开平市房地产调研报告

第一篇：开平市房地产调研报告

开平市房地产市场调研报告

一、开平市宏观经济环境概述

开平市作为一个二线城市，位于广东省中南部、珠三角西南面，是珠三角与粤西地区进行商业、经济、文化交流的重要通道。珠江三角洲经济的快速发展并向四周迅速扩张的趋势和开平在珠三角的特别位置，令到开平有广阔的发展空间和强劲的后发优势。近几年来，开平市经济稳步发展，第三产业发展势头迅猛。随着经济的发展，人们的生活水平也得到了提高，楼市也逐步升温。

二、开平市房地产市场发展概况

据《开平市2011年国民经济和社会发展统计公报》显示，开平市在2011年全年固定资产完成投资总额97.67亿元，其中房地产完成投资15.79亿元，增长94.93%，增速极快。近几年来，开平市房地产市场蓬勃发展，各大楼盘如雨后春笋，林立而起。

从面积上来看，2011年开平市商品房施工面积178.24万平方米，比上年增长16.65%；竣工面积21.45万平方米，比上年增长123.35%；商品房销售面积34.53万平方米，比上年增长49.03%；商品房销售额13.42亿元，比上年增长76.30%。可见，全市商品房销售额增长速度已远远高于商品房销售面积增长速度。在一定程度上，也反映了房价在一步步提升。

从人均来看，全市城乡家庭户人均住房建筑面积为27.4平方米，与2000年相比增加了2.5平方米。户均住房间数为3间，比2000年增加0.43间，城镇住户户均住房间数为2.9间，居民家庭的住房空间

进一步扩大。

整体上来说，开平市房地产业发展迅速，全市城乡居民家庭的居住条件得到了明显改善，居住面积不断增加，住房配套化水平逐步提高。

三、开平市主要楼盘调研情况

本次调研走访了开平市现时一些具有代表性的在售及待售楼盘。以下是各大楼盘的基本情况：

首先，从目前开平市各大楼盘的情况来看，主要存在以下几个特点：

1、户型创新是一个共同的特点。目前房价在快速提高，而总价又需严格控制，所以户型创新、紧凑化是一种趋势，而且就目前开平的房地产市场而言，中小户型比大户型更受欢迎。

2、楼盘大多有大规模、相对高档的小区建设。人们已经认识到小区建设的优势。生活配套完备、物业管理专业，更易受到购房者的青睐。

3、社区绿化、景观也由粗放式正在逐步向精细化、格调化转变，优美的社区环境正成为人们购房的一个重要因素。

4、完善的社区及周边配套，衣、食、住、行、学对购房者的影响正越来越强烈，并且周边生活配套设施完善对房价的影响也较大。

5、开平市区内的平均房价现已超过3000元，剔除低价位商品房的房价已超过4000元，城区中心地带达到5000元。开平房价近年来一路高企，但目前平均房价仍处于合理水平。

其次，从各大楼盘的对比来看，目前开平房地产市场存在的主要问题是需求与供给结构不匹配的问题，主要表现在大户型、豪华型住房供给较多，而中小户型比例偏低。各大楼盘的开发销售成功与否在很大程度上取决于其定位。

开平房地产市场主要的购房人群以白领和工薪阶层为主。年龄段集中于25-35岁之间。近年来，随着开平外向型经济的发展以及楼市的洼地效应，使得外地白领和投资者这一消费人群也有所扩大，他们的有效需求也成为开平楼市的有力支撑者。虽然目前开平房价在全国而言远远不算高，但近几年来，开平房价也在一路高攀。这一庞大的准购房人群，都是步入社会不久，积累财富不多，对大户型、豪华型住房暂消费不起，中小户型市场需求较大。

据2010年开平市第六次人口普查显示，全市15个镇（街道办事处）中，总人口增长幅度最大的是长沙街道办事处，达到47.63%，平均每年递增3.97%；其次是水口镇，增长25.68%，平均每年递增3.31%；而三埠街道办事处人口增长率也在10%以上。很明显，2010年以来，开平人口增长幅度最大的集中在长沙、三埠、水口三地，这里地处开平政治经济文化中心，第二、三产业发达，聚集了大量的流动人口，使常住人口总量急剧增加。随着城镇化水平的不断提高，人们对提高和改善住房条件的愿望不断提升，住宅需求量也不断增加，同时土地价格的上涨，再加上国内国际宏观形势的影响，以及少数地产开发商为牟取暴利的恶意炒作，开平未来房价继续上升的可能性仍然较大。2012年开平市的房地产销售价格平稳中略有增长，市民购房趋于理性。而目前新盘也陆续上市，抢占客户。

四、宏观调控政策对开平市房地产市场的影响

由于开平市的楼价整体不高，因此，政府的宏观调控对开平的房

地产市场整体影响不大，但它为开平市房地产市场今后的发展指明了方向，就是政府有责任营造和谐健康楼市，让更多的人买得起、住得上房。政府不但要推出鼓励大型优秀小区建设的优惠措施，同时也要考虑推出鼓励安居房、廉价房建设的优惠措施，使楼盘产品向多元化的方向发展，楼盘档次环境等的开发建设能满足不同层次人群的需求，为更多的工薪阶层和进城务工、经商的农民创造买得起房的有利条件。

2012年10月8日

第二篇：房地产调研报告

辽阳市房地产调研告报告

本文由泸州婚纱摄影www.xiexiebang.com 整理提供大家参考。

为了深入了解辽阳房地产市场起伏较大的原因，促进辽阳房产业的健康有序发展，按照2010年-2011年辽宁省辽阳市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，现就有关辽宁省辽阳市最近五年房地产市场视察情况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

经济适用住房也是影响辽宁省辽阳市房地产市场的重要因素,廉租房建设起步较晚。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。辽阳市房地产市场起步较晚，撤地改市特别是2006年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营 销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，辽阳市房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致辽阳市特别是辽阳市的房价起伏较大，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，辽阳市的房地产市场也受到了较大程度的影响，2008年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。2008年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额 17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区2009年第一季度较去 年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，促成今年二、三季度辽阳房地产市场快速回暖主要源 自两大动力：一是2008年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放；二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形 势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了2009年三季度楼市的大爆 发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿 元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于2009年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和 1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为 积极配合

国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了辽阳市房地产市场较快回暖。

2、区域发展不平衡，地区差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。同时，房价也存在较大差异。一些县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。2010年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了 房价的强势上涨。但从2008年第三季度以来，受金融危机影响，辽阳市的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观 望。一部分经济基础好且在辽阳市房产投资中受益的人则到北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推 动，泡沫成份在逐步减少，辽阳市的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备 是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土 地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制 度，土地价格随着辽阳市经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升

2010年以前，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，2010年上半年辽阳市城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品 房，是以前的储备土地。2008年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成 本大幅提高。辽阳市房地产开发企业的土地购置费用，从2006到2008年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。2006年至2007年，辽阳市房 地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍；之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得2008年后土地购置费用有较大幅度下 降，同比下降41%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价 上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，2008年股市持续低迷，存款利率较 低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来 的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成 本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成 本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。

5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展 政策的具体体现。

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从 1998年到2008年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到2008年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增 长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到2008年榆林市房 地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

3、房地产业对消费增长的贡献。2010年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择：

4、房地产业对财政收入的贡献。2008年—2010年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。2008年房地产税收 7116万元，较上年同期减少2742万元。2009年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。2010年1—10月份，房地产税收总额6256万元，较2009年5349万元同比增长16.96%。2010年至今房地产税收总额在不断增长和活跃中。

此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

四、对规范我市房地产的几点建议

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。辽阳市房地产业近年来的迅猛发展，对于推动辽阳市经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

为了加快辽阳市房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。

一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要 把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用；又要科学、合理地控制投放数量；既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对辽阳市的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求 信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提 供一个权威、科学的获取信息的平台。

三是加强对房地产企业的监管。目前，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力；另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守 法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房 地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。

四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台 “小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。

2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要 按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发；如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行 招拍挂出让；对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等 手段，有效抑制投资需求和超前需求。

3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与辽阳市发展同步。辽阳市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。未来要使辽阳市房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入辽阳市，带动辽阳市房地产更好地发展。辽阳市房地产开发必须顺 应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产 业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消 费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售 前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。

4、加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品 质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。辽阳市开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对辽阳房地产市场产生积极而深远的 影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加 广大居民的收入，让他们共享改革开放和辽阳市经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。

5、进一步放活二手房交易市场。目前，我市的二手房交易市场还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序 的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分 税费，以吸引广大居民加入到这一市场上来，不断完善和繁荣这一市场，以推动辽阳市房地产业的健康有序发展。

总之，我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。

以上是对辽阳市2006年至今房地产市场的一个大体调研和整合，在经历过2008年的全球金融危机后的辽阳市房产市场仍处于一个活跃的阶段。房产建设面积、购买量、人均收入水平都保持在一个平稳的状态，为了加大辽阳市房产市场的不断上升，应总结过去的经验，弥补过去的不足。

第三篇：房地产调研报告

房地产开放调研告报告

关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照2009年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为 完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这 次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林 城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。

2006年榆林市区商品房均价1646元/㎡，2007年涨至2300元/㎡，2008年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，2009年 1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管2008年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主 要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。2009年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成 成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。2006年--2008年全市累计完成经济适用房 85.1万㎡，其中2006年完成22万㎡；2007年完成18.1万㎡,同比下降17.7%；2008年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住 房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡（1540套），总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是2002年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营 销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的 房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区 的房价起伏较大（见图2），充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，2008年全市共建商品住房 空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。2008年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额 17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区2009年第一季度较去 年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源 自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放；二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形 势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了2009年三季度楼市的大爆 发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿 元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于2009年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和 1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为 积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部

6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县2006年-2008年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。2006年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了 房价的强势上涨。但从2008年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观 望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需

求在推 动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备 是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从2001年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土 地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制 度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升（见表4）：

2005年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而2006—2008每亩均价为207.4万元，2009年亩均价94.1万元，基本与 2005年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，2009年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品 房，是以前的储备土地。2008年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定 因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成 本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从2006到2008年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房 地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍；之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得2007年至2008年土地购置费用有较大幅度下 降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格（现价），从2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元 /㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价 上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，2008年股市持续低迷，存款利率较 低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来 的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成 本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成 本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从2006年—2008 年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。2006年 榆林市房地产开发企业的本资金来源中，国内贷款占到17%，到2008年上升到33%；企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到 2008年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展 政策的具体体现。2009年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续 下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控 政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从 1998年到2008年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到2008年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增 长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到2008年榆林市房 地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

3、房地产业对消费增长的贡献。2006年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未 见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择（见表7）：

4、房地产业对财政收入的贡献。2006年—2007年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。2008年房地产税收 7116万元，较上年同期减少2742万元。2009年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。2009年1—10月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。

此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

从表8可以看出，2006年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，2007年房地产税收收入占税收总收入的 2.53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入2008年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完 成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。2009年1—10月份，房地 产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。

四、对规范我市房地产的几点建议

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。

一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要 把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用；又要科学、合理地控制投放数量；既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调 研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信 息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求 信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提 供一个权威、科学的获取信息的平台。

三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业 12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企 业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力；另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守 法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全 国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房 地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。

四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产 权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违

反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台 “小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。

2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项 目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价最高的为45000元/㎡，最低为1130元/㎡，地价占房价最低例为5.3%，最高为 58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在 房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统 征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要 按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场，加大对划拨用 地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发；如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行 招拍挂出让；对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地 行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息 要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加 强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等 手段，有效抑制投资需求和超前需求。

3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城 市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多 斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业 18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺 应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产 业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消 费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的 提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要 精心考虑。另一方

面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售 前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。

4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项:

其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐败的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了政 府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留；对一些地方性或与国家法律、法规、规定 相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。

5、加强城市配套建 设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品 质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关 注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未 能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对榆林房地产市场产生积极而深远的 影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加 广大居民的收入，让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。

6、进一步放活二手房交易市场。目前，我市的二手房交易市场还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序 的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分 税费，以吸引广大居民加入到这一市场上来，不断完善和繁荣这一市场，以推动榆林房地产业的健康有序发展。

总之，我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。

第四篇：房地产调研报告

房地产调研报告范文

我县房地产市场现状及发展趋势

房管处课题调研组

当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。**年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9，占gdp的7.6。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为紧密相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、增进经济发展等方面施展了巨大作用。

我县的房地产业从**年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。**年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，200３年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7，占当年固定资产投资的24.7。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。

为进一步增进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：

一、房地产市场现状

(一)房地产市场供给状况

1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。

由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。**年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了**年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家；国有企业仅有1家，民营企业16家。**年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。

2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。

作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从**年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。**年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍；**年完成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，**年为3.32,2001猛增至13.25，**年再创新高达为24.71，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。

3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位凸显。

“九五”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统计部门数据显示，**年---**年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70、67.6、64.9；商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86、29.2、33.86。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然凸显。

4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。

近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。**年全县总投放为16亩；**年总投放为98亩，是上年的6倍；**年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。**年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，**年为10.59亩，**年为21.83亩，房地产开发规模越来越大。

5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。

受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。**年，县城房地产开发投资额约占总投资额的72，华埠镇约占总开发投资额的22，其他乡镇约占6。

因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。**年比2000下降69.06，**年比**年下降22.55。私人建房投资的减少，有利于增进住宅商品化程度的逐渐提高。

6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。

近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另 *区城镇社区基础设施建设现状特点问题和建议

城镇社区是社会经济生活的基本单位，是党和政府城市工作的基础。社区基础设施建设是城镇社区建设中的物质基础和承载体。

今年8月以来，区政协根据国家、省、市“把社区建设纳入经济和社会发展规划和计划,及时研究解决城市社区建设中的重大问题”的要求，按照民政部全国社区建设示范城验收确认工作意见中关于社区基础设施建设的项目内容要求，对全区社区基础设施建设情况调研。整个调研过程历时1个多月，采取实地调研的形式，调查内容涉及社区基础设施建设项目、规模、建设资金和结构、建设安排、规划以及社区基础设施建设中存在的困苦、问题及采取的措施、办法、建议等。

一、我区社区基础设施建设的现状

（一）整合社区，打好基础。城镇社区一般是随着城镇的发展而逐步建立起来的，上世纪90年代中期，黄陂区相继完成撤县建区、撤镇设街、撤村设居工作，我区大部分社区始建于最近几年，有5个社区是新建的，有11个社区是村改居。近几年来，我区根据中办发［2000］23号文转发的《民政部关于在全国推进城市社区建设的意见》和《市委、市政府关于进一步增强社区建设的意见》（武发［2002］15号）文件精神，至今年9月份，全区居委会改社区的整合工作，在依据历史习惯、文化风俗、自然界限、资源配置等不同情况，结合小区、单位、板块等因素，已全部整合到位，新型的社区居委会架构和管理体制基本确立。全区现有社区居委会43个，总户数55684户,总人口178968人。

（二）构建平台，建立和完善社区管理体制和工作运行机制。**年底，根据市里的统一部署，我区先后进行了社区划分、组织重构、建章建制等方面的工作。乡镇规模调整后，为了增强社区对撤并乡镇所在地集镇的管理和建设，对社区的管辖范围、服务对象进行界定的基础上，又重新设立了党总支；利用社区居委会换届选举，由乡镇体制改革分流干部中充实一部分干部到社区党支部和居委会，增选了社区居委会成员，选准建设了一支素质较高的社区工作者队伍；进一步完善了社区成员代表会议制度；建立了社区协商议事委员会，负责协调联络驻社区站所、企事业单位参与集镇管理和建设。同时，明确了社区发展经济一系列优惠政策，鼓励社区领办经济实体，发展社区经济。通过这些探索和实践，不仅进一步增强了城镇社区的组织建设，制度建设和基础设施建设，而且探索出了一条撤并乡镇集镇新型管理模式；不仅使被撤乡镇国有集体资产得到了保值增值；而且继续保持了集镇的繁荣与稳定。

（三）狠抓创建达标，提升社区建设整体水平。社区基础设施建设是社区建设的硬件和物质平台，是居委会改社区工作的切入点。我区社区居委会的基础设施，办公、服务、活动用房等建设，在以各级政府投入为主的前提下，充足施展区位及社区居民、单位结构等优势，采取灵活多样的形式，积极拓展社会各界的投融资合作、捐助，在新建、扩建社区基础设施的同时，主要利用原街道居委会办公、活动、服务等设施，进行整合、调剂、改建以及置换、租赁等，基本上解决并保证了社区居委会的办公、服务、活动场所的要求。

经调查，至**年9月份，全区城区镇在居委会改社区的整合过程中，共已投入基础设施建设资金5500多万元，其中，前川地区已投入3500多万元；滠口已投入400多万元；横店已投入300多万元；武湖已投入400多万元；六指已投入270万元。经过多方面的努力，科学配置、合理利用社区办公服务设施，全区已建成并投入使用的社区居委会的各种办公、服务、活动室(站、所)等室内基础设施建设总量为3723平方米，平均每个社区达86.6平方米。其中，100平方米以上的社区16个。建筑面积最小的40平方米，最大的280平方米。并相应配齐“五室”（两委会办公室、警务室、书画阅览室、文体活动室、多功能会议室）、“四机”（电视机、dvd机、计算机、打印机）、“三站”（社区服务站、卫生服务站、劳动就业服务站）、“两校”（市民学校、老年学校）、“一场所”（室外健身活动场所）等硬件设施。

全区城镇各类基础设施建设投入较大，按照“量力而行，尽力而为”的原则，从区到部门到街乡镇场到辖区单位到社区都全力以赴，致力于为居民营造环境，改变面貌。近年来，滠口投资300万建水厂投资20多万元建小游园；武湖投入近千万使社区面貌大变样，六指今年来投入到甘棠社区资金30多万元；特别是今年前川街6个社区凭借社区建设“883行动计划”的东风，总投入资金达1500万元，建设项目98个。项目涉及泥巴路改造，道路硬化，新建、维修厕所，垃圾箱、地下排水沟建设，安装路灯等。使6个社区呈现出洁、绿、亮、美的新面貌。

二、我区社区基础设施建设的特点

（一）政策支持。区委、区政府结合我区的实际情况，在贯彻中办［2000 县房地产管理局关于房地产市场的调研报告范文

根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研，现将情况汇报范文如下：

一、我县房地产市场发展的现状

（一）房地产市场发展形势分析

近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的奉献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。

目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升；楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。**年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90－100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占开发量的25％左右。

总体看，**年我县房地产需求增长速度将低于**年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度增强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作岗位的大中专毕业生，他们成为购房的主力军；同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。**年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93，以投资为目的占7，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。

预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了**年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于**年水平。**年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，**年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。

**年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点；对gdp增长的奉献率达到8.7，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地点政府开辟了财源，每年对地点财政收入的奉献率超过了6。拉动了社会总体消费的增长。**年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。

（二）房地产市场发展存在的主要问题

1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。

2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地

县房地产市场的调研报告

第五篇：房地产调研报告

房地产市场营销调研报告

前言

房地产行业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。

一、我国房地产发展历史

我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。

八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。

二、当今房地产发展的现状

进入2008年9月以来，美国金融市场风云再起，雷曼兄弟控股公司破产、美洲银行收购美林集团、AIG集团陷入危机，强烈震撼了美国金融市场，并在国际金融市场掀起滔天巨浪，旷日持久的美国次贷危机转化为严峻的世纪性金融危机。由于这场金融危机仍处于持续发展中，金融市场瞬息万变，危机将走向何方并止于何处?巨大的不确定性笼罩全球。同样，这场危机的影响范围和影响程度仍是未解之谜，对我国房地产行业的冲击也是显而易见。

次贷危机对我国房地产行业的影响，为了缓解国际资本投机人民币的压力，人民银行不得不让人民币的存款利率与美元存款利率之间保持一定的利差。从2004年底至2006年6月的1年多时间里，美联储多次上调利率，但中国的利率只上调了两次，而且2006年的一次利率调整只上调了贷款利率。利率未能大幅度的调整，使虚热的中国房地产市场难以得到有效的控制,导致中国楼市与美国楼市共同“繁荣”房地产泡沫不断膨胀，房地产行业不断飙升。

三、房地产过快上涨原因及对策

（一）.房地产过快上涨原因

1、客观原因

（1）．土地价格上涨是最直接的原因。房价上涨的根源在于土地供应趋紧引发的土地价格上涨。而“土地财政”加剧了土地价格上涨，在现有的土地“招、拍、挂”、财税等政策制度下，地方政府是最大受益者，通过卖地可以获得巨额利益，客观上刺激卖地冲动。在2010年严厉的房地产调控背景下，国内主要城市房价依然能“不跌反涨”，主要原因之一是地价仍然在涨，各地频频出现新“地王”就是证明。此外，由于存量房地产的高价格使当期取得土地的价格通过竞价的方式快速上涨，并延续高房价－高地价－更高房价的循环。

（2）．充裕的流动性是房价上涨的主要“推手”。为应对金融危机，2008年下半年以来，国家加大了宏观调控力度，实施了一系列刺激经济发展的措施，国家4万亿投资规模带动地方投资的超常规发展，加上适度宽松货币政策下银行信贷规模的加速扩张，2009、2010年两年共投放信贷16.5万亿元。虽然，从2010年下半年中央银行就开始引导货币政策回归常态，持续不断地回收流动性，但由于存量货币过于巨大，加之，其他主要国家货币政策宽松，热钱大量涌入，市场的流动性仍过度宽裕。在刚性需求下，流动性的泛滥又进一步推高了房价。

（3）．经济发展必然趋势。从需求上看，由于土地是稀缺资源，随着需求的增加房价上涨是经济发展带来的必然趋势。特别是，我国正处于城市化高速发展阶段，未来将有超过4亿的农村人口向城市转移，加之，我国人口多、“18亿亩耕地”红线的客观限制，人多地少矛盾尖锐，住房供求矛盾将长期存在。

2、主观原因

（1）．地方政府推动。目前，房地产业成为我国扩大内需、拉动经济发展的重要力量，也为地方政府带来巨大效益。为获取更多的土地出让收入，地方政府对房价上涨乐见其成。同时，卖地行为进而刺激地价的不断攀升，最终导致房价的持续快速上涨。

（2）．开发商刻意操作。目前，除了容积率外，开发商完全垄断了所购地块之上的处置权和定价权，形成市场性垄断。由于房地产产品的不动性、差异性，在需求一定时，价格竞争的外部压力较小，房地产开发企业之间价格合谋，一家

高价，共同提价，群体涨价。同时，部分开发商还恶意炒作“房价越调越高”的消息，加之近年来房价不断上涨形势，购房者因对后市房价看涨，心理恐慌，也只能被迫接受。

（3）．消费者、投机者推波助澜。房地产价格上涨信号，使消费者对房地产后市看好，从而盲目跟风。同时，由于投资渠道狭窄，各种投资者、投机者趁势推波助澜，加剧了房价上涨。

（二）.抑制房地产价格上涨的对策

在当前错综复杂的情况下，面对多重利益纠葛，抑制房价上涨要以科学发展为主题，以加快经济发展方式转变为主线，加大房地产宏观调控力度，兼顾地区差异性和社会公平性，进一步加大土地供应力度、改善土地供应结构、采取有效措施加快保障房建设，尽快形成房地产业市场与保障性住房“双轨制”发展模式，促进我国房地产业健康稳定发展。

（一）从严格控制土地为有限制放开，改善土地供应结构。土地紧张一直是房地产商借口涨价的理由。因此，要继续加大土地供应，加强用地结构管理，消除土地供求矛盾。一是对房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。二是加大对土地违法违规行为的查处力度，加快处置闲置房地产用地，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目重点清算和稽查土地增值税。三是加强结构管理。要求地方政府尽快编制和公布住房建设规划，严格落实保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批，进一步增加有效供应。

（二）改土地供给量控制为利用率控制，切实推进集约用地。一是对住宅规定最低容积率和楼层高度。应根据经济发展水平、城市发展水平和发达程度，规定最低容积率和建楼高度，让新建住宅向空中发展，最大限度节约土地。二是加强工业用地管理，分行业制定投资用地率。要严控开发区设置和工业用地审批，迫使工商业建筑也向空中发展，尽快扭转工商业用地的严重浪费行为。

（三）进一步加强差别化住房信贷政策落实，有效抑制投资性、投机性购房行为。一是充分发挥信贷政策抑制不合理住房需求特别是投资投机性需求的作

用。要加强对商业银行的监管，提高差别化信贷政策落实力度。对于房价过快上涨的城市，地方政府应果断采取包括限购政策在内的临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。二是严厉打击商品住宅销售环节中的各种违规行为，加强信息公开透明，减少房地产商利用虚假信息制造房价上涨假象盈利空间，引导居民理性购房。

（四）加强持有交易环节管理，提高住宅使用率。当前，交易和持有成本低是造成投资性、投机性购房的重要原因，这一方面推高房价，另一方面造成大量的住宅浪费。因此，进一步加强对闲置住宅管理、增加持有成本能有效抑制房地产价格。

（五）改革土地出让收入的管理体制，提高保障性住房政策执行力。一是加快推进土地收入管理体制。在积极推进将土地转让收入列入财政预算管理的同时，要加大财政体制改革力度，进一步规范中央和地方在财权与事权分配方面的关系，解决目前比较突出的中央出政策、地方出资金的问题，从根本上解决地方政府不再过度依赖“土地财政”解决问题。进一步规范银行的信贷行为，加强地方政府融资平台管理，有效消解地方政府运用“土地财政”的外在支持力。二是加快推进住房保障体系建设，坚持房地产领域的市场与保障“双轨制”、“二元制”发展方向，尽快形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。要提高政策执行力、落实力，通过政绩考核、土地出让金一定比例用于保障房建设强制性管理、保障性用地占用地规划比例管理等措施，确保保障性住房建设计划全面完成。

四、房地产的走势及前景

金融货币政策对房地产行业的需求有着决定性意义，货币金融政策是决定房地产市场冷热绝对的推动力。货币扩张将降低利率，降低房地产开发企业和购房者的融资成本，从而提高房地产价格。房地产价格上升，房地产开发企业的利润提高，因此，房地产开发投资的规模也上升，从而拉动总产出上升。在适度宽松货币政策影响下，房地产市场出现购销两旺的局面。为了遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控，调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购

措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。

另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险。一线城市由于经济发展水平高、发展前景看好、市场辐射力强，在当前全社会货币流动性充裕的背景下，仍将拥有强劲的市场需求。然而在一线城市土地价格大幅上涨、购房负担明显高于二三线城市的大背景下，一线城市的市场份额呈下降趋势。正是由于一线城市各方面的压力和政策的调控，同时未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市，住房市场的发展空间也会相应转移。

新一轮房地产调控政策，使一线城市土地供应进一步受限，难与少数央企争地的开发商加快向中小城市转移。此外，由于高铁等大大改变了交通格局，中小城市的城市化提速，也为房价上涨打开了新通道。相对于一线城市发展已较为成熟稳定的市场，二、三线城市的房地产市场正处快速的上升周期。随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加，为二、三线城市房地产发展带来了新的契机和空间。