如何购买拆迁安置房研究与分析

第一篇：如何购买拆迁安置房研究与分析

如何购买拆迁安置房

所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄埔江两岸进行的世博动拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

因此购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式，迟延交房 1

等都作出明确的约定。一般来说购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔，最好由专业房产律师进行指导。

第二篇：拆迁安置房的购买风险防范研究与分析

拆迁安置房的购买风险防范

高房价之下的实惠选择是拆迁安置房，但是购买安置房有风险，在购买过程中需要小心防范。“新国八条”、存准率上调„„楼市调控政策以及“银根”收紧让市区二手房成交量大幅下滑，催生了不少全额付款型的购房者。但为了一次性付清房款，不少人最近将目光转向价格便宜的拆迁安置房。业内人士提醒，和商品房相比，购买拆迁安置房有较大的风险，盲目购买很可能在交易中陷入被动。

同地段，安置房价格便宜

“同等地段的房源，拆迁安置房与商品房每平方米的售价相差很多。”家住迎春东路的徐先生说。

上个月，徐先生看中一套莲花七号区的房子，当时，中介经纪人信心满满地保证，只要交付了50%的首付房款，一定能帮忙向银行贷到剩余的房款。但连续等了两个星期，银行都不肯放贷。在房产经纪的介绍下，徐先生把目光转向拆迁安置房。

位于东站附近一房产中介负责人张女士说，从今年年初起，明显感觉银行收紧“银根”，对二手房申贷开始“挑肥拣瘦”。到2月下旬，部分银行干脆直截了当地拒绝二手房申贷，导致一些购房者将目光转向了拆迁安置房。来自张女士门店两个月的统计数据显示，拆迁安置房成交比例占20%左右。

记者调查发现，由于本身地理位置较好，周边又有高档楼盘“助推”，市区部分拆迁安置房价格小幅上涨。例如，东苑公寓、凤凰曦园、海曙颐园、梅苑小区等拆迁安置小区，交易价格在5000元/平方米至7000元/平方米，而智堡小区、森园小区、紫东花苑等位置稍微偏远些的，价位保持在4000元/平方米左右。

交易时，需注意防范风险

随着拆迁安置房交易量增多，买卖纠纷也时有发生。

据了解，在拆迁安置房买卖纠纷案件中，当事人毁约比例比较大。例如，房屋其他共有人不同意，由于拆迁安置房大部分是家庭共有财产，往往是以家庭中一员为代表与买方签订合同，卖方以其他共有人不同意为由毁约;有的卖房人在无法找到毁约理由时，直接以房价上涨为借口要求加价，否则不履行合同。

安置房买卖可能存在的风险

第一、政策因素。

根据相关法规及政策规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

第三篇：安置房购买一定要看的注意事项研究与分析

安置房购买一定要看的注意事项

安置房购买需要防范风险，作为安置房有什么优势呢，又存在怎样的风险?

安置房几大优势受追捧：

1、是现房，而且早期的安置房有些的地理位置优越，小区配套较完善;

2、户型适中，以小两房、小三房、部分中三房为主，即建筑面积120平方米以内的户型占绝大多数，而且大部分为多层建筑;3.政府统建的房屋质量较为稳定;

4、安置房依托地理优势和小区配套优势，升值比率与经济增长周期吻合，升幅较快更重要的是，这些安置房如果没有产权，价格普遍会比市价低。

当然，还有一个客观原因，安置房的业主往往享受多套房源，使其有出售的需求和可能。预约销售方式流行

很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用预约销售的方式。即安置房业主还没有拿到房屋的产权就转让，所以买家购买房屋后暂时不能过户。“最常见的方式就是买卖双方找一家可靠的中介，由中介牵头双方签订一份带附加条件的预约销售合同，合同声明该房屋已经售出，但要等产权办好再过户。”中介会把这份合同拿到公证处公证，证明双方已经发生了这个交易行为。1

付款方式也根据协商各有不同，比如有的是先预付30万元订金，交房后再付20万元或一次性付清总房价的90%，余下的办理房产过户后付清。不过，没有过户就买房无法进行银行按揭，购买的市民就得一次性付出几十万元现金，压力也不小。

公证并不完全保险

不仅在安置房，甚至在一些普通商品房转让中，为了躲避税款，采取公证预约销售的方式也很常见。不过，公证并不能完全保险，有些公证交易最后会变成产权纠纷。

从公证法的角度，经过公证的行为是具有法律效力的，但要看法官在判决时是否采用此证据以及如何采用。李兆民说，遇到这种情况，买方一般只能以 “申述期限太长应视无效”来反击。即过去两年这么长时间，你都没有意见，除非你能有证据证明你确实不知情，否则就可视为默认，而现在突然提出异议，可视为恶意异议。

买安置房有政策风险

这类房屋的交易行为比较容易引起国家的关注并加以规范，出现或抬高一些入市门槛，比如2004年6月开始由政府统建的解困房(不包括安置房)，产权证办理后五年内不能上市买卖交易。如果你们签订了预约合同，但国家法规又规定该房屋不得转让，那法律上可以视为情势改变，造成该合同不能履行

第四篇：购买拆迁安置房存在的风险探讨与研究

购买拆迁安置房存在的风险

随着城镇规模的不断发展与扩大，城市拆迁的广度与速度也在加快。被拆迁人手中的拆迁安置房因为便宜实惠，买的人也就多了起来，但你在下手时考虑过风险问题吗?毕竟拆迁安置房和一般的商品房不同，因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关政策的约束，且拆迁安置房买卖大多不能一次性将一切手续办理完毕，其后续手续通常要出售方配合办理，这就为纠纷的产生留下了隐患。近几年来，笔者经手办理的房屋买卖合同纠纷案件每年都有大幅度的递增，其中大部分是拆迁安置房的买卖纠纷。拆迁安置房形成纠纷的原因主要有以下几个方面：

政策因素。根据相关法规及政策规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

价格因素。目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。

人的因素。“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市房地产管理法》第38条第4项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。对此笔者认为，根据人大常委会对《民法通则》若干问题的意见，共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应该视为无效，但该意见同时规定，如果第三人善意取得财产，其取得财产的行为应该受到保护。而由此给其他共有人造成的损失，应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。《城市房地产管理法》规定禁止转让尚未确权发证的房地产，其立法目的就是为制止来源不明、权属不清的房地产转让。而当事人之间的拆迁房买卖合同在订立合同时就来源明确、权属清楚，拆迁户主张合同无效违背诚实信用原则。为保护交易安全，应当认定合同有效。卖房人应当交付房屋，并协助办理房屋产权变更登记手续。

第五篇：购买安置房协议书

协议书

甲方（转让方）：

乙方（受让方）：

一、合同总则

1、转让的标的物为位于库尔勒屋，因该房屋尚未建设，为期房，甲方无法确定具体的楼号、单元号，甲方确定转让给乙方的房屋面积大于或等于捌拾平方米，楼层为＿＿＿＿＿层。

2、转让价款：每套房屋为人民币＿＿＿＿＿元币（大写＿＿＿＿＿元）。

3、根据拆迁安置的规定，每套房屋可附带20（贰拾）平方米的门面房，门面房位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，门面房按每平方米1700元（壹仟柒百元）的价格转让给乙方。

4、甲方保证乙方享受农民拆迁安置补偿待遇，保证乙方直接与房屋开发商及拆迁公司签订《拆迁安置及及货币补偿协议》（该合同为政府部门原始备案），保证乙方取得该合同后，可凭该合同在房产管理部门取得产权证书。

5、付款方式为：签订本合同时，不包括第3条门面房的预交＿＿＿元（大写＿＿＿＿＿元），包括第3条门面房的预交＿＿＿＿＿元（大写＿＿＿＿＿元），余款在乙方与开发商及拆迁公司签订拆迁安置及货币补偿协议之日起叁日内付清。

二、甲方权利义务

1、甲方必须保证乙方取得本合同约定的房屋，并保证房屋面积及楼

层符合本合同约定，否则，甲方承担违约责任。

2、甲方保证收到乙方的第一笔预付款（第一条第五款）之日起，90日内，将乙方与房屋开发商及拆迁公司的《拆迁安置及货币补偿协议》签订完毕，如不能按时办理完毕，甲方承担违约责任。

三、乙方的权利义务

1、保证根据本合同的约定支付价款，如不能按时支付，应承担违约责任。

2、提供身份证及户口本证件，如因乙方不能提供身份证及户口本证件，造成无法签订《拆迁安置及货币补偿协议》，由乙方自己承担后果。

四．违约责任

1、违约方应向守约方支付违约金，违约金为拾万元。

2、本合同意向由甲方提出，如违反国家法律、法规规定，造成本合同无效，由甲方承担违约责任。

五、本合同一式两份，自双方签字之日起生效，因甲方为维吾尔族，本合同为汉字文本，甲方不需要翻译维文文本，保证完全理解本合同文字意思表示。

甲方：乙方：

年 月 日年月 日

商品房买卖合同

甲方（转让方）：

乙方（受让方）：

二、合同总则

1、转让的标的物为位于库尔勒市梨香南路＿＿＿＿号小区的拆迁安置房屋，因该房屋尚未建设，为期房，甲方无法确定具体的楼号、单元号，甲方确定转让给乙方的房屋面积大于或等于捌拾平方米，楼层为＿＿＿＿＿层。每套房屋可附带＿＿＿＿＿＿＿＿平方米的门面房，门面房位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

2、转让价款：每套房屋为人民币＿＿＿＿＿元币（大写＿＿＿＿＿元）。门面房按每平方米1700元（壹仟柒百元）的价格转让给乙方。

5、付款方式为：签订本合同时，预交＿＿＿元（大写＿＿＿＿＿元），余款在房屋交工后一次性付清。

二、甲方权利义务

1、甲方必须保证乙方取得本合同约定的房屋，并保证房屋面积及楼层符合本合同约定，否则，甲方承担违约责任。

2、甲方保证收到乙方的第一笔预付款之日起，90日内，确定乙方与房产开发商直接签订买卖合同，否则甲方承担违约责任。

三、乙方的权利义务

1、保证根据本合同的约定支付价款，如不能按时支付，应承担违约责任。

2、提供身份证及户口本证件，如因乙方不能提供身份证及户口本证件，由乙方自己承担后果。

四．违约责任

1、违约方应向守约方支付违约金，违约金为拾万元。

2、本合同意向由甲方提出，如违反国家法律、法规规定，造成本合同无效，由甲方承担违约责任。

五、本合同一式两份，自双方签字之日起生效，因甲方为维吾尔族，本合同为汉字文本，甲方不需要翻译维文文本，保证完全理解本合同文字意思表示。甲方：乙方：

年 月 日年月 日

补充协议

甲方（转让方）：

乙方（受让方）：

甲、乙方双方就 年 月 日签订的商品房买卖合同有关事宜，签订以下补充协议：

1、因甲方转让给乙方的是农民拆迁安置房屋，甲方保证乙方享受农民拆迁安置补偿待遇，保证乙方直接与房屋开发商及拆迁公司签订《拆迁安置及及货币补偿协议》（该合同为政府部门原始备案），保证乙方取得该合同后，可凭该合同在房产管理部门取得产权证书。

2、付款方式为：余款在乙方与开发商及拆迁公司签订拆迁安置及货币补偿协议之日起叁日内付清。

3、甲方保证收到乙方的第一笔预付款之日起，90日内，将乙方与房屋开发商及拆迁公司的《拆迁安置及货币补偿协议》签订完毕，如不能按时办理完毕，甲方承担违约责任。

4、本合同意向由甲方提出，如违反国家法律、法规规定，造成本合同无效，由甲方承担违约责任。

5、本合同一式两份，自双方签字之日起生效，因甲方为维吾尔族，本合同为汉字文本，甲方不需要翻译维文文本，保证完全理解本合同文字意思表示。

甲方：乙方：

年 月 日年月 日