烟台新潮怡海花园开盘策划案

第一篇：烟台新潮怡海花园开盘策划案

新潮怡海花园开盘策划案

新潮怡海花园开盘策划案

—2008/3/21—

（报：陈总、邹总、戚总、初总、孙总）

新潮怡海花园销售中心

前言：

新潮怡海花园项目自开工建设以来已有近一年的时间，这段时间里在公司领导的带领下公司各部门、各位同事为项目付出了应有的努力和辛勤的汗水，现在项目工程进展顺利，挺拔耸立的新潮怡海花园逐步在牟平中心崛起，此次开盘活动旨在进一步提高项目知名度和美誉度，为项目正式销售打下良好的基础。开盘前准备工作：

一、物料板块------------------------负责人：许雷、张宏

1、开盘礼品：领导、嘉宾礼品；客户礼品；小礼品；请柬、签到本、签到笔（负责人：张弘）

2、销售道具：销控板、宣传大单页、定房协议书、销售手册、工作证、名片、手提袋（负责人：许雷）

3、庆典物品：拱门、气球、舞台及背景布、礼炮、彩炮、道旗、三角旗、音响、剪彩花、贵宾胸花、鞭炮、红地毯（负责人：礼仪公司）

4、现场包装物品：院内、样板间过廊喷绘包装（负责人：许雷）

二、销售板块-----------------------------总负责人：许雷

1、定房协议书:由于开盘当天事务繁杂，加之销售部人员较少，为减少合同签署出错率，建议开盘当天不签署正式商品房买卖合同，以加快签署工作并余出时间更多地参与客户洽谈促成有效成交，意向客户可以签署定房协议书并缴纳定金人民币1000元作为购房依据，签订协议书后7个工作日内签订正式商品房买卖合同。

2、楼盘主讲：开盘当天由销售部李苗林任主要领导参观时的楼盘主讲。

3、与财务部对接工作：销售人员在与客户签订完定房协议书后将客户引领至财务部，由财务部邵丽将协议书盖公司公章引导客户签字按手印同时收取定房诚意金，则该协议书即成为有效协议，协议书一式三份，客户一份、公司财务部一份、销售部一份第一时间交给销控板控制人员。在客户签订完协议书后销售员向财务部领取成交客户礼品双手送给签约客户同时表示恭喜，随后投入到下一轮接待工作中。

4、销控板控制：销售现场设销售控制板随时监控房源销售情况，同时防止一房多卖情况出现，销售部许雷负责销控板的更新填补工作，现场所有销售人员必须按照销控板房源情况向客户推荐可选择房源，任何已签订协议书的房源必须第一时间通过许雷将其公布在销控板上，作为销售员房源销售依据。

三、开盘庆典板块---------------------总负责人：吕守春 开盘当日工作流程执行表

四、媒体板块：

拟邀请牟平电视台、烟台晚报、烟台房地产网共8人（负责人：许雷）

五、开盘费用汇总：新潮怡海花园销售中心2008/3/21

第二篇：《烟台的海》

一、说教材：

《烟台的海》是六年制苏教版小语课本第十二册第二单元的一篇讲读课文。这是一篇借景抒情的散文，作者用优美、生动的语言为我们勾画了一幅幅海景图：生动地描写了烟台的海一年四季的不同特点和烟台人丰富多彩的物质、文化生活。文中字里行间虽无直抒胸臆，但情溢言表，激发我们热爱大自然，热爱生活，为不断提高生活质量而努力的美好感情。

本文处于本册书的第二单元，而本单元的课文都侧重于写景，写作特点也大致相同，都采用优美准确、具体可感的语言来描绘，为读者展示一幅幅立体的画面，创设一种种各具特色的意境，从而打动读者，感染读者。本文层次清楚、条理明确、重点突出，采用了比喻、拟人等修辞手法，语言生动优美、情景交融。因此，教学时，在指导学生正确、流利、有感情地朗读课文，背诵课文，同时感悟课文中一些关键词语的意思，感受烟台的海绮丽壮观，烟台的人勤劳、能干，是本课教学的重点。

据此，我确定了以下教学要求：

1、知识目标：学会本课8个生字，两条绿线内的3个字只识不写。理解由生字组成的词语。

2、能力目标：正确、流利、有感情地朗读课文，背诵课文。练习口述——介绍某一季节烟台的海。能联系课文理解文中打比方的句子的意思，并能模仿造句。

3、情感目标：凭借课文语言材料，了解烟台四季不同的海上奇观和烟台人丰富多彩的物质、文化生活，激发热爱大自然，热爱生活的美好感情。

这样确定教学要求，符合本课特点，使传授知识，发展能力和进行思想教育紧密结合在同一教学过程中，互相渗透，共同完成。

教学重点：

本课的重点是“烟台的海一年四季的景观”这部分，因为这部分”既表达了作者对美好海景赞美之情，又突出了课文的中心；因此，我把在感情朗读的过程中，体会作者借海景抒发自己的喜悦心情，做为本课的教学重点。

教学难点：

因为孩子们认识事物的特点是直观、形象的，而要在语言文字中准确把握所蕴含的情感世界，这对孩子来说有困难。因此，我把理解作者是如何谴词造句，在行文中抒发自己的情感的，作为本篇课文要解决的难点。

二、说教法：

《烟台的海》是一篇讲读课文，应该以讲读为主，凭借讲读训练学生的阅读基本功。因此，在讲读中，我准备采用“感情朗读法”来教学本课。

为什么呢？因为本文是一篇优美的抒情散文。情溢言表，在流畅，动人的景物描写中寄予情思，而这种情思，正是需要学生掌握的重点。但这种情，文中并没有直露地抒发，全部寄于字里行间，那么，要抓住这种情，只有读，通过学生感情朗读，让他们在自己的朗读中去领会，会胜过老师重三叠四地讲解，同时还起到了训练朗读能力的作用。

另外，为了激发学生的兴趣，我准备改变以往的平铺直叙，采用“变序教学法”，在学生理清了文章层次后，抓住文中描写最美的两段来讲，使学生兴趣高涨。不仅如此，教学过程中，我还铺之以生动、极富感染的语言表述，紧扣重点词、句细嚼慢咽，让学生在紧张、极富感染的课堂气氛中完成本课的学习任务。

三、说学法：

根据课文内容的特点和我的教法，以及对六年级学生的阅读要求：有一定的理解能力。我教学生用“读—思—议—读”的方法学习本课，仔细品味重点段、句、词，体会文中的情感。这种方法，不仅锻炼了学生的思维能力，也锻炼了学生自行解决问题的能力。

四、说教学程序：

依据课文内容和要求，我准备用两课时教学全文。

第一课时：初读课文，整体感知，自学字词；

再读课文，理清层次，熟悉内容。

这里我主要说一下第二课时的教学设计，我设计了以下几个环节：

第一步：运用录象，导入新课。

根据大纲对阅读教学的要求：从整体入手到部分再到整体的规律，我设计了这样的导语：同学们，请观看录象，出现怎样的景象？

从学生的回答中我总结出：“大海是优美的，是汹涌的，是变化多端的，你看过海吗？海给你留下了怎样的印象？今天我们就来一同观赏烟台的海的别样景象。这样的设计，不但从整体上感知了课文内容，且明确了学习任务。

第二步：问题引入，抓住要点。

要让学生准确地把握文章里的思想感情，必须先抓住文章的重点。所以，接下来一步我是这样设计的：上节课大家已初读课文，了解了课文大意，那么谁能用简单的一句话概括一下课文内容？作者是按照什么顺序写的，按时间来分，文章可以分为几段？在四季部分中，你最感兴趣的是哪个季节内容？根据学生的认识特点：他们可以根据自己的兴趣趋向选择出相应的部分，而这部分之所以美，就是因为作者在文中深入了自己的情感，是文章的重点，所以这样以来，我用学生对文章的感性认识抓住了文章要点！

第三步：精讲细读，体会情感

这一环节，是教学重点，我准备用感情朗读法，引导学生体会文中情感。“既然大家对四季美景感兴趣，我们就去看看四季的海各是什么样的？”我指导学生用“读—思—议—读”的方法学习：

1、指名读了解内容；

2、思：这一段写出了海怎么样？文中哪一句话突出海的特点，作者是从哪几个方面来写海景的？

3、议：根据上面问题，学生展开讨论，解决问题。

4、读：哪些地方是作者看见的，谁来读一下，看能不能读出海的那种气势！这样在读的过程中体会作者是如何抓住事物特点进行描写的！读后我指导总结，在读中怎样才能把海的凝重表现出来？哪些字应重读！而后再读，要求读出海的特点，以此训练学生的朗读能力，并在反复朗读中体会写作特点。在此，我不忘强调：文中为什么要强调“巨浪？”通过学生的回答，我即时总结：可见作者在描写中注意处处抓特点。教学这一部分，我依然让学生朗读并要从中体会出：冬天的海凝重，春天的海轻盈，夏日的海浪漫，秋天的海忙碌。指导朗读技巧，要读出文章的特色，而后指导学生自己总结出在这一部分的学习中你在写作上最大的收获是什么？从而把学与用结合起来。

”在这一部分的学习中，我还让学生动手勾画出文中的动态描写和静态描写，借以复习旧知。最后总结：这一部分作者都用了些什么手法？你有什么收获？从而达到学以致用。最后再感情朗读，进一步体会作者的情感。

根据上下文，学生自然明白：为了表达喜悦之情。这样，老师讲述不多，学生已从反复朗读中体会出了文中的情感！

以这样的方法教学，充分体现了朗读教学的优越性，不但培养了学生读的能力，也发展了学生思维能力。

文章的最后一部分是对全文的总结，这一部分也是文章的重点，直接揭示了作者的写作目的。但这一部分内容浅显，情感易体会，所以我只需抓住中心句“烟台的海，是一幅画，是一道广阔的背景，是一座壮丽的舞台。”引导学生来理解“画、背景、舞台”是什么意思？这句话是说什么意思？为什么？到此我再总结：此时此刻，作者看着烟台的海不同的景象，激发出对大自然的热爱，对生活的热爱，为不断提高生活质量而努力的美好感情。

这一环节，使学生充分理解了文章的情感，并在学习知识的过程中，发展了能力，完成了教学重点。

第四步：感情朗读，整体回顾。

“让我们带着无比喜悦的心情再来朗读一次全文！”此时此刻，学生已完全掌握本文的朗读技巧，领会了文章的思想感情，相信学生一定能读出最好的水平！在朗读过程中，试着背诵四季部分。因为，教学中已反复朗读，所以背的任务也不难解决。

第步：读写结合，提高能力。

根据传授知识与发展能力相结合原则，我指导学生学习本课借景抒情的写法，以《南京的„„》为题，写一篇小作文，学以致用，以提高写作能力。

到此全文结束。

第三篇：“齐鲁·花园”开盘方案

齐鲁·花园开盘典礼活动方案

前言

齐鲁·花园自6月15日正式销售以来，其个性鲜明的市场形象和较高的综合素质，得到了广大消费者广泛认可，并取得了良好的销售业绩。在楼市迎来“金九银十”良好时机和项目二期即将推出的背景下，举办此次开盘活动，时机成熟，有利于产品的推广，同时利于进一步提升齐鲁置业品牌形象。

本次系列开盘活动自9月中旬拉开序幕，至10月齐鲁晚报社举办的房展会截止，期间将举办物业管理签约仪式暨新闻发布会、开盘典礼、样板间开放日、秋季房展会、精装修高层论坛、金秋十月客户婚纱摄影活动等一系列活动，在达到轰动效应的同时又有一定的持续性和连续性，充分利用销售旺季来促进销售、提升品牌。

这一系列活动中，开盘典礼尤为重要。经过与济南市体育局协商，决定把开盘典礼与公益性的大型群众体育运动表演相结合，倡导齐鲁·花园提出的健康生活理念，向社会传达齐鲁置业精心打造健康住宅、关注社会公益事业的信息，达到促进销售和提升公司品牌形象的目的。

第一部分

基本概况

活动名称：“齐鲁置业杯”迎国庆全民健身大展示

暨“齐鲁花园”开盘典礼

活动内容：开盘典礼、济南市全民健身运动表演赛、摄影跟踪及作品展 活动时间：2003年9月21日 活动地点：

1、主会场：泉城广场

2、嘉宾接待处：胜利大厦

3、看楼客户接待：齐鲁·花园销售中心

主办单位：济南市体育局

协办单位：齐鲁置业有限公司

历下区体育局

2、活动形式：由济南市体委主办、齐鲁置业和历下区体育局协办的大型全民健身运动表演赛，与齐鲁·花园的开盘典礼融合起来，使整个会场声势浩大，气氛热烈。

3、活动目的：响应“发展体育运动，增强人民体质”的号召，结合丰富多彩、喜闻乐见的群众体育运动，倡导全民健身，传播运动、健康的生活理念，树立健康社区形象。

第二部分 活动程序

（公司员工7：30到公司或现场，分头检查各项准备工作，尤其是会场布置和物料准备。）

8：00 彩旗招展，军乐队奏乐，烘托现场气氛，吸引观众。8：30 嘉宾陆续到达胜利大厦一楼大厅进行签到，大厦保安把车辆安排到大厦露天和地下车库。领导嘉宾由礼仪小姐或工作人员为其佩戴胸花和发放礼品，普通嘉宾（非主席台嘉宾）进行登记并发放礼品。

8：50 普通嘉宾在工作人员带领下到会场进行分区列队。媒体在右前区，公司员工（要求着装统一）和相关协作单位人员在左前区。同时军乐队、威风锣鼓、太极队以及其他表演人员均按照平面图分区列队。

9：00 领导嘉宾从胜利大厦出发，由礼仪小姐引领到主席台。路线是大门—黑西路—广场北入口—花坛中间小道—舞台，从舞台右侧上台列队。9：15

一、主持人开场白。介绍本次活动内容和齐鲁·花园基本情况，强调花园开盘与全民健身活动展示相结合的意义；介绍主席台上领导嘉宾；介绍前来参加本次活动和典礼的主要嘉宾和单位。

二、ＸＸ领导宣布“齐鲁置业”杯全民健身大展示及齐鲁·花园开盘典礼开始，邀请主席台全体领导为本次活动剪彩。同时军乐演奏、礼炮鸣放。

剪彩的领导根据落实到场的领导人数具体确定（10-12人）

三、主持人重点介绍齐鲁·花园项目“精装社区”的特点，同时介绍准现房开盘以及二期动工的有关情况。邀请四位主要领导（待定）为齐鲁·花园揭幕，具体形式是公司董事长与分管副市长揭开背景板鸟瞰图部分红绸布，经理与体育局局长（或省房地产协会会长）揭开花园立面图部分的红绸布。同时，军乐演奏、放飞和平鸽（约2000只）和小气球，象征和平、健康、吉祥、热烈、希望。

四、和平鸽和小气球在空中飞舞之际，由礼仪小姐引领台上领导嘉宾入座；台下嘉宾依然列队，暂不入席；工作人员准备签字仪式工作；市体育局领导和公司董事长安排在第一排中间位置。

五、主持人郑重而热烈地宣布济南市体育委员与齐鲁置业有限公司关于确定齐鲁·花园为“济南首批全民健身试点社区”进行协议签字,双方交换协议书。主持人随后提议全体起立鼓掌祝贺！。

六、省市、体委主要领导讲话。内容主要为本次活动的意义，齐鲁置业公司对全民健身的支持，齐鲁·花园健康住宅、全民健身试点社区的特点。

七、齐鲁置业有限公司领导致辞。内容主要为感谢有这样一个支 持全民健身的机会，同时阐述齐鲁·花园升级版精装社区以及健康住宅的特点，然后上升到公司“精品工程、精细服务、精致生活”的开发新理念等品牌高度。

八、主持人宣布全民健身大展示正式开始，并宣布台上所有领导嘉宾均为表演赛事评委等有关事宜。50—60人的威风锣鼓秧歌表演开始（表演区前半部分）。

10：18 600人的太极拳（表演区后半部分）。10：25 40人的彩绸舞（表演区前半部分）。10：30 40人的少儿体育舞蹈（表演区前半部分）。

10：38 300人太极扇（表演区后半部分）。

10：43 50—60人的鼓子秧歌（表演区前半部分）。

10：49 40—50人的抖空竹（表演区前半部分）。

10：57 40人的武术表演，集体刀术、集体拳、个人器械（表演区前半部分）。

11：05 100人的健身球（表演区后半部分）。

11：12 40人的青年韵律操（表演区前半部分）。

11：17 50人的柔力球（表演区前半部分）。

11：24 300人的健身秧歌（表演区前半部分）。

11：30 评委进行评选。期间安排拉丁舞表演、少儿武术表演等 11：40 主持人宣布获奖情况并请获奖代表上台领导，由领导颁奖。11：45 典礼结束。全程摄影作品展及项目展示开始，并整点派发看楼车。

第三部分 活动包装与会场布置

本次活动场所分为三部分，主会场在泉城广场泉标西侧广场；接待中心设在胜利大厦；另外还有销售现场和工地现场的包装。因此活动包装分为以下三部分进行阐述。

一、主会场

1、舞台。以泉标为背景搭建12*9米的舞台，高80公分。舞台铺设红色地毯，并在舞台的两侧放置上下舞台的台阶。

2、背景。背景板共三块，呈围合分布。中间为12*5米，主要是活动主题和举办、协办单位等内容；两侧均为4*5米，内容为齐鲁·花园鸟瞰图和外立面图等。

3、主席台。在舞台中心位置布置两排座位作为主席台。嘉宾坐席14个（前6后8）。根据领导的座次摆放桌签、矿泉水、带有企业的太阳帽。主席台前方摆放鲜花和绿植。

4、庆典现场的氛围拱托：拱门、空飘气球、礼炮、军乐队、礼仪小姐、和平鸽等由庆典公司出具初步方案，经讨论后确定。

二、胜利大厦：

1）胜利大厦一楼大楼为嘉宾接待处；

布置方案：二层中厅悬挂“热烈欢迎参加齐鲁。花园开盘典礼的各位嘉宾”

签到处：标签、签字笔、签到薄、礼品

接待桌椅、鲜花、矿泉水等 2）胜利大厦外部悬挂巨幅广告。

三、工地及营销中心

动仪式盛大举行

韵动金秋全民健身倡导健康生活

4、会场周围及主要通道进行绿化及鲜花布置。

5、室内布置

在营销中心出入口悬挂红灯笼或彩色纸花带。第四部分

嘉宾邀请 拟邀请贵宾：

济南市体委主任（或分管副主任）

济南市房管局局长或副局长、济南市建委主任或副主任、济南市开发办主任或副主任（可邀请其中的一到两位领导）山东省房地产协会会长 天桥区政府区长或副局长 胜利股份及兄弟公司领导 济南四建总公司总经理 济南二建总公司总经理 监理公司领导 品牌建材商领导

本项目物业管理公司公司领导 深圳瑞尔特房地产顾问机构董事长 济南知名开发商领导 体委群体处领导及工作人员 相关体育协会 友好合作单位朋友 济南房地产界知名人士

齐鲁晚报、济南时报、生活日报、山东商报、财富时报、齐鲁周刊、都市女报等媒体相关记者和朋友 山东电视台、济南电视台记者

山东广播电台、济南广播电台相关记者朋友 新航空、山东画报、鲁港置业等媒体朋友 搜房网、山东房地产网等媒体记者 摄影大赛参赛者 其他友好人士 业主代表 董事长

主持人：为增强人气和活动吸引力，提供活动层次和影响力，建议邀请省内知名主持人担纲主持重任。

主持人：闻斌

芙蓉 第五部分

工作安排及分工 成立领导小组： 组长：谭晓慧 副组长：吕欣、潘军

成员：营销部全体人员、综合部、财务部、开发部工作人员（可根据实际情况进行安排）

另：瑞尔特花园项目部全体人员配合 布展工作： 刘宗璋负责，配合人员： 1．确定场地

工作重点：联系城管部门租用场地；确定租用范围

3．联系庆典公司，请其出具布置方案；确定布置方案

工作重点：搭台方案设计及报价，飘空气球、充气拱门、气柱、墙身标语、横幅标语的制作及报价。

A、巨型条幅的设计、制作及安装 B、空飘气球等的贺辞

C、背景板的设计、制作及揭幕用红绸布的准备

D、嘉宾座次的安排、参加剪彩的嘉宾确定、参加揭幕的领导确定

4、庆典会场的搭建、胜利大厦巨幅广告的承做与安装 联络、物料准备工作：吕欣负责

配合人员： 1、9月17日前确定邀请嘉宾并制作邀请函，18日前发出（综合部负责），19日由各部门将所负责通知人员再次落实；

工作重点：各部门提交拟邀请名单，提前购买请柬； A、政府领导 B、胜邦系统领导 C、合作单位领导 D、各开发商领导 2、16日前确定嘉宾礼品（综合部负责）

3、落实开盘当天所用物料：1）楼书

2）手提袋

3）礼品4）宣传单张、5）饮水机4桶、桶装纯净水8桶、一次性纸杯2000个

6）看楼车三辆（含 司机）

4、开盘当日一楼大厅的布置工作

5、领导座次安排、剪彩领导的确定

6、定餐（联系酒店）宣传组：潘军负责 1、9月18日通知媒体；

2、落实各项广告宣传计划（含原计划9月12日的中邮夹报，与“物料准备”的“宣传单页”相结合）； 3、19日与主持人联系进行彩排； 策划组：关亦丁

1、巨幅平面设计、背景板的平面设计的落实

2、开盘仪式的议程安排

3、主持辞及领导发言（主持辞中特别是运动项目之间的串词，要先了解运动项目的特点）

4、节目单的落实

5、看楼车的平面设计

工地现场、营销中心布置：陈茜、崔晨 1、17日确定工地布置方案 2、20日完成工地现场的布置

开盘当天摄影展、项目推介的工作：陈小坚、陈茜 1． 9月17日前确定摄影作品展及现场推介的活动安排

保安工作：广场管理处：主管一名，保安10名；公司保安工作联络一名 活动当天人员安排：

1、总调度：谭晓慧

2、协调小组成员：杨自涛、易志红、体育局（一名）、庆典公司（一名）

3、签到及礼品发放：潘军、何蕊、李寅凯、李雪梅

4、领导及嘉宾接待：公司领导、吕欣、张雁鸣等

5、媒体接待：关亦丁、陈小坚、杨自涛、李文艳

6、会场的工作配合： 刘宗璋、张磊、易志红

7、表演赛的分数计算工作：财务部一名

摄影大赛接待等相关事宜及项目推介：瑞尔特安排相关人员

第四篇：花园开盘仪式发言稿专题

尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们：

大家好！

艳阳高照，如火如荼；发展的事业，蒸蒸日上！在这样一个美好的日子里，我们终于迎来了“*****花园”一期工程项目*****平方米楼盘的开盘之喜！值此开盘庆典之际，我谨代表民成房地产开发公司和同兴工业园区有限责任公司，负责开发建设此项目的全体员工，向大家表示热烈地欢迎和诚挚的感谢！

“***花园”，是我们民成房地产开发公司和同兴工业园区有限责任公司在**年*月达成的合作意向，是我们两家公司通过精心规划、设计的具有时代特色的高标准居住组团。小区总建筑面积84000平方米，一期项目37680平方米，现己达到预售条件。项目位于北碚区童家溪镇境内，背靠自然植被茂密的中梁山脉，紧邻途经多条公交线路的110省道，与规划建设中近10平方公里的同兴工业园区相连接，即将投入修建的礼嘉大桥通车后，到达北部新区及大学城约需10分钟车程。小区以**栋住宅楼为主，共设*种户型，项目定位为经济适用房，绿地率高达**%，各种配套设施完善。

“***花园”在建设过程中，结合本地的生活习俗，坚持以人为本、环境优先的原则，充分体现了新时期人居理念对环境的需求，切实实现人性化的居住意识形态，演绎现代生活的时尚居家梦想，为业户提供了一个舒适、便利的居住环境。同时，便利的交通、优越的地理位置、优美的环境和完善的生活配套设施，也为该项目锦上添花，真正是一款高品质、低价位，高性价比的经典楼盘。

各位来宾、各位朋友：当前国际金融市场急剧动荡，世界经济增长明显放缓，国际经济环境中不稳定因素明显增多，对我国的影响逐步显现，国内经济运行中出现了一些新情况、新问题。为此，国务院会议要求降低住房交易税费支持居民购房，这对我消费者和房产开发者来，都是很好的消息。我想，在以后的日子里，相信在各级领导的大力支持下，在社会各届的关心、关怀下，通过我们自身坚持不懈的努力，不断超越自我，不断创新发展，精心打造房地产精品，将绚丽蓝图一步一步变成现实，树立企业和楼盘品牌，以更饱满的热情、更卓越的品质和更完善的服务，回报大家、回报社会！

最后祝愿各位朋友，身体健康，合家幸福，工作顺利，万事如意！谢谢大家！

（此文章是我站原创文章，未经我站允许不得私自转载我站文章。）

第五篇：雅典花园策划案

雅典花园策划案

第一部分：市房地产市场调查分析报告

一、同档次高层楼盘调查表

二、供需市场分析

第二部分：包装策划方案

一、雅典花园定位系统

二、项目功能赋予

三、卖点诉求

四、项目CI设计

第三部分：组合营销方案

一、销售方式

二、销售策略

三、销售应对方案

四、物业管理

五、营销计划

六、施工计划与营销的配合七、售楼部和样板房包装方案

八、开盘时间和销售期的界定

九、营销管理规定

十、针对竞争对手的营销策略

十一、销售准备工作计划

十二、销售人员要求培训

第四部分：广告宣传方案

一、概况

二、广告发布内容

三、组织形式

四、媒体选择

五、广告计划

第五部分：投资效益分析

一、成本分析

二、利润率分析

一、市场分析

（一）供给状况

1、高层住宅数量远大于多层住宅

住宅市场长期比较落后，历史欠债务，高层住宅数量少。近几年受国家对住宅户业政策的倾斜和住宅高利润空间的吸引，加上独特的地域限制，发展商在取得市内有限土地的开发权的同时，都在拼命修建高层住宅。目前据统计修建的高层住宅数量已达到30多个，而多层却只有10来个，高层住宅的竞争已十分激烈。

2、供给量统计分析

（1）除去已经入住的12.5万方外，明后年投放市场的高层住宅数量总数突破85万方，按纯住宅占70%计算，至少有60万方住宅面市，明后年平均每年供给量30万方。

（二）需求状况

商品房2000年销售量40万方，2001年达50万方，2001年国民经济增长率按全国平均8%计，房地产需求弹性系数取1.8（一般朝阳产业需求弹性系数在1.5——2.5间），因此2002年商品房预计销售57万方，高层需求量占1/3即19万方，而供给量为30万方，显然供大于求。

（三）购买力分析

高层住宅因周期长、成本高、售价高，已划为高档豪华住宅这一范围，目标顾客瞄准金字塔顶部的消费群落，按平均每套房120M2，均价2800元/M2计,每套房总价款33.6万元，首期支付30%计10.08

万元，其余15年按揭，每月需支付2104元（每年2.5万元），按此价格有几种类型的人可购买此房：

1、各种类型老板，有50万元以上的经济承受能力，可直接支付房款。

2、高收入职业的双职工家庭，年收入稳定在5万元以上，可通过按揭方式购房。

3、现有一两套房子，想改善居住质量，只须支付首期款，其余每月的按揭款以现有房租来支付，15年后又多得一套房子。

（四）销售速率（以三个典型楼盘说明）

1、就已入住的国际中心来说，97年6月开盘销售，至今二年半时间，目前标准层144套房子售出107套，销售率74%，平均销售4套/月，560 M2/月。

：

1、没有一栋高层住宅是卖完的，达70—80%，已算成功。

2、越到销售后期，销售速度越慢。

3、从整个楼盘的销售周期来看，突破10套/月，1000 M2/月很难。

第二部分 包装策划方案

一、针对市场调查对雅典花园的定位系统。

（一）楼盘档次定位

根据目前房地产市场状况，现在高档次的项目主要是而就雅典花园的位置、环境、规划上是其他小区所不能够比拟的，可以说在五年以内，市区以内（环城路以内）再不会出现相同环境及规模的小区。另外，从目前已经基本确定的户型上，均为140 M2以上的跃层住宅，故将雅典花园定位为市区内“绝无仅有”的高尚住宅小区。

（二）小区环境定位

1、小区环境即要有大面积草坪，同时要有一定高度的花草树木及喷泉系统，形成有层次的四季常青绿色小区，同时在小区内步行道上设置草坪灯，并配合若有若无的背景音乐及亭台、名言牌文及盆景、雕塑，形成有静有动，富有文化气氛的小区氛围，在小区入口处两侧建造罗马柱廊以及富有古希腊名人雕像喷泉，使人进入小区时即可领略浓烈的欧陆风情。

2、社区文化。在具有上述硬件配合的同时，还应该设置适当的硬地活动场所和康体设施如儿童广场、网球场以及学校的足球场等。在进入小区主干道一侧设有小区会所，包括咖啡厅、书吧、棋牌室等。

（三）物业管理定位

小区物业管理准备以聘请国内最为有名望、有实力的物业管理公司——中海公司对雅典花园进行物业管理顾问，利用中海物业管理品牌提高小区档次，使之成为真正的高尚住宅小区。

（四）承购对象定位

从上述定位中可能看出，承购对象应该是具有较好的经济实力，同时有一定的个人修养的社会上流阶层。具体来说，就是中、高收入的工薪阶层，收入稳定的个体工商户以及政府要员、海外或省外成功人士。通过按揭的介入，对于中等收入家庭（年收入在5万元以上）的工薪层或个体业者将有更大之吸引力。

（五）价格定位

根据目前中、高档商品房的价格走势来看，雅典花园的价格策略应采取低开高走的势态，避免价格高开而承购对象无力问津，使销售陷于停滞的尴尬境地。同时为二期的推出和销售留下空间，根据工程进度及市场情况，使销售价格逐渐有幅度的上涨，这样对已购房的业主和投资者有加强信心的作用。

鉴于目前的市场状况及初步拟定的开盘销售时间，雅典花园一期的售价可定位为2900元/ M2起价，每上一层的价格上浮50元/ M2（1—5层为起价），同时对于景观较好的房子价格可再加上朝向系数50元/ M2。顶层中空跃式和带屋顶花园的住宅在加上楼层系数和朝向系数以后再上浮200元/ M2。

二、项目功能赋予

（一）配套设施

小区内配套设施应设置幼儿园、医务室、储蓄所、小学校、停车场及物业管理中央控制室、楼宇可视对讲系统、小区软智能化配套、垃圾清运站及各种会所（如棋牌室、书吧、咖啡厅、商业服务中心、会员超市、康体俱乐部等），上述配套设施由物业管理公司统一管理、经营，结合智能化小区要求，对小区实行闭路电视监视系统。

（二）交通组织方案

在雅典花园一期开盘销售及施工的同时，争取滨河路开始施工，同时小区应全封闭，车行道与步行道彻底分离，实现彻底人、车分流。除中央花园内的小径铺广场砖及儿童娱乐场为硬地以外，其他地面均是草坪和绿化树木，不设栅栏。

如果在短期以内小区的重要入口仍以南浦路为主要入口，那么在一期楼盘施工过程中加强花园内部的环境塑造，将小区与外界彻底分离。小区内不设车行道，主要步行通道联络各单元入口，同时分离出中央花园，花园内主要为散步小径，比主要步行通道略窄一些（具体方案与园林设计同时专项考查）。

（三）商务会所及康体、娱乐设施

商务会所主要考虑在住宅一层面向花园的房间内，网球场及儿童娱乐场均在中央花园内，温水游泳池设在地下室内。上述设施均不对外，仅供小区内业主用，凭物业管理公司所发凭证使用（具体运作方案由物业管理公司提供方案）。

（四）主要园林景观

以大面积草坪及树木绿化为主要景观，必须有60%的树木为四季常表并栽植樱花、桃花、白玉兰花等花树配合小水塘（该小水塘不用修建周边挡水墙，以自然的小水塘的形式修建，并保持塘水水质清洁）。

园林中在适当位置设置名人名言碑和具有典型欧洲风味的雕塑，具体牌文设计及雕塑形象设计做专项详细方案在园林设计中具体体现，使中央花园富有浓烈的西方文化气息，同时动静结合，具有层次的绿化环境。

（五）大厦公共部分的装修档次

1、外墙

大楼主体外墙铺外墙砖，在三层以下较三层以上色调深，具体颜色结合项目CI设计中项目主色。

2、室内公共部分

内走廊和电梯前室部分地面用绿色花岗岩铺垫，墙顶用白色涂料喷涂，并保证通道明亮。消防梯部分铺设防滑地砖，每单元设楼宇可视对讲系统。

3、房间内部

每套房内仅装修卫生间和厨房，地面铺高级防滑地砖，并奉送卫生洁具，入户门安装高级防盗门，房间内预埋闭路电线、电话线、网络综合分布线，并结合小区智能化实现防盗、防火等功能，彻底取消防盗窗。

（六）命名

项目名称定为雅典花园，总计有三栋住宅楼十五个单元，三栋住宅楼的编号为从主入口进入小区，面对花园从右边逆时针方向分别编为A栋、B栋、C栋；单元编号方式为面对大楼从右到左顺序编为一单元、二单元……。

（七）顶层住房户型处理

由于异位跃层的原因，目前设计的顶层住宅为三层，面积在230—380M。顶层住宅在实际销售中，在基本不动原设计的情况下可做适当调整。最顶层为120余平方米带花园，以下两层为异位中空跃式住宅，这样可以面对不同的客户选择，但原则上应首先满足三层一起购买的客户。

三、卖点诉求（注：以下卖点每一块都要根据情况做主项方案）

卖点一：小区环境（自然风光、人文景观及高绿化率）

（一）中央花园环境设计应达到的效果

正如前述“小区环境定位”所描述之效果，除做到立体的绿化效果及自然水塘（命名见前述）配合外，重点做好人文景观的制作，整个小区以欧陆风情为主体概念，那么花园设计以欧式设计为主，其间适当位置设名人名言碑文，并加上有浓郁欧洲风味的雕塑相结合。

（二）绿化率

雅典花园绿化率48%，为市区内房地产开发项目中所独有，也就是与其他项目相比的重要优势，应当成为重要卖点之一。

卖点二：小区居住文化

园区内设有各种欧式风格的雕像水景及警世明言碑文，再配以优雅的背景音乐，使人一步入花园即可感受到浓烈的文化氛围，加上由物业管理公司组织丰富多彩的社区活动。例如：组织小区儿童游泳比赛、在感恩节、圣诞节组织游园晚会、火晚会及棋牌类比赛等（具体由物业管理公司出方案），加强业主与业主、业主与开发商之间的沟通，丰富业主的业余生活，形成良好的居住文化。卖点三：户型设计的景观

经开发商用心良苦在户型设计要求上做到园景和河景的配合，做到小区内家家有景可观、每户客厅设有宽敞明亮的落地窗，将园林绿化景观尽收眼底，将一幅美丽的“活景油画”挂在窗前。

同时，异位跃层是目前所独创的户型设计，户内动静彻底分离，保障业主的私密，使居住功能更加细化。

卖点四：小区智能化

楼宇可视对讲系统、红外线防盗使每户彻底放弃安装防盗网。楼宇公共部分及厨、卫安装自动喷淋系统，发生火灾自动关闭防火门，整个小区设有自动节约用水功能。综合布线，使小区形成数据网络，方便商务往来及业务住处搜寻与传递。水、电、煤气自动抄表，方便物业管理（具体由物业管理公司出方案）。

卖点五：物业管理

聘请国内规模最大、最具品牌的物业管理公司管理，除防火、防盗、清洁、垃圾清运等一般性管理外，将首次试用家政管理、物业及电器维修、汽车美容等项目服务，最大限度减少业主的烦恼，提高生活品质。（具体由物业管理公司出方案）

四、项目CI设计

为有利于小区的对外宣传，体现小区的形象、品味、档次，必须有项目的CI设计，其设计的标识易识别、易记忆，应用于小区外墙、物管路牌、售楼处、服装、礼品等。

（一）标识设计

1、主题字：由于是新公司新项目，定位高，在设计上力示简洁，以花园的名称“典雅花园”四个字作为主题，不用设计图案，避免顾客对图案不同理解，产生对标识的分散力。

2、字体：有用古典味较浓的、笔划略显夸张，而不失稳沉的字体。

3、下衬花边：用洋味十足，飘逸的英文字（Elegant Garden）作为花边上托“典雅花园”四个字，或考虑用罗马柱加英文字作为花边，表现小区的欧陆风格。

4、下标：提炼出8个字作为主题词，简洁、响亮表现小区或公司的内涵，一目了然。

比如“品牌组合、住宅经典”（建筑商、园林设计、物业管理是品牌公司组合，专业性强，小区定位是住宅典范）

又如：“追求卓越、塑造经典”（表现公司的经营理念，表明小区的经典定位）

下标主题词作为标识的基础，字体应稳沉严谨。

5、色调：因为本项目是目前贵阳市唯一大面积绿色花园小区，故主色调（主题字、下衬花边）以浅绿色为宜，使人对绿色家园产生联想，亲和力强。

下标主题词色调相呼应配合于住宅底层（1—5层）的深色调，一是体现稳沉；二是有层次感；三是与绿色相协调配合。比较各种成功楼盘标识，用土黄色为宜。

（二）项目公众形象的设计

1、销售人员

（1）着装统一，以职业装为宜，颜色应与内部环境相协调，较深色比较压抑，以亮丽浅色的为宜。

（2）语言规范，经统一培训后，从对楼盘的介绍到答问的技巧方面，达到标准化、统一化。

（3）姿态行为得体，给人以高素质和亲和力。

2、售楼部：体现项目的高档次，树立公司良好形象。（具体见售楼部装修方案）

3、本项目对外宣传的所有东西，包括售楼书、对外的传真、文件、所用的车辆等都融进了公司和项目形象的内容，应特别留意。

（有关公司良好形象的树立由公关部出具体方案）

五、概念设计

综上所述，雅典花园是“下世纪独具居住文化品味的高尚住宅小区”，市内独一无二的“绿色环保 欧陆风情”，“最高档的绿色住宅小区”，“市区内唯一的景观花园”。

第三部分 组合营销方案

一、销售方式

（一）设点直销

主要方式是在雅典花园附近设售楼部，通过广告宣传，将项目信息传递给购买者，销售人员接待客

户咨询，办理交易手续的直销方式。

（二）公司全员销售

公司员工利用自己的关系网向亲戚、朋友推销或接待朋友咨询，以达到实现销售的目的。（具体奖励措施见《房地产公司营销管理规定》）董事会成员售房除外。

（三）内部员工认购

内部员工购房视同外部客户购房，规范所有交易制度，内部员工必须履行购销合同规定，只是公司在开盘销售期内对内部正式聘用员工购房可适当让利（3%—5%），让员工通过自己努力实现销售，内部员工原则上购房不超过两套（董事会成员除外）。

二、销售策略

（一）价格策略

项目成功与否，开盘定价及后期价格策略是关键因素之一，根据市场调查情况，目前几个上档次的楼盘价格都是低开高走的价格策略。如星苑，开盘销售价格为3000元/M2，从2000年10月份正式销售，由于销售情况看好，价格目前在已售出近100套后，涨至3360元/M2；广场I组团开盘售价2480元/M2，每售20套价格上涨50元/M2，目前已涨至2938元/M2；大厦，市内最早整栋全跃层住宅，2000年底开盘时仅售2200元/M2，现在涨到2900元/M2等等。这种低开高走的方式好处在于：

1、使已购买客户信心保障；

2、对观望的客户有一定的促进作用；

3、很好地引入投资者；

4、同竞争对手项目相比有较大的竞争力，便于抓住市场份额，给后期销售留下空间。

5、对于规模较大的项目为后期销售的楼盘留了空间，同时在开盘销售时聚集了人气。

另一种方式为高开平走，即根据目前的市场上同等档次和类型的房子的市场售价为开盘价格对外销售，其优点是：

1、有利于提高楼盘档次；

2、开盘时间便于实际操作，聚集人气（如打折优惠等）；

其缺点是：

1、首次推向市场，在许多方面都还不齐备（如：广告宣传、概念宣传、工程进度等）的情况下对抢占市场，扩大项目市场形象不利；

2、对后期项目的销售及缩短项目运作周期不利，必尽雅典花园是一个住宅面积达十万平方米的小区。由此，从整个小区的销售出发，尽量缩短销售周期，实际做到利润最大化，价格“低开高走”的策略相对比较适合于市场情况及贵阳市经济发展水平。

价格策略与销售期关系表

阶段销售期时间推出的户型重点套数售价优惠比率层着系数备注

第一阶段内部认购2001年元15日—2002年2月31日雅典花园一期重点推广1 2单元和3户型的房子80套2800元/M2起1——5层价格8—9折5层以上每层加50元/M2，顶层的中空跃式和带私家花园的加200元/M2主要针对公司董事会成员的关系以及公司业务关系

第二阶段开盘销售2001年2月1日至2002年12月31日雅典花园一期所有户型住房以及地下车位除内部认购外剩余房产2880元/M2起1——5层一次性付款优惠5%5层以上每层加50元/平方米顶层中空及带私家花园除加层者以外再加200元/M2起销售价格根据当时市场情况每售出30套价格上涨50元/M

2第三阶段中期销售 2001年中下旬开始至2002年中旬雅典花园一期以及二期（B栋）预售及地下车位一期剩余房产及B栋开售B栋开售时3000—3100元/M2起视当时市场状况再定同上根据当时市场状况及项目销售速度可临时性提加单价

第四阶段后期销售2001年上旬至2003年剩余楼盘及三期发售剩余房产3200—3500元/M2同上根据朝向等原因对朝向好的房产增加朝向系数提高单价

注：以上售价均为标准层，顶层住宅（从中空跃层开始）实行一房一价制，内部认购开始以3200元起价，具体见销售台帐(见附图)。二期、三期根据当时市场状况再定顶层价格。

价格策略的总体原则：将雅典花园一期的50%作3000元以下价格推出，目的为了占领市场，一期以后到二期50%价格为3100元/M2，二期50%以及三期全部价格达到3300—3500元/M2，总体平均价格做到3300元/M2。