论商品房买卖合同中的惩罚性赔偿

第一篇：论商品房买卖合同中的惩罚性赔偿

论商品房买卖合同中的惩罚性赔偿

最高人民法院于2003年4月28日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释），该解释于2003年6月1日起正式施行。其中明确规定了买受人在5种情形之下不仅可以要求解除、撤销合同或者是要求宣告合同无效，而且可以要求出卖人返还购房款、支付利息及赔偿

损失，还可以向出卖人主张要求其承担不超过已付购房款一倍的“赔偿责任”。此解释一出台便引起了社会的广泛关注与热烈的争论，笔者在此不主要讨论其社会意义，而主要从法学理论与法律规定两个方面对该规定进行深入的分析，以引起相关部门的注意，并与广大法学爱好者进行交流与探讨。

一、房屋可否作为商品

关于房屋是否可以作为商品，得依具体情况而定，我国现行的法律中并没有对其进行明确规定。《中国大百科全书》从经济学的角度对“商品”一词所作的定义，商品是指“用来交换、能满足人们某种需要的劳动产品”。根据该定义内涵来看，首先，商品必须是经过劳动生产而得来的产品，也就是说必须在这个产品中体现人类的劳动，那些非是经过人类劳动的产品，并非此种意义上的商品。其次，该产品应该必须是有用的，必须具有使用价值，能够满足人们对它的某种特定需求，没有用的产品也是不能把他当作商品的。第三，该产品是用来交换而不是所有权人自己直接消费的。如果某一产品生产出来的目的只是用于自己使用和消费，那么这件产品同样不是真正意义上的商品。通过我们对商品定义的分析，我们可以看出，对于以房屋的建造与销售为主要经营范围的房地产企业来说，他们所生产出来的房屋大多是销售给他人所有并使用，符合前面商品定义中要求的条件，因此可以作为一种商品，无非这种商品具有自己的特点罢了。

二、商品房买卖中对出卖人采用惩罚性赔偿的法理与法律依据

由于房屋可以作为商品，那么我们就把用于买卖的房屋叫做商品房。对于在商品房买卖合同中对买受人提供保护时的法律适用，不仅可以适用民法通则的原则性规定及合同之债的有关规定，可以适用《中华人民共和国合同法》的具体规定，同样也可适用《中华人民共和国消费者权益保护法》等法律规定，这点似乎没有什么争议。但在我国现有的法律体系中，仅仅只有《中华人民共和国消费者权益保护法》第49条明确地规定了惩罚性赔偿，其具体条文是：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”而作为民法基本法的民法通则并没有惩罚性赔偿的规定，合同法也没有。法理学界普遍认为由于我国基本上是采用的大陆法系的法律体系，所以没有采用具有英美法系特点的惩罚性赔偿。但随着对商家欺诈行为的泛滥与消费者在消费过程中的弱势地位，似乎也有借鉴这种惩罚性赔偿的必要，所以我国早在1993年的消费者权益保护法的制定中便有了这一明确而具体的规定。也因此有些人误解地认为最高人民法院在作出这一解释时也采用的是消费者权益保护法所规定的惩罚性赔偿原则。但是，我们从该解释的条文中却发现，其制定此解释的依据是“根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释”，而惟独没有指明是依据《中华人民共和国消费者权益保护法》。笔者认为，这并非是最高人民法院的疏忽，而是另有他原因而故意不采用此法律规定的原因使然。但可惜的是，我们从其指明的四部法律中是无法找到明确的法律依据的。反而却有学者特别指出说：“需注意的是，司法解释未以消费者权益保护法作为其制定依据，这就使得司法解释所定惩罚性赔偿可实质性避开消费者权益保护法第四十九条所称“双倍赔偿”规则的僵化适用，从而赋予法官根据案情确定惩罚性赔偿金额的自由裁量权。”（叶林著《惩罚性赔偿在商品房买卖纠纷中的适用问题》，载于中国民商法律网）”虽然笔者认为这种观点特别强调了法官在审判中可以对赔偿金额作出一定的“自由裁量”，在司法实践可以较灵活地、根据不同案件的实际情况进行适当处理，在某些情形里可能会更好地达到惩罚性赔偿的目的，从而避免了在适用消费者权益保护法的规定时适用一倍赔偿的数额确定性。但是最高人民法院的这一规定并没有明确的法律依据，甚至也超过了最高人民法院制订司法解释内容的权限，有越权解释的嫌疑。因为根据《中华人民共和国人民法院组织法》第33条规定：最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释。五届人大第19次会议于1981年6月10日通过的《全国人民代表大会常务委员会关于加强法律解释工作的决议》中第二条规定：“凡属于法院审判工作中具体应用法律、法令的问题，由最高人民法院进行解释。”而最高人民法院于1997年6月23日发布的《最高人民法

第二篇：商品房买卖合同纠纷中退一赔一的惩罚性赔偿条款

商品房买卖合同纠纷中“退一赔一”的惩罚性赔偿条款

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“司法解释”），该司法解释第八条、第九条中，把“惩罚性赔偿原则”引入到了商品房买卖合同纠纷的处理之中来，另外在该《司法解释》第十四条也对该惩罚性赔偿作出了规定。

根据规定，适用上述惩罚性赔偿原则的具体情形有五种：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

惩罚性原则适用需满足以下的条件：

（一）只有商品房买卖合同适用惩罚性赔偿，而并非所有的房屋买卖合同纠纷都可以适用“惩罚性赔偿原则”。《司法解释》适用于“商品房买卖合同”纠纷，而作为《司法解释》中的惩罚性赔偿原则也仅适用于“商品房买卖合同”，其并不当然地适用于其他集资房、房改房、二手房的买卖纠纷。

（二）只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩罚性赔偿。在《司法解释》规定的五种情形中，前两种情形属于恶意违约行为。

（三）《司法解释》后三种情形规定的其适用条件是：其欺诈行为“导致合同无效或者被撤销、解除”，故也就是说只有退房才可以主张该项权利。所以只有购房者买不到房屋时才能要求进行惩罚性赔偿。

误差比超过3%的，特别适用的惩罚性赔偿规则。《司法解释》的第十四条作了明确的规定：如果双方在合同中有明确约定，则按合同规定办，如没有约定或约定不明确的，则按误差的3％为界，分别作不同处理：第一，如果误差在3％以内，购房者提出解除合同退房的，法院不予支持；如果误差超过3％，购房者提出解除合同，法院应予支持。第二，如果误差超过3％，购房者同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款，由购房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差比超过3％部分的房价款由开发商双倍返还购房者。

第三篇：最高人民法院司法解释中关于商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿的适用

——最高人民法院司法解释中关于商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿的适用

和《物权法》中不动产登记、期房预告登记等制度的相关规定

随着经济的发展、人民生活水平的提高，房地产业迅猛地发展起来，安居乐业已是人们追求的根本，房屋作为最主要的不动产，与我们的生活息息相关。但在商品房买卖中，开发商往往拥有资金和信息优势，并借助相关优势规避法律责任，侵害作为弱势地位的购房者的利益。近些年来，房地产交易行为的不规范已成为一个比较严重的社会问题。一些房地产开发商严重违背诚实信用原则，其行为直接影响着房地产市场的健康发展：有的发布虚假广告，有的设置定金圈套，有的一房两卖或多卖，采取欺诈手段损害购房消费者的权益；有的甚至房屋面积严重缩水或者存在着质量隐患。这些问题困扰着购房者，也损害了购房者的合法权益。我们应加强法律意识，积极寻求法律途径解决，对于商品房开发商和销售商的违法行为予以惩罚，以维护自己的合法权益。

早在1993年我国就制定了《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》），借鉴了英美法系的惩罚性赔偿制度，规定商品欺诈和服务欺诈实行两倍的赔偿，正式地、有限制地采用了惩罚性赔偿制度。惩罚性赔偿就是行为人恶意实施该行为，或对行为有重大过失时，以对行为人实施惩罚和追求一般抑制效果为目的，法院在判令行为人支付通常赔偿金的同时，还可以判令行为人支付高于受害人实际损失的赔偿金。该法第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”。《消法》第四十九条被习惯地称为双倍赔偿规则，这种制度在保护公众利益维持正常的社会经济秩序中，起到了良好的作用，具有赔偿、制裁、预防功能。

2003年的4月28日最高人民法院下发了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称为《解释》），并于2003年6月1日起施行，对商品房交易中如何适用惩罚性赔偿问题专门做出了明确规定。有效制裁和遏制着房地产交易领域中的欺诈和恶意违约行为，维护着房地产市场交易的安全和购房者的权益，促进了社会诚信制度的确立。2007年10月1日生效的《物权法》的不动产登记、期房预告登记等制度赋予了购房者更多的权利，完善了商品房交易的程序和救济制度，有助于房地产业的健康发展。

下面谈一谈《解释》》中关于商品房买卖纠纷中（一级市场）如何适用惩罚性赔偿的问题和《物权法》中不动产登记、期房预告登记等制度的相关规定。

一、《解释》第八条所规定的出卖人恶意违约引起的惩罚性赔偿的两种情形。

第八条 规定：“ 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

第一种情形在我国房地产业较为普遍，房地产开发商在与买房人签订合同后，未告知买受人

又将该房屋作为抵押物抵押给银行或第三人而获得贷款，以便为下一步房地产开发项目取得

资金。此种情况在买受人已享有权利的财产上设定抵押权，显然构成恶意违约。需要注意的是，在适用此条款时必须要达到“导致商品房买卖合同目的不能实现”这一条件。也就是说

造成买受人不能办理房产证或购买房屋的目的落空，从而严重损害到买受人的合法权益,才

会导致出卖人的根本性违约。如果说出卖人在房屋买卖合同约定的履行期限到来之前将该抵

押撤销，不影响和损害买受人的合法权益时不适用惩罚性赔偿。

第二种情形是一房两卖或多卖情况。出卖人与买受人已签订购房合同。在没有签订退房协议、退房手续未办理完毕的情况下，出卖人又与第三人签订购房合同将此房出售给第三人，适用

惩罚赔偿。应当注意，对于一房两卖或多卖，情节严重的开发商可能会构成刑事诈骗犯罪。

如果退房协议及手续已办理完毕，只是因一些责任划分或赔偿问题还未履行完毕，不应影响

出卖人的再次出卖行为，不适用惩罚赔偿。

二、《解释》第九条规定 : “ 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请

求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；



(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

1、第一种情形：应注意此条款仅仅限于在买卖合同被确认无效及被解除、撤销时，才

能予以适用，而不适用合同生效后的违约处理。

房地产开发企业销售商品房时，应向购房人出示“五证两书”，这是法律对销售方的基

本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可

证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。“二书”是指《住宅质量保证

书》和《住宅使用说明书》。前四证是取得商品房销售(预售)许可证的前提。购买“五证两

书”齐全的房屋，可以确保购房人买房无风险。

如果购买的是期房，那么根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，房地产

开发企业预售商品房的条件除应具有上述五证外，还应具备按提供预售的商品房计算，投入

开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，并己确定施工进度和竣工交付日期。

我国现行法律对商品房的开发销售，实施严格的审核制度，《中华人民共和国城市房地产管

理法》第四十四条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条明确规定，商品房

预售必须取得许可证明。未取得商品房预售许可证明是不允许预售房屋的,即必须办理预售

登记。但《解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商

品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。由此可见出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售许可合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。没有取得商品房预售许可证，而故意隐瞒该事实，又在买受人起诉前仍未取得该预售许可证，认定出卖人存在欺诈毫无异议；如果是订立合同时预售房许可证明正在办理，出卖人将此情形告知或未告知买受人，但在买受人起诉前出卖人已取得商品房预售许可证明的，从鼓励交易原则出发，可以认定该合同有效;提供虚假商品房预售许可证明，这里也会有两种情况：一是签订商品房买卖合同时提供虚假商品房预售许可证，到买受人起诉时尚未取得预售许可证，这种情况应认定出卖人存在欺诈行为；二是签订合同时提供了虚假的预售许可证，但在买受人起诉前已取得了该房屋的预售许可证明，这样的合同是否无效呢？一种意见是出卖人为了出卖房屋采用虚假的预售许可证，将风险部分转给买受人，主观恶意明确，应认定合同无效，实行惩罚性赔偿。一种意见认为虽说出卖人在售房时采用了虚假的预售许可证，但在买受人起诉前已取得了该房的预售许可证，出卖人先期的欺诈行为并未对买受人造成实际损害，应认定合同有效。笔者认为对该类合同还是依据《解释》第二条规定，以及善意购买者的意愿来认定有无效力，这样才符合法律公平原则，才有利于维护作为弱势地位的购房者的利益，因出卖人提供虚假商品房预售许可证明的行为是违法的，是违背诚实信用原则的，应给予处罚，不然将是对出卖人违法行为的一种纵容。

如果房地产开发企业“五证”不全，并且不具备商品房预售条件，那么与购房者所签商品房销售（预售）协议就属无效，如果开发商和商品房销售商故意隐瞒“五证”不全的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，那么就要承担惩罚性赔偿，即依据《解释》第九条的规定，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

案例一：2002年6月，济南一单位购房者与某开发商签订了购房合同，约定于2003年11月底前将竣工验收合格的房屋交付使用。合同签订后，购房者按照合同约定支付了总价款50％的首付款47万余元。后来，购房者在交第二批购房款时，了解到开发商因为没有办理下用地、规划等相关开发手续，也没有取得该商品房的预售许可证，根本无法开发购房者购买的商品房。在要求开发商退还预付款并赔偿损失时，遭到开发商的拒绝，购房者于是将开发商告上法庭。购房者认为，双方在订立合同时，开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证等开发手续的事实，合同应当无效，因此请求法院确认双方的商品房买卖合同无效，判令开发商返还已付购房款及利息，并赔偿房屋差价损失，赔偿已付购房款一倍的损失。开发商表示，他们已经办理了土地、规划部分手续，但因政府行为，他们没有按照当初的计划在合同确定的日期建成房屋。但从约定来看，他们当时不可能办理商品房预售许可证等证件，对此，购房者是明知的，不存在隐瞒的事实，也不存在欺骗。因此，购房者要求赔偿损失没有依据。法院认为，被告作为房地产开发企业，在没有依法取得土地许可证、规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等证明的情况下，就与购房者签订了购房合同，违反了法律强制性规定，因此合同无效。而且，购房者基于对开发商的信赖，与之签订了购房合同，并支付了部分购房款，因不能实现购房目的，购房者显然受到了损失，对此开发商应承担主要责任，应当赔偿购房者的损失。据此，法院一审判决双方签订的合同无效，同时判决开发商返还购房者的预付款，并赔偿购房者20余万元。

案例二：2005年6月，付某看中了某开发商开发的楼盘，咨询时，售楼小姐告诉他一期房屋已售完，但正在开发该楼盘的二期工程，劝他购买，付某于是和开发商签署了一份商品房

预售合同，并约定于2007年11月底前将竣工验收合格的房屋交付使用。合同签订后，张先生按照合同约定支付了总价款50％的首付款。但在交第二批购房款时，他了解到开发商因为没有办理下来用地、规划等相关开发手续，二期工程成了空中楼阁。开发商解释说，没有办理下来用地等手续的原因是政府进行“双清”，冻结了用地审批手续，是不可抗力，自己不应该承担责任，只同意退还购房款，付某认为开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，应赔偿自己的损失，双方为此产生了分歧。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第1款的规定，开发商仅退还付某已付购房款是不够的，还应赔偿付某的损失，另外支付不超过一倍的购房款。

2、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，而导致合同无效或者被撤销、解除的。

故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。此种情况应具体分析，如果是因出卖人故意隐瞒该房已抵押的事实，致使此房最后因抵押权人行使权利，导致出卖人无法履行与买受人订立的房屋买卖合同，应认定为欺诈；如果出卖人故意隐瞒此房已抵押的事实，但随后该房的抵押权及时被解除不影响商品房买卖合同的履行，就不应该再认定出卖人欺诈，也不适用惩罚性赔偿。也就是说并不是只要出卖人在与买受人订立买卖合同时将该房屋抵押给他人，买受人就可以向出卖人主张惩罚性赔偿，只有导致出卖人无法履行买卖合同的义务时，买受人无法获取房屋时。买受人才可依据本《解释》的规定，向出卖人主张惩罚性赔偿的责任。

3、出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的。

出卖人在出卖房屋时，不论其是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，还是已经将此出卖房屋作为拆迁补偿安置房屋，对于买受人或第三人来说都有可能无法取得该房屋。出卖人对无法获得房屋的一方构成欺诈；受害方有权按照本《解释》的相关规定，要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。

三、对于以上几种情形我们也可以运用《物权法》的相关规定保护自己的合法权利。

《物权法》已于2007年10月1日起施行，依据该法我们可及时到房产管理部门登记，购买期房可进行预告登记。物权法有关规定为第九条: “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”、第十一条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”;第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 具体为：

（一）不动产的主人以登记簿为准。依据《物权法》第九条的规定，记载于不动产登记簿的权利人是该不动产的主人，但有相反证据的除外。不动产登记制度是物权制度的重要基础。商品房属于不动产的一种。“有一位房东把房子卖给甲，虽然没订合同但把房子交给甲使用；不久，由于价格上涨，房东又把这幢房子卖给乙，并和乙办理了房屋过户手续。这幢房子究竟属于谁，乙能否要求甲腾出房子。”全国人大常委会法制工作委员会副主任王胜明，全程参与了物权法的制定。他在讲到物权法的作用时，举了这样一个生活中经常发生的例子。“没有物权法，仁者见仁，智者见智，答案可能有多种。有了物权法，物权法规定，谁是不动产的所有人，要看不动产登记簿上登记的是谁。甲虽然先买房，但既没有订立合同，也没有办理过户手续；乙虽然后买，但已经办理过户手续，不动产登记簿上的所有人是乙。因此，乙是房子的所有人，有权要求甲腾出房子。甲因此受到的损失，可以要求原房主赔偿。”

（二）预告登记制度，防止一房两售或多售。在我国房地产业快速发展的今天，预售商品房成为房屋销售的一种重要形式。期房预售的好处是，开发商能及时回笼资金，购房者多了一种选择方式。但在实践中开发商悔约，一房多售或用已销售的房子抵押贷款的情况时有发生，严重损害了购房者利益。对此，物权法规定，要建立预告登记制度。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这样就能有效地保障购房者的权利，并且也起到了保护交易安全、预防市场交易风险，维护信用秩序的作用。

有一个案例：2006年9月，房地产开发商甲公司急欲销售其开发的最后1套商品房，于是打电话给乙某和丙某，表示售房。10月8日，甲公司与乙某签订买卖合同并交付该房屋，乙某支付了全部房款，双方约定半年之内办理所有权证书。10月16日，甲公司以更高的价格与丙某签订买卖合同并办理了产权转移登记。乙某以不能实现房屋买卖合同目的、无法取得房屋为由，将甲公司告上法庭，请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求甲公司承担已付购房款一倍的赔偿责任。法院审理认为，甲公司“一房二卖”的行为已经构成欺诈，判决甲公司除返还乙某已付购房款外，还应赔偿乙某购房款一倍以内的赔偿金。

这一案例中，购房人与开发商签订商品房买卖合同，发生的是债权效力。开发商将该房屋又卖给了他人并登记，最终发生的是物权效力。同一房屋，债权与物权并存时，根据物权优先于债权的原则，谁先登记谁先取得房子。第二手购房人取得房屋所有权后，第一手购房人只能请求开发商承担违约赔偿责任。那么，第一手购房人如何才能得到自己想要的房子呢？《物权法》为购房人提供了依据，当事人可以根据预告登记制度的规定，与开发商签订商品房买卖协议，约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人即购房者同意，处分该不动产的，不发生物权效力。也就是说，当购房人买了一套预售商品房后，如果申请了预告登记，未经其许可，开发商将该商品房再出售或抵押等都属于无效行为。需注意的是办理预告登记后，要从能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记，否则预告登记失效。

在房产交易过程中，还存在不少本文所提到的因为房屋面积产生的纠纷，如谁该对房屋面积的准确性负责？物权法第十一条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。也就是说，关于不动产的自然状况，应该由登记申请人来负责提供，这将会对解决类似纠纷提供参考。

四、《解释》第十四条规定房屋面积过度缩水引起的惩罚性赔偿。

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

根据该《解释》规定，如果商品房面积过度缩水，面积误差超过3%，买受人有两种选择：一种是请求解除合同，返还已付购房款及利息；一种是同意继续履行合同，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款要适用于惩罚性赔偿，此处的惩罚程度是确定的，明确规定为双倍返还。但这种惩罚可以通过双方约定来避免。另外在《解释》中第四条规定了买卖商品房出卖人向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未订立商品房买卖合同应按照法律关于定金的规定处理。这里的法律是指《担保法》和《合同法》规定的定金条款：即给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应双倍返还定金，这也是惩罚性赔偿的规定，其不以造成损失为前提。

总之，《中华人民共和国城市房地产管理法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》解释惩罚性赔偿的规定，能够有效制裁和遏制商品房买卖中的欺诈、恶意违约，为商品房交易确立良好的秩序，有利于整个社会对诚实信用原则的认识和遵守，有利于百姓安居乐业，有利于交易安全并推动我国社会主义市场经济的健康发展。《物权法》的出台较之过去的相关法律规定，实际上赋予了购房者更多的权利，同时完善了商品房交易的程序和救济制度，为房地产业的市场发展提供了基本规则，有助于房地产业的健康发展，为购房者进行商品房交易起到了保驾护航的作用，当然也妥善地保护开发商的合法利益。当我们购房时如果遇到损害自己合法权益时，可以毫无顾忌地拿起法律武器，名正言顺地维护自己的合法权利，虽然《解释》还存在着法官自由裁量权过大的问题，但我们仍应依法获取赔偿、获取利益，使违约、失信、欺诈、不依法经营、损人利己、投机取巧的房产开发商受到法律的惩罚、在财产和名誉方面遭受应有的损失。

——写于2008年11月

第四篇：惩罚性赔偿在消法中的应用

论惩罚性赔偿制度之消费者领域

毛星

南京信息工程大学公共管理学院，江苏 南京 210044

摘要

自2014年3月15日起施行的新消费者权益保护法，除了对责任主体的扩大，增加公益诉讼，最大的变化就是对于消费者惩罚性损害赔偿规定。第五十五条 经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍;增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。

经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。惩罚性赔偿制度诞生地的英国和美国以及大陆法系的德国和我国台湾地区。鉴于惩罚性赔偿良好的社会和法律效果我国于 1993 年在《消费者权益保护法》中首次规定了惩罚性赔偿制度.最新修订的消法，对于惩罚性赔偿做了更多的改进和进步，同时也有不足的还需改进的地方。本文使用了基本的法学研究方法论，归纳和总结了消费者权益保护惩罚性赔偿制度的内涵等一般法学理论；运用比较考量的方法，运用国际视野搜寻适合我国国情因而可以借鉴的优秀成果；基于法律解释的理论，对我国消费者权益保护法中涉及惩罚性赔偿的相关制度存在的问题和不足加以挖掘和分析，为最终重新构建条文打下基础。我将分成五个部分：损害赔偿的概述、消费者的概述、该制度在我国消法中确立并修改完善的意义、价值分析、中美损害赔偿的比较分析、新消法损害赔偿存在的优劣、我对于消法损害赔偿的建议，如何完善

关键词：消费者 损害性赔偿 赔偿数额

目 录

第一章：消费者损害赔偿的概述

1、损害赔偿的概念

2、损害赔偿的功能

第二章：该制度在我国消法中确立并修改完善的价值分析。

1、消费者的定义

2、消费者损害赔偿在我国确立的必要性

3、消费者损害赔偿在我国的价值分析

第三章：中美损害赔偿的比较分析

1、美国损害赔偿适用范围条件和数额确定

2、中国损害赔偿适用范围条件和数额确定

第四章：新消法损害赔偿存在的优劣

1、我国新消法相比之前的进步

2、新消法中不足之处

第五章：对于消法损害赔偿的建议，如何完善

正文

第一章：消费者损害赔偿的概述

一、损害赔偿的概念

到目前为止，损害赔偿制度可以追溯到《出埃及记》和古巴比伦王国的《汉穆拉比法典》。《出埃及记》规定：如果一个人杀了多卖掉从别人那里偷来的一头牛或一只羊，他就要赔人家5头牛或四只羊。[1]公元前 18 世纪《汉穆拉比法典》第 9 条规定：“自由民遗失其物而发现其物

在另一自由民之手，倘占有此失物者云：‘此物由一卖者售与我，我在证人之前 买得’，而失物之主亦云‘我能提出知道此为我物的证人’，„„则卖者为窃贼，应处死；失物之主应收回其失物，买者应从卖者之家收回其所付之银”。第 12条规定：“倘卖者已死，则买者可以从卖者之家取得本案起诉之五倍赔偿费”。[2]《萨利克法典》《十二铜表法》对于损害赔偿也有所规定。这是损害赔偿制度的萌芽。

严格意义上损害赔偿制度诞生于英国，基于三个案例：Wilkes v.wood 案、Huckle v.Money 案、Rookes v.Barnard 案、Rookes v.Barnard 案。法院在 Rookes v.Barnard 案中，确定了惩罚性赔偿制度适用的三种情形，第一，政府官员而非私人或公司压迫的、专横的或违宪的行为；第二，被告故意地和侵权行为性地干涉了原告的贸易，而且被告意图借由错误行为获得利益，其所获得的不当利益超过了他对原告所支付的补偿性赔偿；第三，成文法明文规定的惩罚性赔偿。[3]美国对损害性赔偿制度予以确认。惩罚性赔偿制度在美国经过反复的讨论和修改，得到了最为充分的发展和适用。美国《惩罚性赔偿示范法案》将惩罚性赔偿定义为“给予请求者的仅仅用于惩罚和威慑的金钱”。[4] 《牛津法律大辞典》将惩罚性赔偿定义为一种判定的损害赔偿金。他不仅是对原告人的一种补偿，而且也是对故意加害人的惩罚[5]《美国侵权法重述》解释：是为惩罚被告人邪恶行为以及防止本人和其他人再发生类似行为判决其承担的赔偿金。[6]

二、惩罚性赔偿的功能

我国学者张严方也对惩罚性赔偿总结出概念其包含功能概括。惩罚性赔偿制度，也称为惩戒性的赔偿或报复性的赔偿，就是指侵权行为人恶意实施一行为或者对该行为有重大过失时，以对行为人实施惩罚和追求一般抑制效果为目的，法院在判令行为人支付通常赔偿金的同时，还可以判令行为人支付高于受害人实际损失的赔偿金的制度，它具有补偿、惩罚与遏制等多种功能。[7]她将惩罚性赔偿的重要的三大功能：补偿、惩罚、遏制。这种观点是民法界王利明教授所主张的观点

1、补偿功能

根据王利明教授观点：惩罚性赔偿必须符合补偿性赔偿的构成要件，才能够向法院提出请求，惩罚性赔偿常常是在补偿性制度不能对受害人提供充分的补救的情况下而适用的，可见惩罚性赔偿具有补偿功能。[8]由此可以看出，惩罚性赔偿是补偿性赔偿的更高层次，更有利于弥补受害人的损失，而且是补偿性赔偿一种补充。很多法学家认为补偿功能是惩罚性赔偿的首要功能。

2、惩罚功能

惩罚功能以损害填补功能为其存在的正当性基础。惩罚性赔偿的惩罚与阻却功能通过损害填补功能得以实现.[9]惩罚性赔偿主要针对那些具有不法性和道德上的应受谴责性的行为而适用，过错是惩罚的重要根据。惩罚性赔偿就是要对故意或恶意的不法行为实施惩罚。它通过给不法行为人强加更重的经济负担，使其承担超过被害人实际损失以外的赔偿来制裁不法行为。对不法行为人来说，补偿其故意行为所致的损害如同一项交易，只要付出一定的补偿性赔偿，即可任意为民事违法行为，这将使不法行为人特别是富人享有太大的损害他人的权利，[10]只有通过惩罚性赔偿才能使被告刻骨铭心，从而达到惩罚的效果。[11]惩罚功能是补偿功能的更高级的形式，也是对补偿功能一种补充。如果说补偿功能是针对受害人来说的，那么制裁功能更多是针对不法行为人来说。在消费者领域体现的更明显，通过惩罚性赔偿的制裁功能，让经营者受到惩罚，改进技术从而预防更多的危害，对以后的消费者更有利的保护。我个人认为制裁功能是惩罚性赔偿区别其他赔偿最大的特点。

3、遏制功能

遏制是对惩罚性赔偿合理性的传统解释。[12]遏制可以分为一般的遏制和特别遏制。所谓一般的遏制，是指对加害人以及社会一般人能够产生遏制作用。所谓特别遏制，是指对加害人本身的威吓作用。许多学者特别强调惩罚性赔偿的一般遏制功能。正如 David Partlett指出的，遏制与单个人的责任没有联系，遏制是指确定一个样板，使他人从该样板中吸取教训而不再从事此行为。[13]也有人认为惩罚性赔偿的目的在于惩罚过去的过错行为，并“以此作为一个样板遏制未来的过错行为”，因此“惩罚性”这个词有时也用“示范性”一词来代替，这就概括了惩罚性赔偿的两项功能，即制裁和遏制。制裁只是手段，遏制才是真正的目的。遏制功能是与制裁功能紧密相关的。就消费者领域而言，遏制功能可以让经营者在制作商品的时候更多的向消费者的安全倾斜，这点在关系消费者生命健康商品或者服务的尤其明显。通过惩罚性赔偿，促使商家的卖的商品和提供的服务越来越人性化了，遏制潜在的风险。

第二章：该制度在我国消法中确立并修改完善的意义、价值分析

一、消费者的定义

要研究该制度在我国消法领域的运用，首先要明确消费者的定义。例如，日本学者竹内昭夫认为，所谓消费者，就是为生活消费而购买，利用他人供给的物资和劳务的人，是供给者的对称。[14]而国际标准化组织（ISO）认为，消费者是以个人消费为目的而购买或使用商品或服务的个体社会成员。综上可认为：所谓消费者，就是为了满足个人生活消费的需要而购买，使用商品或接受服务的居民。[15]只有符合消费者的条件，才能享受商品三倍赔偿，食品十倍赔偿，造成严重后果的有一倍的惩罚性赔偿。

二、消费者损害赔偿在我国确立的必要性

当侵权人的恶意行为不仅使受害人蒙受损害，而且给整个社会的交易环境生存环境生活秩序与生活信念带来损害时，适用惩罚性赔偿，使赔偿权利人所获赔偿承载社会整体利益，不应当给以否定性责难。[16]根据边际效益，优势者对资源的使用率远远大于对方，补偿性金额对加害方无疑九牛一毛，首先确定只有惩罚才能在产品责任中实现实质正义。[17]消费者损害赔偿在我国确立的必要性。第一，调动小额损害的消费者保护自己权利的积极性。小额损害所针对的是这样一种类型的消费者争议：经营者的一个违法行为造成了众多的甚至是无数的消费者的损失，但是每一个消费者的损失又很小，不值得为此进行诉讼主张权利。如果建立这个制度，就会使那些处于休眠中的权利浮出水面。而且如果想要调动更多人的日常消费品的维权积极性，莫过于建立底线，把最低赔偿制度建立起来，哪怕是一袋方便面，只要侵权也要赔偿最低赔偿额度。一旦最低赔偿制度被《消法》吸收，那么小额商品消费者就不会那么被动了，那些受小额商品侵权的消费者不仅可以要求经营者负担财产损失费，而且可以依据最低赔偿向经营者要求最低赔偿金作为额外赔偿。消费者有了最低赔偿金来弥补自己为维权所付出的时间和精力，其维权积极性就会大大提高。这点在新消法的制定上体现三倍的惩罚性赔偿，虽然只是比旧消法提高一倍，但能体现出国家对于消费者权益的保护的进一步增加。

第二，剥夺非法经营者的不当得利。公司只要向每一个顾客多收几分钱，或者在产品中稍微做点手脚，就能获得巨大利润;而从消费者一方看，虽然明知自己遭受了不公平对待，但由于涉及的金额太小，不值得为之浪费时间和精力，更不值得为此聘任律师诉诸法院。对此，国家不加干预，违法经营就会因此获得巨额非法收入。在经营者通过向无数消费者施加微小损害而获利的场合，即使不可能向每一个受害消费者进行精确的赔偿，也不得允许经营者保留非法收入。通过小额损害最低赔偿制度不仅能够迫使违法经营者吐出非法收入，并且承担更重的责任，就会使社会整体因此受益。该制度除了补偿性，更多是体现对生产者的惩罚性。本来经营者就是以营利为目的，如果对产品做手脚节省小成本，而带来更大的风险甚至的赔偿金乃至信用的危害，这也许会让经营者良心做产品减少投机心理。

第三，制裁违法经营行为，保障社会安全。通过消费者小额损害赔偿责任制度，能够使违法经营者意识到，为众多消费者造成微小损害的违法行为不再是有利可图的行当，从而可以防止他们在今后继续实施类似行为。经营者为避免遭到最低赔偿的处罚，自然会加大对小额商品的检验力度，减少侵权问题的发生。消费者惩罚性赔偿有利于保障消费者

三、消费者损害赔偿在我国的意义

1．有利于遏制侵害消费者权益事件的泛滥

随着市场经济的发展，企业的增多扩大，现在新的公司法也鼓励大学生创业，所以公司的质量参差不齐，公司是以营利为目的，往往企业为节省成本存在侵权泛滥的现象。这个时候就需要以国家强制力依托的法律来保障消费者的权益，来遏制此类的案件发生。现在侵害消费者权益现象是很普遍的，2014年315晚会曝光黑名单中一电子产品为重。洗不净的尼康D600、杭州广琪贸易公司销售过期进口原料、“大唐神器”恶意扣费窃取隐私、山东企业违规生产四轮代步车事故频出、涂改液甲苯超标34倍会中毒。。。我们每天都会接收到各种信息，人们也更加关注产品的安全，新消法关于惩罚性赔偿的规定也是为了遏制侵害消费者的案件发生。

2．为了降低维权成本

司法成本太高使得人们不愿意通过司法途径来解决问题，我们每个人都应该有所体会，如果赔偿的数额远低于司法成本的话，很多人还是自认倒霉。江苏省常州市消费者协会通过对该市消费者权益保护状况的调查发现，消费者中 62.7%的人认为双倍太少，应该再多一点。[13]食品安全法有十倍赔偿，新消法对产品的定义更加广泛，包括手机，汽车等等消费品，也从双倍赔偿到三倍赔偿，是表明国家对消费品的越来越严的把控。现在正规的商家，如果有欺诈消费者的行为，消费者只要找到产品生产人或者销售者甚至网站都可以获得相应的赔偿，也可以向消费者协会求助，实在不行才诉诸法律。随着司法公信力的提高，人们的维权意识越来越高，成本反而越来越低。3．有利于弥补公力救济的不足

公力救济主要指通过消费者协会、行政机关最后通过司法机关解决纠纷维护权益的过程。人们的通过新消法的小额损害赔偿制度，可以直接向厂家要求赔偿，也因为企业在乎信用和舆论的压力，而且赔偿数额在可以承受范围之内。往往企业愿意遵守法律给消费者赔偿，消费者也可以校消费者协会投诉，来督促企业履行义务。大量的侵权案件可以通过私力救济解决，让消费者弥补损失同时让经营者得到应有惩罚。这样缓解和弥补公力救济的不足，节省司法成本。

4.鼓励市场交易，迎接挑战

随着全球的经济化，我国加入WTO之后，在世界的这个市场上占着越来越重要的地位，我们不可避免的要和发达国家发展中国家打交道，我们也要学习西方先进的制度和法律。英美的消费者损害性赔偿发展十分完善，惩罚力度十分猛烈，所以我国企业向外销售的产品质量往往要比国内的号，因为国外的违法成本往往比国内高。如果不扩大消费者损害赔偿的范围和惩罚力度的话，我国的消费者会处于非常不利的地位，不光国内的厂家会把质量次的销售过来，经济全球化导致外国厂家生产的产品销往中国的质量也远远低于其在本国的质量，这会使得我国消费者买到是价高质次的产品。这会导致很严重的后果，我国的消费者往往去国外买商品，带动国外的经济。国外的奢侈品往往有汉字也有中文导购，我国的消费力在各国不容小觑，代购之风一直很流行。造成这种问题的原因有很多，我觉得我国消费者买到的国外产品价高质次是最主要的，价高主要是税的问题，而质次主要是法的问题，因为国家对于消费者的损害性赔偿力度不够所以违法成本低，导致无论是国内还是国外的厂家往往在销往中国的产品降低要求，节约成本。消费者更愿意去国外买东西，不利于国内市场的经济运行，拉动经济的三驾马车，最重要是消费，带动国内的消费除了价格人们更关注品质。商家不是慈善家，必须通过法律的严格规定，才能督促商家生产高质量的产品，惩罚力度和范围可以多向发达国家借鉴，新消法相比于过去有进步，但仍需更加严格。这是随着经济的不断发展而不断加强的

第三章：中美损害赔偿的比较分析

一、美国损害赔偿适用范围和数额确定

1、美国损害赔偿适用范围和条件

说到消费者损害赔偿，在我脑中有两个美国的案例。第一个是美国一个老太太在麦当劳喝咖啡，被烫到嘴，获赔了好几百万。获得赔偿的大部分是惩罚性赔偿。第二个是据英国广播公司19日报道，美国佛罗里达州一陪审团18日作出判决，美国第二大烟草公司雷诺烟草公司向一名死于肺癌的烟民的遗孀赔偿236亿美元。

报道称，在这一天价赔偿中，1680万美元是损害赔偿，其余是惩罚性罚款。这两个报道给我留下了深刻的印象，当时的我只觉得赔偿的数额是天文数字，但学习了法律我才了解消费者损害性赔偿。也了解美国的惩罚性赔偿是巨额的，是由陪审团在范围有自由裁量的，在某些情况下法官也可以自由裁量。美国是惩罚性赔偿最为完善，最为发达的国家。美国的惩罚性赔偿的范围有几个发展阶段，是越来越扩展。“大约从十七世纪前二十年至十九世纪前二十多年,所报告的案件„„包括了诽谤案、教唆案、羞辱性殴打案、通过刑事手段掠夺他人财物案、恶意起诉案、不法侵 扰私人住宅案以及扣押私人信件案、以无礼的方式非法侵入私人领地案以及非法监禁案。尽管它们之间可能存在不同,所有的这些案件都有一个共同的属性:它们包括了这样的行为,即该行为导致了对受害人荣誉的公然侮辱。”[19]在十八和十九世纪,美国的惩罚案件深受当时的英国法的影响,惩罚性赔偿的判决也多集中于侵权人的行为具有侵入和羞辱的案件。进入二十世纪以后,惩罚性赔偿的范围扩展到涉及铁路和商业交易的诉讼中。法院在裁判中开始注意基于权力的滥用而使被告不平等或不公正地对待原告的情形下适用-惩罚性赔偿金。在二十世纪六十年代以后,惩罚性赔偿金的范围扩展至产品责任和商业侵权领域。[20]美国1996 年美国法律统一委员会通过了《惩罚性赔偿示范法》，该法第五条规定第一，被告须依法负损害赔偿责任，第二，原告须提出明确且有说服力的证据来证明被告的恶意，第三，须有适用惩罚性赔偿的必要。

2、美国损害赔偿数额

英美是最开始支持损害赔偿金，之所以认定被告承担惩罚性赔偿金是合理的、科学的,其依据就是,在这种情况下,按照被告的行为推算出来的被告的收益,远远超过了他应当付给原告的补偿费。判决给付原告以惩罚性赔偿金,应当依据制定法的规定,不能依据法官或者陪审团的一般意志来决定。[21]联邦《惩罚性赔偿金模范州法》对惩罚性赔偿金进行了限制。主要表现在：（1）根据谁主张谁举证的原则。一般的案件是由原告来举证证明行为结果因果关系及主观过错。在惩罚性赔偿中，被告的主观过错是关键，一般的过失被告只需补偿原告的损失，要想获得惩罚性赔偿，原告必须证明被告具有故意或者可非难心理。至少有14个州要求惩罚性赔偿金的适用应当主观上有恶意。几乎每个承认惩罚性赔偿的州都认为,故意伤害是惩罚性赔偿适用的一个重要的主观要件。（2）限制陪审团。该法第5条(a)-(d)款规定,审判团应当分两个阶段审理:第一个阶段只审理填补性赔偿的责任,在填补性赔偿金作出判决后,才可以进入第二阶段的惩罚性赔偿金的审理。如果第一阶段只判决象征性赔偿金,则不能判决惩罚性赔偿金。[22](3)对惩罚性数额的限制。该法第5条(f)款规定,法院在决定惩罚性赔偿金的数额时,应当考虑对同一不法行为的所有以前的赔偿、惩罚性赔偿金对以后的请求权人的影响,填补性损害赔偿在本案的吓阻效果以及同一不法行为,被告应负担之其他刑事或行政处罚责任。[23]由于美国是联邦制，一概而论也不准确，美国18个州对惩罚性赔偿做出了限制。美国各州关于惩罚性赔偿金的数额的确定至少有不同的方法或者原则,使用最广的方法就是在确定授予惩罚性赔偿金的数额时,赋予陪审团以自由裁量的权力。总之，美国关于惩罚性赔偿的改革运动的目的是限制惩罚性赔偿的适用，这点上学术上争议不断，而且各大财团的利益博弈也是对惩罚性赔偿产生重要影响。美国的消费者损害性赔偿往往更加注重对消费者的保护，所以才有天文数字的惩罚性赔偿。但现在联邦政府反而要限制其范围和数额。也希望各州的惩罚性赔偿越来越统一，对判决的审查越来越严格。“美国联邦最高法院限制惩罚性赔偿的目的是为其他法院对惩罚性赔偿确立一定的原则和标准,平衡联邦和州的关系,这一看似宪法上的举措,导致的结果是限制了生产商的产品责任,改变过分保护消费者的指导方向,在司法判决中更加理性地适用惩罚性赔偿”[24]

二、中国损害赔偿适用范围条件和数额确定 1.中国损害赔偿的适用范围和条件

我国的损害性赔偿范围从最开始的消费者法的双倍赔偿，到食品安全法十倍赔偿，到侵权责任法的不真正连带责任。范围也是越来越广，基本上与市场有关的产品或服务等都可以涵盖到。我国的惩罚性赔偿最重要的就是运用到消费者领域。运用惩罚性赔偿的条件有四点。第一，必须是以生活消费为目的的消费者；第二，经营者的行为须构成欺诈，这点要求消费者证明经营者是故意的心态。第三，消费者须因欺诈而受到损失；第四，消费者需要提出赔偿要求。[25]基本上要想获得惩罚性赔偿除了要满足一般的证明条件，对于提出请求的主体:消费者有严格的定义。还有对于经营者的主观要求比较严格。2.中国损害赔偿的金额

我国的惩罚性赔偿数额规定还是比较死板的，法官的自由裁量权相对于英美等国来说小得多。旧《消费者权益保护法》第 49 条只对侵害消费者权益中的一种情形即欺诈行 为规定了双倍赔偿的惩罚性赔偿制度。之后的食品安全法第96条第一款规定：“违反本法规定，造成人身、财产或者其他损害的，依法承担赔偿责任。”第二款规定：“生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍的赔偿金。”新的消法把欺诈行为的双倍赔偿，变成了弥补损失后有三倍的赔偿，而且不足500元为500元，还对于因产品缺陷造成消费者死亡或者健康损害的有权要求赔偿并有两倍一下的惩罚性赔偿。数额相比之前提高了很多，而且增加了伤亡的惩罚性赔偿，给予法官一定的裁量权但依旧惩罚力度有很多限制。第四章：新消法损害赔偿存在的优劣 一.我国新消法相比之前的进步

旧消法的惩罚性赔偿除了一倍的惩罚性赔偿之外其他的并无规定。旧消法的缺点，第一、适用范围不一。第二,计算方法不明确。第三,法律适用尺度不一。第四,消费者的反应不一。[19]新消法对于赔偿的数额和范围有更明确的规定，更加具体。新消法的进步在于：其

一、形式上，《新消法》第55条是继《侵权责任法》第47条之后，第二个明确使用“惩罚性赔偿”词眼的条文，这进一步确认了惩罚性赔偿制度在我国侵权责任体系中的地位；其

二、从内容上说，《新消法》第55条包括2款规定，第1款规定是对《旧消法》第49条双倍赔偿的扬弃，变双倍赔偿为三倍，并以五百元为兜底赔偿，加重了对经营者欺诈情形的惩罚力度，而第2款则是对《侵权责任法》第47条的确认和进一步解释，有利于明确后者的适用。[26] 二．新消法还存在的不足

纵然新消法相比与之前有一定的进步，但依旧有很多问题。退一步讲制度是好的，但如何实施，怎样才能贯彻消法的地55条不容乐观。

1、新消法还存在的不足

第55条第一款增加一倍赔偿扩大到三倍赔偿还有不足500元的只能加到500元。我觉得给惩罚性赔偿规定具体数额忽略了很多具体情况，因为产品的价值不同，地区的发展水平不同，最重要的是经营者的主观恶性不同，用一刀切的方式，对于法官判案简单了许多，最低赔偿500元，比500元高的按3倍赔偿。这样就限制了法院的自由裁量权。而在什么行为适用惩罚性赔偿方面规定明显不足。比如在一些不发达地区，经常有假冒商品，一个小商店卖1元钱的矿泉水，结果认定为欺诈，1元钱的矿泉水就可以获得500元的赔偿。如果消费者都是较真的人，去法院起诉，获得赔偿。那么小商店必然倒闭，在中国假货一直盛行，假冒注册商标的产品 也经常可以看到，不分青红皂白，一律把上线提高到500元，对于很多微利的小商店也是致命的打击。我们是要保护消费者的利益但我们也必须要考虑到一些中国的国情，考虑一些经营者的利益。再举一个相反的例子，如果一个生产矿泉水的大公司，声称是最有营养最养生的矿泉水。每瓶售价20元，结果只是普通的自来水经过最简单的处理，很多指标不合格但也不会造成人们健康的严重后果。该公司通过生产获取暴利，也许只有少数人去化验，向证明经营者欺诈，向法院起诉，根据该条规定不足500元的为500元。矿泉水公司只需赔偿500元。我想就算是有100人愿意去法院起诉告该公司，该公司也就赔5万元，相比于从中获取的利益这点赔偿太微不足道。惩罚性赔偿对于该公司根本造不成惩治的作用。所以无论是三倍也好还是500元的兜底也好，规定的太死板。反而使得在具体的个案中使得争议无法得到伸张。更何况物价在飞涨，再过几年数额还是会变化的。

相比于第一款的优劣，第二款的规定争议更大。一部分学者觉得终于规定了精神损害赔偿之新消法的最大亮点，还有一部分学者认为该条款是法律的倒退，主要因为不高于两倍的赔偿引起争议。我觉得学者看似针锋相对，但实际并不矛盾。大多人看到这条款觉得新消法对于精神损害赔偿的规定予以认可，这是一大进步。但对于不高于两倍的赔偿则认为是一大退步。这让我想起的之前看到的一个公开课讲到的案例。福特公司生产的一款Ford Pinto汽车，非常流行但有个问题在于油箱是在汽车尾部，如果发生碰撞油箱爆炸会炸死了一些人。福特公司早就知道油箱的问题，而且做了成本效益分析，以确定是否应该放置一个特殊的挡板里，这个成本是11美元，要生产12.5万汽车，一共是1.37亿元使其更安全。另一方面节省其成本可能会造成180人死亡每个死者20万美元和伤亡的成本等一共是4950万美元。所以福特公司没有改进技术。当这份证据摆在陪审员面前，其后果可想而知，受害者都获得巨额的赔偿金。该案例是在讲诉功利主义的功利性没有人情味。当然大多数对于福特公司的做法不认同。这个案例让我想起新消法55条的第二款。造成消费者死亡或者健康严重损害的可获得损失两倍以下的惩罚性赔偿。公司都是以营利为目的，所以成本效益分析是每个公司都会做的事情。这个法条一出来更是给公司提供明确的成本分析。在我国死亡赔偿金计算是明确的，城市人口也就20万，有的地区非常低。就算是2倍的惩罚性赔偿金。一共也不过是60万人民币。相对于美国的要低很多。设想一下该案件发生在中国，就算是福特汽车的成本效益分析表在法官手里。根据我国的法律也最多赔偿10万美元，还比福特公司自己预算少了一半。这不是鼓励该公司再生产产品时把人的生命健康放在后面，就算是司法的最后一道防线也不能阻止悲剧的衍生。通过这个案例就可以看出该法条的不合理性。惩罚性赔偿除了弥补消费者损失更大的功能在于震慑经营者，对于小公司确实双倍的惩罚性赔偿有一定威慑作用，在计算成本时可能把生命健康放在第一位，因为赔偿数额比节省成本要高。但对于一些大公司越成功的公司这种赔偿数额远低于节省的成本。如果法律这样规定，对于这类公司无疑是一种福音，就算是法律我的赔偿数额是固定的，公司目的是盈利，福特公司作出的选择反而是受到法律的保护。对于人们的生命健康则更加无法保障。所以在美国因为法官的自由裁量权大所以往往根据公司的盈利来确定赔偿数额，没有上线会出现天文数字有几千万甚至上亿。其效果也是显而易见。比如福特公司会把油箱放置这个特殊的挡板，或者彻底停产该款汽车。之后再有类似的汽车设计。福特公司肯定会首先考虑安全，因为法院的判决的惩罚性赔偿是巨额的，节省的成本最后会到受害人那里而且还丢掉信誉。

除了该法条有一些缺点，如何实施该法条及配套措施也有不足。也就是惩罚性赔偿未落地。其原因有

（一）欺诈行为认定障碍

（二）谁承担“打假”重任。1.公众监管成本高2.社会团体监管“不给力”。这个主要是消协的不作为导致这一点也有待于提高。3.舆论监管不成熟。4.政府监管的力不从心[27] 第五章：对于消法损害赔偿的建议，如何完善

针对我所提出的不足我有以下几点建议：

1、对于新消法55条第一款应该对于惩罚性赔偿的范围有更明确的规定，列出几种符合适用惩罚性赔偿的情况而且是不完全列举。因为现在欺诈的手段非常多，而且对于什么是侵犯消费者权益的行为并不清晰，法官在判定案件的过程中往往很难认定是否使用新消法。我觉得在认定什么行为是侵犯消费者权益应该适用惩罚性赔偿的法条应该更为明确，其次在数额的规定不要采取一刀切的方式，每个地区发展水平不同，经营模式不同，生产者的实力和主观恶性不同很难具体量化。数额方面反而需要给予法官更多地自由裁量权，具体问题具体分析。这一方面可以多借鉴国外的经验去制定，给予法官更多地选择，比如考虑数额不仅仅以消费者的损失还考虑到经营者的获利等等。

2、对于新消法55条第二款我很赞同加入精神损害赔偿，这是必然的趋势，但我反对给其设定上限，这是法治的倒退。对于这一款我觉得我应该取消上限。因为人的生命和健康是无价的。企业在设计产品的过程中应该把人的生命健康放到第一位，必须要量化的话也应该和节省的成本相持平。司法是保障人们生命健康的最后一道防线，如果法律的规定没有把人的生命健康放到第一位，企业没有义务和道德去制作更安全的产品，因为其是以营利为目的，完全可以去选择更盈利的模式。我建议取消上限，法院在判决的过程中完全可以参照企业为此盈利的效益来决定惩罚金额，对企业真正的威慑。

3、对于惩罚性赔偿的实施。我觉得一方面要完善其配套的法律法规，给与消费者更多地选择维权的方式，对于消协应该有更多的监督责任和协助消费者获得惩罚性赔偿的责任。只有惩罚性赔偿真正的落实到实处。消费者才能真正的获利和感到安全，对于经营者才是更好的监督，从而使我国的社会主义市场经济得到又好又快的发展。

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14、[日]金泽良雄：《经济法概论》，满达人译，中国法制出版社2005版p460

15、杨紫烜：《经济法》第五版，北京大学出版社，高等教育出版社p180 16.马新彦 邓冰宁 论惩罚性赔偿的损害填补功能--以美国侵权法惩罚性赔偿制度为启示的研究 吉林大学社会科学学报 第 52卷 第 3 期

17.苏扬，华花 《侵权责任法》中产品责任的惩罚性赔偿的评述 江西社会科学2011.11 18.王立峰：《论惩罚性损害赔偿》，载于梁慧星：《民商法论丛（第 15 卷）》，法律出版社 2000 年版，第 55 页。19.[奥]赫尔穆特.考茨欧,瓦内萨.威尔科克斯著:《惩罚性赔偿金:普通法与大陆法的视角》,窦海阳译,中国法制出版社2012年版,第199页。20.[奥]赫尔穆特.考茨欧,瓦内萨.威尔科克斯著:《惩罚性赔偿金:普通法与大陆法的视角》,窦海阳译,中国法制出版社2012年版,第210页

21.参见戴维.M1沃克:5牛津法律大辞典6(中文版),光明日报出版社1988年版,第322页。22.陈聪富著:《侵权归责原则与损害赔偿责任》,北京大学出版社2005年版,第263页。23.陈聪富著:《侵权归责原则与损害赔偿责任》,北京大学出版社2005年版,第263页。24.董春华:《论美国惩罚性赔偿与正当法律程序》,载《兰州学刊》2010第11期。25.杨立新：中国消费者保护惩罚性赔偿的新发展

26.郑志峰：解读《新消法》第55条惩罚性赔偿条款2013-11-4发表

27.李晴晴 惩罚性赔偿制度如何才能更好“落地”——以《消费者权益保护法》中的惩罚性赔偿制度为例

第五篇：最新商品房买卖合同

最新商品房买卖合同

最新商品房买卖合同1

甲方(买方)：_________身份证号：__________________

乙方(卖方)：_________身份证号：__________________

甲、乙双方就位于(注意：应与商铺产权证上的地址一致)的一个商铺的整体买卖事宜，根据《合同法》、《城市房地产管理法》等有关法律之规定，双方在遵循平等自愿、诚实信用的原则下，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。

第一条甲、乙双方协商一致，乙方受让甲方位于的一个商铺现房(以下简称商铺)，商铺具体状况如下：

(1)产权证号为__________________，土地使用权证号为__________________。

(2)商铺座落在砖混;

(3)商铺产权面积 _________平方米。

(4)商铺占用范围内的土地所有权为国有，国有土地使用权以出让方式获得;

(5)商铺目前部分被租赁(承租人为 _________，租期截止为 _________，租金为_________，具体详见租赁合同)。以上系乙方对商铺基本情况的陈述，乙方保证对所转让的商铺拥有完全的所有权、处分权和收益权，亦不存在其他人的优先购买权。甲方以乙方的保证和陈述为基础，决定整体买受上述商铺。

乙方保证本合同生效之日起不得与上述商铺的承租人再订立任何有关租赁性质的'合同，原租赁合同在未征得乙方书面同意的情况下不得展期、续租。否则导致商铺迟延交付的，甲方应按每迟延一日元的标准向乙方承担违约金。

第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述商铺转让包干价款共计人民币_________元。

甲方的付款方式和付款期限：

本合同生效后乙方一次性支付给甲方定金人民币_________元,合同履行过程中该定金可抵作购商铺款。

乙方应在合同生效后 _________日内将商铺的产权证交由甲方处理，并到拆迁指挥部签署拆迁补偿协议，甲方应在乙方完成上述行为后日内付清余款元

第三条乙方自签署合同之日起，不再享有商铺的增值收益。若遇政府拆迁安置补偿等情况，其补偿安置及增值收益为甲方所有。

第七条本合同适用中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不成，提交商丘仲裁委员会仲裁解决。

第八条合同未尽事宜，经协商一致，双方可以订立补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。

第九条本合同一式贰份，甲、乙双方各执一份。本合同自甲、乙双方签字盖章后生效。

甲方：_________乙方：_________

住所地：__________________住所地：__________________

电话：__________________电话：__________________

身份证号码： ___________________________身份证号码：___________________________

_________年 _________月 _________日 _________年_________月_________日

最新商品房买卖合同2

本次合同示范文本是住房城乡建设部和国家工商总局在20xx年发布的《商品房买卖合同示范文本》基础上,经广泛调研多方征求意见后修订而成的。在修订过程中,两次向社会公开征求意见。

据住房城乡建设部介绍,随着房地产市场快速发展,《物权法》等一系列法律法规的出台,旧版合同示范文本内容已不能更好地满足实际需要。而与20xx年的合同示范文本相比,新修订的合同示范文本分为预售合同和现售合同两个文本,更加突出平等维护买卖双方合法权利,在明确双方义务的基础上,也更加注重买受人权益的保障。

在平等维护买卖双方合法权利、明确双方义务的基础上，更加注重买受人权益的保障。合同示范文本完善了商品房交付条件和交付手续，增加了房屋交付前买受人查验房屋的环节，明确了出卖人的保修责任和最低保修期限，细化了业主对建筑物专有和共有部分享有的权利。在预售合同中新增了商品房预售资金监管条款，明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，有效防范交易风险。

对签订合同过程中容易忽视的问题进行提示，引导买卖双方对合同重要事项作出承诺和告知。合同示范文本明确由出卖人对所售房屋不存在“一房多卖”“司法查封”、房屋地基基础和主体结构问题等作出承诺，买受人对使用期间不擅自改变房屋用途和承重结构等作出承诺。明确出卖人将合同签订后发生的规划设计变更、预售合同登记备案情况等重要事项告知买受人的义务。增加买受人信息保护条款，明确出卖人对买受人信息负有保密义务。

对法律法规没有明确规定的事项，引导买卖双方自行约定，避免引发纠纷。针对法律法规规定不详、买受人又最为关心的'小区公共服务配套设施建设完成情况，小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属，室内空气质量、建筑隔声标准等房屋质量问题，合同示范文本引导买卖双方进行约定，明晰权利义务关系。

细化了买卖双方的违约责任，合同的适用性和可操作性增强。明确解除合同的条件、程序以及利息计算方式。引入惩罚性赔偿金内容，对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的，出卖人除退还买受人已付全部房款和利息外，还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。

一、增加房屋交付前买受人查验房屋环节

二、明确出卖人保修责任和最低保修期限

三、出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户

四、买受人承诺不擅自改变房屋用途和承重结构等

据住建部的相关负责人介绍,此次新修订的合同示范文本有四大新特点值得关注。

一是在平等维护买卖双方合法权利、明确双方义务的基础上,更加注重买受人权益的保障。如合同示范文本增加房屋交付前买受人查验房屋的环节,明确出卖人的保修责任和最低保修期限,细化业主对建筑物专有和共有部分享有的权利。此外,新版本预售合同中还新增了商品房预售资金监管条款,明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户,有效防范交易风险。

二是对签订合同过程中容易忽视的问题进行提示,引导买卖双方对合同重要事项作出承诺和告知。合同示范文本明确由出卖人对所售房屋不存在“一房多卖”、“司法查封”、房屋地基基础和主体结构问题等作出承诺,买受人对使用期间不擅自改变房屋用途和承重结构等作出承诺。

对于以前开发商说一套做一套的手法,新预售合同也有所针对,明确要求卖方将合同签订和发生的规划设计变更、预售合同登记备案情况等重要事项告知买房人。一旦开发商侵害买房人的权益,买房人能够更早知晓,同时也能够更早介入,维护自己的权益。

此外,新合同还增加了买受人信息保护条款,明确出卖人对买受人信息负有保密义务。

三是对于法律法规没有明确规定的事项,新预售合同也引导买卖双方自行约定,避免引发纠纷。比如说,针对法律法规规定不详、买受人又最为关心的小区公共服务配套设施建设完成情况,小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属,室内空气质量、建筑隔声标准等房屋质量问题,合同示范文本引导买卖双方进行约定,明晰权利义务关系。

四是新合同还把买卖双方的违约责任进行细化,比如明确解除合同的条件、程序以及利息计算方式。值得注意的是,新合同还引入了惩罚性赔偿金内容,对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的,开发商除退还买房人已付全部房款和利息外,更要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。

针对房屋买卖中极易产生纠纷的口头销售承诺,新版的商品房预售合同中也第一次提出了明确禁令:不得采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

最新商品房买卖合同3

编号：穗房合字________号

合同细则

合同双方当事人：

出卖人：__________________

注册地址：____________________

营业执照注册号：_________________

企业资质证书号：_________________

法定代表人：___________ 联系电话：____

邮政编码： ___________

委托代理机构：_______

注册地址：___________________

资质证书号：_________________

营业执照注册号：__________

法定代理人：________ 联系电话：___

邮政编码：___________________

买受人：___________________

姓名：_____，国籍(身份证)(护照)_____

地址：_______________

邮政编码：__________联系电话：_____

委托代理人姓名：__________国籍：____

地址：_____________________

邮政编码：__________电话：_____

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条 项目建设依据。

出卖人以出让方式取得位于_________________编号为_______地块的土地使用权。

土地使用权出让合同号为_____________。

【建设用地批准书】【土地使用权证书】号为_________，土地出让面积为_______平方米。地块规划用途为_______，土地使用权年限自__年__月__日__至年__月__日__止。

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】_________________ .工程建设规划许可证号为____________施工许可证号为_________________。

第二条 商品房销售依据

买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为广州市国土房管局，商品房预售许可证号为_____________。

第三条 买受人所购商品房的基本情况。

买受人所购的商品房为【现房】【预售商品房】(以下简称该商品房，其房屋平面图经____规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)该商品房为本合同第一条规定的项目中的： 第____【幢】【座】____【单元】【层】[自然层__] __号房。

该商品房的用途为____，属____结构，层高为____米，建筑层数：地上__层，地下____层。

该商品房阳台属【封闭式】的____个，【非封闭式】的___个。

该商品房【合同约定】建筑面积共____平方米，其中，套内建筑面积____平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积____平方米。

买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》。

________________________________。

第四条 计价方式与价款。

出卖人与买受人约定按下述第___种方式计算该商品房价款： 1、该商品房屋属预售，按【套】【整层】出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为( 币)每方米_______元，总金额为( 币)__亿__千__百__拾__万__千__百__拾__元整。

公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。

2、该商品房屋属预售，按整幢出售，按建筑面积计算，该商品房单价( 币)每平方米___元，总金额( 币)__亿__千__百__拾__万__千__百__拾__元整。

3、该商品房屋属现房，按【套】【整层】【整幢】出售，总金额为( 币)__亿__千__百__拾__万__千__百__拾__元整。

当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准。商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下第__种方式进行处理：

第五条 面积确认及面积差异处理。

1、双方同意按以下原则处理：

1)面积误差比绝对值在0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿;

2)面积误差比绝对值在0.6%以上(不含本数)至3%以内(含本数)的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算;

3)面积误差比绝对值超过3%(不含本数)时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按____利率付给利息。

买受人不退房的， 实测计价面积大于合同约定计价面积时，面积误差比3%以内(含本数)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。实测计价面积小于合同约定计价面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含本数)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

面积误差比=(实测计价面积-合同约定计价面积)/合同约定计价面积×100%

因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的应当签署补充协议。

2、双方自行约定：

1)____________________;

2)____________________;

3)____________________;

4)____________________;

第六条 付款方式及期限。

买受人应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上(已竣工项目买受人可将房价款直接支付给出卖人)

监控银行：___________________

监控账号：___________________

买受人按下列第___种方式按期付款;

1、一次性付款

___________________________________。

2、分期付款;

1)__年__月__日前支付全部房价款的___%;计( 币)_-_亿_-_-千__百__拾__万__千__百__拾__元整。

2)__年__月__日前支付全部房价款的___%;计( 币)_-_亿_-_千__百__拾__万__千__百__拾__元整。

3)__年__月__日前支付全部房价款的___%;计( 币)_-_亿__-千__百__拾__万__千__百__拾__元整。

4)__年__月__日前支付全部房价款的___%;计( 币)_-_亿__-千__百__拾__万__千__百__拾__元整。

5)__年__月__日前支付全部房价款的___%;计( 币)_-_亿_-_千__百__拾__万__千__百__拾__元整。

3、其他方式

________________________________。

第七条 买受人逾期付款的违约责任。

买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第__种方式处理：

1、按逾期时间，分别处理(不作累加)

1)逾期在__日以内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之__的违约金，合同继续履行;

2)逾期超过__日后，出卖人有权提出解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的__%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之__(该比率应不小于第1项中的比率)的违约金。

2、___________________________。

第八条 交付期限。

出卖人应当在__年__月__日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第__种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：

1、该商品房经验收合格。

2、该商品房经综合验收合格。

3、该商品房经分期综合验收合格。

4、___________________________。

但如遇下列特殊原因，除双方

协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起__日内告知买受人的;

2、___________________________。

3、___________________________。

第九条 出卖人逾期交房的违约责任。

除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第__种方式处理：

1、按逾期时间，分别处理(不作累加)

1)逾期不超过__日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之__的违约金，合同继续履行;

2)逾期超过__日后，买受人有权提出解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起__天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款__%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一__(该比率应不小于第1项中的比率)的违约金。

2、___________________________。

第十条 规划、设计变更的'约定。

该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30天内退回已付购房款及利息(以付款日起至退款日止为期，以退期日同期银行固定资产贷款利率计算)

第十一条 交接。

商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：

______________________________。

第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。

因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第__种方式处理：

1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

2、______________

3、______________

第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。 出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：

1、______________

2、______________

3、______________

4、______________

5、______________

如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：

1、______________

2、______________

3、______________

第十五条 关于产权登记的约定

出卖人应当在商品房交付使用后__日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后__日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第__项处理。

1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起__日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的__%赔偿买受人损失。

2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的__%向买受人支付违约金。

3、______________。

第十六条 保修责任

买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。

第十七条

双方可以就下列事项约定：

1、该商品房所在楼宇的屋面使用权属全体业主共同所有;

2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权属全体业主共同所有;

3、______________;

4、______________。

第十八条

买受人的房屋仅作______________使用，买受人使用期内不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施。并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

第十九条

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第__种方式解决：

1、提交广州市仲裁委员会仲裁。

2、依法向人民法院起诉。

第二十条

本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。

第二十一条

合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第二十二条

本合同连同附件共__页，一式三份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：

出卖人一份，买受人一份，广州市房地产交易所一份。

第二十三条

本合同双方签订后30天内向广州市房地产交易所办理登记手续后生效。

企业管理 人(签章) 买受人(签章)

【法定代表人】： ____________【法定代表人】：____________

【委托代理人】： ____________【委托代理人】：____________

(签章) (签章)

__年__月__日 __年__月__日

登记部门：

登记时间：__年__月__

最新商品房买卖合同4

出卖人：

注册地址：

法定代表人：蔡建新

买受人：朱岩竣

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下补充协议： 一、20xx年3月18日，出卖人与买受人签订商品房买卖合同，合同约定，出卖人将百万庄商品房第三幢六号房出售给买受人，现对该商品房买卖合同第六条第十五条第三款予以变更。

二、该商品房买卖合同第六条及第十五条第三款变更为：“买受人以分期付款的'方式向出卖人支付房款，总房款为694915.15元，买受人自本协议签订之日起，每半年支付房款 元，在三年内付清全部房款”。

三、如买受人未能按上述期限支付房款，仍按原商品房买卖合同

第七条承担违约责任。

四、其他事项约定：以原出卖人及买受人20xx年3月18日签订商品房买卖合同为准。

五、在本协议有效期内，买卖双方不得擅自变更或解除本协议。需变更协议条款时，应经双方协商同意。

六、买卖双方在履行协议过程中发生的争议，由双方协商或通过调解解决。协商或调解不成，向出卖人所在地人民法院起诉。

七、本合同由买卖双方签字并加盖单位公章后生效。

八、本协议正本一式贰份，甲、乙双方各执一份。

出卖人：

买受人：

___年___月___日

最新商品房买卖合同5

卖方（以下简称甲方）：

买方（以下简称乙方）：

甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定，已依法取得xx市________区（县）____________地块的国有土地使用权，土地使用面积为____________平方米，土地使用年限____年，自____年____月____日至____年____月____日止，国有土地使用证号为____________。甲方在上述地块上建设的________________，现已具备规定的预售条件，经xx市房屋土地管理局批准，准予上市预售，商品房销售许可证号为京房内证字第________号。

乙方自愿购买甲方的____________房屋，房屋用途为____________。乙方预购房屋的定金为人民币____________元。双方经协商，就该房屋的预售预购事项订立本合同。

第一条_______房屋，该房屋状况详见附件一。房屋建筑面积为_______平方米（包括：套内建筑面积_______平方米，分摊的共有共用建筑面积_______平方米）。共有共用部位详见附件二。上述建筑面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以测绘部门实测面积为准。

甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占用范围内的土地使用权转让给乙方，土地使用面积（含分摊的共有共用面积）为__________平方米，该土地使用面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以测绘部门实测面积为准。土地使用期限自房屋产权过户之日起至_____年____月____日止。

第二条甲乙双方同意，结算房价款时，房屋的实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过暂测建筑面积的±______%（含）时，按照本合同第三条所述房屋单价据实结算；

房屋建筑面积误差超过上述约定幅度时，自甲方向乙方出示测绘部门实测面积数据之日起____日内，甲乙双方同意按下述第____种（大写）方式处理：

1．乙方有权解除本合同，合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效，甲方除在合同解除之日起30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付房价款及利息全部退还乙方。利息按________利率计算。

2．按照本合同第三条所述房屋单价据实结算。

3．_______________ _________________________________。

第三条双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米人民币________________元，价款合计为人民币（大写）____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整（小写）元。付款方式见本合同附件三。乙方同意按双方签订的付款方式如期将购房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的银行。乙方所支付的'定金在乙方最后一次付款时转为购房价款。甲方售楼款监管银行____________，银行帐号为____________。

第四条乙方如未按本合同附件三付款方式规定的时间付款，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限第二日起至实际付款之日止。每延期一日乙方按延期交付价款的万分之_______（大写数字）向甲方支付延期违约金。逾期超过_______日（遇法定节假日顺延）乙方仍未付款的，甲方有权解除本合同。合同解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。

第五条甲方向乙方交付房屋时，应同时提交建设工程质量监督部门出具的《xx市建设工程质量合格证书》和测绘部门实测面积数据；若双方约定交付初装修房屋的，须按照《xx市公共建筑工程实施初装修质量核定规定（试行）》、《xx市住房工程实行初装修竣工工质量核定规定（试行）》的要洋，提交建设工程质量监督部门验收合格证件和测绘部门实测面积数据。符合本条款所述条件后，甲方交付房屋的日期为____年____月____日。甲方交付的房屋被建设工程质量监督部门认定不合格的，乙方有权解除本合同，甲方在合同解除之日起30日内除向乙方双倍返还定金外，还应全部退还乙方已付的房价款及利息，利息按____利率计算。

第六条甲方交付房屋的装修、设备与附件规定的标准不符的，甲方同意按________________向乙方补偿。

第七条除不可抗力外，甲方未按期将房屋交付给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金支付时间向本合同约定房屋交付之日第二日起至实际交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已支付房价款金额的万分之________（大写数字）向乙方支付违约金。逾期超过____日（遇法定节假日顺延）甲方仍未交付房屋的，乙方有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方在解除合同之日起30日内须将乙方已支 的房价款及利息全部退还乙方，并向乙方双倍返还定金（利息计算同第五条）。

第八条本合同签订后，因甲方变更其建筑设计而影响乙方购买房屋的套内面积、平面布局和使用空间的，应于____日内书面通知乙方。乙方于收到通知之日起____日内有权解除本合同。合同解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方在解除合同之日起30日内须将乙方已付的购房价款及利息退还乙方（利息计算同第五条），并向乙方双倍返还定金。甲方变更建筑设计不告知乙方的，乙方有权解除本合同，甲方除应退还乙方已付的房价款及利息（利息计算同第五条），并向乙方双倍返还定金外，还应承担补充协议中双方约定的违约责任。

第九条甲方同意按《建设工程质量管理办法》、《xx市建设工程质量条例》及有关规定，自竣工房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。

第十条乙方同意在小区物业管理委员会或业主管理委员会未选定物业管理机构之前，其购置的房屋由甲方或甲方指定的物业管理公司负责管理。

第十一条双方同意在签订本合同后三十日内，持本合同和有关证件共同到xx市________________房地产交易管理部门办理预售、预购登记手续。

第十二条本合同签订后至房屋交用前，乙方不得转让所预购的房屋，如有特殊原因转让，须经甲方同意并签订预售转让书面协议，报市房屋土地管理局批准。

第十三条双方同意房屋符合交用条件时按规定共同到房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，申领房地产权属证件，并按规定交纳有关税费。

第十四条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决。协商不能解决的，双方同意按以下第______种（大写）方式解决纠纷

1．提交北京仲裁委员会仲裁。

2．任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。

第十五条本合同未尽事宜，双方可签订补充协议。本合同的附件和双方签订的补充协议为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。

第十六条本合同正本一式两份，甲乙双方各执壹份，副本共____份，房地产交易管理部门壹份，____________。

甲方（签章）：__________乙方（签章）：

法定代表人：____________法定代表人：

身份证号码：____________身份证号码

地址：__________________地址：

联系电话：______________联系电话：

邮政编码：______________邮政编码：

代理人：________________代理人：

联系电话：______________联系电话：

________年____月______日________年____月________日

预售登记机关：__________________________________（章）

经办人：

附件一房屋状况（略）

附件二共有共用部位（略）

附件三付款方式（略）

甲方：

身份证号：

联系地址：

联系电话：

乙方：

身份证号：

联系地址：

联系电话：

甲乙 方拟合资向 购买商品房（以下简称“房产”），现甲乙丙方就合资购买上述房产事宜达成协议，以资双方共同遵守，具体内容以下：

一、房产情况

由 开发，位于 ，合同约定面积平方米，单价为 元/平方米，总价为人民币 元。

二、出资比例

甲乙双方按购房总价联合出资购买该房产，出资比例各占二分之一。

三、为公道应对当前国家房地产金融政策，甲乙双方约定由甲方/或乙方

为代表与房产出卖人签订商品房买卖合同、前期物业合同等合同、协议

一、出资比例

双方联合出资购买房产，出资比例各为50%。双方按出资比例享有房产的所有权益，并承当因购买该房产及今后与该房产有关的所有购房款、税费等一切支出。

二、房款、税费支付

甲乙双方均应及时履行与房产转让方签订的购房协议，和因受让房产产生的一切税费等支付，并承当相应的责任。

1、为了受让房产能够及时有序地进行，甲乙双方推选甲方为事务执行人，代表甲乙双方履行受让房产进程中的一切事务，包括但不限于支付购房款、税费及其他活动用度支出，办理交房手续，办理产权证书过户手续等。

2、按有关行政主管部分及房产转让方要求，需乙方亲身办理的，乙方应予执行。

3、购房款、税费等付款到期前，乙方应将其应承当的部份款项交由甲方对外支付。否则，付款到期后，为确保受让房产顺利进行，甲方可自己出资垫付或对外借款垫付，因此产生的借款本金、利息和甲方向乙方追偿的全部用度由乙方负责并承当。

三、房地产权属证书的保管

受让后的房地产权属证书暂时由甲方保管。若当地房地产主管部分按房产共有人人数办理房地产权属证书的，双方保管各自的证书。

四、受让后房产的管理和使用

受让后房产的管理和使用由双方友好协商处理。但房产需要对外出售、出租、出借、典当等时，甲乙双方中任何一方在同等条件下均有优先权。

五、违约责任

甲乙双方中任何一方违约的，应赔偿守约方的经济损失。经济损失包括但不限于追究违约方违约责任而产生的律师费等。

六、文书投递

本协议确定的联系地址为各类通知、文书投递的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相干通知文书没法投递的，将视同已投递，由此产生的法律责任由当事人自行承当。

七、本协议未尽事宜，双方可另行协商订立补充协议。与该房产有关事宜双方未约定如何处理的，依照我国《物权法》、《房地产管理法》等法律、法规规定处理。

八、本协议一式二份，甲乙双方各执一份。本协议自甲乙双方签字之日起生效。

甲方： 乙方：

签订日期： 年 月 日

签订地点：

最新商品房买卖合同6

1．本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产行政管理部门咨询。

2．本合同所称的商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

3．为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的

内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

4．本合同中涉及到的.选择、填写内容以手写项为优先。

5．对合同文本? ?中选择内容、空格不为填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。? ?忠玄子内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

6．在签订合同前，出卖人应当想买受人出示出售该房屋的有关许可证书，证明文件。

7．本合同所致建筑面积及分摊面积的计算依据郑州市人民政府郑政文〖20xx〗20号文件关于《郑州市房屋建筑面积测算及共用建筑面积分摊规则》的通知。

8．双方当事人必须确保所填联系方式真实可靠。

9．本合同条款由中华人民共和国建筑部和国家工商行政管理局负责解释。

最新商品房买卖合同7

出售人： (以下简称甲方)

代理人： (以下简称乙方)

买受人：

双方根据《上海市优惠价房出售管理办法》的有关规定，签订本合同。

第一条 甲方同意将坐落在上海市区 (县)街道 (镇)路 (弄)支弄号室计建筑面积平方米的房屋以优惠价出售给乙方。

第二条 上述房屋按住房综合造价的. %年每平方米建筑面积 元计价，另计房屋地段、层次、朝向、设施因素计算，每平方米建筑面积售价 元，共计售价(大写) 元。

第三条 乙方在合同签订时交纳定金300元整。

第四条 乙方在合同签订后30天内一次付清购房款，甲方给予 %优惠，乙方实付价款(大写) 元。

第五条 乙方要求分期付款，必须征得甲方同意。首期付款占应付款 %，计(大写) 元。余额计(大写) 元，分 年付清，月利率 ‰，余额款本息共计(大写) ，每月月底前交付(大写) 元，最后在 年 月底前全部付清。合同签订后30天内交付首期购房款。

第六条 乙方分期付款而逾期交付，已交购房款作违约金由甲方收取，从未交款当月起向甲方缴付按公房租金标准计价的临时使用费，补交住宅建设债券。预付维修费按已支出的维修费用结算，多退少补。

第七条 乙方购房款未付清前调离本市、出国定居或去世，由其代理人或继承人付款。如乙方去世又无继承人，房屋由所在地区、县房管局根据《继承法》向法院申请按绝产接管，未付清的购房款由接管单位补交。

第八条 甲方收到乙方购房款、维修费，在合同签订30天内交割房屋。

第九条 甲乙双方按规定办理有关手续，交付有关手续费和产权登记费。乙方分期付款则要购房款全部付清后方可取得房屋所有权证。

第十条 甲乙双方在合同签订后30天内预付住房售后维修费。甲方按住房综合造价多层住

宅 %(高层住宅 %)，提取维修费(大写) 元，连同乙方按住房综合造价多层住宅 %(高层住宅 %)预付维修费(大写) 元，落实维修单位，负责修理房屋的共用部位和共用设施。

第十一条 上述房屋的基地和园地属国家所有，乙方不得擅自改建或搭建;公用部位设施属同幢所有权人共有，乙方保证不侵占使用。

第十二条 乙方保证遵守国家和本市有关土地、私房、建筑管理等的各项法规和规定，按时向提供售后服务和管理的管房单位或组织交纳管理费用。

第十三条 本合同签订之日起生效。乙方履行合同，定金抵付购房款，未履行合同，定金不予返还;甲方不履行合同，定金双倍偿还乙方。

第十四条 本契约一式四份。甲乙双方各执一份，房屋所在地管房部门或组织，房产交易所各执一份存证。

甲方(签章)： 乙方(签章)：

代表人(签章)： 代表人(签章)：

年 月 日订立于：

最新商品房买卖合同8

甲方(卖方)：__________________身份证号：__________________

乙方(买方)：__________________身份证号：__________________

甲、乙双方就位于(注意：应与商铺产权证上的地址一致)的商铺的整体买卖事宜，根据《合同法》、《城市房地产管理法》等有关法律之规定，双方在遵循平等自愿、诚实信用的原则下，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。

第一条甲、乙双方协商一致，乙方受让甲方位于_______________，商铺具体状况如下：

(1)产权证号为_________，土地使用权证号为_________。

(2)商铺座落在 _________，结构为 _________砖混;

(3)商铺产权面积 _________平方米。

(4)商铺占用范围内的土地所有权为国有，国有土地使用权以出让方式获得;

(5)商铺目前部分被租赁(承租人为_________，租期截止为_________，租金为 _________，具体详见租赁合同)。以上系甲方对商铺基本情况的陈述，甲方保证对所转让的商铺拥有完全的所有权、处分权和收益权，不存在任何权利瑕疵(包括但不限于抵押权、优先购买权等)。乙方以甲方的保证和陈述为基础，决定整体买受上述商铺。

甲方保证本合同生效之日起不得与上述商铺的承租人再订立任何有关租赁性质的合同，原租赁合同在未征得乙方书面同意的情况下不得展期、续租。否则导致商铺迟延交付的，甲方应按每迟延一日 _________元的标准向乙方承担违约金。

第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述商铺转让包干价款共计人民币_________万元，小写(_________元)。乙方的付款方式和付款期限：

本合同生效后乙方应向甲方支付给定金人民币_________万元,合同履行过程中该定金可抵作购商铺款。

甲方应在合同生效后 _________日内将商铺过户至乙方名下，乙方应在妥商铺过户手续的当日将余款 _________元一并付清。

第三条上述商铺的`过户费用由乙方承担。

第四条甲、乙双方对商铺的责任界定以过户为准，过户前所有的费用(包括但不限于水电费、物业费、租金等)由甲方承担或享有;过户后所有的费用(包括但不限于水电费、物业费、租金等)由乙方承担或享有。

第五条如因甲方原因导致上述的商铺无法按照合同约定的时间办理过户手续给乙方，视为甲方重大违约，乙方有权单方解除合同，甲方除应立即退还乙方已付款项外，还应向乙方支付违约金 _________元。

如因乙方原因导致商铺无法与甲方履行合同(即过户至乙方)，视为乙方重大违约，甲方有权单方解除合同并没收乙方订金。

第六条本合同适用中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不成，双方均有权向商铺所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。

第七条合同未尽事宜，经协商一致，双方可以订立补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。

第八条本合同一式贰份，甲、乙双方各执一份。本合同自甲、乙双方签字盖章后生效。

甲方：__________________乙方：__________________

住所地：___________________________住所地：___________________________

电话： __________________电话：__________________

身份证号码：__________________身份证号码：__________________

_________年_________月_________日_________年_________月_________日

最新商品房买卖合同9

合同双方当事人：

出售方(甲方)：

注册地址：

营业执照注册号：

法定代表人：_________联系电话：_________

认购方(乙方)：_________身份证号码(或营业执照号)：_________地址：_________电话：_________

甲、乙双方本着诚实信用、互惠互利的原则，就乙方受让甲方铺位产权有关事宜，经友好协商，达成如下协议以便共同遵守：

1.转让铺位基本情况

1.1.地址：位于聚福现代商业中心(项目推广名)

【区】 【层】 【号】铺位(以下称“该铺位”，

1.2.该铺位建筑面积共_________平方米，(其中套内建筑面积_________平方米，分摊建筑面积_________平方米，层高_________米。(以上面积均以《房地产权证》登记的面积为准);

1.3.聚福现代商业中心(项目推广名)甲方已于 _________年 _________月 _________日申请产权登记，并领取了《房地产权证》，证号为_________。乙方所购买的商铺可办理分证登记手续;

1.4.乙方对甲方拟转让的商铺的现状已充分了解，并愿意购买该商铺。

2.购买价款及付款方式

2.1.双方约定该铺位之计价面积以建筑面积为标准，该铺位之转让单价为每平方米人民币_________元(￥_________元);总价为人民币_________仟 _________佰 _________拾 _________万元整(￥ _________元)。

2.2.付款方式(在以下方式中以“√”选择其中一种)：□一次性付款乙方须于_________年_________月_________日前将房款一次性支付完毕; □免息分期付款

(1)首期转让款：转让价50 %，即￥_________元，乙方须于 _________年_________月_________日前支付;

(2)二期转让款：转让价50 %，即￥_________元，二期转让款必须在首期转让款支付后15日内一次性支付。

甲方销售商铺收款银行帐户如下：

户名：

开户行：

帐号：

3.交铺时间

3.1.乙方将所有房款付清给甲方之日视为该商铺交付之日;

3.2.自该商铺交付之日起30天后起计，甲方应按《委托经营管理协议》的约定向乙方支付租金收益;

3.3.该商铺的风险责任自交付之日起转移给乙方。

4.登记过户手续办理

4.1.本合同签订之日起九个月内，甲、乙双方应携带有关资料到东莞市房产管理局办理过户分证手续。

4.2.自办理过户分证手续之日起180天内，甲方应将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。

5.面积确认及面积差异处理

5.1.根据买卖双方选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理;

5.2.合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准，并按照合同第1.2条及第2.1条约定据实计价结算。

6.铺位管理及委托经营

6.1.甲方负责该铺位之统一规划，树立市场形象，提供商业信息咨询及承担铺位的物业管理职能;

6.2.该铺位转让时，乙方需按《委托经营管理协议》的约定将该铺位委托给甲方或甲方指定的公司实行统一管理，统一招租，整体规划经营。

7.税务承担

经双方协商同意按第种方法处理：

7.1.办理上述房地产过户所需缴纳的税、费，由甲、乙双方按规定各自负责。

8.双方权利义务

8.1.甲方权利义务

8.1.1.有权按时足额收取转让价款;

8.1.2.应当按时将符合约定之该铺位交付给乙方;

8.1.3.对该项目提供有偿的物业管理服务。

8.2.乙方权利义务

8.2.1.有权按时接收该铺位;

8.2.2.应当按时足额支付该铺位之转让价款;

8.2.3.委托期满后，如乙方需要改变商铺的经营范围，需经聚福现代商业中心的全体业主半数以上同意;如乙方不同意甲方之统一经营管理，甲方在同等条件下有权优先购买该铺位。

8.2.4.向甲方交付相关的物业管理费用。

9.合同的`变更和解除

发生下列情况之一时，可变更或解除合同，但双方必须就此签署书面变更或解除合同：

9.1.由于不可抗力或由于一方当事人虽无过失但无法防止的外因，致使本合同无法履行;

9.2.由于一方或双方违约，严重影响了守约方的经济利益，使合同履行成为不必要;

9.3.情况发生变化，经双方协商同意变更或解除合同。

10.回购条款

10.1.乙方在本合同签署并支付清转让价款十二个月后，三十六个月内可要求甲方以本合同价款回购，而甲方不得推诿，但由此产生的所有相关税、费概由乙方承担。

11.违约责任

11.1.甲方应在悔约之日起七天内将所收定金及购房款退还给乙方，另按房款的30%赔偿给乙方;

11.2.甲方逾期办证时，每逾期一日，按乙方已付款的日万分之三计付滞纳金给乙方;逾期超过180日时，乙方有权解除本合同，解除本合同时，甲方除应付滞纳金外，还应按乙方已付款的30%支付赔偿金给乙方;

11.3.乙方决定中途不买时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金及房款，甲方不予退回;

11.4.乙方逾期支付购房款时，每逾期一日，乙方按应付未付款的日万分之三支付滞纳金给甲方;逾期超过180日，甲方有权解除本合同，解除本合同时，乙方除应付滞纳金外，还应按房款的30%支付赔偿金给甲方。违约金可由甲方在乙方已付房款中扣除。

12.不可抗力

12.1.双方对不可抗力且自身无过失造成延误或不能履行合同义务均不负责任。

13.法律适用及管辖

13.1.本合同之签署及履行，均适用中华人民共和国之法律(包括法规，司法解释等广义上之法律)。

14.争议的解决

14.1.本合同履行过程中如有争议，双方应友好协商解决; 14.2.如果协商不成，任何一方均向东莞市的人民法院起诉。

15.通知

15.1.本合同项下之一切通知、请求、要求或其他函件均应采取书面形式，上述通知，请求或其他函件在发出方按本合同所列之联系资料发出挂信后生效;

15.2.任何一方均可改变其地址或电话，传真号码，但须按本合同允许之方式告知对方更改情况。

16.其他

16.1.本合同未尽事宜，由双方另行协商签署补充协议进行约定，补充协议为本合同有效组成部分，与本合同具有同等法律效力;

16.2.本合同一式四份，甲方执两份，见证单位、乙方各执一份，均具同等法律效力;

16.3.本合同由双方共同签署并经见证后生效;

16.4.以下附件作为合同的一部份，与本合同同时生效。

附件一：甲方《营业执照》复印件;

甲方：_________(盖章)

法定代表人：_________

鉴约日期： _________年_________月_________日

签约地点：___________________________

乙方(签名/盖章)：__________________身份证号码(或营业执照号)：_________签约日期：_________年_________月_________日

签约地点：___________________________

最新商品房买卖合同10

合同编号：

合同双方当事人：

出卖人：

注册地址：

营业执照注册号：

企业资质证书号：

法定代表人：____________________ 联系电话：

邮政编码：

委托代理人：____________________ 地址：

邮政编码：______________________ 联系电话：

委托代理机构：

注册地址：

营业执照注册号：

法定代表人：____________________ 联系电话：

邮政编码：

买受人：

姓名：___________国籍：

地址：

邮政编码：______________________ 联系电话：

姓名：_________国籍：

地址：

邮政编码：______________________ 电话：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条 项目建设依据

出卖人以__________方式取得位于___________、编号为_________的地块的土地使用权。为_____________。

该地块土地面积为__________________，规划用途为土地使用年限自____年___月___日至____年____月___日。

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，_________。建设工程规划许可证号为___________，施工许可证号为________________。

第二条 商品房销售依据

买受人购买的商品房为。预售商品房批准机关为_________________，商品房预售许可证号为

第三条 买受人所购商品房的基本情况

买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：

第____________________号房。

该商品房的用途为_______，属_____结构，层高为____，建筑层数地上____层，地下____层。

该商品房阳台是。

该商品房建筑面积共____平方米，其中，套内建筑面积___平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积____平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。

第四条 计价方式与价款

由于商品房的用途为普通住宅、经济适用房、公寓及其他高档住宅等居住类房屋，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款；商品房的用途为非住宅的，出卖人与买受人约定按下述第___种方式计算该商品房价款：

1．按套内建筑面积计算，该商品房单价为（___币）每平方米______元，总金额（币）____千___百___拾___万___千____百___拾__元整。

2．按建筑面积计算，该商品房单价为（____币）每平方米______元，总金额（币）____千____百___拾___万___千___百___拾___元整。

3．按套（单元）计算，该商品房总价款为（___币）___千___百___拾___万___千___百___拾___元整。

4．

第五条 面积确认及面积差异处理

根据当事人选择的计价方式，本条规定以（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。

当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第___种方式进行处理：

1．双方自行约定：

（1）____________________________________________________________；

（2）____________________________________________________________；

（3）____________________________________________________________；

（4）____________________________________________________________。

2．根据本合同第四条按套内建筑面积计价的约定，双方同意按以下原则处理：

（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按___利率付给利息。

买受人不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

套内建筑面积误差比＝产权登记套内建筑面积－合同约定套内建筑面积/合同约定套内建筑面积×100%

因设计变更造成面积差异．双方不解除合同的，应当签订补充协议。

3．根据本合同第四条按建筑面积计价的约定，双方同意按以下原则处理：

（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据产权登记建筑面积结算房价款；

（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按____利率付给利息。

买受人不退房的，产权登记建筑面积大于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

面积误差比＝产权登记面积－合同约定面积/合同约定面积×100%

因设计变更造成面积差异，双方不解除合同，应不签订补充协议。

第六条 付款方式及期限

买受人按下列第___种方式按期付款：

1．一次性付款 _________________________________________________。

2．分期付款 ___________________________________________________。

3．其他方式 ___________________________________________________。

第七条 买受人逾期付款的违约责任

买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第___种方式处理：

1．按逾期时间，分别处理（不作累加）

（1）逾期在___日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之___的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过___日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的___%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2．____________________________________________________________。

第八条 交付期限

出卖人应当在____年___月___日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种、第2种和第___种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：

1．该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。

2．该商品房取得面积实测技术报告书。

3．该商品房经分期综合验收合格。

4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

5．____________________________________________________________。

但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起___日内告知买受人的；

2．____________________________________________________________；

3．____________________________________________________________。

第九条 出卖人逾期交房的违约责任

除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第__种方式处理：

1．按逾期时间，分别处理（不作累加）

（1）逾期不超过____日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之___的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过___日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起__天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的___%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之___（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

2．____________________________________________________________。

第十条 规划、设计变更的约定

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：

（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；

（2）___________________________________________________________；

（3）___________________________________________________________；

（4）___________________________________________________________；

（5）___________________________________________________________；

（6）___________________________________________________________；

（7）___________________________________________________________。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起___天内将买受人已付款退还给买受人，并按___利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。

第十一条 交接

商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：_________________________________________。

第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。___________________________________________。

第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第___种方式处理：

1．出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

2．____________________________________________________________。

3．____________________________________________________________。

第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺

出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施司公共配套建筑按以下日期达到使用条件：

1．____________________________________________________________；

2．____________________________________________________________；

3．____________________________________________________________；

4．____________________________________________________________；

5．____________________________________________________________。

如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：

1．____________________________________________________________；

2．____________________________________________________________；

3．____________________________________________________________。

第十五条 关于产权登记的约定

出卖人应当在商品房交付使用后___日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第___项处理：

1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起__日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的__%赔偿买受人损失。

2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的___%向买受人支付违约金。

3．____________________________________________________________。

第十六条 保修责任

买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的`附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。_____________________________。

第十七条 双方可以就下列事项约定：

1．该商品房所在楼宇的屋面使用权 _______________________________；

2．该商品房所在楼宇的外墙面使用权______________________________；

3．该商品房所在楼宇的命名权____________________________________；

4．该商品房所在小区的命名权____________________________________；

5．____________________________________________________________；

6．____________________________________________________________。

第十八条 买受人的房屋仅作___使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。____________________。

第十九条 前期物业服务

本物业由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务，服务内容及质量等见附件四；前期物业管理期间，物业服务收费价格为___/月平方米（建筑面积），由物业管理企业按年（半年、季）收取。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、

出卖人负责监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务。

第二十条 物业服务的内容和本物业业主临时公约

买受人已详细阅读本合同附件四有关物业服务的全部内容和本物业业主临时公约，买受人同意由出卖人依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，同意按照本合同第十九条约定的价格和方式交纳物业服务费用；并同意遵守业主临时公约。

第二十一条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第__种方式解决：

1．提交_______仲裁委员会仲裁。

2．依法向人民法院起诉。

第二十二条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。

第二十三条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第二十四条 本合同连同附件共___页，一式___份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：

出卖人___份，买受人___份，___份，____份。

第二十五条 本合同自双方签订之日起生效。

第二十六条 商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向________申请登记备案。

出卖人（签章）：__________ 买受人（签章）：

：__________ ：

：__________ ：

（签章） （签章）

___________年_____月____日________年_____月_____日

签于______________________ 签于