XX县商品房预售管理暂行办法

XX县商品房预售管理暂行办法

第一章总则

第一条为进一步加强我县商品房预售管理，维护房地产市场正常秩序，保障商品房交易双方的合法权益，现根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《XX市中心城区商品房预售管理暂行办法》（x市建字〔2020〕x号）文件，结合我县实际，制定本办法。

第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称“开发企业”）将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房价款的行为。

新建商品房预售资金（以下简称“预售资金”），是指开发企业将其开发的商品房在首次登记完成前预先出售给买受人，由买受人按网签《商品房买卖合同》约定条款支付的全部购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）。

监管银行是指已达到XX智慧房产预售资金网格化管理所需的技术标准，能够确保预售资金监管安全且与主管部门签订《合作协议》的本地商业银行。

监管账户是指开发企业在监管银行设立的，专门用于商品房预售资金监管的账户。

第三条XX县住房和城乡建设局是商品房预售主管部门。负责商品房预售管理及预售资金监管的组织实施。

第二章商品房预售许可

第四条商品房预售实行许可制度，开发企业必须向预售主管部门申请，经批准核发《商品房预售许可证》后，方可进行商品房预售。

申请商品房预售许可的最低规模不得小于栋、不得分层、分单元预售。

第五条申请商品房预售应当具备下列条件

（一）已交付全部土地使用出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

即：

1.多层（7层）及小高层（8-11层）商品房，建筑主体完成地面总层数的二分之一以上；

2.高层及超高层（12层以上）商品房，建筑主体完成地面总层数的三分之一以上；

3.有抵押情况的，建筑主体完成地面总层数的三分之二以上；并转为在建工程抵押；

第六条商品房预售许可实行纸质和网上审批，同步办理。开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当提交以下材料（收复印件查看原件），并在XX智慧房产网上审批系统中按要求填写上传。

（一）商品房预售许可审批表；

（二）《营业执照》《资质证书》；

（三）《土地使用权证》及土地使用权合同，不动产登记中心出具的土地登记状态，如土地抵押，应当转为在建工程（商品房）抵押，并提供抵押权人同意预售的证明及他项权利证明；

（四）《建设工程规划许可证》；

（五）《建筑工程施工许可证》及施工合同；

（六）商品房预售方案（含规划条件、住宅成本、门牌号证明和楼盘表、明码标价备案证明、预售资金监管协议、物管和社区用房情况、企业诚信情况、企业广告发布情况等）；

（七）房产测绘成果备案表及预测绘报告、房屋总平面图。

第七条商品房预售买卖双方应当签订统一的《商品房买卖合同》。合同签订之日起30日内办理《商品房买卖合同》备案手续。

第三章商品房预售资金监管

第八条新建商品房实行预售资金监管制度。开发企业商品房预售资金必须用于有关工程建设。

（一）预售资金监管，遵循“多方参与、专户专存、专款专用、节点控制”的原则。

（二）预售资金监管期限，自监管开发项目核发《商品房预售许可证》开始，至该项目办理不动产首次登记为止。

（三）开发企业在申请《商品房预售许可证》前，应设立预售资金监管专用账户（以下简称“监管账户”），并与主管部门、监管银行共同签订《监管协议》。

监管账户不得开设网上银行支付功能和现金支取业务。

（四）开发企业取得《商品房预售许可证》后，应在售楼部公示预售资金监管银行、监管账户名称和账号。

（五）商品房预售时，买受人应当将购房款直接存入监管账户，按揭贷款的，按揭银行、住房公积金管理中心应当按照贷款合同约定的时间和贷款金额，直接划转到开发企业监管账户。

（六）预售资金分为重点资金和非重点资金。

新开发项目在首次办理商品房预售时，重点监管资金额度为该监管项目总预售款的10%，超出10%以上的资金为非重点监管资金。

（七）重点监管资金监管。

重点监管资金采取“先担保，后转存”方式。即开发企业在申报办理《商品房预售许可证》时，用同类型的商品房按1.5:1的价值比例进行担保，然后根据商品房销售进度转存重点监管资金（现金），同时逐步减少相应的商品房担保，到该项目商品房销售完成80%时，转存的重点监管资金（现金）达到该项目总预售款的10%。担保期间由主管部门对担保商品房源进行锁定并限制预售。

重点预售资金按以下该项目商品房销售进度比例转存。

销售进度达到30%时，按该项目商品房总预售款3%转存重点预售资金，抵押担保物不超过重点预售资金70%；

销售进度达到50%时，按该项目商品房总预售款5%转存，抵押担保物不超过重点预售资金50%；

销售进度达到80%时，按该项目商品房总预售款10%转存，剩余抵押担保物可以全部解封。

（八）监管资金拨付。

监管商品房预售资金按节点拨付。

1.首次申请拨付预售资金，申请额度不超过非重点资金的50%。

2.监管项目完成竣工验收备案的，可申请使用剩余非重点监管资金，同时可使用50%的重点监管资金；

3.监管项目完成不动产首次登记的，可申请剩余重点监管资金；

4.监管项目办理了不动产首次登记后，开发企业可持相关材料向监管部门申请解除预售资金监管。

（九）监管银行应当依据主管部门审核的预售资金使用申请凭证或监管系统推送的电子指令，受理后应当及时办理支付业务。

（十）根据国家有关政策、建筑设计规范、房地产市场变化等情况，主管部门可以对预售资金使用节点和相应额度进行调整。

第四章罚则

第九条开发企业在预售商品房中有违规销售、不按期开盘销售商品房、未实行商品房销售信息公示、不按规定发布商品房预售广告、将不符合交付条件的住房交付使用、延期交房、延期办证等违法违规行为的，将依据房地产管理相关法律法规进行处罚，同时记入开发企业信用档案，并在媒体公开曝光。

监管银行未按规定或合作协议约定将监管资金入账监管账户的；挪用监管资金的；协助开发企业逃避预售资金监管的；未按要求实施资金监管其它行为的。监管部门一经查实，监管银行除承担相应法律责任外，监管部门可以采取警告、约谈、责令改正、取消与监管银行的合作关系、并通报至人民银行XX县支行。

第五章附则

第十条本办法自发布之日起执行，在2013年出台的《XX县商品房预售款监管暂行规定》（X府办发〔2013〕X9号）文件同时废止。