土地增值税清算工作主要做法及成效

第一篇：土地增值税清算工作主要做法及成效

土地增值税清算工作主要做法及成效

土地增值税清算工作主要做法及成效

**市地税局全面贯彻落实国家宏观调控政策，充分发挥税收调控经济的职能作用，合理调节土地增值收益，在全市范围内推进房地产业土地增值税清算管理，促进了房地产行业的健康有序发展和地方财税的增收。2014年，全市经济结构调整取得初步成效，房地产投资与销售同比增长，组织入库土地增值税达到25606万元，占税收收入的8.09%，同比增长29.85%，高于税收收入17.18个百分点。

一、主要做法

（一）成立领导机构，精心组织实施。

2014年，**市房地产年投资增长较快，开发完成投资77.88亿元，同比增长43.4%。同时，房地产销售回暖，商品房销售面积、销售额分别为173.38万平方米、70.7亿元，同比增长11%、15.7%。针对这一情况，该局根据上级要求，狠抓土地增值税清算工作：一是在成立清算工作领导小组，由市局局长任组长，分管局领导任副组长，实行一把手跟踪落实制，全面负责土地增值税清算的组织协调工作；二是成立技术专家组，由地税局征管、法规、税政等相关科室人员组成；三是成立清算评估工作组，抽调地税基层单位业务水平高、有清算经验的税务干部“集中优势兵力”具体实施清算工作，为土地增值税清算工作提供组织、技术等全方位的保障。

（二）摸清项目底数，确定清算对象。

清算评估工作组扎实做好土地增值税专题调研工作，利用**地税征管系统、**地税管理台帐等途径，结合实际调查结论，对辖区内房地产开发项目逐个进行摸排，对全市土地增值税清算存在问题向地方党委政府进行了汇报分析。该局还联合市财政局一起向市政府提出了制定全市具有指导性单位建筑安装工程造价标准，为确定成本扣除项目金额提供参考借鉴等工作建议。同时，清算工作组根据项目开发时间先后、销售进度、涉及税款金额大小等具体情况制定清算工作方案，合理安排清算顺序，并发放《税务事项通知书》通知企业及时清算，确保清算工作有条不紊地进行。

（三）加强学习培训，提高清算效率和质量。

主要分两条线走：一方面是加强税务人员的业务培训。一是举办全市房地产税收综合业务知识培训班，邀请了自治区土地增值税清算方面的专家前来**作土地增值税清算业务专题讲座，重点进行了案例剖析，为推进全市土地增值税清算评估工作人员树立信心；二是选派业务骨干外出参加各级土地增值税培训班，通过骨干力量的传帮带作用，提升参与清算工作全体人员的业务能力；三是购买《土地增值税清算全流程答疑》及相关业务书籍发放给清算评估工作人员、房地产管理员，以集体讨论、自学钻研等形式丰富清算人员的业务知识，确保清算审核的质量；四是根据《**市地方税务局关于开展2014年房地产企业土地增值税清算和企业所得税纳税评估工作的通知》的有关要求，抽调全市各级地税机关的30多名业务骨干组成清算工作队伍，清算工作队伍分组按辖区开展交叉清算审核工作，通过参与交叉清算审核工作学习其他各局的工作经验，让清算人员更好地完成清算工作。

另一方面是加强对纳税人的培训。2014年，全市共举办12期土地增值税清算培训会，由**市相关业务专家、清算骨干对700多人次的纳税人讲授土地增值税的有关政策，强调土地增值税清算的重要性、必要性和紧迫性。参加培训后，各房地产企业财务负责人、会计对土地增值税的政策有了较深入的了解，有利于推进清算工作。

（四）加大宣传度，减轻清算工作压力。

一是充分利用公告栏、办税服务厅、门户网站、12366等服务平台告知纳税人清算的范围、时限、需要报送的材料、清算相关税收政策、工作流程以及未按规定清算的法律责任等内容；二是组织符合清算条件的企业进行专门的土地增值税税收政策业务培训，有效提高思想认识，熟悉税收政策，明确程序，掌握清算技巧，提高纳税人的纳税遵从度，切实减轻税务机关土地增值税清算工作压力。

（五）争取部门配合，强化综合治税。

一是主动向上级部门请示汇报，遇到有政策不明确或其他疑难问题，及时请示自治区、**市相关专员、骨干，必要时请上级有关人员参与清算审核指导工作；二是密切联系市建规委造价所、物价局价格鉴证中心、房地产协会等部门，通过第三方信息掌握房地产项目的开发规律、成本造价等情况，为清算审核取得主动权；三是主动向当地党委政府汇报土地增值税清算进展、税源组成、存在难度等情况，大力争取到了地方政府引进中介机构负责土地增值税清算审核，大大提高了清算审核工作的效率。

（六）加强应补税款的跟踪管理，确保清算应补税款入库。

针对清算应补税款金额较大，企业一次性缴纳有难度的具体实际，清算评估工作组建立了专门台帐跟踪管理，同时要求企业制定缴纳计划，落实税款缴纳时间，及时向地税部门申报缴纳相应税款。对部分多次催缴无效，拒不配合清算工作的企业，果断采取强制执行措施，依法从银行账户直接划扣税金。

二、主要成效

（一）增加了财税收入。

2014年，清算工作人员对全市符合清算土地增值税清算条件的40个房地产开发项目做好清算计划，集中力量进行清算，共完成清算审核（含核定征收17个）项目28个，清算出应补土地增值税税款11521万元，当年已组织入库5274万元，入库数占该税种税收全年入库数的20.6%。同时，持续开展房地产开发项目土地增值税的清算工作，还促进了土地增值税的大幅增收，全年共组织入库土地增值税25606万元，比上年增收5887万元，增长29.85%，增长幅度高于全年税收收入17.18个百分点。

（二）培养了专业清算队伍。

通过土地增值税清算审核工作，有利于税务人员的互相交流、互相学习、相互提高，在税收政策、财务处理、征纳关系、协调能力等各方面都得到了锻炼，清算能力得到进一步提高。

（三）土地增值税政策得到进一步落实。

土地增值税清算工作的持续推进，从根本上引起了纳税人对土地增值税的重视，纳税人从千方百计回避土地增值税清算，到主动了解政策、主动要求清算，纳税人依法诚信纳税意识和纳税遵从度在稳步提升。

（四）积累了宝贵的清算工作经验。

以电子表格为工具，按照清算管理要求，根据项目开发的基本情况、收入、成本核算等设立固定格式，在纳税人清算和税务机关审核过程中，只要录入数据就可以得到清算结果，建成了一套流程式的清算模型，简化了清算操作步骤，大大降低了纳税人清算和税务机关审核的工作难度。同时，针对部分房地产项目清算结束后仍未全部售完，清算评估工作组建立了专门台帐进行持续管理，明确了项目各类房型的单位扣除金额，一旦尾盘发生销售，清算评估人员即可快速计算出应缴的土地增值税，而非继续沿用地税机关税负较低的预征办法，此举有效地堵塞了税收征管漏洞。

第二篇：《土地增值税清算讲解》

《土地增值税清算讲解》

为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，国家税务总局印发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，并于2007年2月1日起执行，省局将出台具体的结算办法，因该项工作任务重，结算工作较为复杂，税务干部必须熟练掌握土地增值税相关业务知识，才能更好完成该项工作任务，为此，市局决定就春训时机，对该项业务进行间要讲解。（因省局细则未出台，相关程序、具体操作规定以省局文件为准，本次讲解以土地增值税已明确的政策及如何计算土地增值税为主）。

一、土地增值税的概念

（一）什么是土地增值税

要理解和掌握土地增值税的具体内容，首先必须搞清楚什么是土地增值和土地增值税。所谓土地增值，是指某块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下，发生地价上涨而形成的升值，土地增值税，是国家凭借其政治上的强制权力，参与国有土地增值税收益的分配的一个税种。具体讲，土地增值税是一种以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额及征税对象，依照规定税率征收的税种。

（二）土地增值税的主要特点

归纳起来四个方面：

第一、土地增值税是在房地产的转让环节征收，转让一次就征收一次。这一点与营业税有些类似。

第二、土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据。在计算土地增值税时，要以转让房地产的收入减除规定的扣除项目金额后的余额来计征。这一点与企业所得税有类似地方。

第三、土地增值税在征管上采用以房地产的评估价格作为一种客观的标准或参照的标准。这一点与财产税有一定的共性。

第四、土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种，是国家利用税收杠杆对经济进行必要的调节，具有特定的开征目的。因而这个税又是一个特定目的税。

二、土地增值税的征税范围和房地产企业清算范围

（一）土地增值税的征税范围

所谓征税范围，是指税法规定必须征税的客观对象的具体内容。

《条例》的第二条对土地增值税的征税范围作了明确：即是转让国有土地使用权、地 上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。

（二）土地增值税征税范围的界定

1、土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。

这里主要搞清，农村集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》等规定，是不得自行转让的，只有国家征用以后变为国家所有的，才能进行转让。

2、土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。这里要搞清两层含义：

第一、土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。国有土地使 用权出让是指国家以土地的所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让的行为。这种行为属于由政府垄断的土地一级市场。因此土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。

第二、土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权，房产产权的行为。

凡土地使用权，房产产权未转让的（如房地产出租）不征收土地增值税。

3、土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。

这里要注意两个方面情况：

第一、以继承、赠与方式转让房地产，因其只发生房地产产权的转让，没有取得相应 收入，属于无偿转让，不纳入土地增值税征税范围。但是，以继承、赠与之名，行出售或交换之实的行为除外。

第二、虽然无转让收入，但应视同销售，如：房地产企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人，抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（国税发〔2006〕187文），征收土地增值税。

三、今年开展的房地产开发企业清算范围及程序

（一）、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地开发项目为单位进行清算，对分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（国税发〔2006〕187文）

这强调一下普通住房的标准，根据宣城市政府公布的标准三个条件：

第一、住宅小区建筑容积率在1.0以上；

第二、单套建筑面积在144平方米以下；

第三、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

凡同时达到以上三个条件的为普通住房，不能同时符合三个条件的为非普通住房，条 件今年发生变化，市局及时通知各分局，以新条件为准。

（二）房地产开发企业土地增值税清算范围

1、符合下列情形之一的，纳税人应进行清算；

（1）、房地产开发项目全部竣工，完成年销售的；

（2）、整体转让未竣工决算房地产开发项目；

（3）、直接转让土地使用权。

对满足上述条件之一的，从今年2月1日起要全面开展清算。对今后发生的满足上述条件的项目，纳税人须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

2、对符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑 面积 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）、省税务机关规定的其他情况。（以省局不发具体清算办法为准）。

对符合上述情形之一的，主管税务机关可要求纳税人在限定的期限内办理清算手续。

（三）、清算应报送的资料

目前我省的具体清算办法还未下发，最终以省局要求为准，但根据总局国税发〔2006〕187号文件要求，纳税人办理土地增值税清算应报送下列资料。

1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请，土地增值税纳税申报表；

2、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的土地价款凭证，国有土地作用权出让 合同、银行货款利息结算通知单，项目工作合同结算单，商品房购销合同统计表等与转让房地产收入、成本和费用有关的证明资料；

3、主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

纳税人委托税务中介机构审核鉴定的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值 税清算税款鉴定报告》。对符合要求的鉴定报告，税务机关可以采信。

各分局要广泛开展房地产开发企业土地增值税清算工作的宣传，对符合清算条件的开发项目，告知纳税人主动进行申报，并按规定报送相关附件资料，主管税务机关要对纳税人报送资料要进行认真审核，并制作资料清单，为税务机关实施结算，开展纳税评估、实施专项检查打下基础。

四、土地增值税的计算

根据《条例》第四条“纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项 目金额后的余额，为土地增值额”之规定，计算土地增值税首先要确定增值额。要确定增值额，必须把握两个关键要素。第一要素是转让房地产取得的收入；第二要素是计算土地增值税的扣除项目金额。

（一）房地产转让收入的确定

1、房地产销售收入确认范围

转让房地产的收入是指房产的产权所有人，土地使用人。将房屋的产权，土地使用权 转移给他人而取得的货币形态、实物形态、其他形态等全部价款及相关的经济收益。包括土地转让收入，商品房销售收入、配套设施全额收入。

对房地产开发企业而言，转让土地使用权，销售商品房等的收入于销售实现时记入“经营收入”或“销售收入”科目，并按收入的类别设置明细帐；而按照合同规定预收购房单位和个人的购房定金，则记入“预收帐款”科目。

2、确认收入时限。（U盘资料）

3、视同销售行为收入的确定

前面已讲房地产开发企业视同销售六种情况，在发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入的确定按下列方法和顺序：

（1）、按本企业在同一地区，同一销售的同类房地产的平均价格确定：

（2）、由主税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值的确定。

（二）、房地产开发企业土地增值税扣除项目金额的计算。

房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据《条例》第六条及实施细则第七条的规定执行。各扣除项目具体含义和规定如下：

1、取得土地使用权所支付的金额。

包含两方面内容：一是取得土地使用权所支付的地价款；

二是取得土地使用权时按国家规定交纳的有关费用。

（1）、如何确认地价款

第一、以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权，向国土局支付的土地出让金（土地一级市场）。

第二、以行政划拨方式取得土地使用权，为转让土地使用权时，按国家有关规定补交的土地出让金。

第二、以转让方式取得土地使用权（二级市场），为向土地使用权人实际支付的地价款。

（2）、取得土地交纳费用如何规定。

是指纳税人在取得土地使用权过程中如办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登 记、过户手续费。

2、房地产开发成本

开发土地和新建房和配套设施的成本，简称房地产开发成本，是指纳税人房地产开发 项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费，基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

（1）、土地征用及拆迁补偿费，是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地费用，拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用，解决拆迁户住房和安置补拆迁者工作的安置及补

偿费用等支出。还应注意的是，如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或他人承担的，这部分土地的征用及拆迁补偿费在纳税人的房地产开发成本中不允许扣除。

（2）、前期工程费，是指在房地产开发项目建造前可发生的一些费用。包括规划、设计，项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。如果纳税人取得是已经进行土地开发的“熟地”，已接好“三通一平”，则这部分前期工程费在纳税人房地产开发成本中不允许扣除。

（3）、建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。对企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入开发成本部分扣除。

（4）、基础设施费，是指房地产开发项目所需的各项基础设施建设发生的支出，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（5）、公共配套设施费，如小区内的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按下列原则处理：

一是建成后产权属于全体业主所有权、其成本、费用可以扣除；第二建成后无偿移交政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除：

第三、建成后有偿转让的、应计算收入的，并准予扣除成本、费用。

（6）、开发间接费用，是指纳税人内部独立核算单位直接组织，管理开发项目发生的 各项间接费用。包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、转房摊销等。纳税人行政管理部门（总部）发生的管理费用，在房地产开发费用中扣除，不应在此项扣除。

3、房地产开发费用

房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用，管理费用和财务费用，该 项费用，不按实际发生的费用进行扣除，而按《细则》规定的标准进行扣除。

《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他方面费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用，取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%内计算扣除。

4、与转让房地产有关的税金

是指纳税人在转让房地产时缴纳的营业税，城市维护建设税。因转让房地产交纳的教 育费附加、地方教育附加费，可视同税金予以扣除。除房地产开发企业，其他纳税人缴纳的印花税允许在税金中扣除。

5、加计扣除

对房地产开发企业，《细则》规定，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成 本计算的金额之和，加计20%的扣除。

以上讲的5个方面，属于房地产开发企业土地增值税的扣除项目金额，根据国税发〔2006〕187文件精神及《条例》规定，还应注意的几点：

第一、除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金，预提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

第二、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法省局将进一步确定，以省局方法为准。

第三、属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其它合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

第四、对普通住宅和非普通住宅成本费用的分摊计算确定扣除项目的方法以省局即将下发的细则为准，目前各地的做法有：按建筑面积、占地面积、销售收入的比例分摊等。

第五、在清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积

第五：纳税人建造普通标准住宅出售、增值额未超过扣除项目金额20%的。免征土地增值税。

（三）、土地增值税的税率和具体计算方法

1、税率略

2、具体计算步骤

（1）计算增值额

增值额=转让房地产收入—扣除项目金额

（2）计算增值额与扣除项目金额的比例

该比例=增值额/扣除项目金额

（3）计算土地增值额的税额

土地增值额=

Σ增值额*适用税率

3、具体计算方法。

第三篇：土地增值税清算协议

土地增值税清算鉴证业务约定书

甲方（委托方）：XXXXX

甲方税务登记号：

乙方（受托方）：山东红旗税务师事务所有限公司

乙方税务师事务所执业证编号：18285

兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算鉴证报告，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定：

一、委托事项

（一）项目名称：曹县交通家园一、二、三期土地增值税清算项目

（二）具体内容及要求：按照税法的规定对甲方2010年-2015年6月财务会计资料进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告。

（三）完成时间：2015年9月30日前。

二、甲方的责任与义务

（一）甲方的责任

1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。

2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：（1）建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。（2）符合会计准则及有关规定。

3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。

4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。

（二）甲方的义务

1.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料，并保证所提供资料的真实性和完整性。

2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息，并答复乙方工作人员对有关事项的询问。

3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助，主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。

4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。

三、乙方的责任和义务

（一）乙方的责任

1.乙方应严格按照现行税收相关法律、法规和政策规定，本着独立、客观、公正的原则，对甲方提供的有关资料进行审核鉴证。

2.乙方应当制定合理计划和实施能够获取充分、适当、真实证据的审核程序，为甲方的委托事项提供合理保证。

3.乙方有责任在鉴证报告中指明发现的甲方违反国家法律法规且未按乙方的建议进行调整的事项。

（二）乙方的义务

1.乙方应当按照约定时间完成委托事项，并出具真实、合法的鉴证报告。

2.除下列情况外，乙方应当对执行业务过程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授权；（2）根据法律法规的规定，为法律诉讼准备文件或提供证据；（3）监管机构对乙方进行行政处罚所实施的调查、听证、复议等程序。

3.由于乙方过错导致甲方未按规定履行纳税义务的，乙方应当按照有关法律、法规及相关规定承担相应的法律责任。

4.属于乙方原因未按约定时限完成委托事项并给甲方造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。

5.乙方对甲方曹县交通家园项目进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告，并代理甲方向税务部门进行解释。

四、约定事项的收费

经甲乙双方协商，按照项目收入0.1%计取，完成本委托事项费用为人民币28万元（￥280000元）。

上述费用分两次支付，土地增值税清算鉴证业务约定书签订之日起15日内预付服务费10万元；提交土地增值税清算报告时支付余款18万元。

五、土地增值税清算鉴证报告的出具和使用

（一）乙方应当出具真实、合法的土地增值税清算鉴证报告。

（二）乙方向甲方出具土地增值税清算报告一式三份。

（三）甲方不得修改或删减乙方出具的自查报告；不得修改或删除重要的数据、重要的附件和所作的重要说明。

六、约定事项的变更

如果出现不可预见的情形，影响审核自查工作如期完成，或需要提前出具自查报告时，甲乙双方均可要求变更约定事项，但应提前通知对方，并由双方协商解决。

七、约定事项的终止

（一）本约定书签订后，双方应当按约履行，不得无故终止。如遇法定情形或特殊原因提出终止的一方应提前通知另一方，并由双方协商解决。

（二）在终止业务约定的情况下，乙方有权就本约定书终止之日前对约定事项所付出的劳动收取合理的费用。

八、适用法律和争议解决

本约定书的所有方面均应适用中华人民共和国的法律进行解释并受其约束。与本约定书有关的任何纠纷或争议，双方均可选择如下解决方式：

（一）向原告所在地的人民法院提起诉讼。

九、本约定书的法律效力

（一）本约定书经双方法定代表人签字或盖章并加盖单位公章之日起生效，并在双方履行完成约定事项后终止。

（二）本约定书一式二份，甲乙方各执一份，具有同等法律效力。

十、其他事项的约定

本约定书未尽事宜，经双方协商另行签订的补充协议，与本约定书具有同等法律效力。

甲方（委托人）：

乙方：山东红旗税务师事务所有限公司

（盖章）

（盖章）

法人代表：（签名或盖章）

法人代表：（签名或盖章）

地址：

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电话：

电话：

联系人：

联系人：

签约地点： 签约日期： 年 月 日

第四篇：市土地增值税清算工作规程

土地增值税清算工作规程（修改稿）

第一章 总则

第一条

为进一步加强我市土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、国家税务总局《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）和江苏省地方税务局《土地增值税清算管理规程》（苏地税发[2009]72号）等规定，结合我市实际，特制定本规程（以下简称《规程》）。

第二条

《规程》适用镇江市区（京口区、润州区、镇江新区）房地产开发项目土地增值税清算工作。各辖市局、丹徒局可以参照执行。

第三条 土地增值税清算必须严格按照土地增值税清算条件，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定和清算工作程序进行。

第四条

纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条

税务机关应当加强土地增值税的政策宣传辅导工作，认真及时地审核纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况，依法征收土地增值税。

第六条

土地增值税清算可以由主管税务机关直接组织实施，也可以委托税务师事务所等中介机构开展土地增值税清算鉴证业务。

第七条

参加土地增值税清算的税务人员和受托清算鉴证的中介 1 机构工作人员应当遵守工作纪律，恪守职业道德。

第二章 清算条件

第八条

纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第九条

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）税务机关规定的其他情况。

第十条

土地增值税以国家有关部门审核的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

第十一条 对符合土地增值税清算条件，应当清算而逾期拒不清算的房地产开发企业，主管税务机关可以不分房屋类型，一律按8%核定征收率核定征收土地增值税。

第三章 清算申请与受理

第十二条

对于符合本规程第八条规定，属纳税人主动申请清算情形的，纳税人应当在满足清算条件之日起90日内，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续。

流程：纳税人提出清算申请→分局管理科受理并调查核实→分局业务科审核并报市局相关处室备案→分局局长审批并确定清算人员→下达清算通知书→纳税人进行清算。

第十三条 对符合本规程第九条规定的，主管税务机关可下达清算通知书，要求纳税人进行土地增值税清算。

流程：确定清算项目→报市局相关处室备案→分局局长审批并确定清算人员→下达清算通知书→纳税人进行清算。

第十四条 主管税务机关收到纳税人清算申请及资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，应予以受理；对纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，应通知纳税人在30日内补正；对不符合清算条件的项目，不予受理。主管税务机关已受理清算申请的，纳税人无正当理由不得撤销。

第十五条 税务主管机关在受理清算申请、下达清算通知前，应详细制订清算方案，清算方式和清算时间的确定须经分局领导批准，并报市局相关处室备案。

第四章 清算资料收集

第十六条

纳税人清算土地增值税时应当向税务机关报送的清算 3 资料

（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件）。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

（四）委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

第十七条 税务机关可要求纳税人报送与土地增值税清算有关的证明资料

（一）开发项目立项批复。

（二）规划报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

（三）土地使用权证。

（四）建筑工程施工许可证。

（五）商品房销（预）售许可证。

（六）工程概况及备案意见（由镇江市房屋建筑工程竣工验收备案办公室提供）。

（七）房屋分户（室）面积测绘表。

（八）销售房地产有关证明资料。

（九）主管税务机关认为需要提供的其他补充资料。

第五章 清算审核

第十八条

清算审核包括案头审核、实地审核。主要是对纳税人清算项目的相关数据和纳税申报情况进行审核。

第十九条 清算审核的内容包括收入、成本、费用、税金以及关联交易行为等方面的审核。

第二十条 清算审核工作应当坚持收入、成本、费用的真实性、完整性和准确性的统一。

第二十一条

清算审核应当严格坚持以国家有关部门审批备案的项目或分期项目为单位进行清算；普通标准住宅、住宅和非住宅亦应当分别进行清算审核。

第二十二条

清算审核收入时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料进行。

第二十三条

清算审核扣除项目时，应当遵循财务核算收入与成本相配比原则和权责发生制原则。

第二十四条 清算审核收入时，应当区别不同的销售形式，确认收入的实现时间。

第六章 政策规定

第二十五条 转让房地产所取得的收入是指转让房地产的全部价款及有关的经济利益，可以是货币收入、实物收入、其他收入等形式，包括转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的收入。

第二十六条 本规程所定义的“转让房地产”是指以出售方式或其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第二十七条 本规程所定义的“地上建筑物及附着物”是指地上和地下的各种建筑及各种附属设施。包括厂房、仓库、地下室、游泳池、围墙、烟囱、电梯、中央空调、暖气、各种管道、线路以及花草木等。

第二十八条 房地产企业“非直接销售行为”是指企业将开发商品用于职工福利、奖励、对外投资、股权分配、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的行为，其所有权发生转移时视同销售房地产处理，确认收入实现。其收入按下列方法和顺序确认：

（一）按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

第二十九条 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第三十条 房地产开发企业取得的收入是外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场价格折合人民币，据以计算土地增值 6 税。

第三十一条 房地产开发企业隐瞒、虚报房地产成交价格，或成交价格明显低于房地产评估价格，又无正当理由的，主管税务机关有权根据本规程第二十八条规定的平均价格或评估价格确定转让房地产的收入。房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。

第三十二条 对房地产开发企业的房地产交易价格明显偏低，且又无正当理由的，主管税务机关有权根据本规程第二十八条规定的平均价格或评估价格确定转让房地产的收入。

第三十三条 纳税人之间以土地换房屋（不含合作建房），应对转让房屋和转让土地的双方分别征收土地增值税，其计征依据为房屋交易价（或评估价）。

第三十四条 房地产开发企业在销售房地产时，必须按规定开具由地方税务局监制的“房地产开发销售预收款凭据”或“销售不动产通用发票”。

第三十五条 土地增值税扣除项目清算审核的内容包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家规定缴纳的有关的登记、过户手续费，如契税、交易费、公证费等。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工 7 程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

（四）与转让房地产有关的税金。包括转让房地产缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税以及教育费附加和地方教育费附加。房地产开发企业按照财务会计制度有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

（五）国家规定的其他扣除项目。是指对从事房地产开发的纳税人按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。

第三十六条 清算审核扣除项目时，必须执行以下规定：

（一）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

（二）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，纳税人应当提供合法有效的原始凭证，对其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的原则上不得扣除。对于房地产开发企业较早年代取得土地使用权无法取得正式票据的，可要求其提供土地转让合同、银行支付凭证、情况说明等证明资料，经主管税务机关同意后可以扣除。

（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中既建造普通标准住宅又建造其他类型房屋的，应按照受益对象，采用转让土地使用权的面积占总面积的比例或转让建筑面积占总面积比例等分配方法，分摊共同的成本费用。

（六）对同一类事项，应当采用相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

第三十七条 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

第三十八条 房地产开发企业为取得土地使用权，能进行确认的合法有效的原始凭证一般包括：土地转（出）让合同、支付地价款的发票、缴纳契税的票据和银行转账记录等。

第三十九条 房地产开发企业收取的“代收费用”，作为转让收入计税的，在计算扣除项目时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

第四十条 房地产开发企业逾期开发而缴纳国土部门土地闲置费及罚款不得作为扣除项目扣除。

第四十一条 在清算审核时，如果房地产开发企业所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等原始凭证或资 9 料不符合清算要求的，主管税务机关可以参照当地建设工程造价管理部门公布的建筑造价定额标准，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积标准，并据以计算扣除。

第四十二条 拆迁补偿费应当按实际发生数计算扣除，尤其是支付给个人的拆迁补偿款必须与拆（回）迁合同、签收花名册或签收凭证一一对应。手续不全的白条和收据不能作为确认支出及扣除项目的凭证。

第四十三条 房地产企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物管场所、变电站、水厂、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，在计算确定扣除项目金额时，按以下原则处理：

（一）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本费用可以扣除。

（三）建成后有偿转让的，应计入收入，并准予扣除成本、费用。第四十四条 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，准予扣除。

第四十五条 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

第四十六条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除金额的确定，可以按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊。

第四十七条 清算审核成本费用时，应当加强票据使用的统一和规范，核算入账的票据应当是由税务部门监制的发票，行政事业性收据需经主管税务机关同意后方可入账。

第四十八条 做好建安发票的比对工作。重点关注大额建安票据、材料票据的真伪及业务的真实性。

第四十九条 房地产开发企业核算入账的建安发票必须由镇江市建设工程管理处开具，外地建安发票一律不得列支并予以扣除。

第五十条 房地产开发企业自留的车库，且产权属性为自有，其相应的开发成本不得扣除。

第五十一条 房地产开发企业在开发过程中为施工方代付、代垫的社保统筹费、临时水电费等，不得作为扣除项目扣除。

第五十二条 在“开发成本”、“开发间接费用”等科目中列支的建设主管部门的行政性罚款，不允许作为扣除项目扣除。

第五十三条 对房地产开发企业在工程竣工验收后扣留的质量保证金，如果建筑方已开具发票但房地产企业未付款的，允许在计算土地增值税时，计入成本并加计扣除；如果建筑方未开具发票且房地产企业未付款的，不允许在计算土地增值税时计入成本并加计扣除。

第五十四条 房地产开发企业将产权未明确的地下人防工程用于经营、收益归自己的，在计算土地增值税时，其取得的收益不能确认为清算收入，发生的成本不得作为扣除项目扣除。

第五十五条 在清算审核时，要严格财务费用、销售费用、管理费用等三项房地产开发费用的扣除。

列支财务费用的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%内予以扣除；凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本这和的10%以内计算扣除。

第五十六条 在清算审核时，对房地产开发企业向别的企业拆借资金而支付的利息费用，不得据实扣除；部分房地产开发企业通过自己的集团公司采用统借统还方式向银行贷款产生的利息费用，由于没有金融机构证明，在计算土地增值税时不得扣除。

第五十七条 对房地产开发企业已按照税法规定在转让房地产时可以不缴或少缴的营业税、城市维护建设税，以及日常形成的欠税在清算审核时不得作为扣除项目扣除。

第五十八条 房地产开发企业取得在建工程进行开发，在计算土地增值税时应当就取得的在建工程的土地成本和开发成本按规定加计扣除；如果无法取得在建工程的相关土地成本和开发成本，对方只开具销售不动产发票的，暂按销售金额进行加计扣除。

第五十九条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合下列条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用 12 凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第七章 表证单书

第六十条 符合土地增值税清算条件的纳税人，在清算过程中，应当使用、报送下列表证单书。

（一）（二）

（三）（四）

（五）（六）

（七）（八）

（九）第八章 工作要求

第六十一条 土地增值税清算工作应当坚持依法、规范、客观、公正的原则，确保清算工作的质量和成效。

第六十二条 土地增值税清算工作要严格履行重大事项报告制度，13 不管是主管税务机关自己组织清算，还是委托中介机构清算鉴证，遇到重要问题或重大事项必须及时报告市局。

第六十三条 委托中介机构清算鉴证，主管税务机关应当派员全程参与，负责联系协调工作，市局相关处室负责土地增值税清算的指导督查工作。

第六十四条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应当保持一致。

第六十五条 土地增值税清算结束后，应当出具清算报告，并签署意见。主管税务机关应当将清算审核结果书面通知纳税人，按规定办理补、退税手续。

第六十六条 土地增值税清算的税款，主管税务机关应当按照税法规定及时、足额组织入库，不得无故滞纳、缓交。如违反规定将按税收执法责任制追究相关人员的责任。

第六十七条 土地增值税清算结束后，主管税务机关应当按清算单位认真做好土地增值税清算工作总结，内容包括：清算工作开展情况、清算工作的具体做法及措施、清算过程中遇到的问题及建议。

第六十八条 土地增值税清算工作结束后，应当按照档案化管理的要求，按项目编制目录，装订成册，整理归档，妥善保管。需要整理归档的资料包括下列六项：

（一）土地增值税清算通知书；

（二）房地产开发企业清算土地增值税申请审批表；

（三）补（退）税通知书；

（四）清算审核报告；

（五）中介机构清算鉴证报告（委托中介机构清算的）；

（六）土地增值税纳税清算申报表及明细表。第六十九条 本规程自二○一○年三月一日起执行。

第五篇：土地增值税清算考试6

一填空题（每空1分，共20分）

1、清算审核包括（）、（）。

2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以（）、（）方式无偿转让房地产的行为。

3、旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的房屋（）乘以（）后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

4、对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施（）管理措施。

5、土地增值税清算资料应按照（）的要求，妥善保存。

6、纳税人转让房地产所取得的收入，包括（）、（）和（）

7、在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=（）÷（）

8、必要时，注册税务师应当运用（）确认收入的真实性和准确性。

9、税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备（）、完整性、（）、（）和可理解性等特征。

10、税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在（）、（）、（）、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

二、简答题（第一题4分，第2题6分，共10分）

1、请分别回答纳税人应进行土地增值税的条件和主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税的条件？

2、请回答房地产开发成本的项目及每项内容具体内容？

三、土地增值税清算案例计算及分析

1、北京市某区某房地产开发有限公司投资建设的“A小区”项目，在2006年6月，向主管地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。基本资料如下：

（一）某房地产开发有限公司是A小区项目的开发商，是该项目的土地增值税纳税主体。证明资料如下：经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目，座落于某区××号，规划批准总占地面积80 000平方米。

.某房地产开发有限公司在申请土地增值税清算之前，已经办理并持有“五证”。

.某房地产开发有限公司在2003年3月曾到主管税务机关为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

.某房地产开发有限公司发生了商品房开发销售行为，并取得了经营收入。“A小区”项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售。

（二）根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200 000平方米，按用途划分，包括以下各项单位工程：可售面积证书中批复商品房销售面积170 000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30 000平方米。另外还有配套设施面积12 000平方米。

普通标准住宅的确认情况根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130 000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120 000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。

“A小区”开发项目的主管税务所，是×××税务所，该项目只有一个纳税地点。因此“A小区”土地增值税的清算单位可分为两类，：一是普通标准住宅，；二是其他商品房。

（三）取得预售许可证已满三年“A小区”于2003年5月开始对商品房进行预销售，到申请清算之日，取得预售许可证已超过三年。

（1）竣工验收情况

“A小区”项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

（2）销售进度

截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商业用房15 000平方米、出售办公用房25 000平方米。剩余未销售面积10 000平方米中，已对外出租4 000平方米。

（四）、取得收入情况说明

某房地产开发有限公司于2003年5月开始预销售“A小区”的房屋，截止到2006年5月30日，共取得销售收入总额1 430 000 000元，总额全部为货币收入(人民币)。具体数据如下：（1）出售住宅取得销售收入900 000 000元；

（2）出售商业用房取得销售收入255 000 000元；（3）出售办公用房取得销售收入总额275 000 000元。商品房出租收入：取得租金收入200 000元 代收费用情况

对于某房地产开发有限公司在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。

普通标准住宅收入的确认某房地产开发有限公司对出售的普通住宅，收入和扣除项目按规定进行了单独核算。根据帐面记录，出售普通标准住宅取得收入900 000 000元。

普通标准住宅占清税项目面积的比例为120 000÷160 000=75%

（五）、扣除项目情况说明

（1）某房地产开发有限公司取得土地使用权所支付的总金额为453 200 000元。单位提供的“××号土地出让合同”及京房地[低]字X号地价缴款证明，“A小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440 000 000元，缴纳契税13 200 000元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。

（2）经鉴证某房地产开发有限公司提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元，具体数据如下： ①土地拆迁及补偿费：39,700，000元； ②前期工程费：115,070,700元；

③建筑安装工程费：290,000,000元； ④基础设施费：1,586,000元；

⑤公共配套设施费：27,942,700元； ⑥开发间接费：19，300，600元。

（3）某房地产开发有限公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定。（4）缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。该单位已预缴土地增值税5，000,000元。

注意：公共配套设施用途公共配套设施面积12，000平方米，用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。（说明：游泳馆是对外开放经营性质的设施，车库有纳税人提供的人防工程证明）

根据以上资料请回答：（1）税务机关能否受理纳税人的清算申请并说明理由？

（2）请计算该项目应补（退）得土地增值税。

2、北京市崇文区某涉外房地产开发有限公司投资建设的东湖楼住宅项目，于2007年1月向崇文地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。该项目具体情况如下：

—、整体项目情况简介

1、某房地产开发有限公司建设东湖楼住宅项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)23x号文件批准投资开发的项目，座落于崇文区 3 XX号，规划批准总占地面积4000平方米。该单位在2003年3月曾到崇文地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于2002年初开工建，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为20，000平方米，地上10层为住宅，地下2层为人防工程。可售面积证书中批复商品房销售面积17，000平方米，其余不可出售的面积为3000平方米，分别为：变电站和热力站面积1000平方米、车库面积2000平方米（有人防工程证明）。截止2006年12月31日，已出售面积为16，000平方米;剩余7套住宅面积1000平方米，已作为奖励转给本单位职工。

3、该项目在2006年11月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

4、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：商品住宅建筑面积17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面积145平方米，每平方米平均售价为8300元，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房标准确定应同时满足三个条件的规定，该项目出售的住宅单套建筑面积在140平方米以上，不能享受普通标准住宅的优惠政策。

5、该项目截止到清算前已按非普通标准住宅政策规定的0.5﹪预征率，预缴了土地增值税300,000元。

二、取得收入情况说明

该项目出售的商品住宅取得销售收入132,800,000元，全部为货币收入。

三、扣除项目情况说明

(一)取得土地使用权所支付的金额为16,480,000元。

单位提供了“X号土地出让合同”及京房地[地]字X号地价缴款证明，经确认东湖楼住宅项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局交纳土地出让金16,000,000元，缴纳有关税费480,000元。

(二)经鉴证该公司提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年12月该项目工程总成本为111,000,000元。其中：(1)土地拆迁及补偿费：35,642,400元，(2)前期工程费：3,070,000元，(3)建筑安装工程费:56,000,000元，(4)基础设施费:8,960，000元，(5)公共配套设施费:1,027,000元，(6)开发间接费：6，300,600元

(三)利息支出为1,430,000元，有单位提供的金融机构证明。

(四)与转让房地产有关的税金6,640,000元(提供了相应完税凭证)。

税务人员对清算资料进行审核后后，发现存在以下问题：

（1）根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，进行审核后，发现对于奖励职工的7套住宅没有包含在销售收入中。（2）对于前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费四项费用扣除金额，通过计算，该项目每平方米工程造价的金额3716.53元(前期工程费3,070,000+建筑安装工程费56,000,000+基础设施费8,960,000+开发间接费6,300,600)/20000(总建筑面积)=3716.53元)，明显高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住(高层普通住宅-毛坯房)类每平方米建安造价2263元的标准，同时税务机关经过抽查《鉴证报告》工作底稿后，对部分疑点数据要求纳税人进一步提供有效合法凭证，但纳税人无法提供进一步的证明资料，税务机关根据政策决定对该项目的四项费用采取核定办法进行扣除。

（3）通过对该单位提供的金融机构贷款利息证明和借款合同的审核发现，贷款利息不是按清算项目单独进行划分计算的。

根据以上资料请计算该单位在清算时应补（退）得土地增值税。