第一篇：土地增值税审核工作程序---
一、委托人应提供如下资料：
（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。
（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。
（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。
（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。
（五）项目工程建设合同及其价款结算单。预售许可证
（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。
（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。
（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。
（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。
（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。
二、税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注：
（一）明确清算项目及其范围。
（二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
（三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。
（四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
（五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。
（六）明确清算项目的起止日期。
三、具体清算程序
（一）扣除项目审核的审核程序
1、取得土地使用权支付金额的审核：购买土地
（1）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。
（2）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。
（3）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。
（4）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。
（5）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。
（6）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金
额是否存在明显异常。
2、土地征用及拆迁补偿费的审核征用土地（1）审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。
（2）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。
（3）审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。
3、前期工程费的审核
（1）审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。
（2）审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。
4、建筑安装工程费的审核
（1）出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：
A.获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；
B.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；
C.审核纳税人是否存在增加或减少建筑安装成本造价的情形。
（二）自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。
5、基础设施费和公共配套设施费的审核
（1）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。
（2）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
（3）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。
（4）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
（5）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。
（6）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。
（7）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。
（8）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。（9）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。
6、开发间接费用的审核
（1）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。
（2）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
（3）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。
（4）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
（5）审核是否将期间费用记入开发间接费用。
（6）审核有无预提的开发间接费用。
（7）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。
（8）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
7、房地产开发费用的审核10%
（1）审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。
（2）利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：
A.审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；
B.如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目；
C.审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；
D.审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
8、与转让房地产有关的税金审核
不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入（不包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。
9、国家规定的加计扣除项目的审核20%
（1）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
（2）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。
（3）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
（4）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。
10、对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，审核其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。
四、其他注意问题
（一）、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售。
（二）、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
（三）、审核扣除项目是否符合下列要求：（1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
（2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
（3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
（6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
第二篇：土地增值税的清算审核
为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，市局编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。
案例一
北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。
在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：
—、整体项目情况简介
1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。
3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。
4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。
5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。
6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。
7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80﹪。
二.取得收入情况说明
该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收人总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元;出售办公用房25,000平方米，取得销售收入总额275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。
对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。
三、扣除项目情况说明
(一)取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。
单位提供的“x号土地出让合同”及京房地[低]字X号地价缴款证明，“东园小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440,000,000元，缴纳契税13,200,000元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。
该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为362,560,000元
具体计算可采取以下两种方法： 1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元;2、453,200,000*80﹪=362,560,000元。
(二)开发成本
经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元，该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为394,880,000元。其中：
(1)土地拆迁及补偿费：39,700,000元。(2)前期工程费：115,070,700元。(3)建筑安装工程费:290,000,000元。(4)基础设施费：1,586,000元。(5)公共配套设施费：27，942，700元。(6)开发间接费:19,300,600元。(开发成本具体内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格。)
分摊扣除金额计算过程为：
1、土地拆迁及补偿费39,700,000元+前期工程费115,070，700元+建筑安装工程290,000,000元+基础设施费1,586，000元+开发间接费19,300,600元=465,657,300元。
具体计算可采取以下两种方法：
465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元;
465,657,300*80﹪=372,525,840元
2、公共配套设施费:27,942,700元，本次清算分摊扣除的公共配套设施费用22,354,160元。
27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元
(三)房地产开发费用
该公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。
(四)缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。
(五)房地产开发企业加计扣除为
(362,560,000+394,880,000)*20﹪=151,488,000元
根据以上数据，本次清算允许扣除项目的总金额为:362,560,000+394，880，000+75，744，000+78，650，000+151，488，000=1,063,322,000元。
四、纳税情况详细计算过程
该项目属于既有普通标准住宅，又有其他商品房，应分别计算增值额。
(一)普通标准住宅计算过程
1、出售普通标准住宅取得收入900,000,000元
普通标准住宅占清税项目面积的比例为120,000/160,000=75﹪
扣除项目金额=1,063,322,000*75﹪=797，491，500元
增值额=900,000,000-797,491,500=102,508,500元
增值额与扣除项目金额之比(增值率)为102,508,500/797,491，500=12.85﹪
该项目的普通标准住宅部分，因增值额未超过扣除项目金额20﹪，应免征土地增值税。
(二)其他商品房计算过程
出售商业及办公用房取得收入530,000,000元
已出售的商业及办公用房占清税项目面积的比例为40,000/160，000=25﹪
扣除项目金额=1，063，322，000*25﹪=265,830,500元
增值额=530,000,000-265,830,500=264,169,500元
增值额与扣除项目金额之比(增值率)为264,169,500/265，830，500=99.38﹪
适用税率为40﹪
应纳土地增值税为：
(264,169,500*40﹪)-(265,830,500*5﹪)=92,376,275元
已纳土地增值税为:5,000,000元
应补缴土地增值税为：
92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元
五、税务机关审核情况
(一)对清税资料的审核
税务机关通过对纳税人提供的相关资料及《鉴证报告》中披露的内容情况与相关数据进行核对审核后，根据土地增值税现行政策规定，对该清算项目审核确认情况如下：
(二)确定销售收入1,430,000,000元
根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，对该项目出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255，000，000元;出售办公用房25，000平方米,取得销售收入275,000,000元，进行核对后，未发现问题。
同时对该房地产开发企业代收的有关费用核算情况进行审核，未发现代收的费用计入房价中，而是在房价之外“其他应付款”帐户单独收取的，可以不作为收入。
根据有关政策规定，对于该项目取得租金收入200,000元，不属于征税范围。
(三)确认扣除项目金额
土地增值税扣除项目确定时，应按清算面积160,000平方米占整体面积200,000平方米的比例进行分配后，确定本次清算允许扣除项目总金额为1,052,922,000,其中：
1、取得土地使用权时所支付的金额为362,560,000元
经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证，该项目取得土地使用权所支付的金额为453,200,000元，按清税面积与总建筑面积配比后，未发现问题。
2、房地产开发成本的金额为:386,880,000元。
(1)经审核纳税人提供的土地拆迁及补偿费的支付凭证和拆迁协议，确认金额为39,700,000元，按清税面积与总建筑面积配比分摊后本次清算允许扣除金额为31,760,000元，未发现问题。
(2)首先通过对《鉴证报告》中扣除“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”的相关附表中列举的明细项目内容进行审核，符合土增税政策规定允许扣除的范围。
其次，根据纳税人提供的开发项目成本财务报表及中介机构鉴证的工作底稿等资料，并按清税面积与总建筑面积配比分摊后，确认的四项费用本次扣除金额为340,765,840元，未发现问题。公式：
([前期工程费115,070,700元+建筑安装工程费+290,000,000元+基础设施费1,586,000元+开发间接费19,300,600元=425,957,300元]*80﹪=340,765,840元)
另外，通过对四项费用计算后，该项目四项费用每平方米工程造价的金额为2129.79元，不高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住”(高层普通住宅-毛坯房)及“商业”类每平方米建安造价金额。
(3)公共配套设施费用的审核
经对纳税人提供的《鉴证报告》“基础设施费鉴证表”中列举的公共配套设施费内容进行审核后，发现游泳馆是对外开放经营性质的设施，根据土地增值税现行政策规定不应列入公共配套设施扣除范围，应将游泳馆列支的10,000,000元费用从公共配套设施扣除总费用中剔除，确认该清算项目公共配套设施费用的金额为17,942,700元，按清算面积分摊后，本次允许扣除的金额14，354,160元。公式：
17,942,700/200,000*160,000=14,354,160元
对于公共配套设施费用中的车库费用金额，由于纳税人提供了人防工程证明，允许分摊扣除。
3、房地产开发费用的审核
《鉴证报告》中对该单位房地产开发费用是按率扣除计算的金额，由于税务机关审核后已对游泳馆列支的费用10,000,000元进行调减，因此，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10﹪进行重新计算后应扣除金额为74,944,000元。
4、扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元，经审核后没有发现问题。
5、重新计算房地产开发企业加计扣除为
(362,560,000+386,880,000)*20﹪=149,888,000元。
经审核后本次清算面积允许扣除项目的总金额为:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元
(四)修正后的应纳税款计算
1、普通标准住宅计算过程
经税务机关审核确认后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通标准住宅的标准，可以享受普通标准住宅的优惠政策。
出售住宅取得收入900,000,000元
普通标准住宅占清税项目面积的比例为：120,000/160,000=75﹪
扣除项目金额=1,052,922,000,*75﹪=789,691，500元
增值额=900,000,000-789,691，500=110,308,500元
增值额与扣除项目金额之比(增值率)为110,308,500/789，691，500=13.97﹪
通过对出售的普通标准住宅部分的应纳税款计算后，增值额未超过扣除项目金额20﹪，应兔征土地增值税。
2、其他商品房计算过程
出售商业及办公用房取得收入530,000,000元
其他商品房占清税项目面积的比例为40，000/160,000=25﹪
扣除项目金额=1,052,922,000*25﹪=263,230,500元
增值额=530,000，000-263，230，500=266,769,500元
增值额与扣除项目金额之比(增值率)为266,769,500/263,230,500=101.34﹪
适用税率为50﹪
应纳土地增值税为：
(266,769,500*50﹪)-(263, 230,500*15﹪)=93,900,175元
已纳土地增值税为：5，000,000元
应补缴土地增值税为：88,900,175元
六、对东园小区项目审核后有关的附列情况：
(一)总建筑面积200,000平方米
(二)批准可销售面积170,000平方米
(三)已出售面积160,000平方米
(四)取得收入1,430,000,000元
(五)本次清算扣除项目总金额为：1,052,922,000元。
1、本次清算扣除取得土地使用权所支付的金额362,560,000元。
2、本次清算扣除房地产开发成本386,880,000元。
3、本次清算扣除房地产开发费用74,944,000元。
4、本次清算扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元。
5、本次清算加计扣除金额为149,888,000元。
(六)本次清算每平方米允许分摊扣除的金额6580.76元。
案例二
北京市崇文区某涉外房地产开发有限公司投资建设的东湖楼住宅项目，于2007年1月向崇文地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门通过对该项目的有关资料和《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)进行审核，特别是对其内容、格式进行了重点验收后，同意办理清税手续。在《鉴证报告》中披露该项目具体情况如下：
—、整体项目情况简介
1、某房地产开发有限公司建设东湖楼住宅项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)23x号文件批准投资开发的项目，座落于崇文区XX号，规划批准总占地面积4000平方米。该单位在2003年3月曾到崇文地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2002年初开工建，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为20，000平方米，地上10层为住宅，地下2层为人防工程。可售面积证书中批复商品房销售面积17，000平方米，其余不可出售的面积为3000平方米，分别为：变电站和热力站面积1000平方米、车库面积2000平方米。截止2006年12月31日，已出售面积为16，000平方米;剩余7套住宅面积1000平方米，已作为奖励转给本单位职工。
3、该项目在2006年11月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。
4、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：商品住宅建筑面积17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面积145平方米，每平方米平均售价为8300元，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房标准确定应同时满足三个条件的规定，该项目出售的住宅单套建筑面积在140平方米以上，不能享受普通标准住宅的优惠政策。
5、该项目截止到清算前已按非普通标准住宅政策规定的0.5﹪预征率，预缴了土地增值税300,000元。
二、取得收入情况说明
该项目出售的商品住宅取得销售收入132,800,000元，全部为货币收入。
三、扣除项目情况说明
(一)取得土地使用权所支付的金额为16,480,000元。
单位提供了“X号土地出让合同”及京房地[地]字X号地价缴款证明，经确认东湖楼住宅项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局交纳土地出让金16,000,000元，缴纳有关税费480,000元。
(二)房地产开发成本
经鉴证该公司提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年12月该项目工程总成本为111,000,000元。其中：(1)土地拆迁及补偿费：35,642,400元，(2)前期工程费：3,070,000元，(3)建筑安装工程费:56,000,000元，(4)基础设施费:8,960，000元，(5)公共配套设施费:1,027,000元，(6)开发间接费：6，300,600元(开发成本具体明细内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格)。
(三)房地产开发费用为7804000元
1.利息支出为1,430,000元，有单位提供的金融机构证明。
2.其他房地产开发费用(16,480,000+111,000,000)*5﹪=6,374,000元。
(四)与转让房地产有关的税金6,640,000元(提供了相应完税凭证)。
(五)财政部规定的加计扣除金额为：(16,480,000+111,000,000)x20﹪=25,496,000元。
四、纳税情况详细计算过程
(一)房地产转让收入132,800,000元;
(二)扣除项目金额合计167,420,000元;
其中：
1.取得土地使用权所支付的金额为16,480,000元;
2.开发土地和新建房及配套设施的成本为111,000,000元;
3.开发土地和新建房及配套设施的费用为7804000;
4.与转让房地产有关的税金为6,640,000元;
5.加计扣除为25,496,000
(三)增值额132,800,000-167,420,000=-34,620,000元
(四)应纳土地增值税为0。
(五)已纳土地增值税为300,000元。
(六)应退土地增值税300,000元。
五、税务机关审核情况
(一)资料审核
对纳税人提供的相关资料与鉴证报告中的数据进行核对并对鉴证报告中披露的内容情况进行审核后，根据土地增值税现行政策规定，税务机关对该项目清算情况审核确认如下：
(二)收入确认
根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，进行审核后，发现对于奖励职工的7套住宅没有包含在销售收入中，应视同销售，将奖励职工的住宅1000平方米，按该项目平均销售价格每平方米8300元，增加销售收入8,300,000元，因此全部销售收入合计为141,100,000元。
(三)扣除项目金额确认
1.根据纳税人提供的“X号土地出让合同”及支付凭证审核取得土地使用权所支付的金额为16,480,000元;
2.开发成本确认
(1)对于土地拆迁及补偿费35,642,400元，经审核拆迁协议及支付凭证，未发现问题。
(2)对于2000平方米的车库和1000平方米的变电站、热力站，经审核纳税人提供的人防工程证明，均可确认为公共配套设施。由于该项目全部销售，扣除的公共配套设施费1,027,000元，未发现问题。
(3)对于前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费四项费用扣除金额，通过计算，该项目每平方米工程造价的金额3716.53元(前期工程费3,070,000+建筑安装工程费56,000,000+基础设施费8,960,000+开发间接费6,300,600)/20000(总建筑面积)=3716.53元)，明显高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住(高层普通住宅-毛坯房)类每平方米建安造价2263元的标准，同时税务机关经过抽查《鉴证报告》工作底稿后，对部分疑点数据要求纳税人进一步提供有效合法凭证，但纳税人无法提供进一步的证明资料，税务机关根据政策决定对该项目的四项费用采取核定办法进行扣除。
扣除公式为:2263x20,000=45,260,000元
(4)经审核确认后，开发成本扣除合计为：
35，642，400+1，027，000+45，260，000=81，929，400元
3.房地产开发费用确认
(1)利息支出
通过对该单位提供的金融机构贷款利息证明和借款合同的审核，税务机关认为扣除的贷款利息，不是按清算项目单独进行划分计算的，不适用按利息支出据实扣除的政策，利息不能单独扣除。
(2)房地产开发费用
由于该项目利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10﹪进行计算扣除。
(16,480,000+81,929,400)x10﹪=9,840,940元
4.与转让房地产有关的税金6,640,000元，经审核数据无误。
5.财政部规定的加计扣除金额为：
(16,480,000+81,929,400)x20﹪=19,681,880元
(四)应纳税款计算
(一)房地产转让收入141,100,000元;
(二)扣除项目总金额合计134,572,220元;
16,480,000+81,929,400+9,840,940+6,640,000+19，681,880=134,572,220元
(三)增值额
141，100，000-134,572,220=6，527，780元
(四)增值额与扣除项目金额之比(增值税)
6，527,780÷134,572,220x100﹪=4.85﹪
(五)适用税率30﹪
应纳土地增值税为6,527,780x30﹪=1,958,334元
(六)已纳土地增值税为300,000元
(七)应补土地增值税1,658,334元
案例三
北京市某房地产开发有限公司投资建设的xx项目，座落于丰台区xx号。2006年10月，向丰台地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门通过对该项目提供的有关资料和《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称鉴证报告)中内容、格式进行了重点验收后，同意办理清税手续。在《鉴证报告》中披露的该项目具体情况如下：
一、整体项目情况简介
1、某房地产开发有限公司建设xx项目，是经北京市发展计划委员会于2003年12月以(2004)458号文件批准投资开发的项目的，座落于丰台区xx号，规划批准总占地面积10,000平方米。该单位在2004年1月曾到丰台地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2004年初开工建设，于2005年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为20,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积15,000平方米，全部为住宅，剩余自用办公面积5,000平方米.3、截止2006年9月30日，批准可售住宅面积15,000平方米已全部出售完毕。
4、该项目在2006年6月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书“。
5、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积15,000平方米、总商品住宅176套，平均每套85.23平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的15,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。
6、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：15,000/20,000=75﹪。
二、取得收入情况说明
该单位于2005年5月开始预销售xx项目，截止到2006年9月30日，共取得销售收入总额120,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。
三、扣除项目情况说明
(一)取得土地使用权所支付的总金额为22,660,000元。
单位提供的“x号土地出让合同”及京房地[低]字x号地价缴款证明，经确认“东园小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金22，000，000元，缴纳契税660,000元。
该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为16，995,000元。
具体计算方法：
22,660,000*75﹪=16,995,000元。
(二)开发成本
经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年10月该项目工程总成本为118,352,000元，该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为88,764,000元。其中
(1)土地拆迁及补偿费：90,890,000元。(2)前期工程费：5，000,700元。(3)建筑安装工程费:4,000,000元。(4)基础设施费：5，861，000元。(5)公共配套设施费：0元。(6)开发间接费：12,600,300元。(开发成本具体内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格。)
分摊扣除金额计算过程为：
118,352,000*75﹪=88,764,000元
(三)房地产开发费用
该公司不能提供按清算项目支付的金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为：(16,995,000+88，764,000)*10﹪=10,575,900元
(四)缴纳与销售环节的有关营业税、城市维护建设税、教育费附加共计6,600,000元。
(五)房地产开发企业加计扣除为：(16,995,000+88,764,000)*20﹪=21,151,800元。
根据以上数据，本次清算允许扣除项目总金额为
16.995，000+88.764，000+10，575，900+6，600，000+21，151,800=144,086,700元。
四、纳税情况详细计算过程
该项目属于普通标准住宅，计算纳税情况为：
取得收入120,000,000元
扣除项目金额=144，086，700元
增值额=120,000,000-144,086,700=-24,086,700元
由于该项目没有增值额，兔交土地增值税。
五、税务机关审核情况
针对上述案例，我们编写了两种情况的假设审核结果方法，请参考。
假设一
(一)对清税资料的审核
根据纳税人提供的相关资料及《鉴证报告》中披露的内容情况与相关数据进行核对审核后，根据土地增值税现行政策规定，税务机关对该项目清算审核确认情况如下：
(二)确定销售收入120,000,000元
根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房问号、销售面积、销售收入等，对该项目出售住宅15,000平方米，取得销售收入120,000,000元，进行核对后，未发现问题。
(三)扣除项目金额的审核
土地增值税扣除项目确定时，应按清算面积15,000平方米占整体面积20,000平方米的比例进行分配后计算。
1、取得土地使用权时所支付的金额
经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证，该项目取得土地使用权所支付的金额为22,660,000,按清税面积与总建筑面积配比后，本次清税应扣除16,995,000元，未发现问题。
2、房地产开发成本
(1)对清算时扣除的土地拆迁及补偿费的金额90，890,000元，通过我们审核后发现，该项目提供支付凭证和相应的拆迁补偿协议书中记载的内容不相符，因此，对土地拆迁及补偿费90,890,000元的金额无法判断，决定不允许扣除。
(2)对《鉴证报告》中成本扣除的“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”相关表中列举的明细项目内容进行审核后，虽然通过对四项费用计算后，该项目每平方米工程造价的金额为1373.1元，不高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2005年“居住”(高层普通住宅-毛坯房)类每平方米建安造价2167.94元。但对有些疑点项目及金额，我们调取了中介机构《鉴证报告》的工作底稿与纳税人提供的开发项目相关成本财务报表统计的相关金额进行核对，发现工作底稿披露的四项开发费用，特别是建筑安装工程费的支出与成本财务报表统计的金额数据相差较大。经过研究，决定暂停清算，向纳税人开具《土地增值税清算中止核准通知书》送达给纳税人，要求纳税人在30日内进一步补充与清算项目相关的财务计账的有关凭证证明资料，结果纳税人没有按主管税务机关规定期限提交补正材料。据此情况，税务机关决定对该清算项目移交给纳税评估部门按检查程序进行办理清算工作。向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》送达给纳税入，并将全部清算资料移交纳税评估部门按照有关规定程序进行稽查检查工作。
假设二：
假设主管地方税务机关在对案例三清算审核过程中，经过对疑点项目金额调取《鉴证报告》工作底稿和纳税人进一步补充的相关资料核对审核后，发现，由于多种原因，该项目的成本核算账簿账目混乱，成本材料凭证残缺不齐，税务机关难以确定扣除项目金额因此，向纳税人送达了《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收通知书》决定该清税项目，按确定的销售收入120,000,000元x核定征收率(核定征收率以正式文件为依据)，计算征收土地增值税。
第三篇：土地增值税申报纳税程序
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土地增值税申报纳税程序
(一)房地产开发公司
纳税人应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报，并同时提供下列证件和资料：
1.房屋产权证、土地使用权证书o
2.土地转让、房产买卖合同。
3.与转让房地产有关的资料。主要包括取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本方面的财务会计资料、房地产开发费用方面的资料、与房地产转让有关的税金的完税凭证。以及其他与房地产有关的资料。
4.根据税务机关的要求提供房地产评估报告。指当税务机关认定纳税人所提供的转让房地产所取得的收入或扣除项目金额不实，不能
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税务机关应当对上述纳税资料，包括合同或批件文本等，进行严格审查。其中，涉及税收减免和分次纳税等的审查内容包括：
(1)签订房地产转让合同、房地产开发合同或立项的具体日期和签订土地受让合同的具体日期。以及按合同规定投入开发资金的到位情况。要求就上述合同，提供是否属于1994年1月1日以前签订的有关证明材料，作为税务机关确定该项目是否征税的参考依据。
(2)房地产开发项目的类型。要求对开发项目是否属于普通标准住宅进行备案，作为税务机关确定对其是否征税的参考依据。
(3)房地产转让的形式。即对一个项目是一次性销售还是分次销售，是采取现房销售方式还是预售方式进行备案，作为税务机关核定申报及纳税时间的参考依据。考证的路上，有你，有我，还有考试大
(二)房地产开发公司以外的其他纳税人
这类纳税人应自签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所
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1.房屋及建筑物产权、土地使用权证书。
2.土地转让、房产买卖合同。
3.房地产评估报告。如果转让的是旧房，必须出具政府指定的评估机构所作的评估报告。
4.与转让房地产有关的税金的完税凭证。
5.其他与转让房地产有关的资料。如房地产的原造价或买价等。
6.纳税人发生下列转让行为的，还应从签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关备案：
(1)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人因此而得到经济补偿的。
(2)因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让其房地产的(此种情况应同时提供政府要求其搬迁的批文)。
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(3)转让原自用住房的(这种情况应同时提供表明其居住时间的证明，如房屋产权证、住房证、户口簿等)。
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效
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第四篇：《出让项目土地使用权转让审核工作程序》
关于印发《出让项目土地使用权转让审核工作程序》的通知
各区、县国土资源管理部门、滨海新区国土资源分局、市区国土资源分局、天津土地交易中心、市登记发证交易中心及各有关单位：
为了规范出让项目土地使用权转让管理，根据《天津市土地管理条例》、《市国土房管局办理国有土地房地登记和土地转让职能分工规定》（津国土房办[2007]262号）等有关规定，市国土资源和房屋管理局研究制定了《出让项目土地使用权转让审核工作程序》，现印发给你们,请遵照执行。
二〇〇七年七月五日
出让项目土地使用权转让审核工作程序
一、适用范围
凡下列已取得无地上物土地使用证的出让项目，房屋初始登记前申请土地使用权转让的，不再签订三方土地转让合同。由转让双方向土地行政主管部门提出申请，土地行政主管部门进行审核，出具《土地使用权转让审核意见通知书》：
（一）首次进行转让的项目；
（二）原受让人签定土地出让补充合同、协议后，首次转让的项目；
（三）房产前置测量前，部分土地分割转让的。
因司法机关、行政机关作出判决、裁决或决定进行土地转让的；或出让项目土地使用权再转让，且出让合同或补充合同（协议）约定条件未发生变化的，按照有关规定分工，由房地产权属登记机构或由土地登记机构办理相关登记手续，不再到土地交易机构进行审核或签订土地转让合同。
二、业务分工
中心城区范围（规划环外环以内）内，市土地行政主管部门办理出让的项目，由天津土地交易中心受理转让申请，提出审核意见，报市土地行政主管部门审批；
本市外环线以外，按职责分工由区县国土资源管理部门办理出让的项目，由项目所在区县的国土资源管理部门负责受理转让申请，审核和审批工作。
三、办事要件
出让项目土地使用权转让的，转让双方应共同向土地交易中心或区县国土资源管理部门提出转让申请，并提交下列文件：
（一）《出让项目土地使用权（在建项目）转让申请表》；
（二）申请人身份证明（复印件一份）；
其中，申请人为非自然人的，还应提供有效的法定人代表或负责人的身份证明原件及复印件一份；
（三）无地上物土地使用证或房地产权证原件及复印件两份；
（四）土地使用权转让合同一份（包括企业兼并、开发合作等合同）；
（五）原土地出让合同以及出让合同的补充合同（协议）、土地出让金交款证明原件及复印件一份；
（六）具有审计资格的审计师事务所或会计师事务所出具的工程建设投资额（不包括土地出让金）已完成开发投资总额25%以上的审计报告一份；
（七）契税完税凭证；
（八）有关法律法规、规定或约定需提供的其它文件。
属于下列情况的，申请人还应提交下列文件：
1、委托他人办理的，提供授权委托书及被委托人的身份证明（复印件一份）；
2、已进行土地使用权抵押或在建工程抵押的，提供抵押权人同意转让的书面证明一份；
3、涉及国有资产转让的，需国有资产管理部门批准转让文件或《产权交易鉴证书》一份；
4、属于企业兼并涉及出让土地使用权发生转移的，需董事会决议或相关批准文件两份；
5、属于整宗地部分分割转让的，需提供规划主管部门对拟转让地块土地使用条件的批准文件；
6、已办理商品房销售许可且已销售的商品房项目，还应提供购房人同意转让的书面证明；
7、转让土地涉及改变出让合同或补充合同（协议）约定条件的，还需提供原受让人与土地行政主管部门签定的土地出让补充合同（协议）以及出让金缴齐证明。
四、审核内容
土地行政主管部门受理申请后，应按下列程序进行审核：
（一）申请人与土地转让合同载明的当事人是否一致、与土地出让合同、土地使用证等证载的当事人是否一致；
（二）土地或在建工程抵押、查封等权属情况；
（三）转让价格是否低于基准地价的70%，是否行使政府优先收购权；
（四）投资额是否达到开发投资总额25%以上；
（五）原土地出让合同履行情况，包括土地出让金、租金或土地使用费的缴纳，是否属于闲置土地等情况；
（六）土地收购储备情况；
（七）属于商品房项目的，应审核商品房销售或预售登记情况；
（八）结合实际情况，其他需要审核的事项。
五、不得转让的情形
经审核属于下列情况的，不得转让：
（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；
（二）投资额未达到开发总投资额25%的；
（三）应依法认定为闲置土地，收回土地使用权的；
（四）共有的土地未经其他共有人书面同意转让的；
（五）未依法登记领取无地上物土地使用证或房地产权证的；
（六）土地权属有争议的；
（七）未经规划部门批准擅自改变土地使用权用途、性质及规划条件的；
（八）法律法规禁止转让的其他情形。
六、办事程序
中心城区（规划环外环）范围内出让项目土地使用权转让审核，按下列程序办理：
（一）申请。申请人持《出让土地使用权（在建项目）转让申请表》等规定文件，向天津土地交易中心申请进件。
（二）核验。天津土地交易中心查验进件文件。
（三）受理。天津土地交易中心对进件材料初审，符合受理条件的，开具核收清单，受理转让申请。
其中，涉及改变出让合同或补充合同（协议）约定条件的，需与土地行政主管部门签定土地出让补充合同，缴纳土地出让金后，再受理转让申请。
（四）审核、审批。天津土地交易中心对申请转让项目的转让条件进行审核，提出审核
意见报天津市国土资源和房屋管理局审批。
（五）通知。根据天津市国土资源和房屋管理局审批意见，天津土地交易中心通知申请人，并向申请人核发《 出让土地使用权（在建项目）转让审核意见通知书》。
（六）变更登记。申请人持《出让土地使用权（在建项目）转让审核意见通知书》等文件，按有关规定到房地产权属登记机构或土地登记机构申请办理相关变更登记手续。
七、办事时限
土地行政主管部门应自受理之日起15个工作日内完成审核。
八、其他规定
（一）租赁或作价入股（出资）、授权经营取得土地使用权转让的，参照执行。
（二）转让的土地已纳入政府收购储备整理范围的，可以短期租赁方式进行转让。
（三）中心城区以外的出让项目土地使用权转让可参照以上规定执行。
附件：
1.《出让土地使用权（在建项目）转让申请表》
2.《出让土地使用权（在建项目）转让审核承办表》
3.《出让土地使用权（在建项目）转让审核意见通知书》（准予转让）
4.《出让土地使用权（在建项目）转让审核意见通知书》（不予转让）
第五篇：土地增值税清算程序与清算方法
土地增值税清算程序与清算方法
一、土地增值税的清算程序
土地增值税的清算程序大体分为六步： 1.清算前的准备工作；
2.清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制； 3.扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制； 4.土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制； 5.土地增值税的审计鉴证；6.土地增值税的申请清算。
二、清算前的准备工作
土地增值税的清算，包含的时间范围比较长，清算涵盖的内容比较宽，而且，对清算涉及的原始凭证要求严格，没有凭证不得扣除。这就要求纳税人从清算的依据，到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。大体包括：(一）清算范围的界定： 1.明确清算项目及其范围。
2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。3.正确划分清算面积和非清算面积（待售面积）。
4.按照当地省级人民政府制定的“普通标准住宅”标准，正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。
5.正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期开发项目为单位进行清算（或以《土地增值税项目登记表》为依据）。6.正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。7.明确清算项目的起止日期。
（二）应当搜集、整理如下资料：
1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。2.开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、发票等。
3.银行借款合同及借款计息清单。
4.转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据，与成本和费用有关的其他证 明资料。
5.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。6.与转让房地产收入有关的其他证明资料，为编制《房产销售收入统计表》做准备。7.与转让房地产有关的完税凭证，为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资料。
8.项目竣工决算报表和有关账簿。
9.土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。10.与土地增值税清算有关的其他证明资料。
三、清算项目销售收入的计算
（一）商品房销售合同与销售发票核对，特别要注意合同面积和实测面积。
（二）销售发票与“主营业务收入”明细账、总账的核对。
（三）正确划分预售收入与销售收入，并与《预售收入备查簿》核对，防止影响清算数据的准确性。
（四）将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应当做视同销售房地产处理，编制《开发产品视同销售明细表》。
（五）复核销售退回、折扣销售与销售折让业务相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。
（六）复查“预收账款”、“其他应付款”有无应结未结收入的业务。
（七）分房产类别编制《土地增值税清算项目销售收入汇总表》。
四、扣除项目的计算
（一）扣除项目计算的程序
1.计算扣除项目之前，应复核“开发成本”成本项目的划分是否符合税法的规定，如果有差异，应按照税法要求加以调整。
2.检查扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确；如果没有合法凭证应提请公司补齐有关凭证。3.对“开发成本”、“开发产品”总账、明细账进行核对。4.计算清算项目的《开发产品成本明细表》。5.编制清算面积的《扣除项目成本费用计算表》。
（二）成本项目计算要点 1.取得土地使用权支付的金额。
（1）原始凭证审核，取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。
（2）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比中有没有关联方或关联项目的费用、有没有期间费用、有没有预提费用。2.土地征用及拆迁费。
（1）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和拆迁补偿花名册，并与相关账目核对。
（2）拆迁费有无合法凭证。
（3）动迁还建的开发产品是否做拆迁和销售两项业务进行处理。（4）取得土地使用权后分期开发土地费用的分摊是否合理。取得土地使用权所支付金额的分摊方法是：
纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。①转让土地使用权时土地费用的分摊：
土地使用权扣除项目金额＝取得土地使用权所支付的金额×（转让土地使用权面积÷总面积）
②转让房地产时土地费用按建筑面积分摊：
土地使用权扣除项目金额＝取得土地使用权所支付的金额×（转让建筑面积÷建筑总面积）
3.前期工程费。
（1）开支范围是否属于前期工程费，有无乱摊费用情况。（2）费用支出的原始凭证是否符合规定。4.建筑安装工程费。
（1）自营方式：审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，会计处理是否符合规定。
（2）出包方式：审核工程发包合同、工程决算书、发票及账务处理是否符合规定。（3）甲供材料的核算：甲方采购材料是否取得合法有效的凭证，增值税额是否计入材料成本，出入库手续是否完备。5.基础设施费和公共配套设施费的审查与核算。
（1）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。基础设施费和公共配套设施费的核算范围是否符合税法的规定，有无把开发企业自用或经营性的开发产品计入公共配套设施费的情况。
（2）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
（3）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他项目的费用。
（4）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
（5）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。（6）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。
（7）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。（8）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。（9）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊是否符合有关税收规定。分摊方法如下：基础设施费和公共配套设施费用按可售面积分摊：
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额
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