关于农村宅基地节约集约用地的调查报告

第一篇：关于农村宅基地节约集约用地的调查报告

关于农村宅基地节约集约用地的调查报告

农村宅基地是农民从农村集体经济组织分配取得的一项重要财产，它关系着农民一辈子的切身利益，农民将其视为“命根子”。我区人均耕地少，后备资源不足，且正处于加快推进工业化、城镇化、现代化的发展阶段。农村的发展和建设必然要用地，包括要占用一部分耕地，而我们的土地，尤其是耕地人均占有量少。解决这一问题的根本出路，就在于农村建设要节约集约用地，使有限的土地资源产生最大的经济效益、社会效益和生态效益。牡丹区立足土地利用的长远规划，根据“合理用地，保护耕地，有利生产，方便生活”的原则，按照规划有步骤地开展了农村宅基地治理整理工作。积极引导农民创新发展观念，走自我发展道路，鼓励有条件的村民建两层以上的房屋，逐步缩小城乡差距，促进农村经济社会全面、健康、和谐发展。

一、存在的主要问题

全区共有行政村（社区）628个，村庄建设用地21.4万亩，其中有“空心村”402个，占行政村总数的64%，闲置土地3.6万亩。

近年来，由于区政府对土地的管理权和执法监察权部分上收到市一级，致使我区土地管理工作长期处于被动，工作难以开展。特别是农村宅基地管理问题尤为混乱，宅基纠纷和问题不断出现，群众上访量也逐年增加，成为影响农村稳定的重要因素。据统计，当前因农村宅基地引发的问题已占到群众土地上访量的97.5%，而且还有继续上升的趋势。随着我国市场经济体制的建立和不断完善，现行的农村宅基地管理制度已经引发了许多问题。

一是人均宅基地严重超标。《土地管理法》明确规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”但在一定时期内，由于基层政府对农民建房缺乏正确的引导和管理，再加上采用的是无偿、无期限的使用制度，出现了农民超标准占用宅基地建房和未经土地管理部门批准随意在承包责任地上建房，建了新房也不愿意交出闲置下来的老宅基地，一些乡、村干部凭权力、关系占有多处宅基地等问题。就牡丹区而言，截止2006年年底，全区共有农村宅基地21.4万亩，按全区农业人口90万人计算，人均宅基地达到158平方米，超过省级标准66平方米。通过对何楼、皇镇、小留3个乡镇（办事处）6个行政村调查发现，6个行政村共有2160户，其中2100户超占面积，占总户数的97%，超占面积近千亩。何楼办事处的团柳树行政村共有360户，超占宅基面积的就有350户；牡丹办事处伊庙行政村共290户，其中一户两宅、一户三宅的10户。

二是 “空心村”、闲置土地普遍存在。近年来，随着我国经济的不断发展以及城市户籍制度的改革，一些富裕起来的农民纷纷进城购房。他们留在农村的宅基地，受现行法律法规的限制，不能进行公开合法的转让，但这些宅基地是通过合法途径得到的，村集体组织也无权收回进行处置，闲置的宅基地无法复耕。另外，一些村民利用不合法手段把住宅建在了村头或交通要道两侧，并且建新不拆旧，原来的住宅长期闲置，造成村庄内空外扩，形成“空心村”。并且，村内空闲地、废弃地也在一些村大量存在。胡集乡王屯行政村占地820亩，其中村内空闲地、坑塘、荒地等就有400余亩，土地资源严重浪费。

三是村、镇建设规划难以落实。近年来，我国虽然多次制定过中心村、镇建设规划，但由于涉及农村宅基地置换、转让这一难题，中心村、镇建设规划落实的效果并不理想，农民住宅处在低水平重复建设之中，经常出现“只见新屋，不见新村”的现象。很多村庄的农民群众乱搭乱建，杂乱无章，有的占压了街道，有的堵塞了胡同，造成建设的盲目性，在一定程度上导致了农村住宅建设用地规模失控，村庄无限扩张。同时，大量分散建造的农居，不仅使村、镇建设规划难以落实，而且也导致自然村缺乏必要的生活基础设施，环境脏、乱，居住质量差。四是农村宅基地划分标准不统一。不仅乡镇办事处各有标准，而且同一乡镇村与村之间也大小不一，从0.33亩到0.5亩不等，有的宅基地面积接近1亩。

五是集体土地资产流失严重。随着市场经济的发展和经济体制改革的深入，客观存在的土地市场供求关系使农村宅基地的转让无法制止，但现行法律法规又不允许农村宅基地流转，导致当前农村宅基地的转让多为私下进行。这种“暗箱操作”、随意定价的转让行为使本来属于村集体所有的宅基地收益在隐形交易中大量流入买卖双方手中，造成了集体土地资产收益的大量

流失。

六是历史遗留问题较多。由于大部分农村宅基地已经存在多年，而且是子孙几代人一直使用，免不了因界址不清、权属不明而引发争议和纠纷，给宅基地管理带来许多困难。我们虽然在1992年开展了一次农村宅基地清理活动，原则上对每一处宅基地进行了确权发证，但由于当时工作不彻底，使有的户发了证，有的户没有发证，有的乡镇档案比较齐全，有的乡镇档案残缺不齐，有的宅基面积丈量比较准确，有的宅基面积丈量存在误差，至今遗留问题较多。

七是土地违法案件执法难度大。针对未经批准已经建房的，拥有两处或两处以上宅基地的，如果强制拆除或收回，会给农民造成一定的经济损失，如不处理，就会助长乱搭乱建行为。在实际操作中，国土资源部门没有强制执行权，不能及时解决群众反映的宅基地问题，申请法院执行却要履行烦琐的程序，真正执行起来也很困难。

八是未批先用、无证用地现象突出。由于我区国土行政主管部门整体上划，宅基地审批、发证权同时上收，市政府五年来未颁发过一本《集体土地使用证》，在牡丹区没有发证权、审批权的情况下，农村宅基地管理陷于被动，导致宅基地未批先用、无证用地现象屡屡发生，农村宅基地管理基本上处于失控和无序状态。

上述问题的大量存在，严重影响了村集体土地资源的合理配置和村庄规划的落实，延缓了社会主义新农村的建设步伐，已成为影响当前农村经济发展和社会稳定的最大障碍和顽疾，已经到了非痛下决心解决不可的地步。对全区农村宅基地进行一次全面彻底的治理整顿，不仅十分必要，而且势在必行。

二、大力开展农村宅基地治理整顿工作，推动农村建设节约集约用地

建设社会主义新农村，是党中央统揽大局、着眼长远、与时俱进做出的重大决策，是我们在当前社会主义现代化建设的关键时期必须承担和完成的一项重要使命。在建设社会主义新农村过程中，如何承担起耕地保护的责任，防止以新农村建设名义大拆大建占用耕地，已经成为当地政府的紧迫任务。牡丹区在深入调研的基础上，集中开展了全区农村宅基地治理整顿工作，以集约节约用地推动新农村建设，引导镇村建设尽量压缩占用耕地。

牡丹区计划利用三年时间对全区30余万户农村宅基地进行一次治理整顿，并利用去年一年的时间做了大量卓有成效的准备工作。这次治理整顿工作旨在通过实地丈量、定界确权、建档立卷、颁发新证等程序，全力推行“以图管地，凭证用地，图件、证书、实地三位一体”的农村宅基地规范化管理新模式。为确保这次治理整顿工作取得预期效果，牡丹区专门出台了《农村宅基地管理办法》和《农村宅基地集中治理整顿工作实施方案》，成立了由常务副区长练建军任组长的治理整顿工作领导小组。按照先行试点，继而全面铺开的原则，严格依政策法规和规定程序治理整顿农村宅基地。对登记、发证资料手续完备的宅基地，统一换发新的《集体土地使用证》；对村内空闲的宅基地，由村集体收回，依据村庄整体规划统一安排使用；对非法占用土地建住宅的，由分局责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占地上的建筑物；对一户村民多占一处以上宅基地的，由村集体统一收回，拒不交出的，实行有偿使用，依法收取有偿使用费；影响村庄规划的，依法强制拆除地上建筑物和其他附着物，腾出宅基地重新安排使用；对原宅基地面积超过规定标准的，实行承包使用；对存在权属纠纷的宅基地，由区国土资源部门结合乡镇（办事处）、行政村解决纠纷，直到四邻认可签字、无争议后打桩定界，绘制相关位置图，登记造册，颁发新证，纳入法制管理范围；对登记、发证手续不完备的，统一建立完善的地籍档案。目前，农村宅基地治理整顿工作正在试点阶段。在试点工作中，领导小组成员单位划片包干，工作人员包乡镇，既参加了乡镇召开的动员会议，又对试点工作进行了督导检查，现场业务指导。

为确保治理整顿工作取得实效，我们在工作中做到“四个结合”：一是坚持依法办事、用好政策，与解决农村宅基地建设中存在的问题相结合。通过做深做细违法用地户的思想工作，切实维护广大群众的意愿和根本利益，防止发生新的矛盾和纠纷。严格控制建新规模，防止前期清理，后期违法违规建设，切实依法办事，公正公平，确保社会稳定。二是坚持依据规划、着眼长远，与建设社会主义新农村相结合。严格落实土地利用总体规划，完善新农村村庄建设规划。按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，积极稳妥推进农村建设用地的整理，以盘活村庄现有存量建设用地为主，搞好内部挖潜，提高利用率，使村容村貌得到较大改观。三是坚持统筹兼顾，与小康村建设、农村容貌整治、农村二三产业发展等工作有机结合。通过整治，真正形成“布局合理、设施完善、道路畅通、房屋整齐、环境优美”的社会主义新村庄。四是坚决执行上级有关政策，与当地实际相结合。加强农村宅基地治理整顿，切实解决存在的突出问题，关系到国家法律、法规的贯彻落实，关系到农民群众的切身利益，关系到农村的稳定和健康发展，关系到和谐社会的构建。通过清理整顿农村宅基地，挖潜盘活现有土地资源，集约节约用地建设新农村，有利于缓解新增建设用地压力，破解用地难题，确保农村宅基地达到“权属合法、界址清楚、面积准确、管理规范”的要求，为经济发展提供大量的用地空间。目前，农村宅基地治理整顿工作正在全区广泛推开。

三、下步工作思路

一是严格执行国发〔2004〕28号文件和我省的“贯彻实施意见”。大力推进农村土地市场建设，充分发挥土地市场配置资源作用，在利益机制的约束下，合理利用农村集体土地，以追求土地产出效益的最大化，提高农村建设节约集约利用水平。

二是加强规划计划的管理和调控作用。合理调整农村建设用地结构布局和规模，严控建设用地占用耕地尤其是基本农田。按照城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的要求，统筹安排，合理调整城乡建设用地的数量和布局，严格土地用途管理。农村建房实行集镇和村庄建设规划，鼓励修建多层建筑。

三是深度挖潜，重点盘活，利用好存量土地。要坚持开源与节流并举，把节约集约放在首位。开展存量土地普查，摸清集体土地集约利用的潜力，对各类低效利用土地制定盘活方案，并认真组织实施；对土地利用率低、盘活存量不力的地方，控制其新增建设用地规模。同时规定，除大型线性工程等外，一般城镇建设用地要首先从挖潜中解决。依法加强清理闲置土地、挖掘潜力盘活存量土地，实现农村建设用地不增加，最大限度使用空闲、闲置、存量土地。四是鼓励农民建设居民住宅或向城镇集中居住。建议政府出台相应的优惠政策，鼓励分散居住的农户进入中心村、镇建房。对于农民自愿搬迁到中心村、镇的，可以在政策上给予照顾。五是进一步强化农村建设用地日常监管。加强农村宅基地管理，实现宅基地的集约利用，关键一点是要坚决贯彻国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。既要加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理，也要重视偏远乡镇农村宅基地的管理。要坚决贯彻“一户一宅”的法律规定，正确引导农村村民住宅建设节约合理，集约利用宅基地，切实保护耕地。

第二篇：节约集约用地

节约集约用地：主要包括了三层含义，一是节约用地，就是各项建设都要尽量节省用地，千方百计地不占或少占耕地；二是集约用地，每宗建设用地必须提高投入产出的强度，提高土地利用的集约化程度；三是通过整合、置换和储备，合理安排土地投放的数量和节奏，改善建设用地结构、布局，挖掘用地潜力，提高土地配置和利用效率。

第三篇：节约集约用地

江阴市节约集约用地十八法

发布日期：2011-10-25 17:19:34 浏览数：242

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一个钟灵毓秀的江南小城，书写着波澜壮阔的宏伟长卷。

江苏江阴，一个面积仅有988平方公里县级市，2009年却完成1710亿元地区生产总值，平均每平方公里的产出超过1.7亿元，连续八年在全国县域经济基本竞争力评比中名列榜首。

近十年来，全市生产总值增长5倍，9家企业销售超百亿，11家企业挤身“中国企业500强”，14家企业挤身“中国民营企业500强”，28家企业在国内外上市„„

江阴人以超乎寻常的创意之举，在这片神奇的土地上，创造了一个又一个的奇迹。

隔江借地：跨区域联办经济园区

进入21世纪，江阴市的35公里长江岸线开发接近饱和，而一江之隔的靖江，尚有39公里的长江岸线有待开发。敢为人先的江阴人，把拓展用地空间的眼光投向了长江对岸。

2003年2月，在省、市领导的支持下，分属无锡和泰州的江阴市和靖江市签署协议，由江阴出资９０％，靖江出资１０％，在靖江建立江阴经济开发区靖江园区。2003年８月，总规划面积６０平方公里，首期面积8.6平方公里的靖江园区正式破土动工。

江阴找到了新的发展空间，20多家重点企业当年落户靖江。2004年，阳光、双良、申达等14家江阴上市公司在靖江的投资总额超过了2亿美元；2005年，靖江园区新批投资超千万美元项目23个，其中超亿美元项目4个，完成总投资10.5亿美元，协议注册外资3.62亿美元，基本形成了以工业气体、焦化、特种冶金、机械零部件、整车装备和造船为主体的产业链。2010年，园区可实现工商销售收入500亿元，财政收入12亿元。

时任江苏省委书记的李源潮在视察靖江园区后作出批示：靖江园区给予江阴新的发展空间，新的创新平台，江阴要充分利用好这个空间和平台。

江阴的创新之举在全省引起较大反响，各地纷纷学习效仿。目前，江苏省已有20多个跨区域联办的经济园区。

点评：当资源在更大范围组合的时候，必须突破旧体制的束缚。经济发达地区如何破解土地资源瓶颈发展难题？如何寻找新的发展空间？可以说，江阴提供了一个好的思路：到政区外去寻找投资空间。

集中生地：推进土地利用“三集中”

从2001年开始，江阴市开始推行“工业向工业园区集中、农民向城镇集中、农业向生态园区集中”的“三集中”发展思路，努力推进土地利用方式的根本性转变，最大限度地发挥土地资源的经济效益和社会效益

一是推进工业向园区集中，营造经济发展新高地。上世纪八九十年代，江阴乡镇企业遍地开花，一度形成“村村点火、处处冒烟”的工业布局，造成土地资源浪费。2001年，江阴以沿江开发为契机，大力推进工业园区集中，全面提升土地的集约利用水平。沿江经济开发区的产业定位是：以高新技术产业为主导，以重化工产业为主体的新型国际制造业基地。在进区项目用地审批中，开发区坚持规划龙头，突出产业特色，大力发展IT、能源、钢铁、化工、新材料等临江优势产业，目前沿江地区已初步形成5个特色鲜明的产业基地。与沿江开发相呼应，全市各乡镇工业园区在建设中不是盲目求大，而是求专求精，建设一业为主的特色工业园区，形成明显的产业集群效应。二是引导农民向城镇小区集中，营造现代人居新环境。江阴先后出台了《江阴市城市规划区农民房屋拆迁管理暂行规定》等文件，对农民拆迁安置公寓房统一规划，集中居住，彻底改变农村“独门独院”的传统居住方式，节省出了大量居住用地。同时，把全市28个镇撤并为17个镇和街道，524个行政村撤并为253个村和社区，为镇向城集聚、村向镇集聚、居民向城镇集聚创造了条件。新桥镇通过规划，将全镇19.3平方公里建成工业、生态农业和商贸居住三大功能区。目前，全镇建成了10个总面积超100万平方米的农民住宅小区，农民集中居住率达80%。农民集中居住区后，全镇农民住宅面积由0.72亩下降到0.25亩，平均每户节约土地0.47亩。

三是实施农业向生态园区集中，营造现代农业新优势。在推进城乡一体协调发展的过程中，江阴把加快建设各类农业园区、生态园区、休闲观光园区作为城乡规划的重要组成部分，统一规划，逐步推进。以农业园区建设为重点，带动一镇一特、一村一品的规模化基地发展。目前，全市已建成璜土果蔬、青阳家禽、祝塘奶牛、新桥苗木4个特色专业镇，13个特色专业村，3个出口创汇基地，4个农业示范园区以及十大集约化产业基地。形成了优质稻米、优质瘦肉型猪、奶业、优质家禽、花卉苗木、无公害蔬菜、特种水产、优质水果等八大主导产业。

点评：集中是把金钥匙。当新的发展任务提出用地要求时，江阴的选择是着力调整已利用土地的格局，积极引导“三集中”，不仅有效缓解了发展与用地的矛盾，而且使发展登上了一个新的台阶：工业发挥出更强的集聚效应，农村城镇化和农业现代化的进程大大加快，有限的土地资源对经济社会发展提供了恒久的保障能力。

“三强”盘地：加大闲置土地盘活力度

2006年以来，江阴以“三强”举措，进一步加大盘活存量土地的力度，取得了调整使用一批土地、依法收回一批土地、推动新上一批项目的良好效果。

一是强势分割。江阴在政府与企业签订的投资协议中明确载明投资强度、产出标准、开竣工时间等要求；在出让合同和划拨土地决定书中也明确了容积率、建筑密度、绿地率等土地使用条件，并明确了相关违约责任，保留了政府对批而未用的土地进行分割的权力。2007年，江阴市临港新城的江苏准提机械有限公司，因资金和经济诉讼问题，导致300亩土地闲置未用，临港新城管委会将该宗土地强势分割给了11个急需用地项目。

二是强力征收。对被认定的闲置土地，如该宗土地是以划拨方式取得的，则按每年每亩5000元征收土地闲置费；如该宗土地是以出让方式取得的，则工业用地每年按土地出让金的15％计征土地闲置费，经营性用地和其他用地每年按土地出让金的10％计征土地闲置费。将已动工开发建设面积虽然超过应开发建设面积1/3，但未达到4/5的，或者已动工开发建设面积虽然超过应开发建设面积4/5，但绝对空闲面积超过15亩以上的土地界定为未充分利用土地。对未充分利用土地，参照法定闲置土地的要求依法征收土地闲置费，从而突破了大量的未充分利用土地难以收取闲置费的障碍。

三是强制收回。对闲置二年或二年以上的土地，江阴市委、市政府坚持原则，排除干扰坚决依法收回土地使用权，重新进行配置使用。如：石庄办事处辖区内的外资企业亿诺生化有限公司，由于资金不到位、项目不落实，在责成限期开发无效的情况下，江阴于2007年6月依法收回了该宗国有土地使用权，收回用地面积达500亩。

“三强”举措的实施，既严肃了土地管理法规，又缓解了用地压力，成为江阴破难题、保发展、促节约的一大亮点，被江苏省国土资源厅评为管理创新奖。

点评：“三强”盘地，其实就是对闲置土地进行处置，方法并不新鲜，只是江阴的力度更大、效果更好。土地闲置并不可怕，因为市场经济就是生生灭灭，闲了再用起来就是了。怕的是一边闲置不用，一边又去占用新地，里里外外都是浪费。

门槛限地：政策引导节约集约用地

自2004年以来，江阴市人民政府出台了一系列促进土地节约集约利用的文件，以政策为引导，提高用地门槛，保障江阴经济社会的可持续发展。

2004年，江阴出台《关于切实加强土地集约利用工作的意见》，规定企业内部的行政办公等辅助设施用地面积一般不得超过项目总用地面积的10％；对投资额小于1000万元的的工业项目，原则上要求进标准厂房；市开发区工业项目用地，每亩土地的实际投入一般不低于250万元，镇工业集中区工业项目用地，每亩土地的实际投入一般不得低于200万元。

2006年，江阴出台《关于严格土地管理保障经济社会可持续发展的实施意见》，进一步提高了用地门槛，规定对达不到江阴市集约利用土地要求的项目一律不予供地；投资2000万元以下的项目，原则上不单独供地，企业内部的行政办公等辅助设施用地面积一般不得超过项目总用地面积的7％。

2007年，江阴出台《工业用地招标拍卖挂牌出让办法》，规定生产性工业用地省级以上经济开发区亩均投资强度应达到300万元以上，工业集中区亩均投资强度应达到200万元以上，用地规模在10亩以下或总投资低于2000万元人民币的项目，一般不单独供地，一律入驻多层标准厂房。工业用地绿化率不得超过15%，新建厂区的容积率一般应大于0.8，建筑密度一般应大于50%。

2010年，江阴出台《关于进一步提升节约集约用地水平促进产业转型升级的实施意见》，规定省级开发区与镇（街道）工业集中区亩均投资强度和亩均产出必须分别达到390万元、260万元以上和500万元、400万元以上；总投资3000万元以下、工地规模15亩以下的新增工业项目不单独供地。

点评：门槛限地，就是用政策来抬高用地门槛。江阴几次抬高用地门槛，是因为江阴的土地实在太珍贵了，只能让那些少占地、多投入、高产出的项目进来，而不能来者不拒。

论证核地：超百亩用地专家质询论证

2010年，江阴市出台《关于进一步提升节约集约用地水平促进产业转型升级的实施意见》，明确规定，对用地面积超过100亩的工业建设项目，由市国土资源部门牵头，会同市发改、经信、商务、环保、规划等相关职能部门和专家论证后确定供地计划。

在项目用地论证中，各职能部门和各位专家在对企业投资强度、生产规模等进行详细分析和精确计算，帮助投资方优化设计方案，提高建筑密度和容积率，核减用地。文件出台后，已先后对30多个重点建设项目进行了专家咨询论证，共核减项目用地510亩。

通过实行项目用地专家咨询论证，一是大大提高了建设用地审批效率；二是节省了用地指标，为安排更多项目腾出了空间；三是不仅满足了投资方的用地需求，还给他们提出了合理化建议，避免了不必要的成本支出。用地单位都很满意，没有一家企业因专家论证而撤销投资。

点评：其实，衡量一个企业的大和小、强和弱，不是看铺的摊子大小，而是要看产出。在一定面积的土地上，产出越大、效益越好，就越能说明土地集约利用的水平。

差别定地：按产业定价、按园区定价

在土地产权明晰的条件下，地租和土地价格是调节土地在各个行业和用途之间资源配置的最基本、最有效的工具，也是促进土地节约集约利用的有力杠杆。按照全面实行工业用地招拍挂出让和工业用地最低价标准的精神，结合江阴实际市情，2010年，江阴市政府下发《关于进一步提升节约集约用地水平促进产业转型升级的实施意见》，建立和完善了工业用地出让价格差别定价机制。

一是实行按产业定价。对列入现行《国家产业结构调整指导目录》及《江阴市产业结构调整指导目录》中的鼓励类项目，公开出让底价可以在市场评估的前提下适当下浮，其中对项目投资大、产业层次高、科技含量高、经济效益好、环境影响小的工业项目，公开出让底价可以按国家发布的工业用地出让最低价标准确定。其他工业项目一律以市场评估价为底价进行公开出让。

二是探索按园区定价。以省级经济开发区为主体，按照园区特色和区位，确定各类园区相对统一的用地基准价格，用价格杠杆显化区位地价，促进工业行业在区域间的合理流动，提升产业集聚程度。

点评：这项政策刚刚实行，作用还不太明显，但随着时间的推移，这项创新之举必将对江阴节约集约用地、促进产业转型升级产生深远的影响。

二次用地：鼓励企业提高用地效率

在江阴市政府出台的一系列促进土地节约集约用地文件中，都明确了对存量工业用地使用的优惠政策。比如：对于企业在符合规划、不改变用途的前提下，进行二次开发、提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

位于夏港街道的江阴市精成数控有限公司，受这一政策的启发，于2009年通过科学论证、技术创新、合理布局，拆除原有的一层旧厂房，建起了五层标准厂房。在未增加用地面积的情况下，该公司建筑面积从原来的1万平方米，增加至目前的2.2万平方米，从而提高了土地利用效率。该企业还计划于2011年将厂区内近3亩地的绿化用地拆除，再次建造3至5层生产用房，并将绿化搬至房顶，在不新增用地面积的前提下，生产厂房增加至3万平方米。

点评：鼓励企业在科学论证、合理布局的基础上，对原有土地进行二次利用，企业在不新增用地的情况下，提高土地使用效率，既解决了生产用地，又节约了用地成本。想方设法让企业立足现有土地谋发展，可以说是节约集约用地的一个方向。江阴乡镇企业发达，许多在上世纪80年代拿到土地的企业，手里都或多或少有着存量土地，或利用不太充分。把这些土地盘活了，就是下好了保障发展的一步绝妙好棋。

分期供地：杜绝假借项目圈占土地

江阴强化对建设项目的审查，坚决杜绝假借项目圈占土地的现象，对企业的新增用地需求，层层把关，严格控制。对一些分期实施的大型项目，江阴按照整体规划、总量控制、分期供地、限期开发的原则，按照其实际到账资金和生产建设进度，分期确定供地数量。

江阴市吉鑫风能科技股份公司于2009年年初提出了265.16亩的用地需求，江阴国土部门通过详细地考察和周密的论证，最终在2009年4月、9月和2010年2月和6月分四期对企业进行了供地。江阴贝卡尔特有限公司（中外合资企业）于2008年提出了349.97亩的用地需求，江阴国土部门根据其资金到账情况，分别在2008年8月和2010年的6月及8月分三期对其进行了供地。

同时，对企业申请增资扩建用地的，江阴国土部门要求必须优先使用已有建设用地，并将已有的土地与新申请用地数量一并核算用地指标。对同一企业有多处土地，部分土地尚未落实项目投资建设的，或已批土地尚未建设的，不再安排新的用地。

点评：项目到底需要多少地、每一阶段土地建设利用得怎样、如何防止假借项目圈占土地，江阴分期供地是一个应对的好办法。按照企业实际到账资金和生产建设进度，分期确定供地数量，大手大脚用地、违法违规用地就没了市场。

合并省地：拆迁企业集中安置

南闸街道是江阴的南大门，为打造江阴城市“南花园”，江阴启动了老镇区改造工程。街道镇区北部，北新街两侧，是原南闸镇办企业的密集区域，农机站、供销社、食品站等30多家老企业都集中在这里。低矮陈旧的厂房占居着南闸的北大门，且土地利用效率普遍不高。借着镇区改造这一契机，按照新的规划，南闸把北大门的老企业进行拆迁，集中安置到街道工业集中区内。

搬迁过程中，南闸街道对涉及的国有土地全部进行回购，对涉及的企业则采取多种措施进行安置。除少数企业选择货币补偿和货币安置外，大部分企业都接受了集中安置。目前，已有20多家企业被安置到街道工业集中区，建起了标准厂房，有的还共用了办公大楼、职工宿舍和食堂，与原来相比，节省了近一半的土地。

点评：老镇区改造，是许多城市都会碰到的问题。江阴南闸街道在老镇区改造工程中，特别注重节约集约利用土地，压缩工业用地数量，提高用地效率，整个镇区改造涉及30多家企业搬迁，没有新增一分建设用地，而且工业集中区内有些土地和厂房原来没有得到充分利用，现在因搬迁企业的进驻也得到了有效改善。

“回头”找地：低效用地退出，闲置土地处置

每年年初，江阴都要组织“回头看”活动，由市长率领监察、财政、发改、招商、规划、国土等部门领导，深入各镇、街道和开发区，检查企业投入产出情况和用地情况，督促企业及时开工建设和缩短投入产出的周期，缓解用地紧张的矛盾。

对查出的部分投入产出达不到要求或存在闲置、浪费土地的企业，由原招商部门与企业签订补充投资协议，在协议中明确约定要达到的最低投入产出标准和开竣工日期。对不积极主动配合、无正当理由的，收回其土地使用权或转让调剂给其他急需用地的单位使用。

同时，对各镇、街道和开发区处置闲置、未充分利用土地工作和投入产出情况进行专项检查考核。对考核优秀的单位，给予奖励，对考核不合格的给予处罚。

通过开展“回头看”，督促部分企业盘活利用了闲置土地，促使部分低效用地企业增产增效。

2008年，江阴加华新材料资源有限公司在“回头看”检查后，将大部分厂房由原来的一层改建成以二至四层为主，容积率达到1.96，并将闲置的空地充分利用起来，还根据企业自身特色，建造了一些存储池，对地下空间进行了充分利用。现公司年生产能力达到6200吨，2010年7月底已完成销售额近7.5亿元，亩产出超过600万元，成为江阴高效利用土地、高投入、高产出的典范。

点评：低效用地要退出，闲置土地要处置。道理大家都明白，关键是怎么落实。“回头”找地，其实是市政府各有关部门联合查地，督促企业及时开工建设和缩短投入产出的周期，从而缓解用地紧张的矛盾。说到底，土地就应该是这样“多家用、多家管”。

规划控地：划定“不开发区域”

科学规划是节约集约用地的前提。江阴市一直以来都将用地规划作为各项规划的龙头，建立了以规划为中心的宏观调控机制，取得了良好的社会效益、经济效益和生态环境效益。

工业聚集区规划，促进土地的集约利用。目前，全市共有高新技术产业基地、钢铁产业基地、电力能源产业基地、石化产业基地、包装新材料产业基地、物流(仓储)产业基地等8个主题园区，基本形成了工业集中、产业集聚、土地集约的发展模式。2010年实施新兴产业“445计划”，用4年时间打造低碳产业、机械装备制造业、新材料(石化)产业、现代物流业等4个“千亿级新兴产业集群”和生物医药、服务外包、新传感器、文化创意、地区总部经济等5个“百亿级新兴战略性产业园区”，进一步发挥了土地资源集聚利用效益。

不开发区域规划，提升节约用地水平。江阴市按照全面建设绿色城市、生态城市，实现生产发展和生态环境协调统一的要求，以农业园区建设为重点，逐步形成一镇一特、一村一品的规模化模式。2010年，江阴编制完成了《南部地区不开发区域产业发展暨结构调整规划》，扩大了集约用地的内涵，在顾山、长泾、祝塘、徐霞客、青阳、月城等6个镇专辟200平方公里列为禁止建设区域，按各自特点发展高效生态农业，适度发展观光农业、生态旅游等生态农业经济，不适合的工业项目一律撤出，以保护促节约，进一步提升集约用地的水平。

点评：划定“不开发区”，是件新鲜事。按照各自特点划定禁止建设区，发展高效生态农业，适度发展观光农业、生态旅游等生态农业经济，提高土地产出率，本身就是集约用地，也拓展了集约用地的内涵。

履约取地：用地先交履约保证金

从2010年起，江阴对企业拿地实行合同履约保证金制度。对办理出让的工业用地，要求企业必须签订收取履约保证金协议，按照实际成交价款的20%向企业收取履约保证金（其中：10%考核按时开工，10%考核集约用地）。依据出让合同约定按时开工和在规定时间内经项目用地竣工验收，达到出让合同中约定的建筑密度、容积率等规划条件与相关集约用地要求的，履约保证金本息分别全额退还（利息按银行同期活期存款利息结付）；未按时开工或集约用地指标不符合出让合同约定的，履约保证金不予退还，上缴市财政，并须按出让合同的约定追究相关违约责任。

对办理出让的经营性用地，必须签订收取履约保证金协议，按照实际成交价款的10%收取履约保证金（其中：5%考核按时开工，5%考核按时竣工），按时开工和在规定时间内通过综合验收的，履约保证金本息分别全额退还（利息按银行同期活期存款利息结付）；未按时开工和竣工验收的，履约保证金不予退还，上缴市财政，并须按出让合同的约定追究相关违约责任。

点评：对土地加强批后监管，用好经济手段非常有必要。江阴通过实行履约保证金制度，强化了建设用地批后监管，督促了企业按时开竣工和严格履行节约集约用地的要求，促进了土地高效利用。

宕口垦地：挖掘新的发展空间

采矿业和砖瓦窑业曾经为江阴工业经济发展的原始积累作出了很大贡献，但随着时间的推移，这两个行业成为了两只吞噬土地的“老虎”，引发了土地资源浪费一系列问题。2004年，江阴市政府作出了全面禁止开山采石的决定，将全市91家矿山企业全部关闭。2005年，又对砖瓦窑厂进行专项整治，先后关闭砖瓦窑厂71家。

关停矿山宕口后，对部分在建设用地规划区内的废弃地，国土资源局积极引导进行盘活，先后建成火车站、垃圾发电厂、殡仪馆等一大批建项目，盘活存量土地3800余亩，保障了发展用地。

同时投入环境整治资金1.875亿元，先后完成矿山整治，复垦土地13251.32亩，完成窑业整治，复垦土地6929.79亩。

经过整治，原来犬牙交错、怪石林立，浅坑深潭、砂土遍地的矿山宕口废弃地，变成了一望无际的农用地；通过环境整治，先后建成了周庄生态园、南闸狮子山生态园等一大批规模宏大、环境优美、深受入民群众赞偿的集休闲、娱乐、健身、观光为一体的自然景观，实现了废弃地整治、土地盘活、环境保护多赢。

点评：关停矿山、窑业，整治废弃地，既有效增加了土地，又改善了生态环境，这是真正的民心工程。“虎口”夺地，方法并不稀奇，关键是有没有去做、有没有真正去做。江阴做得早、做的实，所以收获大。

向天要地：建立高层农民公寓

享有“天下第一村”美誉的江阴华西村，曾被人们称为“别墅村”。如今，别墅村不再盖别墅，一幢幢高层农民公寓让华西村“长”高了。

上世纪80年代末，华西人提出了“多借天，少占地”的发展理念。2001年，华西把周边16个村并入，组成了一个拥有3万人口、30平方公里面积的大华西村。合并前，16个村共有113个自然村8417户村民，农民居住分散，住宅占地面积达6210亩。合并后，华西统一规划，建设了两个集中居住区、近百幢6层以上的农民公寓，节约土地4800多亩。

2006年，华西建成了9座“塔楼”式农民公寓，每座15层、占地面积仅2.4亩，可住48户村民。2007年，华西村节约用地又添大手笔，一幢74层、高328米、名为“增地空中新农村”的农民公寓破土动工。大楼占地面积23.89亩，总建筑面积20万平方米，建筑容积率达到12.4。大楼将于2011年投入使用，届时将有200多户村民搬出别墅，搬进高楼，此举可为华西村节省近400亩土地。

华西村走过的节约集约用地之路，是江阴大多数富裕起来的农村用地的一个缩影。目前，全市每个乡镇都建设了颇具规模的高层农民公寓，新桥、申港、南闸等镇的大型农民公寓，将几千户农民集中居住，既节约了土地，又改善了农民居住环境。

点评：有钱了盖别墅，这是中国农民最大的住房消费逻辑。然而在江阴，这条逻辑行不通，因为江阴人多地少，盖不起那么多别墅。江阴停建别墅建高层农民公寓，是可贵的觉悟和理智的选择。

考核节地：以考核促节约集约

2004年起，江阴成立了由“一把手”市长任组长的节约集约用地工作领导小组，负责对全市节约集约用地工作的领导、任务下达和监督管理。领导小将节约集约用地考核纳入市经济社会发展综合评价体系，按照单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗等相关指标，每年对镇（街道、开发区）实行分级考核，严格落实责任考核与奖惩制度。对考核不达标的地区，根据差距程度，市政府不予安排或减少安排新增建设用地计划，国土资源部门暂停受理该地区农用地转用、土地审批等相关用地手续。同时，每年对各镇（街道）工业集中区土地的集约利用状况，从土地利用强度、土地利用结构、土地投入产出、土地资源消耗四个方面进行调查、评价，并进行综合考核，将全市工业集中区土地的集约利用状况分为优秀、良好、一般、较差四个等级，对集约利用水平较高的进行奖励，对集约利用水平较差的责令整改。对市各有关部门执行不力的，将追究有关部门和人员的相关责任，有效促进和全面提升全市的节约集约用地水平。

点评：不以GDP论英雄，以单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗等相关指标论英雄，是江阴的一大创举。难得的是，江阴出台了这项政策，并不折不扣地落到了实处。

置换增地：向农村土地要潜力

从2008年下半年开始，江阴市打响了以土地整治为主线、统筹城乡发展为核心的综合战，率先开展了以土地承包经营权置换社会保障、农村住宅置换城镇住房、农民身份置换城镇居民身份的“三置换”改革试点和“万顷良田”建设工程试点。

按照“先试先行、积累经验、梯度推进”的原则，江阴选择了5个行政村和1个街道开展“三置换”改革试点，通过农村住宅置换推进土地节约集约和高效利用。根据规划，5个试点村共可节约土地2200多亩。其中周西村积极实施镇村规划对接，打破行政界限，向邻村调剂168亩土地集中建设小高层安置房，至2012年，可将全村958户、3525户村民全部安置进新型小区，预计可节约705亩土地。

2008年10月，江阴启动万顷良田一期工程，总面积18331亩，位于徐霞客、青阳、月城镇范围内，分别命名为高效设施农业区、优质粮油生产区、生态经济林果区。投资总额达5.6亿多元，目前已基本完成，可新增耕地1500多亩。

据统计，近年来，江阴市累计共完成复垦整理土地2.4万余亩，净增耕地有效面积1.15万亩。

点评：统筹城乡发展，开展“三置换”改革试点，既挖掘出了一些建设用地，增加了数量可观的优质耕地，还改善了农村居住环境，是一项利在当前、公在千秋的民心工程。

科技管地：摸清全市土地家底

为进一步提升国土资源管理水平，促进全市节约集约用地，2003年，江阴在全国县级市中率先投资3500万元，在全市范围内进行大比例尺土地利用更新调查工程，建立了城镇1：500、农村1：1000的全数字化地形、地籍和土地利用现状数据库，并于2005年通过了国土资源部的验收。该项目无论是工程总量还是技术含量，都属全国领先，被广泛用于土地登记、土地利用管理、建设用地审批和规划修编等国土资源各项业务工作领域，为土地利用规划、建设用地报批、违法用地查处等国土资源业务提供了高效的服务，使江阴国土资源管理实现了质的飞跃，也对提高全市节约集约用地水平起到了极大的推动作用。该成果填补了国内大比例尺调查的空白，被国土资源部领导誉为“国内领先，国际一流”，获得了“2005国土资源科技创新奖一等奖”、“江苏省测绘科技进步一等奖”、国土资源部“国土资源科学技术奖二等奖”等荣誉。

点评：土地怎么用，家底须摸清。建立城镇1：500、农村1：1000全数字化地形、地籍和土地利用现状数据库，对依法管地、节约集约用地提供了有力的科技支撑。

点供奖地：力促产业转型升级

2005年以来，江阴对投资达到较高规模，且符合国家和省产业政策及环保要求的高新技术类工业项目，采用向省国土资源厅争取点供用地计划指标的创新办法予以重点保障，提高了有限计划指标的使用效益。

自2005年省国土资源厅实行点供办法以来，江阴共争取点供项目25个，涉及新增建设用地计划8300亩，涉及总投资额34.8亿美元、243.9亿元人民币。

同时，江阴以点供政策为导向，建立了项目的节约集约利用评价机制，变招商引资为招商选资，不仅要看项目的规模和科技创新含量，还要看项目的投资强度、产出效益、环境影响和节约集约用地指标。点供政策不仅保障了江阴重大项目的用地，同时也提高了项目质量，促进了投资规模和集约用地水平的提高，点供项目的平均投资强度达到了300万元/亩，产出率达450万元/亩。同时，点供政策也促进了产业层次提升，高新技术产业项目成为点供的重头戏，25个点供项目中，电子等高新技术产业有17个，进一步优化了全市市的产业布局，提升了产业层次。

点评：通过“点供”，不仅保障了重大项目用地，破解了发展中的用地难题，更重要的是，助推了全市土地资源的集约化利用和经济发展方式的转变。

第四篇：节约集约用地资料

全省推进节约集约用地工作座谈会议材料

关于贯彻落实国务院[2008]3号文件 和国土资源部[2008]16号文件的情况汇报

晋城市国土资源局（2008年4月23日）

切实保护耕地，节约集约用地，是我国的一条基本国策，是贯彻落实科学发展观的必然选择和迫切要求。在当前坚守耕地红线、加强宏观调控、用地矛盾十分突出的情况下，省厅组织召开节约集约用地座谈会，分析形势，共商对策，具有很强的针对性和现势性，对于我们今后的工作具有很强的指导意义。下面，我着重从三个方面作一汇报：

一、贯彻落实文件精神好的经验和做法

国务院3号文件和国土资源部16号文件，对节约集约用地提出了明确具体的要求。近年来，在节约集约用地上，我们做了一些工作，进行了一些探索实践，取得了明显的效果。概括起来，基本做法主要有六条：

（一）规划约束，主动介入，把握土地管理的主动权 围绕一切建设用地必须符合土地利用总体规划，其它规划必须与土地利用总体规划相衔接，建立了“三横一纵”的规划约束

引导选址“上山”，避开了基本农田。

（二）严格管理，规范运作，经营性用地公开出让一步到位 为了形成我市土地市场的“小气候”，我们牢牢把握政策导向，坚持从实际出发，规范秩序，堵塞漏洞，健全制度，使土地市场逐步公开透明、健康发展、统一有序。

1、查处大要案，打开市场局面。2002年初，针对当时存在的违法占地、非法转让土地和擅自改变用途现象，我们进行了集中中土地市场治理整顿，重点查处了14起大要案，与纪检、监察、公检法等部门联合行动，强制拆除，召开公处大会，产生了极大的社会影响，打开了工作局面。

2、实行 “三个暂停”、“三个一律”，扭转了被动局面。为了堵塞漏洞，在治理整顿的基础上，我们断然采取措施，实行了“三个暂停”，暂停了村（居）委用地、经济适用住房用地和单位集资建房的审批。实行了“三个一律”，经营性用地一律实行招拍挂，经营性基础设施（供水、供电、供气、供热）和非政府投资公益事业用地（医疗、学校）一律实行有偿使用，同一宗地有三个以上用地意向者一律以拍卖、招标方式出让。

3、建立健全制度，实现了规范运作。一是规范了公开出让。从公开出让方式、出让程序、底价的确定和出让金的缴纳等方面都作了严格的规定，杜绝违规操作。二是规范了协议出让。在实际工作中严格地价评估备案，出让合同编制，土地使用条件，供地信息发布，每一宗地实行了逐级备案制度。三是规范了改变用

难而上，依靠公开、公平、公正原则和深入细致的工作，完成了这场攻坚战。从市区城中村改造的效果看，运营了土地资产，体现了集约用地的效益，取得了政府、回迁户、市民多方满意的共赢局面。

其次，探索“村为主体、自我改造、自求平衡”的新模式，以点带面、多种模式、向广度发展、向深度推进。以这种方式对泽州县杨洼村进行了改造，再次获得了成功。市区内中后河、白水等8个城中村、各县9个城中村改造全部进入实施阶段。全市系统作为工作目标，每年都要抓一批城中村改造试点。目前，城中村改造在我市已经形成了一定的气候，产生的社会效应、经济效应、环境效应日渐显现，许多村民盼拆迁、盼改造愿望非常强烈。

（四）政策引导，放开搞活，解决集体建设用地管理薄弱环节

农村建设用地管理是整个土地管理中的一个薄弱环节，特别是在当前用地指标极为紧张的情况下，既要管的住，又要放的开，不能一管就死，不能一放就乱，在管住的情况下必须解决放开搞活的问题。近几年来，在农村建设用地管理上，采取了10条措施：

一是严格居民点用地规模。人均建设用地超过150㎡的不供地，利用现有建设用地、村内空闲地解决。从2007年开始我们开展了居民点用地调查，凡用地的村居委，首先要对村内的各类用地进行调查。

（五）有压有保，先期开发，妥善解决建设用地供需矛盾 最近几年，我市经济迅猛发展，煤层气开发渐呈规模，一大批招商引资项目签约，给土地供应造成极大压力，而省里给我市下达的用地指标很有限，如何妥善解决用地矛盾，我们主要是采取了三条应对措施：

一是有压有保，先压后保。压的是机关企业事业单位办公场所、娱乐和环境污染、能耗大的项目，坚决砍掉了20多个179及318冶炼项目、2个公墓、1个影视城等建设项目，取消了市区内8个机关企事业单位办公楼用地；保的是重点工程、基础设施、调产项目、民生工程，有力保障了晋济及晋候高速路、天脊搬迁项目、阳电二期、城市垃圾处理厂、秀水苑中学、中原街中学等项目用地。

二是先期开发，缩短工期。从工作实践看，一些建设项目都想早上马、先开工，预审批复之后便开始动工建设，形成了未批先占事实。为扭转这一局面，促进建设缩短工期，我们对建设项目拟占用的土地先期进行了一定开发，通过招标按项目设计进行出让前的场地平整。高平民旺肉联厂、陵川孟电集团水泥厂等项目，都是采取这种办法，把毛地变成熟地，赢得了用地单位的好评。

三是积极主动，开发利用。近年来，省厅给我市下达的用地指标，农用地转用指标严重不足，而未利用地指标又用不完。把未利用地开发成建设用地，是节约集约用地的一条有效途径。沁

二是建立13项制度。三是查处大要案。

最后概述三级一体依法行政体系（全市一盘棋）

二、土地管理中存在的问题、矛盾、有关建议

一是山西土地利用总体规划先天不足，没有预留建设用地，规划影响了建设项目用地，基本农田划定又影响了规划，互相影响造成了土地管理的被动局面。建议尽快修订土地利用总体规划。

二是在当前中央采取土地宏观调控政策的情况下，建设用地指标明显不足。建议对1999年以来结余的建设用地指标，经请示批准后继续使用。

三是重点工程未批先占制止难度大。建议采取高层运作的办法，按国办64号文件精神，协调各有关部门形成共同责任体系和联动工作机制。

四是部、厅对基层解决用地矛盾、把握政策指导不够。建议多下基层调查研究、帮助指导工作。

三、盘活存量土地和利用未利用地的有关建议

一是国土资源部门对未利用地进行全面、详细的调查评价，主动抓好未利用地的先期开发，开发费用从国土收益中列支。

二是建议省政府每年下达未利用地的开发任务，完不成任务的不予批准农用地转用。

三是建议出台奖励政策，未利用地转为建设用地指标使用达50%以上，在下增加农用地转用指标。

水端氏煤层气首站项目，用地单位通豫公司主动选址55.7亩未利用地，减少投资167多万元；西气东输增压站晋城煤层气末站为同一家用地单位，为了节省投资成本，两站合一，节约耕地40余亩。

（三）挖潜改造，以点带面，大力推进城中村改造

在我市的城镇化过程中，大量的城中村包裹其中，仅市区内就有43个“城中村，总面积8400亩，土地利用率极低，土地浪费现象十分严重。运去曾采用“毛地换工作”的做法，没有取得预期效果。2003年我局按照“政府主导，市场运作，以土地收购储备为主体”的模式，实施了市区黄华街西区城中村改造工程。

（四）政策引导，堵疏结合，抓好农村建设用地整理 农村集体建设用地，是土地管理的一个重点，也是一个难点。针对农村集体建设用地点多、面广、线长、量大的实际，我们在进行一户多宅调查、居民点用地调查、空闲地和废弃地调查的基础上，制定了相关措施，积极抓好农村集体建设用地整理。

结合我市实际，对农村建设用地管理上作了四条规定：①人均现有建设用地超过150㎡的不供地，在现有建设用地、村内空闲地解决。②农村建房指标集中下达，由县、乡政府统一调配使用；③土地臵换，④新增建设用地，至少要盘活20%的存量土地。

按照这四条规定，开展了村庄整理、移民并庄、煤矿用地臵换等工作。一是坚持“内部挖潜、拆旧建新”原则，从2002年以来全市每年完成15个以上旧村整理。泽州西岭村、阳城西沟村、1上做了两个方面的尝试。

一是把未利用地开发成建设用地。近二是建设项目用地先期开发。

（七）落实责任，严密监控，有力维护土地管理良好秩序

二、土地管理中存在的问题、矛盾、有关建议

（一）用地指标严重不足。

（二）土地利用总体规划滞后。

（三）可开发利用的耕地后备资源有限。

（四）执法监察仍需严密监控。

三、盘活存量土地和利用未利用地的有关建议

国务院3号文件对盘活存量土地，开发未利用地提出了明确要求，这给我们节约集约用地指明方向、理清了思路。结合工作的实践，我们建议：

一是抓好空闲地和废弃地的调查、评价、规划，为盘活存量土地做好基础性工作。

（三）充分运用好建设用地臵换政策。

（四）国土收益及有关资金一定比例用于未利用地开发为建设用地。

3准有关问题的通知》，针对全市基准地价区外无地价标准的问题。三个调查是：2006年在全市开展了，做到了一户一档；2007年在全市开展了居民点用地调查，分门别类按住宅、公益、道路、企业，对150多个；2008年在全市开展，重点对关停的小煤矿、小高炉、小砖窑等“五小企业”用地情况进行了调查。“三个调查”都建立了数据库，并在图上标绘，为加强土地管理、制定政策提供了翔实、准确、可靠的依据。

第五篇：节约集约用地素材资料

存在问题

2.1 缺乏产出指标

现行浙江省实施的控制指标体系包括土地利用强度指标(容积率、建筑系数)，土地投入指标(单位面积投资强度)、土地利用结构指标(行政办公及生活服务设施用地面积比例、绿地率)三个类型五个指标。对于指标体系的科学性、合理性，浙江省内各地普遍认同，但从集约利用内涵分析，土地的产出水平也是衡量土地集约利用水平的重要指标，因此从指标体系的科学性、完整性角度分析，控制指标应当包括土地产出指标。省内不少地方提出要增加产出类指标，温州等地设置了税收等产出类控制指标，作为项目引进及现有企业需扩大生产规模，新增建设用地的控制指标实施效果非常显著，企业自觉纳税的积极性非常高。2.2 固定资产投资强度偏低 2.2.1 物价、地价水平逐年提高

目前浙江省的工业项目建设用地控制指标标准为2007年修订，距今已近6年。浙江省经济发展速度快，6年间物价水平与地价水平已有很大程度的增长。固定资产投资价格2011年比2007年上涨了19%，工业用地价格2012年比2007年上涨了59%，目前实施的固定资产投资强度控制指标标准，实际上比2007年下降了20%左右，如果考虑我省日益尖锐的土地供需矛盾及工业用地集约利用的新目标，目前的标准明显偏低。2.2.2 与其他省市区横向比较，浙江省控制指标偏低

与上海、江苏、安徽等省市最新修订实施的工业建设项目集约利用控制标准比较，浙江省现行使用的2007版控制指标值明显偏低。在固定资产投资强度方面，上海市2012年投资强度最高等别是浙江省现行控制指标最高等别的1.59倍，最低等别是浙江省最低等别的2.34倍；江苏省2010年投资强度最高等别是浙江省现行控制指标最高等别的1.69倍，最低等别是浙江省最低等别的1.88倍；安徽2012年投资强度最高等别是浙江现行控制指标最高等别的1.89倍，最低等别也是浙江现行控制指标最低等别的1.89倍。

在省会城市层面比较，广州2009年固定资产投资强度最高等别则是杭州市现行控制指标最高等别的1.58倍，最低等别是杭州市最低等别的1.93倍；成都2010年投资强度最高等别是杭州市现行控制指标最高等别的1.18倍，最低等别是杭州最低等别的1.31倍；合肥2012年投资强度最高等别是杭州市现行控制指标最高等别的2.08倍，最低等别是杭州最低等别的2.33倍。

省内各地区调整指标，大辐度提升标准

2007年浙江省工业项目建设用地控制指标修订方案公布实施后，全省不少地方依据当地的产业特点及集约利用目标，在不低于国家、省工业项目建设用地控制指标的条件下，制定了适应当地工业项目建设用地控制指标标准。据不完全统计，全省11个地级市针对市区或开发区均在国家、省制定的工业项目建设用地控制指标标准基础上，根据当地实际制定了适应更高要求的控制标准，这些标准较之国家、省制定的工业项目建设用地控制指标标准显著提高。如温州市2011年相关政策规定投资强度国家级开发区每亩300万元(含)以上，省级区(市)属开发区(工业园区)每亩250万元(含)以上，省级县属开发区(工业园区)每亩200万元(含)以上，较之国家、省标准提高30%～100%倍；并对项目产出进行了控制，规定项目达产后单位土地产出率，国家级开发区每亩800万元以上，省级区(市)属开发区(工业园区)每亩600万元以上，省级县属开发区(工业园区)每亩500万元以上；目前，温州市新出让的工业用地容积率普遍在2～2.5左右。

义乌、海宁、兰溪等相当数量的县市也在国家、省制定的工业项目建设用地控制指标标准基础上，根据当地实际制定适应当地更高要求的控制标准；如义乌市2008年相关政策规定年工业用地投资强度一般不得低于每亩200万元，固定资产投资额小于1000万元的项目，不再单独供地；工业建设项目建筑密度控制在35%～40%，单层大跨度厂房建筑密度控制在45%以内，容积率控制在1.6～2.4，工业厂房及辅助用房层数一般不低于3层、不高于8层。2.3 行业内部差异大

浙江省工业项目建设用地控制指标(2007年修订)依据《国民经济行业分类注释(GB/T 4754-2002)》的行业大类进行分类，将工业项目分为30个类型进行指标控制。项目分类过粗，同一类的项目设备、投资及对用地要求差异巨大，几乎每个类型都存在很容易达到或达不到控制指标要求的项目。如交通运输设备制造类(代码37)既包括火车、汽车、电车的整车制造，也包括诸如多排气管、方向盘、水箱等小的零部件生产；又比如文教体育用品制造(代码24)既包括过山车、观缆车等大型设备，又包括棋类、飞镖、橡皮擦等简单产品，显然这些不同类型或产品生产项目对投资及用地要求显然是不一样的，采用同一指标标准控制科学性显然存在一定问题。

另一方面，国家已发布《国民经济行业分类注释(GB/T4754-2011)》，对部分行业重新进行了归并和拆分。工业项目建设用地控制指标应与最新国民经济行业分类进行衔接，避免实际工作过程中因分类不同造成的问题。

修订建议

综上所述，浙江省工业项目建设用地控制指标实施几年来，成效显著，对促进土地集约节约利用作用巨大，但是，也存在更新不及时、指标偏低、目前标准体系与浙江省实际状况有所脱节等问题，所以急需对浙江省工业项目建设用地控制指标进行修订更新。3.1 行业分类调整

控制指标修订更新基于的行业分类应以最新《国民经济行业分类注释(GB/T4754-2011)》为基础，行业类别要及时更新衔接。同时细分到中类，条件允许可适当根据浙江省情况，对浙江省重点行业细分至小类。另外，由于同一产品不同生产规模、不同质量档次的项目对投资和用地的要求差距也很大。一个典型例子如羊毛衫生产厂，高档羊毛衫生产采用进口横机，一台价格达50万元，生产车间只须8平方米左右；而普通羊毛衫采用国产横机，每台横机只需几千元，单台设备用地与高档横机基本差不多。因此在行业细分类基础上，对省内重点行业，可以依实际生产情况，进一步按大型、中型、小型或高级、普通、低级分类，确保设置控制指标的合理性。此外，浙江省2003年及2007年工业项目建设用地控制指标都只针对工业制造业项目的建设用地设置最低或最高控制值，随着集约节约用地适用范围不断延伸，不仅是工业用地，其他商服用地、住宅用地也均要严格执行集约节约用地根本方针。目前，现代服务项目、基础设施项目、社会事业项目等也仍然存在一定程度土地粗放利用现象。为规范土地利用市场，建设用地控制指标的对象应该由工业制造业扩展至整个产业项目用地，增加设置土地利用效率急需提升的其他产业项目准入门槛。3.2 投资强度控制指标调整

浙江省目前的固定资产投资强度控制指标偏低，各生产企业达标容易，未能充分实现土地“规模效应”，指标标准有很大提升空间。投资强度控制指标的调整应以大量的现状调查数据为基础，通过分析现状企业的生产投入状况，结合未来经济发展趋势，推导出适度超前的达标标准。同时，浙江省可参考其他省市先进经验，例如上海、广州等地最新的产业用地指南。特别是上海市，由经信委、发改委、规土局、统计局等部门联合，建立了全市工业项目图数一致，包括项目现状用地、规划、投入产出及产权等信息完整的大型数据库，这些基础为上海产业建设项目控制指标标准修订提供了完备的资料，而其投入的人力、物力也是浙江望尘莫及的。借鉴上海等地的经验，对于完善浙江省产业建设项目控制指标标准修订有重要作用，也是当前条件下提高修订成果科学性的重要路径。

当前的控制指标研究多侧重投资强度标准的提升和修订研究，但是，投资强度控制指标的调整要适度。盲目的提升投资强度标准，超过集约边际，当边际成本超过边际收益时，继续加大投资是一种对资源的浪费，企业也将难以承受过高的成本。简言之，并不是集约度越高越好。而且，我国当前的工业用地政策和供应模式也需要改善，就投资强度控制标准而言，并非投资强度达到准入门槛即可供地，对固定资产投资总额未达到某一额度的项目不应再实行单独供地，企业可以转而以租赁等方式使用统一建设的标准厂房。这种模式在国外一些发达国家例如新加坡实行得很成功。新加坡通过实行“统一开发+政府管制”的工业用地供应模式，工业用地主要采用租赁方式，既保证土地的集约节约利用，又提高企业在成本方面的国际竞争力。另一方面，研究者和企业也越来越意识到前期投资中R&D强度(研发投入经费占工业总产值的比重)对于企业效益和社会可持续发展的重要性，而我国工业项目研发投入仍远远落后于发达国家。2005年我国高新技术产业R&D强度为1.05%，同年全部制造业的R&D强度仅为0.54%。根据OECD2005年统计数据显示，美国、加拿大、英国和日本高技术产业的R&D强度都在10%以上，德国和法国也在8%左右，而韩国和意大利高技术产业的R&D强度也在4.5%以上。目前的集约利用控制体系指标较简单，均不包含该类指标。为促进建立更合理的控制指标体系，对于我国高新技术产业，工业项目建设用地控制指标体系中土地投资强度一项，可以考虑增加R&D强度控制指标。3.3 容积率控制指标调整

经过现状调查，浙江省工业用地容积率现状平均水平约为0.7左右，高于上海、江苏等地，说明相比于上海市和江苏省，浙江省企业容积率整体已较高。但与国外发达国家相比，这个工业用地利用强度仍然偏低。根据《全国土地利用总体规划纲要(2006—2020年)》，我国的工业用地项目容积率平均只有0.3～0.6，而发达国家一般是1.0，浙江省容积率水平虽处于全国前列，仍有一定发展空间。但同投资强度一样，容积率也不应强调过度提升。工业用地的容积率与住宅用地、商服用地容积率不同，工业建设项目由于制造工艺的要求，有些行业建筑层数不应加高，而有些行业的堆场、仓库等又很难统一容积率计算标准。并且，从城市规划、环境和气象学等角度出发，过高的容积率也会带来环境上、社会上的一系列负效应，因此，城市规划角度多设置容积率上限，而工业项目建设用地控制标准一般只考虑容积率下限，即不低于规定容积率。综合以上，为土地利用的可持续科学发展，浙江省容积率控制标准的调整应以现状企业水平为基础，在现状企业水平基础上可略微提升，兼顾城市规划、环境、生态、气象等影响。3.4 增加产出指标

对于新增工业建设项目，由于产出指标是后置指标，只有在项目完全竣工，产品市场需求基本形成，才能进行有效评价；在当前市场条件急剧变化的条件下，企业不可能准确预测到项目建成后的产出，所以产出指标纳入控制指标体系可操作性相对较差。但对于存量建设项目的评价考核，特别是目前国土资源部在浙江开展的城市低效建设用地再开发试点，产出指标是确定低效建设用地的重要依据。工业项目建设用地控制指标增加产出指标具有十分重要的实践意义，可以更大规模地扩大工业项目建设用地控制指标标准的应用范围，将控制指标标准从主要应用于新增工业用地项目审核，扩展到全部建设用地，提高控制指标标准的应用效果，某种程度上产出指标比投入指标更重要。借鉴其他省市经验和省内地区执行情况，目前国内省级层面设置产出指标的地方不多，典型例子如上海市，产出指标主要为主营业收入和税收两类。初步现状调查数据显示，2011年浙江省规上企业亩均主营业收入与亩均税收均低于上海市现状水平。要确定浙江省产出指标的具体标准，需要以详实的现状企业调查数据为基础，考虑未来控制目标，对鼓励产业，适当降低相关控制标准，对电镀铝、纺织业等省内整合提升产业，适当提升相关控制标准；整体按照控制标准略高于现状平均水平，兼顾与周边省市标准的平衡，同时考虑省内自身企业特点，综合制定各行业产出控制指标。

为政2集约利用土地管理提供了目标及标准

自上个世纪90年代我国提出建设用地集约利用的概念和要求以来，对于集约利用土地长期停留在理论研究及理念上，缺乏具体的实施目标，土地管理等相关部门很难将集约利用土地落到实处。工业建设项目控制指标的实施，为建设项目集约利用审批及下一步的监管提供了依据，为政府进一步推进土地集约利用提供了有效的管理手段。随着近几年的不断完善和修订，工业建设项目控制指标标准的地位也不断提高，已成为我国土地使用标准建设的重要组成部分。

促进公众节约集约用地意识不断提高

浙江省工业项目建设用地控制指标的实施，促进了公众节约集约用地意识不断提高，控制指标的地位也得到不断提升。无论是政府部门、社会团体还是企业，都对节约、集约利用土地的重要性、必要性有了深刻的认识。首先，与以往应付国家政策不同，地方政府及管理部门对工业项目建设用地控制指标不但全力支持，部分地区还在实施过程中在省级基础上进一步提高了指标标准，更加严格控制土地利用。2007年，工业项目建设用地控制指标(修订)刚公布，省内各地区就发文支持修订后标准，并且在2007年标准之上纷纷提高10%、20%控制指标。至2013年初，省内绝大多数地区均根据实际情况对控制标准进行了调整，部分经济发达地区工业项目建设用地控制指标实际执行的标准甚至达到了2007年最低控制指标的3倍。其次，人大、政协、社会团体也高度关注工业项目建设用地控制指标的实施，浙江省政协专门就控制指标制定和实施提交了议案。最后，真正的生产企业也支持控制指标的实施，非常认可政府实施控制指标对于提高土地集约节约利用水平的作用。控制指标实施有利于在有限的空间上更大程度地提高土地投入产出水平，缓解土地供应与需求的矛盾，促进了企业发掘自身用地潜力，在不扩大占用耕地的前提下，获得更大用地空间。

1.2 工业用地节约集约利用水平显著提升

一方面，依据每年土地利用现状调查及统计年鉴数据分析，反映工业用地投入水平的单位工业用地固定资产净值及单位工业用地固定资产投入的两个指标，2007-2011年年均增长率分别达到9.04%及6.87%，新增第二产业固定资产投资工业用地消耗量从2007年的55.2亩/亿元，下降到2011年的28.7亩/亿元，2007-2011年年均下降率达到-15.07%；反映工业用地产出水平的单位工业用地利润总额、单位工业用地利税总额、单位工业用地总产值、单位工业用地增加值、单位工业用地销售收入2007-2011年年均增长率分别达到12.93%、13.04%、9.44%、9.89%、9.19%，5个单位工业用地产出指标增长率平均达到10.90%。具体情况见表1所示。