发完成后的房地产价值、开发成本和税费等的预测也更加困难。

一、本次评估存在的不足和思考

本次评估利用市场比较法和假设开发法对估价对象进行了测算，我们认为两种方法测算总体思路和过程较完整和细致，都复合两种方法的基本原理和技术规范。但两种方法都存在一定的问题：

市场比较法：比较案例选择时，同一供需圈范围界定依据不充分，范围很大，有些实例交易价格相差很大，导致案例的选择不够准确；还有就是比较案例的交易情况一般设定为“正常”，但是找不到真正的正常证据。

假设开发法：对开发成本中的购地税费、专业费用等规费及开发周期和开发利润的确定依据、标准，仅仅说根据相关文件及市场行情确定，这样的表达太笼统，应予以更详细说明。另外假设开发法中不动产总价和成本数据都是根据当前

数据水平确定未来数据，包含了较多的可变因素，因此不同的估价人员对于同一宗地的估价结果有时相差会很大。

总之，对于具有明确规划条件的待开发用地，假设开发法是最适用的估价方法之一，同时在应用此方法的同时会将市场比较法、收益法等多种方法相结合，所以我认为只要把假设开发法灵活掌握了，市场比较法、收益法这两种方法也就学通了。

第二篇：土地估价师实践考核案例分析一

嘉鱼县环保局旁收储地块土地使用权

挂牌出让底价评估案例分析报告

摘要：如何科学合理地确定挂牌出让底价，是土地使用权挂牌出让活动中极为重要的环节，同时也是土地估价机构的主要业务。本文就嘉鱼城区一宗政府收储地块在评估挂牌出让底价的过程碰到的技术问题展开分析和探讨，并就难点进行了分析并提出来了相应的解决方法。关键词：出让底价 市场比较法假设开发法

正文：

第一部分评估项目的背景

一、估价目的本次估价的目的是为委托方确定估价对象的挂牌底价提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。

二、宗地概况

委托评估对象位于嘉鱼县鱼岳镇麒麟路北、县环保局旁，宗地面积82319.72平方米，根据委托方提供的资料及现场勘查情况，估价对象大至呈四边形，规定确定的用途为商业、住宅用地，容积率不大于2.5。估价对象场地平整、地势力平坦，地质条件良好。宗地东临规划中的嘉鱼大道，南临县四大家办公楼，交通便利，区位条件优越，估价人员经实地查勘确定宗地所在区域基础设施条件已达到“五通”（通路、通电、通上下水、及通讯）。

三、地价定义

本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二〇一〇年七月八-1-

日，评估设定宗地已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场地基本平整的开发程度，容积率为2.5，设定土地使用年限为商业40年、住宅70年的商住用地使用权出让价格。

第二部分评估项目估价方法的技术难点及解决方案

一、估价方法的确定

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18358-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。土地使用权挂牌出让是政府垄断下自主出让，其出让时机、底价都由出让方根据市场情况、政府的产业政策、开发商的利益、地价政策综合确定，如果未达到底价，出让方将另行挂牌，所以挂牌出让底价可以完全采用公开市场价值标准。基于这一特性，挂牌出让底价评估宜重点选用市场比较法和假设开发法，前者充分考虑了市场行情及承受能力，后者实际是市场比较原理和成本逼近原理的综合运用，它既充分考虑了市场行情，又考虑了宗地使用情况、将来可能带来的收益。当然，运用上述两种评估方法，相对而言也需要一定的前提条件，如果拟出让地块在缺乏交易案例，但存在潜在性收益的情况下，除可选取假设开发法等方法外，也可以侧重选取收益还原法。鉴于评估对象年在区域市场交易频繁，与之类似的交易实例丰富，所以采取市场比较法和假设开发法进行评估。

二、估价过程中的难点及解决方案

（一）估价基准日的确定。在实际估价工作中，通常将实地查勘估价期间的某一个日期定为估价基准日，但估价基准日并非总是在估价日期的期间，也可能因特殊需要，将过去或未来的某个日期定为估价基准日。考虑到此宗国有土地用地使用权挂牌出让，出让人需提前一段时间在新闻媒体上刊登出让公告，为真正体现出估价对象是在出让日正常、公开市场条件下的价格水平，其估价基准日应与出让时间相一致，即将估价基准日定为拟公告的挂牌起始日。

（二）市场比较法中因素比较体系的建立。在估价的实践过程中为了建立土地估价的市场比较法修正体系，参照了嘉鱼县人民政府公布的基准地价修正体系，以此为模板并根据以往经验进行了适当的优化，使因素修正体系更贴切地反映修正因素对土地价格的影响。

（三）假设开发法中所选用预测数据的可靠性。剩余法计算中有大量数据是建立在预测的基础上，在估价过程中通过三个方面来把握其可靠性，一是根据委托人提供的规划控制性指标，按最有效使用和合法原则，推测出土地最佳利用方式；二是通过实地调查委托宗地周边房地产开发销售情况，把握该区域内房地产市场行情及供求关系，并参考嘉鱼县房产局公布的房地产价格信息指数，判断地块开发完成后的房地产售价；三是依据嘉鱼县财政局、咸宁市（嘉鱼县隶属咸宁市）建设工程造价管理站公布的有关数据标准，确定土地开发费用、建造成本和正常利润等评估参数。

第三部分评估项目的启示

通过参与本项目案例的评估工作，受益匪浅，感受颇深。在类似的土地出让价格评估过程中，应重点把握以下几点：

一、要根据估价对象的用途和同一供求区域的房地产市场状况明确估价的技术路线，选取最合适的两种估价方法进行评估。

二、在估价过程中必须实地查看、亲临现场感受，运用资料和数据必须仔细斟酌和推敲，只有这样才能保证估价结果的客观和准确。

三、运用当地基准地价的修正体系作为市场比较法中比较案例与委估对象因素比较的基础指标，既有权威性，又具操作性。

四、假设开发法的运用涉及较多的可变因素，估价中尽可能选用政府有关部门公布的数据和资料，遇到某些无法确定的取值，可以依据市场调查和估价经验综合确定，但要其作为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特别的提示。

第三篇：土地估价师考核

第二，实践总结应包括（不限于）以下几个方面的内容：

1、专业实践单位的基本情况介绍：如公司名称、注册地、注册资本、资质情况、估价师人数、主要业务类型、发展状况、管理方式等；

2、估价师个人情况介绍：如毕业的院校、专业、过去的从业经历、已取得的其他执业资格等；

3、专业实践期间估价师完成的主要工作：如承做的业务类型（如抵押、司法仲裁、拆迁、企业改制等）、在项目中承担的角色、具体工作内容、工作流程、与公司其他人员的配合等；

4、专业实践的感受及认识：如在实践过程中对估价方法的理解（不需要罗列公式、方法内涵等）、不同用途的评估对象如何选择评估方法、相关法律法规和规章在土地估价过程中如何体现、结合所在城市的特点谈对土地评估行业的认识、所在城市的行业主管部门对土地评估行业的管理、对土地评估风险的实践认识、如何规避等。

第三，根据以往经验，优秀的实践总结应具备的以下条件：

1、专业实践期间实践工作内容丰富，描述清晰、有条理；

2、对土地估价行业的了解清晰、透彻；

3、对评估方法的理解有深度，能够结合实际项目有自己的分析和见解；

4、对评估风险的认识深刻，能够结合实际项目具体分析、总结。

综上，只要估价师有真实的实践经验，以认真诚恳的态度对待这项工作，就一定能提交一份令自己和考官都满意的实践总结

笔者曾担当过几次土地估价师实践考核专家，发现大部分考核不合格的原因都是由于考生提供的专业实践总结和案例分析太差，既不能证明自己的实践经历，又不能证明自己具有一定的专业水平。其中自身能力不足者有之，但也有很大比例是由于写作方面的问题。

据了解，从今年开始，将逐步提高“实践总结”和“案例分析”的审核标准，这样，“过关”的难度就会加大。下面我重点谈一下“案例分析”如何才能获得专家的认可，应该怎样去写，供大家准备考核材料时参考。先说一下目前在“案例分析”的写作中主要有以下几种问题：

一是抄袭他人文章（专业实践总结中这种现象更为严重）。有些考生对待考核的态度不够端正，有的对考核不重视，七拼八凑，敷衍了事；有的“过于重视”，对自己信心不足，为了达到完美，移植他人成果。他们在网上搜得以往成功的案例，对其中的内容稍加改动，据为己有。实践考核的目的是为了促进考生不断提高估价水平，考核的内容包括了专业技能和执业操守。我们认为执业操守的重要性远高于专业技能。试问如果一名土地估价师在他加入这个组织，取得正式执业资格的过程中都不能做到诚信，又怎么能保证他在以后的估价工作中做到独立、客观、公正。所以在这方面不能存在侥幸心理，一经发现证实，单凭这一条就不能合格。

二是概念混淆。目前我国的估价资质的种类比较多，如土地估价、房地产估价、资产评估等等。很多估价机构和个人都同时具有多种资质并同时开展相应的业务。因此有些考生在做案例分析时没有注意到其中的差异。现行的《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》、《农用地估价规程》中的很多地方是相同或相近的，但有些内容又有所区别，特别是土地估价规程根据土地估价的特点对估价报告各部分的内容有针对性的详细要求。考生分析的土地估价报告，应当是遵照土地估价规程的规定，使用其中的术语撰写的，考生所做的分析也应该符合这个要求，不能张冠李戴。另外有的考生没有做过土地估价报告，所提交的报告是用房地产估价报告改编的，就更不应该了。

三是没有分析的内容。案例分析是通过考生对自己所做的报告的分析，使用考核专家了解考生的水平，因此案例分析应是对某一估价实践项目的背景、难点、解决方法的选择、启示等重点问题的说明，应能反映考生土地估价专业技术能力和执业操守等情况。有些考生的案例分析过于简单，寥寥几句，一带而过，部分考生甚至回避分析，只提交了报告。因此考核专家无法判断其能力，导致考核不合格。

以上都是一些非常低级的问题，我想，在今后的审核中会严格把关。

那么，怎样才能写出一份令考核专家满意的案例分析报告呢？

首先，对案例背景的介绍要体现出专业能力。案例介绍应该是对案例必要信息的披露，因此即要能够把项目具体情况说清楚，又不能把整个报告都粘过来了事。需要特别注意，要用自己的语言！它体现出考生对土地估价业务的熟悉程度、对土地价值影响因素的掌握水平以及对项目风险的判断能力。针对不同的项目的特点，介绍的内容不完全相同，主要有估价对象的概况（包括项目名称、地址、用途、面积、内涵、年限、权利状况、规划条件、地上物情况等及确定依据。）、估价目的、估价时点、价值定义、估价方法、估价结果的确定以及其它与后面分析相关的内容。

其次，写出自己理解，可以列出2到3个问题。比如“为什么选择这样的估价方法？”、“这个估价项目总体有什么特点？”、“某一参数的确定是否合理？”、“估计对象的特点是什么？”、“估价过程中发现了什么、有什么专业上的收获？”、“估价过程存在什么问题和不足，有什么经验和体会？”等等。目前考生所提的问题大部分是估价方法选择等少数几个方面，解决的方法也无非是根据规程的规定做出选择，没有什么“技术含量”。提不出问题有两种情况，一是认为报告都是格式化的，没有什么可“难”的。其实不然，中国土地估价师协会每个季度都要对全国执业的估价机构进行报告抽检，抽检结果是大部分报告为三等，得分在70-79分之间。那么这些由执业多年的土地估价师所撰写的报告尚不能达到完美，作为一名新人对土地估价应该还有许多理解不透彻、掌握不全面的地方。再有一些考生怕提的问题不够“难”，考核专家认为能力不足。实践考核是考察考生是否具备从事土地估价工作基本的执业能力和素质，而不是选拔行业的技术带头人。因此这里所说的难点并不一定是悬而未决的理论难题，考生完全可以把在实践过程中产生的疑问、看法、甚至建议、评价等，说明自己是怎样理解的写出来。这些问题理解，只要不出现“原则性的错误”和“低级错误”就不会有问题，就能够获得专家的肯定，不在乎理论水平有多高，关键是自己的。

第三要有自己的感悟，切忌抄袭。及时的总结和归纳也是进步的一个途径。有些考生不肯在这上面花费精力，采取“拿来主义”，这完全是对自己不负责任。专家们很反感这样“偷懒”的做法，一定不会获得他们的肯定，大家一定要注意。分析报告中的启示可以写从本项目中获得的收获和感想。既可以是技术方面的，也可以是执业操守方面的；既可以是自己的体会，也可以是专业指导人的教诲。

总之，实践考核是为了促进考生更快地把理论与实践结合在一起，达到合格估价师的标准。案例分析只是一个形式，考核专家通过它来了解考生的实际能力，而能力靠的是平时的积累，只要是真正参加了实践工作，得到了学习和锻炼，并且对提交的材料给予足够的重视，认真地把自己的切身体会写出来的考生，相信就可以通过专业考核。

希望大家花点时间，继续努一努力，也祝大家顺利通过考核

第四篇：关于开展2011土地估价师实践考核的公告

关于开展2011土地估价师实践考核的公告

依据《土地估价师资格考试管理办法》和《土地估价师实践考核与执业登记办法》（中估协发〔2011〕38号）的规定，中国土地估价师协会将开展2011实践考核工作，对已满2年实践期的土地估价师进行实践考核。现将有关事项公告如下：

一、2011实践考核人员条件

1.2009年(含)以前取得土地估价师资格证书并在专业指导人员指导下进行了两年专业实践的人员。

2.专业实践期内每年参加不少于20学时的继续教育活动。

二、2011实践考核方式

2011实践考核以综合考评为主，面谈考评为辅。

1.综合考评形式

参加实践考核人员按要求提交考评材料，考评专家通过审读材料，依据实践考核标准,考查、评定参考人员在专业技能、执业操守等方面的综合能力。

2.面谈考评形式

参加实践考核人员以谈话方式回答评审老师所提出的相关问题，依据实践考核标准，考查考生的实践经历、专业技能与执业操守等方面的综合能力。

三、实践考核推荐要求

1.被推荐人应有2人推荐。主推荐人为专业指导人员，第二推荐人为专业实践单位法定代表人。

2.主推荐人应为熟悉被推荐人情况、与被推荐人在同一省级行政区内工作的、取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》8年以上的执业土地估价师，或者是中国土地估价师协会资深会员。

3.第二推荐人应为被推荐人单位负责人、单位负责人指法定代表人、总经理、技术总监等。

4.被推荐人在不具有土地评估资质的机构从业，第一推荐人除必须符合“取得土地估价师资格证书8年以上”的条件外，还必须在具有土地评估资质的机构执业，或者是中国土地估价师协会资深会员。

5.第一推荐人推荐参加实践考核的人员不得超过4名。2010实践考核未获通过人员的第一推荐人，本取消推荐资格。

四、报名方式

凡符合条件申请参加实践考核的人员均需按要求采取网上报名方式。按照资格证书号及密码登陆《实践考核信息系统》。进入系统后请参照“实践考核报考指南”进行报名和提交相关材料；

1.选择综合考评形式参加实践考核人员需在系统中填写、上传以下材料：

（1）全国土地估价师实践考核申请暨推荐表；

（2）个人专业实践总结；

（3）反映本人专业技术能力和执业操守的案例分析2篇（分析的案例需为本人撰写的土地评估报告，并将该项目填写在业绩清单上），或在正式出版发行刊物上公开发表的论文1篇；

（4）2年实践期内参与专业实践的业绩清单（土地评估项目、相关科研、教学成果、发表论文等）。

以上需上传材料中（1）、（4）需提交纸质文件；

2.选择以面谈形式参加实践考核人员，按上条中的第（1）项提交材料,其余材料不需上传。

五、具体要求

1.个人专业实践总结，由实践考核人员根据实际情况实事求是撰写，字数不限，主要考察实践人员是否进行了专业实践并达到执业要求。

2.案例分析，是指针对实践考核本人撰写的某一土地评估报告中实践项目的背景、难点、解决方法的选择、启示等重点问题的说明，字数不限，主要考察实践考核人员土地估价专业技术能力和执业操守等情况。

3.电子文件、纸质文件提交截止时间为2011年11月16日23时。实践考核寄交的纸质材料须用挂号信寄出，寄至中国土地估价师协会考试与认证中心，信件右上角请标注“实践考核”字样。纸质文件以交寄邮戳为准，来人送交材料一律不予受理。

六、注意事项

1.考评专家审读材料后认为不能确定是否已具备执业能力而综合考评未获通过的人员，工作人员将电话通知本人,其本人接到通知后，在限定的时间内可自愿选择申请面谈，届时按通知要求提交材料。

2.中国土地估价师协会对报名人员提交的材料进行合规性检查，并将检查情况、考评结果、面谈安排等信息通过《实践考核信息系统》实时发布，考生需及时登陆《实践考核信息系统》http:///sjkh/了解本人实践考核进展情况。

3.对于伪造、抄袭材料参加实践考核的考生，本实践考核不予通过，停止下参加实践考核资格，并将记入其土地估价师诚信档案。

4.对于伪造与抄袭的考生所在专业实践单位，记入其不良记录，在中国土地估价师协会有关的评比活动中作为减分依据。

七、联系方式

联 系 人：陈光耀贾晟东

联系电话：（010）***5

传真：（010）66562202

邮寄材料地址： 北京市西城区冠英园西区37号

邮政编码： 100035

附表：1.全国土地估价师实践考核申请暨推荐表

2.全国土地估价师实践考核人员业绩清单（土地评估项目、相关科研、教学成果、发表论文等）

中国土地估价师协会

二〇一一年九月三十日

第五篇：2010年本人通过的中国土地估价师实践考核之案例分析2

关于《南宁六景工业园区纬七路面积为557565平方米工业用地的土地使用权市场价格评估》

估价报告案例分析 一．项目背景

1、估价目的横县人民政府拟出让一宗座落于南宁六景工业园区纬七路面积为557565平方米的工业用地，故委托我们公司对其出让土地使用权价格进行评估。故，本次估价的目的是为委托方出让该宗土地的使用权提供其使用权价格参考。

2、宗地概况

委估宗地座落于南宁六景工业园区纬七路，为政府征用集体土地变更为国有土地后的尚未出让的存量土地，现武鸣县政府拟出其使用权,土地批准用途为工业用地，土地面积为557565平方米，出让年限为50年，宗地形状不太规则，宗地目前开发程度宗地外“三通”(通路、通电、通水)、宗地内为未开发的生地，宗地内有石山、土坡、杂草等，宗地临纬七路，宗地周围大多为未利用的土地，但附近也有一些近年建设完成或正在建设当中的各类企业的生产基地用地。区域内为工业园，产业聚集程度较高，交通较便利，工业环境较好。

3、地价定义

本报告所评估的待估宗地地价是指在评估基准日2010年3月18日，评估设定宗地开发程度为目前该宗地的实际开发程度：宗地外“三通”（通路、通电、通水）, 宗地内为未开发的生地，宗地内有石山、土坡、杂草等的现状条件下土地使用年限和剩余使用年限均为50年的国有出让工业用地的使用权的价格。

二．对估价方法选用的分析

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有成本逼近法、市场比较法、收益还原法、剩余法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

委估宗地为工业用地,该区域的类似工业用地多为企业自建厂房后自我经营使用，该区域的工业租赁市场不很繁荣，工业出租率不高，收益不易测算，因此也不适合采用收益还原法评估，该区域类似工业用地开发完成后的整体交易案例几乎没有,因此,也不适宜采用剩余法评估。委估宗地不位于横县基准地价的覆盖区内,六景镇尚无基准地价 ,因此不宜采用基准地价系数修正法对土地进行评估。由于该区域的土地供应主要以政府出让为主,在委估宗地所在的工业园区内有许多的政府出让的市场交易案例,因此适宜使用市场比较法进行评估。考虑到政府在出让类似工业土地时主要考虑其取得及开发的成本费用,土地的成本取得费用较容易求取,故可采用成本逼近法进行评估。

综合以上的分析，我们采用市场比较法和成本逼近法对委估对象土地进行估价，并根据该两种方法测算的结果综合确定委估宗地土地使用权价格的评估结果。

三、现场勘察应注意的问题

现场勘察很重要，记录一定要详细，资料一定要收集清楚，委估宗地的区域因素、个别因素都要详尽记录，市场调查一定要充分，这样才能更全面的了解待估宗地，才能给估价技术测算提供参考依据。

现场勘察时工业用地主要着重点包括：

1、交通状况。包括区域道路级别、距离火车站或客运站或码头的距离、宗地临路条件等。

2、相关企业聚集程度。包括区域企业类型、规模等。

3、基本设施状况。包括水、电、路、通讯等设施的完善程度。

4、环境质量优劣度。主要包括有无污染、绿化状况等。

5、宗地的其它个别因素。包括地质状况、容积率、形状、周围用地类型、宗地自然灾害危害程度等。

四、市场比较法测算地价的难点与解决方法

市场比较法是将估价对象与在评估基准日近期内有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在估价过程中，主要把握以下几点：

1、准确把握市场比较法中选用比较案例的可比性

市场比较法中，比较案例与估价对象的可比性是估价结论合理的基本保证。因此，我们在选择比较参照的交易案例时，做到有的放矢。

⑴选择的比较案例与委估宗地用途相同，即工业用地。

⑵要选择的比较案例与委估宗地的交易类型相同。由于本次评估的委估宗地取得方式为政府挂牌出让，故本次评估以交易类型为“政府挂牌出让”来筛选比较案例。

⑶选取的比较案例必须为正常交易，或可修正为正常交易。所谓正常交易是指公开、平等、自愿的交易。

⑷选取的比较案例与委估宗地所处地区的区域特征和宗地的个别条件相近。由于市场比较法是以替代原理为理论依据这一特点，我们在选取比较案例时均以与委估宗地在同一地区同一用途为限，即以六景工业园纬七路一带或六景工业园内与宗地的个别条件基本相似的成交地块为比较案例。

⑸选取的比较案例的交易时间与委估宗地的估价期日应接近或可以进行比较修正。根据当地政府公告，横县六景工业区的房地产市场从2002年开始开发建设以来一直稳定增长，并且随着工业园的不断发展和建设，各项基础设施和公共设施不断的完善，房地产的价格也将不断的上升，故我们选择近1年内成交的不动产交易案例为界限，2年以上的交易案例不宜选用。

2、辨析市场比较法中选用比较案例的准确性

在确定比较案例后，我们实地查看各比较案例，现场感受比较案例的地理位置、地形地貌、用途、四至、地块形状、土地面积及利用状况、周围景观、道路交通、环境条件、2公用设施齐备程度、基本设施状况、相关企业聚集程度等因素，尽可能准确地把握其对评估价格的影响。

3．建立市场比较法的因素比较体系。

在估价的实践过程中为了建立土地估价的市场比较法修正体系，我们参照了横县国土资源局公布的《横县县城城区土地定级估价更新技术报告》中的工业用地的基准地价修正体系，以此为模板并根据以往经验进行了适当的优化，使因素修正体系更贴切地反映修正因素对土地价格的影响。

五、成本逼进法测算地价的难点与解决方法

成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。计算公式为：

土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润＋土地增值。

在运用成本逼近法时需要注意：

1、土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用，应按评估期日的当地政府规定和物价水平确定，并非以委估人实际取得和开发利用土地时的实际投入计算。

2、各项费用的取费标准要有足够的依据和充分的分析。在估价案例中，桂发改法规

[2010]52号文有关广西各地县各类农地前三年的年产值标准、《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》(2001年7月29日公布)等文件中规定的征地费用项目和费用标准，并以这些规定标准进行计算。

3、土地增值收益的年期修正。注意当地政府部门公布的土地增值收益确定前提，若土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，不再另行修正；若土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一起进行年期修正。本案例中将新增建设用地有偿使用费并入了土地增值收益中一同与成本价格进行修正。

六．小结

通过本次评估实践，我更加深刻的学习了市场比较法和成本逼进法在土地估价活动中的应用，掌握了这两种方法进行土地评估的程序，以下为我在此实践工作中得到的一些工作总结与启示：

1、根据委估宗地的用途和同一供求区域的房地产市场状况明确估价的技术路线，选取最合适的两种估价方法进行评估。

2、在估价过程中所需要的市场资料必须实地查看、亲临现场感受，实事求是地运用资料和数据，只有这样才能保证估价结果的客观和准确。

3、在运用市场比较估价时，运用当地基准地价的修正体系作为市场比较法中比较案例与委估对象因素比较的基础指标，更全面、更具体，更有权威性。

4、在运用成本逼时法估价时，在当地政府没有对土地取得费做出统一规定的地区，应以与委估宗地同一区域或类似区域土地取得费的均价为委估宗地的土地取得费，不能按照企业实际取得土地的投入计算。

上述是本人对该估价案例分析的一些体会与启示，由于经验有限尚存许多不妥之处，请专家们指导批评，谢谢。